[硕士论文精品]房地产企业税务管理战略研究

中文摘要随着我国经济市场化程度的提高及房地产行业日益成熟，整个房地产行业的竞争目前非常激烈。提高企业竞争力，增加整体效益，是每个企业追求的目标，而税收在企业的各项活动中扮演十分重要的角色，因此加强企业内部税务管理，实施税务管理战略是增强企业竞争能力的有效途径之一。在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门尤其是税务管理部门对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业连续5年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，并且公众目前普遍认为房地产企业的偷漏税现象非常严重，这也同时说明了目前房地产企业涉税风险很高。本文从企业全局的角度出发，立足于企业战略，依托税收的基本原理，运用战略管理的基本理念以及风险控制的基础方法，对房地产开发企业实施税务管理战略和风险控制的原理和实际操作流程进行研究。首先本文提出了税务管理战略的新概念，将企业税务管理置于公司战略管理的范畴内，提出对企业实施全面税务管理战略的思想，试图将税务管理的问题置于企业高层管理者的视野，引起高层管理者对税务管理战略的重视，这是笔者对于企业税收和管理学科交叉与融合的一个新探索。然后本文对房地产企业目前的税制及税务管理战略实施情况进行分析，进一步阐述了在房地产企业实施税务管理战略的必要性和可行性，同时对企业实施税务管理战略的操作流程进行了较为详细的阐述。并且为完善税务管理战略体系，本文提出了对税务管理战略进行风险控制的理念，提请企业在实施税务管理战略的同时需加强战略风险控制。最后为了理论与实践结合，本文以A房地产公司为实例，依据前述理论，介绍了在A房地产公司实施税务管理战略的具体流程和方法，并就A房地产公司目前重要涉税事宜的税务管理策略作相应的阐述，使整篇文章更具备实际操作性。鉴于笔者的理论水平和实际工作经验有限，行业政策又在不断的发展变化，加之创作时间较为紧张，查阅的资料有所不足，文中的错漏在所难免，恳请各位老师和读者批评指正。关键词房地产税务管理战略风险控制ABSTRACTWITHTHEINCREASINGLEVELOFMARKETANDGRADUALMATURATIONOFTHEREALESTATEINDUSTRY,THEREALESTATEINDUSTRYISFACINGFIERCECOMPETITIONNOWIMPROVINGTHECOMPETITIVENESSOFENTERPRISESANDINCREASINGTHEOVERALLEFFICIENCYARETHEGOALSTHATEVERYENTERPRISEPURSUESTAXREVENUEPLAYSAVERYIMPORTANTROLEINENTERPRISES，SOSTRENGTHENINGTHEINTERNALTAXMANAGEMENTOFENTERPRISEANDIMPLEMENTINGTAXMANAGEMENTSTRATEGYISONEOFTHEMOSTEFFECTIVEWAYTOENHANCETHECOMPETITIVENESSOFCOMPANIESWITHTHEINFLUENCEOFTHECONTROLOFMACROECONOMY，GOVERNMENTESPECIALLYTHETAXDEPARTMENTSTRENGTHENSTHEMANAGEMENTOFTHEREALESTATEENTERPRISESANNUALLY，THEREALESTATEINDUSTRYHADBEENREGARDEDASASPECIALSUBJECTINTAXCHEEKFROM2002FOR5YEARSANDTHEPUBLICBELIEVEDTHATTHEREALESTATEINDUSTRYHADALARGETAXLOOPHOLETHATALSOSHOWSTHEREWASHIGHTAXRISKWITHTHEREALESTATEENTERPRISEFROMTHEPERSPECTIVEOFTHEOVERALLENTERPRISE，BASINGONTHEENTERPRISESTRATEGY，DEPENDINGONTHEBASICPRINCIPLESOFTAXATION，USINGTHEBASICCONCEPTSOFSTRATEGICMANAGEMENTANDTHEBASISMETHODSOFRISKCONTROL；THISDISSERTATIONINVESTIGATEDTHEPRINCIPLEANDACTUALOPERATINGFLOWABOUTTAXMANAGEMENTSTRATEGIESANDRISKCONTR01FIRSTLY，THISPAPERPRESENTEDTHENEWCONCEPTABOUTTAXMANAGEMENTSTRATEGY，PLACEDTAXMANAGEMENTSTRATEGYUNDERTHESTRATEGICMANAGEMENTOFENTERPRISES，TABLEAPROPOSALOFIMPLEMENTCOMPREHENSIVETAXMANAGEMENTSTRATEGYTHINKING，ANDTRIEDTOLAYTAXMANAGEMENTUNDERTHEMANAGEMENTOFSENIORCORPORATEMANAGERSVISIONTHISISTHEWRITERSNEWEXPLORATIONTHATINTEGRATESTHETAXANDMANAGEMENTINTERDISCIPLINARYTHENITANALYZEDTAXSYSTEMANDTAXMANAGEMENTSTRATEGYACTUALITYABOUTTHEREALESTATEENTERPRISES，FURTHERELABORATEDTHENECESSITYANDFEASIBILITYOFTAXMANAGEMENTSTRATEGIES，ANDELABORATEDTHEPROCESSABOUTTHEOPERATIONANDTOIMPROVETHESYSTEMOFTAXADMINISTRATIONSTRATEGY，THEPAPERPOINTEDOUTTHECONCEPTOFTAXRISKMANAGEMENTSTRATEGYDRAWINGENTERPRISESINTHEIMPLEMENTATIONOFTAXMANAGEMENTSTRATEGIESATTHESAMETIMETHENEEDTOCONTROLRISKASALLIMPORTANTASPECTFINALLY，INORDERTOINTEGRATETHEORYWITHPRACTICE，THISPAPERTOOKAREALESTATECOMPANYWASANEXAMPLE，BASEDONTHEFOREGOINGTHEORY，ONTHESPECIFICPROCESSESANDMETHODS，ANDTHEENTERPRISESPRESENTIMPORTANTMATTERSINVOLVINGTHETAXMANAGEMENTSTRATEGYFORTHECORRESPONDINGEXPOSITIONSOTHATTHEENTIRECONTENTBECOMESEVENAMPLEDUETOTHELIMITEDTHEORETICALANDPRACTICALWORKEXPERIENCEOFTHEAUTHOR,THEINDUSTRYPOLICYISDEVELOPINGANDCHANGESCONTINUING，ANDLIMITEDTIMEOFCREATION，THEINFORMATIONISINSHORT，SOMISTAKESAREUNAVOIDABLEINTHISPAPER，PLEASECRITICIZEANDGIVEVALUABLEADVICEKEYWORDREALESTATE，TAXMANAGEMENTSTRATEGY，RISKCONTROL21、选择背景与研究意义RQ舌随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各方面，并且对企业的影响至关重要。目前，我国许多企业已经认识到税的重要性，但真正有效实施税务管理战略的企业却是极少。在当今激烈竞争的环境下，增加企业整体效益，提高竞争力成为每个企业追求的目标。而税在企业的各项活动中扮演十分重要的角色，因此在企业实施税务管理战略是增强企业竞争能力的有效途径之一。房地产行业作为新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。随着住房消费市场的增长，房地产市场日趋活跃，房地产企业也日益受到公众关注，政府对房地产行业的监管趋于规范和严格尤其是对房地产行业的税收监管。从2002年起，房地产行业连续5年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产行业的监管程度，这也同时反映了房地产企业目前涉税风险巨大。故本文研究的主体为房地产企业。本文研究的主要意义体现在以下几方面1提出了税务管理战略的新概念，提出对企业进行全面税务管理和风险控制的思想，将税务管理战略提到了企业战略规划的高度，有利于增强企业的竞争力。