戴德梁行_山东青岛滨水新区项目可行性研究提报

戴德梁行_山东青岛滨水新区项目可行性研究提报谨呈方兴地产（中国）有限公司5国际新城发展模式通过案例研究及理论研究，我行从156，绿化10，商业16，写字楼18，若去除绿化，则物业配比为居住65德国汉堡港新城简介由传统的港口工业城市向国际商贸、旅游城城市定位市转向区域位置阿尔斯特湖北岸汉堡港新城位置市中心位于阿尔斯特湖南岸，港口新城距离与市中心关系市政厅仅800米，距离火车站约1100米155公顷。水域面积55公顷。除去水域面港口新城积，交通道路以及公共绿地，可供建筑面积总面积约60公顷建设面积（GFA）154万平方米容积率5541万平方米，功能以服务业和居住为主。PAGE18德国汉堡港新城空间结构与开发强度整个港口属于高强度开发，但出于空间结构层次考门户之一ERICUSANDBROOKTOKAI虑，8个地块开发强度各有主要迎接来自火车站和市中心的人流。不同。规划容积率5以商贸服务业功能为主。PAGE19德国汉堡港新城开发顺序（1）一期开发港口新城西部地块。以基础建设为主要工作，开发物业包括居住以及商业通往SANDTOR和GRASBROOK港的步行和自行车通道，及其所涉及的公共空间。河堤，步行道整修。DALMANNKAI的住宅以及游艇港池建设。选取本地块开发原因1接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。5个阶段，整个过程预计将持续5年。规划将从西到东开发，避免建设项目在整个港口新城地区全面铺开。整个发展时序灵活可变，每个开发阶段时间可根据市场需求延长或缩短，基础设施和开放空间的建设穿插在每个阶段重点开发。开发策略每个区块开发都能独立完成，并且与市中心（老城区）发生互动，不被之后的建设所影响；充分考虑时间和成本因素，确保防洪堤等基础建设完成；充分考虑小地块出让合同期，地块审批等制约因素；在每一期开发前，将对汉堡房地产市场进行供需分析及研判。确保市场短时间吸收港口新城所有的本期开发量，达到供需平衡；为了达到水域的逐步整合，确保每一期开发都能使地块很好利用滨水优势，增强水域可达性，增加吸引力。每个分区都能建立自行环境开发基础，因此尽管港口新城建设土地高度混合，但仍需保证每期一定的住宅开发量，每个地区至少与8001000个住宅单位。这样有利于资金出入平衡。PAGE5年开始，港口新城初具雏形，新城住宅价格开始抬高。民迁居此处，吸引点有两个O与汉堡旧市中心相比，汉堡港口新城更具有抗风险性，在经济1滨水新城的环境，以及良好的配套；危机的时候房价仍然坚挺。O与旧市中心相比，环境更好，住房空间更大的港口新城房价逐50005项目初步认知案例研究1宏观环境分析宏观环境及地块研究543,0173,8584,4361,7803,434GDP亿元排名15数值63,055,47345,7551949,01516数值50053719,350北京人均可支配收大连入（元）排名145天津数值16,46013,4514,10114,99913,5557数值11,1905,5984,1555,6174,79055010090090900889009090046900580商品房均价/人均GDP排名15376商品房均价/数值05039055太平山园林游憩3建设区域商业中心5银海游艇俱乐部码头商业特色街区6欧陆风情文化休闲旅游本项目位于西部、海滨一线的交界处，需结合现代、传统、滨海三个方面去考虑整体的商业定位。PAGE3530已开通机场火车站13已开通胶州湾高速公路胶州湾高速公56已开通路胶州湾跨海大11145555594695505485项目初步认知案例研究1宏观环境分析宏观环境及地块研究5千米，滨水开发的先天条件十分优越。胶州湾Z地理景观条件优越本项目西望黄岛，东接主城区，紧邻青岛火车站和八大峡、栈桥等著名旅游景四方区点，距离市政府和五四广场约9千米、5530以中岛为起点本项目位于青岛西南滨海区域，面朝胶州湾，地理位置和景观资源均十分优越，适合做滨水开发和新城开发。