青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告

青岛国际贸易中心可行性研究报告目录第一章总论1第一节项目概况1第二节可行性研究报告编制依据4第三节项目建设的背景和必要性4第二章市场需求分析8第一节青岛市概况8第二节青岛市房地产综合分析9第三节青岛市住宅市场分析18第四节青岛市写字楼市场分析27第五节青岛市酒店式公寓市场分析36第六节青岛市酒店供需市场分析39第七节青岛市商业零售市场分析41第八节国内外代表城市房地产市场分析46第九节项目的优劣势分析52第三章项目建设规模57第四章建设场址及条件59第一节建设场址59第二节建设条件60第五章总体规划建设方案65第一节设计依据65第二节设计指导思想与原则65第三节规划建设方案66第四节公用工程71第六章环境保护、节能与节水77第一节环境保护77第二节节能78第三节节水措施79第七章劳动安全、卫生和消防81第一节劳动安全与卫生81第二节消防设施81第八章组织机构与人力资源配置82第九章项目进度计划安排83第十章投资估算和资金筹措84第一节投资估算84第二节资金筹措及使用计划86第十一章经济效益评价87第一节评价说明及财务基础数据87第二节项目财务分析与评价89第十二章结论与建议92第一节结论92第二节建议92附图1、总平面布置图2、西立面图3、北立面图4、沿海岸鸟瞰图附件一1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告附件二1、青岛中某某能置业有限公司营业执照2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）第一章总论第一节项目概况一、项目名称青岛国际贸易中心二、建设地址青岛市市南区香港中路8号三、建设单位青岛中某某能置业有限公司四、建设单位基本情况青岛1111置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛11实业股份有限公司和1111产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市1111二路57号，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验。五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心总占地面积182292平方米，规划总建筑面积337万平方米，其中地上建筑面积265万平方米，地下建筑面积72万平方米。青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中1、A区位于山东路111号，占地面积50677平方米，规划建筑面积1052万平方米，其中商业裙房132万平方米（15层），五星级酒店服务产权式国际公寓56万平方米（640层），五星级产权式酒店16万平方米（4150层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2万平方米。2、B区位于香港中路111号乙，占地面积64948平方米，规划建筑面积112万平方米，其中商业裙房144万平方米（15层），甲级写字楼208万平方米（618层），五星级产权式酒店512万平方米（1950层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等256万平方米。3、C区位于东海西路111号，占地面积66667方米，规划建筑面积1198万平方米，其中商业裙房144万平方米（15层），商务住宅和公寓79万平方米（642层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等264万平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为28799682万元，其中土地成本95568万元，建筑安装工程费用15214012万元，其他费用2210145万元，预备费用522725万元，建设期利息12960万元。分区计算投资，A区建设投资为9244497万元，B区建设投资为10248507万元，C区建设投资为9306678万元。2、资金来源项目建设所需资金28799682万元，拟通过以下渠道筹集（1）建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金7799682万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米1822925067764948666672建筑面积万平方米3370105211211983建设总投资万元2879968292444971024850793066784销售收入万元5535001841001912001782005销售税金及附加万元3044251012551051698016土地增值税万元6813931241694922187922178197销售利润（税前）万元144781374999604483630146422328税后利率万元97003523349735324032231102959投资利润率502754084719498810投资利税率845091187910838211所得税后财务内部收益率246428092394235912所得税后投资回收期年3163123231713所得税后财务净现值（IC10）万元4406116269141321345914所得税前财务内部收益率366941363475341815所得税前投资回收期年28928429429016所得税前财务净现值（IC10）万元79696285752603524885第二节可行性研究报告编制依据一、投资项目可行性研究指南（试用版）二、建设项目经济评价方法与参数（第二版）三、房地产开发项目经济评价方法四、山东半岛城市群总体规划五、青岛市城市总体规划六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）九、建设单位提供的其他资料第三节项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景按照1111的通知精神，1111青岛111疗养院将第1111区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛1111置业有限公司以9亿元中标，2005年9月26日，1111与青岛1111能置业有限公司签定了“11土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛1111置业有限公司。