某某商城改造提升一期工程可研报告

浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告二一年十二月目录第一章总论111项目背景112主要技术经济指标213存在的问题与建议4第二章项目提出的背景及必要性521项目提出的背景522项目建设的必要性6第三章项目投资环境及市场研究931投资环境分析932市场供求分析1133价格预测1634市场策略16第四章建设规模及产品方案1941建设规模1942产品方案19第五章项目现状概况及建设条件2151某某市概况2152某某市经济发展状况2353外部配套条件24第六章建筑方案选择2661规划设计指导思想与原则2662项目总体规划设计方案2763建筑方案3064配套工程建设方案36第七章节能设计5171节能措施5172节水措施56第八章环境影响评价5981项目场址环境现状5982环保设计依据5983项目建设环境影响分析5984项目建设时环境保护治理措施6285项目建成后环境影响分析6486项目建成后环境保护治理措施6687环境影响评价69第九章劳动安全卫生与消防7091劳动安全卫生7092消防75第十章组织机构与人力资源配置77101组织机构77102人力资源配置79第十一章项目实施进度82111工程特点、施工条件82112项目实施进度安排83第十二章投资估算和资金筹措85121投资估算依据85122建设投资估算85123铺底流动资金87124投资估算87125资金筹措方式与来源88第十三章财务评价89131财务评价说明89132营业收入89133总成本费用90134盈利能力分析91131财务评价结论95第十四章社会评价96141项目对社会影响的分析96142社会风险分析97143社会评价结论99第十五章研究结论与建议101151推荐方案的总体描述101152推荐方案的优缺点描述102153相关结论104154建议105附录某某商城改造提升一期工程建设招标内容106第一章总论11项目背景111项目名称某某商城改造提升一期工程112承办单位某某商城集团有限公司113可行性研究报告编制原则与依据1131编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3、把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心、商业地标”。1132编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法（2006年）3、某某市市域总体规划（20012020）4、某某市城市总体设计5、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006年）7、浙江省建筑工程预算定额（2003版）8、某某市“十一五”服务业发展规划9、某某市人民政府瑞政发（2009）41号下达重点建设计划文件10、某某商城改造提升概念性规划12主要技术经济指标121项目建设规模某某商城改造提升一期工程总占地面积51767M2，该工程总建筑面积230400M2,计入容积率的建筑面积为149980M2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080M2，地下建筑面积7900M2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420M2（主要是地下车库和设备用房），容积率为29，绿地率为1000，绿化面积5200M2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。122投资规模及资金来源某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，其中土工程费用为6222000万元，涉笔购置及安装工程费142848万元，其他费用为1247739万元，预备费为458924万元，铺底流动资金192349万元。某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，全部由承办方浙江商城集团有限公司自筹。该项目主要经济技术指标详见表11表11主要经济技术指标表序号指标单位数量备注1项目总占地面积M2517672项目占地面积M2257273建筑面积M22304004计入容积率建筑面积M21499805不计入容积率建筑面积（地下车库和设备用房）M2804205容积率2906绿地面积52007绿化率108项目总投资万元8300081开发建设投资万元5426882建设期利息万元253283铺底流动资金1329649经营收入万元6609355410经营税金及附加万元73636411土地增值税万元66903612利润总额万元168258613所得税万元42164614净利润万元1264938年521（税前）15投资回收期年617（税后）2238（税前）16财务内部收益率1719（税后）万元40183（税前）17财务净现值万元19707（税后）13存在的问题与建议131存在的问题1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。