西安房地产市场研究报告9808

西安房地产市场研究报告9808中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司20100610西安房地产市场研究报告（201006）中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构2/23西安房地产市场月报易居视点房价假摔，成交“亮”红牌6月份，全国楼市成交量持续萎缩。北京成交量50万，上海39万，广州41万，深圳15万一线城市成交量迅速下滑，逼近历史最低。6月份西安住宅成交量7445万，环比下滑1926，成交量已经接近08年市场低迷期月均60万的成交水平。此次新政对投资型需求精确打压的同时，更多抑制了大量改善型需求，同时也加重了刚性需求的观望气氛，成交量走低成为必然。从成交量走势分析来看，目前市场处于逐步探底的过程，成交量持续大幅萎缩的可能性不大，未来几个月会维持一个较低的市场水平。本月西安住宅成交均价5496元/，环比下滑641，从数据来看跌幅明显，基本下滑至去年11月的市场水平。通过占全市成交量近45的成交量前20名项目来看，本月前20名成交均价4712元/；而5月份同样成交前20名，均价达到5805元/，跌幅达到1093元/。除低价位房源（团购、或定向开发）成交带动外，目前市场整体成交结构已发生明显变化，高价位房源成交明显萎缩，面向首次置业需求的低价位房源成交稳定。据CRIC持续对大量处于强销期楼盘个案来看，众多项目出现打折优惠活动但实际成交价格并未出现明显松动，也就是说整体市场并没有大规模降价。从目前释放的各种信号判断，房地产调控力度仍会持续。针对当前低迷的市场，部分速度型企业已开始通过降价回笼资金，并取得了不俗的销售业绩，这对市场必然产生带动效应，成交量持续低迷，供应量保持着较大增长，市场由供不应求开始向供过于求转化，成交价格上涨空间逐步缩小。预计未来几个月成交价基本维持目前市场水平，不排除小幅下滑的可能。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构3/23西安房地产市场月报第一章商品房市场一、商品房成交概况1、本月成交分析2010年6月份全市商品房成交量为8378万，环比下跌1571，同比去年同期下跌2363。本月商品房成交均价为5966元/，环比下跌440，同比去年同期成交均价上涨2116。表31本月商品房成交量价走势表西安市商品房成交统计（量万）（价元/）20092010月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月量1097010411133112561411152582969399595559113841444699408378价4924507754035343528854335043598157805893627362735966数据来源CRIC2、月度成交走势分析2010年6月份，西安商品房环比成交量价延续上月持续下滑，但本月商品房成交量环比降幅为1571，相比上月3119的降幅，出现明显收窄的趋势；相对成交量，本月商品房成交均价环比下跌440，环比上月下跌的051跌幅出现明显扩大趋势，当前市场开始进入价格深度调整的阶段周期。本月西安市商品房成交量持续下滑，成交量滑落至除二月份之外一年来的新低，楼市“新政“的效力让本是市场淡季的6月雪上加霜，调控政策力度在本月深度释放，楼市博弈日趋激烈，让”促销优惠“成为本月房地产市场上的主旋律。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构4/23西安房地产市场月报本月西安商品房供应面积达11927万平方米，环比上月激增23085，面对市场观望氛围的持续，商品房供应量增加，迫使市场在售项目销售压力开始加大，纷纷进入“促销打折“的行列，恒大“85折”、浐灞半岛“全线8折”，以及绿地、逸翠园、海荣、天朗等加入到打折促销的大军，房地产市场开始进入到价格暗降的阶段。整个第二季度，西安市商品房市场由于“新政”作用出现重大转折，成交量从4月份最高值14455万急速下滑至本月的8378万，两个月下滑共计6077万，跌幅为4204，成交均价从4月份的最高值6269元/下跌至本月的5966元/，跌幅为468，降价齐跌为这两个月的市场特征。进入到三季度，伴随着楼市调控影响力进一步深入，市场供应量的持续增加，三季度成交量将维持在较低的市场水平，进一步下滑的可能性不大，成交均价也将维持在现有价格区间小幅波动。