漕河泾田州路项目市场报告及价格建议

漕河泾田州路项目市场报告及价格建议2一、漕河泾开发区简介开发区概况上海漕河泾新兴技术开发区于1988年经国务院批准为国家经济技术开发区，1991年经国务院批准为国家高新技术产业开发区，2000年又成为APEC国际科技工业园区。开发区总规划面积143平方公里，目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运行、金融数据、技术创新四大中心，及“双优园区”、“数字园区”、“国际园区”等三大园区。漕河泾新兴技术开发区是经中国国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术、发展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术开发区。是全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区。目前,漕泾开发区内微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业巍然成群，研究开发、金融数据、科技创新等四大功能中心；目前开发区汇聚中外高科技企业1400多家，其中外商投资企业近500家，世界500强跨国高科技企业60多家。累计投资总额341亿美元，合同外资124亿美元。3园区经济情况漕河泾开发区为上海经济发展创造了超过3GDP总量，为上海对外贸易创造了75的出口，对上海高新技术产业销售收入贡献度高达15，其中在电子信息产业方面，漕河泾开发区占到上海电子信息产业销售总额的17。2005年，漕河泾开发区实现销售收入910亿元，实现地区生产总值（GDP）330亿元，工业总产值820亿元，实现税收20亿元，产品出口达到80亿美元。开发区单位面积经济效益在全国开发区行列中名列前茅。根据国家商务部中国国家级经济技术开发区发展报告（2005），漕河泾开发区在全国国家级经济技术开发区投资环境总指数排名中居第五位，并在综合经济实力、社会与环境、技术创新、发展与效率等方面均列前茅，其中“发展与效率”名列第一，技术创新名列第二，出口排名第三。地理位置情况漕河泾开发区位于上海市区西南部的边沿，毗邻徐家汇，周边交通网络完善，地下铁路、火车站南站及虹桥机场均近在咫尺。地点高架轻轨上海火车南站漕宝路地铁站徐家汇商业中心虹桥国际机场人民广场上海火车站陆家嘴金融贸易区距离2公里4公里5公里7公里7公里11公里14公里14公里时间6分钟15分钟8分钟12分钟15分钟25分钟35分钟35分钟交通工具汽车汽车汽车汽车汽车汽车、地铁汽车、地铁汽车、地铁4开发区公交线路直接停靠或路经漕河泾开发区有152路（钦江路龙里路）、89路（南浦大桥合川路）、120路（上体馆万源路）、205路（卢浦大桥静安新城）、252路（北区汽车站开发区）、804路（华泾陈家桥）、809路（龙华龙柏新村）、927路（上海火车站钦江路）、92路（上体馆交大农学院）、92B上体馆九亭、93路（武定路汇安路）、506路（上海火车站静安新城）、513路（漕河泾七宝）、713路（虹桥镇紫阳花苑）、735路（罗阳新村华星路）、757路（虹古北路莲花路地铁站）、752路（凯旋路、宜山路静安新城）、763路（静安新城莘庄地铁）、953路（田林新村莘松新村）、867路（上海南站新华新村）、149路（平吉新村凯旋路）及莘仙线（莘庄仙霞路）。另外，开发区还开通区内至虹梅路地铁站的班车，同时也在办公楼宇处开设地铁一号线、天山地区的专线班车，使客户出入办公楼宇十分方便快捷，并提供最佳的交通服务。5随着上海城区向西南区域的不断延伸，政府对开发区周边道路投巨资进行了改造。目前，新漕河泾大厦等办公楼向东可达漕溪路、沪闵路高架直至内环线、徐家汇商业区；向南可达地铁一号线、沪杭松高速公路；向西从虹梅路至外环线连接延安路高架直达市中心；向北经虹许路至虹桥开发区、地铁二号线,并由延安路高架直达虹桥国际机场。人文环境开发区周边有数十所高等院校如交通大学、华东化工学院、上海师范大学、上海应用技术学院等理工科高校，以及徐汇区附近的华东师范大学、东华大学、上海工程技术大学、上海大学、上海医科大学、上海中医学院等高校。