2企业实施全面的税务管理战略，既有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险，还有利于提高综合管理能力，有助于实现企业宗旨。3提出了战略风险控制的理念企业进行税务管理战略过程中产生的风险，提请企业在实施税务管理战略的同时需将风险控制作为一个重要的方面加以考虑。4以实际的A房地产公司为例，阐述实施税务管理战略的步骤和风险控制的要点，使整个研究更具备操作实用性，更有利于房地产行业健康发展，达到企业和国家双赢的效果。2、国内外研究现状和发展趋势研究现状1我国对企业涉税情况研究目前仍处于发展初期，多数都是针对企业具体业务开展的，并且受到理论发展水平、经济发展情况及税收管理水平等因素制约，大部分研究停留在利用税收优惠以及税制漏洞等阶段。2并且上述对企业税务管理的研究大部份是针对企业的局部或短期行为，没有以企业的整体长远发展为立足点进行研究，使研究缺乏深度，也无法满足现代企业发展的要求。并且与企业经营管理相结合的研究也较少，不能为企业的经营决策提供强有力的支持。3专门针对房地产企业的税务管理研究较少，系统的对房地产企业税务战略管理的研究更少，并且现有的房地产企业税务研究有些较为脱离企业经营管理的实际和目标，失去其应有的专业性和严肃性，缺乏理论参考和实用指导性。4随着我国目前对企业涉税情况研究的深度和广度的扩大，人们对企业进行税务管理所带来的收益有了越来越深刻的认识，但是对于其中蕴涵的风险和成本却很少有人关注，将风险管理与企业税务管理战略共同研究的文献较少。发展趋势1目前已提出了税务管理战略概念，并且主要包括两个层面的问题研究一个层面是对税务管理理论的探讨与研究，另一个层面是对税务管理战略的对策分析。这里的税务管理战略是立足于税务管理机关，而本文中所研究的税务管理战略是立足于企业。2对企业涉税情况研究的理论，已有多元化、跨学科发展涉及税收学、财务会计、管理学、人力资源等和全球一体化发展的趋势，并且其理论体系己逐步形成。3、研究方法与主要内容研究方法是理论发展的重要基础，也是评价理论发展的重要尺度。本文在研究过程中主要采用以下方法1理论与实践相结合本文首先对房地产企业进行税务管理战略和风险控制的理论基础进行分析、研究，再通过与实际的案例相结合，使整个研究更能与实际相结合，为企业所用。2系统研究方法将整个税务管理战略和风险控制置于企业经营管理系统中，从系统观点出发综合考察税务管理战略。税务管理是企业经营管理系统中的子系统，其战略意义能否成功实现，必须立足企业全局，考虑企业整体利益，这样才能真正的称之为战略。3定量分析与定性分析相结合在本文研究中，对房地产企业实施税务管理战略采用定量和定性相结合的分析方法。4实际访谈及经验累积在本文动笔前和写作过程中，笔者走访了以前工作过的相关单位税务机关、咨询机构、房地产开发公司以及服务过的客户，并与房地产企业的高层管理者、财务人员，以及税务机关工作人员进行了沟通和交流，了解他们对税务管理战略和风险控制的认识和建议，以及目前在企业实施税务管理战略的情况。主要研究的内容1由企业目前税务管理的现状，提出在企业实施税务管理战略的重要意义，并对相关原理作一定的阐述。2介绍目前房地产行业背景和涉税情况，并对房地产企业实施税务管理战略的必要性和可行性进行分析。3利用管理学的相关知识对房地产企业实施税务管理战略的理论和流程进行研究，并介绍了利用SWOT矩阵来确定房地产企业税务管理战略的详细方法。4阐述风险控制理论和基本方法，说明在税务管理战略中引入风险控制的重要性。5最后为了理论与实践结合，本文以A房地产公司为实例，依据前述理论，介绍了A房地产公司实施税务管理战略的具体流程和方法，并对该公司目前重要涉税事宜的税务管理策略作相应的阐述，使整篇文章内容更为丰富。4、其他需要说明的问题1本文所研究的税务管理战略是立足于房地产企业，而并非立足于税务征收管理机关，是房地产企业对自身的税务管理事宜所实施的管理战略。2本文中所提出风险控制，是指企业对实施税务管理战略过程中对所产生的风险进行分析与控制。3本文案例所涉及的房地产公司是真实的，但为了保守企业的商业秘密，其所引用的数据均有所改动。并且文中所依据的相关法律法规是目前有效的，随着经济环境和相关法律法规的变动，企业应依据自身的实际情况灵活的加以应用。第一章企业税务管理战略理论基础11企业战略与税务管理战略综述111企业战略概念战略源于希腊语“STRATEGOS”，是指挥军队的艺术和科学，也意指基于对战争全局的分析而做出的谋划。战略管理大师迈克尔波特认为，战略的本质是抉择、权衡和各适其位1。