2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字11111111号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（青规用地字211111）；2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第1112611、第11671号、第116267211号）；2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸21131111号）对该项目予以核准立项。由此，青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛CBD中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑青岛国际贸易中心。二、项目建设的必要性1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规划。2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在一座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占2，运营成本占4，而其余94的现金流全部产生于办公过程。“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。对主CBD区要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到“显山、露海、透绿”的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路11号，地处青岛CBD的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼、酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。第二章市场需求分析第一节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经1193012100、北纬35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2005年末全市总人口7409万人，其中市区26543万人，所辖五市（县级）47547万人。青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京2008年奥运会唯一的伙伴城市，同时是中国8个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。2005年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面进步，确保了“十五”计划主要目标的完成。繁荣青岛、平安青岛、文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值（GDP）26955亿元，增长169。其中，第一产业增加值17464亿元，增长04，第二产业增加值139975亿元，增长200，第三产业增加值112111亿元，增长160。三次产业的比例关系调整为65519416。全市实现地方财政一般预算收入17634亿元，增长351；地方财政一般预算支出20306亿元，增长234。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）39301亿元,增长151；地税税收收入12088亿元,增长200。第二节青岛市房地产综合分析一、青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从1992年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期（92年到95年）；回落调整期（96年到97年）；复苏回升期（98到99年）；新一轮快速发展期（2000年以来）。各阶段呈现以下特点1、增长扩张期（19921995）19921995年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括92到93年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过130），94年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降206、328），95年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长4372和1485）。青岛房地产的这一轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。青岛市房地产19921995概况单位万平方米年份房地产开发投资（万元）施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量19922589539511781993610751358693181358421719943740015981420690123281821995539000859654372103514852542、回落调整期（19961997）经过9295年的过快膨胀，1996、1997年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售、竣工等方面均出现了一定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降71、98，1996年实际销售面积同比下降了51，竣工面积分别同比下降52、11。