芜湖某住宅项目可行性研究报告

1芜湖住宅项目可行性研究报告本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。具体四至范围为东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。本项目总用地面积40108平方米，建筑密度18，容积率25，建筑控制高度要求满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。本项目建议书根据周边楼盘的销售价格，综合考虑，分别按照每平米5000元、5500元和6000元的销售价格反推土地成交楼面价格，以此对比该宗土地的出让价格并得出结论。其中，地下车库部分参考周边楼盘情况（配比0608），按35000平方米估算，如果按照4045平方米一个车位估算，地下车位数约为800个。商业面积按2000平方米估算，单价按照周边市场情况以每平方米10000元计算。项目经济指标净用地面（亩）60净用地面积M240108综合容积率25总建筑面积（M2）135000地上建筑面积100000地下建筑面积35000商业面积（M2）2000地下车位数8002安徽芜湖项目投资估算费用名称分项单价（元M2）建筑面积总额（万元）前期2001350002700建筑8601350001161000装饰340135000459000电气220135000297000给排水120135000162000弱电2013500027000消防3513500047250太阳能设施100135000135000土方、桩基110135000148500建安费小计18051350002436750室外工程450135000607500工程费合计24551350003314250不可预见费按工程费的5计取165713建设单位管理费用按工程费的25计取82856监理费按市场价10元/平米13500以上合计2649357631931、总投资估算（按照每平米6000元销售）销售收入（万元）6720000住宅（06万/M2）5880000商业（1万/M2）200000总收入车库（8万/个）640000税前利润率2000收益税前利润（20）1344000税费销售税费（含营业税55、印花税005、预付土地增值税1等，共655）440160建设总建设成本3576319销售营销费用（2）134400财务费用335216建设财务费用257495财务土地财务费用77721土地总费用889905土地交易契税、印花税（305）26339土地土地成交价款863566相当于每亩14354万元42、总投资估算（按照每平米5500元销售）销售收入（万元）6230000住宅（055万/M2）5390000商业（1万/M2）200000总收入车库（8万/个）640000税前利润率2000收益税前利润（20）1246000税费销售税费（含营业税55、印花税005、预付土地增值税1等，共655）408065建设总建设成本3576319销售营销费用（2）124600财务费用307095建设财务费用257495财务土地财务费用49600土地总费用567921土地交易契税、印花税（305）16809土地土地成交价款551112相当于每亩9160万元53、总投资估算（按照每平米5000元销售）销售收入（万元）5740000住宅（05万/M2）4900000商业（1万/M2）200000总收入车库（8万/个）640000税前利润率2000收益税前利润（20）1148000税费销售税费（含营业税55、印花税005、预付土地增值税1等，共655）375970建设总建设成本3576319销售营销费用（2）114800财务费用278974建设财务费用257495财务土地财务费用21479土地总费用245937土地交易契税、印花税（305）7279土地土地成交价款238658相当于每亩3967万元64、总投资估算（按照每平米6000元销售）销售收入（万元）6720000住宅（06万/M2）5880000商业（1万/M2）200000总收入车库（8万/个）640000税前利润率1500收益税前利润（15）1008000税费销售税费（含营业税55、印花税005、预付土地增值税1等，共655）440160建设总建设成本3576319销售营销费用（2）134400财务费用362204建设财务费用257495财务土地财务费用104709土地总费用1198917土地交易契税、印花税（305）35485土地土地成交价款1163432相当于每亩19338万元75、总投资估算（按照每平米5500元销售）销售收入（万元）6230000住宅（055万/M2）5390000商业（1万/M2）200000总收入车库（8万/个）640000税前利润率1500收益税前利润（15）934500税费销售税费（含营业税55、印花税005、预付土地增值税1等，共655）408065建设总建设成本3576319销售营销费用（2）124600财务费用332115建设财务费用257495财务土地财务费用74620土地总费用854401土地交易契税、印花税（305）25288土地土地成交价款829113相当于每亩13781万元86、总投资估算（按照每平米5000元销售）销售收入（万元）5740000住宅（05万/M2）4900000商业（1万/M2）200000总收入车库（8万/个）640000税前利润率1500收益税前利润（15）861000税费销售税费（含营业税55、印花税005、预付土地增值税1等，共655）375970建设总建设成本3576319销售营销费用（2）114800财务费用302026建设财务费用257495财务土地财务费用44531土地总费用509885土地交易契税、印花税（305）15091土地土地成交价款494793相当于每亩8224万元9以上测算暂时没有考虑商业部分和地下车库部分的政府收益补偿，项目建设周期定为15年，贷款利率定为每年6。综上，将税前利润分别固定于20和15，分别固定销售单价6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，从而分别反推出的最高土地价格见下表。