西安鑫邦投资发展有限公司-西安·长安文化广场——小寨国际购物中心项目市场研究及初步商业定位报告

西安鑫邦投资发展有限公司西安长安文化广场小寨国际购物中心项目市场研究及初步商业定位报告敬呈西安鑫邦投资发展有限公司西安长安文化广场小寨国际购物中心项目市场研究及初步商业定位报告高力国际2009年1月2研究思路项目启动和前期准备西安市宏观经济概况西安房地产子市场研究市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析供应西安房地产市场概况分析零售写物字酒店业楼需求分析消费者调研商家访谈定位分析功能产品组合及定位项目基地分析定位主题概念产品组合目标客群市场定位业态业种配比研究定位成果开发策略3目录1项目宏观背景研究42西安商业地产市场研究343消费者调研及厂商访谈2094项目研究3115项目初步定位3434项目宏观背景研究11城市概况512城市发展规划1113宏观经济指标2014宏观背景总结325西安概况U地理位置西安地处中国西北部，是陕西省省会。面积9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里。20907年西安市常住人口总人口为83054万人，其中市区人口64138万人。西安U总体经济状况西安市是陕西省的政治经济文化中心。2007年GDP达到RMB1,737亿元,在中国西部城市中排名第三。U历史文化西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，先后有13个王朝在西安建都，拥有3000多年的历史。是中华人民共世界闻名的历史文化古都、旅游名城和国颁布的第一批国家历史文化名城。大唐芙蓉园钟楼兵马俑数据来源西安市统计局6关中城市群核心排名城市群1长三角城市群2珠三角城市群123京津冀城市群4山东半岛城市群55辽中南城市群36川渝城市群47中原城市群7108海峡西岸城市群111419湘中城市群610关中城市群91711长江中游城市群151312哈大齐城市群8213滇中城市群1614淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群7关中城市群核心“大关中城市群”包括西安、咸阳、临潼、华阴等陕西省城市外，还包括河南的三门峡、甘肃的天水、陇南、平凉等，以及山西的临汾、运城等十余个城市。“大关中经济圈”可拥有先进制造业基地、文化旅游产业基地、能源化工产业基地、绿色产业基地等四大产业基地。“西安关中城市群核心”建成“大关中经济圈”后，以西安为中心，沿“米”字形交通骨架，可形成一个东有临潼、西有咸阳、南有长安、北有三原、东北是阎良航空高技术产业基地、西北是空港产业园、东南是蓝田西南是户县的“九宫格局”的大西安。大西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。亚中欧心大、陆西桥部经地济区带的的科金技融教中育心中、心中、国大东西西北部的之制间造的业物中流心商、贸中中国心历、史内文陆化地的区旅的游交中通心通。信8西安政治经济地位1、西北地区最大的城市西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1,066平方公里，2007年西安市的总人口为83054万人，其中市区人口64138万人，是我国西北地区最大的城市。2、西北地区的交通枢纽西安共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。西安火车站是我国西部最大的铁路枢纽。不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。西安咸阳国际机场目前是我国第四大航空港，仅次于北京、上海、广州。3、西北地区最大的工业中心西安综合科技实力位居全国第三，尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。2007年高新技术产业实现产值708亿元，是全市经济持续发展的主导力量和社会稳定的基础。4、著名的旅游中心城市悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一、著名的旅游中心城市。2007年，全市共接待国内游客3,01801万人次，海外游客10001万人次，旅游总收入23720亿元。5、高校云集西安是中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数仅次于北京、上海，居全国第三位。西安的人均受教育水平较高，平均每6人中就有1人接受过大学本科以上教育，居西部地区之冠，在全国也处于领先地位。西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，博士点334个，硕士点826个，国家级重点学科60个，省部级重点学科385个，另外有8所军事院校、29所成人高校，近百所民办高校，在校大学生20多万人。西安的高等院校，在人才培养、科学研究、生产实验等方面发挥着举足轻重的作用。