滨海新区中心商务区之响螺湾项目可行性分析

联合地产第1页共65页滨海新区中心商务区之响螺湾项目市场环境分析联合地产滨海部2006524联合地产第2页共65页目录一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇）3（一）滨海新区主要经济及社会指标分析3（二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响11二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇）13（一）区域地位的提升13（二）滨海新区产业发展政策支持带来的产业发展14（三）市政基础设施建设大规模的城市建设投资15（四）区域发展大滨海规划带来的七大功能区域划分17（五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断21三、滨海新区房地产行业发展状况研究现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期23一滨海新区05年商品房住宅发展情况回顾23（二）滨海新区最新商品房住宅市场信息2006年14月份新增上市量项目信息汇总28（三）滨海新区商品房市场分析综合结论44（四）滨海新区二手房市场47四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇与风险在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间50（一）响螺湾的现状及未来定位50（二）响螺湾的开发进展情况51（三）响螺湾区域房地产发展整体判断51五、友联大厦项目自身条件分析及面临的机会与风险54（一）友联大厦开发的基本条件54（二）友联大厦开发的机会与风险54六、友联大厦项目合作方式可行性分析结论56联合地产第3页共65页一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇）（一）滨海新区主要经济及社会指标分析1、滨海新区行政区划及人口分布重点规划建设的350平方公里，包括三个功能区天津港、开发区、保税区全部；三个行政区塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区东丽区无瑕街、津南区葛沽镇2、滨海新区人口分布及人口结构塘沽区（含开发区）人口2005年人口抽样调查显示，滨海三区总人口达到13282万人，其中塘沽区（含开发区）总人口7090万人，汉沽区总人口1803万人，大港区总人口4389万人。塘沽区（含开发区）外来人口2005年人口抽样调查数据显示，塘沽区（含开发区）外来常住人口2209万人（其中塘沽区2241万），占塘沽区（含开发区）总人口7090万人的3112，外来常住人口以冀、鲁、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、内蒙古、吉、苏等七省区，多集中在生产联合地产第4页共65页和服务型行业及以劳动密集型岗位。塘沽区2005年人口抽样调查数据显示，塘沽区常住人口6041万人,014岁人口为676万人（1119），1564岁人口为4914万人（8134），65岁及以上人口为451万人（747）；老龄化社会问题已经显现。具有大专及以上文化程度人口为764万人，高中程度16万人，初中程度2209万人，小学程度964万人。开发区2005年末，天津开发区共有常住人口1050万人。户籍人口265万人，比上年增加047万人，增长216。2005年末，全区共有从业人员2883万人，比上年增加302万人，增长117。其中东区从业人员1489万人，增长146；外商及港澳台投资企业从业人员2013万人，增长120。全年全区从业人员劳动报酬6561亿元，增长252，其中外商及港澳台投资企业4754亿元，增长185。全区从业人员人均月劳动报酬2052元。大港区截止到2005年底，大港区常住人口4389万人，五年内增长403万人，年增长率1011。汉沽区行沽区常住人口1788万人，于五年前相比，增长084。联合地产第5页共65页结论1）、常住人口增长活跃地区塘沽区、开发区对外来人口的吸引力为最，大港区次之。滨海新区人口年均增长速度对比表15216010110840510152025塘沽开发区大港汉沽区东部我们选取常住人口年均增长幅度这一指标，从一个侧面反映该区域的经济活跃程度及对外来人口的吸引力。联合地产第6页共65页2）、滨海新区内各区域常住人口比例滨海新区各区域内常住人口比例4583314塘沽区开发区大港区汉沽区“滨海新区各区域内常住人口比例”这一指标可以反映各区域人口规模在滨海新区中的位置，从而从一个侧面反映各个区域对滨海新区的影响力。无法忽略的一点是，开发区拥有2883万的从业人口，流动性的从业人口的规模比常住人口还大，说明开发区的人员流动性相当大。3）、滨海新区人口结构特点两大特点联合地产第7页共65页（1）、外来常住人口较多滨海新区的外来常住人口（塘沽区、开发区为主）占到区域总人口的3113；滨海新区的外来常驻人口数占到全市外来常住人口数的19，属于外来常住人口分布最为密集的地区。（2）、外来常住人口主要的从业领域大多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型行业，外来常住人口的从业层次偏低。