远洋地产养老地产总体研究（终期报告）初稿

远洋地产养老地产总体研究（终期报告）初稿远洋地产养老地产总体研究终期报告初稿仲量联行2010年6月目录一、中期报告总结3二、进入北京养老地产策略25三、进入上海养老地产策略107四、研究总结1991一、中期报告总结养老地产发展北京养老地产区域研究上海养老地产区域研究国际案例分析开发模式建议3美国养老地产的发展特点及借鉴意义美国的养老地产发展有赖于自己得天独厚的优越自然、人文和经济条件，形成了下面几个特点9地广人稀，老龄化进程慢；土地价格低廉，建筑群布局宏大，室内空间宽敞，民居以独立式别墅为主因而退休社区这样的布局宽宏的养老地产形式，虽非美国发明，但在美国最为流行，并在此基础上拓展发明了持续照护退休社区9个人主义备受推崇，独立意识深入人心，老人普遍比较自立相对容易接受入住（甚至是非市区的）机构，而不是像日本一样选择“居家安老”或“多代居住”，并且在相对低龄的时候入住退休社区，寻找“退休后的新生活”。这也是退休社区休闲娱乐主题鲜明的原因。目前中国养老机构中以低龄休闲为主题的寥寥无几，上海的银都豪锦是个成功的例子9流动性强，交通便利，人人都有开车的习惯客观上使市郊、风景区的养老地产更能为老人和家属接受。反观中国，对区位的敏感性就要强许多，这也使亲和源项目最大的遗憾9商业意识较强私营企业较早地参与到职工退休福利（住宅）、养老地产的开发中，分担了一部分的国家福利体系责任。因为私营企业在公益目的的同时要兼顾盈利，因此更多地关注设施豪华、收费较高、收益率也高的高端养老地产的开发。比如在辅助生活住宅的开发者中超过80的都是私营企业，因为这个物业品种针对的是富有的老人，收益率比其他的都高，客观上也促进了这个物业品种在美国的高度发达水平9经济发达，收入水平较高、享受观念普遍老人普便比较富有（自己拥有住房产权的比例较全面平价值高）、能够负担得起、也愿意入住设施豪华、收费较高的高端养老地产。这也是辅助生活住宅、持续照护退休社区诞生在美国的原因以上前四点跟中国的情况有所不同，所以在学习借鉴美国模式的时候应当加以区别；但是第五点经济发展水平和消费力上，北京上海这样的大城市应该较全国其他地方有很大的优势，比如亲和源这样的CCRC就在上海获得了巨大的成功。如果远洋选择建设类似的大型退休社区的话，北京上海两地应该是不二之选4日本养老地产的发展特点及借鉴意义虚心学习借鉴养老福利先进国家的经验日本曾经先后系统地学习过英国的分类福利住宅体系、北欧的全民免费福利，以及美国的辅助生活住宅模式，并在推广和执行中不折不扣，收效斐然本国特色能够在学习模仿的基础上根据本国的实际情况批评性的建设自己的以家庭为核心的“日本型福利国家”养老地产体系。特别是对“原居安老”理念的尊重，充分考虑到了亚洲传统文化的养老观念，有助于提高老人的生活质量和心理健康执行力度国家有明确合理的福利政策和强有力的贯彻执行力，比如说通用设计/无障碍建筑的贯彻实施，使1993年以后日本所有的新建公共建筑都成为适合老人居住的广义老人居住建筑科技创新把高科技贯彻到老人居住建筑里面，如高科技的“高龄者特护住宅”。关于这个主题上海亲和源的智能体系是很好的例子。远洋在开发中可以提高科技在建筑中的成分，以期成为新的区别性优势。辅助生活住宅根据日本城市内地价高昂、寸土寸金的条件限制，日本对养老地产的发展模式贡献了自己的创举日本在城市内建设了有自己特色的辅助生活住宅，采用高层建筑的形式，由私营企业开发经营，针对富有的老人，不具备福利性质，所以这一部分算作是日本的高端养老地产。这一成功的经验很值得远洋的项目学习生涯住宅（CCRC浓缩在单一栋楼体）同样的，日本把多种养老地产形式的复合体（例如美国的持续照护退休社区）浓缩到一幢多层建筑物内，即在一幢楼内包含老人公寓、特别养护之家和高龄者公营住宅，满足了老人服务、护理和居住三大功能，成为有日本特色的“生活福利中心”模式。远养可以考虑在市郊建造完整的CCRC或者选择在住宅社区内建设类似“生活福利中心”这样“小而全”的机构社区合居照护模仿北欧的做法，让机构进入社区，通过租用社区内民房建造小型照护场所，服务5到9名失智老人，完全模糊了住宅和福利机构的界限。并在将来以期使之“具备日间照护、紧急托顾、短期托顾、长期居住等功能”，像711便利店一样年终无休，成为居民生活的一部分，实现原居安老的理念。同时这是提升社区品质的一个重要手段，在远洋的住宅地产商业开发中可以发挥积极的作用值得注意的一点是日本制定“原居安老”、“通用设计”等政策的背景是住房条件跻身世界前列，住宅数超过家庭户数，房屋短缺的情况基本得到解决，如果再新建养老地产会造成浪费。然而在目前北京上海这样住房高度紧张的情况下，也许新建市郊的养老地产比原居安老更为合理5中国养老地产的发展特点差异性巨大较难给出全国性的概述，要具体情况具体分析9地区差异城市和农村养老水平差距很大，特大城市和一般城市的差距很大，经过调查我们发现，即使北京和上海也有一定的差异9政策差异每个城市都有具体的老人福利政策和执行办法，比如北京是9064，而上海是90739档次差异高端/低端养老产品在公办/民营分责、政策扶持力度、消费者接受程度上差异很大9观念差异各种各样的家庭观/养老习惯，（新加坡VS台湾/安亭镇福利院/日本多代）更新换代快新项目开发必须要有前瞻性9进入2000后，随着老年人问题的突出和经济水平的提高，新的老人居住项目层出不穷，硬件软件品质有大幅提升，跟国际接轨潮流明显（汇晨和亲和源），这一趋势在高端的产品中体现地更是淋漓尽致，北京上海两地的高端样本中，除去一些历史悠久的大型公立样板性质的福利院，其余的几乎都是在最近5年，甚至是最近1、2年投入运营的。