旧城改造建设项目可行性研究报告

第一章总论11项目名称XX市XX村改造南区建设项目12项目建设单位及简介建设单位XX市城市建设投资有限公司注册地址XX市XX法定代表人韩柏XX市城市建设投资有限公司系经XX市人民政府批准成立的综合性国有独资公司，于2003年6月11日注册成立，注册资本704亿元人民币。公司的主要职能是按规范的公司制运作方式，负责XX市城市资产的运营，受托经营城市土地资产，盘活其他城市资产，完成XX市基础设施项目的投融资、建设、收益与还贷。公司目前下设总工办、工程部、项目部、融资经营部、办公室、财务审计部和征地拆迁部七个部门。根据业务发展的需要，公司将陆续独立设立审计部、人力资源部、法律事务部和经营部等部门。目前，全公司员工79人，平均年龄32岁。其中，具有研究生学历9人，大学学历30人；高级职称11人，中级职称25人。在短短的时间内，公司凝聚了一批优秀的经营管理与专业技术人才，形成高素质、高效率的管理团队。公司自成立以来，始终坚持发挥政府投资主体的职能作用，积极探索市场经济条件下的投融资体制改革新路子，通过多渠道筹措国内外资金和市场化运作，获得开发银行120亿元资金额度的支持，先后投资改造了海秀西路、国兴东路、丘海大道等一批市政重点基础设施项目。同时，公司积极发挥政府的组织协调优势和开行的资金优势，开展资产经营业务，受市政府委托进行城市土地资产的运营。至目前为止，市政府已注入优质土地资产近4000亩，并拟注入的新旧城区土地资产达到3万亩。此外，公司积极拓展城市经营的范围，开展多样化经营业务，利用XX市的独特优势，受市政府委托收购100万M2停缓建工程以及开展旧城改造。深圳发展银行海南省分行已授信5亿元，将用于停缓建工程和旧城改造业务的收购和运营。员工是公司的第一财富，公司致力于为员工提供“立业的平台、成长的空间与愉悦的环境”。在董事长、总经理韩柏先进的经营发展理念的感召下，在短短的时间内，公司凝聚了一批优秀的经营管理与专业技术人才，形成高素质、能战斗的管理团队。“建设服务XX，实现自身价值”是公司的宗旨。公司前瞻性的理念，先进的管理模式，高效的工作效率和工作实绩，得到了市委市政府的充分肯定。“责任承诺，诚实敬业，团结合作，开拓创新”是公司的精神，公司将认真贯彻市委市政府的意图，按照规范化的现代企业运作方式，高标准、严要求，建成权责明确、程序顺畅、纪律严明、令行禁止、精诚团结的上档次、有品位的国有独资公司，按照“精品、高效、廉洁”六字要求，实现低成本高标准的城市建设目标，创建XX、海南的企业品牌，不辱使命，不辜负市委市政府的重托。13可研报告编制单位海南省建设项目规划设计研究院资格证书编号工咨甲103012700214项目建设地点XX村的南区用地，位于XX市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积1319公顷（19785亩），共分成A、B、C、D四个地块（含公安局地块）。15可行性研究的依据1、XX市人民政府市长办公会议纪要第57期研究XX村旧城改造问题XX市人民政府办公厅2007年4月17日；2、XX市XX村改造南区（“金龙广场”）建筑方案设计；3、XX村改造可行性分析及详细规划方案；4、XX村改造项目策划；5、海南省和XX市经济与社会“十一五”发展规划；6、XX市城市总体规划；7、国家和海南省现行的技术规范和定额；8、海南省有关的政策和法规；9、建设单位提供的其它意见、资料等。16项目建设的内容及规模本项目总用地1319H，其中住宅用地243H，公建用地263H，道路、广场用地300H，公共绿地513H。总建筑面积433万其中安置住宅3059万，沿街商业建筑619万，商务办公545万，会所及服务配套2600，规划小学8100；居住户数2935户，居住人口10270人；停车位3470个；区内市政道路三条（13500）。17项目总投资及资金筹措本项目总投资9425228万元，全部为固定资产投资，其中工程费用717422万元（其中安置住宅474145万元，沿街商业建筑及商务办公16296万元，会所及服务配套364万元，小学1134万元，金龙路拆迁安置费4089万元，南区基础设施建设费24447万元），工程建设其它费用1293062万元，预备费用430453万元，建设期贷款利息527493万元。资金筹措本项目建设所需资金，拟申请国家开发银行贷款6亿元，其余3425228万元由政府以土地作为地方配套资金方式投入。18结论及建议181结论本项目是XX市XX村旧城改造的重要配套工程和组成部分，是XX市提高XX村人民生活品质、整合土地资源、完善金贸区功能配套、提升城市环境品质的重要举措。项目的建成不仅可改善XX村居民生活品质，而且也为XX市旧城改造探索出一条新路子。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，可大大改善XX市的投资环境，有利于促进海南省及XX市经济的发展；本项目作为XX村整体搬迁改造的配套安置工程，是XX村搬迁改造的前提与条件。本项目建设既可解决XX村改造的安置周转问题，又可为为XX村北区的建设筹集必要的资金。其经济效益、社会效益和环境效益十分显著，项目的建设是完全必要和可行的。182建议1、本项目是启动XX旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。