132建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，公司各部门紧密配合，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。3、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。第二章项目提出的背景及必要性21项目提出的背景加快现代服务业发展是某某市建设现代化大都市的重要举措和必要途径。根据某某市服务业发展实施规划、关于加快现代服务业发展的若干意见，围绕服务业集聚区建设的推进工作，将某某努力打造成为区域性服务商务中心、现代物流中心、休闲旅游中心和温州金融次中心。坚持“大项目带动”战略，加大投入力度，突出抓好一批带动力强、导向性强的项目，形成服务业发展制高点。某某商城是浙江省最早建设发展的专业批发市场，历史上曾经辉煌，推动了某某经济的初始发展。在新的时期，某某商城作为具有相当辐射能力的市场集聚区，融入某某服务业发展的总体进程，可以相辅相成，也可以说某某商城改造提升既是推动经济转型的重要力量，同时也是经济转型升级的重要内容，极具重要意义。因此，某某商城改造提升以承担联结产销、支撑发展、引领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高起点、大手笔、优品味、树特色，实现跨越发展。只有加快向生产领域和零售领域延伸，加强与室内外市场的对接，加速有形市场和无形市场的结合，加深向多元服务业渗透，从简单“中转”功能向“中转”加“聚集”的复合型功能转型，创新经营模式，提升辐射能力，实现“商场化、信息化、集群化和多元化”，才能推动某某商城的可持续发展和某某经济的快速发展。22项目建设的必要性1、符合国家的产业政策该项目属于国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2005年本）第一类“鼓励类”第二十五项“其他服务业”第9条“城市社区服务网点建设”的范畴，符合国家的产业政策。2、符合国家社会发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”该项目建成后，近期业态以中档品牌展示式批发和直销式批零兼营，远期以大众化品牌零售为主，完善城市功能，促进城市商业网点结构。3、某某市经济发展的需要某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“衔接温州市商贸业布局，以安阳为中心，塘下、飞云为两翼副中心，合理规划商业网点布局，加强各类商贸区和社区商业网点建设，强化我市浙闽边界贸易中心功能。积极推广以电子商务为基础的新型商业模式，发展购物中心、大卖场、连锁超市、专卖店、便利店、总代理等为主体的新型商贸业态；支持各类连锁企业开展跨行业、跨地区的资本和业务重组，积极引进若干大型专卖旗舰店；加强农村现代流通网建设，发展农村连锁超市与放心店。”该项目发展购物中心，集中建设商业体，建成后引进新型商贸业态，有利于某某市现代服务业的培育，促进某某市经济社会的发展。4、符合某某市城市总体发展规划的要求2001年，随着温州大都市区的逐步形成和行政区划的调整，某某确立了打造温州市南翼中心城市的目标，并按照“北接、南跨、东扩、西延”的发展方向，在原有城区的基础上将塘下、汀田、莘塍、飞云等城镇进一步纳入到城市发展区域内，初步形成跨飞云江两岸的三大组团空间布局。2006年，按照“拉开大框架、接轨大温州、融入大发展、实现新跨越”的要求，深入实施“三线联动、接轨温州”，瑞祥新区、飞云南市区进入实质性建设阶段，新型城市化步伐进一步加快，某某的城市发展也由小山小水小城的塘河时代，向着大山大水大城的飞云江时代跨越。一座雄跨飞云江两岸的温州大都市区南翼中心城市正在加速崛起。某某市城市总体规划（20012020年）将城市性质定义“浙南地区重要的工业、商贸城市，温州市南翼中心城市，有山水特色的浙江省历史文化名城。”该项目强有力的推动了飞云江两岸温州市大都市区南翼中心城市的建设，符合某某市城市发展要求。5、优化产业结构，加快服务业发展的需要项目的建设将带动该地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。6、扩大内需，稳定就业局势的需要2008年10月开始，全球性的金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，党中央、国务院决定在当前实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时出台了扩大内需的十项措施，如加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，以期促进经济平稳、较快增长。在刺激经济增长的指导思想下，4万亿元扩大内需投资将会带动各行业与各地方的投资，对促进就业也将产生较大的作用。某某商城改造提升一期工程不仅可以改善当地居民的居住条件，更可以在一定程度上缓解就业压力，从而对社会的安定团结能起到积极的作用。第三章项目投资环境及市场研究31投资环境分析某某，位居我国黄金海岸线中段，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间。这里气候宜人，物产丰富，属江南鱼米之乡。