5号居住地项目可行性研究报告

珠海XXXX5号居住地项目可行性研究报告XXXX企业管理珠海有限公司二零一三年五月十日一、项目概况11、项目背景本地块属于XX置换调整项目，位于珠海XXXX西路北侧、XX路西侧，现由（XX）XX投资有限公司（占股98）、XXXX投资发展有限公司（占股2）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。12、项目基本属性121、项目规划指标用地性质住宅、商业容积率291规划用地面积2069328建筑密度20规划计容积率建筑规模6027501绿地率35配套公建120停车位10车位/100建筑面积套型限制90户型70122、项目属性项目地理位置吉大新香洲香洲本案项目四至项目地貌状况该项目位于梅华西路以北、XX路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。123、项目优劣势优势1）项目位于中心城区，地理位置优越；2）周边配套成熟、生活便利；3）地块方正、平整；4）不近主干道，噪音较少。劣势1）项目四周均有高层建筑物，日照受影响；2）地块规模不大，不宜打造大型社区。机会5）珠海城市竞争力提升；6）区域内供应量减少；7）珠海市区地块稀缺，新盘少。威胁3）整个经济形势不明朗，调控从紧；4）本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。二、珠海市宏观经济形势21、珠海地区生产总值珠海市2008年2012年区域生产总值及增长情况（单位亿元）000200004000060000800001000001200001400001600000020406080100120140160180区域生产总值8868499206103769120259140324150381同比增长16590661281137207年08年09年10年11年12年12年珠海完成地区生产总值（GDP）150381亿元，同比增长72，相比前年增幅放缓了41个百分点。珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大，10年以来增长速度急速放缓。受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10的增长幅度。22、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠海市三大产业构成（单位亿元）01002003004005006007008009000050100150200250300350400450500第一产业226729082943293773884第二产业50145424953666658667864279628第三产业36277420494716351102579116687第三产业所占比例34046845542541344507年08年09年10年11年12年12年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为13，505和482，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量3884亿元，同比增长30。第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的529。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量79628亿元，同比增幅急速放缓，仅为13。第三产业对珠海经济贡献率较高，12年总量6687亿元，同比增长155。23、全社会固定资产投资情况20082012年珠海市固定资产投资情况单位亿元）0200400600800100010000100200300400500固定资产投资3723241051501556383778762房地产开发1476516844179512565924208房地产开发同比增幅113141664295708年09年10年11年12年珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势；房地产投资一直占据固定投资比例达3040；受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计13年则会有一定的增幅。24、城镇居民人均可支配收入快速增长20072012年珠海市城镇居民家庭人均收支情况（单位元）010000200003000040000人均可支配收入192902094922859253822873132978人均消费支出17422165171794820370211622408307年08年09年10年11年12年12年珠海市居民消费价格总指数累计上涨32，涨幅比去年下降22个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破3万元，同比增长148，增幅相比去年增长16个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加138。25、人口规模珠海市城市总人口、户籍人口增长情况（万人）106011065515826156761454414814912156021041026595699802040608010012014016018007年08年09年10年11年12年城市总人口城市户籍人口珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，以及珠海城市建设进一步升级，会吸引到更多的有识之士。26、小结在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓的迹象；珠海房地产投资在2011年的增长幅度再次达到峰值后，2012年投资增长出现负增长；人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。总体预测2013年珠海楼市继续2012年胶着态势，上升动力不足。三、2011年2013年房地产重点政策解析31、货币类政策存款准备金率12月5日2011年1月20日2月24日3月25日4月21日5月18日6月20日2012年2月24日20112012年存款准备金率走势5月18日点评2011年经济发展过热的趋势一直延续至2011年上半年，国家的货币政策表现为从紧的调性。中国经济开始出现增长下滑的迹象，央行自2011年6月份开始持续下调人民币存款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策的信号，对提升房地产市场的信心有一定192151952020521的作用。存贷款基准利率20112012年存贷款利率走势475515552556556870568660123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基准利率5年以上贷款基准利率点评2011年至2012年存贷款基准利率基本保持在同一水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。