但由于有青岛东部开发这一有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在1997年出现了316的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。青岛房地产19961997年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资（亿元）同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量1996501718155298251240199745298725111293163113、复苏回升期（19981999）进入1998年和1999年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99年房地产开发投资额分别同比增长1195、2806，施工面积同比增长1588、327，实际销售面积同比增长5378、3026，市场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。青岛房地产19981999发展概况单位万平方米年份房地产开发投资同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量（亿元）19985061195840141588198675378393199964828068676327258783026378在此期间，1998年12月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的住房供应体系，加快了住房商品化、市场化的进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进一步推动了青岛房地产市场的发展。4、新一轮发展期（2000至今）从2000年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的、令人鼓舞的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范、政府的监控日趋完善，包括开发商、消费者和政府管理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。2004年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资1627亿元，同比增长273,分别比2002年、2003年房地产投资增幅提高153个百分点和4个百分点。二、青岛市房地产发展情况分析1、青岛市19962004年房地产开发投资情况050100150200199619971998199920002001200220032004图2119962004年青岛房地产开发投资额（单位亿元）从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。2004年青岛房地产投资额度占固定资产投资总额比重为165。房地产业发展势头良好。2、青岛市19982004年商品房销售情况01002003004005006001998199920002001200220032004图22青岛市19982004年商品房销售面积（单位万平方米）从上图可以看出，青岛市商品房销售面积从2001年开始大幅增加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，一直保持较高水平，可见市场情况较好。3、青岛市19992004年房地产销售价格情况0500100015002000250030003500199920002001200220032004图23青岛市19992004年房地产销售价格（单位元/平方米）从上图可以看出，青岛市的房地产销售价格持续增长，2003年前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但2004年出现较大增长，比上年增长262。4、青岛市2005年房地产发展情况2005年，国家出台了一系列以“遏制投机、抑制投资、鼓励自住”为主题的宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。青岛市认真贯彻国家、省以稳定房价为主要内容的房地产市场一系列调控政策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案、经济适用房公示摇号出售、新版青岛市商品房买卖合同、青岛市房地产居间合同等一系列规范措施及青岛市城市房屋拆迁管理条例、青岛市物业管理条例、青岛市城市房地产开发经营管理条例的修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价的理性回归，置业者对房地产市场的信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范、健康、有序发展的轨道。2005年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点（1）房地产开发投资增速趋缓2005年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资2238亿元，同比增长349。在国家宏观政策的影响下，青岛市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比一季度、二季度、三季度，降低370个百分点、209个百分点、194个百分点。随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。2005年住宅投资完成1621亿元，同比增长232，占全部投资额的724；办公楼投资139亿元，同比增长1482，占全部投资额的62；商业营业用房全年完成投资18亿元，同比增长71，占全部投资额的8，住宅投资的比重仍占全部投资的主体地位。从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资1402亿元，占全部投资的六成以上，五市加黄岛、城阳两区完成投资837亿元，占全部投资的37。