淮南山南新区项目物业发展建议核心成果汇报

淮南山南新区项目物业发展建议核心成果汇报/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系1053527879谨呈淮南盛世钱H塘T置T业P有/限/W公W司WFDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载淮南山南新区项目物业发展建议核心成果汇报版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系10535278792010013/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载工作阶段划分2010/1/142010/1/202010/2/72010/3/57个日历天18个日历天26个日历天第一阶段第二阶段第三阶段项目市场调研项目发展战略与整体定位物业发展建议区域宏观经济背景研究城市规划及其他项目背景研究优秀项目研究区域土地市场项目所在区域市场竞争研究优秀户型设计研究工作区域房地产市场调研消费者深入研究专题客户访谈案例研究住宅附加值提升专题研究专业人士访谈把控概念规划专题研究社区商业专题研究城市宏观背景分析项目所在区域价值定位成果城市房地产市场分析项目发展策略物业发展建议相关物业市场分析项目定位客户分析规划建议本报告是严格保密的。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系10535278794/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载双方达成的共识对上一轮汇报的回顾1汇报共识房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787945/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载明道房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系1053527879借HT势6TP/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产造资料下势载取势房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系10535278797/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载优术房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系10535278798/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系1053527879/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载报告核心结论回顾站位淮南中央居住区主张都市主义生活示范区姿态稳步入市，首战必胜房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787910/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载定位解析准确把握项目的整体定位2定位解析房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系10535278791011/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载整体定位淮南都市主义生活示范区梦想之城，璀璨的都心大淮南0046991新都心房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787912/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载打造都市主义生活示范区的KPI世联模型地块价值挖掘都规划布局形式市品质感规划亮点规划亮点突出社区品质道路交通组织主园林景观体系义生创新住宅产品活示都市感产品亮点多功能SOHO公寓产品打造定义都市生活范社区BLOCK商业区KP展示亮点多维度展示空间展示亮点突破价值瓶颈I价值感成本控制低成本高形象成本控制打造高端形象房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787913/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载曲水流觞藏风聚气开敞空间形式感秩序感品质感视觉震撼，生活品质领先房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787914/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载社区中心特色商业街方便快捷多功能公寓创新住宅都市感功能复合，生活丰富多彩房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787915/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载回归自然视觉冲击以人为本身临其境价值感回归自然，生活舒适宜人房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787916/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载基于三大核心价值，全面落实都市主义生活示范区的定位核心价值房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787917/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载规划落地物业发展建议3规划落地房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系10535278791718/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载核心价值总图亮点突出社区品质地块价值挖掘规划亮点规划布局形式道路交通组织园林景观体系房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787919/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载地块价值挖掘房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787920/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载总图设计总图设计节约成本实现溢价的七大攻略总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板总图决定了景观的构架与格局，决定了物业管理成本的基础总图设计的七大攻略1、用足指标2、货值最大化3、配套用房最小化4、赠绿规划5、减少入口6、照搬成熟产品7、控制地库房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787