2015年11月成都房地产市场研究报告

2009年11月成都房地产市场研究报告临近年底，楼市又进入了半疯狂的抢购状其二、今年成交的众多土地，已经超过态年初，再大胆的梦想家，也没敢想到年底竟年最高峰的时候，楼面地价大多已经在四、五千然重回购房潮。风云变幻，苍海桑田，颇让人感元以上，等到开卖，成本价都会在七、八千以叹。上，因此，房价从土地供应层面上看，不具备下一年多前，受商报之邀，曾经写过一篇滑的空间；“平常心购房”，当时市场极度冷淡，从政府到其三、成都目前的软实力非常雄厚，大量外业内都在拼命救市，但客户都在观望，当时很多来群体移民成都，外来购买已经占据半壁江山，人都问我，“见底了没有能不能下手”我不以目前主城区六千多元的均价，相比同类大城敢“为楼市算命”，只好换个角度，从“资源机市，仍有较大上涨空间；会”和“地缘情感”动员大家，多从自身的购买其四、当八零后购房逐渐成为潮流后，九零能力出发，淡化价格涨跌因素，把握楼盘的地段后已经开始蠢蠢欲动，“全民购房时代”和“城购买机会。当时下了手的，可能现在嘴巴都笑歪市化进程”或许才是房地产的两大致命伤，而在了。西方发达城市，三十五岁以前，基本买不起房。“预测未来不如回顾过去”。当购房潮卷土其五、也许是最容易被忽略的一条中国重来的时候，还是得保持一颗平常心回顾一下几千年来的农民意识，把房子看得比命重要房过去，回顾得越早越好。回顾之后，当然还是会子是安身立命之本，没有一套房子，好像人生就有顾虑，大家其实最担心的就是楼市总有一天是残缺的而西方人热忠于周游列国，似乎有没要涨停的，这一天是哪天楼市总有一个时期，有房无所谓，租房者常乐，因此，不要再拿什么房价肯定要下滑的，这个时期会出现在什么时“房价收入比”啊去比较，对房子的购买心态不候同，得不出有用结论的。在此，我仍然不敢去“为楼市算命”，但成最后结论将来有一天，房价肯定是要涨停都楼市的几个大方向，应该还是非常明确的的，哪一天我不知道将来有一个时期（或许不其一、中国地少人多的国情，将导致楼市会太远），房价肯定会阶段性下滑的但是，房不可能按“大量增加土地供应，不断满足市场需价会下滑到没人要的程度吗永远不会，有十三求”的经济规律运行，因此十几年内，供不应求亿人要住呢或将成为常态，否则，中央也不至于要死守亿亩耕地了；张猛星彦来自深圳，主营投资顾问、全程策划、销售代理。十年来，已经为深圳、成都、郑州等城市两百余个楼盘进行全程策划、销售代理服务，项目涵盖住宅、写字楼、商铺等，打造了众多成功经典楼盘案例，形成了星彦特色的策划体系和营销理念，享誉众多战略合作伙伴。成都星彦高层管理团队由深圳总公司直接委派，结合成都本土营销精英，目前已经拥有各类专业人才近百人，形成了既有深圳营销策划理由，又对成都市场有深入研究的营销团队。成熟的营销策划体系和技术流程，掌控定位方向，降低AAA级诚信企业开发商试错成本。2008年成都市春季房交会二百余个操盘实战经验，持续的创新与营销深度研究，逐渐从实战上升到理论。持续稳定的精英操盘团队，成都地产年度杰出营销顾问机构严谨、低调、务实。第五届金芙蓉杯地产传媒大奖成都市科华中路9号天府汇城10楼1008室2007年成都传媒集团电话028852248168522409885224066传真02885224816业务联系人林炎0288522406613408592979目录CONTENTS一、十一月城市荣誉5一、住房政策36金牛区蝉联“全国文化先进区”称号5住建部密集调研或影响政策走向36投入10亿元蒲江建成生态县5经适房5年内转让将被原价回购36二、十一月城市规划5二、货币金融政策36未来成都路网“7环30射”5银监会要求银行三查信贷风险36人民南路将分四段进行照明规划5三、土地政策37西部智谷打造西南最大高科技人才生活新区6农村集体建设用地不得搞商品房建设37三、十一月份城市建设6丽攀高速公路27网络支持顾问潘军路莹夏瑾主编张猛编委杨脉孔祥虎刘强胡丹华林琰执行编辑孔祥虎童文劲王颖韦玮伍璇内刊编辑王颖4城市CITY一、十一月城市荣誉金牛区蝉联“全国文化先进区”称号近年来，金牛区不断加大文化基础设施投入，广单位和复查全国文化先进区县”的工作中，金牛区泛开展群众性文化活动，全区文化建设和发展实现了通过复查验收，再次蝉联“全国文化先进区”称号。大飞跃。在刚结束的“文化部评选表彰全国文化先进投入10亿元蒲江建成生态县11月4日，蒲江县通过了省生态办组织的省级生生态县验收考核标准。目前，该县的森林覆盖率达到态县预验收。蒲江县于2006年启动生态县建设工作，4831，空气质量达到并优于国家二级标准，全县地提出到2009年建成省级生态县和2010年建成国家级生表水均达到国家三类水域标准。已有3个乡镇被命名态县的奋斗目标。该县先后投入1088亿元，完成了为“全国环境优美乡镇”，4个乡镇被命名为“省级31个规划建设项目，使创建生态县的6项基本条件和环境优美乡镇”。33项考核指标、31个重点项目的技术资料均达到省级二、十一月城市规划未来成都路网“7环30射”市规划局制定的成都市都市区总体控制规划射分别是北新大道、成彭高架、沙西线、IT大道、远期（2020年）规划中，未来打通25、35环后，成洛路、蜀龙路、光华大道、人民南路延线、驿都大中心城区会形成“7环30射”，新加一些放射性道道等。