某高速铁路站站前广场工程项目可行性研究报告

第一章总论一、项目背景（一）项目名称XX高速铁路站站前广场工程项目（二）承办单位XX城市建设有限公司（三）项目可研报告编制依据1、XX县城市总体规划（20062020）2、XX环太湖开发带概念规划（2003）3、湖州市建设局湖州市城市规划管理技术规定4、XX县建设局XX高速铁路站站前广场工程设计要求附规划红线图5、XX太湖新区控制性详细规划及站前区城市设计6、XX县建设局关于XX高速铁路站站前广场工程设计方案项目规划例会审批意见书7、项目可研报告编制委托书8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）9、投资项目可行性研究指南10、现行有关的建设法规、规范二、项目概况（一）建设要求本项目的进行有利于推动太湖环线的开发建设，依托高铁车站，广场周边地区将建设成为集站前服务功能、科技研发功能、生产性服务业功能、旅游集散功能、生活服务功能为一体的现代新城区。（二）建设范围XX高速铁路站站前广场工程位于XX县太湖新区，为杭宁高速铁路XX站的建设用地。工程南至发展大道，西接站前路，东侧与北侧均为规划城市次干道。高铁以高架方式南北向穿越地块。车站站房位于地块中央。用地总面积为898公顷，其中车站站房占地面积约为7250平方米（不含高架轨道下设备用房）。车站站房将用地分成东西两部分西部为面积约万平方米的车站广场用地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。地块周边自然景观资源丰富。（三）建设内容本项目建设内容分商业街、旅店、广场、市政道路、给排水、景观绿化、水景、夜景照明、停车场、建筑小品等。（四）建设规模该工程用地总面积为898公顷，其中车站站房占地面积约为7250平方米（不含高架轨道下设备用房）。车站站房将用地分成东西两部分西部为面积约万平方米的车站广场用地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。（五）主要建设条件本项目建设符合XX县城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设的条件。（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金本项目投入总资金33145万元，其中工程费用21137万元，工程建设其他费用9060万元，建设期利息2947万元。2、资金筹措计划本项目资金来源有二个渠道一是自有资金；二是银行贷款。3、资金使用计划投入计划如下，自有资金13145亿全部用于投资；商请银行五年期贷款2亿元。三、主要结论与建议（一）主要结论本项目系高铁站前广场及相关配套设施项目，能直接产生经济效益，且项目的社会效益比较明显，维护了XX的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景XX地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。处于长江三角洲的地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，现有人口62万，XX山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。近年来，XX县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型现代化新兴城市的目标，XX县正努力打造“中国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等称号。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；XX实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；XX县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。2009年全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，2009年全县完成财政总收入3389亿元，比2008年增长10；完成地方财政收入1847亿元，比2008年增长133；全年完成固定资产投资15756亿元；社会消费品零售总额9115亿元。可见，XX以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。XX县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。二、项目建设必要性（一）、本项目建设是加快XX城市建设的需要随着近几年XX经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。2009年全县市政建设投入资金35亿元，比2006年增长495，中心城市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率达到56。以上数据客观显示XX城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划提出XX中心城市在2020年将发展成为一个50万人口的大城市的目标。XX总体规划明确至2020年城市用地规模达80平方公里。城市化水平达到76。