国轩国际研发中心工业园区项目定位策划报告_[全文]

目录市场分析项目价值挖掘及定位产品建议销售及项目推广措施销售保障措施宏观市场分析区域市场分析重点项目分析市场分析北京市产业布局规划北京市产业布局规划方向明确，新兴产业蓬勃发展产业发展多样化导致对物业发展需求多样化。宏观市场分析北京文化创意产业聚集区示意图由于政策扶持，北京各区县均大力发展文化创意产业，且布局明确但现阶段，北京文化创意产业企业承受租金能力相比仍然较弱。宏观市场分析从“一区五园”到“一区七园”政府政策倾斜性引导新兴高科技产业园区规模化发展，且分布相对集中、规范。宏观市场分析政府规划的创意产业基地或者园区对企业至关重要的一点是，入住企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策，而对于中国目前发展得并不成熟的各产业链上的企业来说，这对于企业生存、发展非常关键而具有实际意义。宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析重点项目分析市场分析区域产业发展之望京产业带望京已逐渐形成由跨国公司总部及研发中心的“巨头经济”带动的以“电子信息”为核心的高科技产业链条，区域商务办公氛围经过十余年的市场培育已日渐成熟。区域市场分析区域产业发展之临空经济圈首都临空经济区目前已规划5个经济功能区域，规划面积达到2738平方公里，累计开发建设面积达到155平方公里首都临空经济从无到有、由小变大，临空产业规模不断扩大，国际化特征充分彰显，国际化运行机制日益成熟,已成为北京市重要的经济特征之一，在北京市未来经济发展中将具有更加举足轻重的战略地位。区域市场分析区域产业发展之新国展新国展地址位于顺义“空港城”南侧的公建商务区内。规划总用地面积为1555公顷，其中展馆部分将达到20万平方米,还设计了总面积17万平方米的配套设施新国展的全面投入使用，带动整个天竺开发区也就是国展新区的的整体经济发展。这里将成为亚洲最大的展览中心，进一步促进了区域价值的提升。区域市场分析区域发展之中央别墅区中央别墅区作为京城最宜居的区域，不仅有低密度和北京难得的水域环境，同时社会氛围单纯，已经有了和谐的交通、人群和教育等居住环境。区域市场分析中央别墅区望京商圈临空经济圈新国展区域整体产业发展趋势总体情况，区域正蓬勃发展，且充满活力。商务氛围会体现浓厚的国际化特征，国际化特色的商务办公空间将是区域未来商业发展的趋势。区域市场分析宏观市场分析区域市场分析重点项目分析市场分析总部基地非中心BDA硅谷亮城MAX空港企业园海淀园丰台园空港工业区我们选取了市场上几个同类在售项目进行相关分析亦庄经济区重点项目分析CBD优惠政策空港工业区优惠政策MAX空港企业园“三减三免”政策和其他优惠的政策硅谷亮城无非中心同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策BDA享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按75的税率征收所得税。总部基地优惠政策项目名称重点项目分析总部基地，占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约159，平均绿化率50左右，总投资约45亿人民币。总部基地成批开发1000至5000平米独体独栋，约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅等，将吸纳约500家大型企业、约2000家中小型企业的总部入驻。总部基地中关村科技园有史以来最大的中外合资单体项目，独立产权企业可独立冠名重点项目分析项目基础信息以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。与中关村、CBD、亦庄、金融街互利互补，共同构筑北京大总部经济区整体定位北京目前已基本形成了总部经济的雏形，以中关村、CBD、亦庄、金融街为主形成了北京总部区，大量的跨国企业、国企、民企的入住成就了北京总部经济，而总部基地只是一个概念,一个写字楼商业项目重点项目分析总部基地主要推广手段盛大奠基开工仪式；各环线大型户外广告牌；借助经济类展览活动推广项目；纳入政府发展规划，借助政府影响力推广项目。