2009年末户籍人口11461万人，其中男性5895万人，女性5566万人；非农人口1984万人，比上年增加072万人。全年出生人口158万人，出生率138；死亡人口039万人，死亡率为34；人口自然增长率为104。全年人口计划生育率926，比上年提高30个百分点；初婚女性晚婚率581，已婚育龄妇女综合节育率905。出生人口性别比117100女性为100。近年来，某某市城乡居民生活水平明显提高。2006年市区城镇居民人均可支配收入21502元、农村居民人均纯收入8312元，同比均增长118。城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平22和16个百分点。市区城镇居民人均消费支出13937元，增长112，增幅比上年下降13个百分点；全市农村居民人均生活消费支出5933元，增长132，增幅比上年提高162个百分点。2006年城镇、农村居民恩格尔系数为414和449，分别比上年下降10个和14个百分点。城镇居民人均住房建筑面积362平方米，农村居民人均居住面积452平方米，分别比上年增加12平方米和02平方米。年末城乡居民储蓄存款余额达19044亿元，人均存款16699元，同比增加2965元，增长288。2009年，是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓机遇，克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施的引导下，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向好。2009年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全年地区生产总值38324亿元,比上年增长87,增幅高于温州市平均水平02个百分点。第一产业增加值1236亿元,比上年增长33,第二产业增加值19404亿元,比上年增长62,第三产业增加值17684亿元,比上年增长123。按户籍人口计算,全市人均生产总值32441元,比上年增长75,折合4749美元（按2009年人民币对美元年平均汇率68310计算）。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展；工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的33530437调整到32506462。某某毗邻温州，开发区距温州机场25公里、距温州火车站35公里、距温州七里港港区40公里，对外交通十分方便。温州机场是国家二级民用机场，能降落“空中客车”、波音767等大型飞机，现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等57条国内航线和香港、澳门2条地区航线。温州港为浙江省第二大港，沿海货运航线遍及国内沿海和长江中下游80多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线，并与26个国家和地区的113个港口有贸易通航。金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车。32市场供求分析321全国商业地产市场现状近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额394755亿元，同比增长115，增幅同比回落286。2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。322商城现状经营分析目前商城中的经营户998为浙江省当地户籍，某某户籍占到923，福建户籍占02，商城主要经营模式、经营品种及批发经营情况详见下图表31商城经营模式情况图32商城经营产品种类分布图33店铺批发经营情况323市场需求预测某某商城改造提升具有相当成熟的商业业态和商业需求。某某位居我国黄金海岸中部，地处长三角经济区和厦漳泉金三角之间，区位优势比较突出，历史上又是通商之地，市井繁华，商贸发达，尤其是改革开放以后创办市场早，有成功创办市场的经验。某某商城曾经培育出众多优秀的经营者，目前遍布全国，仅具对义乌、常熟、何桥、杭州四大市场初步调查，与某某商城经营同类产品的某某人经营户在数万人以上，他们回乡经营的愿望潜在。某某商城目前的店面摊位基本上满负荷运行，经营品类综合，经营扩大的空间很大。近年来与某某服装、鞋类、针织、小百、床上用品等生产企业转型升级和规模扩张加快，产业基础正在加强。据最新统计，以上五大行业工业企业总户数为3519家，从生产领域分离发展服务业的趋势明显，对展示窗口的现实需求较大。324区域市场分析3241区域市场界定该项目属于某某商城改造提升一期工程，隶属于某某市区。目标人群定位为当地及周边城市的消费群体、投资者、高层管理人员及当地居住人员。3242周边典型物业分析御景园御景园是陶山镇首个商品房项目，也是陶山首个高档智能化电梯花园社区，5栋现代高层建筑，呈花园式围合社区设计，位于陶山镇商业中心，毗邻陶山新车站、新商贸城，扼守陶山门户，拥有当地绝无仅有的中央园林、智能配套、物业服务等现代都市生活体系。御景园的开工建设，标志着某某中西部房地产开发全面启动，将引领一个全新的品质时代。