PAGE37项目经济技术指标和初步物业配比占地面积建筑面积项目区块容积率平方米）（平方米）中岛5799,050南岛193,975345,55/1,434,305中岛初步建筑面积南岛初步建筑面积比例比例物业配比（平方米）物业配比（平方米）住宅471,44059住宅386,555,1307SOHO商住199,46931Z根据业主初步设计方案，本项目中岛占地5498Z南岛包含污水处理厂地块和其他建设用地，主要为住宅和SOHO商住物学校11,5001业。团岛则依托地理和景观优势开发海洋公园。合计635,550100Z本项目均为高强度开发，住宅的总体量为86万方，适合在休闲旅游区做大量居住型产品的总体定位。PAGE38本项目片区开发总量较大，住宅总体量为86万方，写字楼为5嘉祥路片区旧城改造项目6本项目6青岛食品厂周边区域改造项目4355青岛市总体住宅市场概况本项目总体住宅市场包括青岛市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳和开发区）和下属县市（即墨、胶州、胶南、）的商品住宅市场，侧重于市区的分析。板块板块特点包括市南、市北、四方、李沧和崂山区，中心城区以旧城改造和普通住宅项目为主。本项目板块位于此。滨海度假区市南区及崂山区沿海一线为滨海旅游度假板块区，也是青岛豪宅与商服项目的聚集区。主城区有金沙滩、银沙滩、薛家岛及唐岛湾等沿开发区板块海旅游资源，市场供应以社区型住宅、投资度假型住宅和高档别墅群为主。滨海度假区以普通住宅为主，即墨的鳌山卫和城阳惜福镇是青岛别墅聚集区，胶南沿海一线开开发区其他板块发，以水城为代表，形成新的旅游度假区，聚集了旅游地产及低密度产品。青岛市住宅主要集中在中心城区板块，由于市中心可开发用地的减少，逐步往外围发展。本项目位于中心城区，但享有滨海度假区的景观优势。PAGE46青岛总体住宅市场历年供需分析青岛市历年供应和销售面积走势万平方米Z青岛住宅市场近年来一直处于高速发展状态，5年前竣工面积大于销售面积，市场供大于求，开发节奏较快。5年宏观调控和5383元/平方米，说明青岛投资比例较高，受政策影响明显。Z从各区横向比较来看，市南区和崂山区凭借旅游度假海景优势，有大量高端海景住宅项目，均价远远高于其他各区。本项目所在的市南区西部由于相对不成熟，均价低于香港中路板块。青岛历年房价增速较快，以市南区和崂山区均价最高。本项目所在的市PAGE49南区西部均价略低于香港中路板块。青岛总体住宅市场客户群结构分析项目所在位置置业目的客户类型价值取向Z购买15；崂山）处于滨海度假住自住、度假为主，注重景观，地段，外地客户（省内和省外）占55；宅区投资为辅强调档次及品位Z主要为政府官员/企业高管/私营业主。居住为主，投资为Z开发区本地客户占60；开发区以外客接受总价低产品,看好区中心城区辅户占40。域发展潜力开发区看好区域发展潜力，作为自住、度假与投资Z青岛客户，省内及省外客户为主；及部沿海区域第二或第三居所，满足度各占约50分本地客户。假需求自用占75；投资Z城阳本地客户占50；青岛其他城区客看好区域发展潜力城阳区中心城区占5户占到35；其他区域（韩国等）占15。总价低滨海度假住宅区的客户主要以自住、度假为主，多为本地和省内的企业高管、私营业主等。初步判定本项目的主要客户群与此类似。PAGE50青岛总体住宅市场分面积段供应分析青岛各区住宅面积段供应比例Z青岛各区住宅主要集中在6090和90151青岛滨海高档住宅市场分析PAGE55800083东海路9号83,3085凯悦中心36,96835000536香港置地40,1473000015,16750009上实海上海66,58000元/平方米。本项目所在的西部区域价格相对较低。Z各楼盘面积在18万方不等，一般在34万方。受奥运会和楼市回暖影响，53青岛滨海高档住宅市场价格和销售率分析万/平方米青岛滨海高档住宅销售率54空间较大。