因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现XX城市的高度城市化和现代化。根据城市化及规划要求，对太湖新区的开发建设已经提到了政府的工作日程。（二）、本项目建设是缓解城市用地紧张的需要XX城区用地日趋紧张，急需开辟一块新区以满足城市的扩张需要。XX城市总体规划发展方向是向北建设龙山行政新区；向东扩展太湖新区；向南发展与县经济开发区相配套的雉城工业园区；向西发展建设城市居住区。目前，龙山新区为行政中心所在地，规划建设用地已经饱和，向南城市空间被宣杭铁路分割阻断，且铁路南面是雉城工业园区的工业用地。因此，紧邻老城区的北面、南面用地都已定性，且趋于饱和，而城市东面的太湖新区尚有城市宝贵的城市建设预留用地，城市居住区的发展只能往城市东面发展。（三）、本项目建设是创建生态县、提高城市品位的需要2007年XX县成功地被评为国家园林县城。2008年我县成功取得“国际花园城市”称号。当前，我县正积极创建生态县。无论是国家园林城市、“国际花园城市”还是生态县都对城市绿地建设尤其是人居公共绿地指标提出了十分严格的要求。现在的城市建成区面积有限，而人口不断增加，势必造成老城区绿化的人均指标不足问题。因此，必须在城市太湖新区中提高绿化面积和绿化品质。规划城市太湖新区位于XX县城东，以太湖为中心。无论区位条件，还是自然景观环境，这都是XX仅存的风水宝地。通过规划组织合理的功能布局、道路交通、绿化景观，引导有效的开发模式，突出太湖水上公园、太湖生态景观区及太湖湖边休闲区，力求将该区建成品质卓越的、功能复合的可持续发展城市综合区。我们有理由相信，借鉴近几年的城市新区的成功开发经验，同时吸取规划建设中的教训，我们一定能将XX太湖新区打造成XX的一个高品质生态型居住新区。（四）、本项目建设是缓解城市交通压力的需要XX城市人口不断增加，但主要人口集中在老城区，近20万人口居住在只有8平方公里的老城区，老城区的人口过度密集。建设用地特别是居住用地日趋紧张，人均居住用地面积不断下降，直接导致城市交通压力越来越大。尽管这几年我们不断实施道路改造、扩建工程和启动新的道路建设，如画溪大道、滨河大道、金陵路改造等项目建设，但是仍然难以解决中心城区的交通拥挤、行车难的问题。由于城市的空间局限，通过城市内部道路的建设与改造的方法非根本之道。寻求新的城市居住空间，分流老城区人口和车流才是必然的选择。综上所述，该项目的实施是十分必要和迫切的，具有极其重要的现实意义和巨大的经济效益、社会效益、环境效益。为了谋求XX城市新一轮发展，更好地展示城市风貌，必须紧紧抓住建设机遇，积极拓展城市空间，加快建设XX高速铁路站站前广场，加快建设太湖新区，以早日实现我县山水园林型现代化新兴城市目标第三章建设单位概况XX城市建设有限公司（以下简称城建公司）成立于2007年3月，注册资金100000万元，法定代表人赵志有，由XX县城市建设发展总公司出资组建的国有独资企业。公司的经营范围是城市基础设施、城市公用设施建设。公司同时也是XX县城市建设、经营城市和对外投融资的主要平台之一。城建公司是XX县新型城市化建设的主体之一，公司拥有四大优势一是政策支撑优势。可以根据总体规划准确把握区域地块的性质和功能定位，预先测算和核定拆迁安置补偿成本；二是规划策划优势。可以针对不同区域、片区地块的不同情况，通盘谋划，有效整合，促使项目的连片改造，规模开发，保障项目的合理性；三是组织实施优势。可以通过沟通、配合各政府部门，统筹推进和解决具体项目的拆迁和安置问题；四是市场运作优势。公司具有投融资和项目开发、经营的职责，可以依托公司，具体协商项目策划实施方案，保障项目的经济性和可操作性。城建公司的宗旨是全面配合我县旧城区的改造、进一步改善老城区人居环境；为城市建设筹措资金、为广大市民提供合格的公共产品和服务、确保国有资产安全增值。XX城市建设有限公司投入产出流程表县财政重点工程拨款县建设局城市配套费收入城建公司项目周转金银行贷款投入道路基础设施建设区域地块征地拆迁补偿产出道路区域地价升值带来土地的出让金拆迁地块拍卖后形成土地出让金收入第四章建设规模一、建设规模依据与原则（一）建设规模依据根据XX县政府依托高铁车站，推动太湖环线的开发建设要求。广场周边地区将建设成为集站前服务功能、科技研发功能、生产性服务业功能、旅游集散功能、生活服务功能为一体的现代新城区，研究确定本项目规模。（二）建设规模基本原则坚持适度发展，加快建设，不断完善的愿则。从高铁车站实际需要出发，利用现有的建设条件和优势。力求使本项目在规模上，既满足当前需要又兼顾今后发展，在标准上，既符合我国国情又适应人民群众不断增长的生活消费水平。充分体现多元化服务及多种形式的建筑规模的合理配比，达到社会效益和经济效益的统一。（三）建设规模本项目用地总面积为898公顷，其中车站站房占地面积约为7250平方米（不含高架轨道下设备用房）。车站站房将用地分成东西两部分西部为面积约万平方米的车站广场用地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。第五章项目选址及建设条件一、项目选址本项目位于XX县太湖新区，为杭宁高速铁路XX站的建设用地。工程南至发展大道，西接站前路，东侧与北侧均为规划城市次干道。高铁以高架方式南北向穿越地块。车站站房位于地块中央。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地总面积为898公顷。二、项目建设条件（一）自然环境1、地形XX位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。