2、由于本项目投资较大，项目建设需要一个的比较长时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。第二章项目提出的背景和建设的必要性21项目提出的背景211XX村现状1、人口、土地、经济XX村共有980户，常住人口3404人（其中原住村民653户，2035人，外来购地建房的327户，1369人），流动人口9000人，共有居住人口12万人。总用地分为南北两个部分，北为现村址用地2375公顷（3566亩），南为拟安置用地1319公顷（19785亩）。目前仍保留着农村集体所有制形式，全村共设有五个生产组，两个支部。村民收入主要依靠房屋出租，2001年村民人均收入为4300元。土地产权归属现状为部分集体土地、部分国有土地、部分个人宅基地，拆迁后均通过征用转为国有土地。2、基础设施项目周边市政配套设施非常齐全，交通便利，电力充裕，通讯发达，排水设施齐全。3、建筑状况根据对XX村625户村民调查的资料，625户拥有建筑总量约为87992平方米，大多数建筑在13层之间，结构类型有框架、砖混、石木（石瓦）、铁皮棚，它们之间比值为4041127。XX村共有980户居民，由于尚未调查的355户大多为沿街的居民，它们户均拥有的建筑面积比已调查居民户均建筑面积大，结构类型以框架和砖混结构为主，由此推算XX村总建筑面积约为30万平方米左右。212项目提出的背景“城中村”是我国城市化进程中的一个特殊现象，在我国南方尤其是沿海经济发达的地区较为突出。从物质构成层面看，“城中村”一般为低矮密集具有一定规模的建筑群，绿化稀少，与周边城市环境格格不入；从生活组织与管理层面看，“城中村”仍沿袭传统农村管理模式和居住习惯，绝大部分的城中村市政基础设施落后，村落建设混乱无序缺乏整体规划，改造日显迫切。90年代，广州、深圳、珠海等城市均对其城中村进行了改造，取得了良好的效果，极大地提高了城市品质，改善了“城中村”居民的物质生活条件，有利地促进了内涵式城市化的发展。而XX村由于位于XX市金贸区，人口密集、地价昂贵，虽政府多年来一直想改造拆迁，终因拆迁补偿量较大难以实施。进入21世纪，市政府下决心启动该项目，并将其作为XX市城中村改造的龙头，带动整个XX市城市品质的提升。2004年9月30日XX市政府市长办公会议原则通过了XX村改造可行性分析及详细规划方案，XX村改造正式启动。2007年4月15日XX市委书记、市长陈辞率建设、规划、龙华区、城发公司等单位，到XX村调研旧城改造工作，并主持召开现场办公会议，研究XX村旧城改造问题。本项目正是在此背景下提出的。22项目建设的必要性221改善XX村村民生活品质的需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗、教育、就业机会，控制人口增长、提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄、赌、毒的温床和违法犯罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构在宏观上、微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。XX村目前的基础设施、公共配套设施系统相当不完善。道路不成系统，除了金贸中路外，其余道路弯曲狭窄，多为尽端式，通行率差，消防车无法进入；排水系统不畅，一遇大雨相当部分居民的房子和道路就被水淹；村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，环境状况恶化；总之，由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现了“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。大部分村民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。项目的建设可改善XX村人民生活品质，使XX村村民融入城市生活，提高其生活品质。222构建和谐XX的需要XX的生态建设就是构建海南特色的和谐社会建设。生态城市以生态环境保护与建设为基础，实质上就是建设良好的自然生态，协调好人与自然的关系；以发展生态经济和循环经济为核心，实际上离不开建设良好的社会生态，协调好人与人、人与社会的关系；以发展生态文化为灵魂和动力，实质上要形成良好的精神生态，协调好人类各种精神要素之间的关系。这三种关系的协调构成了和谐社会的基本要素。构建和谐XX必须以生态城市建设为载体，要站在构建和谐社会的高度，进一步提升生态城市建设的质量和水平，突出社会生态和精神生态的建设，为构建和谐XX提供必要的社会环境、精神动力和智力支持。XX市XX村拆迁改造项目，不仅可以为XX村民提供一个低密度、低容积率、高绿化的现代化居住小区，也可以为XX村民提供相当数量的商业铺面，使失去土地的村民能够拥有置业的物质基础，是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。223XX建设最佳人居城市的需要XX市的发展战略目标“把XX建成华南地区的热带花园城市、国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国际化城市”。创建优美人居环境将是XX长期坚持的发展目标。