9行政城区分布区域土地面积常住人口常住人口密度平方千米（万人）人/平方公里新城区30643221,440碑林区24833634,733莲湖区43743617,293灞桥区32554781,686未央区26259002,252雁塔区149111637,492阎良区24425281,036临潼区9156729735长安区1,59010136637蓝田县2,0085200259周至县2,9495460185户县1,2825556433本项目所在行政区高陵县2872700941数据来源西安市2008统计年鉴，高力国际西安市辖9个市辖区、4个县。市人民政府驻未央区。2007年，西安主城区人口64138万人，主要分布在雁塔区，碑林区和莲湖区，这三个区域常住人口占到主城区人口的42。本项目所在的雁塔区常驻人口达到了11163万户，为主城区人口第一。10项目宏观背景研究11城市概况512城市发展规划1113宏观经济指标2014宏观背景总结3211西安扩张从“方城”到“环城”西安城发展的三个阶段4小西安方城附近为界。以方城为中心的大西安杂居时代。4中西安以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城小西安”4大西安以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。中西安如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北长都出现了不同程度的郊区化迹象。安大西安即将到来，外围组团中心渐已形成。12西咸经济一体化2005年12月28日，西安市和咸阳市签署西咸经济一体化协议书，拉开了两市在多个方面合作的序幕。双方达成一致，按照规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治的“八同”思路，最终实现城市一体化、经济一体化、交通一体化和环保一体化的目标。名称总面积（KM2）常住人口万人2007年（亿元）西安9,9838551,737咸阳10,1195045862007年西咸经济区与西部城市GDP对比重庆4,112成都3,324西咸经济区2,323昆明1,203乌鲁木齐654兰州638贵阳603数据来源西安市统计局西宁282单位亿元13西安城市规划“九宫格局”在西安第中四心次密规度划，布保局护思古路城中风，貌提出了“九宫格局，”，实施“南北拓展一空城间多，心东”的西总延体伸布发局展，并要“降低”。西咸一体化战略方向14西安市未来发展规划城市职能国际旅游城市新欧亚大陆桥中国段中心城市之一国家重要的科研、教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业中心陕西省政治经济文化中心城市规模2020年市域总人口规模为1,030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里。城市总体布局拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水布局形态九宫格局，棋盘路网，增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展轴线突出，一城多心的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。15西安市未来城市空间模式西安市城市空间模式（20042020）重点建设的外围新区建设在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心在南部方向形成以长安为主的副中心。发展目标到2020年，全市国内生产总值达到5,670亿元，人均国内生产总值达到7,590美元，城乡居民人均可支配收入达到20,000元，基本社会保障率达到85，城市化水平达到80，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。16西安市未来交通规划西安市城市交通总规划（20042020）城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的路网格局。规划道路密度331公里/平方公里。发展城市轨道交通，由地铁和轻轨共同组成市域轨道交通网络，充分利用现状支线铁路，发展城市轨道交通。城市快速轨道交通线网由6条主线和一条主线构成，总长度25180公里。（南北走向的地铁2号线正在建设中）形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局17地铁规划西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的2号线和东西走向的1号线；2号线与1号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线。本项目位于二号线和三号线交接处2006年9月29日，西安地铁2号线开工建设，将于2011年年底建成通车。2号线功能定位该线路位置为西安市南北向主客流走廊，线路将郑州至西安高速铁路西安北客站、张家堡广场、城市中心北大街及钟楼、南郊省体育场、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点串联起来，沿途分布有张家堡客运站、城北客运站、明德门客运站等长途客运枢纽。线路北端连接西铜高速、西延高速、210国道，南端连接西康高速，是南北向对外交通要道。二号线与一号线构成本项目轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线。