图31西安市商品房成交量价示意图数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构5/23西安房地产市场月报二、西安市商品房分类分析1、分类产品的成交面积比例6月份住宅、办公、商业三种物业类型成交中，住宅占比相比上月大幅下降了4个百分点，商业占比上升3个百分点达到8，办公占比上升1个百分点，住宅占比首度跌出90，商办占比上升到10以上。图32各物业成交比例示意图数据来源CRIC2、分类产品的成交均价比较6月份住宅成交均价为5496元/，环比下跌641，办公本月销售价格5843元/，环比大幅下跌2020；本月商业成交均价11019元/，较上月下跌1509，本月住宅、商业和办公成交均价全线下滑，其中住宅成交均价延续5月持续下滑。图33各物业成交均价对比3、住宅37719581479住宅93商业5办公25月住宅89商业8办公36月中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构6/23西安房地产市场月报6月份西安住宅成交量为7445万，环比下跌1926，成交均价为5496元/，环下跌641，本月住宅市场成交量价延续上月持续下滑，但下滑幅度有所收窄，环比降幅从上月的3130降至本月的1926，缩小了1204个百分点；相对应本月成交均价环比降幅为641，相比上月304的降幅出现扩大趋势，住宅量价变化幅度的差异反映出本月住宅成交量出现刚性“触底”特征，随着楼市调控的近步深入，住宅市场供应结构的对应变化，成交均价迎来了新一轮的“促销打折”潮，三季度住宅市场随着供应量的增加销售压力不断加大，成交量价将回归稳健增长的理性周期，与整个宏观调控政策和我国当前房地产发展趋势保持一致。图34各区域住宅成交量价对比数据来源CRIC本月住宅成交量除城东外其余城区均出现下跌，其中城北本月成交2351万，环比下跌3999，五月成交量排名当月前两位的白桦林间和汇通太古城本月下滑至五名开外，重点项目供应量的减少导致本月成交量出现较大下滑；城南本月成交量1983万，环比下滑1787，成交量与城北的差距在本月出现缩小趋势；城东为本月成交量唯一上涨的城中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构7/23西安房地产市场月报区，为1458万，环比涨幅达到4369，浐灞半岛本月成交553万，占据全市头名，此外浐灞1号因新开盘项目本月成交286万，位居全市第三。此外，高新和城西本月分别成交994万和597万，环比跌幅为563和1676。图35各区域住宅成交量对比数据来源CRIC住宅成交均价方面，本月只有城北和城内出现上涨，其中城北住宅成交均价5429元/，环比涨幅达到729，本月城北宫园壹号、紫薇风尚和华远君城等项目成交量持续走高，均进入全市成交量前十；城内本月成交均价达到9279元/，环比上涨达2430，为宏府嘉会公寓拉动所致。城南本月成交均价5240元/，环比下跌2147，跌幅全市之最，为会展国际、铭城16号等中低价位楼盘本月成交放量所致，城南项目均价从1月份的7980元/持续下滑至本月的5240元/，半年跌幅达到3434，此轮调控对以中高端楼盘汇集的曲江项目成交量产生剧烈影响；本月城东成交均价为4750元/，为全市唯一均价5000元/以下的城区，环比跌幅1059，主要为浐灞半岛3605元/成交价拉低所致。其余城西和高新本月均价分别为6322元/和6524元/，跌幅为289和691。4、商业6月全市商业成交698万，环比大幅上涨5114，成交均价11019元/，环比下中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构8/23西安房地产市场月报跌1509，成交出现量涨价跌的局面。城南本月成交359万，环比大幅上涨14086，成交量位列首位，其中新一代国际公寓项目本月成交163万，此外曲江板块的拿铁城、中海国际社区、大唐通善坊等项目均有不俗表现；高新本月商业成交167万，环比上涨1306，高新品阁、中海华庭和城市皇冠占据前三；城东本月成交091万，位居第三，环比涨幅达到11415，其中浐灞半岛商业成交066万，占据一半以上；城北本月072万，环比下跌2999，排名下滑至第四位。图36各区域商业成交量价对比数据来源CRIC5、办公6月办公类物业成交量为235万，环比下跌888；办公类物业的成交均价为5843元/，环比下跌2020。其中高新区本月成交144万，环比下跌2406，成交均价6363元/，小幅下跌436，成交量占比为6139，商品国际和金桥国际广场占据办公成交量排行前两位。城北本月成交072万，环比上涨3512，随着城市中心的北移，中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构9/23西安房地产市场月报城北办公市场将成为继高新区之外的另一核心区域。