如果没有先进的规划设计理念和硬件软件高标准投入，将会很快被竞争性项目淘汰紧随时代变化在变数中求发展9纵观建国后老人居住状况的发展，我们看到每一次重大的转折和突破都是跟当时的时代精神、大环境的变化、新潮流的产生息息相关，比如80年代的养老福利改革是受了当时的改革开放大环境的影响9目前60年代生人更积极的老年人生观和新的养老观念正在形成，独生子女的父母开始逐渐进入老龄阶段，高等教育普及后子女异地求学、未来异地求职所带来的空巢问题，特别是当未来二三线城市发展机会增多，需要在北京上海的中高层管理人才出差、外派、外调后老人的照护问题，将来国外成熟的商业养老品牌有可能寻找合作伙伴进军中国，这些机遇和挑战都是在开发养老地产时需要考虑的变数6养老地产的类型和居住者的常见关系类别NAFATFARFARMAMCANLANN年龄无明显特征低龄低龄高龄无明显特征中高龄无明显特征能力无明显特征健康轻度衰退轻度衰退无明显特征轻度衰退重度衰退多代合居居住模式无明显特征独代居住独代居住多代合居独代居住无明显特征/独代居住家庭结构无明显特征有子女无子女有子女有子女无子女无明显特征收入水平无明显特征高收入中等收入高收入高收入中等收入无明显特征家庭形式家庭居住非家庭居住7养老地产概念与发展北京养老地产区域研究上海养老地产区域研究国际案例分析开发模式建议8供应状况12009年以前，北京市养老机构床位数呈稳步增长趋势，平均每年增长64；2009年开始为了达到“十一五”规划目标，当年新建15万张床位。整体供应截至2009年底，全市养老机构数达到372家，床位数达到55809张，其中公办的占42，社会办占582从机构数、床位数相对比例来看，城八区机构规模相对较大，35的机构提供42的床位数；供应区域城市中心区和郊区的老人及养老机构供求结构失衡，城八区老年人口约为145万人，占老年人口分布特征的55；城市中心养老机构的入住率高于郊区约118个百分点32009年开始为了达到“十一五”规划目标，政府大力主张社会力量兴办养老机构仅2009年一年，民办养老机构比例即由2008年的53提升至58；可以预计在未来10年大量新增供应中，社会办养老机构发展民办养老机构的比例将进一步增加北京养老机构的发展中，社会办的养老机构正逐渐成为主力建筑形式91的样本项目选择多层公寓形式，近年市场开始出现部分独栋别墅形式（圣泽峰/4将府庄园）和四合院形式（康梦圆/新秋老年公寓）配套设施配置所有项目均配置餐饮、文化娱乐和医疗设施及功能区域；95的项目提供健身/中高端养老地产特征复健设施；小型零售、老年大学、客房、会所等设施由汇晨、爱暮家、将府庄园、康梦圆和太申祥和等大规模综合项目提供；没有项目提供银行或ATM机设施老年人专门设施86的项目实现无障碍通道，90左右的项目设置紧急报警系统、室内扶手；71的项目提供风雨连廊；仅6的项目项目提供医用电梯5从供应档次及特征来看，目前北京市场现有供应的项目大多处于中低端，部分中高端项目对远洋高端的园区环境、硬件设置、配套设施等均有较大幅度的提升空间，也为远洋进入高端市场提养老地产意义供了市场机会9宏观及中观需求状况12000年到2009年，60岁及以上常住老年人口复合增长率49，同期全市常住人口复合增长率28，老年人口增长较快老年人口增长比较人口增长率变化趋势线可以看出，老年人口数量的波动大于全市人口，某些年份（2005）甚至出现负值22009年底，北京市60岁及以上老年人口2633万老年人口现状入住养老机构的人数在20012009年间，年均复合增长率达到13，远高于老年人口增长的速度32001年每万名老人入住68人，到2009年的每万名老人入住120人，增长近一倍，未来养老市场需求增长较为乐观。养老机构入住率和吸纳截至2009年底，全市养老机构床位使用率57平均每年新增吸纳的床位数为2468个，各年波动较大；2009年全年床位吸纳数为6563个，为近年最高。4养老机构以北京本地老人入住居多，女性相对占较大比例整体市场入住人群老人的教育、婚姻、子女、收入水平、付费来源、曾从事职业的结构均与项目本身定位相关。从政府办机构医疗条件完善，收治的需护理老人比例大大高于民办机构10微观需求状况选择养老地产考量因素位于市区、距离社会医疗机构近、软性服务齐全、价格租金水平合理、硬件品质优良、项目内配套辅助设施齐全、周边/案内风景宜人这些因素最为关需求偏好注，价格及服务则最为重要建筑形态低层公寓、四合院、独栋别墅三种建筑形态最受关注，占比超过七成，四合院为首选户型一室一厅套、二室一厅套以及单人间最受关注面积2050平方米为主流人均使用面积选择区间朝向89的被访者在朝向上要求南北通透，全南朝向者占比10，东西朝向或北向在市场上没有接受度室内功能偏爱阳光室，希望室内配置淋浴及浴缸，厨房燃气需求度不高室内设施电视、供暖、空调、电话属基本必备配置，宽带需求暂时不高室内特殊设施床头呼叫设施和紧急求助按钮属标准配置公共设施无明显偏好度，标间配置可设置公共厨房和洗衣房设计元素房间朝向、房型、建筑形态、房间面积、室内特殊设施依次为被访者最为关心的设计问题配套设施医疗类配套（项目内医院诊所、理疗室）为被访者最为关心的配套；