921/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略一“掏干吃净”用足指标，充分利用地块现有指标条件创造更大价值1、用足容积率利用高容积率的超高层腾出更多低密度用地，利用城市稀缺的物业树立项目形象2、用足建筑密度建筑密度主要与首层建筑面积有关，首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉，好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过3、用足规划法规的边界利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用22米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至22米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间4、用足限高可做复式、跃层为项目带来溢价规划创造价值房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787922/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略二“肚里有货”货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险1、不平衡使用容积率是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、拔高产品，提升卖点运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化尽可能多的将社区优质资源向溢价能力高的物业倾斜，获得较大的溢价空间，此外，扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、扩大可销售面积尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积用足15的容积率的产品业态组合有1、商业洋房7层洋房2、商业联排/大院高层3、商业联排/大院洋房高层205层高层业态容积率建筑密度社区商业3层2367100业态组合比例模型推演普通联排3层06072530大院别墅间距24层083225层25层25层洋房7层121523高层22层房商网25203151房地10产15营销策划大全全国最低价联系105352787923/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略二“肚里有货”货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险拔高产品，提升卖点联排别墅，可观海景，通过阶梯下海滩。每套280平方米的共高层公寓，在北面靠山处，2栋三层，带私家泳池，住宅的屋面共300余套，远观海景，实现了均有绿色植被。海景资源利用最大化。方近的海，双共拼三别层墅，可距观离近海海岸，线带2私5米家，泳环池抱。私人沙滩。每户300多平其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王”资源利用最大化案例万科十七英里资源利用最大化房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787924/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略三“削减龙套”配套用房最小化，物管用房、垃圾站等均放到地下不占用容积率，会所作经营性使用1、配套用房地下放严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。2、经营性会所会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层，网球场下沉，布置在地下室底板上，底商沿街布置晶蓝半岛会所案例房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787925/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略四“锦上添花”赠绿规划，增加亲地户型，赠送宅前绿地1、增加亲地户型规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层入户花园、景观露台2、宅前绿地赠送将住宅周围的绿地尽可能的划给私家私家花园相临小径方案大面积中户型花园大于100平方米边户型花园大于250平方米花园入户重庆睿城分绿私家花园边房界商处网理2011房地产营销策划大全全国最低价联系105案35例2787926/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略五“看好家门”减少入口，车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通1、少设入口同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。2、入口相对两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，社区主入口每个保安每月的费用至少在2000年将增加减少入口，节约物业人力成本3000元，每144000216000元车库出入口底层架空，无坡道出入口消防通道景观化车道、增加绿化面积架空地下车库成都郫县项目负二层地下车库案例房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787927/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略六“地下黄金”控制地库，尽可能多布地上车位，优化车库柱网，控制车库面积1、多布地上停车位在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥2、优化车库柱网控制车库面积，标准为车库面积/车位数应小于35平米中央集中车位外围地上车位地上，半地下两层车位集中分布减小下挖工程量，大幅降低成本北京中粮假日框架结构房，商开网放式2，01无1房管地线产营销策紫划苑大全停车全案国例最低价联系105352787928/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载攻略七“拿来主义”复制模块，成熟产品库、模块产品和组团复制，速度快，风险低，节约成本1、成熟产品库利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。