房地产行业税收稽查指南(新)

房地产行业税收稽查指南改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。但房地产业迅猛展的背后也隐藏着大肆偷逃税收的诸多问题，我们依据相关现行政策及近几年对房地产行业检查中发现的问题及取得的经验，撰写本指南，供大家参考。一、房地产行业的业务流程房地产开发企业是专门从事房地产开发、经营活动的企业或组织。房地产开发经营是指房地产开发企业在城镇规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售，出租商品房的行为，形象地说即是房地产开发企业，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列的经济行为，开发项目主要是标准住宅、别墅、商铺、写字楼等，其开发流程主要包括以下几个程序（一）前期准备阶段主要有房地产项目的立项审批和规则审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权，具体流程如下1选址确定项目地点。项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。建委办理投资开发项目建设条件意见书。环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。规划部门办理项目选址意见书。2规划总图审查。人防办进行人防工程进行条件审查。国土资源局进行土地预审。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证，并确定用地条件。3、规划设计和施工图设计审查。规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防设计进行审查。国土资源局进行用地预审。市政部门、环保局，卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。4、规划报建审查。公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发建设工程规划许可证。（二）建筑施工阶段在此阶段，建设单位办理施工报建登记,开发商安排所属建筑公司或委托中标的建筑公司进行项目建设，需取得城建委核发的建筑工段施工许可证、它标明开发项目的建设规模、合同价格（施工企业中标价格）、监理单位完工日期及监理日记。这里合同价格和完工日期对我们相关成本及费用很重要，为了尽快收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常会在建筑阶采用项目预售的方式对商品房进行销售，即通常所俗称的期房销售，按照城市商品房预售管理办法的规定，开发商进行商品房预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证（城市开发综合管理办公室简称开发办），预售的前提条件是在取得有关证书的同时，投入开发建设的资金要达到总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种方式销售。（三）房产销售阶段销售分为预售和现房销售两个阶段。现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售，相关证书还包括商品房销售许可证（市开发办签发）建设规划合格证（由规划局签发）房地局测绘大队的测量（丈量）报告（准确的标具每栋楼房的总面积及每套住房的建筑面积（套内面积）公摊面积，是房产证上最具法律权威的面积记录），武汉市城市开发办规定商品房预售还应当符合下列条件已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证建设工程施工许可证规定施工进度达到低层（含四层）主体结构封项、多层（含六跃七层）主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，主体结构中地下室层按二层计数。附房地产开发项目办事流程图施工图审查备案（建委）立项或备案发改委环境保护设计批准书（环保局）选址、方案审查、用地规划许可证规划局消防审核意见书（公安消防大队）工程招投标及备案（建委）项目园林绿化设计方案审查意见书（园林局）办理拆迁许可（国土房管局）建设工程防雷工程设计审核书（气象局）初步设计审查审批（建委）建设项目环卫审查（城管局）人防审核意见（人防办）放、验线、建设工程规划许可证（规划局）办理施工许可证（建委）供电方案（XX电力集团、XX供电局）光纤电视安装方案（文广局）供水方案（自来水公司）供气方案（XX燃气公司）电讯方案（电信相关单位）交付全部土地出让金取得土地使用权证（土地局）、办理商品房预售许可证（房管局）办理商品房预售许可（房管局）专业验收竣工验收备案证（建委）、办初始产权证（房管局）、委）合同备案质量监督安全监督建管站、环保、消防、气象、规划、市政、卫生、水利、文广、供水、供电、供气、电讯、工程档案、房产开发项目申请人二、房地产行业的经营特征及会计核算特征（一）房地产开发企业的经营特征从房地产行业的经营特点来看，房地产行业是典型的资金密集型行业，具有开发产品的单件性、商品性，开发经营业务的复杂性、多样性和滚动开发性以及开发建设的周期长，供应链长、地域性强、投资额大、往来对象多、市场风险不确定等明显不同于其他行业的显著特点。建设单位一般情况下只建设而不经营，施工企业一般只负责施工不管征地、拆迁等前期工作，而房地产开发企业它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、具有生产、经营、服务三重性质的产业部门。只是在征地、拆迁、设计、建筑方面，房地产开发企业与建设单位有相同之处，在工程的预、决算控制与管理方面、与施工业有相同之处。（二）房地产行业会计核算的特征从税务稽查的角度来看，房地产行业会计核算有如下主要特征1、开发产品成本采用制度造成本法核算，预计成份较大。（1）一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每栋独立的房屋作为成本计算对象。（2）对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。（3）房地产开发成本项目主要包括六项。土地受让金前期工程费建设安装工程费基础设施费配套设施费开发间接费土地、土建、设备费用占总成本的80配套及其他收费支出水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因表影响最大，一般占项目总投资的10152、营业收入要根据不同的经营方式进行确认房地产行业销售方式多样，主要有一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时企业会计制度第九十七条规定“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入”。