4）、按照目前的人口增长速度以及人口结构预测未来的人口规模（1）、5年之后的常住人口的增长总量塘沽区110万人口；开发区23万；大港区64万；汉沽区185万。5年后滨海新区人口总体规模要超过250万人口，达到一个中等城市的规模。（2）、大量的流动人口产生的梯度消费滨海新区拥有庞大的流动从业人群，随着产业的聚集效应进一步增大，这部分人口的比例还会进一步增加，相应的会产生各种层次的消费行为。3、滨海新区的主要产业及其发展潜力1）滨海新区的产业发展呈现出明显的特点第一，各类产业的增长速度加快。与1993年相比，2004年第一产业增长2倍，第二产业增长84倍，其中工业增长136倍，第三产业增长73倍。第二，工业占主体地位。支柱产业比较突出，如电子通讯、石油开采及加工、海洋化工、机械制造、现代冶金、生物制药、食品加工等产业都具有较强的竞争力；第三，物流业发展迅速。特别是口岸物流及其配套服务业的发展更为突出；联合地产第8页共65页第四，高新技术产业发展迅猛。如电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料、新能源和环保产业群的形成；第五，外向型经济特征明显。从总的发展趋势看，新区传统产业在不断得到改造和升级，新兴产业迅速发展，成为一个朝阳型经济新区。就目前滨海新区的产业结构来看，初步具有“现代化的世界性加工制造基地和物流中心”的雏形，以制造、加工产业为支柱产业，同时拥有第三大石油开采基地渤海石油以及依托天津港的物流中心。第三产业的相对薄弱是该区域经济发展的一个巨大瓶颈。4、滨海新区与天津市主要经济及社会发展指标对比1）主要综合型宏观经济指标全年滨海新区实现生产总值160863亿元，按可比价格计算，比上年增长198；人均生产总值达到121113元，天津全市全年实现全市生产总值GDP366386亿元，按可比价格计算比上年增长145。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长128。全年滨海新区完成工业总产值399673亿元，增长307；完成固定资产投资69331亿元，增长226；天津全年全市工业完成增加值10529亿元，增长179；全年全社会固定资产投资完成151684亿元，增长205外贸出口18469亿美元，占全市的比重为674，增长348；直接利用外资合同金额51亿美元，占全市的比重为696，增长376；直接利用外资到位额2646亿美元，占全市的比重为795，增长521；实现社会消费品零售额20652亿元，增长147。全市全年社会消费品零售总额完成119006亿元，增长139；见下表联合地产第9页共65页滨海新区与天津市主要经济指标对比16086339967336638610529693311846920652151684274021190060200040006000800010000120001400016000GDP工业总产值固定资产投资外贸出口社会消费品零售额天津全市滨海新区结论（1）滨海新区是天津市经济发展的支柱。（2）滨海新区“投资为王”，是天津对外经济的窗口和主要载体。2）主要个人收入及消费水平指标全年滨海新区人均生产总值达到121113元，天津全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长128。全区从业人员人均月劳动报酬2052元，天津市全市人均月劳动报酬1540元。联合地产第10页共65页5、滨海新区在区域经济发展中的定位1）与上海浦东的横向对比与浦东新区的生产总值相比，1994年滨海新区为1124亿元，仅为浦东的45左右，10年后达125018亿元，为浦东新区的70；工业总产值则由10年前占浦东的50左右，上升到现在的86了。其二，工业产值在浦东的地区生产总值中的比例为53。大大低于滨海新区的二产比重（6981）。按照浦东新区的功能定位与未来产业发展目标，今后3年，浦东将力争使服务业占地区生产总值的比重从现在的47提高到55。和其它开发区、经济特区产业构成的最大不同，浦东要打的形象名片是“金融”，是“陆家嘴”。结论滨海新区产业结构的问题“立足天津、辐射三北、服务全国、面向东北亚、现代化的世界性加工制造基地和物流中心认真分析滨海新区产业发展的情况，新区在产业结构方面有些问题值得重视和研究。例如，在一、二、三产业的结构上，第三产业所占比例明显偏低，且近期呈下降趋势。其主要原因是新兴服务业发展滞后，这与发达经济区域的需求显然是不相称的。再如，一些行业在空间布局上分散，产业的集聚效应难以发挥，甚至还在粗放经营中徘徊。第三，主导产业的发展单枪匹马，没有形成产业链，产业关联度不高，看不出其辐射能力及其与腹地经济一体化的发展趋向。第四，由于各方面因素制约，新区现有自然资源和经济存量资源的整合力度不够，这在一定程度上影响着新区的发展速度。综合结论滨海新区拥有的产业基础为其快速腾飞提供较好的前提条件，但是，决定一个区域经济发展水平的是其产业布局中最弱势的一个环节金融为代表的中介服务业，尤其在现代经济发展中，这将成为经济发展的瓶颈，并进而影响房地产等相关行业的发展。联合地产第11页共65页（二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响1、为房地产发展提供了较好的经济环境。滨海市场从02年至今的快速发展有三大作用力大规模的市政建设、住房消费需求旺盛以及宏观政策带来的消费预期。