同时规划还把中心城区和二圈层的新都青白路，在原有路网基础上，结合高压走廊高压线下地，江、温江、郫县、东升、华阳及龙泉驿六个组团的交建设放射性道路。这7环分别是内环线、一环路、二通规划有机结合起来，纳入到整个都市区来。环路、25环路、三环路、35环路、绕城高速，30人民南路将分四段进行照明规划从天府广场开始到三环路天府立交桥全长约55彼此互补。第一段“时尚生活”是从天府广场到锦江公里的人民南路将分为四段进行照明规划，沿线两侧大桥，该段主要是商务旅游为主。第二段“宁静界主要建筑都将在主体、立面、屋顶进行灯光照射设面”，则主要突出川大华西校区作为百年校园的历史计，其中综合整治项目约28处、改造项目约21处、底蕴和浓郁的书卷风格，以及位于该段的大型医院的灯光秀拟定为12处，四段光影效果的载体性格鲜明，安宁与静谧感。第三段“活力街区”拥有IT产品广5成都星彦楼市内参场、省体的特点。第四段“世界街道”则结合该段既有建筑的育馆等，此段将充分体现科技含量高、时尚年轻特点，用灯光表现出其商务感与国际化的特点。西部智谷打造西南最大高科技人才生活新区为支持和服务于西部智谷高科技人才生活配套车位以及会展、银行、律师事务所、会计师事务所等区的建设，成都12中、龙江路小学、四川大学附属1000多亩的完善配套设施，竭力营造西南最大的高科小学3所名校将在西部智谷建设施先进的新校区。同技人才生活新区。西部智谷建成后，将容纳2万余名时武侯区将全力完善园区配套，在规划、打造西部智高科技人才，未来将成为成都市内少见的高科技人才谷时，不仅为高科技人才提供了发展前景广阔的创业生活新区。该项目预计在明年上半年破土动工。平台，还超前打造了酒店式人才公寓、万余个地下停三、十一月份城市建设丽攀高速公路2012年建成通车丽攀高速公路将于今年12月开工建设，2012年建于2010年开工建设，并与攀枝花段同步建成通车。届成通车。丽攀高速公路攀枝花段起于川滇两省交界的时，攀枝花至丽江的公路里程将由现在的280公里缩攀枝花市福田镇，止于仁和区金江镇，连接已建成的短为不到230公里，行车时间将由现在的7小时左右缩高速公路攀田段，线路长50363公里。该路按山岭重短为2小时左右，从成都经攀枝花到丽江的旅游大通丘区四车道高速公路标准设计，设计速度每小时80公道将全面贯通。里，路基宽245米。据悉，丽攀高速公路丽江段计划迎晖路特大桥开始架梁明年通车成都新客站重要配套项目迎晖路特大桥改造将更加便捷。根据规划，这座大桥总共设计了七跨桥开始启动架梁工作，目前第一跨桥梁已架设完毕。按梁，桥下将行驶过往的城际列车，届时原来成昆线上照原计划，这条路将在明年1月通车，前往成渝高速行驶的列车将临时借道从桥下驶过。成都最长高架桥通车成都地区最长高架桥成彭高架主线将11月30民驾车前往彭州将更加便捷。市民政局将其正式命名日正式通车。这座高架桥建设历时17个月，全长72为金丰高架桥。公里，从成都城区直接连通到绕城高速，届时成都市6城市CITY双桥子客运中心18日外迁酝酿已久的双桥子客运中心搬迁方案已获成都民区合并规划后，将获得巨大的开发效益。随着北京市交委批准，正式搬迁工作将从11月18日开始。车华联、仁和商务楼、双桥家具商场、龙泉大厦的提档站现有的线路大部分将整合入五桂桥汽车站，其余则升级和一环路成都饭店项目的推出，双桥子沿经华路分散至其他车站。届时，双桥子车站将关闭，车站原和蜀都大道一线，将形成成华区又一经济商贸服务中址将用作商业用途。站内约18亩的用地面积与附近居心。70多亿社会资金参与新津土地整治近日成都天友旅游集团、华夏顺泽投资有限公治“整县推进”的两个试点县之一的新津县，此举开司、生生投资股份有限公司等8家省内外实力企业同启了成都市引进社会资金参与土地综合整治和推进城时与新津县签约，将总投资728亿元，参与该县重点乡统筹工作的新篇章。镇规划土地综合整治项目建设。作为成都土地综合整年底10条断头路竣工通车成都市已经将断头路打通列入民生工程，今年底金路、金沙J线、光华片区（光华新区3线3期、光华将确保开工建设20条断头路，其中10条可竣工通车。新区5线1期、光华新区8线1期、光华新区1线1期）、为监督考核断头路打通进展，12月上旬，市政府目督泰宏路、科园四线等。目前，成都市已梳理出42条断办还将邀请市民代表到现场打分。据统计，今年将竣头路，将分批逐步打通。工通车的10条断头路包括太平片区B3线、蜀辉路、蜀成都地铁1号线全线铺通11月30日11点10分左右，在升仙湖站随着最后一供电线缆、售票等各类机电设备安装。预计今年底，根地铁轨道俄焊接完成，标志着地铁1号线379公里6个地铁车站出入口就将全新亮相。明年5月底，17个长的铁路轨道全线铺通，地铁1号线一期工程北起升站台的61个出入口将全部完工，17列地铁车辆也将全仙湖站，南止于世纪城站，全长379公里，共有站点部运抵成都。初步预计，明年2月，1号线就将实现全17个。历经一年半的轨道铺设工作后，1号线已顺利线电通，明年10月1日开始试运行。