合肥政务新区项目房地产物业发展可行性研究中期报告

合肥政务新区项目房地产物业发展可行性研究中期报告合肥政务新区项目房地产物业发展可行性研究中期报告仲量联行战略顾问部2009年9月1目录一、场地分析7二、经济及人口研究21三、零售市场研究35四、写字楼市场研究171五、商务公寓市场研究284六、住宅市场研究350七、国际国内案例分析4532一、项目地块分析3合肥概况9900990合肥位于安徽省中部，作为安徽省省会，合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥地处长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。9900990合肥历史悠久，人杰地灵。素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。9900990合肥的交通非常便利，目前有6条高速公路、6条铁路和高铁交汇在此，合肥新机场将按照4E级标准建设，此外合肥还具有航道280公里，码头28座，是全国内河航运的重要港口。合肥正形成内外贸并举，水陆联运的格局，将显著促进沿海产业转移和区域经济发展。9900990合肥市辖4区3县3个开发区，4个行政区域为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区；3县为肥东县、肥西县和长丰县；3个开发区为合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区。9900990在过去20多年改革开放发展的推动下，合肥经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。安徽省合肥市49900990蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。9900990蜀山区区属8个街道，2个镇，1个产业园区，辖区面积246FF66FF83平方公里，常住人口49FF66FF37万，是一个以科技文化化教育为先导、高新技术产业为主导、高校社会服务为引导，极具活力、城市化水平最高的新兴城区。9交通通讯便捷蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设备一应俱全。9科教优势突出蜀山区内坐落着中国科技大学、等27所高校和中科院合肥分院等56所科研院所。9人居环境极佳“合肥十景”中蜀山区占了四席，辖区内还有一大批获国家级的住宅小区星罗棋布。9经济发展迅猛区域产业结构合理，门类齐全，经济结构不断优化、升级，2007年初统计表明，一、二、三次产业比为0FF66FF445FF66FF154FF66FF5。9900990蜀山区成为外来投资首选蜀山区内有两大国家级开发区，产业链条完整而丰富，政务文化新区的建成将为投资者提供更加便捷高效的服务，形成一个全新的投资高地。蜀山区概况59900990政务文化新区位于合肥市西南，行政隶属于蜀山区，南接经济技术开发区，北至休宁路，西到合九铁路，东至金寨路高架。9900990政务文化新区规划面积12FF66FF67平方公里，实际用地约19000亩土地。其中绿地、基础设施级比例达到50，自然环境非常优越。9900990政务文化新区作为合肥市“141”城市空间发展战略（一个主城、四个城市组团、一个滨湖新区）的重要组成部分，于2003年正式启动，截至2008年年底，已累计完成建设投资312FF66FF68亿元，其中重点工程和基础设施建设完成投资100FF66FF48亿元，公用建筑和开发项目完成投资212FF66FF2亿元，累计开工面积804万平方米，竣工面积505万平方米。9900990政务新区内未来规划人口约20万，目前已有10万人，目前省文化、广电、出版、体育中心、报业集团等政府机构已在政务区内聚集，人气氛围逐步形成。政务文化新区概况（1/2）69900990新区目前已经形成“三纵四横”的交通规划格局（四横休宁路，南二环，祁门路，习友路；三纵潜山路，怀宁路，翡翠路），三大中心（行政中心、体育中心、文化中心）也已经有2个竣工，三大轴线（南北绿轴、东西水轴、倒Z形商业轴）目前正在逐步形成。9900990政务新区按点、线、面相结合的布局方式，构筑了绿轴、水轴、环区绿带、主题公园、街头游园和道路绿化等相互渗透的景观环境体系。9900990作为合肥新十景之一而闻名遐迩的天鹅湖约1000多亩地，为人工控湖；全长10公里，蜿蜒新区北、西、南三面规划建设的环区景观带。9900990政务新区目前已经形成环境景观、教育设施、大中型文化设施、商务金融、餐饮休闲设施、社区生活设施、基础设施等十大主体配套功能板块，基本实现餐饮、休闲、交通、购物、商务、金融等一站式服务。政务文化新区概况（2/2）新区总体规划7项目地块概况9900990本项目位于合肥市蜀山区政务文化新区。地块紧邻天鹅湖，具有稀缺的滨水资源，项目周边可视性非常好，北面视线无遮挡。9900990本项目紧邻未来的安徽省广电中心，区位优势非常优越。9900990本地块较为方正且较为平整，地块北部地势较低，但高差不大，不影响项目开发。9900990尽管地块周边目前具有一定的配套设施，但相比本项目未来的规划发展，地块周边的商业零售和生活配套设施仍有很大的改进空间。9900990地块总占地面积为95亩，容积率为7FF66FF0，可建面积约为44万平方米，属于商业、金融、住宅综合用地。9900990本项目位于合肥市蜀山区政务文化新区。