本项目范围内地形总体平坦。2、气候XX属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量12667MM，日降雨量超过10MM的年平均天数为41天，每年49月降水比较集中，为852MM，其中56月为霉雨期，89月为台风雨期。8级台风年平均一次，风速大于14M/S，最大风速26M/S。3、水文XX东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、XX港、泗安塘等31条涧港，全长4174公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。XX多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500700毫米。境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。历史最高洪水位（1999年）630M（吴淞），XX港最高洪水位为557M。（二）社会经济条件1、社会经济全面发展。近年来，XX经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2009年XX县实现地区生产总值240亿元，人均GDP5500美元，财政总收入3389亿元，其中地方财政收入1847亿元。XX县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县、国家园林县城、国际花园城市等称号。2、交通优势得天独厚。杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。XX距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。3、城市建设突飞猛进。近年来，XX县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。在XX城市总体规划的指导下，相继编制了中心城区城市设计、XX城市绿地系统规划等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。“十一五”期间XX城市建设投资力度空前，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。4、文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作茶经，XX因此成为茶文化发祥地；XX也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。XX资源广博，物产丰饶，金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。5、城市品位不断提升。XX县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。（三）市政基础设施根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。因此，有较为成熟的基础条件，有水资源条件等景观基础，有利于建设人性化的居住空间和功能复合的城市发展区。第六章项目建设内容及建设方案一、建设内容本项目建设内容分商业街、旅店、广场、市政道路、给排水、景观绿化、水景、夜景照明、停车场、建筑小品等。二、站房设计理念一“人性化、零换乘”本方案着重在零换乘模式上。在站房周围布置公交车首末站，出租出上下客点，社会停车场以及内部停车场，这些交通方式通过站房周围的人行外廊串联起来，实现出站旅客的多种交通方式的零换乘。二“公交换乘枢纽”作为城际列车专用站，相比传统的火车站其公交化特征尤为明显。因此我们放弃了传统火车站大量人流常时间滞留的场所设施，转而以更加宜人的尺度和设施进行空间组织。目标就是将XX站设计成为公交换乘枢纽，实现多种公交在此高效率、快捷的换乘。三“标志性”通过站前区整体空间的塑造突出区域的标志性效果。同时对于站场本身而言，由于其自身体量不大，规划希望通过站台雨棚和站房的整体设计，体现站房的标志性。三、客运站建筑设计一总平面布局采用线侧下式。西南侧设置旅客活动平台。站前广场成为XX的主要城市景观广场。二交通组织1、车流公交车停车场设于站前广场中心两侧，设独立出入口与城市规划道路相连。出租车和社会车停车场设于广场两侧。单纯接客的车辆可由城市干道直接进入停车场候客区。消防车站房四周设有环形消防通道。2、人流车站的流线采用“下进下出”的模式，即由地下通道进站，由地下通道出站。进站人流广场上的旅客可以直接进入候车室，或通过绿色通道直接到达站台。出站人流出站旅客经出站地道至出站厅，与社会车辆和公交车毗邻。四、设计原则一便捷性项目的设置与空间的布局应满足各种交通方式的便捷到达与转换为出发点。二艺术性恢弘的入口广场、富于变化的空间、充满灵性的休闲场所、声光电技术的运用，创造的是满足现代人的审美需求、符合时代特征的、艺术的城市广场景观。三文化性作为城市门户和窗口的站前广场，展示在游人面前的应是最富有地域特征的文化内涵本质。本次设计充分挖掘地方特色与铁路特点，通过隐喻的手法，具象的造景元素和符号，以期在广场设计中透出XX的文化底蕴。