XX村改造工程建设与把XX打造成为文化品位高、创业环境好、生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。224XX城市化发展和金贸区重振的需要XX金贸区作为海南建省高速发展时期迅速崛起的开发区为XX城市发展和形象塑造发挥了积极作用，成为XX城市最具特色的标志性地区。但在泡沫经济潮流中又急挫跌落成“半拉子工程汇集区”。在此后较长的调整期，始终未能走出困境、发展成为真正意义上的金贸区。但它毕竟汇集了一定数量和规模的金融、商贸、商务办公、酒店等大型机构，形成了金贸区的基本框架，已成为城市的重要物质资源和形象资源，XX的城市化发展新XX形象的提升需要金贸区的重振。而XX村由于地处金贸区核心部位，它的改造对于完善金贸区功能配套，重振金贸区有重要的意义。第三章市场分析与预测31区位、交通、环境优势XX村用地位于由滨海大道、明珠路、XX、XX路围合而成的地块中，处于金贸区核心位置，南临以金融、证券、商务办公为主的XX，北靠滨海大道沿线的宝华、黄金、椰海等诸多高档星级酒店以及滨海大道以北的人大会堂、会展中心、体育馆等大型公建设施，地理位置优越；四周环绕城市干道，交通非常便利；北面为万绿园及琼州海峡，西面为置地花园，区域环境非常优越，适合开展商业、休闲、娱乐、旅游等活动。32完整的土地资源1992年，XX村搬迁工程未能实现，留下了大量的问题，但从另一角度来看，XX村的搬迁工程未果也给今天金贸区功能调整留下余地。如今，金贸区大片区域都用于居住开发，金贸区应有的主体产业和主要功能弱化，可用于金贸区再开发能够形成集聚效应、面积足够大的也就只剩XX村这块完整的土地资源，完整的土地资源便于进行统一开发建设。33优越的人文环境XX村位于XX市黄金地段、金贸区核心位置。周围的高档写字楼、酒店、住宅集中，堪称XX市“富人区”。整个金贸区现常住人口15万人，其中不少是白领阶层，消费能力远高于XX其它地区，是XX重点人居、商贸区域。项目的主要商圈横跨秀英、美兰、龙华三区，人口总数为60万人，人均收入高于XX市人均收入，圈内人口平均年龄要比市均年龄要小，圈内消费者有较多闲暇。文化休闲娱乐的项目一般是由高收入人群引领消费，因此北区今后建设中包含的健身馆、图书馆、文化活动中心、科普、艺术、展览馆等项目有广泛的市场前景。34XX房地产在国内外竞争优势日现近年来，随着人们生活水平的提高，买房置业发展迅速。由于国内有些城市工业污染加重和沙漠化带来的沙尘天气，有的仅是基于寒冷的气候，到海南来买房置业的人逐年增加。按海南省房地产交易中心统计，近五年来，内地人到海南的买房增加率年均为15。XX是“全国环境综合整治十佳城市”，“全国卫生城市”，“中国优秀旅游城市”。近来，国家又提出将海南建设成为“全国人民的后花园”、“第二理想居住地”，这一主题的确立意味着将对海南的城市进行新一轮的建设和改造，使海南成为更适宜国内外人士创业和生活的生态型城市。2006年4月1日，国务院正式批复，将XX市列为国家历史文化名城，成为我国最南端的国家级历史文化名城。由此可见，位于XX市金贸区核心地段的XX村物业必将不断升值，本项目具有广泛的市场前景。35XX房地产市场前景看好海南拥有良好的人居环境。随着海南经济的不断发展，海南在建设“健康岛”、“生态省”的发展进程中，逐步得到省外、境外的知名企业青睐，不断有农业、电子、制药、化工、房地产等行业领域的知名企业到海南投资兴业；越来越多的省外、境外人士选择海南作为第二居住地。2005年，海南完成房地产开发投资56亿元（其中住宅开发投资47亿元，占84），同比增长53，占固定资产投资的183；房屋施工面积68395万平方米，比上年增长49，房屋竣工面积1053万平方米，比上年下降84，房屋销售面积12576万平方米，比上年增长116，房屋销售额302亿元，比上年增长276，房屋平均销售单价为每平方米240488元，比上年上涨了1425。海南省处置积压房地产工作已取得明显成效，目前，991的可处置闲置建设用地、85的积压商品房、856的停缓建工程已得到处置。银行金融机构89的积压房地产已得到剥离、处置，信贷资产不良率明显下降，积压房地产项目移交工作已取得实质性进展。随着经济的不断发展，越来越多的企业入驻海南，海南房地产业的发展需要上升一个新的台阶，需要一些具有先进企业管理制度、先进经营理念、雄厚经济实力的房地产开发企业加入海南，开发建设旅游、休闲度假房地产和生态、健康住宅。商品房的销售价格也会逐步平稳上升，与各省市的商品房销售价格相比，海南商品房价格还有很大的上升空间。362006年XX市房地产市场运行情况根据XX市房产局、XX市统计局联合向社会发布2006年XX市房地产市场运行情况第2号公报。2006年全市房地产开发投资完成5047亿元，比上年同期增长88，同比增幅回落47个百分点，占全社会固定资产投资的比重为319，低于上年同期19个百分点；其中，商品房开发投资完成3296亿元，下降164。2006年全市房屋施工面积为71092万平方米，比上年同期增长24，增幅低于上年同期192个百分点；其中住宅施工面积55583万平方米，增长03。新开工面积16004万平方米，下降211，其中住宅新开工面积13353万平方米，下降96。房屋竣工面积8022万平方米，下降273，其中住宅竣工面积5449万平方米，下降438。2006年全市商品房销售面积为19105万平方米，同比增长1210。其中商品住宅销售面积为17102万平方米，同比增长1080。