贵阳恒生大厦项目策划方案

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力贵阳恒生大厦项目策划方案一、项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析1市场调查分析（1）市场调查与分析（2）市内各区域竞争楼盘调查与统计分析（3）项目概况分析（4）项目区域人文历史概况分析（5）项目优、劣势分析2市场机会分析1市区商品住宅市场竞争程度评估分析2策划区域竞争对手设定3策划项目片区商品住宅市场机会分析4策划项目（楼盘）市场机会分析5介入市场身份设定（二）项目市场定位与建筑策略分析1项目市场定位分析1项目总体定位分析2项目目标客源定位分析3项目价格定位分析4项目档次定位分析5项目形象定位分析6项目物业管理模式分析2项目建筑策略分析1项目建筑风格分析2项目建筑功能分析3项目会所设施平面设计4项目架空层园林设计5项目户型优化分析6项目外立面设计建议（三）项目工地包装模式设定1售楼部包装模式设定2售楼部内部装修风格建议3售楼部外围气氛策划设定4工地围墙样式推荐5售楼书设计6海报设计7宣传单张设计8涉及销售的各类表格设计（四）项目品牌战略包装计划设计1项目品牌资源分析2项目品牌内涵设定房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力3项目品牌VI设计建议4项目品牌推广计划编制（五）项目卖点分析1项目概念塑造（1）贵阳现推项目概念分析（2）本项目概念形成分析（3）本项目概念升华（4）本项目概念目标客户接受度分析2项目卖点分析（1）项目社区主题概念分析（2）项目规划卖点分析（3）项目户型卖点分析（4）项目外立面卖点分析（5）项目园林概念卖点分析（6）项目自身环境优势卖点分析（7）项目的配套设施卖点分析（8）项目的物业管理模式卖点分析（9）项目的营销模式卖点分析（六）项目销售策略决策1项目销售目标分析决策2项目销售模式分析决策3项目内部认购期策略分析4项目公开期策略分析5项目销售中期策略分析6销售后期策略分析7广告跟进策略分析决策8媒体组合分析建议9销售组织与管理分析决策（七）项目的经济效益评估1项目销售目标分析2项目的广告投入成本与销售进度分析3项目投资收益与风险分析（八）项目销售实施全程建议1销售前期准备要案2销售机构设置安排3销售人员招募与培训安排4销售广告表现与档期安排二、测试市场阶段主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。三、项目策划方案决策阶段根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。第三部分竞争对手项目分析一、竞争对手楼盘资料统计一览表物业名称海恒贵山园新进贵山苑天恒城市花园时代名仕楼龙港国际中心新大陆广场房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力起价2830元/M22680元/M23100元/M23100元/M23570元/M23170元/M2均价3030元/M22910元/M23208元/M23270元/M23780元/M23250元/M2总套数内购期间推出10余套约100套280余套200余套90余套优惠情况一次性付款优惠23一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折主力户型两房一厅80余M2三房两厅126M23房4房124158M23房4房120160M2161205M2130300M2平层120160M2跃层165M2销售预估还未开盘约25约80结束90以上90以上位置富水路与省府路交界处民生路贵山街富水北路与延安东路交汇处中华中路8号中华中路喷水池旁中华南路规模占地18万M2总建面89万M2由3幢高层和1幢多层组成占地10000M2由一幢高层写字楼和3幢高层住宅组成总建面24万M2由25层跃层29层平层组成总建面31万M2绿化率2540容积率约49层高3米3米3米3米33米售楼部特点临时售楼部无特点整洁、清新、一般化比较大气、醒目、设施齐备一般，无特色比较大气、醒目、设施齐备景观配套市政设施市政设施中庭园景，周边环境俯瞰突出邻街环境突出邻街环境智能化防盗报警系统,红外线监控,煤气报警系统,网上预定,视频点播,一卡通,停车场管理系统监控、对讲系统闭路监控系统，防盗系统，消防系统消防及闭路监控中央空调系统，消防照明系统，紧急照明系统，门铃对讲计算机管理及监控,全自动消防预警,广播及灭火系统车位布置地下车库地下车库地上和地下车库4000M2停车场商场上有4层地上停车场80余个车位,地下车库配套设计休闲娱乐会所绿化和亭台，其余没有什么特别配套综合健身房，信息中心，网球场，儿童乐园康体中心,儿童乐园,高级观光电梯会所私人会所，露台游泳池高级会所,建筑风格欧式风格现代建筑风格，音乐回廊欧式风格现代风格港式风格欧陆建筑风格整体规划三座高层呈品字分布以道路为价构，错落分布围合式4幢高层，平行排列单幢35层,凌于时代广场之上2幢高层主体建筑建筑设计一梯六户从排列分离，体现庄重典雅情调采用流行时尚的设计理念融智能型综合商业大厦二、竞争对手配套一览表物业名称配套备注新进贵山苑绿化和亭台，其余没有什么特别配套这是由于其以道路为记架构沿街错落分布所导致，售楼小姐更是强调“此处寸土寸金，配套不可能，且成本高。”