从前两项可以表明，滨海新区的经济发展为房地产行业的发展提供较强的动力，并促成了短期内（0204年度）房地产市场价格的提升。2、形成健康有序的房地产消费梯度对住房消费的梯度差异带动了房地产行业的均衡发展，尤其是庞大的外来人口带来的租赁市场以及二手房市场的活跃，直接拉动了对商品房市场的改善型需求以及长期投资性需求；同时，滨海新区经济结构的多样性直接带动了多种房地产业态的发展，商业、高级酒店式公寓、别墅乃至普通住宅都得到较好的发展。在05年上半年之前，市场供求结构基本在均衡的态势下发展。3、影响到多层次的房地产产业结构布局我们将房地产产业分成商业、普通住宅、别墅、写字楼、酒店式公寓等等类型，从目前的市场状况来看，滨海新区的房地产市场是普通住宅一支独秀，商业的快速膨胀导致后期增长乏力。而酒店式公寓产品主要集中在开发区，以美华大厦以及泰达国际公寓为代表，取得不错的市场业绩。从写字楼市场来看，滨海新区显然没有形成集中式的CBD区域，区域内缺乏高档的写字楼，我们认为产生这一现象的原因在于滨海新区的商务氛围尚不浓厚，缺乏必要的市场基础以及政策引导。4、不足以支撑庞大的房地产投资据联合地产跟踪统计的结果，目前在售项目的后期开发也将有77万平方米左右的项目推向市场；而06年塘沽有大量的土地供给计划，加上05年成交的地块在06年即将上市，预计未来35年内，塘沽区将有超过400万平方米新开发项目上市，即未来的上市联合地产第12页共65页总量接近500万平米（这还不包括新的城市规划产生的房地产开发规模，如响螺湾开发、于家堡改造等等）开发区目前在售项目或已公开的项目（万通国际新城、天保金海岸、泰达市时尚广场、伴景湾、爱丽榭、市民广场等），在未来23年的总开发量将有260万平方米左右。另外，由于2006年开发区中心区将不会有新的地块出让，新供给量较小。预计后续35年的总体供给量将达到300万平米左右另外，在滨海新区中心商务区的规划中，响螺湾外省市商务区总建筑面积达到171万平方米（以商务、办公为主）。先期开建的以十大项目为依托的响螺湾商务区一期40万平方米的地块已签约完毕。另外，天津滨海新区中心商务商业区，规划总面积为53平方公里。其中重点规划建设10平方公里，该区域主要为国际航运物流和现代制造业服务，集金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、文化娱乐中心和高品质的生态城区于一体。目前该区域的招商工作尚未启动，规划开发以响螺湾外省市商务区进展速度最快。滨海新区庞大的城市开发计划以及房地产投资计划是目前的人口规模、产业规模以及产业结构支撑不了的，由于“建造时滞”的影响，房地产投资和需求的痕隙会逐渐增大，滨海新区需要新的发展方向。联合地产第13页共65页二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇）（一）区域地位的提升区域经济发展的引擎VS专业化分工下的一个工业及物流基地天津滨海新区的发展定位是产业和研发基地、国际物流中心依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。滨海新区在全国战略布局中的地位环渤海经济圈的发展引擎05年10月中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。建议指出，未来5年，国家将“推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。”该建议在第五部分“促进区域协调发展”中指出“珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。”滨海新区在天津城市发展中的定位0滨海新区将增容为天津副中心滨海新区定位除了原有的产业、制造业还将发展“生态宜居”的“滨海新城”。国务院常务会议天津市城市规划联合地产第14页共65页（20052020年）审议天并原则通过，努力把天津建成北方经济中心，同时突出天津的发展特色和比较优势，进一步推进滨海新区的开发开放，增强和完善滨海新区为区域服务的综合功能，充分发挥天津在环渤海区域的服务、辐射和带动作用。努力把天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。结论在从05年下半年至今“滨海新区”信息大爆炸的阶段，有关于滨海新区的各种版本的消息曾出不穷，以上三种最具有代表性，也最具权威性。滨海新区的开发开放是毋庸置疑的，但在未来的发展定位上，很明显的能看出中央与地方、天津市与滨海新区、滨海新区内部存在着一些不太协调的地方。滨海新区的未来在于“环渤海经济圈中的发展引擎”，以及除去北方制造和研发中心、北方物流中心之外也具备北方商务中心的功能，而后者才是融合区域经济发展的润滑剂。（二）滨海新区产业发展政策支持带来的产业发展宏观政策的产业流向VS地方政府的产业政策国务院批准五项扶持政策同意滨海新区作为综合改革试验区；同意设立东疆保税港区，实行上海大小洋山港政策；同意天津市进行有关金融改革试点；同意天津市部分土地变性进行土地流转试点，按程序扩大建设用地供应；同意对新区给予一定财政支持，对滨海新区510平方公里范围的高新技术产业的所得税税率降为15。联合地产第15页共65页金融产业的发展渤海银行的成立2005年12月9日，天津首家全国性股份制商业银行正式开业。