财政部会计司财会便200253号在第四点说明“关于房地产开发企业销售收入确认问题”强调“我们认为，企业会计制度中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入”。企业会计制度第八十五条规定（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。三、房地产开发行业所得税稽查方法及技巧针对房地产行业的经营特点、会计核算特征以及近几年检查中发现的涉税问题，应合理运用稽查方法，提高查账技巧、才能将这一行业存在的问题查深、查透，堵住税收漏洞。（一）查前准备要充份1、全面分析所查对象的基本情况。包括申报纳税情况、资金流量、楼盘项目、销售状态、成本对象。2、熟悉相关政策法规、吃透文件，如行业会计知识、税收知识、做到处理有据。3、熟悉房地产开发企业的业务流程，内外结合调阅相关资料，内部可调阅企业年度申报表，近期项目情况汇总表等资料，外部可到规划部门调取1）立项批复2）土地使用证3）国有土地使用权出让合同4）土地估价报告5）建设用地规划许可证（包括附件规划设计条件、建设项目选址意见书）6）土地红线图7）规划红线图建设工程规划许可证附建筑红线定位图、每栋平面图等相关资料，在建筑行业审批部门，可了解开发项目的立项审批情况，通过以上资料，我们可以查清所检查对象的开发项目名称、项目所在地、土地使用面积、土地用途、土地有效期、土地出让金的金额含建筑物拆迁、土地出让金、征地、建设规费、总建筑面积,所批准的建筑规模、容积率、绿化率、分期开发情况、及现已开发情况；4、要做好相关检查计划，将困难考虑在前面，确定每次下户需落实、解决的问题，回来将数据对照相关政策汇总、小结，同时制定第二天的检查方案。5、要合理分工，下户检查一般是两人或两人以上，应一人检查收入，一人检查成本最后审核其费用列支情况，将先期制定的计划落实到检查过程中，要抓住重点问题的每一个环节，循序渐进、逐步突破，相互协调配合，圆满完成检查任务。（二）检查方式要有针对性对房地产企业检查不能像其他行业那样就账查账，要有针对性地开展检查，可以从实地调查和静态查帐两个方面开展检查。1、实地调查（1）查看项目到企业的开发项目地进行实地察看和了解，重点察看和了解三个方面开发项目的完工程度是在建还是已竣工；在建的工程量；竣工后是否办理结算手续，是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展状况。开发产品的类型和用途是商品房还是商铺门面；是销售还是用于经营、抵债、自用、出租等。核实开发建设用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源情况。核实商品房及商铺的户数和建筑面积。（2）查售楼部通过查售楼部掌握第一手销售资料，售楼部是销售楼盘的主要场所，各种销售信息汇总在这里，然后再传递到财务部。售楼部资料主要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已售面积，了解实际销售情况。（3）查相关资料，检查时要求企业提供账外资料，如开发项目立项批复、规划许可证、用地许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、建安合同、工程结算书、房屋预售许可证、售房合同、工程验收备案证、房产测绘报告等。（4）查银行资金往来，由于房地产开发企业多为独资、合伙、参股经营，资金掌握在负责人及其少数亲信手中，基本账户、一般账记都很少用于资金进出，周转资金主要是以其法人或其他人员身份办理信用卡，生产经营活动资金以卡结算，账面不反映企业的现金流量，因此，对房地产检查时除掌握企业的基本账户、一般账户外，还应掌握其银行信用卡账户，掌握资金的总量和流向，从中发现问题和寻找线索。2、静态查帐运用合理的查帐方法和技巧，对收入、成本费用各方面进行深入细致的检查，核实企业真实经营情况及应纳税额,重点把握下列几项要点。（1）收入检查要点要核对其销售明细帐、明细表、销售价格，抽查销售合同、发票；通过网上或实地查询销售进度，防止企业瞒报、滞后申报其销售收入，在检查中注意下列几个方面把握完工时点，一般以合同约定交房期为准，如合同期已到未收房的，应有业主出具的拒收材料。核实已售面积及销售方式，一是到售楼部查销售合及明细表，确定已售及未售面积及销售方式；二是到房地局查测绘大队的测量表，确定总可售面积。核实商品房的销售收入，检查“主营业务收入”帐户，“银行存款”帐户，“预收帐款”帐户，“应付帐款”帐户，“其他应收（付）款”帐户，看是否按规定时间确认收入。车库收入是否挂在往来帐上，不结少结当期应税收入，房地产开发商往往以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将已售车库收取的金额挂“其他应付款”或干脆体外循环，造成税款流失。是否以种种理由不列预售收入，不预缴税款，房地产开发商往往以部份预售商品房只收了首期款，尾款银行还未转入或业主要求退房等理由，不列或少列预售收入，不按规定预缴企业所得税。客户放弃的购房定金是否转作其他业务收入，房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中不结转收入。收取配套费是否转作其他业务收入，房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中以后续还有相关费用发生为由不列或少列收入。是否以商品房或门面抵工程款不记收入，房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，建安票据全额照开，但款却不付全，收入也不报，偷逃国家税款。有无视同销售未申报销售收入的情况，主要检查“固定资产”、“营业外支出”、“营业费用”“应付福利费”开发产品（库存商品）等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、福利、奖励等方面“长期投资”、“应付股利”、“利润分配”“库存商品（开发产品）等科目，看有无用作对外投资及分配给股东或投资者。”“应付帐款”、“长期借款”、“短期借款”、“库存商品（开发产品）等科目”，看有无以房抵债。“生产成本”、“固定资产”、“库存商品”、“开发产品”看有无以开发产品偿还拆迁还建面积，以开发产品换取其他单位或个人的非货币性资产。