2004年5月21日，全国人大常委会副委员长成思危在总部基地中国经济高峰会上发表演讲2004年7月28日，北京市市委书记刘淇视察总部基地集中的推广宣传虽然使项目广为人知,却没有达到应有的效果重点项目分析总部基地8300销售均价200311开盘日期总套数678843成交均价196销售套数159容积率326总部基地项目名称销售情况虽然有政策的支持和强大的广告宣传,可销售情况并不理想,销售周期长主要原因在入园企业无限制，各类企业混杂一起，难以提升企业形象工业厂房立项，其机电设备难于与写字楼相提并论，后期维护费用较高配套设施不齐全，将影响企业的正常办公。重点项目分析总部基地客户实例部分签约入驻企业如中华通信、中国铁通、星玛电梯、中国汽车技术研究中心、中牧股份、世纪卫星、建龙钢铁、德龙控股、旭阳焦化、德国美克马力北京公司、鹿王羊绒、中联动力、北京电力、振龙科技、财富时报等。区域的成熟发展、凡入驻总部基地的高新技术技术企业，符合条件的皆享受中关村科技园区优惠政策成为吸引企业入住的主要原因重点项目分析总部基地BDA国际企业大道为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路未来国际企业大道的端点,是开发区核心位置的重要地段,构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线。BDA国际企业大道II，总占地面积约54万M，总建筑面积约19万M。BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，每栋718层的建筑单体和1个大型会所，错落有致地组成一个超级建筑集群；每34栋建筑单体围合布局，共同组成了5个建筑组团。BDA随着亦庄新城的规划实施和逐步建设，亦庄区域将成为促进环渤海经济圈快速崛起的强大引擎，位于此区域内的BDA国际企业大道项目有着良好的外部环境支持重点项目分析项目基础信息楼号总层数总建面196120255000373720495480596120674360796120896120915872010158280119612012954801396120147436015743601694840171511920181213320该项目是奠定低密度办公类物业。项目每栋面积集中在37206120平方米之间整体定位从企业需求出发，定制极富独立性、灵活性、生态性、标志性、展示性的专属价值空间。重点项目分析BDA主要推广手段女企业家协会代表参观BDA组织植树节活动业主大会组织业主活动大型开盘活动平面媒体广告、网络推广推广手段以活动为主且类型丰富，起到竖立口碑的作用重点项目分析BDA销售情况38上市套数8300销售均价200311开盘日期604259成交均价32销售套数077容积率BDA国际企业大道项目名称依托近年发展风头强势的亦庄开发区,并没有给它带来应有的销售劲头重点项目分析BDA客户实例如中石化、资生堂、泰尔文特（西班牙）等，同时容纳了白领中国、北京动向体育发展有限公司、中国黄金集团、北京士兴钢结构有限公司企业类型囊括高新技术产业、能源产业、时尚产业等不同的产业类别。重点项目分析BDA非中心非中心总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，包括30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、265万平米超级会所、11万平米酒店及酒店式公寓。集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区重点项目分析项目基础信息利用钢结构现代、灵活、新颖的特点和优越的自然环境，突出表现空间与环境景观相融合的优势，体现绿色，环保，生态，健康的主题风格和群生态、个性化的主旨整体定位新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。