2、使用模块产品和组团复制3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块万科产品系绿城产品系龙湖产品系金色系列GLDEN提供位于城市中的住宅,满足客户品对便捷城市生活的追求牌开城花系列CITY提供位于城郊的住宅,即满足客户公寓系列别墅系列大城小院系列弗莱明哥系列发对舒适居住的追求,同时也保持与商城市适当的交通距离成四季系列TOWN熟位于郊区的住宅,一方面,为客户产提供高性价比产品,实现客户栖居品的需求,另一方面,为客户提供第平层官邸系列大型社区系列郡系列滟澜系列库二居所产品,实现客户享受的需求星高档系列TOP座提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅,为客户提供高品质系产品房商网2011房地产商营业销物策业系划列大全全公国建最物低业系价列联系香1醍05系3列列52787929/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载总图设计攻略在本项目中的价值点方法对于本项目的价值点用足指标充分利用地块指标条件，做足规划，为项目创造更大价值1、不平衡使用容积率，洋房尽可能多布，提高项目整体价值价值最大化2、运用多层和洋房两种业态之间的产品类型，使多层卖洋房的价格，提升溢价空间3、资源利用最大化尽可能的使景观资源倾斜于洋房产品配套用房最小化会所与幼儿园规划在一起建造可节省容积率赠绿规划修建大量高品质花园将住宅周围的绿地尽可能的划给私家，即可增加社区品质感又可减少物管压力减少入口同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，节约成本控制地库控制地下车库的面积，尽量多布地上车位，节约成本照搬成熟产品借鉴万科、绿城、龙湖等品牌开发商的开发模式，为企业发展做好准备，节省工时、事半功倍、实现资产和品牌的快速复制房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787930/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载风水意向负阴抱阳、藏风聚气中国人的择居心理定势传统风水中理想择居模型景观价值生态意义三面或四周山峦环护，住宅基址后面有主峰来龙山，左右有次峰或左辅右弼山成为青龙、白虎砂山，山上要保持丰茂植被，地形择居心呈北高南低，背阴向阳的理定势内敛型盆地或台地，前有环形水系或半圆形水池古代建筑风水中追求的负阴抱阳、藏风聚气已成为中国人的择居心理定势风水宝地。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787931/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载产品布局建议本案基于产品定位的各物业类型在地块中的布局建议住宅高层尽量占据地块北、东、西三个边界，在用足容积率的基础上尽量多布置洋房和多层高洋房和多层呈围合式组团布局，占据地块中央位置有利于强势景观资源向其倾斜园林设计以控制成本为核心，社区内景观资源倾斜于高溢价能力物业商业沿地块四周布局，控制规模、控制体量低公寓布置在地块西北角或西南角，以满足教育投资客和商务投资客的需求地块整体呈现北高南低的空间形态多层和洋房高层公寓商业房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787932/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载产品布局建议基于产品定位的产品分级和产品配比，承担开发过程中不同的功能，降低风险建议各产品规模指标技术指标数值单位占地面积331亩容积率200总建筑面积441万其高层23万中多层12万住宅退台洋房3万公寓3万商业25万其会所03万它幼儿园02万多层和洋房高层公寓商业房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787933/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载新限制条件本案在新的限制条件下，规避不利影响，提出新的解决办法新的限制条件地块中间中间24米市政道路对本案来讲是不利因素，将完整的地块分割为两个地块，如果不加以处理，会影响整个社区的风格一致性，给人以两个社区的感觉，这样不仅不利于将来的社区管理，还会干扰居民的正常生活房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787934/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载新限制条件地块内部24米市政道路通而不畅，做私家化处理，实现公共资源私享，增强地块整体性。打造要点0046991市政道路入口虚设岗亭。虚设岗亭标志构筑物围合0046991市政道路两端利用广场及广场上的构筑物，营造私家道路的感受。0046991各地块主要出入口，采取相同的设计手法，南北对称布局。使两个社区从空间形态及感受意向为同一个社区。主要出入口主要出入口0046991公共绿地及绿植，小品等延续整体规划风格，采用种同一种植物的方式将市政道路私家化处理。（如桃树、竹林）虚设岗亭房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系1053标52志7构87筑9物围合35/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载规划布局形式房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787936/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载规划布局建议形式感和围合式组团布局通过强烈和极致化的空间对比、社区景观等经营“轴线”通过组团布局以及整体几何图案化的构图效果，实现较强形式感，提升整体品质通过围合式的布局方式，提高住户的安全感、私密性，以及家园的归属感，通过多层次、半开放式空间组织，形成灵活有序的空间形态房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787937/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载形式感强化“形式感”的6种手段（专题见附件）1、强烈和极致化的空间对比2、经营“轴线”3、几何图案化的构图效果4、超大尺度的构图元素5、旋转与律动6、单元复制/母题重复房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787938/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载组团布局万科封闭组团案例邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及外人的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围。TOWNHOUSE组团情景洋房组团封闭组团案例万科水晶城总用地面积507500总建筑面积384100规划特色组团处理强调邻里关系围合布置院落路网设置环状路网与组团尽端路，交通便利性强房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787939/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载组团布局万科封闭组团案例邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及外人的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围。两幢住宅入口相对形成邻里空间，设计在空间尺度的把握上，根据行为学的原则，考虑人体尺度，使人感到围合所产生的安全感、舒适感。