图37各区域办公成交量价对比数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构10/23西安房地产市场月报第二章土地篇本月新挂牌出让土地10宗，规划建筑面15121万；挂牌土地成交7宗，成交面积为1495万。浐灞板块本月土地成交持续较好，占本月成交总量的4268。本月重点关注宗地位于西安浐灞生态区月登阁路以南、浐河西路以西，是绿地集团在城东的首个项目绿地国际生态城的二期项目用地。一、土地市场动态表21本月全国房地产相关政策列表数据来源CRIC时间来源政策名称主要内容618京华时报土地违法将启动领导问责国土部下月起督查6月17日，在6国土资源部召开的发布会上，国土资源部表示，今年是中国土地卫片执法检查全国覆盖的第一年，并将首次根据检查结果对地方政府负责人实施问责。624北京晚报十部委联手整治违法用地国土资源部、发改委等10部委日前联合下发通知，要求整治重点项目的建设违法用地。通知表示，将探索建立建设单位用地信用等级库，对其承担的重点项目用地情况定期评价；建立“违法用地项目清单”，向投资、环保、行业主管等部门通报，建议在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。629新京报国土部严打假土地数据促宏观调控政策落实在“土地卫片执法检查”的最后冲刺阶段，国土部26日派出15个工作组赶赴30省份，对2009年度“土地卫片执法检查”情况进行实地核查，确保上报数据的真实准确。630经济时报国土部土地出让金将再提10国土资源部再度出招调控土地市场。日前，国土资源部总规划师胡存智指出，土地出让价不低于当地基准地价的70，竞买土地出让金不低于出让最低价的30。3月中旬，国土资源部下发的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知中规定开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20。630上海证券报国土部称楼市调控不放松进一步加强用地管理29日，国土资源部部长徐绍史强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构11/23西安房地产市场月报二、本月土地出让分析1、供应总量分析2010年6月份土地供应与上月相比大幅上涨，挂牌出让土地10宗，出让面积4615万，规划建筑面积15121万，挂牌面积同比剧增25310，规划建筑面积同比大幅上涨12928。总体市场表现6月份土地供应再次出现大幅反弹，与去年同期相比增幅更大。综看上半年土地供应市场，一季度供应土地面积6024万，规划建面22939万，二季度供应土地面积22622万，规划建面55080万，二季度环比一季度供应土地面积环比大幅上涨27553,规划面积环比大幅上涨14012。但此种大幅度的上涨与一季度土地市场常规性的低谷期有很大关系。纵然受到一季度的影响，上半年28646万的土地供应面积，与09年下半年的33444万，仅仅下滑1683。而本季度与09年第四季度24034万相比，本季度仅下滑587。这与09年下半年开始中央决定增大土地供给的土地宏观政策直接相关，纵然4月份开始中央接连出台房地产调控新政，房地产市场受到很大冲击，但是由于政府对经济适用房，廉租房等保障性住房的重视和实施力度的加强，以及房地产企业开始转战商业地产，商业地产开始出现新的发展契机等原因，土地供应并未受到新政较大冲击，供应量较历年同期，依然有大幅增长，土地市场热度未减。表22土地挂牌统计列表（单位万平方米）20092010月份6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月土地面积899288322458989496326811274373752899167013074615规划建面46271424110314492019669837151754199134083336659515121中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构12/23西安房地产市场月报数据来源CRIC2、土地出让公告本月西安市国土局发布了6个土地出让公告，为西土出201031号、西土出告字201032号、西土出告字201033号，西土出告字201035号，西土出告字201036号，西土出告字201037号，土地供应节奏较上月有所加快，供应量也有较大幅度增长。