青岛滨海高档住宅市场客户群结构分析Z滨海高档住宅的客户多为企业高管，私营业主和政府官员，多次购房来源主要是青岛本地客户及长期生活或工作在青岛的外地人Z大户型产品客户主要为居住，注重形象，对价格不是很敏感；中小户型产品客户主要为青岛本地客户，自用为主，看重地段及总价Z也有部分客户看重区域未来发展潜力，选择部分较大户型作为投资，如上实海上海吸引了较多投资需求青岛高档住宅客户主要以本地和省内的企业高管、私营业主、政府官员作为自住为主，关注地段、景观、品质等因素，也有大量投资需求。PAGE55青岛滨海高档住宅市场未来供应分析已知未来供应平方米本项目崂山板块香港中路板块Z青岛滨海度假区已知未来三年内的新增供应楼盘较多，主要集中在香港中路板块和崂山板块。体量在5060万平方米以上。Z本项目周边的未来新增供应较少，但随着火车站周边旧城改造的完成和市南区政府的西迁，将有较多新增住宅供应。已知未来三年内的新增高档住宅楼盘较多，但集中在香港中路和崂山区，本项目周边相对较少，市场空间较大。PAGE56青岛住宅市场小结1住宅分布Z已知未来三年内的新增高档住Z多主要集中在中心城区板块，逐步往外围发展。宅楼盘较多，但集中在香港中Z市南区和崂山区的滨海旅游度假区是高档住宅的集聚区。路和崂山区，本项目周边相对较少。Z本项目有一线海景，享有滨海度假区的景观和地理优势。57项目初步认知案例研究宏观环境及地块研究1住宅市场研究58写字楼分布特征开发区体量（万距离商务区档次标准平米）（KM）海尔路香港中路43甲级居多10山东路55乙级居多17黄岛山东路青岛市中心的写字楼主要分布在主城的中心区域，包括市南区香港中路商务区，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区。香港中路商务区氛围较为成熟，甲级写字楼相对较多；山东路商务区档次较低，多本项目香港中路以乙级写字楼，体量不大；海尔路商务区属于新兴商务区，现有甲级写字楼较少，商务氛围不成熟。注黄岛及开发区商务区由于距离原因，不在本次研究范围之内；部分自用写字楼也不在本次研究范围之内。青岛市中心写字楼集中供应在香港中路、海尔路以及山东路三个商务区；其中香港中路较为成熟，商务氛围浓厚，海尔路写字楼较为集中，但商务氛围不成熟，属于新兴商务区。PAGE59写字楼历年供需水平Z写字楼历年供需水平（万平米）5050受金融危机的影响，45供需比失调519435014110650767735000055万平米，去化量约为13万平米。5050506003015,000553555451351340341355313551005,00095466841000000Q3Q4Q1Q5；高品质项目的入市对整个市场均价的拉升作用明显，保时虽然目前市场的空置率较高，但高品质且拥有海景景观的捷中心的均价56元/平米/天，未来的万邦中心报价也达到45元/平米/天均售价达到19,000元/平方米。左右。青岛甲级写字楼由于受5元/平米/天租金56元/平米租金155元/平米/天/天空置率15市场状况空置率5661651506595857香港中路银座中心53,858永新国际广56,00055335场崂山利群购0海尔路58,000555,0005总计55万方左右。从销售市场来看，目前市场的写字楼余量约为44万方，加上未来市场5年市场待消化体量约为307万方，如果按近两年5年市场的空间还有83万方的体量。青岛55青岛市区商业网点发展规划青岛将确立“三主、两副、13区”的市、区级商业中心格局，图中显示是五个商业中心。1、中山路商业中心将建成以商业为主、商旅结合、功能完善、配套设施齐全、中西文化交融、特色鲜明和档次较高的市级商业主中心。5、香江路商业中心将建设成为以商贸为主、功能完善、档次适中、满足周边居民消费为主的市级商业副中心。本项目与中山路市级商业中心最近，可延续其传统文化的元素，结合项目自身特色进行定位。