地块紧邻天鹅湖，具有稀缺的滨水资源，项目周边可视性非常好，北面视线无遮挡。9900990本项目紧邻未来的安徽省广电中心，区位优势非常优越。9900990本地块较为方正且较为平整，地块北部地势较低，但高差不大，不影响项目开发。9900990尽管地块周边目前具有一定的配套设施，但相比本项目未来的规划发展，地块周边的商业零售和生活配套设施仍有很大的改进空间。9900990地块总占地面积为95亩，容积率为7FF66FF0，可建面积约为44万平方米，属于商业、金融、住宅综合用地。安徽省政府本项目蜀山区合肥市政府合肥火车站合肥西站大蜀山森林公园高新区经济开发区政务新区庐阳区瑶海区包河区滨湖新区8地块边界祁门路星光东路龙图路潜山路北侧祁门路南侧龙图路西侧星光东路东侧潜山路9周边交通现状潜山路星光东路龙图路祁门路166路、129路潜山路公交线路道路9900990周边道路9项目东临潜山路主干道，双向八车道，道路宽敞平整。9项目西面为星光东路，双向四车道，目前已通行，紧邻未来的安徽省广电中心。9项目南部为龙图路，双向四车道，目前已通行。9项目北部为祁门路，双向八车道，位于本项目与天鹅湖之间，是东西走向主干道，目前车行流量较小，环境优美。9900990公共交通9由于区域内配套设施尚不完善，目前项目周边公共交通主要停靠于潜山路，只有2部公交车经过，即166路和129路。9合肥市未来地铁远景规划中将有3号线和4号线经过本项目并有站点设置在此。10项目可及性8FF66FF34马鞍山路商圈8FF66FF96三孝口商圈2FF66FF00合肥市政府11FF66FF1合肥骆岗机场9FF66FF68安徽省政府9FF66FF00大蜀山风景区12FF66FF18元一商圈10FF66FF25四牌楼商圈3FF66FF92合肥西站13FF66FF59合肥火车站估测距离（公里）区域本项目到主要区域车行距离安徽省政府本项目合肥市政府合肥火车站合肥西站骆岗机场大蜀山风景区四牌楼商圈三孝口商圈元一商圈马鞍山路商圈11交通网络蒙城北路二环线312国道12望江路10黄山路11长江路9横线马鞍山路金寨路4纵线一环线护城河87632荣事达大道（阜阳路）美菱大道（徽州大道）51环线9900990城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为九条主干道“四横五纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。9900990城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为九条主干道“四横五纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。187923456本项目101112来源合肥市城市总体规划（20062020）12未来交通规划9900990本项目所在政务文化新区总面积为12FF66FF67平方公里，于2002年开始建设，目前已经形成“三纵四横”的交通格局（“三纵”潜山路，怀宁路，翡翠路；“四横”休宁路，南二环，祁门路，习友路），道路较为充足。99009902004年底政务区已完成三纵四横的格局，共计72公里的主路；2008年底完成170多公里的支路；2009年底将会继续完成24公里的支线建设。9900990未来合肥地铁远景规划中有12条地铁线，总长322FF66FF5公里。其中9南北向连接新站滨湖的地铁1号线将于今年下半年动工，并预计2014年投入运营；9地铁2号线东西向横贯城区，计划于2011年开工并于2016年投入运营。9地铁3号线与4号线将经过本项目，换乘站设置在潜山路与祁门路交界，预计2025年通车在可预期的未来内地铁对本项目的裨益有限。112233445566本项目13周边项目国际花都宋都西湖花苑商务金融配套徽商银行香格里拉商业配套五十四中学盛业步行街国际花都文博中学政务区高级中学合肥八中心脑血管医院市体育中心省文博园市广电中心合肥艺术馆合肥大剧院市军分区省检察院合肥市委市政府、市财政局、市检察院、地税局等151413121110教育设施配套9医院药房87654文化娱乐321行政办公中国建设银行23富通商务港17总商会大厦2219天鹅湖畔29安徽兴业大厦21绿地四星酒店26住宅（代表楼盘）陶然居32绿怡居小区313028香榭水都27天鹅湖大酒店2524酒店设施宏源大厦20中国工商银行18新城国际169900990项目周边的配套设施已经比较完善，但人气和商务氛围仍然不足，住宅的入住率较低，大多数配套设施目前仍未入市或投入运营，因此新区的发展仍需假以时日。1234567891011121314151617181920212223242526272829303132本项目14政务区主要项目9900990安徽合肥体育中心位于政务文化新区南部，北临习友路，南靠环区路，西接怀宁路，东临潜山路。目前建设有6万人规模的田径足球场、8000人规模的室内体育馆、3000人规模的游泳跳水馆。9900990综合体育馆游泳跳水馆、主体育场工程于2004年4月开工，整体工程于2006年9月基本完成，并于同年正式投入使用。9900990目前安徽合肥体育中心已经成为新区乃至合肥市文化产业运营的一块主阵地，未来将会对新区的人气快速聚集起到极大的推动作用。9900990合肥市政府、政协、党委、人大几大班子汇聚政务区，各系统行政单位和司法机构均在此聚拢，形成了名副其实的政务中心，对新区的发展、人气的聚集和商务氛围的形成起到了龙头带动的作用。