线路全长264千米。18商业规划总体规划思路时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环提升中心商业区功能，走内涵式发展道路。以钟楼为核心，包括东大街、西大街、南大街、北大街和解放路等街区是西安零售服务网点的核心聚集区域。开发建设二环商业带，重点发展区域商业中心。重点推进小寨、土门、北二环、高新区等8个区域商业中心的建设。加快发展三环商业带，建设新型专业化大市场。积极发展社区商业和城镇商业。加快商业街改造和建设。进一步开拓农村市场，构建新型流通网络。未来重点发展区域未央区（西安经济伴随未来5年市政府、火车站的北迁和地铁2号技术开发区）线的通车，城北未央区将迎来飞速发展西高新区主要发展高新技术产业以及商务配套功能曲江区主要发依托大雁塔、南湖区域大力发展高新区旅游度假曲江19项目宏观背景研究11城市概况512城市发展规划1113宏观经济指标2014宏观背景总结3220良好的经济发展势头国民生产总值亿元2,50020U随着西部大开发的推进，西安市经济一直保持稳步182,00016发展的趋势，西安市近七年国民生产总值增长率一141,50012直维持在12以上，且高于全国增长水平。101,00086U2007年，全市实现地区生产总值1,76373亿元，同5004比增长1971，国民经济继续保持强劲增长势头。202000200120022003200420052007西安地区生产总值全国增长率西安地区增长率数据来源西安市统计局第一产业,U第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为46848、439和513。U按常住人口计算，全市人均生产总值21,017元，同比2006年增长130。第三产业,第二产业,U第三产业是西安经济的主要组成部分，占到了GDP总量的513243805132。由于近年来房地产业的快速发展以及旅游业增长十分迅速（其中旅游业收入占到了第三产业产值的261）。因此带来的零售业、餐饮业和专项服务业的飞速发展。21西安与我国主要城市GDP的对比2007年中国主要城市GDP及其增长率单位亿元14,0002000178712,00010,0001500U2007年西安市的经济发展水平在全国范围内低于8,0001000上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经6,000济发达城市。但是0607年GDP增长率为17874,0001,7375002,000，高于我国平均增长水平，也高于上述主要城市0000。说明西安具有较好的经济增长潜力。上海北京广州深圳天津杭州成都武汉西安U2007年西安市的经济发展水平在西部城市中处于GDP增长率第三。2007年GDP产值1,737亿元，但远远落后于重庆和成都，略高于昆明等其他西部省会城市。2007年中国西部主要城市GDP对比U西安受自身经济基础的较弱，处于西北地区等因单位亿元素的制约，造成其经济水平不高。5,0004,0003,0002,0001,7371,0000重庆成都西安昆明兰州乌鲁木齐银川西宁重庆数据统计口径为整个重庆直辖市范围数据来源西安市统计局22社会零售品总额社会零售品总额单位亿元1,0002500U西安近年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅1590080020002。2003年受到非典影响，增幅有所回落7006001500U2007年商业市场零售额92158亿元，为2000年（360425004001000亿元）的25倍。300200500U西安社会零售品总额的逐年增长，说明西安人民的消费100能力正在逐步增强，购物习惯发生的变化，追求一种高00020002001200220032004200520062007品质的生活。社会零售品总额增长率U增长的主要原因宏观经济走势良好、居民可支配收入西安和主要城市社会零售品总额对比增加、商场数量增多、节假日消费高涨。单位亿元5,0004,000U西安受经济条件基础、经济区域、城市开发保护等限制，3,000目前产业结构发展不完善，社会零售品总额还远远落后于2,000全国其他主要城市，但在其消费能力在西北地区优势明显1,000。上海北京广州武汉成都西安乌鲁木齐兰州银川西宁数据来源西安市统计局23固定资产投资固定资产投资1,6004000U西安市固定资产投资总量不断增加，2007年为1,40035001,43533亿元，同比增长3456。1,20030001,0002500U房地产投资逐年增加，占固定资产投资比重增速较为80020006001500平缓。4001000U2007年房地产投资38733亿元，约占固定资产投资的2005000002699，可以看出，房地产投资在固定资产投资中比20002001200220032004200520062007固定资产投资房地产投资房地产投资所占的比例例逐渐增加，未来还将有上升的趋势。U由于国家大力发展城镇和农村集体企业，在2007年固西安和主要城市固定资产投资对比定资产投资中，集体经济发展迅速，较2006年增长了8715,0004,500U受自身经济基础等影响和全国主要城市相比，起固定4,0003,500资产投资额远远低于上海等一线城市，但在西北部具3,000有很明显的优势2,5002,000U受金融危机的影响，西安2008年的固定资产投资增幅1,5001,000会有所减缓，但西安深处内陆地区，经济发展对外界500依赖性不是很强，因此，西安未来依旧会保持良好的上海北京广州成都武汉西安乌鲁木齐兰州银川西宁增长势头。