3、挂牌地块列表表23本月挂牌土地列表土地编号地块位置面积（亩）容积率总建面（）土地用途出让年限QJ310641位于曲江池南路北侧652940017410641商业40QJ3766雁翔二路南侧359080191512市政设施40CB9311/12西安浐灞生态区月登阁路以南、浐河西路以西2010222029483520住宅70GW251西安国际港务区秦汉大道（草临路）以南，港务大道以西1629128030409085商业金融40GW382西安国际港务区港务大道以东，柳新路以北790128014747860仓储50LH32125莲湖区红庙坡路十字东北角，803435018745627住宅70LH10266莲湖区团结中路43号460250915618587住宅70BQ53274华清路以北，酒十路以东15447257464153住宅70BL931111体育馆东路以东，规划路以南，道路以西，西安市纺织机械进出口公司家属院等单位以北367069116905169住宅70LH115601西安市莲湖区劳动和社会保障局，南、西至规划路，北至陕西世新实业有限责任公司207173238395商业，住宅40/70数据来源CRIC4、挂牌土地特征本月挂牌土地10宗，城东南西北内均有土地挂牌，其中城东挂牌土地面积最大，本季度连续三月供应量居全市各区域首位，这也与城东浐灞板块成为热点区域的利好相印证。而城东浐灞板块的土地用途广泛，包括住宅，商业，市政设施，且商业和市政设施所占比例很中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构13/23西安房地产市场月报大，这也是对城东浐灞板块生态环境优势明显，各种配套设施欠缺的弥补。本月城东挂牌土地有两宗，均超过百亩其中一块位于西安国际港务区，为商业金融用地。另一块位于浐灞生态区南端，与曲江相连，是绿地国际生态城的二期项目用地，容积率较低，产品定位空间大。三、本月土地成交分析1、土地成交走势分析本月共成交土地7宗，成交面积1495万，环比大幅下滑9095，楼板价683元/，环比大幅下挫4081，本月土地市场成交量较上月大幅下滑，主要原因是上月浐灞管委会在浐灞板块拿地近两千亩，直接拉动上月成交。纵观土地成交市场，本季度（二季度）土地成交18741万，上季度（一季度）6887万，环比大幅上涨17212。楼板价本季度平均为909元/，上季度平均为839元/，环比上涨834。本季度与09年第四季度土地成交量18696万，楼板价平均797元/相比，成交量上涨024，成交楼板价上涨1405。09年下半年成交量为22544万，楼板价为714元/。10年上半年土地成交量为25628万，楼板价为874元/。成交量环比增长1368，楼板价环比增长2241。以上数据分析可以看出近一年以来土地成交量上涨明显，楼板价随之不断攀升，主要原因在于受中央宏观政策直接影响，土地放量增加。纵然4月以来的新政对房地产市场影响较大，但是主要侧重住宅市场，对商业市场不但没有实质影响，反而使得一些本将投资于住宅市场的资金转向商业地产市场，而这一转向对楼板价的拉动则是直接的。国家加大对经济适用房，廉租房的保障则是土地成交量不断攀升的又一原因，虽然这部分成交会拉低整体成交楼板价，但是这部分在目前市场仍非主力，再加上商业市场的提升，楼板价上行实属必然。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构14/23西安房地产市场月报表24土地成交统计列表20092010月份6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月成交量10141790236494078312111497176229172208732165141495楼板价12353753441177115865358077310267198911154683数据来源CRIC图41土地成交量及楼板价走势数据来源CRIC2、本月成交地块本月共成交土地7宗，4宗位于城南，2宗位于城北，均为中小地块。1宗位于城东，面积接近百亩，为本月成交面积最大地块，楼板价为561元/。位于城北工农路的QJ12（4）2地块本月成交楼板价最高，为1407元/，面积约为2077亩。表45本月成交土地列表中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构15/23西安房地产市场月报序号宗地编号城区位置成交总价（万元）楼板价（元/）1BL99305、6城南碑林区小雁塔路12号32401922QJ10（1）340城北玄武路3号10005593QJ12（4）2城北工农路69号623514074BL9492城南环城南路326号7307775BL10616城南碑林区太白北路13号33206196CB1332城东灞柳西路以西、东三环以南、金一路以东179005617YT419151城南西安市雁塔区丈八东路以南，东、西、北临规划路，南邻陕西华富实业有限公司12900664数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构16/23西安房地产市场月报第三章住宅市场一、市场综述成交量接近触底，低价房源拉低全市均价6月住宅市场延续5月的下跌态势，成交量为7445万，环比下滑1926。