（内资）是否构造虚假合同，低价转移收入，房地产开发商往往以虚假合同限制销售价格，再二次转让达到少报收入的目的。是否有土地转让取得的收入，不申报纳税。（2）成本检查要点检查的内容按税法的规定，开发企业在进行成本费用的核算与扣除时必须按规定区分期间费用和开发产品成本，开发产品会计成本与计税成本，已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限，房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本，开发产品建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费，公共设施配套费，开发的间接费用，借款费用等。成本费用主要审核开发成本及其明细科目，重点注意以下几个方面1是否准确区分期间费用和成本，开发产品建造成本和销售成本的界限，有无虚列、重列有关的成本费用；2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，是否按成本对象进行收集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本，重点审查地价的分摊是否合理，建安成本是否合理。3开发产品销售成本结转是否正确，同一企业有多个项目滚动开发，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入配比，有无汇杂其他未结转收入项目的成本费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。4预提的各项准备基金余额是否作纳税调查，维修金，质保金等。5是否利用建安公司等关联企业虚增成本，房地产开发商往往利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，虚增成本以达到偷逃税收款的目的。6是否将应列入固定资产的建筑成本计入销售成本中，如会所等产权不属于业主的建筑物不计入固定资产，或在移交物业部门时不做销售商品处理，但在结转成本时却将此部分成本记入销售成本中多列成本。检查的要点依据文件规定，企业的单位成本计算公式为“可售总成本/总可售面积”，故成本的检查首先要确定企业的总可售面积，具体方式为，项目已完工应以房地局测量大队的测量报告上的面积确认（资料企业都应有留存件，如无留存件可要求企业到规划局的企业档案中调取）；其次是划分企业的直接成本及共有成本，直接成本包括建设安装工程费部分基础设施费部分配套设施费，直接成本是可直接计入成本对象的，对此部分的相关票据须逐笔审核，无相关票据或属虚假票的一律不予列支，共有成本包括（前期工程费基础设施费配套设施费开发间接费）此部分应依据税法相关规定，采取合理的在已售和未售商品房直接进行分摊，房地产企业成本项目多，周期一般为几年，虚列或多列的情况时有发生，对税源的可控性有直接的影响，现对其主要几个成本科目逐项解析。1土地款，在开发成本科目中，对此项要审核其相关合同及票据，确定其具体金额及面积，属共有成本，如单期开发按总可售面积分摊，如多期滚动开发，则按占地投影法，依占地面积进行分摊，如有多摊应调减。2土地契税及其他，在开发成本科目中，应与土地款一起计入土地使用费总额，进行分摊。3规划设计费、勘测费、景观设计费，属前期工程费用，共有成本，要审核其合同，确定其是分期签定还是一次性签定，如分期签定，应按合同约定的当期工程可售面积分摊，例如合同只约定了此项费用属一期工程的，那就以一期可售面积为分摊基数；如以总项目一次性签定，则以总可售面积为分摊基数。4土地平整款、围墙款，属前期工程费用，共有成本，依总可售面积进行分摊。5智能化系统，在开发成本科目中，共有成本，是以分期或分户为单位签定合同，具体以合同约定为准，其分摊基数也应为分期可售面积或已售户数。6监理公司监理费，在开发成本科目中，共有成本，一般是分期签定,其分摊基数应为分期可售面积。7建筑工程款，在开发成本中，属直接成本，主要包括下列16项。A、售楼部工程款，应单独归集成本，如做固定资产管理，在建成后转为固定资产，同时按规定可计提折旧，如移交给其它部门，应在移交时作视同销售销售处理（内资）。B、桩基工程款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊,如属虚假发票的不仅不予列支其相关成本，也要对此部份做偷税处理。C、土方工程款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除基数,按已售面积和未售面积进行分摊D、土建工程款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊,对其付款情况也要核实，看相关款项是否已完全支付，付款与所收取的发票是否一致，对已收取发票但长期未支付款项的工程款，应调查核，防止企业以税率差偷逃税款。E、付水务集团自来水报装费、安装材料款，审核相关合同，看工程是整个项目的还是分期的，如为整个项目的应按总可售面积分摊，如分期应按当期工程可售面积分摊，以结算价格为基数,审核其发票的完整性和真实性,按已售面积和未售面积进行分摊，审核企业有无将应由施工方承担的代垫的水费列入成本。F、电力用电工程款，这是施工方代开发商交的电费，看开发商是否已支付给施工方，以当期支付数为扣除基数,按已售面积和未售面积进行分摊,审核企业有无将应由施工方承担的代垫的电费列入成本。G、自购用于外墙的磁砖、地砖、外墙砖瓦涂料、烟道款、防盗门款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊,对其付款情况也要核实，看相关款项是否已完全支付，付款与所收取的发票是否一致。H、垃圾清理费，以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。I、小区内市政工程款，按结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。J、景观工程款,以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。K、下水道材料工程款,以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。L、道路开口费分摊,以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。M、天然气建设费,看工程是整个项目的还是分期的，如为整个项目的应按总可售面积分摊，如分期应按当期工程可售面积分摊，以结算价格为基数,审核其发票的完整性和真实性,按已售面积和未售面积进行分摊。