其次为活动中心、温泉水疗、阅览室、健身房、游泳池、客房、餐厅；而如老年大学、银行、零售等设施关注度不高对远洋高端养老地产的借鉴意义远洋地产对于养老公寓的设计开发应充分考虑目标市场客群的需求偏好及支付能力数据来源微观需求调研（样本量105份，采样地点双秀公园、团结湖公园、紫竹院公园、红领巾公园、汇晨老年公寓、爱暮家老年公寓、圣泽峰老年公寓、东方养老院、社区街道）11市场指标一室一厅价格为3017元/床/月（床位护理）两室一厅为3050元/床/月，与一室一厅价格差距不明显标间平均价格如下9单人标间2491元/床/月价格9双人标间1921元/床/月9多人标间1734元/床/月其中太阳城银龄老年公寓、汇晨、蓰赢、圣泽峰、英智、将府庄园、西城银龄各户型价格均普遍高于均价，其次为第一社会福利院和新秋老年公寓；康梦圆尚未正式确定价格，暂不计入，但定价应属于较高档次城郊项目相对城区项目建设年代靠后，由于区位不便、吸纳需要时间等原因，城郊项目床位使用率普遍低于城区项目也应考虑城郊项目中建成年代较早的基本取得了85以上的床位使用率空置率数据来源中高端养老地产样本12养老地产概念与发展北京养老地产区域研究上海养老地产区域研究国际案例分析开发模式建议13供应状况11997年到2009年，上海市养老机构床位数呈稳步增长趋势，年均复合增长率为15整体供应2009年底，全市共有各类床位数89,859张，其中政府办占47，社会办占53从机构数、床位数角度来看，市郊区域供应量远大于市中心区域2从单位机构床位数角度来看，近年有较多新建项目的区域排名靠前整体供应区域分布从各区县床位总数占老年人口比例来看，同样呈现市郊区域供应量远大于市中心区域的情况，未来非市中心区域将是发展养老地产的重点3社会办养老机构自1997年以来，床位数年均复合增长率为31，远远大于整体整体市场的增长（15）社会办养老机构发展机构数自1997年以来的年均复合增长率为26上海养老机构的发展中，社会办的养老机构正逐渐成为主力区域分布内环内仅3家，17家位于内环外4建筑面积平均14,420平方米，超过10,000平方米均为新建项目总床位数/户数平均总床位数389张，平均总户数93间建筑形式75的样本项目选择多层公寓形式，开始出现独栋别墅形式中高端养老地产特征户型/面积双人间及三人间为主力户型室内及公共配套设施配置基本完全，出现如会所、客房等类型配套老年人专门设施基本完全，出现如生活节奏监控系统等设施5目前上海市场现有供应的项目大多处于中低端，部分中高端项目的建筑面积、硬件设置、对远洋高端配套设施等均有较大幅度的提升空间，也为远洋进入高端市场提供了舞台养老地产意义14宏观需求状况12009年底，上海市60岁及以上老年人口3157万，65岁及以上老年人口221万，80岁及以上高龄老年人口5665万，100岁及以上老人903人老年人口增长越是高龄老人，人口增长速度越明显，100岁及以上老人复合增长率更是高达13260岁及以上老年人口中，男性占47，女性占53100岁及以上老年人口中，男性占20，女性占80老年人口现状随着年龄的增长，女性寿命明显高于男性，未来女性的入住需求可能大于男性32009年人口预期寿命为8173岁，其中男性7942岁，女性8406岁老年人口死亡比例最高的前三种疾病分别是循环系统疾病、肿瘤和呼吸系人口寿命预期统疾病，分别占老年人口死因的382、280和126从性别构成来看，62入住为女性，38为男性4从年龄构成来看，比例最高为80岁89岁之间，占48；其次为70岁79岁之间，占24整体市场入住人群从护理级别构成来看较为分散，专护占21、一级护理占30、二级护理占24、三级护理占25从费用支付类型来看，比例最高为自费老人，占8515中观需求状况样本中高端项目入住人群情况户籍以上海本地为主，部分郊区项目以本地居民为主（宝山美兰金苑养老院、安亭社会福利院、东方老年公寓）性别基本均为女性占比例较大，男性占比例较少教育程度相对高端项目入住人群受教育程度较高婚姻状况单身为主，仅银都豪锦养老公寓以夫妻为主（占70）付费方式65自己及子女共同承担；15自己承担为主；10以子女承担为主收入水平相对高端项目入住人群收入水平较高退休前职业相对高端项目入住人群退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行为主子女状况均有子女，相对高端项目中，部分入住人群子女居住在港澳台、国外身体状况社会办养老机构的主要入住人群以能自理为主；政府办养老机构由于定位不同，入住人群呈现明显差别（如第三社会福利院含大量完全不能自理老人，不接受完全可自理老人）对远洋高端养老地产的意义高端项目的入住人群职业以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行为主；以能自理为主；为远洋今后的高端项目定位提供了一定的参考数据来源中高端养老地产样本16微观需求状况项目印象亲和源、莲花老年公寓等较受欢迎选择时考虑要素位于市区、交通便捷、开发商运营商声誉良好、运营模式合理可靠、距离社会选择偏好医疗机构近、软性服务齐全、价格租金水平合理、硬件品质优良、项目内配套辅助设施齐全、附带零售设施这十大要素为消费者最为关注的建筑形态73的被访者将低层公寓作为第一选择偏好，75将小高层公寓作为第二选择偏好，84将高层公寓作为第三选择偏好户型61的被访者将一室一厅作为第