渤海产业基金有望6月启动天津滨海新区成为国务院特批的首个产业投资基金试行地区，该基金总规模200亿元，第一期规模大概50亿元，预计今年6月正式运作，该基金将扶持具有自主知识产权，拥有市场前景并符合我国产业结构要求的产业化企业，最终目标是面向社会招募，第一阶段的募集对象主要定在包括券商、银行、企业在内的法人单位。滨海新区有望成为离岸金融业务试点地区目前正在申请，国务院正在研究，目前我国只有上海和深圳获批进行离岸金融业务。天津滨海新区目前开展的岸金融业务，主要面向北方地区的贸易公司。同时，也为保税区的一些特殊功能提供服务。中小型进出口贸易公司在开展出口业务的同时，可以通过离岸金融业务，实现尽早结算，解决代收代付问题。（三）市政基础设施建设大规模的城市建设投资市政基础设施建设是区域发展的前提条件，天津滨海新区在2006年加大对城市基础设施的投入，共安排了80项重点基础设施项目，计划投入218亿元，相当于在滨海新区每平方公里的土地上再投入1000万元。从具体的规划项目来看海河南北将不再有交通瓶颈、滨海新区区内区外的交通路网将四通八达，能有效的扩大滨海新区开发的纵深空间（1）津滨大道工程天津市今年下半年将开工建设中心城区域滨海新区之间的第三条快速通道津滨大道，该大道将沿海河下游南岸开发建设，预计08年6月份竣工通车。目前连接市区与滨海新区的京津塘高速公路、津滨高速公路都位于海河联合地产第16页共65页北部，规划的津滨大道位于海河南部，起点为大沽南路于外环线的交口，经双港、咸水沽、葛沽、津南开发区、南疆散货物流中心，终点与津滨大道相连。规划长度399公里，双向八车道。（2）港城分离道路改造工程对海滨大道（疏港二线至京津塘高速公路三线）212公里段进行改造，新建京津塘二线收费站至疏港二线10公里的联络线，全线设互通立交7座，实现港城交通分离，高速公路直接进港。（3）滨海新区核心区路网工程包括全长55公里的新区中央大道，为双向六车道。北至汉沽区汉北路，南至大港区海景大道，为新区标志性道路；新区西中环及延长线，全长40公里，设计标准双向六车道。中央大道开发区南海路塘沽三泰酒店胜利路于家堡三槐路海河隧道河南。目前沿线的拆迁工作已经启动，部分路段开始拓宽。（4）蓟港铁路扩能改造对现有蓟港铁路北塘至东大沽段进行扩能改造，线路全长52公里。该线路将与大秦线相连接，为大秦线添加新的入海口，增强天津港集疏运能力。（5）滨海新区中心商务商业区基础设施建设该项目总面积为10余平方公里，一期建设34平方公里。主要包括于家堡、响螺湾、东西沽、蓝鲸岛等地区的土地整理和基础设施建设。（6）津汕高速公路天津段该线路起于本市外环线，止于大港区太平镇，全长52公里，设计标准为双向六车道。（7）海河桥梁。在2006年，塘沽将动工修建两座海河开启桥和一条水底隧道，同时启动三座海河开启桥的前期论证、设计、并按计划开工。这6条穿越海河的通道，在东西越15公里的海河水面上，连同已经建好的3座桥梁一道，形成了9条桥梁隧道，平均不到两公里就有一座桥梁。由西向东，这五座桥梁和隧道分别为西中环跨海河开启桥、响螺湾跨海河开启桥、于家堡水底隧道、蓝鲸岛连接新港路开启桥、天锡街连接于家堡开启桥和渔船闸跨海河开启桥。海河开启桥位于联合地产第17页共65页天津港务局三分公司附近，海河隧道位于水线路，海河开启桥主体工程明年竣工，海河隧道完工时间预计在2008年。（8）城际铁路按照铁道部整体规划，全长1603公里的城际铁路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰达市民广场，同时在张贵庄预留与天津滨海国际机场的接轨条件，届时不仅实现北京机场与天津机场的1小时通达，滨海地区市民坐城铁10分钟左右直达天津站，快捷程度非比寻常。（9）地铁9号线“十一五”期间将建成的地铁9号线，即是津滨轻轨市区部分延长线，该线路接轻轨中山门站，途经市区东兴路、大直沽西路、十一经路、七经路至天津站为终点。届时，乘轻轨可直达天津站。（10）洞庭路开发区洞庭路已动工改造，投资估算约为8000万元，起点是新港桥四号路，终点是学院区园区北路，全场7722公里。双向六车道，道路全宽40米，其中，有轨电车将占地85米。路两侧的景观设计包括街头景观小品、广告灯箱设计、花池、座椅、树木等景观。在第十三大街附近还将作4个小型广场，其中包括小桥、叠水等人造景观，工期9个月。（四）区域发展大滨海规划带来的七大功能区域划分滨海新区总体空间布局为“T”型结构沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。联合地产第18页共65页联合地产第19页共65页按照空间布局，滨海新区将规划建设7大功能区。其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的103平方公里的先进制造业产业区；生物、纳米新材料研发和制造的25平方公里的滨海高新技术产业区；石油化工、海洋化工、精细化工的80平方公里的滨海化工区；53平方公里的中心商务商业区；天津港、保税区和散货物流区的100平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的102平方公里的临空产业区；75平方公里、海岸线长14公里的海滨休闲旅游区。另外，开发区西区产业环境逐步形成。经过两年多的开发，天津开发区西区先后吸引了锦湖轮胎、威斯塔斯、勤威工业等国际知名企业、金耀集团等“东移”企业以及富士达电动车等民营企业，产业规模正逐步形成。2005年，西区工业开始实现产出，全年实现工业产值676亿元。