（2）房屋施工面积小幅增长2005年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响，施工面积小幅增长。全年房屋施工面积达23627万平方米，增长135，其中住宅施工面积18628万平方米，增长134；办公楼93万平方米，下降13；商业营业用房2271万平方米，增长184。全年新开工面积步伐有所加快，新开工面积达到12132万平方米，同比增长241，其中住宅9793万平方米，增长231；办公楼47万平方米，增长313；商业营业用房90万平方米，增长235。（3）商业营业用房增幅较快2005年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋8112万平方米，增长131，其中住宅竣工6783万平方米，增长201；办公楼竣工面积达77万平方米，下降773；商业营业用房竣工814万平方米，增长337。（4）商品房销售面积快速增长2005年青岛市累计销售各类房屋7399万平方米，比上年同期增长271，其中住宅销售6501万平方米，增长295；办公楼销售9万平方米，下降581；商业营业用房销售652万平方米，增长598。全年商品房屋销售额为2667亿元，增长581，其中住宅销售额2253亿元，增长66；办公楼销售额69亿元，下降584；商品营业用房284亿元，增长1073。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多28万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。（5）资金到位充足结构有所优化近年青岛市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。2005年国家出台了一系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了“限贷”的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。2005年房地产开发到位资金2758亿元，比上年增长105，其中，国内贷款509亿元，增长02，占资金来源的185，所占比重下降19个百分点；企业自筹资金1104亿元，增长143，占资金来源的40，所占比重提高50个百分点，定金及预收款992亿元，增长39。（6）土地成交价款增长较快2005年青岛市房地产开发企业购置土地面积4294万平方米，同比增长153；完成土地开发面积为3229万平方米，同比下降21。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土地成交价款增长较快。全年青岛市房地产开发企业用于土地购置的费用为301亿元，同比增长413，占全部开发投资的134，比重比上年同期上升06个百分点。土地成交价款达441亿元，同比增长861。（7）“青房”景气指数比较景气2005年，青岛市房地产开发投资平稳增长，到位资金充足，供需关系基本平衡，“青岛房地产”景气总指数达到10251点，八个分类指数全部处于不同程度的景气区间，总指数比上年同期上升028点，继续处于比较景气的运行状态。（8）投资分类指数平稳增长2005年，青岛市房地产投资规模平稳增长，完成投资2238亿元，比上年增长349，其中住宅投资完成162亿元，比上年增长232。投资的平稳增长促动全市房地产开发“投资指数”达到10193点，比上年同期升高158点。（9）竣工面积分类指数升幅较大2005年，青岛市累计竣工各类房屋8112万平方米，比去年增长131，其中住宅竣工6783万平方米，增长201。全年“竣工面积指数”达到10382点，比上年同期提高169点。房屋竣工面积分类指数是促使“青房景气指数”位于景气空间的因素之一。（10）销售价格分类指数点位最高2005年，随着竣工工程的增多，市面上可销售房屋供应增加，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需基本平衡，销售价格指数达到11032点，成为8个分类指数中点位最高的一个，比上年同期下降180点。全年青岛市全部商品房屋销售面积7399万平方米，比上年增长271，其中商品住宅销售6501万平方米，增长295，占全部商品房屋销售面积的878。（11）资金来源分类指数小幅攀升2005年，青岛市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足；国家提高房地产开发项目资本金比率等一系列宏观政策的出台，也促使青岛市房地产企业资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强，从而拉动“资金来源指数”小幅上升，全年达到10344点，比上年同期提高139点。全年房地产开发到位资金2758亿元，比上年增长105，其中国内贷款509亿元，增长02；企业自筹资金1104亿元，增长143；定金及预收款992亿元，增长39。第三节青岛市住宅市场分析青岛的楼市如同青岛的城市化发展一样，近几年处于稳定发展的趋势。无论土地转让、开发投资、销售额一直都在一种次高速发展的阶段。2005年青岛房地产市场虽然受到国家宏观调控一定的影响，但是总体的趋势依然沿着稳中有涨的轨迹稳步地发展。一、青岛市房地产发展状况分析房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时，2005年又是全国房地产市场风起云涌的一年，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。1、景气指数2005年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类指数依然是8类指数中最高的，青岛房价依旧走高。投资分类指数与新开工面积分类指数接近100的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。205年房地产景气指数92061041082160总指数投资分类指土地转让收土地开发指新开工面积竣工面积指商品房销售资金来源指图242、价格指数（1）总体价格走势在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。