完成4大阶段施工，完成投资50亿元。下一步将进行7成都星彦楼市内参成灌铁路正线桥梁架设结束11月26日成都至都江堰铁路的郫县特大桥全部上。在架桥的同时，沿线桥上车站、轨道铺设同步进桥梁架设圆满完成，标志着成灌铁路正线桥梁架设结行，明年1月将开始轨道焊接，电气化设施配置等。束，整体工程已完成三分之二。成灌铁路全长72公明年3月1日前将完成联调联试工作，4月1日试运行，里，其中新建桥梁19座，桥梁占全线的比重达70以5月1日正式运行。成都东客站地面工程开建11月25日，成都东客站地面工程建设进入全面施场地下的地铁2号线已完成地下工程施工并成功封工阶段，预计明年底完工。面建设项目还包括东区城顶，城际场地上站房钢结构正在吊装，站房轮廓已初际场、西区达成场、站房高架桥、站台无柱雨棚等。现。成都东客站建成后，将是西部规模最大、科技含正在施工的城际场站房主体结构今年底可基本完工，量最高的现代化火车站。高架桥建设明年6月左右完成。高架桥施工前，城际西郊河“加盖工程”紧急暂停10月中旬，成都将在西郊河上建成都首座水上问题，为交通缓堵。此消息见报后，遭到一些环保组高架桥的消息见诸报端。消息称，琴台路附近西郊织的反对。目前市政府已召开紧急会议，决定吸收民河约700米的河道上将加个“盖盖”，以后车辆将在意，暂停西郊河“加盖”工程，并正在对下一步方案“加盖”的河上走。目的主要是解决内环线单循环的进行优化。8观察OBSERVATION一、十一月楼市动态09年已经进入尾声，天气越来越冷，楼市却依然也趁这个最后机会纷纷推盘，以求年底前最后一搏；火热，购房者意向更加明确，犹胜“金九银十”传统年底购房小高潮应运而生。旺季；开发商也使出浑身解数，优惠打折、有奖看房本月商品房供应面积环比增加287（增加等促销手段，市场呈现一片火爆态势。造成11月冬季1896万）；商品房销售面积环比增加408（增加楼市淡季不淡的主要原因还是优惠倒计时效应。随着5185万）；预计在12月，购房热还将持续一段时优惠政策即将截止的言论风声四起，不少购房者不再间，直到春节前夕的到来。选择观望，纷纷出手入市赶搭购房末班车。而开发商1、07年以来交易趋势图中显示，自08年2月成都主城区商品房交易量达到低谷后，市场交易进入一个缓慢回升的趋势。去年10月以来，楼市交易量呈快速回升态势，特别是今年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在3月达到160万高峰；5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达22519万的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。数据来源成都市房管局2、十一月供应动态（1）、主城区供应本月主城区有35个项目批次取得预售许可证，新增预售数量和面积分别约11711套和8496万；项目较上月增加了7个，预售数量环比增加447（增加3618套），面积环比增加287（增加1896万）。其他类型物业供应量增多数据显示，在本月的新增商品房供应中，住宅类物业供应比例占到了57，环比减少了11个百分点，主要项目有镏金岁月、锦江城市花园、朗基龙堂、金科一城等。排在供应量第二位的是其它类物业，占38，环比增加16个百分点，主要是东立光华杏林、金林俊景、西府少城、中海龙湾半岛等项目有大量地下车库推出。本月办公类物业占3，环比减少1个百分点，仅城西的秀城嘉园有337套新增供应。商业类物业占2，环比减少4个百分点，有成都花园、华宇阳光水岸、兴元华盛等15个项目零星推出233套商铺。9成都星彦楼市内参高新区供应量最少从供应体量来看，排在前三位的分别是锦江区、成华区和青羊区；其中青羊区方面主要是镏金岁月、锦江城市花园、摩玛城项目有大量住宅推出，另外金润华府等项目还有大量地下车库推出。成华区方面有东润豪庭、华润二十四城和宝泰家园等住宅项目，另外还有金科一城等项目有大量地下车库推出。青羊区方面则是朗基龙堂、东立光华杏林和凯德风尚等项目有住宅物业推出，东立光华杏林、望仙场综合楼等项目还有大量地下车库推出。武侯区住宅供应量最少住宅供应方面，高新区、锦江区和成华区供应体量均超过各区总供应量的8成，高新区甚至超过977。商业方面，各区供应量均较少，最多的是青羊区，占到了商业类物业总供应的489。办公类物业仅金牛区有新增供应，占该区总供应量的276。其他类型物业方面，武侯区和青羊区供应比例最多，分别占各区总供应的793和651。市中心无新增供应本月城东的供应面积最多，主要项目有镏金岁月、锦江城市花园、华润二十四城等项目；供应数量最多的是城西，主要项目有东立光华杏林、中海国际社区、秀城嘉园等。城南城北供应体量相当。办公类物业仅城西有新增供应住宅方面，城东和城北供应量均超过8成，其次是城南超过4成，市中心无住宅类物业新增。商业类物业各区供应量均较少，城西供应量最多，占到了549。办公类物业仅城西有新增供应，占到了该区总供应量的76。其它类型物业城南和城西供应比例较大，分别占各区总供应的575和588。