9900990除形成了政务中心之外，市政府的入驻还带动了安徽出版中心、安徽报业大厦、省新闻中心等项目的聚集，形成媒体中心，以点带面，加快了政务新区的休闲、文化、商业、商务、体育、金融等行业的入驻，进一步带动人口和经济资源的配置向新区聚集，形成政治和商务之间的良性互动，为政务区的商务产业集群发展提供得天独厚的条件。9900990合肥文化艺术中心位于政务文化新区科技绿轴东西两侧，潜山路与怀宁路之间，北临东流路，南接天鹅湖，由大剧院和综合艺术院两大部分组成。9900990其中大剧院总建筑面积5FF66FF7万平方米，总投资约6FF66FF5亿元。综合艺术馆建筑面积约12000平方米，主要由画廊、画室、恒温画库等部分组成。9900990该工程大剧院部分已于2005年12月开工建设，计划2007年底完成幕墙及屋面工程，2008年12月竣工投入使用。9900990大剧院总共能容纳3300人，其竣工完成必将能够对新区的发展起到提纲挈领的带动效果。市体育中心合肥市政府合肥大剧院15SWOT分析9900990新区地位不足本项目位于政务新区，改变政务新区在合肥市民心中的传统观念需要一定的过程。9900990未来供应巨大政务新区规划在未来将形成207万平方米的高档住宅供应和170万平方米的商务写字楼，将对本项目形成一定的市场冲击。挑战9900990政府支持作为政务新区的重要项目，得到政府的大力支持；本项目将是未来城市建设和宣传的标志性项目，吸引社会各界的广泛关注。9900990高档商务和商业市场空白点合肥缺乏“山水洲城”自然景观特色的高档商业和时尚消费中心，以及规划科学整齐的高档商务区及住宅社区。机会9900990人气和商务氛围不足并非传统商务区及高端住宅片区，市场接受度有待提升。9900990缺乏轨道交通目前项目内部及周边并无轨道交通规划，应尽量争取轨道交通设置站点。劣势9900990景观优势毗邻天鹅湖，拥有稀缺的水景资源，环境优势得天独厚。9900990区位优势本地块地处合肥行政中心、体育中心、文化中心、传媒中心、休闲中心、人居中心、金融中心、商务中心及商业中心最核心地段，周边四通八达，紧邻政务区主干道潜山路，交通非常便利。9900990规模优势本项目总建筑面积超过40万平方米，具有非常明显的规模效应，与此同时各物业之间还具有良好的协同效应。优势16二、经济及人口研究17175,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000200020012002200320042005200620072008元5101520253035合肥市人均国内生产总值增长99009900300600900120015001800200020012002200320042005200620072008亿元051015202530合肥市国内生产总值增长9900990国内生产总值（GDP）合肥市国内生产总值及其增长9900990近十年来，合肥市国民经济保持平稳较快发展，社会生产力和综合经济实力不断提高。2000年至2008年，全市GDP总量持续保持两位数增长。99009902008年，合肥市全年的国内生产总值达到人民币1,664FF66FF84亿元，按可比价格计算，同比增长17FF66FF2，经济总量位居全省首位，约占全省GDP总量的18FF66FF8。合肥市人均国内生产总值及其增长9900990数据显示，合肥市人均GDP保持继续较快增长。按户籍人口计算，2008年全市人均生产总值达到34,482元（按年平均汇率折合4,965美元），比上年增长22FF66FF6。9900990根据经济发展规律，人均GDP5,000美元为标志的这一发展阶段是经济转型的重要转折点。这标志着合肥市正处于产业结构加速调整、城市经济加速转型的关键时期。资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市国内生产总值及其增长20002008年合肥市人均国内生产总值及其增长20002008年181845FF66FF947FF66FF348FF66FF849FF66FF949FF66FF947FF66FF646FF66FF745FF66FF243FF66FF544FF66FF043FF66FF643FF66FF143FF66FF342FF66FF846FF66FF447FF66FF549FF66FF050FF66FF210FF66FF19FF66FF18FF66FF16FF66FF87FF66FF36FF66FF05FF66FF75FF66FF86FF66FF30102030405060708090100200020012002200320042005200620072008第三产业比重第二产业比重第一产业比重国内生产总值构成合肥市国内生产总值构成99009902008年，合肥市第一产业增加值为105FF66FF2亿元，比上一年增长7FF66FF3；第二产业增加值为834FF66FF92亿元，比上一年增长21FF66FF7；第三产业增加值为724FF66FF72亿元，比上一年增长13FF66FF3。9900990合肥市经济结构继续保持“二三一”格局。2008年，三次产业增加值构成为6FF66FF550FF66FF243FF66FF5，与上年相比，第三产业比重下降1FF66FF7个百分比。99009902000年至2008年，合肥市第一产业增加值占GDP比重从10FF66FF1降至6FF66FF3，第二产业增加值比重从44FF66FF0升至50FF66FF2，而第三产业增加值则从45FF66FF9降至43FF66FF5。