四以人为本设计从普通市民和过往游客两个角度为切入点，贯彻“以人为本”的思想，创造满足不同层次、不同情趣的市民和游客对广场活动场所的多样需求五、设计目标依托用地特别的内外条件，以进出站人流与周边城市居民为主要服务对象，以植物造景与硬质景观搭配为主要手段，以满足内在功能前提下的景观营造，强调对地域文化与时代风貌的提升，创造功能合理、交通流畅、环境优美、个性鲜明且服务于大众的新城站前广场。具体目标为一绿色的广场空间简洁的绿色草坪，垂直方向的树阵构成了整个景观的色彩基调，基地内的道路、建筑、广场都被绿色所包围。种植形式丰富多样，疏林草坪、密林、林荫广场、孤植点缀，营造满足不同人群游憩需求的景观活动空间。在广场中步行彷佛徜徉在一片绿色海洋之中。二活力的游憩氛围基于广场的地理位置，将吸引着不同人群的前来。这里将聚集着浓烈的休憩氛围、活动游戏、休憩聊天、康体健身、休闲聚会等活动形式。展示XX人民多姿多彩的市民生活，体现新城建设的蓬勃生机。三多样化的人性空间无论是一个人、两个人、还是一群人；无论你是希望在此静静的思考、看书、还是聚集在一起畅谈，喝咖啡，你都可以在此寻找到一片属于你自己的独享领域。同时也满足大量人流集散对广场空间的容量要求。四创造性的视觉冲击穿梭于景观中你会被那些多样且有趣味性的景观物所吸引；俯瞰整个景观你会被它的整体景观视觉打动。色彩的交汇、形式感的强化，时刻都能带给你创造性的思维和放松的心情。六、设计立意一“展现XX形象”设计元素吸取XX地方的特色，主要有XX四大特产“栝楼、银杏、青梅、板栗”及茶叶、百叶龙等概念；二“体现高铁特色”作为高铁的站前广场，本次设计中吸取其快速、简洁、秩序化的高铁特点。同时将并铁路元素与景观设施相结合。七、设计重点一对城市形象的提升与展示负有责任；二对外界面塑造秩序化、简洁、清晰、开敞的场地形象；三集散空间处理满足快速进站人流的需要，表现广场的现象；四休闲区域塑造体现地方特色，并提供多样、丰富的休憩空间。满足周围边商住区居民一定户外休闲源游憩及集会的要求；五对多角度、多视点的观赏性的满足。八、绿化设计一设计原则种植设计遵循适地适树原则、生态性原则、地方性原则和景观性原则。同时要注意以下几个方面强调植物在覆盖空间营造中的作用，尤其是规则式配置时，要选择遮阴效果好、树型优美的树种；强调植物与景观小品、铺地的组合效果；广场空间中需强调植物自身的观赏特性；利用复合式栽植，强调植物的组合美。二植物材料选择1、上层选择树型优美，树冠浓郁的高大乔木；以香樟、银杏为主，无患子、榉树、白玉兰为辅。2、中层以观花、色叶小乔木为主。以桂花、樱花、垂丝海棠、红枫为主导，配置其他开花植物如紫薇、腊梅、山茶、红叶李等延长观花期，丰富四季景观。3、下层选择高度不一、色彩多样的地被植物丰富植物立面效果，重要地块选用时令花卉，营造热闹气氛。主要有红叶石楠、春鹃、南天竹、金边大叶黄杨、金叶女贞、花梅、金边六月雪、日本桅子、兰花三七、书带草、八仙花、绣线菊、花叶蔓长春花、时令花卉等。三植物分区设计植物景观形成外密内疏、南北围合，东西通透的整体景观风貌。根据功能安排、植物空间特色，形成密林草地区、林荫活动区、景观草坪区、林荫广场区、花团锦簇区、停车场绿化区。八、夜景照明设计一设计原则1、考虑环境条件，突出重点，有层次地进行表现，使其成为一个完整的有机体；2、与环境相协调，根据不同的景观特色进行设计，体现场地的具体性质；3、考虑白天的景观效果，其中特别要注意灯具的布置及其外观的设计。二灯具选择灯具作为一种设计语言使人们可以在夜晚体验景观，是设计得到延续，并唤醒设计者的设计灵感，呼应人们在空间中的不同感受。灯具的设计还应体现安全原则，保证舒适的夜环境。另外还有一个同样重要的方面就是节能问题。我们强烈建议采用分散、柔和的照明“点缀”夜间景观，而不主张在开放空间区域毫无区别地全部采用过亮的照明。尽可能采用太阳能灯具。九、施工组织与工程管理（一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料主要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。（二）工程施工与管理本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各专业施工和安装企业密切配合，做好各种预埋件和预留洞的施工，确保位置准确、表面平整、连接牢固且无遗漏，严禁事后敲凿。施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好以上质量。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。第七章节能节水措施一、节能为贯彻国家颁布的节能法，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节能能源，主要有总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。二、节水创建节水型城镇，做到“三同时、四到位”，即建设项目的主体工程与节水措施的同设计、同时施工、同时投入使用；取水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水措施到位、节水制度到位；采取有措施，降低管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，降低单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行计划用水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。