明显说服力不够。海恒贵山园休闲娱乐会所由于此项目还在内部认购，无售楼部、楼书等，情况不明天恒城市花园近千平方米的会所健身房、阅览信息中心、网球练习场、老人憩园、儿童乐园由于天恒城市花园为大型封闭小区，所以拥有较大面积的配套时代名房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力仕楼康体中心、儿童乐园、1600M2高级观光会所龙港国际中心豪华私人住宅会所，设俱乐部会员制的健身中心、中西餐厅、夜总会、美容中心、健身房、咖啡厅、露台游泳池在会所的设计上颇具心思新大陆广场群楼顶层的立体式园林会所，实行会员制提出园林会所的概念三、竞争对手产品特征分析物业名称窗阳台主卧是否有卫生间（高层）层高新进贵山苑外挑飘窗景观阳台A户型7761M2无B户型11597M2有432M2C户型15116M2有432M2D户型15111M2有540M2E户型10411M2有54M23米海恒贵山园外挑飘窗三阳台（主卧阳台为圆形）全有3米天恒城市花园外挑飘窗一般天景园B栋C、D有天恒大厦南座A、B、C、D、E全有3米时代名仕楼落地窗，样式普通，设计较为老式内阳台全有龙港国际中心普通一般全有3米新大陆广场全落地窗和大突窗观景阳台生活阳台A、B、C、D、E除B外全有33米四、竞争对手智能化、装修标准分析物业名称智能化装修标准新进贵山苑可视对讲系统、宽带上网墙体高级外墙涂料、高级墙砖屋顶防水隔热保护层楼梯走道铺设花岗岩；高级名牌电梯两台进户门高级防火防盗门地面水泥沙浆找平墙面瓷粉饰面一次窗户高级铝合金海恒贵山园防盗报警系统、红外线监控、煤气报警系统、网上预定、视频点播、一卡通管理系统毛坯天恒城市花园闭路监控系统、防盗系统、消防系统公共部分装修、煤气、优质面砖外墙、优质铝窗配翠绿色玻璃、门厅及过厅装修采用星级酒店标准时代名仕楼自动报警喷淋防火系统，电视保安监控系统，可视对讲系统，电子遥控中央门锁铝窗配蓝色玻璃龙港国际中心中央空调系统、消防系统、紧急照明系统、门铃对讲外墙装饰高级颜色瓷片附加线条图案候梯厅墙身高级瓷片至顶，地面铺拼花地砖另有石膏板吊顶，内藏暗灯浴室墙身高级图案瓷片于顶，地面铺高级防滑地砖卧室墙身涂磁粉三遍房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力厨房高级瓷片于顶，地面防滑地砖客/饭厅墙身涂磁粉三遍，地面水泥砂浆找平阳台高级防滑地砖门进户高级实心雕花木门窗高质量铝合金玻窗新大陆广场新加坡狮岛全自动消防预警、广播及灭火系统门防火防盗门室内地面水泥砂浆抹平，内墙及天花混合砂浆抹平，刷白。厨房设排烟井，并预留上下水接口、抽油烟机、热水器及电冰箱等电器位。卫生间预留上下水电接口。阳台每户置设双阳台，一个观景阳台，一个生活阳台。阳台为开敞式或半开敞式并配金属栏杆。窗户所有外墙窗均采用高级铝合金窗框，配淡绿色玻璃。每户均设宽大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。五、竞争对手电梯、车库、物管分析物业名称电梯车库物管新进贵山苑二梯五户地下车库设置自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统及交通指示系统安防系统闭路监控，保安24小时巡逻，每户可视野对讲服务系统24小时物管热线06元/M2十年不变海恒贵山园二梯五户两层地下车库（有电梯直达）自己组建天恒城市花园二梯五户地上和地下停车智能化管理酒店式专业星级服务中日合资深圳国都广居物管24小时物管时代名仕楼二梯六户提供星级物管服务安全服务、商务服务、维护服务、清洁服务1元/M2龙港国际中心平层两梯八户跃层四梯六户商场上有4层停车场450个车位酒店式物业管理112元/M2新大陆广场三梯五户地下停车场85个车位ISO9002物管体系，24小时管理及保安，计算机管理中心及监控中心1元/M2六、竞争对手户型、面积及所占比例物业名称户型面积范围所占比例新进贵山苑两房两厅三房两厅7761M210411M211597M215161M24060房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力海恒贵山园天恒城市花园三房两厅四房两厅五房三厅复式10829M212462M212311M216355M222589