重点项目分析非中心主要推广手段平面媒体广告；各环线大型户外广告牌和工地包装；借助经济类展览活动推广项目政府论坛05年9月22日“非中心”亮相中国房地产前景高峰会05年9月15日参加朝阳商务节借助政府力量，以论坛形式进行高端炒作重点项目分析非中心客户实例维维豆奶，同一首歌，北京睿骊通电子技术有限公司，部分设计公司和部分以前在CBD的国外公司客户行业跨度大，行业分散重点项目分析非中心销售情况8000销售均价2005930开盘日期总套数776003成交均价52销售套数09容积率150非中心项目名称在无优惠政策支持下，依托CBD的发展，走特色产品路线，借助政府论坛进行高端推广，销售情况明显不如同类项目重点项目分析非中心硅谷亮城硅谷亮城位于北京市海淀区上地入口处，项目占地101479M2，总建筑面积272605M2，其中包括19万平方米独栋商务办公，1栋超过7万平方米的商业中心。写字楼底商建筑面积3万平方米。硅谷亮城通过多个大型生态广场将十余栋写字楼有机地组织在一起，创造出多生态、多广场型商务办公形态。重点项目分析项目基础信息整体定位在硅谷实现一个全新的中央公园办公商务园。采用多栋独立的建筑形式，可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案重点项目分析硅谷亮城主要推广手段借助政府号召力开盘大型活动报广网络海淀区委书记视察推广手段多样化，在项目所在区域成功夺势重点项目分析硅谷亮城销售情况9800销售均价2006818开盘日期总套数704761成交均价152销售套数19容积率456硅谷亮城项目名称在开盘的几个月达到强销，在业内引起强烈反响重点项目分析硅谷亮城客户实例中国移动北京公司、高力国际集团（物业管理跨国集团）、四方集团（主营电气工业设备）、平安信托投资有限责任公司（中国平安保险（集团）股份有限公司的控股子公司）、上地快捷假日酒店吸引国内外众多具规模的知名企业入主重点项目分析硅谷亮城MAX空港企业园MAX空港企业园，总建筑面积约35万平方米。共分五期开发，其中一期为52万平方米的酒店、商业、写字楼，二至五期为企业独栋二、三期企业独栋由23个组团（72个独栋）组成，独栋面积从8001600平方米。项目独栋面积小，拥有7个下沉式花园，通过下沉式花园可直达车库。重点项目分析项目基础信息整体定位新国展MAX空港企业园首都国际机场为依托空港及新国展的企业服务临近新国展和北京机场以及空港工业区给予的优惠政策，成为其最大优势重点项目分析MAX空港企业园主要推广手段目前仅有网络推广项目未开盘，处于蓄势期，一期推出28个企业独栋重点项目分析MAX空港企业园客户情况客户行业较分散，有电子软件、广告、国贸、展览展示、物流等客户多集中为依赖机场庞大物流系统支持或依赖新国展的展览展示企业重点项目分析MAX空港企业园市场结论企业独栋办公型产品受北京整体经济发展影响，正蓬勃发展。各项目依托区域经济发展，政策扶持优势明显。各项目强调生态办公的同时打造独特的产品形象。通过结合区域产业发展，打造项目自身产品优势成为项目发展的关键。项目价值挖掘及定位项目价值挖掘及定位客户定位项目价值挖掘规划园林立面户型注重集中景观打造，独特设计弧形绿化广场，辅以坡地绿化景观丰富了景观空间的视觉效果。时尚、简洁、明快的设计理念，由外而内，由静至动的空间设计。商业、办公、酒店综合立面简介、空间丰富，现代感和浓厚的文化色彩企业独栋产品，独立、空间功能丰富项目价值挖掘及定位跳出区域创造全新的营销模式与价值体系蓝海战略项目价值挖掘及定位红海战略和蓝海战略比较红海战略蓝海战略竞争于已有市场空间拓展非竞争性市场空间规避竞争创造并攫取新需求打破价值与成本之间的权衡取舍为同时追求差异化和低成本协调公司活动的全套系统按差异化或低成本的战略选择协调公司活动的全套系统争夺现有需求参与竞争在价值与成本之间的权衡取舍项目价值挖掘及定位东部产业带新国展产业区中央别墅区临空经济圈区域发展支撑写字楼自然生态环境酒店商业生态、多物业类型并存的企业独栋办公特色空间项目价值挖掘项