联合地产第20页共65页联合地产第21页共65页（五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断1、滨海新区有雄厚的产业基础，政策层面的支持十分强大虽然滨海新区成立于1992年，可是这个松散的经济体系是以开发区、渤海石油、港务局为支柱，远远没有上升到一个区域乃至全国的经济引擎概念。从05年下半年滨海新区全面启动来看，点线面的开发格局已然形成，滨海新区510平方公里的土地上，将在1015年的时间内形成一个强大的经济体。2、滨海新区产业结构的调整有利于房地产行业健康、协调发展滨海新区在金融、贸易等方面已经开始弥补之前的不足，如渤海银行业开业、筹建渤海产业基金等，并从政府政策引导上开始强调第三产业的发展，并开始筹备以金融中心、国际贸易中心、物流航运中心为基础的CBD建设，从产业基础、规模聚集层面上弥补第三产业的不足，从而对房地产高端商务配套形成较强的支撑。3、滨海新区的城市规划会改变传统的城市功能分布格局，促使新兴的热点区域出现在原有的滨海新区城市格局中，开发区与塘沽区是两个最主要的支撑点，但这两个区域的城市功能完全的割裂开发（开发区与塘沽区在房地产消费市场上十分封闭），在塘沽区内部，海河南北咫尺天涯，中心城区与周边城区的分割也比较明显。新的滨海新区城市规划出台后，伴随着市政建设与投资开发，出现了大量的热点区域，如工农村区域、新河区域、海河南区域等，传统的低洼区域面临较大的升值空间，以工农村区域为例，吸引了众多投资商的进驻，商品房住宅价格在短短半年内上升了1000元/平米以上；而海河南部分项目的涨幅也在1000元/平米以上。4、滨海新区经济和社会发展是一个长期概念，滨海新区的投资需要一个相对较长的投资周期联合地产第22页共65页浦东开发积举国之力用了十年的时间，虽然滨海新区的开发基础要较当年浦东开发更为优越，但面临的宏观经济环境要逊色于当年的浦东。在滨海新区的开发中还存在很多矛盾和问题，如区域内部的协调、产业之间的关联性缺乏乃至没有形成产业链条、第三产业的相对薄弱、市政基础设施建设的时滞等等。因此，对滨海新区的投资存在一个较长的回报周期，在1015内滨海新区才会拥有一个较为成熟的环境（视产业不同而有所差异）。联合地产第23页共65页三、滨海新区房地产行业发展状况研究现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期一滨海新区05年商品房住宅发展情况回顾1、滨海新区05年商品房住宅供求分析1）总体供给量（根据本区域的交易特点，为对外开始内部认购的量，下同）滨海区域05年总体供给量110250开发区塘沽区由于塘沽区05年在售以及新开发项目较多，使得市场的供给量比较大，但很多项目在05年有大量的消化，使得在售项目的后续开发量较少（见后续分析总图二）；而开发区下半年上市量大增，也使得总体上市体量也比较大。联合地产第24页共65页2）滨海新区05年总体消化量（均指05年签订的协议额）滨海区域2005年商品房消化量102207开发区塘沽区塘沽区05年的供求比在121；开发区的供求比在1071，区域市场的供求基本平衡。按照05年的供求状况，06年的消化量约在300万左右。我们分析05年两个区域的供求比，并且将总图四与总图三对比分析，我们可以看到一个很明显的态势开发区市场中的竞争环境相对宽松，开发区区位中的商品房开发还存在很大的市场机会。具体到各个项目上，由于区域竞争的不同、项目素质的各异以及开发商操盘水平的不同，在具体的销售速度上会有很大的不同。2、成交价格以05年10份为界，滨海新区的房价有较明显的上升过程。我们以开发区和塘沽区为例，分析该阶段的价格变动情况1）塘沽区联合地产第25页共65页塘沽区各主要板块住宅销售均价470040003300350047004800285039000100020003000400050006000老城区新港海河南新河工农村05年下半年05年上半年在2005年，尤其以2005年910月份为界，受到宏观政策的影响，塘沽区住宅价格水平有了显著的提高，而且这种价格的提升涵盖到各个区域，价格涨幅在6001000元/平米之间。2）开发区我们同样以2005年910月份为界，考察各个项目的价格变动情况（包括对外咨询价格）可以看出，开发区的基础价格水平在05年以达到一个较高的水平，上涨空间在500800元/平米，部分传统的中低档项目涨幅较快。联合地产第26页共65页开发区各项目住宅销售均价020004000600080001000012000伴景湾金海岸云锦兰庭新城国际御景园邸三期傲景观澜爱丽榭泰达国际公寓欧美风情小镇05年10月份之后05年10月份之前3、开发结构在我们对05年新上市的项目调研中，我们发现普通住宅占绝大多数，别墅项目一个，酒店式公寓两个，商业项目七个（多数普通住宅含有底商）。可以明显地发现在房地产的开发结构中以普通住宅以及商业项目为最，其他业态相对较少。总结05年滨海新区的房地产市场是一个相对均衡的房地产市场，由于受到外在因素的刺激，该区域的房地产市场在05年下半年有较大幅度的增长。另外，05年该区域的房地产开发水平相对较低，开发形式也比较单一。4、滨海新区05年在售项目的销售情况联合地产第27页共65页塘沽月均消化区间在售项目分布图33402705万/月以下0508万/月0815万/月据我们对塘沽项目一年来的跟踪调研来看，除去在05年下半年上市项目的成交火爆之外（部分项目的月均销售速度达到1万平米/月以上），其他阶段的成交情况基本在一个高平台上平稳运行，单月销售面积在6000平米/月左右，部分中心城区的项目能够达到8000平米/月以上。