数据来源西安市统计局24西安市旅游人数旅游产业是重要支柱单位万人次3,5003,1183,0002,7392,424U西安的旅游资源得天独厚，是著名的世界历2,5002,1491,984史名城。2,0001,7521,648U旅游业是西安的支柱产业，2007年旅游收入1,500占到了当年GDP的1364。1,000U除了受2003年非典的影响，西安旅游业保持500了非常高的增长速度，最近四年旅游收入平02001200220032004200520062007均增速达到了2306。U旅游人数近四年保持了132的增长率。西安市旅游收入U旅游业的蓬勃发展，带动了大量市政基础设单位亿元施的建设；与之关联的酒店业、餐饮业、商250237204贸零售业也迅速发展。2001791541501311131061005002001200220032004200520062007数据来源西安市统计局25实现利用外商直接投资实现利用外商直接投资2007144U随着西部大开发，西安市作为全国通信中心和网2006825络核心中枢以及交通枢纽，外商投资的额度逐年增2005571加。20042762003256U外商投资的增加，促进了西安市的经济发展；同时2002203，也创造了更多的就业机会。随着到西安就业、办2001177公、商务旅行人数的增加，也增加了对西安市商业20001单位亿美元56、房地产、酒店等行业的需求。0246810121416中西部城市实现利用外商直接投资对比U西安是西北地区的经济中心，改革开放以来，吸引单位亿美元了大量外资来此。2522520U2007年西安实际利用外商直接投资达到了1116亿美元，排在重庆、郑州之前。主要集中在高新技151141116108510术产业。1053U但其投资来源单一，投资结构不合理影响了西安经济的发展。0武汉成都西安重庆郑州昆明数据来源西安市统计局26私家车保有量2007年西安市城镇居民平均每百户年末拥有私家车20072200609200506200403200303200203单位辆数据来源西安市统计局005115225U过去6年西安市私家车数据发生了显著的增长。U2006年2007年之间，每百户城镇居民拥有汽车从09辆猛增至2辆；2007年年末，全市拥有私家车109,839辆。U私家车的普及，使得跟汽车相关联的产业飞速发展，也在一定程度上改变了人们传统的购物观念和消费习惯，“汽车经济”逐渐凸显。U随着私家车的增多，给城市带来了很大的交通压力，也凸显出在城市基础配套上的不足，如停车位不足，路面狭窄等。也对未来房地产项目的开发也提出了新的课题。27人口及未来增长趋势西安市人口变化单位万人9004700U2007年西安市总人口达到76525万人，比上764258007375311460097166725741年末增加1114万人，出生率为10。，死亡688016978702570045654630450060044率548，人口自然增长率452。9144005004393427043664300U2007年西安市非农业总人口35385万，人口400419341544200300385333143437835城市化率为4624，城市化进程加快。285792926300043129318520041001004000U2007年市区人口549,1938万人，较2006年同03900期增长152，20002001200220032004200520062007总人口城镇人口城镇人口所占比例U在全国西部城市中位列第三，仅在重庆、成都之后。西安市人口密度U2007年上海、北京、天津等主要城市人口城9001,800市化率均已达75以上。8001,6001667257417375311764256870169483702597U西安市城市化率为4624，低于我国主要发7001,400608896001,200达城市，在西部属于中等水平。498105001,000U随着城市化进程的加快，西安人口密度逐年400800766递增，2007年人口密度达到了766人/K,排300718726743754670070460061089499200400在西部主要城市前列。100200U城市化进程的加剧，带来了对住房，商业的01978年1990年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年需求，因此西安近年的房地产业以及零售消人口数量万人人口密度（人/K数据来源西安市统计局费行业快速发展。28人均可支配收入西安人均可支配收入发展情况单位元14,00012,6621800121600,00010,9059,6281400U随着西安经济的良好发展，城乡居民收入水10,0008,54481200平和生活质量稳步提高。8,0006,7057,1847,7410006800,000U2007年城镇居民人均可支配收入12,662元，6004,000增速加快，比2006年增长16114002,0002000002001200220032004200520062007人均可支配收入增长率2007年西安与西部城市人均可支配收入比较单位元16,00012,662U2007年西安市人均可支配收入跟中西部主要城121610,000市相比较落后，位于中西部城市中等水平。