M2200M2300M250450743时代名仕楼160M2170M2200M2220M2240M2300M2350M2216766龙港国际中心三房两厅四房两厅141507M2163995M2128226M2140153M23862新大陆广场三房两厅四房两厅14495M216859M219902M28020七、竞争对手户型结构、配比优劣势分析物业名称优势劣势新进贵山苑A户型面积配比恰当，无黑房B户型有主卫、储藏室C户型有主卫、走入式衣柜、工人房D户型有主卫、储藏室、观景阳台、生活阳台E户型有主卫、无黑卫A户型无主卫B户型厨房面积过大C户型有黑卫D户型有黑卫E户型厅不方正所有户型都没有做到浴、厕分离海恒贵山园天恒城市花园天景园A、B、D主卧有转角观景阳台C、D有主卫天恒大厦南座都有主卫天景园A、B餐厅相对，C户型餐厅、卫生间相对，私密性差天恒大厦南座A、B卫生间相对，D、E餐厅、书房和卫生间相对，私密性差。所有户型都没有走入式衣柜房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力时代名仕楼室内梁较粗大，且有黑房龙港国际中心都有主卫A、C有黑卫；A、B浴室相对，卧室对厨房；C、D卧室对浴室；E、F卧室对浴室，私密性极差新大陆广场A、C、D、E另备工人用房和生活阳台；B另备更衣房、工人用房和生活阳台；A、C主卧房有转角阳台室内梁较粗大，异型房较多第二部分项目分析一、项目概况1位置项目地处贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。2周边设施学校十二幼、省府路小学、育英小学、二中、十九中、幼师医院省医银行人民银行、交通银行、工商银行购物时代广场、百货大楼、百盛、华联、金凤凰酒店柏顿酒店、百诚酒店、鲜花大厦、盛安酒店交通由于地处市中心，所以交通四通八达。3项目主要经济技术指标占地面积30625M2总建筑面积36287M2住宅建筑面积24676M2裙楼商场面积7605M2电梯大堂127M2总层数30层建筑高度999M4项目配套设施高级会所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心二、项目机会点1地理位置优越恒生大厦位于贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。周边拥有全市最成熟的社区环境，各种配套设施一应俱全。学校、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集，交通更是四通八达，为居家、办公提供了非常便利的条件。中华中路版块是贵阳市最为繁华的版块，在市民的传统观念中是份量最重的一个区域，而本项目正好地处这个最为尊崇的区域，在市中心可用于开发的土地日益匮乏的情况下，其地段之显要，价值之巨大，地理位置之优越，无疑将成为本项目的优势之一。2入市时机较好在中华中路版块上，主要竞争对手“龙港国际中心”、“时代名仕楼”、“富水花园”的销售已基本结束，严格的来说，在中华中路版块上本项目已无竞争对手（不包括即将推出的康泰大厦和华城凯旋门）。就邻近的项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80以上，“新大陆广场”的销售率已达95以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。3建筑设计具有唯一性本项目的建筑设计是采用当今较为推崇的“蝶型”住宅平面，客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越，杜绝对视干扰，保护了业主的私密，使生活更加轻松自如。各户型厨房、卫生间皆能自然通风、采光。就建筑设计而言，使以人为本，尊重人居得到了真正的体现。摈房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力弃了传统的建筑设计模式，赋予了大厦以崭新的生态理念，属于贵阳之首例成熟“蝶变空间”。4本项目具备塑造高档高层住宅的先天条件由于本项目体量较小，为一栋单体高层住宅，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的基本条件。5市场有空间在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。6开发商有较前置的开发理念经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。7价格有一定优势本项目开盘时的均价预计为2900元/M2，起价2680元/M2，就价格而言，在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。