虽然受到国家宏观调控的影响，但是2005年房屋销售价格较上年依然呈上升态势，较2004年的涨幅高06个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2005年四季度较上年同期上升198，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达138，高于全国平均水平44个百分点。经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升145。普通住宅价格继续窜高，2005年较上年上升141。高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2005年高档公寓价格较上年上升164。（2）供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有住房供需矛盾拉动房价上升。土地拍卖价格大幅度上扬。土地供给与商品房需求矛盾十分突出。住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。住宅科技含量上升。拆迁成本不断加大。房屋建筑成本不断增加。3、供求关系在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。2005年，各类房产交易总成交84988套，比去年增长10；总成交金额27327亿元，同比增长22。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的4424，同比下降203；其次是面积在100至150平方米的房子，这类住房占总成交套数的2430，同比增加119。05010015020025030010月9月8月7月6月5月4月3月2月2005年210月份商品房住宅市场吸纳量累计竣工面积累计销售面积图254、房价走势受2005年房价稳中有升的惯性影响，2006年房价仍将上扬，涨幅将不会低于两位数。其理由是（1）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有青岛市部分拍卖土地，2006年将陆续开发施工，高地价必然带动周边房价大幅上升。（2）需求增加带动房价上涨。面对青岛市巨大的住房需求，尽管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化供需矛盾，仍使房价稳中有升。（3）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本加大，致使房价上升。（4）南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着青岛市缩小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧区将成为新的投资热点，从而拉动房价上升。二、2005年青岛住宅市场特征回顾1、市场供应保持增幅2005年青岛房地产市场供应量继续保持增幅，主要体现于郊区与浮山后区域的住宅供应上，青岛市北部的几个大盘都于2005年投入市场，浮山后目前在酝酿的几个大盘在启动一部分之后，也于2005年大幅推出，对整个房地产市场的供应增幅起到带动作用。2、市场需求稳中微涨近年来房地产市场不断发展，而消费者也愈加理性，一路高涨的青岛房价和国家的宏观调控力度，使房地产消费群体更加趋于理性，这也势必影响下一年的需求市场。随着经济的发展，青岛市特殊的地理位置及自然环境、良好的投资价值和住宅郊区化发展的现状仍会使房地产市场保持升温态势，仍会带动投资消费者的消费积极性。因此预测2006年的房地产市场需求仍能稳中稍涨但增幅会有大幅回落。3、整体价格稳中微升供应继续增强而需求增长减缓的状况，势必会对2005年的房地产价格造成一定程度的冲击，一定时期内抑制价格的继续上扬。然而，长期以来青岛房地产市场的投资热度不会在瞬间冷却。此外，个别区域价格的强势涨幅亦能够拉动整体市场价格，预测2006年房地产价格稳中有升，但增幅回落。4、三大区域开发热点首先是浮山后区域，就市场供应来讲，浮山后区域囤积大量可开发用地，几大开发商分别锁定于该区域的大面积地块，已经开始大盘开发，主要以普通住宅为主。青岛北部区域同样是具有大量大面积可开发土地，各项政策和媒体导向把北部区域定位为青岛北部居住中心，北部十个大盘2005年已推出大盘的部分产品，其新产品和其余大盘蓄势待发，会形成该区域开发热度。2004年10月确立的修建海底隧道的政策为西海岸的发展加上了最重要的砝码；2005年滨海大道开发区段将建成通车，所有利好消息促使西海岸成为投资热土。5、城市规划为青岛房地产市场释放空间青岛的大城市规划以本岛为主城，黄岛为辅城；环胶州湾地带形成为六个连接发展组团；即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个卫星城市的大城市群的格局。从空间上看，青岛主城东、南、西部临海，发展空间有限。北部新城因此就具有得天独厚的地缘优势，北部的房地产发展正处于城市化过程中的一个“市郊区化”的重要节点上。同时，北部地区土地历史遗留问题较少，土地交易相对透明度高，成本相对也比较低。便于外地开发资本的进入。未来的几年，是青岛北部新城迅速发展的机会。6、城郊大盘将继续成为2006年的新主题随着房地产市场的门槛提高，历史遗留的协议土地问题的逐步解决；随着城市向边缘发展繁荣势头，青岛也迎来了地产大盘的出现。通过规划的整块土地规范进入土地一级市场，吸引了国内外著名开发企业的关注。2004年10月青岛本土的海信地产和顺弛置业分别在即墨和胶州通过拍卖竞争，拍得两块大宗土地进行住宅小区开发。品牌房地产资本的进入，给青岛房地产开发带来新的市场热点。可以预言2006年青岛房地产市场将继续在大盘引导下的奏响住宅产品的品质革命。过去的2005年，房地产市场从政策层面到市场需求都孕育着前所未有的变化。我们可以肯定的是在2006年青岛房地产市场将面临一次深刻的变革，这将不仅仅是一个市场销售的好与坏，而将是市场机制的变化。短期内，居民“低”收入与房屋“高”价位的不匹配矛盾仍然难以化解。2006年青岛的房地产价格，随着经济发展和外向型的转化，仍旧会缓慢爬升。7、由东向北部渗透，周边市场成为主角随着东部可开发土地减少，同时在青岛市政府经营城市、建设大青岛环中心经济结构型城市的政策带动下，青岛地产已经逐渐向四方、李沧、城阳等原边缘城区扩张，同时老城区改造建设进度明显加快。