开发区月均消化区间在售项目分布图040402005万/月以下0508万/月0815万/月15万/月以上与塘沽区项目相比，开发区各项目的销售速度要高于塘沽区，单月销售面积达到8000平米/月左右。这一方面是因为开发区调联合地产第28页共65页查的项目基本在05年下半年上市，赶上销售热潮期，另一方面开发商新增供给量相对较少，且均处于黄金位置。（二）滨海新区最新商品房住宅市场信息2006年14月份新增上市量项目信息汇总1、塘沽区塘沽区在此期间共有4个新增项目，弘基天成、阳光金地、裕川家园、世纪向阳居；3个老项目新组团上市，紫云国际二期、紫云绿洲二期、水域未来城第二组团。基础信息基础信息名称地理位置建筑面积容积率绿化率占地面积层数（层）栋数总户数楼间距弘基天成河北路与营口到交口/解放路商业圈301阳光金地中心北路西、胜利宾馆南、洋货市场对面3万201378裕川家园塘沽区宝山道与河北西路交口84万35355280242678401865M世纪向阳居塘沽区津塘公路以南，向阳西街以东，向阳北支路以西地段29万平米建筑密度22640272212紫云国际二期新港三号路与春光道交口1496万3550498万182811928（二期400）60110M联合地产第29页共65页紫云绿洲二期新港三号路与春阳路交口28万2593511万平米287238（19、20）水域未来城塘沽2号水库北36567214945245417小高9层、11层、18层，联排别墅112500（二组团243）45M从上表可以看出塘沽区06年24月份新上市四个项目；均为84万平米以下的小项目，其中3万平米以下的3个；位置都属于塘沽区中心位置；建筑形式均以20层以上高层为主，老项目中的新上市组团除水域未来城之外也都为1828层的高层项目。在传统的房地产开发格局中，塘沽中心城区将是小体量项目的集中供给地以及二手房交易的活跃场所，将不会再是商品房住宅交易的主要活跃场所。商品房住宅开发还是以满足投资、初次置业需求为主的普通高层公寓产品为主。产品信息产品信息户型名称设计公司户型面积开间特点出房率层高（米）弘基天成阳光金地45复式小户型48裕川家园87108南北通透对流、户型设计一般8029联合地产第30页共65页世纪向阳居100140442M，全明设计、开间进深尺度合理，面积适度，定位于改善型客户7529紫云国际二期CCDI深圳中建国际新加坡DPC景观设计事务所14019042M45M52M6M功能分区较好大开间全明设计7729紫云绿洲二期规划设计ARCHILAND；建筑设计天津市建筑设计院。1291704M45M、57M中规中矩，以中小户型为主，无太多亮点822930水域未来城景观设计美国纳尔斯波顿事务所，规划设计上海联创建筑设计公司，建筑设计美国UDG/天津天怡建筑设计有限公司6818148M、51M全明设计，大开间舒适度高，但户型面积过大853小区规划是否有商业商业运作模式外檐车位数名称阳光金地2层底商商业广场未定涂料未定裕川家园局部2层商业未定高级涂料世纪向阳居小区采用有特色的现代建筑结构与环境，规划利用带状架空层创造以小区中轴为主导的空中景观。结合景观、会所、建筑等共同构架整个特区。高级外墙涂料100联合地产第31页共65页紫云国际二期排列错落有致，考虑景观的占有面积，将楼群设计成为围合式，每层每户居民都可以在自家中充分欣赏到园林景观。11栋楼为围合式布局，以中心庭院为中心，根据环型布局和景观轴线把小区分为两个组团，并在两个组团设计了一体的景观园林带。高级外墙涂料928紫云绿洲二期各楼之间有少量绿地，与车位相连，园林中设置步行道，无主题式园林。2层商业未售高级涂料100水域未来城以第一组团外围绿地和水库为景观点，分布以大户型为主的7、8、9、10号楼，以较小户型为主的11、12号楼分布在紧邻商业的一侧，处于项目整体边缘。以9层小高层为主，以最大化观景面和采光面为布局原则，与第一组团对将来的别墅组团形成合围之势，利用户型配比，减小部分楼坐的位置劣势，对于位置较好的楼座则采用大户型，充分利用大开间的设计将景观最大化，沿街商铺/德式外檐、涂料为主，局部面砖80从上表可以看出06年塘沽区上市项目户型面积与年前相比较有很大不同，由于单价的上升以及商品房住宅消费特点的变化，一反以前追求大户型的设计理念，户型设计均以中小面积为主，最小45，最大140。这些产品的上市进一步推动住房平均价格水平的上升，带动了新一轮的住房消费。原有项目新上市组团仍然以大户型为主。在小区规划方面还是原来大盘项目有特色，新上市项目在园林规划方面没有什么投入。销售信息名称销售信息联合地产第32页共65页上市价后期上市状况上市时间入住时间（元/）现价广告语销售状况上市量户型面积弘基天成尚未销售大概在5、6月份对外公开08年未定/80120阳光金地512日08年按套销售4060万/套洋货精装复式MINI家5月12日排队选房交定金5万378套复式4560裕川家园尚未正式开盘，内部认购咨询期2008年8月5000认购价5200主打8万元首付住新居，面向工薪阶层，价格低6038万一室、二室、三室55138世纪向阳居2006215日亮相，2006年月15日开工08年5600580056005800城心地位、至尚生活8085套221321104139紫云国际二期2006年4月22日2007年6月520052005500壮阔园林种的21世纪贵族浪漫凡尔赛风景随心选藏4061380211322422108180紫云绿洲二期061620071245805150/48005450上风上水，紫云深处的绿洲风景70222322109129联合地产第33页共65页水域未来城0632507年5月份540052505600水景、园林、生态景观约2521万221322332115145从上表可以看出塘沽区目前5000元/平米以下的房子近乎绝迹，在总房款一定的情况下，小户型产品大行其道，极大地提升了住宅价格水平。