目价值挖掘及定位定位临空经济圈以展览及办公为核心功能的生态办公园区项目价值挖掘及定位项目价值挖掘及定位客户定位需求维度产业维度空港物流及会展产业链区域内外资产业链创意时尚类产业链企业自用企业形象展示需求企业常规化小规模会展需求企业办公需求客户定位产业类别企业需求价值延伸会展文化类产业创意时尚类产业区域内外资或中型企业新型的生产资料与利润增长点集中、私属的企业展示/商务空间中小型会展交流活动场所、文化展示、高端客户交流与服务体验式卖场、高端客户交流与服务、创作室企业客户交往、企业办公、公司内部培训基地客户定位客户素描会展文化类产业北京盛世兴文文化发展有限公司董事长郑先生/福建人/32岁公司简介文化艺术展览交流、稀缺性艺术性投资鉴定咨询及贸易。主营业务艺术品（名家字、画象牙、宝石）现办公地点金源燕莎MALL6层展览活动促进人与自然和谐发展全国书画优秀作品展中国画海洋绘画艺术研讨会武夷岩茶推广商贸会，四川卧龙书画笔会，福建名优产品展销会野生动物保护展客户定位办公空间功能需求接待区画廊商务茶社展览大厅办公区接待区画廊商务茶社展览大厅接待区金源燕莎MALL6层（200平米）画廊金源燕莎MALL6层（300平米）展览大厅金源燕莎MALL顶层露台（1500平米）商务茶社金源燕莎MALL5层（150平米）办公区金源燕莎MALL6层（350平米）办公区客户定位客户深访“您是否满意现在的办公场所，有没有考虑近期购买办公场所”“现在我办公的地方你也看到了，虽然整体面积较大但分散很不方便，接待客户时没有形象感，要到处跑。对现在的办公场所不是很满意，只是暂时凑活一下；有打算买一个大点的办公场所，能够把我公司的办公区、茶室、画廊、展览厅都放在一起，这样工作比较方便”“您对所要买的办公场所有什么要求”“首先要离机场近一些，我大量客户都是外地的，经常下了飞机在到我这里，会耽误很长时间很麻烦，其次我们公司主要是做展览展示，需要一个很好的形象和良好的环境。”（简单介绍了一下本项目）“您会考虑在此置业吗”“建筑比较有特点，如果性价比合适，我一定会考虑。”客户定位客户素描创意时尚类产业薄涛制衣中国有限公司董事长薄涛/37岁主营业务服装现办公地点北京市顺义区首都机场南侧李天路号办公空间功能需求接待区服装展示区商务洽谈区办公区客户定位客户深访“您是否考虑近期购买办公场所”“有这方面考虑，现在公司规模比较大，客户往来比较频繁，感觉需要有一个专门用来展示我公司形象及服装品牌的场所。”“您对所要买的办公场所有什莫要求”“最好离我的厂房较近，能够有独立展示空间，出于对物流及客户考虑需要离机场较近，同时还要有较高的形象和良好的办公环境。”（简单介绍了一下本项目）“您会考虑在此置业吗”“挺好的，离我的厂房很近，会考虑。”客户定位客户素描建材贸易产业北京德润隔断墙材料有限公司董事长张先生/43岁主营业务高档隔断系列产品现办公地点北京市朝阳区管庄办公空间功能需求接待区产品展示区商务洽谈区办公区客户定位客户深访“您是否考虑近期购买办公场所”“有这方面考虑，我们公司需要有较大的地方进行产品展示，以便于销售，现在的办公情况不是很理想。”“您对所要买的办公场所有什莫要求”“首先一定符合我们公司的使用要求，能够有较大的可展示我们产品的空间，在这我们的客户分布在全国各地，最好办公位置距离机场不能太远。”（简单介绍了一下本项目）“您会考虑在此置业吗”“会考虑。”客户定位客户定位产业分布会展产业链国贸展览厅为核心的会展产业，展览以房产、奢侈品、汽车类为主。创意产业展览为核心的会展产业，展览以工艺品、字画类为主。国际展览中心为何新的会展产业，展览以文化类为主。北京展览馆为核心的会展产业，展览以电子、科技、生活类为主。北京展览馆国贸展览厅国际展览中心创意产业展览新国展区域客户定位企业兆维集团、雀巢、西门子、三星、飞利浦、摩托罗拉、爱立信、LG、松下、ABB、电子研究所、北京骏宝威汽车贸易有限公司、北京望京科园人工环境工程技术有限公司、爱诺信泰、科泰飞特、普尔斯马特区域内产业链电子通信、高科技、文化创意、科技研发、物流贸易、生物工程客户定位产业分布兆维集团V雀巢西门子LGABB人工环境技术有限公司三星客户定位5A级写字楼标准生态办公产品建议5A级写字楼标准一、楼宇设备自动化系统BA空调自控系统供排水自控系统变配电监视系统电梯监视系统二安全防范系统（SA）闭路监视系统防盗报警系统停车场管理系统三通信自动化系统（CA）综合布线系统无线通信转发系统四办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。