这组数据显示出2000年以来合肥市GDP构成中第二产业比重不断攀升，而第一、三产业的比重都有不同程度的下降。合肥市与周边城市GDP构成比较9900990与2008年周边三省会城市杭州、南京和南昌的GDP构成的比较中，合肥市的第一产业比重最大，而第三产业比重仅超过南昌，比杭州和南京要低。数据显示合肥市第三产业的发展还不充分，产业结构还需进一步优化。资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市国内生产总值构成20002008年46FF66FF350FF66FF043FF66FF538FF66FF550FF66FF047FF66FF550FF66FF255FF66FF73FF66FF72FF66FF56FF66FF35FF66FF8020406080100杭州南京合肥南昌第三产业比重第二产业比重第一产业比重2008年四城市GDP构成191903006009001,2001,5001,800200020012002200320042005200620072008亿元0FF66FF05FF66FF010FF66FF015FF66FF020FF66FF025FF66FF030FF66FF0合肥市GDP第三产业增加值第三产业增长9900990合肥市第二产业增加值及其增长99009902008年，合肥市第二产业增加值达到834FF66FF92亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长21FF66FF7。其中工业增加值654FF66FF92亿元，增长22FF66FF7。9900990从2000年至2008年，上海市的第二产业增加值占GDP比重从44FF66FF0增加至50FF66FF2。9900990从2000年到2008年的八年间，上海市第三产业增加值年均复合增长率为22FF66FF7，高于GDP总量的平均增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。合肥市第三产业增加值及其增长9900990在经历了20002004年的快速增长后，合肥市第三产业增加值在随后的4年里增速放缓，20002008年八年间的年均复合增长率为19FF66FF9，略低于GDP的增长速度。99009902008年，合肥市第三产业增加值为724FF66FF72亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长13FF66FF3，占合肥市GDP的比重为43FF66FF5。9900990合肥市第三产业中，GDP比重占前三位的行业分别为批发和零售业、交通运输仓储邮政业和金融业。第二、三产业发展资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市第二产业增加值及其增长20002008年合肥市第三产业增加值及其增长20002008年0400800120016002000200020012002200320042005200620072008亿元0FF66FF05FF66FF010FF66FF015FF66FF020FF66FF025FF66FF0合肥市GDP第二产业增加值第二产业增长99009902020合肥市人口数量和人口自然增长率9900990截至到2008年末，合肥市常住人口总量已达501万人，比上一年增长2。户籍人口数486FF66FF74万人，比上年末增加7FF66FF83万人，增长1FF66FF6。户籍人口出生率10FF66FF6，死亡率为3FF66FF7，人口自然增长率为6FF66FF9，比上一年下降2FF66FF3个千分点。9900990除2004年外，合肥市户籍人口数量基本保持年均13的稳定增长。“十一五”末，全市户籍人口数量有望超过500万人。合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重9900990截至到2008年末，合肥市户籍人口中非农人口已达210万人，比上一年增长3FF66FF1，占全市户籍人口的比重为43FF66FF1。99009902000年以来，合肥市非农人口保持4FF66FF92的年均复合增长率，远高于户籍人口年均1FF66FF32的增长水平。9900990随着工业化、城市化的进一步推进，合肥市非农人口占户籍人口的比重快速增长，已由2000年的32FF66FF6升至2008年的43FF66FF1，八年间年均复合增长率为3FF66FF55。人口数量及其变化趋势资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市户籍人口数量及其增长20002008年410420430440450460470480490200020012002200320042005200620072008万人4FF66FF03FF66FF02FF66FF01FF66FF00FF66FF01FF66FF02FF66FF03FF66FF04FF66FF0户籍人口户籍人口增长99009900100200300400500600200020012002200320042005200620072008万人20FF66FF025FF66FF030FF66FF035FF66FF040FF66FF045FF66FF050FF66FF0户籍人口非农人口非农人口占户籍人口比重合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重20002008年2121合肥市社会消费品零售总额及其增长9900990合肥市社会消费品零售总额随着经济的发展快速增长，从2000年至2008年八年间的年均复合增长率达到了18FF66FF80，显示出强劲的增长动力。