在新近上市的阳光鑫地项目，单价逼近10000元/平米（精装修、复式住宅），销售情况不太理想。塘沽区的房地产价格短短半年内上升到10001500元/平米，很大程度上透支了未来的上涨潜力。项目配套物业服务产品配套周边配套名称物业公司物业管理费（元/平方米）电梯采暖方式智能化部分弘基天成集中供暖世纪广场、塘沽金街、塘沽医院、塘沽一中、乐购超市、海河外滩阳光金地集中供暖宽带专线入户预留对讲可视防盗门小区智能化安防设施，治安监控系统洋货商圈、胜利宾馆、易买的秀谷、塘沽职大、大五金超市、巨川唐人街联合地产第34页共65页裕川家园裕川物业管理有限公司1元多集中供暖对讲可视防盗门、宽带专线入户预留、小区智能化安防设施，治安监控系统工农村大型农贸市场及周边沿街商业服务设施世纪向阳居集中供暖洋货商圈，成熟生活社区紫云国际二期自管11高规格电梯集中供热，地板采暖设置消防控制室与安防控制室，小区门、单元门暗转可视对讲系统、智能化安防设施、治安监控系统，宽带、电视、电话紫云公园、紫云中学、滨海文体中心、其周边33万平米紫云公园、市重点紫云中学、规划中的文体运动中心，及周边现有沿街商业服务设施共同构成其生活服务区紫云绿洲二期福新物业11名牌电梯集中供暖可视对讲、24小时电视监控紫云公园、紫云中学、滨海中学、朝阳楼小学、小区规划建设幼儿园、金元宝海门大卖场、海门商场、中国工商银行，中国建设银行，中国农业银行，天津商业银行、港口医院、滨海文体中心、及周边现有沿街商业服务设施共同构成其生活服务区水域未来城戴德梁行13集中供暖宽带专线入户预留对讲可视防盗门小区智能化安防设施，治安监控系统社区内建有高档会所、公共交流空间，游泳池、咖啡厅、酒吧幼儿园，工农村大型农贸市场及周边沿街商业服务设施从上表看出在产品配套方面各项目没有太大差别，都属于一般配套2、开发区开发区共有九个项目有新增量，欧美风情小镇四期、天宝金海岸、御景园邸、万通新城国际、爱丽榭、东方名居、伴景湾北区、联合地产第35页共65页荣鑫园、滨海新城，其中新上市项目两个荣鑫园、滨海新城。基础信息基础信息名称地理位置建筑面积容积率绿化率占地面积层数（层）栋数总户数楼间距欧美风情小镇四期开发区五大街延长线825路终点站100万16750万27328142245M天宝金海岸开发区泰达大街160万131401000000189519/御景园邸开发区/第二大街与黄海路交口6万28402万26365110米万通新城国际经济技术开发区第四大街泰达足球场旁3600003252112770133422362770M爱丽榭第三大街与新城西路交口1100002863521982619481050米滨海新城开发区新港4号路与新城西路交口4654万3111一期700余套东方名居开发区第二大街与翠园东（西）路交口6万3517、27、283570/荣鑫园开发区黄海路第一大街四号路之间1528035151180余/伴景湾北区经济技术开发区第四大街2283082674885491859281292070100M从上表可以看出开发区新上市项目有两个滨海新城与荣鑫圆，其中荣鑫园只有一栋楼，共180余户；其余项目均为后期上市组团；联合地产第36页共65页各项目均为高层建筑，且项目绿化率相对较高。产品信息产品信息户型名称设计公司主力户型开间特点出房率层高（米）欧美风情小镇四期981103946M部分户型设计不合理造成北面户型,户型面积以中小户型为主，配比比较合理743M天宝金海岸美国纳德华建筑设计有限公司/美国TOPO建筑环境设计公司138、1671873945M四室面积过大753M御景园邸1805M大开间5米宽厅、4米豪卧，开间户型面积过大，造成总房款过高影响销售速度/3M万通新城国际A3澳大利亚COX新加坡DHFJ美国KSK香港BDM中国建筑万通鼎安等609042M南北通透、舒适实用的户型75小高层315；高层3米爱丽榭7312016020039M42M45M全明设计，南北通透，经典户型设计763米滨海新城梁黄顾（香港）建筑师事务所1501605M46M42M首层为挑空大堂，户户有观景阳台、全明设计、功能布局合理/3M东方名居1101424248M面积适中，全明设计，户型分配较好8729米荣鑫园739542M48M塔楼，中小户型为主，三梯12户8029米联合地产第37页共65页设计，造成纯阴面户型伴景湾项目设计ISPWICHPROPERTIESLIMITED建筑设计北京首都工程建筑设计有限公司景观设计SAYULAARCHITECTURALDESIGNLTD140332/私家入户花园、私家入户电梯、两侧户型观景窗，增大观景面，大部分户型卧室均配备卫生间，4878M调控入户大堂，设计豪华尊荣/3133M名称小区规划是否有商业商业运作模式外檐车位数欧美风情小镇四期本项目共分为九期，由50余座板式高层、70余栋连排别墅组成社区沿街商业，每个组团设有组团商业出售涂料6000天宝金海岸A03与A05地块为一整体，以三列三排九个楼进行排布，A03分布六个楼、A05分布3个楼，为追求南北朝向，所有楼座在地块中向右倾斜，这不但保证了采光，也大大扩大了楼间距，市园林景观得到充分的利用和展现，也是户型设计更侧重于观景效果。