PAGE66青岛市南区商业网点发展规划本项目完善三级体系深化香港中路、中山路两个市级商业中心建设；打造特色街区包括“百年老街”中山路改造；大型餐饮购物、休闲娱乐为特色的“时尚闽江”；“魅力汇泉”为文化体育活动中心；以酒吧、咖啡馆等休闲场所为主的太平角酒吧休闲区；丰富业态结构引进知名品牌，发展专卖店、特色店；发展汽车、游艇等高端消费品销售；加快高星级酒店建设；鼓励发展休闲餐饮；鼓励休闲娱乐业向规模化发展。本项目在市南区商业网点规划级别相对较低，但可从丰富业态结构类型来增加项目的吸引力。PAGE67商业分布特征体量（万距离商圈档次平米）（KM）李村商圈中山路18中档15香港中路46高档10台东55香江商圈便利性配套商业不计算在内，按建筑面积计算台东商圈青岛市中心的商圈主要分布在主城的中心区域，包括市南区中上路商圈和香港中路商圈，以及市北区的台东商圈；中山路商圈中山商圈历史文化沉淀较多，以民俗商业居多，整体定位中档，主要针对本地居民和外地香港中路商圈游客；本项目香港中路商圈为新兴商圈，目标顾客定位于中高端商务人群；台东商圈为平民化商圈，目前青岛业人流量最大的商业区域，主要面向全市居民。注李村商圈及香江商圈两个市级副商业中心由于距离原因不在本次报告研究范围之内。青岛市中心区域有三个市级商业中心，其中香港中路商圈规模最大，档次最高；本项目距离中山路商圈较近，可延续其历史文化的特色。PAGE68商圈比较分析中山路香港中路台东青岛唯一综合性商圈时尚流行主题历史文化性质整体定位中档中高档市场定位整体定位中档依赖周边各大型住宅社区区域特征目前唯一商务与商业的结合区域东部战略的负面影响零售功能为主零售、餐饮及娱乐并重发展百货与专业市场为发展龙头中高档餐饮及娱乐较为缺乏香港中路中段及东海路东段经营良餐饮比重较低整体经营状况一般好利群与沃尔玛及周边商铺市场经营租金水平最低香港路西侧经营状况一般最好市场状况租金水平较高整体经营状况参差不齐租金水平最高市区居民周边居民高消费力人群郊县居民文化旅游人群旅游人士客户特征旅游人士高端商业业态的完善餐饮及休闲娱乐设施得到提高和向东拓展趋势明显商业之间的错位经营完善西侧与旅游景区相联合，形成另未来发展商业之间地下交通连接商业文化与建筑文化进一步融合一个餐饮娱乐片区PAGE69商业历年供需水平Z商业历年供需水平（万平米）300150060海信广场110106101CBD万达广场100040麦凯乐95055000001005530309058550100平方米楼层进驻品牌商家单层营业面积在5,0006,000平方米周大福，至尊海参，OLAY，屈臣氏，STJOHN，波尔麦，西马，VENETIA、范围内；1FCUCCI、GOLD以女性服饰为商场特色之一，吸引5好，对本地品牌利群、维客等女产生较大市场威胁；605主要面向女性消费群体，约占总量的60；年龄特征40相比较香港中路人群而言，阳光35阳光百货香港中路百货消费群体年轻化趋势较为明30显；5年龄在35岁以上消费群体在阳光510与商场市场定位时尚潮流较为吻5合；05岁5岁3640岁4146岁4650岁5155岁56岁以上PAGE73传统大型商业项目经营状况分析其他珠宝首饰38楼层布局与租金超市67化妆品业5937阳光百货的业态面积配比相对分散，品牌服饰占总经营面积的餐饮态比重为40左右；107面相对于海信广场，阳光百货内设置有较多休闲餐饮及专业超市钟表49业态；积女装家居主要的业态在阳光百货一层均有分布，一层租金因业态种类较57男装鞋类155555308,000服饰,餐饮,超市PAULSHARK,台北YES,周大福JOHNDAVID,ELENAMIRO,POZO,E,5175306,000闲,箱包,其他ADIDAS,NIKE,COLUMBIA,美津侬PAGE74传统大型商业项目经营状况分析其他超市各珠宝首饰5对服装对商场整体营业额贡献最大，其次为珠宝首饰类；钟表商118珠宝首饰与钟表的营业绩效较高，虽经营面积较小，但对商场整体场家居营04