8品质较高本项目产品设计和部分建材具备一定档次和品质，像弧型落地窗，配钢化隔音玻璃，转角窗和飘窗飘出80CM，中空复式楼设计，地下室停车场，五楼空中花园，四楼私家会所，三梯六户设计，户均电梯使用率较高，在同类项目中这些数据均处于领先地位。三、项目问题点1开发商未有较高知名度现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。建议需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。2项目目标客户层面较窄虽说区域内竞争对手较少，入市环境相对较好，但项目立项为高档住宅小区，以大面积为主力户型，针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。且贵阳市的其他一些高层，如“全林国际广场”、“中天星园”、“龙港国际中心”、“时代名仕楼”等已经且还会消耗和分流相当一部分客户，因此本项目的目标客户层面将会比较窄。3项目为单体楼虽说本项目较易塑造为单纯的高档高层住宅楼盘，但由于其面积小，为一栋单体不像小区那样容易形成社区氛围和有较大的绿化休闲空间。因此，将失去一部分热衷居住高档小区（包括高层小区盘）的客户。4户型设计尚有不足之处本项目在通风采光隐私方面不存在任何问题，但套内功能设置与面积比不太合理。像160M2设计成三房明显有浪费面积之嫌，而且没有诸如家庭厅、功能房、工人房、衣帽间、书房的设置或称谓，与高档住宅户内功能设置不太吻合，建议稍作修改。5销售面临整个大市价格下跌压力由这两年贵阳市住宅发展过快过猛，尤其是市中心高层住宅，尽管这两年市民购买力也较强，但由于此举刺激了房开商的开发欲望。因此空置率提高，应该说从今年下半年底或明年开始，贵阳房地产价格有下跌的可能。据我司销售反映现在就有少部分客户有持币观望心态，虽不占主流，但也不能掉以轻心，因此尽早入市及以较低价格、较高品质入市最为紧要，尤其是房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力品质，任何地方，任何时候，市场对高品质楼盘始终有较高的承接力。二、区域市场分析（一）区域市场地段的特性1从市场板块角度分析贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块中华路板块、环市路内除中华路板块、环市路外围板块。中华路板块均价3600元/M2左右作为本项目区域所在地中华路板块，是贵阳市的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为3600元/M2左右。（二）区域内高层竞争程度的分析去年的高层市场是有目共睹的，市中心的竞争尤显激烈。地块早已被开发商瓜分，中华路上可建用地已近没有，令年的高层市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中在富水路、北京路和枣山路地段。富水路受到中华路的商业辐射，商业氛围会越来越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地块多，商业价值大，其开发的温度也会逐渐升高。枣山路由于鸿基馨苑、景苑、金色家园、铁五局大厦、天华大厦等物业的牵动，地块已相对成熟，再加上邻近黔灵公园的绝好优势，必然会成为客户争购的优质居住地。今年的贵阳地产高层市场的竞争依然激烈，竞争主要缘于以下几方面的原因首先，买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素，据我公司调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重份额只占到第六位，列在前五位的分别是地段、价格、小区环境、户型和物业景观，这就表明未来的房地产营销虽是品牌营销的时代，但品牌好的发展商的房子仅仅是比较好卖而已，这就意味着大家一起来分蛋糕。最后，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。贵阳市今年的高层报建量超过100万平方米，加上空置积压，可见高层供给已经过量。按照经济规律，市场会以价格的变动来调节供需关系。今年上半年，市场推出的新盘，价格会在现有基础上保持平稳。到下半年，供给继续增大时，价格会随着竞争的加剧而出现波动。部分急需资金的开发商会想方设法变向降价使物业套现，这种变动会牵动一些正在犹豫的开发商把价格往下拉，继而形成整个市场的价格下滑。通过以上的分析和预测，我们知道未来的高层再不可能存在机会市场，高层客户会越来越理性。今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与策划人尽显本色的舞台；完善的开发理念与精妙的策划思路将会同时得以展现。高层的发展与演变将走向更为成熟的一面，价格会在残酷的竞争中趋于平衡。