五火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。广播音响系统银行展示中心咖啡厅各国风味餐厅员工餐厅邮局超市票务中心多功能厅商务环境5A级写字楼标准商务配套生态办公景观小品内部绿化空间集中绿化空间销售及项目推广措施可售资源销售定价原则和方法销售目标分阶段销售及推广措施整体价格策略可售资源83388地上总建面16125商业建筑面积59271办公建筑面积19099地下室建面7992酒店建筑面积102887总建筑面积数值（平米）项目D1D2E1E2E4E3E6E5F1F3F2整体规划中，F组规模较大本项目的户型层数以5层占绝大多数景观丰富，交通便捷是D、E、F的优势可售资源栋号可售总面积（）建筑高度M层数23418018004E12202018005E22202018005E32202018005E42202018005E52202018005E62202018005F159610地上4966018005地下9950F259610地上4966018005地下9950F359810地上4966018005地下10150合计379511800可售资源销售及项目推广措施可售资源销售定价原则和方法销售目标分阶段销售及推广措施整体价格策略目的充分考虑工程进度，达到价格均衡、合理，带动销售速度的同时实现利润最大化。产品特性充分的考虑到项目位置、交通条件、产品优劣势、景观条件、周边环境、配套设施、工程进度、竞争项目对比、开发商品牌优势等各项综合因素制定基准价格。市场需求根据区域预期的市场涨幅制定价格定价原则销售定价原则和方法通过对代表性项目的综合评定得出本项目的市场主流产品均价为80009000元/平方米本项目开盘销售均价950010000元/平方米销售均价销售及项目推广措施可售资源销售定价原则和方法销售目标分阶段销售及推广措施整体价格策略一期销售总目标2007年10月2008年5月36亿元本项目D、E、F组实现36亿元的销售任务销售目标二期房源分析二期共计10栋楼，建筑面积24325。计划2008年3月开始为二期的销售做预热准备工作栋号可售总面积（）建筑高度M层数B117960184B117960184B317960184B417960184B517960184C130690185C230690185C330690185C430690185C530690185合计2432518可售资源二期销售总目标2008年6月2008年10月27亿元本项目B、C组实现27亿元的销售任务销售目标二期开盘销售均价1100011500元/平方米销售及项目推广措施可售资源销售定价原则和方法销售目标分阶段销售及推广措施整体价格策略第一阶段积累蓄势期（0769月），项目前期推广，充分利用伟业资源积累客户第二阶段开盘期（0710月），迅速热销，完成5700万的销售任务第三阶段强销期（0711083月）强势热销，完成近21亿销售任务第四阶段收尾期（0845月）快速收官，完成9500千万销售任务销售分步目标销售阶段划分销售期7个月，快速完成销售任务销售阶段划分开盘热销引起关注07年69月07年10月展开前期推广为项目预热，充分利用伟业资源挖掘客源，为开盘即热销奠定坚实的客户积累资源。07110803前期预热积累客户持续热销，价格调整前期客户资源造就开盘即热销的势头，同时也吸引更多目标客户关注。推出一定奖励政策，激励客户签约的积极性。销售价格上调，推出灵活优惠政策促进客户积极性，巩固项目形象。08年45月快速签约余房顺利收尾树立品牌知名度，为二期积攒客户快速收官销售期7个月，快速完成销售任务二期销售阶段划分二期热销价格调整08年35月08年68月销售一期余房，并为二期的销售进行预热，树立项目口碑，为二期积累客户资源。