一选择偏好，50将双人间作为第二选择偏好，也有32将一室一厅作为第二选择偏好，57将双人间作为第三选择偏好；主要偏好集中在一室一厅、双人间面积/朝向56的被访者选择人均面积在3040平米，仅有12的被访者表示人均使用面积可以低于30平；98的被访者在朝向上要求南北通透室内功能83的被访者选择偏好阳光室；相对淋浴、浴缸的设置，厨房的功能更被消费者关注室内设施对于供暖和宽带的要求则与市场目前提供的有差距室内特殊设施生护节奏监控系统和煤气报警器的选择偏好也较多公用设施目前大多数项目均提供公用交通、卫生间、浴室等，但另一偏好较高的公用厨房尚未大面积出现设计要素房间朝向、建筑形态、房型、房间面积、室内特殊设施依次为被访者最为关心的设计问题配套设施医疗类配套（项目内医院诊所、理疗室）为被访者最为关心的配套，其次为活动中心，阅览室、银行、零售、餐厅、健身房对远洋高端养老地产的借鉴意义目前市场偏好的建筑形态、户型、朝向、功能等设置均为未来项目的规划设计提供了来自市场的指导性意见数据来源微观需求调研（样本量108份，采样地点人民公园、世纪公园、徐家汇公园、普善老年公寓、黄兴公园、莲花老年公寓、亲和源、众仁花苑、社区街道）17市场指标从运营模式来看，政府公办的市级养老机构由于政策限制，收费标准全市统一为500元/人/月，社会办的养老机构中最高床位费为2600元/人/月从区域分布来看，外环外项目平均床位费为978元/人/月，外环内项目平均床位费为1,414元/人/月一室一厅房型平均收费为2,283元/人/月；二室一厅房型平均收费为2,250元/人/月；单人间房型平价格均收费为2,840元/人/月；双人间房型平均收费为1,594元/人/月；三人间房型平均收费为1,273元/人/月；四人间房型平均收费为1,163元/人/月从运营模式来看，政府公办的养老机构除了宝山美兰金苑以外，其余全部爆满，社会办的养老机构中仅莲花老年公寓、日月星养老院、逸仙第二敬老院、普善老年公寓、黄浦老年公寓5家满员，其余11家均有空余床位，政府办机构由于价格相对低廉，更受欢迎空置率从区域分布来看，外环外项目平均空置率为48，略高于外环内项目平均空置率42，越远离市区空置率越高，与交通不便等因素有关2010年新建成的6个项目空置率均较高，中谊福利院、银都豪锦养老公寓、宝山美兰金苑、红日养老院延吉、逸仙第五敬老院、康乃馨养老院，空置率在6097之间，这跟新建项目宣传力度，定价等因素有关数据来源中高端养老地产样本18养老地产概念与发展北京养老地产区域研究上海养老地产区域研究国际案例分析开发模式建议19巴灵顿花园区位位于美国伊利诺伊州首府芝加哥市西北40英里远的BARRINGTON小镇，步行即可到达BARRINGTON小镇的的商业中心区，30分钟内能到达美国中西部枢纽机场OHAREAIRPORT，并能便利的通达各交通主干道（如州际公路90号），交通极为方便20可借鉴经验定位明确、规划完整ARLANDSOFARRINGTONGARLANDSOFBARRINGTON定位为标准的持续照护退休社区（CCRC），CCRC的一些主要特征都在本项目里得到了体显这样的社区的目标客户群主要是生活能够自理的退休老人，为他们仅提供基本的家政服务和社会服务。但是对需要的老人也提供照护服务和医疗服务在接纳老人年龄范围上能包含各个年龄段，在老人身体状况变化之后免去了二次搬迁的麻烦一般这样大型完备的社区里建筑形式也比较丰富，独立式（别墅）、低层、多层均会出现。规划布局上一般是把比较昂贵的别墅放置在风景比较好的外围，而把成本相对较低的多层公寓建筑集中放置在项目中间提供众多的社交场所和社交功能ARLASFARRIT对远洋项目的借鉴意义如果远洋决定建一个大型的项目，就应该像GARLANDSOFBARRINGTON一样做一个标准的CCRC，并在从设计到建筑到运营到营销上贯彻执行这一定位，为将未来的发展打下宽广的发展基础营造主流、安全的氛围芝加哥地区位于美国的中西部，传统上来讲是美国比较保守的地区。该区域的建筑一定和加利福尼亚州的建筑风格有非常大的不同。该项目的设计十分迎合当地、也是美国中上层主流（白人盎格鲁撒克逊新教徒WASP）的审美和生活品味，有些地方甚至到了保守沉闷的地步比如来自于新英格兰的红砖坡顶山墙的殖民地式建筑、中西部宽广开阔的规划格局、室内外实木的建筑装修、家具陈设布置、甚至公寓不同的房型都是以树木的名称命名。一系列这样的做法造就了整个社区高贵庄重的风格，能让中上阶层的客户和渴望中上阶层生活的客户产生共鸣和认同，而这一部分人也正是本项目的目标客户和优质客户另一方面，人年纪大了之后思想就容易趋于保守和渴望安全和秩序，希望能回到自己年轻时候那个熟悉的、稳定的世界。