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787940/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载组团布局绿城组团院落案例围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统和灵活有序的空间形态围合院落案例绿城0046991长沙桂花城规划特色在组团布置中，通过建筑的围合，通廊的中心景观围合、景观的围合，最终形成一种院落套围合组团院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系Q通Q廊围10合建筑围合5352787941/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载道路交通组织房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787942HTT建P议/采W用WW一环FD、C房一S地K线产Y、商N域多E网尽T端海的量机房动地产车资体料系下载网状人行系统三级道路体系的道路交通组织方式，实现社区内的道路分级，最大限度实现人车分行三级道路体系人车分行系统一环一线一级社区级道路慢行系统机动车系统人行系统景观步道二级组团级道路三级人行系统街坊步道多尽端网状房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787943HTT建P议/采W用WW一环FD、C房一S地K线产Y、商N域多E网尽T端海的量机房动地产车资体料系下载网状人行系统三级道路体系的道路交通组织方式，实现社区内的道路分级，最大限度实现人车分行一环结合社区内消防通道或合适位置呈环状布置社区环路，连接社区的三级道路体系人车分行系统主要出入口和各景观节点保证道路行驶安全畅通降低道路标高，利用景观与社区一级组团形成区隔社区级道路慢行系统一纵结合社区内市政道路布置，与社区环路相交有效利用路宽，沿路可设置充足的停车泊位机动车系统人行系统景观步道多尽端结合各围合组团布置，与社区级道路相连，道路宽度略小于社区及道路在道路两侧接和景观布置充足的组团级道路街坊步道垂直停车位，便于临近组团业主使用二级三级房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787944/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载案例三级道路体系实现道路分级，最大限度的组织人车分行和尽端路停车的交通体系，为居民提供安全、宁静的居住环境。交通组织案例万科水晶城交通组织特色小区一级道路宽7米，不提供垂直停车位，保证车辆畅通快速地到达各组团。进入组团的二级道路为结合停车的尽端式道路宽6米，仅为组团服务。各区邻里单元均人车分流，邻里单元间采用尽端路停车，减少与行人的干扰。人行系统联系组团绿地、独立完整。停车系统与环路系统相连，减少两大系统的相互干扰。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787945/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载案例组团内庭园步道组团内布置具领域感与归属性的围合式庭院步道，体现组团特色，增加私密感具领域感与归属性的围合式街坊庭院，是物业管理模式的保安管理单元。每一单元步道均具可以拥有自身的特色，是创造社区景观多样性的基本要素。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联结系合Q保Q安管1理05的3街52坊7庭87院9步行系统46/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载案例不同人口密度的区域采用不同的停车方式，缩短住户回家的距离，充分利用道路停车，提供充足、便捷的停车方式交通组织案例万科假日风景交通组织特色1、不同人口密度的区域采用不同的停车方式，缩短住户回家的距离；2、以每一个小的组团为核心，每个组团都可以把车就近停在附近路两边停车位上，然后方便回家3、充分利用道路停车；4、组团之间，架空层内解决部分停车，减少对住户的噪音干扰；房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787947HTTP社/区/W级W道W路F利DC房用S地植K产Y被商的N域E网高T低海立量体房化地道产资路料景下观载，控制道路宽交通组织细节度，设置水平停车位，人性化路标给人以舒适安全人性化的感觉一环一线打造要点立体化道路景观0046991利用植被高低立体化道路景观，保持内部私密感的上海绿城案例同时与外界形成区隔0046991控制道路宽度，车道蜿蜒设计，减缓汽车的行驶速度，给人以舒适安全的感觉0046991局部路段设置水平停车位，以保证道路畅通0046991道路两旁和路面要设置人性化指路标识，让人一目了然17米39米房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787948HTTP组/团/W级W道W路F围DC房绕S地各K产Y组商团N域E网采T用海尽量端房式地道产资路料设下计载，在尽端路道交通组织细节路两侧设置充足的垂直停车位，保证业主就近停车，生活便利组团级尽端路打造要点0046991围绕各组团采用尽端式道路设计，结合绿植布置，保障组团业主的私密性0046991在尽端路道路两侧设置充足的垂直停车位，保证业主就近停车，生活便利房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787949/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载交通组织细节人行道路系统注重与绿化、景观和小品的结合布置，汀步的运用，曲径通幽，蜿蜒曲折人行道路打造要点0046991公园漫步注重与绿化、景观和小品的结合布置，给人以公园漫步的感觉0046991曲径通幽要注意尺度和形态的把握，蜿蜒曲折，通而不畅0046991汀步的运用汀步在园林中虽非显景，却更强调“虽由人作，宛自天开”它可体现出自然、简约、虚空、韵律、之美房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787950/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载交通组织细节停车管理服务引入道路交通引导设施和智能停车管理系统以盘活社区内有限的停车泊位资源，提高车位周转率停车设施设置要点0046991引入道路交通引导设施和智能停车管理系统以盘活社区内有限的停车泊位资源，提高车位的周转率0046991一路通式的停车管理模式，在解决停车问题的同时给社区内业主以舒适的生活体验0046991停车管理服务以维护社区秩序，为业主提供舒适便利的停车环境为目标房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787951/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载园林景观体系房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787952/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载园林景观意向曲水流觞、小桥流水社区整体打造江南意境风景园林房