2006年全市商品房平均销售价格为29789元/平方米。其中商品住房平均销售价格为273488元/平方米，对比前3季度，商品房平均销售价格下降了3214元/平方米，商品住房平均销售价格则上涨了26441元/平方米。2006年，岛内购买7625万平方米，岛外购买9477万平方米，分别占商品住宅销售总面积的4459和5541；岛内购买6382套，岛外购买9278套，分别占商品住宅销售总套数的4075和5925。37市场预测通过以上分析可以看出，本项目房产潜在的市场需求旺盛，由于本项目具有一定的环境地理优势，因此市场竞争性的项目并不多。有关的统计数据表明我国收入在100万以上的家庭总数在200万户，在高收入家庭中占08，从他们的投资习惯看，智力投资、金融投资占有较大的份额，房地产置业投资也正成为该部分人士的选项。我国新兴的中产阶层正在形成之中，他们也是此类项目产品的目标客户。从XX市现有的楼盘来看，目前最高端的楼盘销售情况良好，但此类物业目前市场供应有限，有效需求未得到满足。因此我们认为在XX市建设这样一个既有安置功能，同时又有商业开发、购物休闲娱乐等综合功能的精品楼盘，其市场前景完全可以看好。第四章项目建设目标与规模41项目建设目标将该项目打造成集中华美食广场、商务办公、休闲购物以及中高档住宅为一体的地标型项目。项目建设内容包括安置住宅、美食广场、综合性商业建筑、小学以及相应的供排水、供电、通信、绿化、道路等基础配套工程。42建设规模本项目南区总用地1319H，其中住宅用地243H，公建用地263H，道路、广场用地300H，公共绿地513H。总建筑面积433万其中安置住宅3059万，沿街商业建筑619万，商务办公545万，会所及服务配套2600，规划小学8100；居住户数2935户，居住人口10270人；停车位3470个；区内市政道路三条（13500）。第五章建设条件与场址51场址选择XX村位于XX市龙华区金融贸易开发区，四周被滨海大道、国贸路、明珠路、XX路四条城市干道围合。其北侧紧临滨海大道沿线的黄金、宝华大酒店、南洋大厦、赛格大厦等，与万绿园隔路相望。南侧XX中心商务轴已初具规模。东侧XX路改造工程已完成，一条联系万绿园、体育馆的旅游服务性街道已渐形成。交通便捷，区位十分优越。XX村的南区用地位于XX市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积1319公顷（19785亩），共分成A、B、C、D四个地块（其中B地块含市公安局用地）。用地位于XX市国贸中心区，交通条件便捷，其中北侧是城市主干道金龙路，B、C地块之间为联系金龙路与海秀路的规划城市主干道，还有一条规划城市支路从B地块内部穿过。52自然条件521气候条件XX市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温238，年平均日照时数2225小时，平均降雨量15927MM，年平均蒸发量19157MM，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力4级，基本风压值07KM/M2，年均相对温度897。522地震烈度根据中国地表基本烈度区划图XX市基本烈度为8度。523地形地貌该地区XX市龙华区，自然环境优美，南高北低、标高大多在10米以下，地形基本平坦。地质情况属海积阶地，土质为冲击砂土。53原材料供应本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材等不需外购，在XX均容易购得，原材料供应有保障。54社会经济协作条件XX市是海南省政府所在地，是全省的政治、经济、文化、交通中心。随着改革开放的逐步深化和城市综合竞争力不断增强，XX国民经济实现了持续、快速、健康发展，2006年全年国内生产总值为35006亿元，按可比价格计算，比上年增长129；全年实现财政总收入7008亿元，比上年增长152。全年全社会固定资产投资完成15823亿元，比上年增长154。全年对外贸易进出口总值为1343亿美元，比上年增长87。该地点附近的学校、邮局、银行、商业等公共设施齐备，市场繁荣，服务业发达，可以为本项目提供完善的后勤保障，社会配套条件良好。第六章工程技术方案61项目组成本项目用地位于XX市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积1319公顷（19785亩），共分成A、B、C、D四个地块（其中B地块含市公安局用地）。项目主要建设内容包括拆迁区内现有建筑、建设安置住宅、配套公建、补偿商业、安置住宅架空层、道路、硬质铺地、停车场、园林绿化以及给排水、煤气、电力、电讯等基础设施建设。62设计原则安置区设计采取高层低密度的设计原则，尽量为住户营造高绿化率、高品质的居住环境；采用板式住宅布局，力争为每家住户赢得更多的阳光和凉爽的穿堂风。住宅底层架空，精心设计，作为住户闲暇时的活动空间和停车场地。鉴于XX村村民家庭结构的特殊性，既有大家庭的需求，也有独立小家庭的需求，所以在户型设计上，注意灵活的空间组合。住宅标准单元的层面积为约为450平方米，既可联合设计以满足一个大家庭的居住要求，也可以分开设计为34户的独立住户。63项目概况631设计条件容积率3035，建筑密度25，绿地率35，建筑高度不限。A地块安排24班小学一所，D地块考虑设置一个农贸市场，其他用地全部为商住用地。