底商未定涂料100御景园邸由美国南加州与台湾建筑大师联手规划。它融入了国际元素，吸纳泰国普吉岛ALLAMANDA和香港阳明山庄的设计理念，总体规划采用“北起南伏、西高东低、大围合、大间距”的空间构想，三个水系胡景豪是各自独立，自成一体，水洗、花园和小巧，与华纳高尔一层底商未定涂料联合地产第38页共65页夫大片球景绿地遥相呼应万通新城国际项目整体规划承袭欧式皇家园林设计之精髓，外围10栋100米的高层板式住宅将小区半围合，区内12栋小高层沿三条轴线排列，楼栋依据三角形地块呈金字塔式排列15万平米国际化商业娱乐街区、5千平米临湖商业、2万平米的邻里中心/涂料、局部铝板和玻璃幕墙3627个爱丽榭项目由四栋主体建筑组成围合式小区，中间有景观绿地、人行步道、小品建筑等构成小区景观景观带项目橙色外立面极具现代感，与旁边的开发区金融界形成一体810滨海新城项目分为三部分，东边为第二组团，六栋高层，中间整体为商业广场，西边为第一组团由五栋高层有未定高级外墙涂料100东方名居三栋高层一字排开,近1万平米高低错落的景观中庭,中心庭院为架空停车场，绿地停车错落有致沿街底商出售涂料底部大理石570荣鑫园与原有的荣鑫园社区并为一体无/涂料/伴景湾以会所所处位置为轴的对称式规划布局，项目前部为半围合式布局，左右两侧各五栋高层呈弧形将会所环抱其中，项目后部位为左右各8栋高层、小高层建筑，其中两栋超高层建筑处于项目中心区，其余建筑分布项目后部周边，形成围合之势，将绿化园景环抱其中。三种身份入户方式主、仆、客各进其门。三种回家方式通过大堂、坡地花园、车库直接电梯入户，倍显业主身份华贵。/黑白相间的现代感较强的外檐色调，全落地窗，统一、简约。100联合地产第39页共65页从上表可以看出在规划乃至社区配套上来看，开发区不乏高端物业，开发区的住房消费层次也相对较高。在一些规模较小的项目中，面向开发区中的工薪阶层开发小户型的产品，实现短平快的开发目标。在部分大盘项目，如万通新城国际，也推出部分精装小户型产品来面向不同的消费人群。销售信息销售信息上市价销售状况后期上市状况名称开盘时间入住时间（元/）现价广告语销售比例上市量户型面积预期售价欧美风情小镇四期200648日排号、415日选房，开2009年10月份54005400黄金宾海，百万大盘251422套211221322751405400联合地产第40页共65页盘时间未定御景园邸未定08年初未定未定视野不同世界不同御景园邸三与世界一同来的还有胸怀未售400套200322180天宝金海岸3月28日5330670053306700和四十万平米公园一起生活95519套22132242293201万通新城国际200647日接受预订2006年4月15日产品发布会200753164006400小空间大价值/6090浓缩世界一组团销售90，仅余楼层地的部分户型；二组团4月28日开盘781508000（精装修）滨海新城4月18日售楼中心对外开放未开盘08年未定/滨海CBD，圈子就是事业小区分为东西两区，现阶段展示西区5栋楼300套221322422150爱丽榭065月6日08年7200中央公园、CBD、首席精英公馆8581011132242273160200荣鑫园九、十月份正式销售20085161006100空间7395平米精典小户型60100余套73956100东方名居未定08年61006100内部认购中569套2211106100联合地产第41页共65页322422184伴景湾北区4月23日0793068008600一种生活的高度/460套223323325423424424140332从上表可以看出开发区新上市项目组团基本未正式开盘，单从认购情况总房款相对较低的小户型比较畅销，其中荣鑫园自四月初亮相以来已售出60；但是现在客户对户型的关注度仍然十分强大，以欧美风情小镇四期为例，虽然极度的压缩总面积，产生大量的两梯六户产品，由于其居住舒适度较差，销售受到一定阻力。同时小户型消化率较高并不意味着中大户型的滞销，遇有该类户型的供给比例偏大，销售基数很大。开发区商品房价格基本在60007000元/，部分社区内部配套较高的项目销售价格在65007000之间，部分项目如爱丽榭由于地理位置较好，销售价格达到7200元/平米。项目配套物业服务产品配套联合地产第42页共65页物业公司物业管理费（元/平方米）电梯采暖方式智能化部分欧美风情小镇四期鸿正大物业管理公司13左右集中供暖御景园邸第一太平戴维斯/集中供暖小区个主要入口24小时设保安管理，在公共区域施行24小时、定时定路线的保安巡逻制度天宝金海岸美国世邦魏理仕物业管理服务有限公司1315集中供热，地板采暖万通新城国际北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司25高档合资电梯集中供热，地板辐射采暖；赠送户式中央空调主机周界防范/红外对射探测器、内部巡更监控；保安监控/主要出入口及重点区域24小时全自动监控；门禁系统/车库、单元入口采用IC卡管理；访客管理/单元入口与胡内设可视对讲系统。家居安防智能化、通讯网络系统滨海新城深圳市开元国际物业管理有限公司未定/集中供暖园区周界红外对外探测器、园区内不巡更监控；园区主要入口及重点区域24小时全自动监控；车库、单元入口采用IC卡管理；单元入口与户内设可视彩色对讲系统；停车库24小时多点电视摄像监控；遥控或IC卡控制开启，每户设可燃气体探测报警及