“天瑞尚城”二期“天瑞尚城”一期已经在2009年10月25日开盘。作为某某目前最大型的高档住宅小区，“天瑞尚城”总占地规模102亩，建筑面积有21万平方米，是塘下镇近几年来罕见的大体量建筑群，配备6万平方米私家法式园林，6大主题景区、33个景观小品、2公里景观步道、109种名贵植物、400米休闲观光带，巨大的项目体量是“天瑞尚城”的第一个突出特点。“天瑞尚城”项目还有一个显著的品质亮点在于铂金内、外双会所。为保证国际化品质，“天瑞尚城”的建造无论是在用料、施工还是品牌方面，目前都是一流的产品与技术。天瑞地产还与众多国际知名品牌供应商建立了良好的合作关系，如与阿鲁克幕墙门窗系统（上海）有限公司、大金中国投资有限公司、日立中国有限公司、韩国COMMAX公司等，天瑞地产将采用国际一流产品打造“天瑞尚城”。“天瑞尚城”最大的品质亮点就在于请到豪宅管家绿城物业对项目进行全面管理。据悉，这也是目前温州地区，除绿城鹿城广场锦玉园项目外，首个绿城物业直管项目。33价格预测该项目为某某商城改造提升一期工程，主要建设集中商业体。2009年某某市的写字楼出租均价为35元/平方米/天，伴随着某某市城市建设的发展，综合考虑某某商城的位置优势及经营时间长的影响，该项目商业体出租价格暂定12775元/平方米，商铺自营收入价格暂定为20075元/平方米，地面车库出租价格为9125元/个，地下车库出租价格为6570元/个。34市场策略对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，通常国际招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托国际专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进项目的进展。招商渠道主要分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为复杂，境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生直接的影响。招商企业要根据项目拟引进的商家情况，选择恰当的招商渠道。该项目商业物业招商的方式主要采取以下几种1、项目洽谈会项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。2、项目发布会项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。3、经济技术合作交流会经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。4、投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。5、登门拜访登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。第四章建设规模及产品方案41建设规模某某商城改造提升一期工程总占地面积51767M2，该工程总建筑面积230400M2,计入容积率的建筑面积为149980M2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080M2，地下建筑面积7900M2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420M2（主要是地下车库和设备用房），容积率为29，绿地率为1000，绿化面积5200M2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。42产品方案421现状商城商业业态分析商城现状业态以批发为主，零售为辅，主要经营服饰、布料、鞋类、针织品、床上用品、日用百货、家电、电子信息品、化妆品等是五大行业，主要经营方式采用店摊经营方式。由于商品的丰富，成本较低，故具有相当的竞争力，在商城的改造提升中有必要保留。但是这种单一的商业业态和经营方式难以适应新形势下商发展的需要，在同类商业市场中，竞争力较弱。商城缺乏高档的商业业态和高端客户的进入，导致商城影响辐射区逐步变小，因此有必要对商城的商业业态进行改造提升。422改造后商城商业业态分析该项目将原有某某商城改造为综合性购物商场，形成一个集零售、餐饮、娱乐及办公等多功能于一身的购物中心。创新经营模式，提升辐射能力，成为某某新一代城市中心、商业地标。项目主要建设主题店，各楼层主题分布详见图41。5层4层3层2层1层图41商业体楼层业态剖面示意图该项目地下一层主要为货品装卸及仓库，地下二层建设地下车库。第五章项目现状概况及建设条件51某某市概况511地理位置某某位于浙江省东南沿海，地处上海经济区和厦漳泉三角之间，是浙江南部重要的工贸港口城市和历史文化名城，是温州大都市南翼中心。全市陆地面积1271平方公里，海域面积3060平方公里，人口11186万。浙江省某某经济开发区位于某某市区东部沿江区域，地处某某市发展中心地段，西界上埠浦，东至中塘河，南临飞云江，北抵城南大道。512气候条件某某市纬度较低，属亚热带季风气候，全年无严寒、酷暑，冬短夏长，四季分明，年平均气温18，1月份平均气温不低于7。雨水丰富，年平均降水量1600毫米左右，山区多达1800毫米。