金龙路美食街现为临时建筑，近期保留，2010年后予以拆除，但是总体布局中要求考虑美食街的重建，而且还必须考虑分期建设的需要。632场地条件分析1、交通条件用地位于XX市国贸中心区，交通条件便捷，其中北侧是城市主干道金龙路，B、C地块之间为联系金龙路与海秀路的规划城市主干道，还有一条规划城市支路从B地块内部穿过。2、用地条件总面积1319公顷（19785亩），共分成四块，其中面积最大的B地块用地南北最宽约200米，东西最长约370米。主要为空置地（原是XX村的自留地）。用地内现有一栋烂尾楼、部分临时建筑和少量早期建的安置住宅。3、高程分析规划用地刚好处于XX地势高差变化的交接地带，整体呈南高北低的趋势，最高高程157米，最低高程40米，高差有117米，除已建临时建筑用地和少量用地经过场地平整外，大部分为自然的坡地。4、坡度分析规划用地北侧比较平缓，坡度在03之间，用地南部有一条东西向的陡坡带，少量用地坡度达到40。64规划设计641方案构思1、寻找“美食文化”与“居住环境”之间最佳的结合方式。中华美食一条街是本基地的一大特色，但是饮食业所带来的油烟、通风问题对居住区影响，及如何协调这两大功能区的关系，成为布局设计的一个必须考虑的要点。本方案结合龙脉文化，用景观水体、廊道将这两大功能区分开，并避免了城市干道金龙路对饮食街的交通影响，形成功能明晰，风格统一，崇尚文化，描绘自然，展现空间，在景观中渗透文化灵魂，在设计中体现王者霸气，在自然中展示愉悦的生活的住区，实现建筑、自然与人文三者的和谐共生，成为本方案突出的亮点之一。2、美食街的延续传承美食街的的饮食特色，结合半开放式的商业景观广场，将美食街衍生成美食广场，利用优美的环境特色促进商业繁荣，打造XX最具特色与价值的饮食文化中心。3、“龙”文化的体现设计中利用背“山”自然地形，营造似“龙”的景观水体，不仅形成“龙山”“龙水”的空间环境，水体亦可以提升环境景观、改善气候条件、提高住区品质。642规划目的1、解决XX村改造的安置周转问题。2、为北区的建设筹集资金。643项目定位将该项目打造成集中华美食广场，休闲购物以及中高档住宅为一体的地标型项目。设计内容包括美食广场、综合性商业、搬迁住宅及高级公寓等。644规划结构方案形成“两线五区多层次”的总体规划结构。两线是指水和步行廊桥组成的两条景观轴线，一条轴线发端于中心的美食广场，向西缓缓穿过高级公寓区，高级住宅区，最终结束于流水广场。一条轴线东西贯穿于B2地块，形成地块的核心。五区意为基地的建筑根据使用性质的不同和地块的条件分为五个分区，一区为居住、美食广场区，位于基地的最中端，用地条件优越，由中华美食广场和高级公寓、住宅区构成，形成整个园区最具标志性的建筑群体。二区为学校区，位于基地的西侧。三区为住宅、酒店区，结合公安局改造，相对安静的布置了十二栋住宅楼，公安局原办公大楼保留改造成商务酒店。四区为公寓区，位于基地的东南，定位为高级小户型公寓。五区为商住综合区，位于基地的最东侧，独立性较强，包括商业、休闲广场、高级小户型公寓为一身的多功能体。多层次在设计中引入自然山水的意象，将室外场地处理为不同标高，根据日影分析将不同位置的建筑处理成不同高度，这样，内外部的空间不断的变化、渗透，从而形成了多层次、多角度、错落有致的整体效果。645规划布局“金龙广场”全开放的城市广场（龙珠广场）半开放的商业广场（棕榈广场）私密的住区广场（流水广场）所谓城市广场规划将商务办公设置于景观水的起点，主体位于整个地块的视觉焦点，犹如“龙”口中的明珠，成为城市的“新地标”。建筑主体高耸挺拔，外型优美而现代，又好似一艘即将出发的帆船停泊在湖畔，倒影在水面之中，与“龙”嬉戏，形成龙珠广场。所谓商业广场为了营造丰富的金龙美食文化的商业环境，商业广场景观设计采用了热带休闲和现代相结合的设计风格，广场内及金龙路沿线种植大面积的棕榈树阵，简约、明快，闹中取静、静中有动，满足景观、休闲、游憩的功能，同时与美食商业广场互通互透，实现“经济”与“景观”相互渗透与促进。美食广场的形象也因水景、特别的文化石铺道、美食文化雕塑、骑楼廊道、现代标识系统的建立和棕榈树阵的衬托，显得更加鲜明。而其建筑庭院的空间序列呼应商业公共轴线，与城市空间融合的开放性棕榈广场为公众提供了开放的室外空间，营造了现代城市的气息及“前庭后院”的空间主题。所谓住区广场金龙路西侧的端头是个随时间而变化大小的的流水广场，只对住区开放，具有一定的私密性。沿水广场形成半弧的骑楼廊道更是个市民流连之地，跌落的水，起伏的微地形，纵横的植载，动感的廊道及匠心的小品，无不传递着人文精神的信息，人与园林彼此沉淀意境，带来发现与感知的快乐，形成流水广场。这三个广场由东向西，从动到静，既是独立的个体，又互相联系与渗透，或是分隔各个功能区，或是围合成集聚的中心，满足不同层次、不同要求的休闲需要。与商务办公跨水相接的曲线式的高级公寓构成了商务办公和隔水相望的美食广场的背景港湾；高级公寓东侧，跨越新规划道路设置了安置住宅；XX路延线东侧是规划的公寓，整个居住区在基地的内侧，地势较高，景观丰富，体现了现代的、人文的花园景致。同时注重建筑之间的功能尺度和住区空间给人的安全、温馨感受。规划中还设计了现代大气的硬景和随性自由的软景相结合的公共园地，使住户与景观相结合，并回应了海南地方的、传统的、尺度亲切宜人的步行空间、庭院空间模式，形成丰富的城市空间体验，体现闲适、怡静、富有小资情调的空间环境。沿XX路两侧及新规划道路的西侧公寓低层布置商业，充分发挥临街土地的价值。