本月全市除城东外，其余区域成交量再次呈现下降，不过与上月相比下降的幅度开始减小，成交量已经接近08年市场低迷期月均60万的成交水平。城东区受中新浐灞半岛低价房源集中成交影响，本月成交1552万，环比上月大幅增长4369。城北由于新盘供应减少，本月成交量开始呈现大幅下滑，仅成交2495万，降幅达3999。高新区本月成交下滑幅度最小，共成交994万，较上月减少563。本月西安住宅成交均价5496元/，环比大幅下滑641，基本下滑至去年11月的市场水平。从各区域住宅成交均价来看，除城北和城内外，其它区域成交均价均呈现下降。其中城南和城东的价格下幅最大，分别为21和11；城北由于新增供应大幅减少以及海珀兰轩高端项目成交，成交均价上涨729。市场成交均价整体下调，低价位房源（团购、或定向开发）成交带动是主要原因。图31西安市住宅供求走势图中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构17/23西安房地产市场月报数据来源CRIC二、供求关系分析6月供应量回归近一年平均月供应水平6月供应情况表现稳定，本月新增供应87万，环比上月增长187，高于今年上半年675万的月均供应量，与09年月均供应量持平，供求比为1181。随开工项目不断增多，下半年供过于求的局面在本月初步显现。图322009年6月至2010年6月西安市商品住宅供求情况对比数据来源CRIC三、供应量分析1、供应数据分析11供应总量分析今年以来的月供应量一直呈波浪形状运行，起伏较大，这主要是受到季节、政策的影响。从整体上来看，目前今年上半年月均供应为67万，远小于去年月均87万的水平，随去年新开工项目将在下半年大量入市，该月均供应差距将逐步减小。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构18/23西安房地产市场月报图332009年6月至10年6月西安市住宅供应量比对图数据来源CRIC12供应区域分析本月城南供应258万，是西安市6月供应量最大的一个区域，其中铭城16号供应58万，其次是曲江海天华庭和澳城大厦供应了42万和39万。城北本月供应176万，紫薇希望城为主要供应主力。城东本月共供应15万。二城西华宇凤凰城供应放量，达96万。高新供应主要集中在捷瑞新时代，达57万，城内本月无供应。对比两个月区域供应分布图看来，本月除城内外，各城区供应比例较为平均。图34西安市2010年6月区域供应分布图数据来源CRIC13供应户型分析中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构19/23西安房地产市场月报本月供应8836套新房房源，从供应户型分布图看来，二房供应量占总供应量比例明显增加，较5月增加1964，其中华宇凤凰城供应519套，铭城16号新增348套。三房供应量占比也较5月增长1066，四房及以上房型占比大幅减少，较5月降幅达1180。本月无别墅供应，除平层房源外，另有70套的跃层供应。6月的新增供应中，刚需和首改产品成为供应主力，而高端和投资型房源明显供应减少，表明在当前宏观调控背景下，市场上的产品供应结构已经产生明显变化，开发商们迅速调整了产品供应结构，以应对观望气氛弥漫的市场状况。图35西安市2010年6月供应户型分布图数据来源CRIC四、成交量分析6月住宅市场成交量下跌1926，成交7445万，继续延续5月的下跌态势。由于二线城市的滞后性，政策调控对西安楼市的影响到本月才得以表现显著。6月，此次新政对投资型需求精确打压的同时，更多抑制了大量改善型需求，同时也加重了刚性需求的观望气氛，造成本月全市住宅成交量不出意外地持续下降。同时，比较大的城北区在本月成交量骤然降幅达4成，成为本月成交量减少的重要原因。图36全市商品住宅成交量走势中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构20/23西安房地产市场月报数据来源CRIC1、区域成交在各城区中，仅城东区成交量大幅上升，环比5月增幅达4369，其他城区成交量继续减少。但依然居全市首位。高新下滑最少，仅下滑563。面对新政调控，以新兴区域为主的城东及城北变化较大。城东区在连续两个月占比持续下降的情况下，本月由于中新浐灞半岛低价房源热销，成交量明显增长。城北受供应限制，成交量降幅达40，占比减少1091。图37各区域商品住宅成交比例数据来源CRIC2、