99009902008年，合肥市社会消费品零售总额已达588FF66FF36亿元人民币，比上年增长25FF66FF4，约占安徽省社会消费品零售总额的19FF66FF84，继续稳居全省首位。合肥市社会消费品零售总额构成9900990在2008年合肥市社会消费品零售总额的构成中，批发和零售业所占比重最大，为87FF66FF11。其次是住宿和餐饮业，所占比重为12FF66FF75。其它类仅占0FF66FF14的微小份额。9900990据最新统计数据，2009年16月，合肥市实现社会消费品零售总额326FF66FF3亿元，同比增长19FF66FF8。其中零售业实现零售额232FF66FF0亿元，同比增长19FF66FF4，占零售总额比重为71FF66FF1；住宿餐饮业实现零售额40FF66FF7亿元，同比增长21FF66FF6。99009902009年17月，合肥市部分类别商品零售额增长较快，如儿童玩具增长53FF66FF1，体育娱乐用品增长67FF66FF0，中西药品增长36FF66FF2，金银珠宝、汽车分别增长30FF66FF3和27FF66FF5，表现出消费升级阶段的特征。社会消费品零售总额及构成资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴20082008年合肥市社会消费品零售总额构成0100200300400500600700200020012002200320042005200620072008亿元5FF66FF010FF66FF015FF66FF020FF66FF025FF66FF030FF66FF035FF66FF040FF66FF0合肥市社会消费品9900990售总额增长9900990合肥市社会消费品零售总额及其增长20002008年批发和零售业,512FF66FF52其它,0FF66FF85住宿和餐饮业,74FF66FF9987FF66FF1112FF66FF750FF66FF142222020004000600080001000012000140001600018000200020012002200320042005200620072008元70FF66FF072FF66FF074FF66FF076FF66FF078FF66FF080FF66FF082FF66FF084FF66FF086FF66FF088FF66FF0人均消费性支出人均消费倾向人均消费支出占人均9900990可支配收入比重人均可支配收入与消费性支出合肥市居民家庭人均年可支配收入9900990合肥城市居民家庭人均年可支配收入随经济的发展快速增长，从2004年起，每年均保持两位数增长，但整体仍落后于GDP的增长速度。99009902008年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入为人民币15,591元，较上一年增长16FF66FF1。9900990上海市农村居民家庭人均年可支配收入自2004年以后开始快速增长，2008年达到人民币5,368元，比上一年增长19FF66FF7。合肥市居民家庭人均消费性支出及构成99009902000年至2008年，合肥城市居民家庭人均消费性支出保持着年均11FF66FF2的复合增长率，略低于人均年可支配收入年均11FF66FF8的增长水平。在此期间，人均消费倾向（人均消费支出占人均年可支配收入比重）在2004年后逐渐降至74FF66FF0的低点，2008年微升至75FF66FF4。99009902008年，合肥城市居民家庭人均消费性支出为11752元，比上一年增长18FF66FF3。99009902007年，合肥城市居民人均消费支出中食品消费支出的比重最大，为43。其次分别是娱乐文教服务（12）、衣着（11）和交通和通讯（10）。资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008城市居民家庭收支状况及消费倾向20002008年2007年合肥城市居民家庭消费支出构成人均9900990可支配性收入食品43衣着11居住9家庭设备用品和服务6医疗保健5交通和通讯10娱乐文教服务12其他商品和服务4232304008001200160020002002200320042005200620072008亿元0FF66FF030FF66FF060FF66FF090FF66FF0120FF66FF0150FF66FF0合肥市固定资产投资总额第三产业投资9900990额增长9900990固定资产投资）增长9900990（第三产业投资）固定资产投资合肥市固定资产投资99009902002年至2008年，合肥市固定资产投资总额快速增长，六年间年均复合增长率为48FF66FF9，远远高于GDP的增长速度。99009902008年，合肥市固定资产投资总额为1,838FF66FF64亿元，比上一年增长40FF66FF3。99009902002年以来，合肥市固定资产投资中投向第三产业金额得到大幅增长，至2008年六年间的年均复合增长率为47FF66FF78，略低于固定资产投资的增幅。99009902008年，合肥市固定资产投资总额中投向第三产业金额为1,258FF66FF32亿元，比上一年增长32FF66FFFF66FF4，占固定资产投资总额的比重为68FF66FF4。