整个用地东侧的商住综合区是项目的结点性公共空间，一层为农贸市场，二层通过三、四层建筑的切割围合，形成一个屋顶广场，设有室外的楼梯通向底层，从而形成一个包括商店，餐饮服务和主题商业等一系列综合性的城市消费休闲功能为一体的商业建筑体，同时地块还包含了一栋28层的高层公寓。A地块为规划的24班小学，入口设于用地东侧，由两栋板式的教学楼错列布置构成学校的主体，中间以架空的连廊相接，运动场安排于用地南侧。646交通组织实现人车分流以及商业人流与居住人流分离。B地块内的城市支路由直线调整成平缓曲线，以降低道路的坡度，同时也可保证地块的完整性，人车分流用地南侧设车行路（红线7米），沟通XX路、规划路、金龙路，并与城市道路共同组成外环车行系统。商业人流与居住人流分离沿景观湖南侧布置的弧形堤岸和折线廊道构成主要住宅人流步行路线，这两条路线将各院落串联成一个整体，使每一户都可以轻松便捷到达水岸和城市空间。商业人流由北侧金龙路引入商业广场，与南侧住宅人流分离，做到两种人流相通又互不干扰。停车实现商业停车与住宅停车的分离。住宅及公寓部分以地下停车为主，车辆分别在每个出入口进入地下车库。同时，为方便用户，在车道一侧、建筑底层架空层空间内，安排了少量地上停车。商业部分除了设置地下车库外，在地面考虑部分集中的停车场地。合计停车位3470个，其中地面停车位450个，建筑底层停车位120个，地下车库停车位2900个。647主要经济技术指标一、规划总指标表61技术经济指标一缆表序号项目单位数值比例（）备注1规划总用地HM21319100（1）住宅用地HM2243184（2）公建用地HM2263199含规划小学、市场、美食街（3）道路、广场用地HM2300228（4）绿地HM2513389含人工水面、运动场2总建筑面积万433100地面建筑（1）住宅建筑面积万3059787（2）沿街商业建筑面积万619125含美食街、市场（3）商务办公万54563（4）会所及服务配套万02606（5）规划小学万081193容积率3284建筑密度2955绿地率385含人工水面、运动场6地下建筑面积万1035不计入容积率7居住户数户29351008居住人口人10270每户35人计9停车位个3470地面450建筑底层停车120地下2900二、分地块指标表62A地块主要技术经济指标序号项目单位数值比例（）备注1规划用地HM21012总建筑面积万081地面建筑（1）规划小学万08110024班小学，主要建设教学、办公楼等。3容积率084建筑密度2345绿地率50含运动场表63B1地块主要技术经济指标序号项目单位数值比例（）备注1规划用地HM24902总建筑面积万1785100地面建筑（1）住宅建筑面积万116465228层住宅楼4栋，11层、21层公寓楼各1栋。（2）沿街商业建筑面积万295165沿街商业设施（含美食街）（3）办公建筑面积万30016828层、30层商务办公楼各1栋。（4）会所及服务配套万02615会所、辅助用房。3容积率3644建筑密度3185绿地率365含人工水面6地下建筑面积万500不计入容积率（1）商业停车库万200（2）住宅停车库万3007居住户数户11108居住人口人3885每户35人计表64B2地块主要技术经济指标序号项目单位数值比例（）备注1规划用地HM2549（含公安局地块）2总建筑面积万1988100地面建筑（1）住宅建筑面积万151776318层住宅楼5栋、22层住宅楼7栋。（2）沿街商业建筑面积万226114沿街商业设施（含市场）（3）办公建筑面积万24512312层、24层商务办公楼各1栋。3容积率3624建筑密度2825绿地率423含人工水面、运动场6地下建筑面积万415不计入容积率7居住户数户13638居住人口人4770每户35人计表65C地块主要技术经济指标序号项目单位数值比例（）备注1规划用地HM20892总建筑面积万263100地面建筑（1）住宅建筑面积万21682116、18、21层连体公寓楼1栋（2）沿街商业建筑面积万0471792层沿街商业设施3容积率2964建筑密度2855绿地率355含人工水面6地下建筑面积万060不计入容积率7居住户数户3008居住人口人1050每户35人计表66D地块主要技术经济指标序号项目单位数值比例（）备注1规划用地HM2062总建筑面积万213地面建筑（1）住宅建筑面积万16228层住宅楼1栋（2）沿街商业建筑面积万051沿街商业设施3容积率3554建筑密度505绿地率2456地下建筑面积万060不计入容积率7居住户数户1628居住人口人567每户35人计65景观设计提起XX，首先印入脑海的是这样的景象，蓝天碧南，椰风海韵。我们将“水”作为设计的重要元素。一条圆弧的水体贯穿中华美食商住区，水体在公共空间是大面积的水广场，在居住空间转变为可掬可赏的潺潺溪水，呈现层次丰富，内外有别的景观空间。这道水体不仅是中心景观轴线，也是我们的故事的主要载体树阴下深长的散步堤岸、延伸到水边的露天茶座、横跨水面的小木桥、孩子们玩耍的浅水沙滩水岸边休闲生活从此慢慢展开。通过架设水广场的斜桥，在高级公寓和中华美食广场之间建立景观上的联系，同时斜桥又是高级公寓的主要步行入口，应用现代的设计手法重新演绎南方的“小桥，流水，人家”的空间意境。由弧形景观轴线串起各个相对安静的居住空间，创建相互渗透，动静有别的“园中园”。公共区域与公寓区域各自独立管理，在保证便捷的同时，实现安全而宁静的生活空间，营造闹市之中的田园人家。