N、会所土建工程、水电费安装工程款及装饰款,应单独归集成本，在建成后转为固定资产，同时按规定可计提折旧，如移交给其它部门，应在移交时作视同销售销售处理（内资）。O、开闭所工程款,此项产权归供电部门所有，为整个项目的成本，应以总可售面积为基数，按已售面积和未售面积进行分摊。P、有无将自用、出租、等非转让，销售的开发产品成本记入已转让、销售开发房产的成本，多摊主营业务成本如有的企业将自用商品房直接作如下处理借主营业务成本、货开发产品、未视同销售。Q、其他支出（3）期间费用检查要点利息是否规定列支，一是以土地抵押贷款的银行贷款利息不按土地开发进度列支；二是以开发项目抵押的贷款利息在开发项目完工前不计入项目成本；三是从关联方取得的借款金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调查。是否提取风险金，多列当期费用，如预提的不可预见费，不按规定在发生时列支，而是直列入期间费用多列当期费用。捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。外资企业的管理费用、财务费用及销售费用，是否按（国税发1999242号）文件第五款规定分摊计入。（可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费、拆迁补偿费、七通一平、勘查设计等前期开发费用；建筑安装费、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用及销售费用。）未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。已转作本企业经营性资产及出租的待售房产开发成本是否列入了已售商品房的成本。四、相关税政执行要点（一）内资房地产企业执行税政要点1、内资房地产企业的相关规定国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发200383号一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现1采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。2采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。3采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现1将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额预售开发产品收入利润率预售收入的利润率不得低于15（含15），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类或分项确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入1将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2将开发产品转作经营性资产；3将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4以开发产品抵偿债务；5以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15含15,具体由主管税务机关确定。四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。五、关于成本和费用的扣除问题房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。下列项目按以下规定进行扣除（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。1属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。六、关于本通知适用范围和执行时间问题本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15。开发项目位于其他地区的，不得低于10。二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工1竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（五）开发产品销售收入应按以下规定确认1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。三、关于开发产品预租收入的确认问题开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理1开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理1企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理1企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。2接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15,具体比例由主管税务机关确定。七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。八、关于开发产品成本、费用的扣除问题开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。2开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。3开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。4计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。5计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。6开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。（二）下列项目按以下规定进行扣除1已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。4维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。5共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方