本项目也应该考虑到了老人心态的变化并在这种沉稳的风格中有创造出了一个这样的安全空间对远洋项目的借鉴意义一定要项目的区位和目标客户的文化、习惯、心态和期望；同时也要考虑到老年人特殊的心理21养老地产概念与发展北京养老地产区域研究上海养老地产区域研究国际案例分析开发模式建议22开发模式建议1234政府规划美国/日本发展研究中国市场情况开发模式建议美国辅助生活住宅政府办供应市中心养老公寓ASSISTEDLIVINGHOUSING提倡接收不能自理的现有供应项目以相入住老人需要生活照老人美国持续照护退休社对中低端为主护如北京第四社会福利区通常不提供24小时医院；上海第三社会福CONTINUINGCARE护服务利院RETIREMENTCOMMUNITY需求美国护理之家郊区大盘嵌入式开客户需求与目前实NURSINGHOME发际供应存在差距社会办结合郊区大盘开发的日本（特别）养护住养老地产接收相对健康老人及宅市场指标入住老人以身体健康部分不能自理老人为主，辅以需要医护这也是未来社会办养由于交通、配套等服务老人老机构的趋势方面问题，郊区项提供持续照护，年龄其他目入住率普遍较低结构覆盖了全部老人23二、进入北京养老地产策略1客户群甄别2开发建议3规划建筑设计建议4服务管理模式建议25政府规划目前市场入住人群特征未来目标消费人群特征及发展趋势目标客户甄别高端养老需求预测26政府规划养老格局690490居家养老6社区养老4入住养老机构社会办政府办2009年底，社会办床位共计2009年底，政府办床位共计32370张，占总数5823439张，占总数42接收相对健康老人及部分不能提倡接收不能自理的老人自理老人如第四社会福利院这也是未来社会办养老机构的趋势资料来源民政局访谈；专家访谈27政府规划目前市场入住人群特征未来目标消费人群特征及发展趋势目标客户甄别高端养老需求预测28整体市场入住人群特征根据中期研究报告的内容，我们总结如下性别女性占比例较大，但男性女性无明显差别，基本各占一半年龄7680岁之间最多年龄多以7175岁之间为主，2这部分人群约占了2196670岁、7175岁其次1各约占171其他8185岁比例也较高，5055岁的比例最少2009年入住养平均年龄7131岁老机构人群特征费用支付类型能够完全自立最多约占5433其次为部分依赖子女/亲属赡养约占404护理级别政府办机构医疗条件完善，收治的需护理老人比例大大高于民营机构，在5070受各机构医疗条件影响，社会办养老机构的主要入住人群以能自理为主，护理比例154029中高端养老样本项目入住人群概况根据中期研究报告的内容，我们总结如下以北京本地为主，部分郊区项目以附近居民为主（圣泽峰、新秋老年公寓、丰台区户籍所在地王佐老年综合服务中心）基本均为女性占比例较大，男性占比例较少；男女比例无绝对明显的差距性别教育程度与项目定位有关，相对高端项目入住人群受教育程度较高丧偶/单身老人居多，较高端的老年公寓项目如汇晨入住的夫妇较多婚姻情况70左右自己及子女共同承担；1025自己承担为主；530完全子女承担付费方式越是高端项目自己承担的比例越高，如爱暮家与项目定位有关，相对高端项目入住人群收入水平较高收入水平与项目定位有关，相对高端项目入住人群以退休教师等知识分子，军人比例较大；相对中端项目以离退休工薪阶层老人为主退休前职业考察项目中孤寡老人罕见，基本均有子女，相对高端项目中，部分入住人群子女居住在海外或外地城市子女状况30政府规划目前市场入住人群特征未来目标消费人群特征及发展趋势目标客户甄别高端养老需求预测31微观需求调研人群主要特征户籍受教育程度婚姻状况北京本中学最多这地为主部分人群约占已婚有偶最多比占952了533例约占629年龄/性别左右本科其次约丧偶其次约占7680岁之间最多占229362约占了2196670岁、7175其子女状况次约占1713个子女的数量男女各占50最多约占429左右入住意愿约7职业背景其次为2个子女个人观念为最大制约占333机关事业单位干部比例最大这部分约因素平均27个受访人群的比例约占248企业单位的普通职员其次20生活支出来源企业里面的中层管理干部比例排第三124能够完全自立最多约占543个人收入其次为部分依赖健康状况30014000最多子女/亲属赡养供养者家庭收入约占473左右完全能自理约占40的比例最大平均415789元1416万最多比例占743左右约占33332未来发展趋势北京市老龄人口规模急增子女异地海外就业造就的空巢老人北京市人口结构2000北京市人口结构2008未成年人未成年人10414超过劳动年龄超过劳动年龄8173人口人口劳动年龄人口劳动年龄人口78723与全国人口的老龄化速度相比，北京要快得多老年人口从8上升到10，北京只用了5年，而全国需要15年。除了生育率和死亡率降低的原因外，北京还有一个特殊因素，即1949年至1960年大规模迁入的青壮年人口，至今已进入或接近老年期，这一趋势在20102020年间还将持续；另外，北京是中央单位的集中地，近年来还陆续迁入一些离退休人员。根据各层次访谈，北京本地老人多数拥有较好的经济能力和自住用房，入住养老机构、尤其是居家型新型养老机构的需求主要来自本地家庭海外异地就业的子女造成老人的孤独感，或者护理需求33政府规划目前市场入住人群特征未来目标消费人群特征及发展趋势目标客户甄别高端养老需求预测34目标客户甄别小结市中心老年公寓郊区大盘嵌入式开发来源地本区及附近行政区，以交通距离为主；具来源地本地为主，高端项目可以覆盖全市有医疗、护理等特色的中高端项目可覆盖全市年龄考虑项目持续性，建议初期接收60岁70岁为主，年龄相对年长，75岁以上居多甚至60岁以下，减小最初几年护理服务成熟之前的压力收入子女供养比例较高，家庭收入较高收入子女供养比例较高，家庭收入较高身体状况建议可提升医疗护理服务，针对护理照料要身体状况建议针对身体相对健康的老人为主，兼顾需求较高的老人，入住市区型养老地产与居家养老对可自要护理照料的老人，需要特殊医护的视与周边医疗机构理的老人而言区别较小的距离、以及医疗机构等级而定家庭/子女情况家庭/子女情况入住市郊型机构的老人中空巢比例