企业战略其实就是企业谋略，是指管理人员为了企业长期的生存和发展，在充分分析企业内外部环境的基础上，确定和选择达到目标的有效战略，并将战略付诸实施、控制和评价的一个动态管理过程。“企业战略”是对企业各种战略的统称，其中既包括竞争战略，也包括营销战略、发展战略、品牌战略、融资战略、技术开发战略、人才开发战略、资源开发战略等等。112税务管理战略概念税务管理战略是企业战略中的一种，是企业根据国家的宏观经济政策和税收法律法规，结合自身实际情况和经营管理战略目标，通过分析、判断、预测，设立远景目标，并对实现目标的发展轨迹进行的总体性、指导性谋划。将战略管理思想引入到企业税务管理活动中，可将企业的税务管理行为在一个可控制的框架中构建，使执行力度得到保证，降低各种风险，提高管理效率。企业税务管理战略关注的焦点是企业的涉税活动对企业战略的影响，通过对企业生产、经营、投资、理财等方面税务管理战略规划，取得企业整体利益最大化，最终实现企业战略目标。迈克尔波特L什么是战略，哈佛商业评论。2004年1月号5113企业战略与税务管理战略的关系企业战略是处于不断变化的竞争环境之中，企业对过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述，是对企业未来几年所做的科学预测与合理规划。税务管理战略则是从税务管理方面对企业战略进行全面的支持，是企业战略的重要组成部分之一与企业战略既有区别又有联系。L、两者的区别企业战略是全局性决策战略，它侧重于从竞争对手的分析中来确定自己的经营定位，而税务管理战略仅是企业战略的一个组成部份。要保证企业战略的顺利实施，离不开各种支持性战略的配合实施，从资源配置和管理控制的角度充分保证企业战略的实施。税务管理战略的基本作用表现为它从涉税的角度对企业战略起全面支持作用，它与技术创新战略、人力资源战略等共同构成企业战略的支持系统。税务战略是为支持企业总体战略而进行税务规划，风险控制等涉税的谋略。而税务管理的规划是为了企业管理控制的需要而对企业的税务管理主体所进行的组织设计、制度设计等一系列建设。2、两者的联系税务管理战略与企业战略的目的一致，税务管理战略作为企业战略的重要组成部份，其战略目标是一致的。只不过税务管理战略是从企业涉税行为方面进行谋划，通过对企业纳税环境、内部情况、企业目标等综合分析，从而制定出与企业战略相适合的税务管理战略。税务管理战略作为企业战略的支持战略，与企业战略一样都是一个系统的工程，需要将企业作为一个整体进行全面系统的制定和实施。12实施税务管理战略的意义企业税务管理战略伴随在企业管理的整个过程中，穿插在公司的组织调整、市场营销战略、财务战略、人力资源国际化和多样化战略里面，从企业战略的制定、战略实施、战略评价，税务管理战略成为企业战略中必须考虑的个重要的战略。1、实施税务管理战略有利于提升企业的竞争力与资源的合理配置。企业进行税务管理战略，可以减轻其税收负担，增强活力，提高竞争能力。并且，税收政策往往反映国家对企业投资的指导性意见，企业进行税务战略管理也可以为企业战略提供决策支持，可以根据税收的各种优惠政策，进行投资、融资决策，公司产权改革，企业流程再造，产品的更新换代等。这样不仅仅直接的享受了国家给予的优惠，社会资源也得到了更好的利用和配置。2、实施税务管理战略可以提升企业经营管理水平，促进建设现代公司制度。税务管理是一项系统工程，企业要实施税务管理战略必然就需要精通税收法规，了解相关的财务和管理知识，配备高素质的人才，建立健全企业的各项经营管理制度，提升对内对外形象。在企业实施税务管理战略的同时，也促进企业不断更新观念，加强管理，提高经营管理水平。3、实施税务管理战略还有利于减少企业涉税风险，降低经营管理成本。企业的涉税风险主要有税款负担风险、税收违法风险、信誉与政策损失风险。当这些风险发生时，其中一个最直接的后果就是增加企业收负担，导致企业经营管理成本增加。而企业实施税务管理战略后，将站在战略的高度充分和积极的考虑涉税风险，将风险控制到最小范围，这样也有利于纳税成本的降低，实现企业战略目标。13实施税务管理战略的理论依据只有具备深厚的理论依据，才能用来指导实践，因此在实旌税务管理战略前需对企业实施税务管理战略的理论依据作相关的研究，现从契约理论、博弈理论、比较利益学说和系统论四个角度分析税务管理战略的理论渊源，有助于更好地研究和理解税务管理战略行为。131契约理论企业是劳动者、所有者、物质投入和资本投入的提供者、产出品的消费者相互之间的契约关系的结合，不同契约之间不可避免地存在着利益冲突，同一契约中各契约关系人也存在着利益冲突2。