10观察OBSERVATION二三环供应体量最大内一环无新增供应本月一环以内无住宅类物业新增供应，二环外供应量均超本月供应体量最大的依然是二三环间，供应套数环比增加过了6成，一二环间供应量较少，仅占164。583（增加2294套），供应面积环比增加257（增加901万商业项目二三环间供应最多，占到了商业类项目总供应量）。的876，其余各环域供应量相对较少。办公类物业仅一二环间有新增供应，占该区总供应的233。其他类型物业一二环的供应量占该区总供应的598，比例最大。供应物业情况表啭,咘G亢啭啭徊徊G啭GGGG11GGG乍乍乍G呧佭佚GG呧36GGG啭,咘G亢啭啭徊徊G啭啭,咘成都星彦楼市内参GGG亢GG啭,啭啭G咘GG亢徊徊数据来源成都市房管局（2）、各郊县供应同主城区火热的年末楼市一样，本月郊县方面供应量也有不少增长。11月共计有66个项目批次取得预售许可乍G啭乍啭证，较上月增加24个，新增预售面积共计156万，较上月增加349（增加4039万）。啭郊县供应量有所减少徊乍徊G本月供应体量最大的G是双流，共计新增G呧18个项目批次3958万，供应面积环比增加G1302（增加2239万）；第二位新都，G佭新增供应11个项目批次3744万，供应面G佚积环比增加281（增加822万）；第三G位郫县，新增供应8个项目批次239万，供啭应面积环比减少174（减少503万）。本G月蒲江、邛崃、新津G、大G邑等远郊也有新增GG供应。本月新增供应的项目中，有不少是多GG呧36层、小高层电梯、花园洋房和别墅项目，仅GG有少量高层和超高层项目。供应项目表G乍乍GGGG乍G呧佭乍佚乍G乍GG呧呧36G佭佚GGGG呧36G12GG观察OBSERVATION乍GGG乍乍催催G催乍偣乍GG呁GGGG佭乍佭乤G呁G偀GG乍啭G啭G乍啭G啭哢啭乍乎乍数据来源成都市各郊县房管局网站13成都星彦楼市内参3、十一月主城区销售动态11月，成都主城区商品房成交面积约17879万，成交住宅15800套，住宅面积15123万，日均住宅交易量约52667套；商品房销售面积环比增加408（增加5185万），住宅销售套数环比增加326（增加3884套）。市场交易走势平稳武侯区交易量最高从本月的交易趋势图来看，整个交易曲线一直保持着非常本月交易量最多的是武侯区，商品房销售有3576万，平稳的态势，周销量均超过了3600套，交易面积也都在3338万另外成华区也突破了30万大关；交易量最低的高新区和青羊之间，楼市呈现火热的局面。区交易量也在27万以上；各区总体走势平稳。各区交易量均有所增加金牛交易量所占比例减少最多本月各行政区的交易量均有所增加。其中增加最多的是金交易量所占比方面，减少比例最多的是金牛区，环比减牛区，环比增加868（增加13万）；其次是武侯区，环比少了6个百分点，其次是武侯区减少了2个。增加最多的是青羊增加了81（增加16万）；第三锦江区增加了335（增加了区，环比增加3个百分点，其次是高新区和锦江区各增加了2748万）；第四成华区增加了305（增加722万）；另外个，另外成华区也增加了1个百分点。高新区和青羊区也分别增加了207和148。注交易数据由星彦地产研究中心根据房管局网站每日交易量统计而来14乍GGG乍乍催催G催乍偣乍GG呁GGG观察OBSERVATIONG佭二、成都十一月份土地市场动态乍佭乤G呁本月成都土地市场活跃，土地供应较上月有较大较上月增加46宗、约468156亩，供应面积环比增长G偀G幅度的增长，土地成交也略有上升。19824；同期成交土地共22宗、约201044亩，环比全月，成都各区县在土地供应G上都表现得十分积增加5宗、约45624亩。乍极，成都土地市场共推出土地69宗、约704314亩，啭G啭G1、主城区土地市场状况乍啭本月，主城区供应土地22宗，面积约120906亩，分别较上月增加12宗、约10635亩；成交土地11宗，面积G约110271亩，环比增加9宗、约86685亩。啭哢啭（1）、供应情况乍西三环外是主要供地区域乎乍下表显示，本月供地集中在三环外与二三环间，以西三环外最为突出，集中了本月供地的439；其次是东二三环，位居第三的是南三环外。注括号前数字为土地面积，括号内为土地宗数城镇混合住宅用地供应最多从供应地块用途来看，城镇混合住宅用地供应量最大，整体达12宗，超过供应总量22宗的半数，面积达86684亩，占主城区总供应面积的717；其中武侯区供应7宗，共55858亩。商业用地/城镇住宅用地供应量也较大，达5宗、约2663亩。催注括号前数字为土地面积，括号内为土地宗数催催催乎催15啭催催乎催催催催催乎催催催催催催催催催催催催催催成都星彦楼市内参催地块情况表催催催乎催啭催催乎催催催催催乎催催催催催催催催催催催催催催16观察OBSERVATION催催催催催催催催催乎催啭催催催催催乎催催催催催乏催催催催催催乎催催催催乎催催催催乏乎催催催催催乎催催催催乎催啭乎催催催催催催催催乎催（2）、成交情况啭催南三环外成交最多催催催催本月南三环外成交土地3宗，总面积约46222亩。