30万平方米以上的成熟大盘开发开始进入郊区市场，2006年地产竞争也将和传统产品竞争一样，逐渐进入品牌战略、产品竞争时代。8、开发企业从利润型向品牌型过度大量开发公司从原来的利润型公司向品牌化企业过度发展，注重品牌塑造，打造产品优势，规划长远发展战略已经成为这些成长型企业的共性。海信、海尔地产开始大规模向地产行业挺进，青岛各大品牌企业如海尔、海信、双星、颐中集团、青啤、即发等已经在地产界涉足，并以大资金优势、资源优势、人力优势进行大盘开发，成为青岛地产的一大特点。三、豪宅市场分析1、豪宅分析在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。（1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。（2）从销售价格上可以看出，13000元/平方米，已成为区域市场认可的基准价格，可作为项目的经济效益测算依据。（3）本地购买力不容忽视玺景园有7套别墅为本地企业家购买。2005年外地购房者比例仅占114，随着青岛经济的发展，越来越多的私营企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者。（4）市场对海景豪宅存在一定的消化量，但年内推向市场的豪宅新项目近20万平方米，存在一定的竞争压力。2、青岛部分在售高端房地产产品情况汇总项目名称经济技术指标价格地址海信燕岛国际公寓规划总用地面积53891平方米,地上总建筑面积121752平方米,容积率226,建筑密度874,绿地率677,住宅总户数719户,地下停车位550个加上立体车位总共850个车位。起价11000元/平方米，均价14200元/平方米位于澳门路、奥运赛场东侧瑞纳康都集居住、工作、投资、度假为一体的共管式独立产权酒店公寓（18层）起价13500元/平方米，均价15000元/平方米。位于海门路8号东海路9号两座50层的塔楼及两层裙楼构成，楼高180米精装销售价格近20000元/平方米。东海路与延安三路交界处东北角百通海纳尊邸公寓起价11380元/平方米，均价13000元/平方米海门路8号，香格里拉大酒店西侧TOP颐和国际由31层酒店式商务公寓及40层五星级写字楼组成，40层写字楼高156米为青岛第二高度建筑。公寓户型60140M2，精装销售，写字间大开间设计1361300M2。起价11000元/平方米，均价13000元/平方米位于香港中路10号，市政府对面。碧海花园二期高层住宅起价10800元/平方米东海中路17号江山景帝高层住宅起价9000元/平方米，均价11450元/平方米山东路10号中房乾豪国际广场27层商住楼1栋、49层和36层写字楼2栋起价12000元/平方米香港中路、南京路交汇处恒基新天地总占地面积33000平方米,总建筑面积78000平方米，绿化绿65，容积率139，层高32米，房型四室两厅三卫，面积2001500平方米别墅28000元/平方米，小高层22800元/平方米。崂山香港东路千禧龙苑东、美林小镇西第四节青岛市写字楼市场分析写字楼是市场的晴雨表，预示着城市或区域经济的繁荣和低迷。2001年以来，中国加入WTO和申奥成功等利好因素的影响，曾经倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，租售价格都稳步上升，进入2004年之后，写字楼总体销售价格与出租价格均有较大幅度的上扬。一、写字楼市场区域对比分析目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布。主要以核心CBD区域（香港路沿线及市政府周边）为主。以下我们对该区域从供应量、租售价、租售率等方面进行全面的分析。1、区域供应量分析核心CBD区域的写字楼占据市场总量的70左右，总建筑面积135万平方米左右，在售/租面积20万平方米左右。从写字楼的客户来看，在核心CBD区域内的写字楼主要有专业型和综合型两大类，写字楼内容纳从事同一行业的诸多公司，从而凸显了写字楼的专业性，同时公司的行业特征又对写字楼的配套提出新的要求，如IT界的公司进驻软件大厦，因此要求大厦内的网络速度及相关设施都达到国内的先进水平，以利于公司的更好发展。如新世界数码港则是由一个大型高级名牌百货店、两幢智能写字楼及一幢酒店式公寓和相应的配套设施组成的综合型写字楼。2、区域租售价格对比分析核心CBD区域无论是商业还是生活配套都较为齐全，平均售价1100020000元/平方米，平均净租价5元/天/平方米。青岛市的大型公司、外资企业的需求多集中于此处，因此租售价较高。从写字楼的用途来看主要有纯写字楼和商住两用型写字楼。随着网络的发展推动了经济的发展，改变了人们的办公方式，许多行业的从业人员不必天天到办公室上班，比如像平面设计师，网页设计人员等等，因为家里宽敞、舒适的环境就可以充分发挥其创造力。商住两用房成为对写字楼概念的补充和延伸，而且开发商开发住宅项目要比建设写字楼投入的成本少。青岛开发商捕捉这一新理念，推出阳光大厦、华普大厦等，可是对于寸土寸金的核心CBD而言，居住是奢侈的，而且商住两用楼，白天晚上进出的人都极为频繁，难免会有鱼目混珠的现象，给保安工作带来很大困难，此外，消防、电话等也给物业出了道难题，因此原来商住两用楼宇住宅的功能渐渐引退，成为纯写字楼。3、区域租售率对比分析CBD区域集中了绝大多数的在售写字楼项目，有些目前处于销售状态或者是招租中，所以其租售率较低，出租率在85左右，出售率在90左右。4、区域装修配套对比分析CBD区域写字楼的基本配套设施较其他区域完善，除必备的餐厅、电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。装修外立面主要以玻璃和金属为主、大堂多采用现代风格设计、室内墙面以涂料为主。二、区域写字楼销售状况分析1、区域写字楼销售率分析名称销售率青岛国际金融中心70丰和广场65华仁国际大厦60福林大厦50光大国际金融中心90广发大厦96TOP颐和国际82英德隆大厦99由于前期当地在售写字楼较少，绝大多数已售完。近期上市的总体销售率在60以上。CBD区域在售写字楼一般均采用售租相结合的方式。租赁的投资回报率一般可以达到6强。