如果将税收因素考虑在内，那么政府毫无疑问地应该被引入订立契约的程序，企业在上述契约之外将另外订立一份税收契约。税收契约与其他契约之间也存在着利益冲突，如流转税的规定将影响物质投入的提供者和产出品的消费者，所得课税将影响劳动者。因为企业逐利的本性，在同等条件下，企业总是希望纳税额越少越好，所以税收契约双方也存在利益冲突。由于契约的广泛存在，在考虑税收契约时，还需综合考虑企业的其他契约，因此需要对税收契约实施管理战略。132博弈论博弈论又称为对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题。在博弈论里，个人效用函数不仅依赖于他自己的选择，而且依赖于他人的选择；个人的最优选择是其他人选择的函数。3从博弈论的角度来看，以政府为主体的征税人和以企业为主体的纳税入成为矛盾对立的两个方面。一方面政府凭借其国家权利要尽可能多地征收税款，另一方面企业基于自身利益的考虑要尽可能少地缴纳税款。在这个税收博弈过程中，国家是税收法律制度制定的主体，纳税人只能接受制度的约束。但如拉弗曲线所示，如果税法规定企业将其全部或者大部分收入上交国家，企业一定选择不生产，国家税收自然为零。因此博弈双方可以达成一定的协议即“纳什均衡”，而协议被遵守的前提是遵守协议的收益大于破坏协议的收益。在追求自身利益最大化的前提下，博弈双方都有不遵守协议的动机，那么协议的制定就成为关键。税收契约就是博弈双方的协议，因而在制定、实施2千国顺企业理论契约理论中国经济出版社2006张维迎博弈论与信息经济学。上海人民出版社，20048税收契约时必须考虑遵守税收契约的收益大于破坏它们的收益。换言之，税法在制定时必然会考虑到税源的存在和可持续增长，为纳税人预留一定的空间，为企业实施税务管理战略提供了可行空间。133比较利益学说比较利益学说是英国古典经济学家大卫李嘉图提出来的，他指出两国间不同商品的比较成本存在差异，比较成本较低的商品是该国的比较优势商品，而比较成本较高的商品是该国的比较劣势商品。在自由贸易条件下，两国都将生产自己的比较优势商品，通过交换双方都将取得比较利益。因此该理论通常被应用于比较两个不同系统的利益，我们可对这个理论作进一步运用对同一系统，其不同的子系统同样存在比较利益问题。如果我们将企业集团视作一个系统，其成员企业就是子系统，他们之间必然存在着比较利益问题。这种比较可能源自集团对不同利益子系统的比较如跨国公司对其经济利益和政治利益的比较，也可以是同一利益不同子系统的比较如跨国公司对其设在不同国家的分支机构经济利益的比较。但需指出的是，这里的利益不是指个别子系统的利益，而是指整个系统的利益，是为了达到整个系统利益的最大化。在实施税务管理战略时，也运用比较利益学说，对企业的各方利益进行比较，取其最优，当然税务管理只是达到这种利益最大化的一种手段，在实际实施过程中还需考虑到企业的其他非常性利益。134系统论系统论是把研究的对象当作一个系统，分析系统的结构和功能，研究系统、要素、环境三者的相互关系和交动的规律性。世界上任何事物都可以看成是一个系统，系统是普遍存在的。系统论的观点对我们分析税务管理战略大有裨益I、整体性观点与企业税务管理战略系统论观点首先是整体性观点，用系统观点看问题首先是用整体性观点看问题，用系统方法解决问题首先强调从整体上解决问题。按此观点企业进行的税务管理也是一项系统工程，必须从整体上考虑和设计，不能单独围绕一个税种进行。比如流转税和所得税在计算时存在一定程度的交叉，企业所得税和个人所得税也存在交叉。此外实施税务管理战略不仅仅是税务管理部门的事，还涉及到许多职能部门，企业必须从整体角度看待税务管理。2、环境观点与税务管理战略任何系统都是在一定环境下产生、共存、运行的，不存在没有环境的系统。环境对系统的特性、状态、功能有重要的有时甚至是决定性的影响，企业经营处在一个多样化的环境之中，这些环境构成一个系统，因此税务管理必须考虑相关环境因素。14税务管理战略制定和实施过程企业在制定和实施税务管理战略时的程序图示图1JLOI、提出税务管理的战略展望，指明企业税务管理的总体规划，以支持企业战略。税务管理战略是企业战略的组成部份，是为企业战略提供系统支持的，税务管理战略时一定服务于企业战略，因此需要根据企业战略来确定税务管理战略。2、分析内外部环境，确定税务管理战略只有对企业的内外部税务环境进行了理性的分析，明确了企业税务管理方面的优势、劣势、机会和风险后，才能制定出切合企业实际的税务管理战略。3、高效的实施和执行企业税务管理战略高效的实施和执行企业税务管理战略是是战略管理中最复杂、最耗时也是最艰巨的工作，是整个税务管理战略成败与否的关键。