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787953/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载三级景观体系以成本导向的资源倾斜原则，考虑景观体系的三级成本投入，高溢价物业占有强势景观资源一级景观体系高成本园林景观结合退台洋房和多层组团布置，并倾斜于退台洋房市政路交口宜强势资源打造，以对外展示高端社区形象三点一线、一环多点二级景观体系中间成本园林景观结合高层组团布置绿化、小品等，形象大气、美观，舒适、宜人散点式布局三级景观体系低成本园林景观以绿地、绿植、铺地、围栏等形式布置在社区外围，保证社区的总体形象绿植铺地成本高低房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787954/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载园林景观细节一级景观结合多层和退台洋房组团布置，打造三点一线、一环多点的景观格局，体现强势景观资源倾斜三点一线所谓三点为地块中间市政路于南北边界交口和洋房组团中央小型核心景观；一线为串联三个重要节点的景观轴线，可作为社区的核心景观轴三点一线打造要点0046991道路交口可设置为社区主入口，也可需设岗亭，但要打造大气开敞的视域空间0046991核心景观为小型核心景观，使业主交流、休憩的空间，可结合社区会所布置0046991景观轴线通过浅水系、蜿蜒小路、铺地、植物等将各个景观节点串联起来形成可游可赏的空间序列。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787955/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载园林景观细节一级景观结合多层和退台洋房组团布置，打造三点一线、一环多点的景观格局，体现强势景观资源倾斜一环多点所谓多点为地块中间的多层和洋房组团，是社区景观资源重点倾斜的地方；一环为串联多个组团景观节点的纽带，是形成整个社区景观秩序的重要环节一环多点打造要点0046991组团内外景观的均好性，多层和退台洋房的混合组团景观资源倾斜退台洋房0046991组团内景观舒适宜人，细节到位，给人以私享感和归属感0046991组团外的景观节点注重秩序性，与整个社区景观协调0046991作为连接各节点的纽带注重整体的秩序性房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787956HTTP二/级/W景W观W呈F散DC房点S地式K产Y分商布N域E网于T高海层量之房间地，产资打料造下参载与式园林，利园林景观细节用自然植被或水系结点，形成多个共享空间，可布置儿童游乐设施、老人休息座椅，小品，花架等二级景观打造要点0046991成本投入有所控制，达到舒适美观的标准，与社区园林景观的整体秩序相协调0046991结合展示区域的局部地块可以打造一些景观亮点房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787957/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载园林景观细节三级景观在社区外围以铺地、绿地的形式打造基本的绿化环境，局部展示空间打造景观亮点三级景观打造要点0046991保证基本的成本投入，达到整洁、干净、美观的标准0046991结合展示区域的局部地块可以打造一些景观亮点房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787958/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载核心价值产品打造定义都市生活创新住宅产品产品亮点多功能SOHO公寓BLOCK商业街房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787959/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新住宅产品房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787960/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载区域住宅盘点淮南山南新区市场住宅产品盘点低密社区，多层为9层电梯伪洋房纯高层社区，主力户型90100M2混合社区，主力户型100130M2，房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系90MQ2Q以下1户05型35占27比8少7961/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载产品配比建议基于区域市场住宅产品本案物业配比建议以极致退台洋房的产品形式和提升附加值的户型创新（专题见竞争差异化产品差异化附件）形成产品差异化客户差异化以控制总价的紧凑型小两居形成客户差异化各类物业的户型面积配比退台洋房多层洋房一梯两户三房组合三房与四房组合120125120125130140130140五层退台洋房户型配比建议高层住宅小四房与紧凑三房组合舒适三房与紧凑两房组合（120130）（120130）（100110）（100110）105115105115859085908590859065756575房商网2011房地产营销策划大全全国舒最适低型价一梯联四系户六层退台洋房户型配比建议105352紧78凑7型9一梯四户62/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载产品配比建议基于区域市场住宅产品本案住宅产品配比建议户型功能单位建筑面积总建筑面积（平米）面积比套数套数比两室一厅一卫65755500014576819285954500122775012三室一厅一卫85904600012576143三室两厅一卫8590（100110）74000195768192105115（120130）55000145576143三室两厅两卫1051155400145075012115125600016501212012552000137540135三室两厅三卫1251356600175012四室两厅两卫130140680001792165401351351457500205012合计3800001001004018100房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787963/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房住宅产品分类建议退台洋房户型面积区间户型功能建筑面积占比8595平米两室两厅一卫15105115平米三室两厅一卫18115125平米三室两厅两卫20125135平米三室两厅三卫22135145平米四室两厅两卫25退台洋房设计要点（关键词核心资源占有，情景化、别墅化生活体验）1、核心景观资源强势占有，资源倾斜2、诠释极致的退台洋房的产品形式，实现对普通多层产品的超越和提升3、以“院、错、退、露”等只有别墅才会有的灵动空间和形式，使退台洋房具有别墅品质感房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787964/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载核心资源占有洋房占据社区主要景观资源，为体现资源优势，洋房占据强势景观资源房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787965/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载产品形式提升诠释极致的退台洋房的产品形式，实现对普通多层产品的超越和提升花园洋房价值分析花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。