企业科研单位云集，各类研究所近百个，其中有中科院上海分院、中科院上海生物工程研究中心、中科院上海微电子研究开发基地、华东计算技术研究所软件分析、华东测试技术研究所、工微所、能源所、激光所、光电所、航天803研究所、航天第八设计部、机械部21所、核工程研究设计院、广播电视研究所等等。配套设施为方便开发区内企业和办公楼宇内的客户，驻开发区内的政府、商务机构如海关、商检、外税、外资审批及项目代理、银行、邮局、航空票务、国内（国际）快递、货运、保税仓库等“一站式“服务机构，都分布于新漕河泾大厦等办公楼宇内。园区办公楼宇内还设有国际经贸、信息咨询、人才交流、人才培训、律师事务所、会计事务所、专利商标事务所、高新技术企业认定机构、开发区企业协会和因特耐特网络公司等支撑服务机构。6入住园区企业所享受的优惠政策生产性外商企业，按15税率上缴企业所得税，其中，对经营期在十年以上的企业，从注册年度起第一年至第三年免征企业所得税，后两年先减按75征收企业所得税，后将地方得益部分的80奖励给企业；另外，被认定为先进技术型的企业可延长三年减按10税率征收。经认定的高新技术内资企业，享受15的企业所得税优惠税率。同时，入住企业注册起15年内，前三年地方得益部分的所得税100奖励企业，后两年奖励90,注册第6年奖励50。减免税期满后，凡企业出口产品产值达当年总产值70以上的，当年度减按10税率计征企业所得税。凡入住本园区的企业，增值税基本税率为17。从注册起5年内，前二年地方得益部分的80奖励给企业，后三年地方得益部分的60奖励给企业。凡入住本园区的企业，在注册起5年内所缴纳的个人所得税地方部分按50比例奖励给企业。经认定的高新技术成果转化项目和拥有自主知识产权的高新技术转化项目，其税收优惠政策依据上海市促进高新技术成果转化的若干规定执行。7二、项目概况1、项目地理位置本项目选址于上海市漕河泾新兴技术开发区西区W181地块，基地总面积为26495平方米。而漕河泾新兴技术开发区位于上海市的西南部，是以微电子产业为主的国家级新兴技术开发区，区域规划面积6平方公里。本项目基地四周均为漕河泾开发区用地，其中南侧和东侧均为开发区内已建成的厂房，北侧为田州路，西侧为莲花路。莲花路以西为规划中的科技绿洲工业项目用地。2、项目基本数据项目地址上海漕河泾开发区西区W181地块地块总面积26493平方米总建筑面积52110平方米（其中新建地上建筑总面积48450平方米，地下建筑面积3660平方米。）容积率1799绿化率31建筑密度2978本案（综合楼）基本数据建筑面积24982平方米外观圆弧形建筑物展开面长约72米面宽约20米楼高585米层数地上16层、地下1层层高地下一层42米，地上一层45米，二层以上均为36米。93、周边配套设施由于地块所处新兴产技术开发区，为纯工业型态的园区，不属于传统住宅区范畴，故区内生活配套设施教少。4、商业田林商圈距地块约2公里，是徐汇区西部发展成熟的大型生活社区，设施齐全。已形成了以小型零售业、中小型餐饮业为主的商业一条街。（好又多大卖场，餐饮有肯德基、麦当劳等）吴中路商贸街由于周边居民区密集，吴中路路沿线形成了以汽配，建材为主的商业一条街，银行、邮局等生活设施一应俱全，基本能够满足周边居民日常生活所需。（易初莲花大卖场、肯德基等）10三、个案简述兴园科技广场地址桂平路418号楼盘类型商务楼层数27层建筑面积46785平方米标准层面积1316平方米标准层层高265米电梯数4部客梯1部货梯车位地下约170配置IP宽带光缆通讯系统租价26元/天平方米；物业管理费未定11创新大楼地址宜山路1009号楼盘类型商务楼层数21层建筑面积3352088平方米标准层面积155217平方米标准层层高38米电梯数4部客梯1部货梯车位有配置IP宽带光缆通讯系统租价23元/天平方米；物业管理费75元/月平方米12凤凰楼地址古美路1515号楼盘类型商务楼层数24层建筑面积37158平方米标准层面积1700平方米标准层层高4米电梯数5部客梯1部货梯车位300多配置IP宽带光缆通讯系统租价27元/天平方米；物业管理费75元/月平方米13科技大楼C楼地址宜山路900号楼盘类型商务楼层数25层建筑面积3130789平方米标准层面积132589平方米标准层层高37米电梯数4部客梯1部货梯车位有配置IP宽带光缆通讯系统租价25元/天平方米；物业管理费75元/月平方米14新漕河泾大厦地址漕宝路509号楼盘类型商务楼层数20层建筑面积22455平方米标准层面积976平方米标准层层高38米电梯数3部客梯1部客货两用梯车位200配置IP宽带光缆通讯系统租价27元/天平方米；物业管理费20元/月平方米15新银大厦地址宜山路888号楼盘类型涉外商务楼层数22层建筑面积24500平方米标准层面积900平方米标准层层高265米电梯数3部客梯1部货梯车位地下及室外车位共80个配置IP宽带光缆通讯系统，上海市信息港工程候选楼盘之一。