2、区域写字楼销售价格分析名称均价（元/平方米）青岛国际金融中心12880丰和广场11000华仁国际大厦12000福林大厦8000中房乾豪国际广场12000光大国际金融中心11000TOP颐和国际13000英德隆大厦14000青岛世博国际商务中心12000区域内写字楼的销售均价基本都在11000元/平方米以上，福林大厦位于CBD边缘区域因此均价稍低，其余的项目位于香港路两侧，地理位置极其优越，加之其品质较高，配套健全，因此售价较高。3、区域写字楼装修配套分析名称装修配套青岛国际金融中心外部为玻璃幕，墙裙楼外墙采用进口石材干，挂内部精装修，原装三菱电梯。自控系统、高端通讯系统、卫视系统银行、商务中心、员工餐厅。丰和广场内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化。会所、超市、餐厅。华仁国际大厦建筑、消防、保安、办公、通讯自动化，提供酒店式物管。商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。福林大厦框架架构、智能停车场、中央空调、东芝群控电梯。商务中心、票务中心。光大国际金融中心5A级标准写字楼商务中心、会所。广发大厦5A级智能配置商务中心、员工餐厅。区域内写字楼的配套较为齐全，基本上能满足入驻企业的需求。内部装修较为高档，接近5A级写字楼。三、区域写字楼经营状况分析分析写字楼的整体经营状况只有从它的出租率、租金等几个方面进行分析。1、区域写字楼出租率分析名称出租率光大国际金融中心80丰合广场65青岛国际金融中心65华仁国际大厦70太平洋中心98华普大厦95世界贸易中心96黄金大厦95中港大厦100银河大厦95世纪大厦98新世界数码广场95环海大厦98香港花园70中商大厦98东方航空大厦75海信大厦100青啤大厦100海悦广场95广发大厦85绮丽大厦100联合大厦100民航大厦100五矿大厦80时代广场100从上表中可以看出，各个写字楼的出租率是很高的，如青啤大厦已经没有空置面积，整个写字楼市场的空置率不是很高。2、区域写字楼出租价格分析名称价格（元/平方米/天）（净价）光大国际金融中心5丰合广场38青岛国际金融中心35华仁国际大厦4太平洋中心35华普大厦2世界贸易中心3黄金大厦25中港大厦3银河大厦18世纪大厦21新世界数码广场25环海大厦3香港花园28中商大厦18东方航空大厦32海信大厦4青啤大厦28海悦广场17广发大厦18绮丽大厦28联合大厦2民航大厦29五矿大厦2时代广场3从上述分析中可以看出各个写字楼的租赁均价基本上在15元以上、上述价格基本上是净价，不包含物管费在内，绝大部分的写字楼已售完，基本上都是返租的。如果客户需要房租发票，那么租金将上涨20，物业管理费用最高的可以达到8元左右，但大多数的在35元左右。3、区域写字楼装修配套分析名称装修配套光大国际金融中心外部为玻璃幕墙，裙楼外墙采用进口，石材干挂内部精装，修原装三菱电梯自控系统、高端通讯系统、卫视系统，银行、商务中心、员工餐厅。丰合广场内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化会所、超市、餐厅青岛国际金融中心大堂采用现代风格，装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。华仁国际大厦外立面以玻璃为主、大堂采用现代风格设计。商务中心、票务中心。太平洋中心外立面以玻璃为主。内部墙面采用大理石、框架结构。商务中心、会所。华普大厦大堂设计采用现代风格、内部墙面采用大理石、大堂地面为瓷砖。商务中心、员工餐厅世界贸易中心外立面以玻璃和金属为主、大堂地面为大理石、内部墙面为涂料。商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。黄金大厦外立面为玻璃为主、大堂地面采用大理石。多功能厅、商务中心、票务中心中港大厦大堂设计采用现代风格、内部墙面为涂料。美容美发、商务中心银河大厦外立面为瓷砖、内部墙面为涂料。银行、商务中心、票务中心。世纪大厦外立面以玻璃为主、内部墙面为涂料。商务中心、员工餐厅新世界数码广场外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。环海大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。商务中心、干洗店、票务中心。香港花园内部墙面为涂料、简装修、地面为大理石。美容美发、会所中商大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。会所、商店、餐饮东方航空大厦大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。运动场所、会议室海信大厦外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。票务中心、银行、会所。青啤大厦外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。运动场所、游泳池海悦广场大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。多功能厅、会所、商店广发大厦大堂地面为大理石、内部墙面为涂料。商店、商务中心、票务中心绮丽大厦大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。商务中心、多功能厅联合大厦外立面以玻璃和金属为主、框架架构。餐厅、商务中心、票务中心、商店民航大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。票务中心、商务中心、员工餐厅。五矿大厦内部墙面以涂料为主、大堂地面采用大理石。商务中心、多功能厅时代广场外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。多功能厅、餐厅、会所等。在进行分析后我们可以发现，写字楼的外立面绝大部分以玻璃为主，大堂多采用现代式风格设计，内部墙面多为涂料，其内部配套较为齐全，各种设施应有尽有，加上周边的商业较为发达，所以基本上能满足入驻企业的需求。第五节青岛市酒店式公寓市场分析一、酒店式服务公寓产生的背景分析酒店式服务公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式