催催催注括号前数字为土地面积，括号内为土地宗数催17催催催催催催乱催催催催催催乱催催催催催催催催催催催催催乏催催催催乏催乎催催催乎乎催催催乎催催催乎催催乎催啭啭催催催催成都星彦楼市内参城镇混合住宅用地成交最多成交数量上，城镇混合住宅用地成交与商业用地/城镇住宅用地最多，均成交5宗；面积上，商业用地/城镇住宅用地成交最多，约85893亩。催催注括号前数字为土地面积，括号内为土地宗数地块情况表催催催催催催催催催催催乱催乱催乱6/2/9/2301737/7催催AA乱催催催催乱催18催乱催催催乱啭催乱6/2/9/2301737/7催催AA乱催催催观察OBSERVATION催乱催催乱催催催乱啭催催催催乱催催乱催催催乱催催亢催催19催乱催催催乱催催催催乱催催乱催催催乱成都星彦楼市内参催催亢催催催乱催催催乱2、郊区县土地市场状况11月份，成都各郊县共供应土地47宗，约583408亩，环比增加34宗、约457521亩；同期共成交土地11宗，约11027亩，较上月减少4宗、约21564亩。（1）、供应情况双流供地最多本月双流供应量最大，供应土地13宗、约194346亩；其次为新都，供应量为9宗、约72081亩；大邑继上月之后仍居第三，供应7宗、约58369亩。以城镇混合住宅用地为主表中显示，本月城镇混合住宅用地供应量最大，共计29宗、约435084亩。啭偓注括号前数字为土地面积，括号内为土地宗数催20催催催催催啭啭啭偓啭偓观察OBSERVATION地块情况表催催催催催催啭啭啭偓啭啭啭21啭啭啭咘啭咏啭咘咏催催催催催催催催催催啭偓成都星彦楼市内参啭催啭啭啭啭啭咘啭咏啭咘咏催催催催催催催催催催催催催催催啭啭啭偓22观察OBSERVATION（2）、成交情况新津成交居首位本月新津成交4宗土地，总计46303亩，居于各郊县第一。城镇混合住宅用地成交最多在成交数量上，城镇混合住宅用地居于第一，共5宗，约41841亩；成交面积上，商业住宅/城镇住宅用的略多于城镇混合住宅用地，居于第一，约4314亩。注括号前数字为土地面积，括号内为土地宗数催地块情况表催催催催催催催催催催催咘23咘乍乍G催乍乤吣催乍催啭G催乤吣吓催催啭催吓催G催催G催催催催催成都星彦楼市内参催催催咘催催催乍乍G催乤催吣催催催三、十一月份新开盘项目状况啭催吓催1、项目开盘状况催据统计，本月全市共有29个项目批次开盘销售，环比增加3个；其中主城区项目与上月持平，为17个；郊县G项目12，环比增加3个。催咘下半月开盘量较大11月份下半月开盘量较多，共计19个项目有新批次推出，占到了总开盘量的655，各开发商纷纷赶在年末楼市小高潮期间再度入市博弈。乍乍G催市中心无新项目批次开盘乤吣催本月除市中心没有新项目批次推出外，其余各方位开盘催量较为均衡；其中城东和城北各有5个项目推出，城东方面有啭催首创国际城、锦江城市花园等项目，城北方面则有蓝光花满吓催催庭、华宇阳光四季等；另外城西有丽都花园城、西江月等4个项目；城南方面有誉峰、泰基南棠等3个项目。G催24观察OBSERVATION二环内无新项目批次开盘催本月仅二环外有项目新批次推出，其中二三环间有9个项目，主要有丽都花园城、蓝光花满庭、华宇阳光四季等；三环外有8个项目，主要是博雅新城、誉峰、西江月等；其余各环域均无新开盘项目。催均价6000元/以下项目占774催本月开盘的项目以6000元/以下的为主，占到了总开盘量的774；其中以40006000元/的占主导，占581，包括西江月、蓝光花满庭、华宇阳光水岸、首创国际城等项目，催还有部分郊县项目，如新鸿基悦城、西班牙森林等。4000元/以下的盘绝大部分集中在郊县，市内仅城北的博雅新城和天府江南价格低于4000元/。超过7000元/的项目本月仅有4催个，分别是丽都花园城、雅居乐花园、河畔新世界和誉峰。催郊县有12个项目开盘本月郊县方面仅龙泉、双流和温江有新项目批次开盘。双流有6个，主要有新鸿基悦城、雅居乐花园、河畔新世界等咘项目；龙泉和温江各有3个项目，分别是东山国际新城、御源大湖区、师大现代花园和西班牙森林、中铁瑞景澜庭、榕树岭。开盘项目情况表乍乍G催乤吣催催啭催吓催催G催25催催催催催催咘成都星彦楼市内参乍乍GG催乤G吣催催啭5催徊G徊吓催催G催催G催催G5催啭G催徊G徊催G催催催催催催催啭G催啭G催G催催G催催催催催催注开盘楼盘根据报媒统计啭G催乍催G催2、11月楼盘价格监控催催G催催星彦地产研究中心对中心城区和近郊区县的重点楼盘的价格变化进行了监控，具体情况如下表G催催乍啭G啭催G催催G催G催G佭催G催G催催G催啭G啭催G催G催G催呁G佭催G催催G催G催催亢催G催G催呁G催G催催催催催G催亢催G催G催G催G催G催G催催催吓G催催G佭G催催G催催催催G催吓G催佭啭催催26催催催催催催催催催催催催催啭催催催催G催催催催催催催催催催催催催催催G催G催G催催5催徊G徊催催催催啭G催G催催催催催啭G催G催催催乍催催G催G催催G催啭G啭G催G催催G催5催G佭徊G催徊催G催催G催催催催G催啭G催呁催G催催催G催催亢催催G催催G啭G催催G催催催G催催G观察OBSERVATION催G催催G催乍G催吓G催催佭G催G催催催催催催啭G啭G催G催啭G佭催G催催催催催G催催催催催G催催催催催呁G催催G催催GG催亢催G呁G催G催乍G催催催住宅物业涨幅情况催G乍11月份的成都楼市，受年底购房小高潮的影响，成交量迅速上升，开发商适时推出大量新批次新房源，同时不少项目调高价格。