（三）区域内营销环境的分析本项目周边开发项目较多，但有些物业与本项目不是处于同一时间开发和销售，因此针对本项目真正具有竞争性的却较少。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力物业名称位置规模起价均价建筑风格目标客户定位天恒城市花园富水北路与延安东路交汇处占地1万平方米3100元/M23208元/M2欧式风格高收入人群鸿基都市花园枣山路和延安西路交汇处总建面3万M2馨苑2488元/M22650元/M2地中海式风情花园中高收入人群新进贵山苑民生路贵山街3幢高层，1幢多层组成2680元/M22910元/M2现代建筑风格高收入人群海恒贵山苑富水路与省府路交界处占地18M2总建面89万M22830元/M23030元/M2欧式风格高收入人群新大陆广场中华南路总建面31万M22980元/M23250元/M2现代建筑风格高收入人群龙港国际中心中华南路25层的跃层商住楼，29层的平层组成3570元/M23780元/M2港式风格高收入人群时代名仕楼中华中路总建面24万M23270元/M2现代风格高收入人群天恒城市花园、鸿基都市花园开发体量较大，龙港国际中心、时代名仕楼由于入市较早，在开发和销售上快本项一步，因此在时间上与本项目不具可比性。我们的主要竞争对手是同内区的海恒贵山苑、新进贵山苑、新大陆广场等和其余路段质素和价格相符的同质楼盘。竞争对手推广手法新大陆广场新大陆广场位于中华南路与醒狮路交界处，周边金融商贸繁盛，信息资讯业聚集，时代广场，新老百货等大厦相领。人民广场近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、达德小学、市府路小学等，交通便捷。距贵阳火车站5分钟，机场15分钟车程，是作为都市中心的城市前沿，此地段的商业价值相当高，而作为居住来说，是都市中心的首选物业，宜商宜住，是城市居住的一种典范，升值潜力较大。该项目以新大陆广场命名，它的策划重点放在了一个“新”字上面，围绕着这一主题精神作一系列的工作。1新大陆广场在推出市场时的形象是全新城市居住地理观念全新健康舒畅居住空间全新演绎欧陆建筑风格全新园林会所文化内涵全新智能化物管模式1全新城市居住地理概念A住宅区域与城市信息资源的共同联网，实现智能化居住的全新构想。B裙楼15层设商业空间，营造了更为浓郁的商业氛围。C交通便捷，距贵阳火车站5分钟，机场15分钟。2全新健康舒畅居住空间A33米层高。B全景落地窗与大凸窗。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力C观景阳台与生活融合。D带独立卫生间的工人房。3全新演绎欧陆建筑风格A三重立体式空中花园（即楼房地面，裙楼顶层与高层私家花园）。B欧陆建筑符号点缀。C全新三段式立面格局（即转换层部分架空，形成半围合半室外多层次园林绿化休闲空间。4全新园林会所文化内涵A中西园林艺术品味优雅人生；B裙楼顶层的立体式园林会所；C实行会员制，豪贵生活尽彰示。5全新智能化物管模式A楼宇管理执行严密的ISO9002国际物业管理体系；B计算机管理中心及监控中心；C新加坡狮岛全自动消防预警，广播及灭火系统。时代名仕楼时代名仕楼位于贵阳市“铂金地段”大十字，中华路与中山路交汇处，楼宇地处成熟社区，学校、医院、菜场、邮局、购物中心方集四周，四通八达的交通网络为家居办公提供便利。本大厦高140多米，共35层，凌于时代广场之上，集住宅、写字楼、停车场、会所于一体，总面积2万多平方米。所处地段之显耀，交通之便利，商业价值之巨大，因此该盘销售非常好，到目前为止已售出85以上。1时代名仕楼在推出市场时的形象是享不尽的都市风情1）总体规划规划设计首先体现于楼层高度，共35层，建筑雄伟，巍峨耸立，豪气凌云。采用超大户型165205M2，且80M2的大客厅尽显尊耀。2）小区功能配套A康体中心；B儿童游乐园；C1600M2的高级观光会所；D24小时中央供热水系统；E4000多M2大型地下停车场。3）物业管理A安全服务保安24小时巡逻，负责应接车库泊车，交通疏导，消防及闭路监控。B商务服务邮件寄送，报刊收发，文件电讯，打字复印等。C维护服务；D清洁服务；E当用户需要时，可与用户签订服务合同；满足用户诸如接送小孩，看护老人，购物等方面的服务。2目标客户群1在中华路做生意的大商家；2追捧在闹市中生活的高级人仕；3用于办公的企业或单位；4事业较成功且追求身份象征的人士；房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力3推广策略项目处于十分繁华的中华中路段，因此它不断宣传推广它的都市风情的社区概念，这与自身的优势相结合。而它的户型设计不理想，加上作为居住环境来讲过多的嘈杂，但它推盘的时间比较早，大部分优秀竞争楼盘都是近段时间推出，因此它抓住了推盘的先机。