公积金贷款利率410114611291177126820112012年公积金贷款利率走势450430470490贷款1276（注五年期以上）点评每一次存贷款利率的调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整。公积金贷款利率基本保持在47上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。32、税收类政策1）主要内容对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2）点评交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图，国家宏观调控不放松。33、第二套房贷政策1）主要内容对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。2）点评贷款利率及首付比例提高，增加了购房门槛，严重压抑投资需求。34、小结2013年的政策导向性较为明显，将延续2012年调控从紧的基调，随着珠海“国四条”即将出台，将给珠海楼市带来一定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。四、珠海城市建设41、未来珠江口西岸核心城市在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出，珠江口岸地区“以珠海市为核心”，这一上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。珠海被定位为“核心”，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸城市一起，努力提升地区发展水平，珠海“珠江西岸核心城市”这一定位，与30年前邓小平将珠海定位为“特区”，具有同等重要意义。42、珠海大交通脉络即将成型各交通线路说明道路网结构骨架道路网络名称备注A1京珠高速金凤路三台石路港昌路承担珠海东部对外联系以及与区域内主要城市联系的功能A2105国道翠屏路南湾大道横琴大桥莲花口岸联系横琴、南湾和中山主城A3太澳高速A4中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾A5江珠高速机场（以及鹤洲南）A6珠海机场机场北路B6联系机场、金湾中心城和斗门中心城至莲洲A纵向道路（由东至西）A7平东路高栏港口第二通道珠海“八纵六横”道路网规划A8珠港大道北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接B1莲花大桥金琴路珠海机场高栏港B2港珠澳大桥洪屏路江珠高速B3珠海大道改造成为快速联系通道B4梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能B5粤西沿海高速公路B横向道路（由南至北）B6中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸珠海“八纵六横”交通网络的构筑，将使珠海“珠江西岸核心城市”的地位更加明显，同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。43、战略性重大项目相继推进完成港珠澳大桥港珠澳大桥连接香港与XX、珠海，主体工程为全长约35公里的跨海桥隧，香港的连接线126公里，珠海的连接线134公里。在香港的衔接点选在大屿山散石湾，珠海一端登陆点选在拱北，XX一端在东方明珠点登录。整个工程将按6车道高速公路标准建设，设计行车时速100公里。建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥预计2015年至2016年建成通车。港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和XX连接形成环形，将使港深、广佛和珠澳三大经济带形成闭合的三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地的旅游、房地产市场，拉动投资，前景广阔。广珠城际轨道广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之一，于2005年12月18日正式动工，工程全线总长143公里，其中广州至珠海主线长117公里,2012年12月31日全线通车，广州南站至珠海站最快只需58分钟。广珠轻轨起于广州南站，途经番禺、顺德、中山、珠海等各市区的沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，而且还使珠海一直以来处于交通末梢位置的局面得到彻底改变。44、小结随着“一桥”（港珠澳大桥）、“两港”（海港、空港）、“三铁”（广珠铁路、广珠轻轨、粤西沿海高速铁路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八纵六横”等重大交通基础设施的不断完善，珠海的固有优势将得到进一步发挥，珠海的发展硬环境将提升到一个新的水平，区域竞争力、辐射力将显著增强，一小时都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市的地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强的支撑动力。五、珠海房地产市场发展状况51、珠海市商品住房建设规模114398113231121114165324177567050010001500200008年09年10年11年12年20072012年珠海商品住房施工面积万）施工面积随着2007年楼市的升温，市场上施工量大增，截止至2008年，市场上已经累积有将近960万平方米的住房施工面积，施工面积与新开工面积比进一步扩大，说明珠海房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。52、商品住房竣工面积、销售面积情况40547174273667728044210882573834908240864024125122010020030040050008年09年10年11年12年20032008年珠海商品住房竣工、销售情况万）竣工面积销售面积除2010年竣工面积大幅下降外，20082012年年竣工面积均在350万400万M2区间，0912年年销售面积均在250万M2上下，表明珠海楼市供应、销售两端平稳。