租价26元/天平方米；物业管理费20元/月平方米16新业大楼地址田林路388号楼盘类型商务楼层数12层建筑面积2482674平方米标准层面积229576平方米标准层层高42米电梯数3部客梯1部货梯车位有配置IP宽带光缆通讯系统租价25元/天平方米；物业管理费75元/月平方米17田林大楼地址田林路300号楼盘类型科研、办公大楼层数6层建筑面积7600平方米标准层面积1250平方米标准层层高31米电梯数2部客梯车位20个室外车位配置IP宽带光缆通讯系统租价18元/天平方米；物业管理费15元/月平方米18软件大楼地址漕宝路461号楼盘类型高级涉外办公楼层数17层建筑面积30060平方米标准层面积1512平方米标准层层高42米电梯数4部客梯车位200个室外车位配置IP宽带光缆通讯系统租价18元/天平方米；物业管理费6元/月平方米19新联技贸中心地址宜山路822号楼盘类型综合商务楼层数5层建筑面积8000平方米标准层面积1400平方米标准层层高2。7米电梯数2部客梯车位有配置IP宽带光缆通讯系统租价18元/天平方米；物业管理费15元/月平方米20四、项目SWOT分析优势点本案地处漕河泾开发区，地理位置优越本案入驻公司可享受众多开发园区优惠政策本案周边道路通畅，商务出行交通方便本案周边多为园区内厂房及综合办公区，为同产业公司以及上下游企业提供沟通便利本案所处办公区内设中央广场及集中绿化提升局部办公环境劣势点与园区内其他办公区相比，本案单幢出售，整体性较弱本案的客户群体局限于含国内资本的企业，一定程度上给销售带来抗性本案引进的企业必须是无污染的高新、高科技产业，客户群覆盖面相对较小入驻企业必须经漕河泾开发区相关部门审批，造成相关手续办理比较烦琐，对销售产生直接影响建筑本身存在一些缺陷，如喷淋管线及通风管道安装位置低，影响层高（净高约2526米）、无中央空调设备等21机会点上海开发开放的深入，外商投资的加大以及经济持续的良性增长成为政策面的利好支持上海整体写字楼市场的租售行情在2006年将有进一步的增长并已经逐步显现区域市场对本案类型写字楼的需求稳定漕河泾开发区经过多年开发日渐成熟，在同类园区中具有品牌优势及实际的优惠政策支持本案的多层厂房已全部售完，部分已购公司对本地办公楼的需求直接有助于本案去化威胁点漕河泾开发园区内同期有新办公楼入市，区域内竞争不可避免产品本身存在一定缺陷可能对动销有一定负面影响产权性质的不确定性以及操作上的复杂性会影响销售去化土地使用年限预计较短政策变化的不可预知性22五、销售价格探讨假定租赁价格的获得通过对周边个案的了解，目前漕河泾地区的写字楼基本保持较高的出租率，不少已经满租，优惠的园区政策以及与上下游企业便利的沟通使本地区的写字楼的确供不应求，我们对目前比较有代表性的有租赁价格的写字楼个案就产品本身特性与本案共同进行加权比较，期望得到本案的假定基本租赁价格，为推导本案最终的建议销售价格做基础铺垫，如下租赁价格权重分析表比较项目权重评定分值新漕河泾大厦新银大厦新业大楼本案地段交通015109988周边配套015109897地理因素01109998055周边规划015108888产品园区景观01108889规模005109998市场形象005109888自身配套01109998物业003109999建筑形态005109988立面设计002108878045租售条件005109998合计127262524680412432356235815623各写字楼个案租赁价格系根据目前市场价格而最终确定，考虑了楼层、隔间大小等影响因素，选取平均租赁价格做为参考依据；根据权重分析得到，本案假定基本租赁价格为235247元/M2/天。建议销售价格的获得可用房地产估价收益还原法公式RPR1RN/1RN1C确定项目的租金或价格。P单位地产出售价格N地产可使用年限或收益年限，取45年R地产租赁价格R投资回报率，取8、10、12C地产出租过程中有关费用支出，忽略不计日租金（元/）年租金（元/）投资回报率均价885958810708532273012599148894554710779