较高对于身体情况相对较差、需要护理服务的老人，子女和老人均希望就近养老子女探望条件方便，对于老人住于市郊不排斥；居家型机构可提供班车供老人往返市区35政府规划目前市场入住人群特征未来目标消费人群特征及发展趋势目标客户甄别高端养老需求预测36北京养老高端需求结构（2010年现状）甄别21个中高端项目各房型床位费用甄别21个中高端项目各房型床位费用各项目入住老人实际支付费用20003000元/人/月30005000元/人/月5000元/人/月以上甄别21个项目入住的包房老人大致比例甄别21个项目入住的包房老人大致比例各收费级别项目清单结合21个项目床位使用率结合21个项目床位使用率各项目入住老人数各收费等级入住老人数根据北京市老龄委统计数据，2009年北京市2633万老年人口中，180万领取城镇职工基本养老金，金额为统一的2030/人/月，即北京6836的老人月收入2030元及以上；其余农村及无业老人8万人领取400元/月/人，领取社会福利养老金的65万人，每月200元2009年北京入住养老机构老年人人数31720人，占老年人口比率122010年年中北京高端养老机构（2000元/人/月收费以上）入住人数1925人，占老年人口总数比率073，占入住养老机构人数比率6079其中估计愿意支付给养老机构5000元/人/月以上的约占老年总人口比率003，占入住养老机构人数比率0279估计愿意支付给养老机构在30005000元/人/月的约占老年总人口比率017，占入住养老机构人数比率1449估计愿意支付给养老机构在20003000元/人/月的约占老年总人口比率053，占入住养老机构人数比率42137北京养老高端需求结构（未来需求假设）方法一定量线性回归法方法二9064预测（中期汇报结论）（中期汇报结论）2015，北京市常住人口351万，养老假设北京市老年人口未来10年仍按需求人数总和131万历史年均复合增值率49增长，按4的老年人口采用机构养老方式2020，北京市常住人口446万，养老需求人数总合268万2015年北京市老年人口达到3508万人，入住老年机构需求达到14万人2020年北京市老年人口达到4456万人，入住老年机构需求达到178万人38北京养老高端需求结构（方法一）引用方法一中未来各年入住养老机构的老年人口总数，假设20102020年间实际愿意支付养老机构费用的高端客群结构比例不变假设高端分级价格标准按北京市过去10年城镇居民消费性支出年均复合增长率增长则2015年，愿意且可支付3370元/月/人以上的老人达到5430人，其中33705055元/月/人的3861人、50558425元/月/人的1321人、8425元以上人数248人2020年，愿意且可支付5206元/月/人以上的老人达到12076人，其中52067809元/月/人的8588人、780913015元/月/人的2937人、13015元以上人数551人13000120001100010000900080007000600050004000300020001000020092010E2011E2012E2013E2014E2015E2016E2017E2018E2019E2020E20003000/30005000/5000/元月人元月人元月人39人数北京养老高端需求结构（方法二）引用方法二中未来各年入住养老机构的老年人口总数，假设20102020年间实际愿意支付养老机构费用的高端客群结构比例不变则2015年，愿意且可支付3370元/月/人以上的老人达到4815人，其中33705055元/月/人的3424人、50558425元/月/人的1171人、8425元以上人数220人2020年，愿意且可支付5206元/月/人以上的老人达到10553人，其中52067809元/月/人的7505人、780913015元/月/人的2567人、13015元以上人数481人1100010000900080007000600050004000300020001000020092010E2011E2012E2013E2014E2015E2016E2017E2018E2019E2020E20003000/30005000/5000/元月人元月人元月人40人数1客户群甄别2开发建议3规划建筑设计建议4服务管理模式建议41开发区域建议定位建议开发周期建议销售策略建议42开发区域选择标准根据开发模式的定义，同时结合中期研究报告，我们根据北京土地供应状况，结合几个因素出发，作为推荐开发区域的甄选标准郊区大盘嵌入式开发市中心养老公寓目前共有27家三级甲等综合医属未来城市开发的热点区域院，主要位于中心城区1靠近三级甲等医院1土地供应区域现有或近期内规划区域城市路网密集，临轨道交通线路，到市区近城市干道2交通方便2交通相对方便交通通达性好老年人对区域配套的需求区域发展空间大，使3非传统商业商务闹市区3区域发展潜力以满足生活需求为主，商入住老人依然有位于业商务闹市并不适合市区不远的感觉4区域特殊资源挖掘指项目位于相对不成指项目位于成熟区域熟区域内，周边配套5竞争项目内，周边配套完整不能给到项目完全足（尤其是大型医疗设够的支撑，需要由项施），但并非一定要目自身解决，但也不位于内环内的市中心能给入住老人完全脱区域离城市的感觉景点、温泉等区域特有资源提升项目核心竞争力潜在竞争对手43推荐开发区域市中心养老公寓1/2推荐理由推荐区域大致为东南二环四环附近，东至京塘高速，西至京开高速路的区域临近三级甲等医院从北京市三级甲等医院分布来看927家三甲综合医院大部分位于三环内，城四区尤为集中9从推荐区域至医院开车时间在20分钟左右交通情况未来3年南城建设2463公里的跨区公路和101公里的区域主干道；新建、续建7条地铁线,全长1885公里。