第八章环境保护、卫生、消防本项目环境污染主要来自于施工期间所产生的尘土、噪声、建筑与生活垃圾，必须对其加以治理。一、环境保护标准按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准开发建设项目水土保持方案技术规范（SL20498）水土保持综合治理技术规范（GB/T164531996）污水综合排放标准（GB89781996）地表水环境质量标准（GB38382002）环境空气质量标准（GB30951996）城市区域环境噪声标准（GB30961993）大气污染物综合排放标准（GB162971996）城市公共厕所规划和设计标准（GJJ1487）锅炉大气污染物排放标准（GWPB31999）建筑施工场界噪声标准（GB1252390）其他有关标准二、污染因素分析（一）项目建设对环境影响空气污染建筑材料装卸、运输、使用及堆放等环节和搅拌作业中的施工扬尘，运输机动车排放尾气是空气污染的主要原因。噪声污染打桩、混凝土振捣、施工机械、运输车辆噪声等。废水及固废污染施工队伍生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。（二）项目营运期对环境的影响废水主要为生活废水，包括厕所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。废气主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气，其中排放量较大的有CO、THC、NOX三项。固体废弃物主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。噪声主要为设备噪声，包括水泵、发电机、排风机等设备噪声。三、施工期间环境污染防治措施本项目应严格按照XX县有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。（一）施工扬尘施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水45次，可使扬尘量减少70左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到2050M。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5KM/HR。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气作业，应避免在风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。（二）施工噪声施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的影响。施工期尽可能选用机械噪声较低的设备，各机械设备的动力噪声源声级一般在85DB以上，白天与夜间的噪声级均应达到建筑施工场界噪声限值GB1252390的标准。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业外，一般不得在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。（三）施工污水建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，造成清理困难；生活污水含有大量的残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基础设施中的泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少施工物质的流失。（四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。严格执行环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据中华人民共和国消防法、建筑设计防火规范、消防站建筑设计标准、城市消防站布局与技术装备标准、城市消防规划建设管理规定等规范制定规划。按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。第九章组织机构与人力资源配置一、组织机构公司实行执行董事领导下的总经理负责制，执行董事为企业的法人代表，根据公司法及其他相关法律法规的规定和公司章程规定依法履行法定代表人的职责。总经理由执行董事聘任，负责公司的全面工作并对执行董事负责。公司设副总经理2名，配合总经理工作。根据公司的经营管理职能，下设办公室、财务部、工程前期部、工程管理部、工程预决算部等部门。具体组织机构见图91。各主要部门主要职能为办公室公司人力资源管理机构，负责人员招聘、考核、劳动管理、培训、工资、福利、保险等工作。财务部公司计划财务管理机构，负责编制资金筹措、使用计划、财务收支计划、固定资产投资计划、财务报表、费用管理、会计核算、统计等工作。工程前期部负责征地拆迁、项目建立、规划设计、项目招投标等工作。工程管理部负责项目的施工质量、进度管理，作好施工现场协调等工作。工程预决算部负责项目的投资管理，审核工程进度款及工程联系单、处理项目的有关变更、工程决算等工作。二、定员公司正式运行后，初步定员为30人，其中总经理1人、副总经理2人、办公室4人、财务部3人、工程前期部7人、工程管理部10人、工程预决算部3人。人员招收将根据国家劳动部和人事部相关法规以及XX县有关企业招工规定依法进行，中高级管理人员可采用公开招聘形式。