08年910月前期预热积累客户二期开盘加上项目的良好市场形象，形成热销势头。继续推出优惠政策，促进签约。热销持续，进行价格调整。快速销售余房，顺利收尾。快速收官一期销售期7个月累计完成36亿元一期销售阶段划分开盘热销期强销期前期推广预热07年6月9月07年10月0711月083月积累客户收尾期08年45月成交面积销售额销售进度5700万元6000平米16209亿元22000平米729500万元10000平米100分阶段销售及推广措施二期销售期5个月完成27亿元开盘热销期收尾期一期余房二期预热08年3月5月08年68月积累客户08年910月成交面积销售额销售进度2亿元18000平米757700万元7000平米25预热阶段广泛客户积累，扩大客户原始量时间节点2007年69月动作前期推广造势，充分利用伟业资源目标积累有效购买客户4个月，为10月开盘预热造势。销售策略分阶段销售及推广措施项目开盘时间初步定于07年10月依据工程进度，预计07年9月项目售楼处投入使用07年6月成立项目组，增加室内售楼处，创造蓄客条件，进行前期客户积累。分阶段销售及推广措施076079预热阶段计划实施流程客户保养客户筛选促成签约客户积累07年6月初7月上旬时间分阶段销售及推广措施076079预热阶段计划实施流程客户积累客户筛选促成签约客户保养07年7月上旬8月初时间分阶段销售及推广措施076079预热阶段计划实施流程客户积累客户保养促成签约客户筛选07年8月上旬9月上旬时间客户浓缩，准成交客户浮现分阶段销售及推广措施076079预热阶段计划实施流程客户积累客户保养客户筛选促成签约07年月9中旬时间积累大量有效客户，10月开盘分阶段销售及推广措施076079预热阶段076079预热阶段“合纵”主题活动“企业独栋办公论坛”分阶段销售及推广措施活动目的合纵北京市“企业独栋办公”项目，共同打造市场热点、共同造势。通过活动突出本项目在北京“企业独栋”产品的独特产品形式，告知社会本项目乃充分挖掘企业独栋办公需求而打造的高品质独栋生态办公产品。扩大本项目产品的市场影响。媒体配合论坛、报纸、杂志媒介，网络，进行炒作，着重描述项目的品质、形象及建工地产的品牌。软文炒作076079预热阶段北京青年报全伟（资深记者）精品购物指南高翔（地产主编）北京商报朱晓丹（地产主编）财经时报刘炎（运营总监）新京报张学东（资深记者）华夏时报邹玉瑞（地产主编）参考消息张亦樊主任中国房地产报肖萌（总经理）新浪网杨煦（主编）焦点网邹良东（主编搜房网董宛（主编）万信网毛韵（运营总监）新地产唐亮（主编）好家地产曹小乐（主编）红地产耿燕（出品人）安家刘文斌（出品人）楼市蔡鸿岩（出品人）蓝筹地产刘春生（出品人）时尚家居置业张娜（资深记者）时间节点2007年10月销售动作本期打开D、E、F组共计11栋充分发展渠道客户，吸引市场客户。推出奖励政策，激励客户。开盘阶段前期积累客户开盘即热销，成功夺势分阶段销售及推广措施0710开盘阶段分阶段销售及推广措施0710开盘阶段“连横”主题活动“临空经济论坛”活动目的“连横”临空经济圈区域内项目，通过对区域的未来发展及产业发展论坛，打造区域影响力。通过活动突出本项目在临空经济圈的独特区域价值。扩大本项目产品的市场影响。媒体配合论坛、报纸、杂志媒介，网络，进行炒作，着重描述项目的品质、形象及建工地产的品牌。时间节点2007年1112月销售动作在热销势头下，借势提价充分保养客户，为新签约客户推出新的优惠措施顺利签约快速收尾强销阶段完成销售任务分阶段销售及推广措施07110712强销阶段分阶段销售及推广措施07110712强销阶段活动目的通过“临空经济带发展展览”“高档服装展”“企业办公及形象展示空间设计展览”等主题展览活动，针对本项目企业客户进行活动。通过活动突出本项目在临空经济圈的独特区域价值。充分展示本项目的产品设计上的功能特性。促进销售及项目品牌持续影响力媒体配合论坛、报纸、杂志媒介，网络，进行炒作，着重描述项目的品质、形象及建工地产的品牌。