由于受夏季风影响，56月份为梅雨期，通常占全年降水量的1/3左右。大量的降水加上气温回升较快，雨热同期。513自然资源陆域总面积140158平方公里，其中耕地779万亩水田3704万亩，旱地3083万亩，望天田9492万亩，菜地51558万亩，园地688万亩，林地7654万亩，居民住宅及工矿用地1111万亩，交通用地141万亩，江河湖面滩涂2228万亩，未利用土地1409万亩。主要特征是“地少人多”，耕地十分珍贵，人均耕地从1949年的123亩减少到1996年041亩。东部平原地区土地把沃，河渠纵横，排灌设施好，耕作精细，是某某市米袋子、菜篮子的主要基地。514水和水资源某某市拥有丰富的水资源和水能资源，全市多年平均水资源总量为165亿立方米，每平方千米相应产水量123万立方米，是全国平均产水量的5倍，比华东地区的平均值还高出30，属丰水区。飞云江源头至河口全长203千米，上、中游段包括某某西部穿行山谷中，河床比降大，滩多水急，所蕴藏的水能资源十分丰富。仅在某某市境内，其干流水能资源理论蕴藏量即达911万千瓦，可开发装机容量为47万千瓦，年发电可达18亿千瓦时。515生活水平分析某某市行政区域面积12042平方公里，共辖32个乡镇，5个街道办事处、共有村民委员会908个。2006年末户籍人口11461万人，其中男性5895万人，女性5566万人；非农人口1984万人，比上年增加072万人。全年出生人口158万人，出生率138；死亡人口039万人，死亡率为34；人口自然增长率为104。全年人口计划生育率926，比上年提高30个百分点；初婚女性晚婚率581，已婚育龄妇女综合节育率905。出生人口性别比117100（女性为100）。近年来某某市城乡居民生活水平明显提高。2006年市区城镇居民人均可支配收入21502元、农村居民人均纯收入8312元，同比均增长118。我市城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平22和16个百分点。市区城镇居民人均消费支出13937元，增长112，增幅比上年下降13个百分点；全市农村居民人均生活消费支出5933元，增长132，增幅比上年提高162个百分点。2006年城镇、农村居民恩格尔系数为414和449，分别比上年下降10个和14个百分点。城镇居民人均住房建筑面积362平方米，农村居民人均居住面积452平方米，分别比上年增加12平方米和02平方米。年末城乡居民储蓄存款余额达19044亿元，人均存款16699元，同比增加2965元，增长288。516交通条件某某毗邻温州，开发区距温州机场25公里、距温州火车站35公里、距温州七里港港区40公里，对外交通十分方便。温州机场是国家二级民用机场，能降落“空中客车”、波音767等大型飞机，现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等57条国内航线和香港、澳门2条地区航线。温州港为浙江省第二大港，沿海货运航线遍及国内沿海和长江中下游80多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线，并与26个国家和地区的113个港口有贸易通航。金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车，温福铁路绕开发区而过。公路交通非常发达，104过道线由北向南从开发区穿过，沿海高速公路某某段已建成使用。52某某市经济发展状况某某市自古市井繁华，商贸发达，人文荟萃，是浙江省重要的现代工贸城市和历史文化名城，是温州大都市南翼中心。2009年，是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓机遇，克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施的引导下，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向好。2009年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全年地区生产总值38324亿元,比上年增长87,增幅高于温州市平均水平02个百分点。第一产业增加值1236亿元,比上年增长33,第二产业增加值19404亿元,比上年增长62,第三产业增加值17684亿元,比上年增长123。按户籍人口计算,全市人均生产总值32441元,比上年增长75,折合4749美元（按2009年人民币对美元年平均汇率68310计算）。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展；工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的33530437调整到32506462。53外部配套条件项目所在地基础设施完善1、电力开发区电力由华东大电网供电，某某220千伏变电所已经建成，并建成55万伏调峰电厂一座。区内现有35千伏变电所一座，近期将再建成两座110千伏变电所，可保证区内生产和建设用电。2、供水开发区用水取源飞云江上游引水工程，由日供水8万吨江北水厂和45万吨江南水厂负责供水，并按现代工业城市设计要求，形成双回路供水系统。