非传统商业闹市区远离传统市中心区域，保证了老人安静的生活环境，同时又能满足生活配套的需求发展潜力北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，南部城区城区面貌、城市基础及公共配套设施得到大幅提升土地供应旧城改造孕育新的开三级甲等医院推荐开发机会发区域现有中高端养老项目推荐区域由于没有实际地块，范围仅供参考44东城区老年人口123万推荐开发区域市中心养老公寓2/2老年机构4床位数309西城区老年人口155万老年机构15床位数884宣武区海淀区老年人口115万老年机构8床位数958朝阳区崇文区老年人口7万老年机构3床位数169朝阳区东城区老年人口37万西城区老年机构31床位数7186石景山区海淀区老年人口334万崇文区老年机构29宣武区床位数6610丰台区丰台区老年人口21万老年机构25床位数3848石景山区中心城区（城四区）是全市老人人口密度最高的区域，养老床位严重不老年人口71万足，市场需求极大，但据了解城市中心区域如东城区、西城区由于土地紧老年机构11缺，提出跨区建养老床位以满足其指标。床位数2310朝阳、海淀、丰台、西城四城区是全市老年人口绝对数量最高的区域。45推荐开发区域郊区大盘嵌入式开发方案一1/2推荐理由临空经济区推荐区域为东三乡（崔各庄、金盏、孙奥林匹克区域河），地处北京第二道绿化隔离带苑第二道绿化隔离土地供应目前政府在进行土地储备，为推荐开地区今后北京市土地供应热点区域发区域交通情况机场高速、机场二通道、京承、酒仙桥第二道绿化隔离和京顺路为横贯区域内的快速交通线；轨道交通未来规划M14号线（卢沟桥至望京）、东坝中关村科技园区M15号线（至顺义），L4号线（为中心城连接各边缘集团的交通线，（规划大致走向西二旗、回龙观、霍营、立水桥、北苑、来广营、东坝），轨道M3号线（起点可能定福庄中心地区为海淀定慧桥，终点朝阳金盏附近）金融街区域发展潜力本区域属新兴发展地区，纳入政府2009年土地储备计划，作为中心中央商务区CBD城东部重要的生态环境保育区，政府在规垡头划制定时明确提出本区域作为首都第二道绿化隔离带中的示范区域亦庄经济开发区推荐区域由于没有实际地块，范围仅供参考46推荐开发区域郊区大盘嵌入式开发方案一2/2东部、北部边界上的温榆河是北京市重要的绿色生态走廊，为过境候鸟提供了必要的生境和迁徙途径。区域内部的北小河、坝河，与温榆河同属海河区域具有良好的自然资源以及生流域北运河水系，兼具生态与历史保护的价值。态基础，生态旅游资源丰富，高尔夫球场、马场、生态采摘为区域一大特色。地热资源，天竺地热田位于朝阳区平房大气、水、土等指标达到国家环至首都机场一带，面积约252平方公保A级标准，是全国绿化造林百里，成井深度15002900米不等，为目前佳乡之一，也是全国十二家农业地热开发的热点地区资源持续高效利用实验区之一。辖区内农林资源丰富，并建有多个绿化隔离带以及绿道，森林覆盖率达到22547推荐开发区域郊区大盘嵌入式开发方案二1/2推荐理由房山线推荐区域为房山新城东部之长阳半岛土地供应今后北京市土地供应热点区域，目前万科中粮、绿地、城建、北建工、推荐开中铁、首开等多个知名开发商在区域大规模拿地发区域交通情况京石二高速、丰良路、京良路、长周路的改造建设规划方案将增加长阳片区进出中心城区的通道，未来将极大改善交通便利性；轨道交通地铁房山线预计年底建成通车，同9号线换乘并进一步和中心城区联系区域发展潜力本区域属新城发展的起步区，伴随城市范围扩张和轨道交通延伸、南城城市基础设施建设的大量投入，将进一步加速市区主流居住需求的外溢，伴随区域人口导入的激增，整个区域将呈现新的城市面貌和活力推荐区域由于没有实际地块，范围仅供参考48推荐开发区域郊区大盘嵌入式开发方案二2/2推荐理由长阳镇为距离北京市中心最近的卫星城，区位条件良好区域东临永定河、西临小清河，处于两河之间，生态环境优势十分明显。处于平原区地质条件较好区域，适宜进行开发建设。区域规划建设方向为环境整治、生态修复、村庄利用，整体区域由北向南形成绿色人居区、镇区综合产业区、生态休闲旅游区及大型郊野公园四个组团，大盘嵌入式的养老公寓开发同区域功能定位相契合。49推荐开发区域小结市中心养老公寓大盘嵌入式开发临近三甲医院土地供应交通便捷交通相对便捷个人非商务商业闹市区区域发展潜力特殊资源竞争项目市中心养老公寓区域推荐东南二环四环附近，东至京塘高速，西至京开高速路的区域大盘嵌入式开发推荐A东三乡区域B房山长阳半岛50开发区域建议定位建议开发周期建议销售策略建议51项目定位思路IE模型内部分析外部分析因素一所在区位因素一养老地产市场供应对推荐的区位特征进行分析（区位、根据历史供应和未来供应趋势，判周边环境、周边重大项目），判断断本项目适宜的产品类型本项目适宜的产品类型因素二养老地产市场需求因素二开发商愿景根据市场需求特征需求结构判断本远洋地产对产品的期望与愿景项目适宜的产品类型因素三项目周边竞争性项目判断推荐区位内的竞争性项目有哪些，分析竞争性项目的特征，判断本项目适宜的产品类型从