花园洋房极致化产品形式的打造要点0046991入户花园私有化0046991居住空间丰富多元二层花园入户0046991“院落感”价值体现首层花园入户0046991层次丰富、细节精致、形体错落层层退台房商网首层20私1家1房花地园产营销策划大全全国步最入低式价花园联系1053527879俯瞰露台66/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载别墅感受以“院、错、退、露”等只有别墅才会有的灵动空间和形式，使退台洋房具有别墅品质感错错落布局，立面灵活院入户花园，下沉花园院退退台设计有效利用光照露下顶层露台花园沉花园房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787967/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房案例打破呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台花园洋房案例万科水晶城首层情景房三层露台产品设计特色二层露台入户首层花园入户1、在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个首层情景房性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。2、主要为4层半建筑，入户方式巧妙首层南向花园入户二层南向露台入户三层、四层楼梯入户；房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787968/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房案例首层户型南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积14914架空层储藏室2837错层四室两厅双卫南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣错层开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间架空层平面利用合理情景房12米房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787969/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房案例二层户型南露台入户、错层、74米面宽建筑面积14048错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强735米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，错层可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787970/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房案例三层户型楼梯入户、南露台、错层、74米面宽建筑面积12892错层三室两厅双卫735米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间错层利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787971/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房案例顶层户型跃层、豪华主人区、81米面宽建筑面积18659跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然露台坡屋顶，低于22米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，主人区市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意露台下层露台81米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景房露商台网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787972/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载退台洋房案例水晶城户型小结0046991万科花园洋房专利产品，舒适户型面积，均衡的退台模式，是市场上花园洋房设计的鼻祖0046991大开间，大进深，户户南北通透，所有居室空间均采光，居住舒适度高0046991每层户型均有南向大露台，产品附加值高三大借鉴户型设计手法逐层退台模式整体品质档次房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787973/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载多层洋房住宅产品分类建议多层洋房户型面积区间户型功能建筑面积占比120125平米三室两厅两43卫130140平米四室两厅两57卫多层洋房设计要点（关键词功能优化、洋房化）1、优化户型结构、压缩无感知尺度2、外立面形式洋房化房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787974/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新住宅产品多层洋房户型设计要点建议优化户型结构1、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积2、适当增加进深，合理安排非居住空间压缩无感知尺度1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787975/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新住宅产品同功能三房户型比较金地梅陇镇11432平米VS绿城桂花城140平米金地梅陇镇绿城桂花城213231金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787976/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新住宅产品多层洋房户型设计要点建议优化户型结构1、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积2、适当增加进深，合理安排非居住空间压缩无感知尺度1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