3、排水、排污开发区采用雨水污水分流体系，北区28万吨/日污水处理厂近期将动工建设，南区15万吨/日污水处理厂已进入前期工作。4、通讯、信息邮电通讯事业走在全省前列，全市用户主干网实现光纤化，程控电话交换机容量达40万门，移动电话60余万门。办公自动化、电子商务、家庭宽带接入等信息化工程发展迅速。生活依托开发区西接老市区，北与安阳城市新区紧紧相依，六大商业银行在某某设有分支机构，市区设有涉外三星级以上宾馆4家，仙岩、寨寮溪两个省级风景区近在咫尺，并可直达国家重点风景名胜区雁荡山、楠溪江。区内建设高档次人才村及外来务工人员公寓，可解决进区企业人才、员工安居需要。完善的城市生活、服务设施和社会保障体系，可为进区投资者提供优越的生活条件和便利的服务。第六章建筑方案选择61规划设计指导思想与原则611规划定位进行商业业态的转移和提升，从以批发兼零售的店摊式逐步向高档零售、电子商务、休闲娱乐等方面转移，考虑吸收高端客户的消费需求，建设在商业业态和建筑形态上具有特色的有文化品位的高档次区域性商业购物中心，并兼顾休闲购物、休闲观光和旅游功能，辐射温州以及浙南、闽北等区域，把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心，商业地标”。612规划原则1、继承发扬某某历史文化名城与山水城市的优势，对区域周边的自然环境和文物古迹进行有效的保护和利用，做到“显山露水”，强调人工环境与自然环境和谐交融的同时，营造一个环境优美、视景动人的现代滨水城市综合体。2、注重规划的超前性与长效性，使开发目标与建设实际及宏观控制与微观引导相结合，力求城市发展兼具灵活性与可操作性。3、把握商城开发特点，创造一个符合商城分期开发的改建模式，以满足商城改建拆迁安置的需求，并最大可能地挖掘的内在潜力，以增加商城开发效益。613设计理念传承、融合、蜕变某某商城作为某某这个历史文化名城的商业核心大型企业，沿袭了商业历史格局和体制的同时，在新一轮的改造提升机遇中，任重而道远，应以融合展现某某城市的山水气质、传承某某当地的传统文化为己任，兼容并包平衡多方利益，统筹安排建设时序，承担联结产销、支撑发展、引领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高起点，大手笔，优品位，树特色，实现跨越发展，加深向多元服务业渗透，从简单“中转”功能向“中转”加“集聚”的复合型功能转型，创新经营模式，提升辐射能力，也必将融合蜕变成为某某新一代城市中心、商业地标。62项目总体规划设计方案621整体结构1、通廊、建筑限高与规划空间布局根据某某市总体规划，必须保证在进入城市的104国道上（即飞云江西侧桥头起）瞭望隆山塔德视线通廊。隆山塔塔底标高约为70米，从视线分析上分析，在地块中心区域不应出现高层建筑。同时，根据某某市老城区控制性详细规划的规定，以隆山塔为中心周围400米范围为多层建筑控制区，不应建设高层建筑。故规划空间结构为基地西侧和东侧设计为高层办公和住宅区，基地中心地块为不超过45米的多层商业建筑区。在与北侧市中心隆山公园的城市关系上，项目承办单位希望是能提供更多的视线、交通及空间上的联系与沟通而不是阻隔与断绝。因此在沿江区域规划时，必须坚持城市形态对南侧的开放性，尽可能避免在沿江区域出现板式建筑，并留出足够的视线通廊与开放空间。2、城市空间序列与建筑密度分布规划由飞云江到隆山公园逐渐实现由密集现代城市空间到自然生态的变化与过渡，由高层酒店办公楼的现代都市形象，过渡到高层、小高层住宅、再过渡到多层中商业的大量SHAOPPINGMALL,最后由点式底层的精品商业，分散渗透至隆山公园的自然山体之中，实现城市和生态的自然链接。622功能布局根据规划区的现状以及分期开发的时序，地块中心区为一期集中商业、北侧沿瑞光大道为精品商业。623一期开发原有停车场空地、以及简易营业房区域共7761亩，回迁部分原有简易营业房好二期商户，近期业态为中档品牌展示式和直销式批零兼营为主，远期以大众化品牌零售为主，建设期两年。624景观系统1、整个规划区域的景观系统以中央广场为核心，两条步行景观带为轴线，联系三个入口广场，共同形成规则的景观空间结构。核心区是指中央广场区，三个入口广场分别为东侧的商业主入口广场、南侧的办公酒店入口广场和西侧的住宅主入口广场，两条步行景观带联系三个主入口广场，联系周围集中商业、精品商业以及其间MALL、高层酒店办公等主要的功能区间，形成某某商城城市景观系统的重要景观轴线；步行景观带应尽可能打开通往江滨的景观视线，形成开放的规划布局，吸引来自商城周边人群的进入；同事在中心点上设置城市中央广场，结合其他节点广场，形成人们日常休闲娱乐的城市开放空间。2、景观视线通廊在本区域，飞云江与隆山之间无视线阻隔。3、实现通廊精品商业街区域通过分散的布局，形成通向隆山公园的视线通廊，让绿色渗透进来。绿化平台通过二层大平台把隆山公园的绿化引入商场内部。625重要建（构）筑物规划区内重要的主题建筑群为一期集中商业体，二期为住宅和底层商业，三期为住宅和底层商业、酒店、办公及其间MALL、精品商业街以及滨江商务区。它们构成了规划区域最主要的形态。这几个区域的建筑以高层和大型多层建筑为住，它对整个区域的空间形态和天际线起着主导作用。