G催据星彦地产统计，大部分项目价格涨幅在400700元/之间，也有个别项目价格涨幅达到了10002000元/。G催催催主城区方面，除了翡翠城和凯德风尚分别有1000元/和700元/的价格回调外，其余大部分项目一路看涨；翡翠城方面调价是G催因为大户型售罄，而凯德风尚也是因为所售面积户型方面有一定调整。价格有所调高的项目里，涨幅最大的有华润二十四城、蓝光吓G催凯丽香江、中海兰庭、叠翠峰和万科金域西岭，单价涨幅均超过了1000元/。佭郊县方面，大部分项目有不同程度涨价。其中涨幅最大的是位于龙泉的皇冠国际社区，单价涨幅达到700元/。催别墅项目价格无明显变化，部分项目别墅和洋房均告售罄。催催催催3、开盘第一现场啭催御源大湖区催催催催催催催A、项目概况催A1项目位置催催催催催地址成都市龙泉驿区驿都G催大道中路900号027乍乍G催GG呁G催乍G成都星彦楼市内参乍G呁催催A2项目经济指标乍乍催催A3项目总平与效果图外景图效果图A4当期产品情况01单元1单元2单元3单元4单元02单元3单元1单元乍乍11月21日推出2期2批次，47、48、49号楼E51三室两厅单卫E8两室两厅单卫物业类型11F小高层乍E3三室两厅单卫E7两室两厅单卫户型区间7411014E2两室两厅单卫乍E6两室两厅单卫住宅总套数198户E5两室两厅单卫E1三室两厅单卫说明灰色部分为47号楼一单元，48号楼一、二单元，此次开盘并未对外发售，据内部人员了解，为开发商有意捂盘以待升值。预计剩余房源年底开盘。28G催GG呁乍乍G催催催GG呁乍乍催催观察OBSERVATIONA5新推产品户型配比0B、现场情况900920客户签到，排号客户领取A类号牌，可B1选房流程参加抽奖；未排号客户领取B类号牌，不能参加抽奖如右图所示。签到完毕后所有客户进入舞台区观看节目等候选房B2现场点评项目本次开盘设置了签到处、舞台区、餐饮区、选房入0口区、休息区、内场销控区。签到区旁边设置了购房须舞台现场进行排号客户抽奖知、流程、抽奖须知展板，使客户乍明晰整个购房流程。同时设置的价目表详细列出了每栋、每套房的建面、单按照号码顺序开始选房，每次10组客户乍价和总价，客户开始选房后还充当销控表的功能。让客户在选房前可以作好预算和准备，大大节省选房时间，同时也为后边的客户明确了剩余的房源，在心理上也给选中房源客户立即办理认购手续（排未购房客户造成一种压力，制造出房子很抢手，要迅速号费转为定金）后，从出口离开下手的现场效果。现场客户量大，场面热烈火爆，但各功能分区清晰明乍确，秩序井然，整个购房环节环环相扣，没有发生混排号客户选房完毕后，未排号客户开始选房乍乱，活动组织得相当成功。C、价格及优惠C1本批次产品价格起价3800元/49号楼1单元4楼7号房；优惠后价格3680元/，总价2723826元（按照按揭优惠3计算，平均抵扣15日50元/日房款）最高价4440元/（48号楼4单元1楼2号房；优惠后价格4310元/，总价383546元（按照按揭优惠3计算，平均抵扣15日50元/日房款）均价47号楼4039元/，惠后3902/；48号楼4107元/，惠后3968/；49号楼3937元/，惠后3803/C2优惠措施一次性付款优惠4，按揭优惠3；登记客户交纳1万诚意金抵15万购房款；登记客户从10月21日起到开盘当日（11月21日）可享受50元/日的房款抵扣，可累计总价优惠。29G催GG呁乍乍催催成都星彦楼市内参D、销售情况（截止1700）D1当天销售情况0开盘（11月21日）当日总共推出198套房源；之前对外公布共推出275套房源，实际对外销售房源为198套。当天实际销售率为904。乍D2当天户型分析乍走势较快产品47号楼（建面78106户型E1、E2、E3）48号楼（建面8994户型E5、E51）1、该号楼本期推出的E1、E2、E3三个户型产品提供的户1、该号楼本期推出的E5、E51户型结构紧凑，三口两代型结构得到客户认可，景观位置也较好；居住舒适度较高，本家庭对其热情较高。且本期所推房源都位于靠湖一侧，景观位期没有临街户型推出，（E4处临近位置，12月加推）故该栋房置和居住品质都有较好保证。特别是E51的三室两厅单卫户源走势较快。型，倍受客户青睐，销售速度最快，在前50名排号客户选房后2、与此同时该号楼优惠后单价都在4000/以下，适中的就基本销售完毕了。价格也是促使客户成交的原因之一。尤其是面积为78的E2户2、与此同时该号楼优惠后总价都在35万元上下，较高的性型，很快就销售一空，凸显了客户对较小户型的偏爱。价比也是促使客户成交的原因之一。走势较慢产品49号楼7、8号房及顶层（建面约7489）该号楼除了底层走势很快外，其他房源走势相较于47、48号楼都较慢。主要原因是49号楼1梯8户的高梯户比存在劣势。特别是7、8号房，由于其临街的位置在居住环境上不如其他户型，且在价格上并没有优势，所以其销售走势较缓。