合肥市房地产开发投资99009902000年以来，合肥市固定资产投资中投向房地产业金额迅猛增长，其增长幅度在2003年达到了124FF66FF1的顶峰后迅速回落，但仍然保持在35的年均增长率以上。2000年至2008年八年间合肥市房地产开发投资金额的年均复合增长率为49FF66FF18，高于固定资产投资总额的增长速度。99009902008年，合肥市房地产开发投资金额为565FF66FF47亿元，比上一年增长46FF66FF9，约占固定资产投资总额的30FF66FF8。资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市房地产开发投资及增长20002008年合肥市固定资产投资及其增长20022008年0FF66FF00100FF66FF00200FF66FF00300FF66FF00400FF66FF00500FF66FF00600FF66FF00700FF66FF00200020012002200320042005200620072008亿元0FF66FF020FF66FF040FF66FF060FF66FF080FF66FF0100FF66FF0120FF66FF0140FF66FF0合肥市房地产开发投资9900990额增长99009902424030,00060,00090,000120,000150,000200020012002200320042005200620072008万美元0FF66FF020FF66FF040FF66FF060FF66FF080FF66FF0100FF66FF0合肥市实际9900990用外资9900990额增长9900990合肥市实际利用外资9900990自2000年起，合肥市实际利用外资金额快速增长，除去2004年的其他年份里均保持了两位数以上的增长，2006年的增长速度更是达到了77FF66FF6。99009902000年至2008年八年间，合肥市实际利用外资的年均复合增长率为32FF66FF4，显示了强劲的增长动力。99009902007年，合肥市实际利用外资金额首次突破10亿美元，为10FF66FF1亿美元，比2006年增长了40FF66FF1。99009902008年，合肥市实际利用外资金额达到12FF66FF0亿美元，比上一年增长18FF66FF6，增速有所放缓。合肥市实际利用外资构成99009902008年，合肥市实际利用外资金额中，外商企业合同外资比重为87，占据了绝大多数份额；对外贷款的比重为10，而外商其它投资占了3。9900990自1984年引进第一家外资企业开始，合肥市在近年来呈现出外资存量迅速增加、单体项目平均规模扩大、利用外资结构进一步优化的特别。截至2008年末，在合肥注册的外企已达2084家，其中包括20家世界五百强公司。利用投资资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市实际利用外资金额及其增长20002008年2008年合肥市实际利用外资构成外资企业合同外资,87476对外借款,10342外商其它投资,3356871032525051015202530354045200020012002200320042005200620072008个40FF66FF020FF66FF00FF66FF020FF66FF040FF66FF060FF66FF080FF66FF0100FF66FF0120FF66FF0140FF66FF0合肥市普通高等院校数9900990增长9900990合肥市普通高等院校状况9900990合肥市的高等教育资源比较丰富，至2008年已经拥有中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校42所，在校生人数30FF66FF2万人。99009902000年至2008年，合肥市高等院校数量从8所快速增加至42所，年均复合增长率为23，显示合肥市高等教育的蓬勃发展势头。9900990以中国科技大学为代表的高等院校为合肥市的经济发展和科技进步作出了很大贡献。合肥市普通高校在校生及毕业生99009902000年以来，合肥市普通高等院校在校生人数快速增长。其中2001至2004年由于学生数量的基数较小和高校扩张影响，高校在校学生数量增长率较高，从2005年开始，增速有所放缓。99009902008年，合肥市普通高校在校人数30FF66FF02万人，比上一年增长1FF66FF5。99009902000年以来，合肥市普通高校每年的毕业生人数的增长速度逐年升至2004年的57FF66FF9，随后迅速滑落。2008年，合肥高校的毕业生为8FF66FF1万人，比上一年增长6FF66FF2。高等教育资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市普通高等院校数量及增长20002008年合肥市普通高校在校生及毕业生人数及增长20002008年050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000200020012002200320042005200620072008人0FF66FF010FF66FF020FF66FF030FF66FF040FF66FF050FF66FF060FF66FF070FF66FF0普通高校在校人数普通高校毕业人数增长9900990（在校生人数）增长9900990（毕业生人数）2626合肥市与其它主要二线城市比较05001000150020002500300035004000450020012002200320042005200620072008长沙武汉西安合肥郑州单位嗥亿元GDP年度增长趋势单位嗥元人均GDP年度增长趋势05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,00020012002200320042005200620072008长沙武汉西安合肥郑州9900990通过与其它城市的比较可以看出，武汉市的GDP总量最高，郑州、长沙次之，而合肥GDP总量相对较低。