626开放空间规划区域的开放空间系统由滨江广场、中央广场、精品商业街、以及商业主入口广场以及隆山公园组成，是开展各种公共活动和展示规划区建筑形象的主要空间，也是构成绘画区景观框架和整体城市意向的重要组成部分。627竖向形态组织规划设计将商城竖向空间形态的组织作为重要的内容进行研究，避免商城开发中高层建筑布置无序，城市天际线单调，城市第五立面杂乱等问题的在线。设计将商城竖向形态分作四个不同层面进行组织；以河道、接到、广场、绿地等开敞空间作为城市的第一层面，多层建筑为第二层面，高层建筑为第三层面，共同构造高低起伏，疏密有致的城市竖向形态与城市肌理。从主要视点处研究确定建筑竖向形态，以形成良好的天际线。规划区域严格将建筑高度控制在100米以内，形成一个层次丰富的空间形态。局部流出视线通廊，形成高窄变化、高低有序的空间与界面，为塑造结晶、丰富的天际线提供可能。商城规划设计对建筑的第五立面，即屋顶形态及绿化做出经信的设计。商业屋顶局部开零星天窗，一起集中商业为铝制拱形屋盖，二期屋顶为住宅屋顶花园，考虑为方格网布置绿化以及硬质铺装和光幕，精品商业街中式现代的坡屋顶形式丰富步行商业街的第五立面，体现出现代建筑的传统底蕴。63建筑方案631建筑的设计原则1、整体建筑控高在100米以下，形成逐渐递减的城市天际线立面效果。建筑风格简洁现代，在注重一定的超前与前瞻性的基础上，强调操作性与可实施性，并形成一定的城市特色与识别性。2、步行层面要求具有人体的尺度，并能过景观要素，饰面材料及质地、建筑的纹理和韵律的表现、建筑编辑部等处理手段来获得，并且通过建筑内部空间的灵活而已，创造出生动感人的街道层面，尤为重要的是，要尊重已有的或周边的建筑并强化已有的交通系统和开放空间形态，同时要考虑建筑和其它要素，如门窗花饰、天蓬阳台和建筑后退等。632建筑形式利用原有特色、易识别的高层玻璃幕墙建筑，来增加城市的形象特点并提升地面空间利用。住宅塔楼外形采用公建化的设计风格，满足一梯6户住宅使用功能和同时，做到对城市公共空间、酒店及办公高层和商业综合体等公共建筑和最大化响应和尊重。中心集中商业和弧形铝板顶棚，以及精品商业步行街，组成商城夜间群体建筑的响应和对比，吸引前来观看和购物的人群。建筑设计细部处理，如花纹、材料、质地与色彩上的对比和变化，有助于建筑的统一。633结构设计6631工程概况本项目规划用地位于某某飞云江北侧，一期主要建设商业体，建筑面积230400平方米。6632主要设计依据1、主体结构设计年限50年；2、抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为005G；3、依据现行国家及地方规范规程设计；（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001（2）建筑工程抗震设防分类标准GB502232008（3）建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）（4）建筑抗震设计规范GB500112001（2008年版）（5）混凝土结构设计规范GB500102002（6）建筑地基基础设计规范GB50007、2002（7）地下工程防水技术规范GB201082008（8）建筑地基基础设计规范（浙江省标准）DB33/100120036633上部结构方案1、各类单体结构形式商业体拟采用框架结构。对于其中的大跨度以及复杂空间结构，拟采用钢结构，并适当设置抗震缝，使之各大自成为合理的抗震单元，并有利于控制温度效应。2、主要设计标准（1）建筑结构安全等级二级；（2）建筑抗震设防类别为标准设防类（丙类）。6634基础及地下室方案1、本项目主要区域的地下室导数为两层，塔楼以外的地下室采用框架结构，本项目的地下室设计关键为超长混凝土结构。对于超长结构的抗裂控制、沉降差异的控制，将通过详细的计算分析、概念分析后进行合理处理，避免设置过多的变形缝。拟采用以下处理方式（1）在各分区地下室之间，设置连通通道，并在该部位设置变形缝。经过对多项超长革下室设计的经验总结，变形缝相邻跨应同时设置后浇带，否则变形缝的止水带很可能在施工后期出现失效情况；（2）合理设置后浇带；（3）采用微膨胀混凝土（即内掺膨胀剂）；（4）进行温度效应有限元分析，针对薄弱部位，加强抗裂措施度。（5）拟在地下室顶板内设置预应力盘，一方面承担竖向荷载，另一方面对混凝土楼盖施加预应力以控制温度裂缝。我院在当地已有多顶长度超过300地下室预应力无缝设计的成功例子；（6）设置诱导缝；（7）明确对施工的要求，比如塌落度控制。水灰比控制、养护措施。特别是14天养护期结束至建筑防水保温层施工完成之间的保温保湿措施。2、基础（1）根据场地情况，本项目基础主要采用桩基础。（2）高层及超高层结构，拟用钻孔灌注桩。场地情况适宜时，可采用后注浆技术，提高单桩承载力。（3）多层区域，拟采用预应力管桩，以控制造价、加快施工进度。水浮力较大区域，拟采用灌注桩，以确保桩基础的抗拔承载力。6635主要建筑材料及节能环保1、钢筋主要采用国产高强钢筋，以达到节能、经济双重目标，并结合市场供货及价格情况综合确定，暂按如下分类采用（1）HRB400螺纹钢筋360N/MM2此为主导钢筋，适用于直径范围为16MM及以上规格；（2）HRB335螺纹钢筋335N/MM2适用于直径范围为1014MM；（3）HRB235螺纹钢筋210N/MM2适用于直径范围为68MM；（4）CRB550级冷轧钢筋360N/MM2用于楼板钢筋；适用于直径范围为68MM（若当地市场的冷轧带助钢筋质量难以保证，则采用细直径HRB400螺纹钢筋）2、钢材主要采用国产高强钢筋，并尽量采用型钢（如热轧H型钢）。