生活从此可以从容切换，自由选择安宁或喧嚣。1、居住空间住宅区域在项目规划的内层，体现了现代的，人文的花园景致。同时注重建筑之间的功能尺度和住区空间给人的安全、温馨感受。设计了现代大气的硬景和随性自由的软景相结合的公共园地，使住户与景观相结合。2、商业景观为了营造丰富的金龙美食文化的商业环境，景观设计采用了热带休闲和现代相结合的设计风格，沿金龙路用棕榈树阵形成一条林荫大道,大道的端头是个随时间而变化大小的的水广场，沿水广场形成半弧的骑楼廊道更是个市民流连之地，美食街的形象因水景特别的文化石铺道、美食文化雕塑、骑楼廊道、现代标识系统的建立和棕榈树阵的衬托，显得更加鲜明。3、庭院空间建筑庭院的空间序列呼应商业公共轴线，与城市空间融合的开放性美食广场为公众提供了开放的室外空间，营造了现代城市的气息。“前庭后院”的空间主题回应了海南地方的传统空间模式，尺度亲切宜人的步行空间，庭院广场形成丰富的城市空间体验，体现闲适、怡静、富有小资情调的空间环境。66建筑设计住宅风格统一，采用现代主义的手法，局部融合大胆的空间因元素。既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复使用，共同形成了大方而富有现代气息的整体建筑及空间形象，同时考虑到本小区的地理景观优势，在建筑的处理上，采用底层架空，达到通风节能和空间延续的效果立面大量的采用了层次丰富的景观阳台空间,突出了本小区的生态景观可视性。住宅立面线条简洁、大方。1、建筑平面设计根据XX市的气候条件和对项目顾客群定位的研究，设计确定了“在满足功能、美观、经济”的前提下，追求休闲、简洁、明亮的居住空间。户型设计遵循实用、经济性的原则，达到通风流畅、光线明亮、动静分离、洁污分离的基本要求，内部交通流线便捷，使居住空间由通常性向舒适性过渡。户型平面设计具有如下特征（1）平面房间开间、进深与层高比例达宜。（2）厅与卧室面积适宜，采用明厅、明厨、明卫的三明设计。（3）使用功能合理，动静分区、公私分区、洁污分区和干湿分区明确。（4）窗口面积适宜，增加与外部景观的交流。户型平面设计以人为核心，平面功能齐全，使用方便。户型组合形式分为单无式和塔式形式。户型均有主、次卧室、多功能厅、厨房、卫生间、观景阳台和工作阳台等满面足人们生活的居住基本空间，多功能厅供人们用餐和活动空间，结合厨房流程设计，做到流线明确，有动静之分，私密性好。同时，户型的每个功能空间都能够满够自然通风和采光，均为节能住宅，为居住者提供一个经济、适用、美观的居住生活空间。2、建筑立面设计现代风格的造型设计自然、清新、明快。在住宅立面设计中，应用空间的组织规律，达到统一。阳台与窗户借助光影的作用，产生了虚实的对比感，从而形成了建筑的体量感。建筑以平屋顶为主，结合飘棚装饰架，形成空间的变化，产生动感，富有活力。外墙以暖色为主，辅以白色，富有变化感，使建筑形象产生对比，结合景观绿地，创造绿色健康的居住环境，提升城市居住品位。商业立面设计分为古朴和现代两种风格，3号建筑的商铺选用木质构件、局部斜坡屋面，与大面积玻璃相结合，形成古朴典雅的建筑风格。8号建筑由驼形大玻璃体块和木质挑板相结合，有效的起到遮阳效果的也丰富立面。商业建筑简结的立面墙体和大玻璃的结合，大玻璃可提供粘贴广告，营造商业氛围。67环保、卫生、安全及消防设计1、环保及卫生设计（1）住宅厨房油烟均设竖井至屋顶排放。（2）各类机电设备选用低噪声产品，尽量远离住宅单体。（3）排水分两个系统即生活污水废水系统及雨水系统，生活污水废水排入市政管网。（4）住宅户型平面设计通风良了，住宅有放置空调外机的位置，日照间距满足规范要求，住宅单体做到明厨、明卫设计。2、消防设计消防通道宽度均大于4M，且相互环通，构成区内环形消防车道，符合规范要求。建筑单体设计按消防规范要求设计，地下车库出入口及消防楼梯布置符合规范要求。3、环境卫生设计本项目有效地控制在面环境卫生手段是在每幢楼底层配置专用于干、湿垃圾箱，公寓住户产生的垃圾由业主指定的物业管理公司专业清洁工人袋装收集后，送达垃圾收集房，定时由环卫部门收集车辆运往指定的场所。4、卫生防疫设计由于XX处于热带边缘地区，对自然通风有很高的要求。（1）采光、通风A、卧室、起居室、厨房等房间都直接采光、自然通风、并能组织良好的穿堂风。B、卧室、起居室采光面积满足要求，窗地比满足规范要求。（2）卫生间每户卫生间均能向外直接采光和自然通风。（3）给水管材为保障人员身体健康，全部给水设备均选取用新型卫生型产品，水箱与建筑主体结构分离，采用食品型不锈钢组合水箱，尤其是给水管线，设计选择铜质或铝塑复合型材防止水质二次污染。5、职业安全保护与无障碍设计每幢建筑物出入口、通道及门洞宽度不但满足人流进出的方便而且便于设备和货物的运输。台阶、楼梯踏步、扶手栏杆（板）建筑几何尺寸不但满足人体基本尺度，而且充分考虑残疾人在不同场合安全使用。室内用电严格按功能分区，尤其是厕所、水泵房等潮湿的场所，除设置建筑防滑构造措施外另行对电器设备进行漏电保护和接地专项设计。6、防盗安保设计本社区设有监控电视、安全技术防范和呼应（叫）以及煤气探测等何安控制系统，这些系统通过有线方式传输图像信号或其它信号。与消防控制室合并的防盗、保安监控中心瘵建筑物各主要出入口、电梯（轿厢或电梯厅）、地下停车库等重要部位实施远距离监控。配备和设置可扩展公寓大门锁、防盗报警、出入口控制、周界控制和保安巡视等设施，不但在本项目区域构成安全防范网络而且与当地110公安报警系统联网组成二级报警系统，能在最大限度内有效地保障本项目每一区域和用户的生命财产安全。