9900990通过与其它城市人均GDP年度增长趋势比较可以看出，长沙最高，郑州与武汉其次，合肥尽管起步较低，但2008年已超越西安，排列第四，其发展趋势较为迅速。2727合肥市与其它二线城市主要经济指标比较39,70012,01611,43312,96011752人均消费支出元415,73215,20716,71218,28215591城镇居民人均可支配收入元440,61726,25944,29045,76534482人均国内生产总值元530042,1903,9603,0011664国内生产总值亿元5743838897658501人口万人1,206郑州1,850武汉1,154西安51,274588社会消费品零售额亿元合肥排名长沙合肥20082828基本思路与奋斗目标9900990合肥市“十一五”期间国民经济和社会发展的基本思路是全力推进跨越式发展，实现区域经济中心地位的大提升；加快推进工业立市战略，实现工业经济发展的大突破；全面推进科技创新型城市建设，实现城市核心竞争力的大提高；积极实施县域突破战略，实现农村面貌的大改观；坚持以人为本，实现构建和谐社会的大进步。9900990合肥市“十一五”期间的奋斗目标是“十一五”末，地区生产总值确保1900亿元，力争2100亿元；三产比例为44947；人均生产总值5000美元；市区人口达到300万人；城市建成区面积300平方公里；城镇化率60；产业发展9900990加快构建先进制造业基地合肥市将重点打造东、西、南、北、东北5大工业组团；做大做强汽车、装备制造、家用电器制造、化工及橡胶轮胎制造、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品及农副产品加工8大产业；2010年形成50家左右年销售收入超过10亿元的大企业（集团）；加快培育一批“专、精、特、新”的中小企业。9900990全力打造高新技术产业基地合肥市将通过促进高新技术产业集聚、培育壮大高新技术企业和改造提升传统产业的方式力争到2010年初步建成全国重要的高新技术研究和产业化基地。9900990积极建设现代服务业基地具体措施包括建设区域性商贸物流中心、建设区域性旅游会展中心、建设区域性金融中心、促进房地产业健康发展、努力推进文化、体育等新兴产业发展。城市规划建设9900990构筑新型的城市空间发展框架拓展“141布局”即改造提升1个核心主城区，围绕主城建设东、西南、西、北4个城市副中心（组团），依巢湖建1个生态型、现代化的滨湖新区。9900990改造提升老城区。规划建设中央商务区，进一步推进政务文化新区建设，加快新站现代商贸物流区建设。9900990打造城市副中心（组团）建设快速通道实现主城区和城市副中心的连接，促进城区有序扩张。9900990建设现代化滨湖新区将湖滨新区建设成行政办公中心、商务文化中心、旅游休闲基地。9900990加强城市基础设施建设包括综合交通体系、防洪保安工程、“数字”合肥、“水电气”基础设施和环卫基础设施建设。合肥市“十一五”规划摘要资料来源合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要292999009902008年，合肥市全年的国内生产总值达到人民币1,664FF66FF84亿元，按可比价格计算，同比增长17FF66FF2。全市人均生产总值达到34,482元（按年平均汇率折合4,965美元），比上年增长22FF66FF6。99009902008年，合肥市第一产业增加值为105FF66FF2亿元，比上一年增长7FF66FF3；第二产业增加值为834FF66FF92亿元，比上一年增长21FF66FF7；第三产业增加值为724FF66FF72亿元，比上一年增长13FF66FF3。三次产业构成为6FF66FF550FF66FF243FF66FF5。9900990截至到2008年末，合肥市常住人口总量已达501万人，户籍人口数486FF66FF74万人，其中非农人口已达210万人，占全市户籍人口的比重为43FF66FF1。99009902008年，合肥市社会消费品零售总额已达588FF66FF36亿元人民币，其中批发和零售业所占比重最大，为87FF66FF11。其次是住宿和餐饮业，所占比重为12FF66FF75。其它类仅占0FF66FF14的微小份额。99009902008年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入为人民币15,591元，城市居民家庭人均消费性支出为11752元，人均消费倾向（人均消费支出占人均年可支配收入比重）为75FF66FF4。99009902008年，合肥市固定资产投资总额为1,838FF66FF64亿元，其中投向第三产业金额为1,258FF66FF32亿元，占固定资产投资总额的比重为68FF66FF4。