税前利润（万元）利润率20土地成交价（万元）税前利润（万元）利润率15土地成交价（万元）6000元每平方米134408635661435万元/亩1008011634321934万元/亩5500元每平方米12460551112916万元/亩93458291131378万元/亩5000元每平方米11480238658397万元/亩8610494793822万元/亩10如果假定按每亩210万元取得土地开发权，根据周边市场情况，分别按照5000、5500和6000元每平米销售项目，则一、地理位置本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。属于芜湖城南组团，项目地块距离市中心步行街直线距离6公里。具体四至范围为东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。本案11二、项目周边配套该地块位于地处芜湖高校园区，东侧是九华南路，与安徽师范大学南校区隔路相望，人文环境高雅。北面纬七路，与柏庄春暖花开隔路相望。16、18、45、103路公交车已在此设立了“柏庄春暖花开站”，并且比邻马饮客运站。而宁安城际铁路弋江站将于2012年底前建成通车。这里将成为一个出入极为方便快捷，生活配套日益成熟的高尚居住区。项目位于芜湖市南北大动脉九华路的南段，与传统市中心的城脉、地脉、人脉、商脉相连。按照芜湖市政府“东扩南延”的城市发展战略和“一心四区”的城市规划愿景，南部将形成以高校学府、高新产业与高尚居住为核心的城市区域功能特征，本项目处于未来城市发展的五脉会通之地。学校位于安徽师范大学南校区正对面，地处芜湖高校园区，有大学城、十二中、二十四中、利民路小学、延安小学、安师大附属幼儿园。医院新安中医院、和平医院、安徽中医药高专第二附属医院。娱乐休闲奥林匹克体育馆、安师大体育馆。商业新时代商业街、中南建材城、苏果超市、欧尚超市、邮政储蓄及各大银行。三、项目技术指标及规划要求具体规划指标如下1、用地规划要求12（1）拟规划建设用地性质居住（2）总用地面积40108平方米（3）用地强度建筑密度18，容积率25（4）容积率容积率25（5）绿地率绿地率35，结合绿地设置体育健身设施2、建筑设计要求（1）建筑使用性质住宅（2）建筑高度满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。（3）建筑退规划用地边界距离A、退让就九华南路（道路红线宽度60米）道路红线距离20米，该空间为绿化用地，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途。B、退让纬七路（道路红线宽度40米）道路红线距离多层建筑10米，高层建筑15米。C、退让芜石路（道路红线宽度40米）道路红线距离多层建筑10米，高层建筑15米。D、退让交叉口九华南路和纬七路交叉口加大退让距离。E、其它按对等退让原则退用地边界线的基础上，与周边保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家有关规定要求。F、退让城市道路红线的二分之一空间为人流集散和沿街绿化及敷设市政管线用地，不得布设内部道路，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途；围墙建设不得占用退让规划道路红线的二分之一空间，且为通透式围墙四、地块周边市场情况13该地块位于芜湖市市中心南部地区。芜湖市是安徽省的经济，文化，交通，政治次中心，是国务院批准的沿江重点开放城市、皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员城市。有“长江巨埠，皖之中坚”之称。芜湖市2009年，全年实现财政收入14778亿元，比上年增长193，其中，地方财政收入6941亿元，增长276，均为安徽第二位。根据芜湖市20062020年城市空间结构规划中心城区采用组团式结构，城市总体空间划分为五大组团。城中组团城市商贸、商务文化中心；城北组团以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区；城东组团以现代工业、居住为主导的综合型新城区；城南组团以文化科教、高新技术产业为主的城区；三山组团以临港产业、能源产业为主导的综合型新城区。居住用地重点布局在城中区和城南区。城东、城北和三山组团以居住配套为主。城市核心区可居住人口65万，城南组团可居住人口45万，城北组团可居住人口35万，城东组团可居住人口25万，三山组团居住人口为25万人。14周边区域正在销售的项目有151、柏庄春暖花开，销售均价5670元/平方米，概况项目地址九华南路安徽师范大学南校区对面地段商圈新时代商业街商圈付款方式一次性,银行按揭物业类别住宅、商业建筑类别高层小高层容积率16绿化率42建筑面积40万M2占地面积217万M2车位数地上待定地下共1800个车位比106开发商芜湖柏庄置业有限公司总户数30372、柏庄丽城，别墅项目，销售均价11522元/平方米，概况项目地址九华南路地段商圈新时代商业街商圈付款方式一次性,银行按揭物业类别住宅、商业建筑类别高层联排别墅容积率18绿化率42建筑面积542085M2占地面积400多亩M2车位数地上1569个地下待定车位比10616开发商芜湖柏丽置业有限公司总户数20663、文津花园，销售均价4500元/平方米，教育口定向销售项目，非师范大学老师不得购买，概况项目地址安徽师范大学南校区校园内地段商圈新时代商业街商圈付款方式待定物业类别住宅建筑类别高层多层容积率2026绿化率554建筑面积148万平米M2占地面积M2车位数地上待定地下待定车位比开发商芜湖科创房地产开发有限公司总户数12824、汇成名郡，销售均价6223元/平方米，概况项目地址九华南路东侧（国际会展中心对面）地段商圈新时代商业街商圈付款方式一次性,银行按揭物业类别住宅、商业建筑类别高层小高层多层容积率18绿化率35建筑面积约337万M2占地面积约166万M2车位地上500个地下1100个车位10517数比开发商澳大利亚汇成集团总户数30455、地大橡树园，销售均价5911元/平方米，概况项目地址中山南路以西，滨江南路以东200米，纬五路以北地段商圈新时代商业街商圈付