68结构设计1、结构类型上部结构现浇钢筋混凝土剪力墙结构。基础形式桩承台或桩基础。2、建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年。3、自然条件（1）抗震设防烈度8度，设计基本地震加速度值030。（2）设计地震分组为一组。（3）抗震等级二级。（4）基本风压075KN/M2，地面粗糙度类别A。4、工程设计采用均布活荷载标准值住宅20KN/M2商铺35KN/M2上人屋面20KN/M2不上人屋面05KN/M25、主要建筑材料钢筋HPB235、HRB3335；混凝土C35、C30。69给排水设计1、给水（1）概述该小区的给水水源取用城市自来水，由市政供水管网引入DN250给水管两根，成环状布置。给水压力按015MPA考虑。在建筑地下室内设置1000T生活蓄水池。（2）用水量区内人均用水量为350L/PD，车库地坪冲洗水2L/M2D，绿化用水2L/M2D，未预见水量按10考虑，经估算本项目每日平均用水量为3967吨。（3）室内生活给水系统本项目建筑及商场室内给水竖向分为三个区，地下1层地上7层及商场为区，采用市政供水，815层（3A及3B为39层）为区，16顶层为区。、区变频供水设备供水。水泵从地下室生活水箱吸水加压送至各用户。地下室生活蓄水池有效容积1000M3，每栋高层建筑屋顶消防水箱有效容积18M3。2、排水系统污水量按给水量的90计算，小区污水排放量为3570M3/D。建筑屋面雨水、地面雨水分别由雨水斗及雨水口汇集排至雨水管网，最后排入市政干秘。粪便污水与一般生活污水分别排放，粪便污水经化粪池处理后排入室外管网，最后排入市政管网。610电气设计1、供电（1）用电负荷的性质和负荷分级本小区主要用电为民用电，主要属于三级负荷，有部分一、二级负荷。负荷估算如下（采用单位面积功率法）表67XX村南区用电负荷预测表负荷组别总建筑面积（万）用电装机容量（KVA）需要容量（KVA）备注A地块08116281KC05B1地块178535701785B2地块198839761988C地块263526263D地块213426213室外及其它（10）4332165合计95264763（2）供电电源、电压及供电系统A、根据本小区用电负荷的性质和负荷分级，拟在南区B地块建筑地下室设一座10KV配电房，供电电源由市政10KV电网引来一路独立的10KV电源，供电电源为三相50HZ，10KV不接地系统。10KV母线采用单母线方式运行，由10KV母线以放射式电缆线路向变压器供电。B、根据负荷性质及分布情况，为向各建筑用电设备供电，本区共设一个中心变配电所和四个分变配电所。中心变配电所对南区建筑用电设备供电，分变配电所对本地块区内建筑用电设备供电。C、为满足本区管理及消防需求，拟在中心变配电所处附设一柴油发电机组1000KW，作为本工程的应急电源，以确保消防及本工程最小运行状态下的负荷用电。柴油发电机采用自动启动方式启动，启动信号来自低压母线。当母线停电时，发电机自动启动，并自行投入。低压配电系统采用单母线分段方式运行，为防止两路电源并联运行，两回路进线开关之间设联锁装置。2、电力、照明（1）本小区内室外高压线路采用YJV2287/10KV型交联电力电缆，低压线路采用YJV2206/10KV型交联电力电缆。（2）本小区低压网络为380/220V，三相四加线专用接地线的TNS系统，向用户供电。（3）照明灯具光源采用荧火灯或三基色节能荧光灯。3、防雷本小区的建筑在防雷上属于二类建筑，按要求设置防直击雷、防感应雷和防雷电波入侵装置。沿建筑天面周边、屋脊和屋角等处装设避雷网，作为接闪器，并在整个屋面组成不大于10M10M或12M8M的网格，以防止直击雷。突出屋面的金属构件均应做好防雷接地。应瘵45M以上外墙的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接，以防止侧击雷。建筑物内的设亩、管道、构架、电缆金属外皮，钢窗等较大金属物，均就近接至防直击雷接地装置或电气设备的保护接地装置上，以防止感应雷。为防止雷电波入侵，所有电缆进出线在进出入口户端将电缆的金属外皮、钢套管等与接地装置连接。在供电高压系统中，所有高压电源进、出线柜均加装避雷器；在有线电视、数据网络等弱电系统入户前端加装信号避雷器等采用一系列防雷电波入侵措施。利用建筑基础内的钢筋作为本工程的防雷、重复及保护接地及弱电的共用接地装置，其接地电阻不大于1欧姆。利用建筑柱内的主筋作为防雷引下线，上下一致焊接成电气通路，其下端与基础接地装置相焊接，其上端延伸至与屋面避面雷网相焊接。在本小区建筑的变配电房等设备用房内及建筑的强、弱电竖井内均设置接地端子箱，所有电气设备的金属外壳、金属底座、电缆金属铠装层、电缆保护钢管以及所有金属支架均与接地装置连接，住宅卫生间局总等电位联结，以保证安全。6、通信信息（1）设计范围A、语音通信系统B、宽带信息网络系统C、有线电视系视系统D、门禁可视对讲系统E、车库管理系统F、闭路监控系统（2）设计内容A、语音通信系统A、本工程电话线引自市政电话网。B、本工程住宅部分每户按2对电线考虑，分别在各卧室、起居室设一语音端接口。其中，主卧室为一独立的外线。B、宽带信息网络系统A、设置本工程内部综合布线系统为本工程提供公用设备管理、物业管理、智能管理及安防系统的信息基础和动行环境。建立的信