营业额贡献较大；业运动休闲额女装其他业态的营业绩效集中于4090元/天/M50营业面积M5005189501145150010051119610010008080766050455003500PAGE75珠宝首饰化妆品女装男装鞋类箱包运动休闲家居钟表餐饮超市其他传统大型商业项目经营状况分析各业种地效租金对比元/M55平均地效平均租金1671160中地效最高，可达到170140536550538550056403905619616356117100080餐饮与超市的租金占其地珠宝首饰化妆品女装男装鞋类箱包运动休闲家居钟表餐饮超市其他效比例最低，其扣点范围在1015之间；各业种扣点范围对比除餐饮与超市外，其他业40态的扣点比例基本集中于3533555555平均扣点15良好。珠宝首饰化妆品女装男装鞋类箱包运动休闲家居钟表餐饮超市其他PAGE76特色商业项目分析时尚闽江劈柴院云霄路美食街极地海洋世界本项目奥帆中心奥帆中心总建筑面积项目名称上市时间项目特色业态目标客群50,000滨海综合商业项目餐饮、休闲娱乐本都集中在东部区域，目前本项界群购物、餐饮、休闲市区居民、旅游人目所在的西部缺乏滨海商业特色奥帆中心5,000永新国际广场5,000崂山区455,000大拇指广场5555万平米以上，因此，未来的崂山区将有望成为青岛市的又一个大型商圈。未来大型商业项目主要供应在市区的东部，本项目所在的西部缺乏集中型商业供应。PAGE78商圈界定及人口分析Z商圈界定以本项目为起点，通过步行、公交及开车等出行方式进行过测算，行进距离如下时间（MIN）51015530456075中山路商圈R15KM实际距离0307113175步行R30KM空间平均距离03060811141753341实际距离10506090150公交R50KM车空间平均距离081753341507599150678310155开车空间平均距离1455698315KM（空间距离，下同）以及153KM分别划分为本项目辐射的一级商圈和二级商圈。商圈人口Z根据公交出行30分钟空间距离推算，本项目的辐射的第三级一级商圈77,349商圈为35KM。二级商圈96,686Z根据不同区域实际的面积，测算出不同商圈内的目前的人口三级商圈5KM范围内共有40万左右人口，按人均商业面积15平米/人计算，且扣除中山路商圈18万平米的面积，其5KM范围内可有45KM范围内共有40万左右人口，按人均商业面周边人口积15平米/人计算，且扣除中山路商圈18万平米的面积，其5KM范围内可有45万平米以上，因此，未来的崂山区将有望成为青岛市的又一个大型商圈。本项目可填补市场这一空未来发展未来大型商业项目主要供应在市区的东部，本项目所在的西部缺乏集中型商业供应。白。PAGE80项目初步认知案例研究宏观环境及地块研究1住宅市场研究5海景花园大酒店五星级4376麒麟皇冠大酒店五星级518540714300396590748316415563881035055588淡季为1510月Z青岛高星级酒店的房价保持高速稳定增长，均涨幅为7。由于青岛作为滨海旅游城市，淡旺季区分明显，酒店价格的淡旺季价格也相差较大，Z目前五星级酒店的均价为945元/天，四星级酒店为470元/天。两者房价差距逐年扩大。其次，外资品牌酒店管理公司管理的酒店房价明显高于本土酒店管理公司管理的酒店。青岛的高星级酒店价格保持稳定增长，达到7年均涨幅。PAGE84青岛高星级酒店入住率分析青岛五星级酒店历年入住率青岛四星级酒店历年入住率Z青岛高星级酒店的入住率保持在较高水平，5青岛高星级酒店未来供应分析客房预计开酒店名称凯宾斯基饭数业时间店青岛喜来登5005055元/天，四星级酒店为470元/Z香港中路板块以商务客群为主，外籍客户相对较多，其他板块以旅天，淡旺季相差较大。游度假客群为主，多为国内游客，商务客相对较少。Z历年入住率都保持在较高的水平，518借鉴案例配比65585361564977招标云南路改造号北合肥路南、