以上各个角度能判断出本项目的适宜产品类型，并最终确定各类型项目的产品定位52因素一所在区位项目定位分析内部分析市中心推荐区域靠近市区三级甲等医院，市政府促进城市南部地区加快发展行动计划的实施对区域价值提升有极大帮助郊区大盘开发推荐的东三乡区B域，属于限制建设区域，生态宜居环境十分突出郊区大盘开发推荐的房山长阳半岛区域，作为距离市区最近的卫星城，区域整体开发潜力巨大，生态环境十分宜居AC不论是市中心养老公寓的定位，还是郊区大盘嵌入式开发项目所处区位均考虑区域的土地供应并能体现养老公寓的选址要求都可以充分发挥区域内各项资源优势53项目定位分析内部分析因素二开发商愿景远洋地产致力于成为中国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产发展远洋地产愿景宏观运营商和物业服务供应商养老地产希望开发商业运作类型的养老地产微观开发愿景不论是市中心养老公寓还是郊区大盘嵌入式开发，在医疗设施和服务管理上都需要进行有效的把握市中心养老公寓由于交通方便，可以消除子女对于老人身体状况所带来隐患的担忧，就医探望方便郊区大盘嵌入式开发通过养老公寓的设置，提升大盘整体的特色和吸引力54项目定位分析外部分析因素三市场供求关系北京目前养老床位56万张，全市常住老年人263万假设北京市老年人口未来10年仍按历史年均复合增值率49增长，2020年北京市老年人口达到4456万人根据未来老年人口的预测以及“9064”的养老格局，推算出2020年北京市整体养老床位数为178万张北京比较20022009年间入住养老机构的老人人数与北京市常住老年人口的发展，通过对各年实际数据进行回归分析的方法来获取2020年北京市整体养老床位数为268万张根据北京市民政局规划，未来10年全市将集中建设11万张床位，加上2010年，平均每年新增1万个床位，力争2015年达到11万张床位，2020年达到1416万张养老床位，缺口达38128万张60/70年代生育高分期人口将于2030年2050年步入老龄化阶段，届时，老人入住比例会有所增加，2050年以后会相对下降，入住的绝对值减少政府供应项目以接收需要护理的老人为主，以兴建福利保障型养老设施为目的，中高端需求老人则通过社会力量满足这也是远洋高端养老地产的机会所在55项目定位分析外部分析因素四市场需求偏好对于市中心养老公寓，已经满足了市场对于“位于市区、交通便捷、距离社会医疗机构近”的需求位于市区、交通便捷、距离社而开发商运营商声誉良好、运营模式合会医疗机构近、开发商运营商理可靠、软性服务齐全、价格租金水平声誉良好、运营模式合理可靠、合理、硬件品质优良、项目内配套辅助软性服务齐全、价格租金水平设施齐全、内部环境良好则需要通过项合理、硬件品质优良、项目内目给与满足配套辅助设施齐全、周边/项目内部风景宜人这十大要素为消费者最为关注的对于郊区大盘嵌入式开发，目标客群主所在区域文化生活氛围浓厚、要关注的因素都需要有项目自身提供，停车位充足等要素对消费者而这也对项目的开发提出了更高的要求言影响相对不大郊区大盘及嵌入养老公寓在形象、档次、目标群体上保持一致性，起到很好的相互促进提升整体品质的效果56因素五项目周边竞争项目定位分析外部分析B周边主要竞争项目有B将府庄园敬老院东方综合养老院圣泽峰老年公寓其中将府庄园建筑规模10万平方米，销售50年使用权的70套独栋别墅式养老公寓（580/730平），市场表现很差推荐区域拥有比竞争项目更好的生态环境ACA周边主要竞争项目有康梦缘老年公寓C周边目前无中高端养老公寓9建筑规模21000平；床位516推荐区域拥有比竞争项目更好的区域位置及医疗条件，具有更强竞争力57项目定位综合内部及外部因素因素三市场供求关系因素二因素四开发商愿景市场需求特点因素一因素五所在区位项目周边竞争从以上五大因素为项目定位58项目定位市中心养老公寓领先品质的硬件标准生态绿色的宜居环境借助区域市政公园及项目以高端的硬件品质服务内的园林绿化，营造天然居住老人，从室内功能氧吧，为老人颐养天年提设置、老年人专用设备供了和谐的生态环境等各方面领先市场北京市区高端养老公寓标杆安心便捷的绿色通道科学特色的宜老服务和周边三级甲等医院合全面推行科学养老模作，让居住老人可以随式，为老人实现健康，时享受到正规、安心的积极，成功，和谐的晚医疗服务年生活59项目定位郊区大盘嵌入式开发舒适的居住环境持续照护的养老模式大盘开发的增值亮点不假外求的医疗机构综合化服务配套综合“医疗、居住、服务配套”等元素，本市老年人养老的不二选择综合医疗、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等业态，满足各年龄段老人全方位的生活需求依托郊区大盘实现相辅相成，繁荣互促的共生格局一站式养老天堂60远洋进入北京养老领域开发建议落实项目市中心老年公寓郊区大盘嵌入式开发社区养老服务中心招拍挂土地一级市场拿地，利用小参与城中村项目改造参考项目规划条件，对于远洋今后区配套面积指标中或规划要求还建兴建的居住社区，酌情配置社区养厂区搬迁改造部分进行开发老服务中心房屋租赁，在原建筑物基础上装修授权参与前期土地一级开发，和各改造级政府（乡镇）协商，以较低的成本定向获得土地进行开发61远洋进入北京养老领域开发建议申请政策补贴民政局批准设立养老服务机构施工建设过程中申请补贴专家评审过程获取建设补贴第一步第二步第三步具备场所