787977/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新住宅产品同面积房型比较金地梅陇镇11432平米三房VS绿城桂花城114平米两房金地梅陇镇压缩出了一个绿城桂花城功能区，可设多出一个居住空间置为儿童房、书房等压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787978/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载立面建议多层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基调,打造与退台洋房相似的立面形式，有更大的溢价空间风格一现代符号元素房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787979/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载立面建议多层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基调,打造与退台洋房相似的立面形式，有更大的溢价空间风格二含有新古典主义和学院派符号房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787980/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载高层住宅住宅产品分类建议高层住宅户型面积区间户型类型建筑规模6575平米两室一厅一卫248590平米三室一厅一卫208590（100110）三室两厅一卫32105115（120130）三室两厅两卫24设计要点（关键词控制面积、高附加值、容积率补充）1、高层产品户型设计要控制面积，紧凑型两居和三居分别控制在65平米和85平米左右2、南北通透的小三居和舒适型大三居通过物业赠送来提升其附加值3、高层产品为本案容积率补充产品不建议核心景观资源向其倾斜房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787981HTTP紧凑/W型W两W居F户DC型房S报地K产建Y商面N域积E网T要控海量制房在地产资料下载70平米左右，两侧三居户型建议物业赠送，报建面积为8590平米，使用面积达110120平米建议户型平面排布方式（案例中海紫御东郡）C1B3A1A2B3A1A2C1房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787982/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考紧凑型两居70平米户型物业赠送做法参考70左右二房可改三房内阳台可改多功能房错层园景大露台解决私密性问题。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787983/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考紧凑型两居70平米户型物业赠送做法参考2房2厅1卫双阳台6508855户型方正,卧室客厅均南向双阳台设计,卧室带落地凸窗；主卧隐藏式衣柜,增加室内使用空间房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787984/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考紧凑型两居70平米户型物业赠送做法参考702房实用性高、总价较低；61672房附送露台设计增强空间尺度感厨房双开门设计；赠送入户阳台及双层奇数层客厅赠送大面积挑高露台；户户赠送露台，主卧带飘窗；凸窗；朝南双卧带飘窗设计；房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787985/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考三居物业报建面积为8595平米，使用面积达110120平米的物业赠送做法参考3房2厅1卫入户花园空中花园露台（8590赠送约20）外挑双层露台赠送全部面积，空中花园可改多功能房赠送一半面积，保证户型舒适度；入户花园面积全赠送,提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787986/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考三居物业报建面积为8595平米，使用面积达110120平米的物业赠送做法参考94平米3房2厅1卫大露台大入户花园（赠送18）赠送大入户花园，彰显阔气客厅带大阳台，视野开阔，尺度开扬房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787987HTTP紧/凑/W型W三W居F户DC房型S地报K产Y建商面N域E网积T要海控量制房在地产资料下载90平米左右，两侧三户型建议居物业赠送，报建面积为105115平米，使用面积达120130平米建议户型平面排布方式（案例深圳碧水龙庭）A1C1B1A1A2A2C1B1104平米3房2厅2卫房阳商台网大露台201大1入房户地花园产营销策划大全全国最低价联系105352787994平米3房2厅1卫大露台大入户花园88/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考紧凑型三居90平米户型物业赠送做法参考3房2厅2卫入户花园错层露台阳光房89次卧带L形飘窗,解决朝向问题,将舒适性最大化房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787989/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考紧凑型三居90平米户型物业赠送做法参考2房2厅1卫大露台阳光房85次卧带L型凸窗；主卧带衣帽间，增加空间阳光房可改卧室舒适性书房超大错层露台增加空间舒适性及使用面积房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787990/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考三居物业报建面积为105115平米，使用面积达120140平米的物业赠送做法参考104平米3房2厅2卫阳台大露台大入户花园（赠送18）赠送大入户花园，彰显阔气主卧带大露台，休闲舒适，开阔视野客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787991/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载创新户型参考三居物业报建面积为105115平米，使用面积达120140平米的物业赠送做法参考115119平米3房2厅2卫工人房双阳台（赠送面积27）主卧、客厅均带大阳台，尽显阔绰，尺度开扬多凸窗设计，利于通风采光，提高舒适度房商网2011房地产营销策划大全全国最低价联系105352787992/FDC房S地K产Y商N域E网T海量房地产资料下载立面建议高层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基