53、主城区在售经典楼盘销售情况区域项目建筑面积产品售价元/M2新光御景山120000146，160，2081700022000精装华业临海87188177，185，21116500精装吉大格力将军山154626157，16417000精装拱北富华里2387718013023房16500精装心海州1073958预计16000精装公园里1815997010023房13300精装前山花园城二期2965109015034房12800毛坯华发四季265000882271485024000精装五洲花城二期39092417328834房15000精装起XX云顶澜山39000088、120、12512000毛坯南湾华发新城6期491000609017000精装本案54、小结珠海市区楼市出现如下的特征目前主城区在售楼盘均价在16000元/M2左右，且多按精装标准交楼；主城区新盘基本售罄，待售楼盘不多，后市供应不足。六、地块产品市场定位及建设进度61、项目所处板块概述本项目位于XX中心1公里内辐射地段。XX片区位于珠海市中心城区腹地，承担着中心城区东西、南北向交通的连接，片区区域交通优势明显。XX片区的职能定位为珠海市的行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区。62、项目所处板块房地产市场概况XX做为珠海新的行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多的区域，是珠海住宅市场供应量最为集中的区域。XX片区内，大盘林立，楼盘的整体品质升级速度较快，区域内楼盘的整体价格几乎接近东部沿海地区的楼盘售价。该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目的带动下，逐渐成长为高尚、成熟，购房者最为认可的居住新区。63、项目属性分析地理位置由于本项目地处XX核心辐射区域，加之目前整个珠海市主城区地块的稀缺，因此华润万家本项目体育中心出入境接待大厅珠海特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站一中高中部市中级人民法院十二小学造就了本项目在地理位置上的唯一性。周边配套本项目周边的生活、娱乐、休闲等配套成熟、交通便捷，并且拥有相当丰富的行政设施资源。区域素质由于XX是珠海新的行政服务中心，因此公务员、机关、事企业单位的员工构成了本区域的主力人群，所以本区域人口的整体素质相对较高。64、项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有的特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。65、项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发的楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目的供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，2015年下半年入市，本项目的建设周期为253年。七、项目开发计划及投资估算经济分析本项目可供销售的物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入、开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。71、项目开发初步规划建设用地面积2069328总建筑面积794381容积率291建筑密度153规划户数608户其中88户型456户；113户型152户计容建筑面积6027501其中高层洋房57071，4幢，20层；底层商铺3004（5比例）物管用房80社区用房120公建配套建筑不计容其中垃圾房60；环卫休息室120配电房100；通信设备房60地下室建筑面积18923其中车库14972，车位约356个；人防3951景观面积12933其中硬景7242；软景5691道路面积3621住宅全部拟定2000元/M2的精装修标准。72、项目开发初步计划计划2013年8月取得土地，2014年2月完成报建，2014年3月2015年9月完成建设，2015年10月开始销售，总开发周期33月。开发计划表2013年2014年2015年2016年58月912月12月312月15月59月1012月16月取得土地完成设计完成报建完成建设现楼销售73、投资估算731、开发成本序号项目计容面积单价元成本万元1项目转让费60,2756,50039,1782前期工程费60,2751438613建安工程费60,2755,04530,4094配套设施费60,2755613,3825开发间接费60,275784716不可预见费60,2751751,054合计开发成本60,27512,50275,355732、开发费用序号项目计容面积单价元费用万元1管理费用60,2754342,6132销售费用60,2754342,6133财务费用60,2753572,155合计开发费用60,2751,2257,381733、当销售均价住宅为16,000元/、商业为25,000元/、车位16万元/个时（一）、销售收入项目计容面积/车位/个单价元收入万元高层洋房57,07116,00091,313商业3,00425,0007,509车位356160,0005,704合计60,27517399104,526（二）、税费项目计容面积单价元费用万元营业税及附加60,2759805,906土地增值税60,275企业所得税60,2751,1947,200合计60,2752,17413,105备注因项目为股权转让项目，土地持有人通过XX置换获得土地，原获取土地价格为25500万元,增值税、所得税土地成本扣税额为25500万元经估算项目总收益为104,526万元项目开发成本为75,355万元项目开发费用为7,381万元项目总投资为82,736万元项目税费13,105万元项目开发利润总收益总成本总费用税费8,685万元销售净利润率8685/10452683投资利润率8685/82736105八、资金筹措计划81、资金来源本项目收购及开发共需资金82,736万元，其中用于收购39,178万元,实际项目投资额扣除财务费用为67,668万元。根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，但由于本项目预期售价将高于珠海限价（11,285元/M2），必须现楼销售，确定本项目的资金来源主要包括自有资金、银行贷款。结合我司外资性质及房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的50以上，贷款额度为总投资的50即33,834万元，现资本金为26265万元，即另需自筹7,569万元自有资金，其余资金依靠银行贷款解决，详见资金计划表金额单位万元年度计算项1季度2季度3季度4季度合计当期投入数281928195639投入累计数28195639当期资金回笼数资金差额474919302013年当年利息当期投入数281956395639563919736投入累计数8458140971973625375当期资金回笼数资金差额890652912168178072014年当年利息18131243356748当期投入数2819281928198458投入累计数28195310143383433834当期资金回笼数52263累计资金回笼数52263资金差额206262344626265259982015年当年利息4134695251407当期投入数投入累计数3383433834当期资金回笼数2613226132累计资金回笼数78395104526资金差额52130782612016年当年利息合计利息支出215582、资金来源结构筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总需资金67688100自有资金3383450银行贷款3383450在实际运作时，银行可能会要求达到一定建设进度才发放贷款比如完成0结构，为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。