总经理总经理执行董事副总经理副总经理工程前期部工程管理部财务部工程预决算部图91组织机构图第十章项目实施进度本工程项目建议书己经XX县发改委文件批准立项，并据此编制可研报告报批。本工程项目建设期为3年，项目计划2010年初完成工程前期工作，包括可研报告的报批、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标、征标、征地拆迁等工作；2010年动工建设；2012年年底投入使用。本项目分项目建议书、可行性研究及审批阶段；规划设计编制及审批阶段、施工及竣工验收阶段。其中施工阶段包括征地、房屋拆迁、各项目基础设施的施工。项目建设期三年，计划进度如下第一年完成项目前期工作，包括可研报告的报批、初步设计办公室的报批、施工图设计、工程招投标。站前广场建设同步实施。第二年进行站前广场及配套设施建设。第三年完成站前广场及配套设施建设，工程扫尾，年底投入使用。实施进度安排如下1、前期工作3个月包括项目建议书及可研报告的报批、投资批复、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。2、项目施工33个月完成本项目站前广场及附属配套设施建设，完成竣工验收。项目实施进度表表1012010年2011年2012年序号工作阶段123412341前期工作项目建议书及可研报告的报批、投资批复、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。2建安施工完成本项目站前广场及附属配套设施建设，竣工验收。第十一章项目投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围本项目建设实施区域内的商业街、旅店、广场、市政道路、给排水、景观绿化、水景、夜景照明、停车场、建筑小品及其它附属设施工程的建设费用。（二）投资估算说明1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。3、浙江省建筑工程预算定额（2003年）4、全国统一安装工程预算定额浙江省常用项目单位估价汇总表（2003年）5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（2003年）6、浙江省建筑安装材料预算价格（2003年）7、浙江省建筑安装工程费用定额（2003年）8、浙江省现行的有关取费标准及文件规定9、勘察设计费按工程费用的2估算10、建设管理费按工程费用的2估算11、建设监理费按工程费用的2估算12、本项目不可预见费按5估算。13、建设期利息按银行5年期年利率8估算。（三）投资估算明细1、开发成本（1）、土地成本本项目的实施涉及到地块的拆迁、征用土地成本按50万元/亩估算。项目占地面积1347亩，征用土地、拆迁费用为50万元/亩1347亩6735万元。（四）建设投资估算结果本项目投入总资金33145万元，其中工程费用21137万元，工程建设其他费用9060万元，建设期利息2947万元。（详表111、112项目投入总资金估算汇总表）二、资金筹措和资金使用计划（一）资金筹措本项目资金来源为自有资金、银行贷款、商业街、旅店开发营业收入及土地出让收入用于投资的部分。自筹资金13145万元。银行贷款资金20000万元。（二）融资方案银行贷款资金20000万元，自筹资金13145万元。（三）资金使用计划本项目建设期为三年。建设资金分年投入，第一年投入14500万元，第2年投入9500万元，第3年投入9145万元。（详见表111、112投资使用计划与资金筹措表）工程项目投入总资金估算汇总表表111单位万元序号工程或费用名称金额（万元）备注一建安工程费用2113751212131广场工程30002商业街、旅店120003道路工程4004绿化工程300详见表5火车站房253756停车场1007水景2008给排水10009建筑小品20010雕塑10011夜景照明50012电力通讯30013其他附属工程500二工程建设其他费用9060125123451土地费用67352勘测设计费用42275一23工程监理费42275一24建设管理费42275一25不可预见费1056875一5三建设期利息2947四项目投入总资金33145一二三工程投资使用计划与资金筹措表表112单位万元建设期序号项目合计2010201120121总投资33145145009500914511建设投资30198141008468763012建设期利息2947400103215152资金筹措33145145009500914521自有资金1314545004500414522银行借款200001000050005000建安工程费用估算表表113序号建设内容工程量单位估算依据金额（万元）备注1广场工程30000M21000元/M230002商业街、旅店50000M22400元/M2120003道路工程5000M2800元/M24004绿化工程10000M2300元/M23005火车站房7250M23500元/M2253756停车场2000M2500元/M21007水景1项200万元/项2008给排水10000M1000元/M10009建筑小品1项200万元/项20010雕塑1项100万元/项10011夜景照明1项500万元/项50012电力通讯1项300万元/项30013其他附属工程1项500万元/项500合计211375第十二章还贷来源分析一、还贷能力分析该项目的还款来源为商铺、旅店销售收入及项目周边土地出让金所得。