4、税务管理战略控制税务管理战略控制可以及时发现战略差距，分析产生偏差的原因，纠正偏差，使税务管理战略目标得以实现。5、评价企业税务管理战略实施结果。评价企业税务管理战略实施结果是对整个税务管理战略实施的总结，有利于企业吸取经验教训，更好的服务于企业的目标。11第二章房地产企业实施税务管理战略的必要性及可行性分析21房地产税制介绍211房地产相关概念房地产是指可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托物质实体上的权益4。通常而言房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。而狭义的房地产开发则是指按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程，6在本文中所指的房地产开发是广义的房地产开发。2。12房地产行业税制概述税收制度简称税制，是指国家各种税收法令和征收管理执法的总称。是国家处理税收分配关系的总规范。包括国家各项税收法律、法规、规章、条例和税收管理体制，国家向纳税单位和个人征税的法律依据和工作规程，也是纳税单位和个人履行纳税义务的法定准则。税制要素是构成税收制度，尤其是构成税种的基本元素，也是进行税收理论分析和税制设计的基本工具。税制要素一般包括纳税义务人纳税人、课税对象、课税标准、税基、税率、起征点与免税额、附加、加成和减免，其中课税对象、纳税人、税率是税制的三大基本建设部房地产业摹本术语标准中国建筑工业出版社出版，2003卜一德房地产开发经营管理实用手册，中国建筑工业出版杜200612要素5。我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税种有土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税、固定资产投资方向调节税已停征发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是房产税、城市房地产税和城镇土地使用税；而在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、契税。7213房地产行业涉税税目介绍房地产开发建设前期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在开发建设后期的销售阶段、租售管理阶段。下面按房地产开发建设的阶段分别对相关税种进行详细介绍，具体见下面表卜L、表卜2、表卜3、表卜4。内资房地产企业适用。表11前期准备阶段涉及税种征税范围计税依据税率国有土地使用权转让、土地使用权转让、房发生权属转移的土地和屋买卖，其计税依据为成交价格房屋，具体范围包括土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由契税征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的3一5土地使用权转移房屋所有权转移市场价格核定；土地使用权交换、房屋，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。占用耕地建房或者从事卜10元其他非农业建设单位和平方米耕地占用个人。占用鱼塘、园地、以实际占用耕地的面积计税，按照规定税额一次性税菜地及其他农业用地建一次性征收征收，最房或从事其他非农业建高不得超设。过15元庞风喜T税收原理与中国税制中国财政经济出版社，20067刘佐；中国房地产税收，中国财政经济出版社200613表12建设施工阶段涉及税种征税范围计税依据税率建设业的总承包人将工程分包或者转包给他人，以工程的全部承包额减去支付给分包人或者转包的价款后的余额为营业额；从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算。营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡建筑安装工程，包括建所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业税筑、安装、修缮、装饰和营业额包括设备的价款；3其他工程作业等内容自建行为的营业额根据同类工程的价格确定没有同类工程的，按下列公式核定计税价格计税价格工程成本1成本利润率卜营业税税率；招标、投标工程的营业额，中标的价格是计征营业税营业额，中标后调整的，以调整后实际收入额为营业额。