九、不确定性分析91、项目盈亏平衡分析考虑到市场销售价格的变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费的变化对各种指标的影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率13,730140000014,000131,027120914,50092,941362515,00064,856594215,50036,771825816,00008,6851057416,500310,6001289117,00067,944966817,50099,2911127918,0001310,6371289018,5001611,984144102由上表可以推断，当高档精装（装修标准2000元/M2）住宅售价为13,730元/时，投资收益率为0，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。但是按目前珠海楼市住宅的价格走势以及珠海城区土地日趋减少来看，本项目高档精装住宅价格回落到13,730元/M2的可能性较小。地价地价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率6,000811,6991471076,100611,0961381006,200510,494130936,30039,891121876,40029,288113816,50008,68510574当住宅销售均价在16000元/M2时，由上表看出股权交易价不高于6100元/M2时，投资年回报率才达到10，按6500元/M2交易，利润空间不算太高。十、项目交易方式分析101、项目股权情况地块现由（XX）XX投资有限公司（占股98）、XXXX投资发展有限公司（占股2）共同持有。股东原通过法院裁定受让位于珠海拱北迎宾南路、粤海东路较西南角用地【土地使用证号珠国用（1995）04070100090】，受让价格25,500万元，因规划调整，该地块与XXXX5号居住地进行置换，并于2011年8月获得建设用地规划许可证【地字第201123号】。股东取得土地后已成立房地产项目公司，但土地使用权仍挂在XX公司及XX公司名下，因土地性质调整审批手续搁置，仍未取得土地证，土地使用权限时间从2011年起算。股东有意转让项目，转让价格为39,178万元。（营业税税率为5，城市维护建设税税率为7，教育费附加税率为3，企业所得税税率为25非居民企业10，印花税税率为005，契税税率为4）项目评估结果表金额单位万元账面价值评估价值增减值资产合计25,50039,17813,678负债合计000所有者权益合计25,50039,17813,678102、可转让方案分析有以下三种转让方案可供选择方案一XX公司将其持有的资产直接转让给XX公司，转让价格为39,178万元。XX公司在三个月内以现金方式支付。方案二XX公司在珠海成立项目公司,将其拥有的项目公司的股权转让给XX公司，转让价格为39,178万元。XX公司在三个月内以现金方式支付。方案三XX公司在XX直接收购XX公司100股权,转让价格为39,178万元。XX公司在三个月内以现金方式支付。1方案一方案一属于外资资产并购外资公司项目资产，按照税法的规定，转让方XX公司应承担相关的营业税、土地增值税、城建税及教育费附加、印花税和企业所得税等。受让方应承担相关的印花税和契税。由于增值额/扣除项目金额49450,故增值税税率为30。转让方属非居民企业，按10资本收益计提所得税。方案一相关税负表（单位万元）税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入A39,178土地成本B25,500开发成本及费用C0增值额DAE13,678扣除项目金额EBCFGHK27,675营业税FA51,9591,959城市维护建设税GF7137137教育费附加HF35959土地增值税ID304,1034,103企业所得税JAEI10740740印花税KA005202020契税LA41,5671,567税负总计7,0181,5872方案二方案二属于外资境外并购项目公司股权。转让方不需缴纳营业税、土地增值税和契税，需缴纳股息所得税。受让方不用缴纳契税。但转让双方都需要缴纳印花税。交易中，转让方属非居民企业，按10资本收益计提所得税。方案二相关税负表（单位万元）税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入A39,178转让成本B25,500企业所得税CAB101,3681,368印花税DA005202020税负总计1,388203方案三方案三属于外资境外并购项目公司外资股东公司股权。转让方不需缴纳营业税、土地增值税、股息所得税和契税，受让方不用缴纳契税。但转让双方都需要缴纳印花税。方案三相关税负表（单位万元）税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入A39,178转让成本B25,500印花税CA005202020税负总计2020对于这三种方案，从转让双方的角度考虑，各方应承担的税负如表所示转让方需承担的税负比较表（单位万元）方案一方案二方案三营业税1,959城市维护建设税137教育费附加59土地增值税4,103企业所得税7401,368印花税202020契税税负总计7,0181,38820受让方需承担的税负比较表（单位万元）方案一方案二方案三营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税202020契税1,567税负总计1,5872020103、方案选择分析对三种交易方案影响因素分析如下（1）税收因素从税收成本考虑，方案三的总转让交易税收成本是最小的，符合企业的最大利益，但方案二、三转让价款都不可以列入项目的成本，在以后项目清算时，还应缴纳相应的、客观的企业所得税和土地增值税。方案一要缴纳巨额的税费，但转让价款可列入为项目成本，可以减少以后的企业所得税和土地增值税的计征。（2）可操作性因素。两种方案中，方案二、三的可操作性较差，方案一相对较好。2007年，商务部和外管局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函