顶层房源一直是走势较弱的。虽然价格相对较低，但是户型面积较大，加之客户对在顶层的居住舒适度和是否存在漏雨等情况存在疑虑，所以走势较慢且成为为数很少的尾房。E、客户情况E1前期客户累计情况E3客户评价截止091121，项目办理排号客户为336组；对产品（凭身份证及1万元诚意金即可办理）该项目吸引客户关注的主要原因是规模较大，开盘当天到场排号客户（A类）约300组，未排号小区水景环境特色鲜明；位于龙泉新城区，地段优客户（B类）约34组（包括部分房地产行内人士）；越，投资潜力高；小户型总价低，在区域内属于稀缺到场客户中实际参与选房客户约250组。产品。对价格开盘当天公示价格高于前期对外报价，令部分客E2到访客户分析办理排号客户中到场客户比例约约83户产生抵触情绪，但因市场活跃，需求旺盛，即使在到场客户中实际参与选房客户约80以上现场均价高于报价约300元的情况下，仍然出现火爆选房客户中成交率约72抢购的场面。注本第一现场由策划中心陆莹、胥昊采写30G催GG呁乍乍催催观察OBSERVATION0誉峰A、项目概况A1项目位置地址成都市天府新城仁和片区A2项目经济指标乍乍效果图A3当期产品情况建筑类型24层电梯公寓公摊17绿地率30开盘日期2009年11月21日推出楼栋1115栋总套数230户楼栋位置1期1批次主推1115号楼A4新推产品户型配比31催催催催催E成都星彦楼市内参B、现场情况客户按到场先后顺序，凭有效证件领取选房号牌B1选房流程如右图所示。按顺序喊号，客户凭选房号牌搭乘电瓶车进入选房等候区B2现场点评开盘现场设置了签到处、乘车区、排号等候区、选房区、签约区、休息区等；通知客户分批次进入选房区，销售人员发签到处、休息区设置在售楼部，排号等候区、选房区设置放意向选房单，客户填写意向房源在样板房区内，一定程度上对客户选房拥挤情况进行缓冲，同时考虑两个区域步行距离较远，特设置电瓶车等候区，增加了客户选房舒适度；进入选房确定区，确定房号并填写选房确定单喊到号的客户进入选房等候区，工作人员核对身份一致并后，凭选房确定单至收款区换取定金收据填写认购书基本信息后，才能进入选房区。但未喊到号的诚意客户则只能在外等待，同时由于选房区空间较小，场面秩序较为混乱；凭定金收据签订认购协议书，工项目由中原和世家两家代理公司联合销售，开盘当天由于作人员复核后盖章确认，完成认购客户的界定上，出现一定的冲突，现场略有混乱。C、价格及优惠C1本批次产品价格最低价（不含跃层）面价14479元/（15103，实收均价14045元/最高价（不含跃层）面价19610元/（11116，实收均价19022元/跃层最低价面价18641元/（14101，实收均价18082元/跃层最高价面价23473元/（12124，实收均价22769元/楼层差价200元/,整体面价18125元/，实收均价17582元/（实收价格按最高3优惠计算）分栋情况（不含跃层）催催催催催EC2优惠措施诚意金客户优惠1一次性付款优惠2，按揭1诚意金分为20万和5万两种，仅交付5万诚意金客户须补足诚意金方可兑换诚意金收据32催催催观察OBSERVATION催催C3当天销售情况（截止1200）E开盘当日总计推出230套房源；开盘当天实际销售140套，销售率约61。注数据来源于现场销控表D、客户分析对外宣称客户排号数量为400组左右，当天到访诚意金客户160组。主要来自成都市中心、城南及外地，职业以私企经营者为主。当天客户对项目反应如下产品项目价格偏高，部分客户认为项目精装效果过于浮华。催销售人员开盘当日客户比较认可销售人员的工作态度。催现场选房区域秩序较为混乱。催催E、营销推广开盘前的推广方式主要包括成都商报、华西都市报上的报版宣传及市内的户外广告。催E报版投放节奏注本第一现场由策划中心常玉麟采写33成都星彦楼市内参四、成都十一月份房地产市场广告投放监测时间200911120091130监测范围成都商报、华西都市报、成都日报、成都晚报、天府早报、居周刊和成都房产报道统计对象监测范围内所有成都行政区域内的房地产项目统计标准监测范围内不小于338的版面；夹报广告仅计算投放频次，不计入版幅；投放版幅是以四开报纸的整版为计算单位。如成都商报的3324版为05个整版，居周刊的一页为一个整版。本月广告投放量较上月有所增加。各类项目在本月陆续开始推出岁末优惠，开盘项目较上月有一定程度增加。本月共计投放项目198个，累计频次708次，累计版幅约446个整版，环比增加约53、225和61。本月联袂广告共有9个开发商的项目，主要有蓝光、新希望和花样年等品牌开发商，共计11次。形象广告共5次，分别为恒大地产、保利地产、蓝光BRC和建工地产4个开发商。本月夹报广告共10次，投放媒体均为成都商报，物业类型以住宅类项目为主，主要集中在二三环区域，其中蓝谷地夹报广告频次最多。恒大三项目再登榜首投放频次排名表投放版幅排名表在沉寂一个月后，恒大三项目恒大城、恒大绿洲和恒大金直保持较稳定的广告投放。在版幅表中位居第三的是丽都花园碧天下本月再次稳居投放频次和版幅排行榜前三。城，该项目一改上月大量黑白广告的风格，本月以整版彩色广在投放频次表中，博雅新城位居第三，该项目在开盘后一告为主。