房地产开发企业从事商增值税的计税依据是销售额，是指纳税人销品购销活动，或将购入的售货物或者应税劳务向购买方收取的全部4、6或增值税材料销售给其他单位和价款和价外费用。具体包括；价歙。价外费L了个人，或接受委托加工产用，消费税金。品等。在中国境内书立、领受税印花税按照不同征税项目，分别采用从价计法列举凭证。具体参见征和从量计征两种方法。具体参见附表L详见附表印花税附表1印花税税目税率O0642408A2835B55B，即B00971A再寻找增值率低于50的临界点O214136A945BA12848AB5550即B03500A说明在本策略中没有考虑企业所得税的影响，企业所得税的计征不影响房地产企业税后利润增减的方向。对A房地产公司进行实际测算A房地产公司目前的可销售住宅面积为26878080平方米，单方成本为1900元，通过下表计算出税后收益与销售单价的关系企业所得税税率按25，假设无其他调整项目图51销售单价与税后收益变动图3、结论从图5一L中可以看出，在销售单价为2240元平方米处，其税后收益大于销售单价为2360元平方，这时因为增值额低于扣除项目20，是免税临界点。因此从此角度考虑不能将销售单价定在2240元平方|2380元平方之间，同样的情况也出现在销售单价为2840元平方2940元平方米，考虑到当地购买能力和公司定价策略，只能将销售单价定在2380元平方米12840元平方米之间。当然上述测算仅仅是从税的角度出发，作为A房地产公司的税务管理战略，不能仅以此作销售定价，而仅能作为一个决策参考，结合公司其他战略综合考评后确定价格。583酒店开发的税务管理策略1、基本情况A房地产公司规划在此项目中投资修建一幢五星级大酒店，预计投资总额为20，000万元人民币，酒店修建完毕后作为公司自有资产自己经营。几年后酒店修建好时，A房产公司由于公司战略发生变化决定销售该酒店，假设该酒店当时的市场价是30，000万元人民币。2、分析直接出售酒店A房地产公司将按规定缴纳如下税费这里暂时不考虑印花税应缴纳营业税3000051500万元应缴纳城市建设税、教育费附加合计150073150万元应缴纳土地增值税30000200001500150302505万元应缴纳企业所得税3000020000一15001502505251461万元此处计算应纳企业所得税时没有考虑其他的成本支出，并且以最新的企业所得税税率25计算此时该业务的税后净收益为4384万元运用税务管理策略A房地产公司可以考虑将酒店独立于整个开发项目，投资成立子公司“【大酒店”，等酒店建成后，无论是A房地产公司想留作自营或是转让他人，其操作的空间将会非常大，给企业战略调整留有巨大的空间。首先，A房地产公司联合其他股东投资设立控股子公司虽然目前公司法规定，有限责任公司股东可以是一个法入，但是为了规避担保等法律问题，还是联合其他股东共同设立“XX大酒店”。其次，XX大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由A房地产公司提供，并作应付款项处理。最后，固定资产建成后，A房地产公司可根据当时的公司战略作不同的规划。留存自用，与现在的公司战略一致，并且其涉税成本不变。每年按缴纳房地产税，并按酒店经营进行核算，酒店房产作为固定资产进行折旧。通过以上规划如果A房地产公司在酒店建成时，购买方可以通过兼并的方式取得酒店的实际控制权。通过兼并，A房地产公司及其关联股东将拥有酒店的股权全部转让给购买方，A房地产公司收回股权转让价款及酒店的所有债权。由于购买方通过兼并的方式取得酒店的实际控制权，并不涉及酒店权属的转变，此行为不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，仅需缴纳股权交易所得税。“应缴纳企业所得税3000020000252500万元此处计算应纳企业所得税时没有考虑其他的成本支出，并且以最新的企业所得税税率25计算税后净利润7500万元3、结论通过以上运作，A房地产公司如果在酒店投资开始时便进行税务管理策划，则将来转让酒店时将增加3116万元75004384的收益，由此可见企业如实施税务管理战略，立足企业全局用发展的眼光看待企业税务管理的问题，对企业行为事先就进行税务战略规划，将给企业带来较高的经济收益。上述实例仅是A房地产公司实施税务管理战略的具体的税务策略，是税务管理的一个方面。但从上述分析中可见，A房地产公司加强税务管理的经济效益是如此显著。如有效的实施税务管理战略将从经济效益和企业管理的各方面都给将给予该公司实现企业战略强有力的支持。”