相对来说它的推广比较成功的。新进贵山苑此项目是与本项目靠得最近的地段可比楼盘，由三幢多层一幢高层组成，曾于去年房交会上亮相，现在价位暂定为起价2680元/M2，均价大约在2910元/M2左右；以地段和周边配套成熟来吸引买家。强调在现代繁华都市中营造出宁静温馨的居住氛围，是以一种中高档物业的形象公众于世。目前已经处于发售阶段，采用报纸广告、派发楼书和售楼处直销等手法，此楼盘采用松之广告替其创意策划，但在推广过程中没有什么新意，估计会在四月份有较大的推广动作。此外，楼盘的多层也以2538元/M2的起价开始发售，多层部分正处于施工阶段，在内部规划上强调小区的以道路为绿化的点面，将小型的凉亭小品延伸到小区的裙楼和住宅部分，另外还在小区的边缘设置一些观赏性的小池塘和石砌小桥，给本是平淡的小区注入了一些动景。在户型的设计上，聘请深圳的设计师为其设计，以大客厅、大卧室来体现尊崇；在3米的层高空间里可尽情的装饰，标准层、错层、复式三种户型比例相当，突出住宅的观景阳台和外挑的飘窗，最小的面积在98平方米左右。在物业管理上设置了安防系统，物管部门开通服务热线，在市区高层中物业管理费的收费较低，只有06元/M2左右；每户均设有可视对讲系统，地下停车场方面设置有自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统和交通指示系统。在楼盘装修方面，外墙用进口涂料和墙砖相结合；多层楼梯配榉木铁花扶手；高层配两台高速电梯。第一部分市场分析一、贵阳宏观市场分析一2000年贵阳房地产整体分析2000年贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势较好，前几年空置房比例在15左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。（二）2000年贵阳高层住宅市场分析贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，贵阳市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力但到了2000年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如钻石广场、鸿基都市花园、天恒城市花园、中天广场、在水一方等。它们走精品型的综合素质路线，给高层楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注入了较高的科技含量，智能化高层住宅又成为一个新热点，其概念至今不断延续和创新。高层楼盘发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族，自然对高层楼盘的要求也越来越高。纵观2000年的高层楼盘市场，多数以地段（如中华路）、建筑风格（现代建筑，欧陆式建筑、港式建筑风格）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前高层楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。（三）2001年贵阳高层市场综合预测分析贵阳市高层市场在99年以后，竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，高层市场的销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。为此，敝司通过了几个月的时间，对贵阳的高层市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。（仅供参考）高层整体市场走势预测任何一个市场都必须经过萌芽成长成熟衰落更新贵阳的高层市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态1高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“在水一方”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将会更受开发商青睐。2高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。贵阳市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如南明河沿岸、河滨公园附近、黔灵公司附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。3市场将呈“细分化”发展。现在的高层除了嘉信华庭是以纯住宅以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大