主题活动“企业功能化办公论坛”分阶段销售及推广措施07110712强销阶段媒体作用通过DM/百度精准营销的准确定位，促成销售。制造在企业客群中的持续影响力DM/百度精准营销销售及项目推广措施可售资源销售定价原则和方法销售目标分阶段销售及推广措施整体价格策略栋号可售总面积（）均价总价D134180980033496400D234180980033496400E122020965021249300E222020965021249300E322020945020808900E422020945020808900E522020965021249300E622020965021249300F159610地上49660960057225600地下9950F259610地上49660960057225600地下9950F359810地上49660940056033400地下10150总计379319599364280400定价策略一期开盘价格定制整体价格策略63600整盘回款额636000整盘销售额37931整盘销售面积636007700200009500207005700回款额（万元）636007700200009500207005700销售额（万元）21栋70001800010000220006000销售面积M2阶段销售情况收尾期开盘强销期一期收尾二期预热强销期开盘期蓄势期营份阶段08910月0868月0835月071108207年10月0769月月份合计二期一期销售国轩国际研发中I心项目销售回款表销售保障措施公司简介团队组建伟业房地产综合服务模式的开拓者伟业顾问成立于一九九四年，是中国最早的房地产综合服务机构之一。经过10余年的实践与发展，现已成长为集房地产投资顾问、营销代理、商业策划、资产管理及二手物业代理服务为一体的，中国最具规模的房地产综合服务机构。客户认可的服务商品牌完全、真实的市场与客户的资料和信息通道最新的客户需求和产品利益点一、公司简介伟业顾问组织架构图伟业控股公司市场研究中心投资顾问公司伟业北京公司我爱我家房地金融事业部商业顾问公司营销策划部招商部营销部商业管理部策划部销售管理部营销二部营销五部营销四部营销一部客户服务部市场拓展部市场发展中心运营管理中心人力资源中心资产管理公司顾问项目部建筑策划部市场拓展部伟业外地分公司财务中心沈阳分公司山东分公司天津分公司大连分公司上海分公司武汉分公司数字伟业荣誉2004年“中国房地产策划代理百强企业华北区第一名”2005年“中国房地产策划代理百强企业华北区第一名”，“2005中国房地产代理顾问行品牌价值”第三名，品牌价值331亿元。2006年“2006中国房地产最佳综合服务品牌”，“中国房地产策划代理百强企业华北区第一名”“2006中国房地产代理顾问行品牌价值”第一名，品牌价值565亿元。数字伟业业绩1002030405060709495969798990001020304051994年1999年稳步上升2000年业绩大幅提升2001年2003年战略调整2004年2006年业绩迅速增长908006伟业营销公司历年销售业绩在过去十二年中，九年获得京城房地产销售代理第一名。2006年销售代理额达90亿元获北京金牌地产代理第一名1996至2006年连续多年名列京城房地产住宅代理销售第一名。每年市场占有率达15以上。历年累计营销代理额逾400亿数字伟业行业领袖伟业的服务经验伟业特色五位一体统一协作不仅使伟业顾问成为全国房地产界屈指可数的综合服务商同时更创造出112的服务效能伟业顾问不断在实战中超越以一条全链条式的综合体系为开发商提供更加全面的、更具前瞻性与实效性的优质服务丰富的公司内外部资源，完整无损的配合，实现综合作用最大化。伟业全方位服务体系营销代理商业顾问资产管理我爱我家投资顾问杂志媒体网络及广播媒体报刊媒体媒体资源多年积累了良好的合作伙伴关系瑞辰国际中心位于朝阳区长虹桥东200米路北的“公园办公”休闲商务综合体。总建筑面积67万平方米，现均价18000元/；伟业提供投资顾问、营销策划及独家销售代理服务。伟业贡献A、准确的市场定位、产品定位，塑造出明显差异化产品，在市场竞争中脱颖而出；B、对大势的准确判断、对客户的精准定