住宅类投放量增加本月住宅类物业有所增加，而商业和写字楼类项目则增减不一。住宅项目广告投放项目增加8个，频次增加约229（115次），版幅增加约311个整版；商业项目投放减少5个，频次增加约722（13次），版幅增加约16个整版；写字楼项目投放个数减少3个，投放频次增加约186（8次），版幅减少约22个整版。本月综合类物业除美年广场外，新增九峰国际商业广场。全市楼盘投放表34催催观察OBSERVATION催催内一环项目广告投放量减少城西居各区域项目广告投放量首位催E各区域楼盘广告投放表各环域楼盘广告投放表本月内一环项目广告投放量减少，投放个数减少1个、约本月主城区各区域投放个数、频次和版幅增加各异，升中417（5次）和约71个整版。有降。位于榜首的城西项目，广告投放量较上月增加2个、约一二环投放增加1个、约778（14次）和约83个整版；119（14次），但版幅减少约114个整版。城南位居第二，投二三环投放增加5个、约229（25次）和约11个整版。放个数增加1个、约10（9次），但版幅减少约61个整版。郊县广告投放增加3个、约238（62次）和292个整版。双流、温江和龙泉仍居前三各媒体广告投放量均有不同程度增加广告媒体及版面投放表郊县项目广告投放表本月郊区县广告投放量前三位与上月相同，双流、温江和本月各媒体广告投放量保持稳定，其中广告投放的主要媒龙泉依次排位前三名。郫县在投放频次和版幅方面虽然较龙泉体成都商报和华西都市报本月增幅较大，分别增少，但投放个数却比龙泉多7个。加约30（94次）和约434（66次）。双流投放项目增加5个、约253（20次）和69个整版。温江投放量减少5个，投放频次增加约19（12次）和约107个整版；龙泉投放量个数与上月持平，投放频次增加约143（6次）和约11个整版。硬广类广告增加硬广较上月增加5，套红类广告与上月持平；其他各类广告投放量均有不同程度减少，软文类广告减少3，硬广/软文类广告减少1，黑白类广告减少1。广告投放形式表35成都星彦楼市内参一、住房政策住建部密集调研或影响政策走向住建部近日在为下月召开的中央经济工作会议去年的一系列救市政策，使房地产在今年经济密集调研，调研结果很可能影响来年房地产政策的走整体收缩的格局下孤军猛进，尽管在一定程度上拉动向。目前住建部调研的主要内容包括救市政策实行一了经济的增长，但房价疯涨却也饱受诟病。当全球经年来的收效、经过上半年集中释放后明年楼市成交量济回暖时，房地产业是否将成为政府在经济领域调结是否将持续、房价是否过高需要调控等等，调研结果构、防通胀的重点，成为近期业内最关心的话题。将为下月初召开的中央经济工作会议提供参考。经适房5年内转让将被原价回购近日成都市房管局出台了关于经济适用住房售得直接上市交易。5年内，如果因特殊原因确实要转后管理有关问题的通知，规定成都市2007年12月21让，也是由市住房保障机构原价回购，不能在市场上日之后立项获批修建的经适房项目，购房家庭只拥有自主交易。有限产权，这种房屋自合同备案之日起，不满5年不二、货币金融政策银监会要求银行三查信贷风险银监会新闻发言人表示，年底前，银监会对商业可行的资本补充计划和商业计划的银行业金融机构，银行信贷审慎风险管理提出了三点要求。银监会将在市场准入、对外投资、增设机构、业务扩一是回头看，做好信贷后评价工作。要对去年四张等方面予以限制。拨备覆盖率尚未达到150的机季度至今年前二季度高额投放带来的问题进行三查，构，要加大工作力度，确保拨备覆盖率在年底前达到对“三个办法一个指引”准备工作进行评价。特别要监管要求。关注资本补充的落实情况，贷款尽职调查执行情况，同时，在资本监管上，银监会近年来一直在资流动性、大额风险集中度和贷款分类准确度等情况。本水平和质量方面坚持高要求。其中，在资本水平方二是从严把握审慎监管的科学要求。要建立和面，银监会一贯参照国际标准并结合国内实际，从逆完善资本后续补充机制、中长期资本补充规划和商业周期和防范系统性风险角度对商业银行提出要求。发展规划，对资本充足率较低，未能制定科学、切实三是从资源上考虑，在完成上述两项工作基础36解读INTERPRETATION上，量力而行，把握节奏。要根据自身发展战略、风另外，对于“银监会将对商业银行进行信贷规模险管控实际能力、资本充足状况、拨备覆盖达标状控制以及对大型银行提高资本充足比率至13”的传况，科学合理安排年底前信贷投放节奏，确保信贷投言，银监会表示没有这样的要求。放平稳持续增长，防止大起大落。三、土地政策农村集体建设用地不得搞商品房建设国土资源部有关负责人24日表示，根据我国土地调控房价”之说。在我国严格实施土地用途管制的法管理法和有关政策，农村集体建设用地一律不得搞商律框架下，“农地农用、农地农民用”原则不得动品房建设。“农地入市调控房价”、“小产权摇。房将放开”等说法毫无根据。关于土地供应管理与当前房地产市场运行的关近日，“国土资源部将推广农村土地入市调节房系，房地产价格是市场机制和综合政策的产物，不可价”“农地入市解困高房价”等报道频现，引发能由土地政策主导。目前，