厚板采用高建钢Q345GJB。薄板采用Q345B。Q235B，以达到最优价比，并符合“可循环”、“减少现场作业”、“减少施工废料”的环保要求。3、混凝土采用预拌混凝土，主体结构混凝土强度等级为C25C45。4、在维持建筑空间（净离）不变的前提下，合理选择结构方案，减小地下室各层层高、地下室开挖深度，从而减少土方开挖量，控制能耗。6636结构经济型控制措施1、基础（1）根据工程经验，依据地勘报告计算的纯理论承载力常小于实际承载力，长柱尤为显著。因此，桩基础施工前应先安排试桩，取得实际的桩基承载力。（2）钻孔灌注桩，对于适宜的地质条件，应考虑后注浆的可能性；后注浆，可使单桩承载力提高2550。（3）合理设计桩身钢筋配置。2、地下室（1）合理确定地下室层高。建筑、机电和结构密切配合，取得最为合理的地下室层高，减少基坑开挖量，基坑支护费用、结构构件抗浮费用等。（2）地下室B1楼板、地下室顶板，除抗震要求设置梁板体系的区域外，拟优先考虑无梁楼盖，有利于减小层高，也减少模板用量，加快施工进度。（3）地下室底板，拟采用倒无梁形式（加腋），既降低构建直接费用，降低防水及模板费用，也有利于提高防水效果。3、上部结构结构专业将协助建筑就土建经济型控制方面进行合适的优化。建筑方面对上部结构经济性的控制，起着非常重要的作用。主要措施列举如下（1）根据国家及当地有关超限结构的界定，逐一检查各栋高层建筑，尽量避免其成为超限结构；（2）按照传力途径明确、传力途径最短的原则、确定抗侧力构件（框架柱、剪力墙）的合理布置；并进行多方案的分析比较；（3）对于高层建筑，尽量避免转换结构；（4）对于显著影响结构经济性的建筑布置，结构将积极主动提出优化建议，并提供相关比较分析数据，以供建筑师和业主选择；（5）剪力墙和框架柱的布置应形成框架，尽量形成多跨框架，以保证水平力合理传递；将半框架优化为框架；（6）尽量避免成为短肢剪力墙结构；（7）控制转角窗、大跨度异性楼板数量。64配套工程建设方案641给排水工程本规划区域位于某某飞云江北侧，东至瑞祥大道，西至华侨新村，南至滨江大道，北至陛山公园。一期项目用地面积51767平方米，总建筑面积230400M2。本规划属改造提升建筑项目。本着“先建后拆、分期建设、滚动推进、逐步提升”的原则进行概念性规划设计。1、给水工程（1）规划提高日综合用水量为978M3/D，日变化系数KD140。时变化系数KH1。（2）规划红线内各种建筑生活用水及消防用水，来自市政自来水管网水源；道路浇洒，绿地浇灌及景观补水采用自来水与江水两者结合应用的方式供水。（3）本规划区城市政供水压力应满足量不利点水压028MPA的需求。（4）室外消防，生活用水合并为一个系统，消防采用低压供水制，保证消防时量不利点市政消火栓水压不小于010MPA。（5）管网规划沿滨江大道，瑞祥大道已铺设有市政供水管网，随着城市改造提升项目的开展，区域管网建设更加合理、完善。2、污水工程（1）规划平均日综合污水量为978M3/D，总变化系数KX154。（2）高层建筑污废分流，餐饮废水经隔油处理，粪便污水经化粪池处理，之后排入市政污水管网。（3）污水管网布置结合现状污水主管排向和管内底离程，参照规划道路坡向，将规划区内污水管线集中接入滨江大道及瑞祥大道污水主管，之后排至市政污水处理，规划区内污水管管径介于D300500之间。3、雨水及防洪工程（1）设计暴雨重现期采用P2年。采用某某地区最新暴雨强度公式I（141789894LGP）/T162980716（2）地面集水时间采用T1015MIN,综合径流系数采用065。（3）规划区内河道排涝标准近期（2010年）标准20年一遇，远期（2020年）标准50年一遇，控制河道最高水位不超过地面控制点高程。（4）采用雨污分流制。沿道路布置D4001000的雨水管道，地面雨水通过地形整理及雨水口或排水沟至管网汇集，重力排入飞云江及瑞祥大道等市政雨水管网。（5）本规划区内河50年一遇洪水位约为508M,规划河道堤顶标高不小于550M。642电气设计6421设计依据1、国家有关规范、规定、规程2、民用建筑电气设计规范JGJ1620083、供配电系统设计规范GB5005220094、低压配电设计规范GB50054955、10KV及以下变电所设计规范GB50053946、火灾自动报警系统设计规范GB5016987、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）8、建筑设计防火规范GB5001620069、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB500679710、建筑物防雷设计规范GB500571994（2000年版）11、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503403200412、有限电视系统工程技术规范GB502009413、智能建筑设计标准GB/T50314200614、HFC网络上行传输物理通道技术规范GY/T18015、甲方所提设计要求及有关部门审批文件。16、建筑专业提供的平面图。总平面及其他有关资料，业主