121商铺、旅店销售收入与销售计划商铺、旅店按照市场价销售，根据工程所处位置、周围环境条件、XX县房地产市场的趋势以及XX县拆迁安置房有关建设标准预测，42000旅店按5000元/销售，8000商铺按20000元/销售,可获销售收入37000万元。2、销售进度计划本项目计划用三年时间完成安置及销售，计划2011年出售30房源，2012年出售50房源，2013年出售20房源。收入估算如下表所示营业收入估算表表121项目2011年2012年2013年可销售面积M212600210008400旅店营业收入（万元）6300105004200可销售面积M2240040001600商铺营业收入（万元）480080003200可售旅店面积M2150002500010000合计营业收入（万元）11100185007400该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至2013年，售房所得总收入为37000万元，可安排专项资金用于偿还银行借款20000万元及利息。122土地出让金本项目周边有50亩土地为该公司所有，根据该土地所处位置、周围环境条件、XX县土地市场的趋势及类似土块土地价格，该块土地出让价格约为150万元/亩，出让该块土地可获收入7500万元。二、还贷计划2013年起开始还贷，2013年先行偿还贷款10000万元，还贷来源为2011年及2012年的房屋销售收入；2014年偿还剩余贷款10000万元，还贷来源为2013年的房屋销售收入及土地出让金。剩余资金用于公司其他项目建设。还款分析表表122还款项目还款年份偿还借款偿还利息归还本息（万元）还贷来源2013年100001600116002011及2012年房屋销售收入2014年10000800108002013年房屋销售收入及土地出让金返还收入合计20000240022400第十三章社会评价社会评价是分析本项目建设、运营对XX县的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。一、项目对社会的影响分析（一）项目对所在区域居民就业和收入的影响本项目一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将增加商业网点，有利于进一步吸引投资，推动XX经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。（二）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施的完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面的。（三）项目对所在地区不同利益群体的影响本项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，不仅带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于XX旧区拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进一步地提高XX城市的人口集聚力和承载力，有利于XX成长为新兴现代化城市。主要直接获益的是XX县广大人民群众。（四）项目对所在地区弱势群体的影响本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。（五）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，有利于文明城市的建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。（六）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响本项目的实施将对XX县城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市的综合功能，推动XX县的城市化进程产生积极的作用。通过以上分析，就本项目的社会影响，评价结果如下项目社会影响分析表表131序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民就业和收入影响XX县正面2对居民生活水平与生活质量的影响XX县正面3对不同利益群体的影响XX县正面4对脆弱群体的影响XX县正面5对地区文化、教育、卫生的影响XX县正面6对地区基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响XX县正面二、项目与所在地区互适性分析（一）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先XX县委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项目的建设。（二）当地技术文化条件对项目的适应性分析近年来，XX县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。因此XX县的技术文化条件完全能够应该能够满足本项目的顺利建设。通过分析，得出社会对项目的适应性和可接受程度分析表如下社会对项目的适应性和可接受程度分析表表132序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1当地组织机构适应2当地技术文化条件适应三、社会风险分析经过对