国家税务总局国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复。国税函20021165号，200260参考文献1张泓铭庞元中国城市房地产管理一原理、方法和实践，上海社会院出版社，20062卜一德房地产开发经营管理实用手册，中国建筑工业出版社，20063牛风瑞中国房地产发展报告，社会科学文献出版社，20064庞风喜税收原理与中国税制，中国财政经济出版社，20065李国健税收制度改革与发展研究，山东人民出版社，20046盖地税务筹划，高等教育出版社，20037财政部注册会计师考试委员会办公室税法，经济科学出版社，20068全国注册税务师执业资格考试教材编写组税法I，中国税务出版社，20069全国注册税务师执业资格考试教材编写组税法1I，中国税务出版社，2006TO黄凤羽税收筹划理论与实践，中国财政经济出版社，200311刘佐中国房地产税收，中国财政经济出版社，200612邓宏乾中国房地产税制研究，华中师范大学出版社，200013邱引珠、范思山企业税务风险与化解，对外经济贸易大出版社，200314刘新立风险管理，北京大学出版社，2006，15丁正智税收战略管理框架构建及其突破口的选择，扬州大学税务学院学报，2005年6月第LO卷第2期16黄黎明税收筹划理论的最新发展一有效税收筹划理论，涉外税务，2004年2月17杨家新、吴高；税收筹划的风险分析，经济师，2005年第九期18郭骁、夏洪胜；从企业内部管理及业务流程再造的角度看纳税筹划，商场现代化，2005年12月中总第452期19徐燕雯刍议房地产开发企业对税务风险的化解，集团经济研究，2006年11月上旬刊总第211期20蔡昌公司税收筹划的内部治理机制，财会信报，2005年4月13日第B04版21王俊生、田虎；让税收筹划成为一种经营意识，中国税务报，2007年4月2日第006版22刘蓉公司战略管理与税收策略研究，中国经济出版社，200623王国顺企业理论契约理论，中国经济出版社，200624张维迎博弈论与信息经济学，上海人民出版社，200425汤姆森斯迪克兰德战略管理概念与案例，北京大学出版社，200526美海因茨韦里克HEINZWEIHRICH管理学全球化视角第十一版，经济科学出版社，200427RICHADLYNCH；公司战略，云南大学出版社，200128迈克尔波特什么是战略，哈佛商业评论，2004年1月号393迈克尔波特竞争战略，华夏出版社，200330ROBERTSIMONSPERFORMANCEMEASUREMENTCONTROLSYSTEMSFORIMPLEMENT，东北财经大学出版社，200231LJBOURGEOIS、IRENEMDUHAIME、JLSTIMPERT战略管理，中信出版社，2004附录附表1印花税税目税率表税耳范围税率说明包括供应，预购、采购、购销结合及购销合同按购销金额万分之三贴花协作、调剂、补偿、易货等合同包括加工、定做、修缮、修理、印刷、按加工或承揽收入万分之加工承揽合同广告、测绘、测试等合同五贴花建设工程勘察包括勘察、设计合同按收取费用万分之五贴花设计合同建筑安装工程包括建筑、安装工程承包合同接承包金额万分之三贴花承包合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车按租赁金额千分之一贴财产租赁合同花，税额不足一元的按一辆、机械、器具，设备等元贴花包括民用航空，铁路运输、海上运输、单据作为合同使用的，货物运输合同按运输费用万分之五贴花内河运输、公路运输和联运合同按合同贴花接仓储保管费用千分之一仓单或栈单作为合同仓储保管合同包括仓储、保管合同贴花使用的，按合同贴花银行及其他金融组织和借放人C不包按借款金额万分之零点五单据作为合同使用的，借款合同括银行同业拆借所签订的借款合同贴花按合同贴花包括财产、责任、保证、信用等保险按投保金额万分之零点三单据作为合同使用的，财产保险合同合同贴花按合同贴花包括技术开发转让、咨询、服务等技术合同按所载金额万分之三贴花合同包括财产所有权和版权、商标专用产权转移书据权、专利权、专有技术使用权等转移按所载金额万分之五贴花书据按固定资产原值与自有流营业账簿生动资金总额万分之五贴产经营用账册记载资金的账簿花其他账簿按件贴花五元权利、许可证包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、按件贴花五元照土地使用证附表2土地增值税税率表档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明增值颈未超过扣除