2008年，合肥市房地产开发投资金额为565FF66FF47亿元，约占固定资产投资总额的30FF66FF8。99009902008年，合肥市实际利用外资金额达到12FF66FF0亿美元，外商企业合同外资比重为87，占据了绝大多数份额；对外贷款的比重为10，而外商其它投资占了3。99009902008年，合肥市已经拥有中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校42所，在校生人数30FF66FF2万人，应届毕业生人数8FF66FF1万人。9900990“十一五”期间，合肥市的奋斗目标是“十一五”末，地区生产总值确保1900亿元，力争2100亿元；三产比例为44947；人均生产总值5000美元；市区人口达到300万人；城市建成区面积300平方公里；城镇化率60。9900990“十一五”期间，合肥市将加快构建先进制造业基地，全力打造高新技术产业基地，积极建设现代服务业基地。9900990“十一五”规划中，合肥市将构筑新型的城市空间发展框架，改造提升老城区，打造城市副中心（组团），建设现代化滨湖新区，加强城市基础设施建设。经济与人口研究小结资料来源合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要30三、零售物业市场研究311FF66FF零售物业定义2FF66FF合肥零售物业发展历史及商圈简介5FF66FF合肥零售物业需求研究4FF66FF合肥零售物业市场供应研究7FF66FF市场指标研究32零售业态定义设不低于营业面积40的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承担独立运营内部结构由百货店或大型综合超市作核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成营业面积10万平方米以上经营辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点大型购物中心注重服务，设导购、餐饮、娱乐场等服务项目和设施，功能齐全采取柜台销售或开架面售相结合方式综合性、门类齐全、以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主营业面积10,000平方米以上目标顾客以流动顾客为主市级中心、地区中心、新城县城扩大以及历史形成的商品集散地百货店程度较高设相当于营业面积的停车场采取自选销售方式，出入口分设，计算在集中的收银处统一进行以销售大从衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售营业面积10,000平方米左右经营辐射范围半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主城乡结合部的交通要道仓储商店程度较高设不低于营业面积50的停车场，提供相关技术和服务采取自选和开架面售相结合方式以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大营业面积3,000平方米以上经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的的选择某类商品中的流动顾客为主地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近专业店注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并根据专业性知识服务采取柜台销售或开架面售方式以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利营业面积根据商品特点而定目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主市级中心地区、中心、专业街以及百货店、购物中心内专卖店程度较高设不低于营业面积50的停车场采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发营业面积5,000平方米以上经营范围辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近大型综合超市程度较高营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目以开架自选为主，结算在收银处统一进行以销售食品、小百货未知，有即时消费性、小容量、应急性等特点营业面积100平方米左右目标顾客以居民、单身、年轻人为主地区中心、居住区、交通要道、以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区便利店程度较高营业时间12小时以上采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行以销售食品、生鲜食品、日常用品为主营业面积500平方米以上经营服务辐射半径0FF66FF5公里，目标顾客以居民为主地区中心、居住区超市商业信息自动化服务功能经营方式商品经营结构规模商圈、目标客户选址分类合肥市主要八种零售业态设置基本条件一览表33合肥市商业相关专业术语定义一9900990商圈零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。9900990超