增8,000长速度与其他主要西部城市相比处于前列。4,000U但其因地处西北经济中心，且人民收入的增加0，消费能力的提升，购物观念的转变，发展潜成都武汉重庆贵阳西安昆明乌鲁木齐兰州力巨大。人均可支配收入同期对比增长数据来源西安市统计局29人均可支配收入及消费性支出预测单位元人均可支配性收入20,0004000U过去10年西安人均可支配收入年平均增长率达到17,03315,4301513,9781039，近三年平均增长达到142。,00012,662300010,9059,628U预计未来几年西安市居民的人均可支配收入会持108,544,00020001039续稳定增长，2010年可达到17,033元。（年均增5,0001000长1039）。000U西安市居民人均收入的持续增加将有力保障商业2004200520062007200820092010人均可支配收入平均增长率消费市场的需求。人均消费性支出单位元U过去10年间西安人均消费性支出平均增长96713,320左右，房价、医疗等因素限制了人均消费过快增14,00012074,00010,098长。108,9873000,0007,4287,9008,000U预计未来几年西安市人均消费性支出持续增长，20006,0009672010年可达13,320元。（年均增长967）4,00010002,000U过去7年间西安人均消费性支出占可支配收入的百000分比平均为84，即有84左右的收入被用作商2004200520062007200820092010品消费支出。人均消费性支出平均增长率数据来源西安市统计局30西安市居民消费结构2007年西安市城镇居民消费结构分析U过去8年西安市居民消费结构变化明显。U1999年占居民消费比重最大的是食品、设备及服务、交通和通讯，占到了6258。U2007年占居民消费比重最大的三项是食品、教育文食品类支出衣着类支出化娱乐、交通通信、居住，占7266。家庭设备类支出U过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长最快医疗保健类支出交通通信类支出的三项分别是衣着、医疗保健、娱乐教育和文化服教育文化娱乐服务务，年平均增长率分别达到1428、2044、居住4569。杂项商品和服务U西安人民近8年的消费习惯发生了变化，从单一的衣食住行到现在追求保健，文化娱乐，更加重视生数据来源西安市统计局活质量的提交。U预计未来几年西安市居民的消费支出结构变化还将继续保持医交文家过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。居疗通化庭衣食住保通娱设着品U“享受型消费”的比重将持续增长，消费档次进一步提升。19设97年健讯乐备U目前西安商业市场上能满足人民日益增长需求的商业项目缺备2007年很少。及服务31项目宏观背景研究11城市概况512城市发展规划1113宏观经济指标2014宏观背景总结3232宏观背景总结U城市地位西安市是西北地区的核心城市，在西咸经济区、关中城市群的建立和作为西部大开发的龙头之一，以及作为世界知名的旅游城市。城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”。U城市经济西安市经济增长平稳迅速，产业结构还有待调整和完善；很好的科技基础，但没有转化为经济利润；但在西北部地区处于领先位置。人口数量、居民消费能力在西北地区排在首位，市场广大，经济对外开放程度正在逐年提高。第三产业中旅游业发达，与之相关的酒店、餐饮、商业等需求旺盛。U区位与城市规划本项目所处地块位于小寨商圈核心区域内，区位优势明显。未来随着地铁的开通和政府对该片区规划的实施，本项目将成为城市地标性建筑和新的商业中心。U政府政策政府希望将小寨商圈打造城西安的第二商业中心，为本项目的发展提供了良好宏观环境及政策支持。U宏观经济走势世界金融危机的影响使得中国经济增速保持平稳或者出现回落，使得西安整体经济短期内受到一定的影响，在国家扩大内需等宏观政策的调控下，中长期来看中国宏观经济将保持快速稳定发展，目前正处于上升期，因此本项目长远的经济发展背景较好。反之，西安因其经济基础较弱，对外界的依赖性不强，经济危机对西安的影响也相对较弱。U消费模式的转变随着经济的全面发展，人民生活水平的日益提高，逐渐对未来消费模式、消费场所有了更高的要求，必然将对目前的消费模式的带来更多的创新、变革和升级。提高生活质量的同事，人们开始追求一种更高要求的享受型消费，对未来对购物、餐饮、休闲娱乐等现代服务业提出了更高的要求。33目录1项目宏观背景研究42西安商业地产市场研究343消费者调研及厂商访谈2094项目研究3115项目初步定位34334西安商业地产市场研究21西安房地产市场概况3522零售物业市场研究5123写字楼物业市场研究15724酒店物业市研究18435房地产市场概况房地产投资额U19972007年，西安房地产投资额增长了1572倍，平均增长4500010000率达到3163，发展势头迅猛。40000900035080000070U2007年完成房地产开发投资38799亿元，同比上涨4994。00300006000250005000U伴随着经济的高速发展和住房体制改革的推行及完善，作为西200004000150003000北部最发达城市的西安市，受到了越来越多知名房地产开发商10000200050001000的关注，给西安房地产市场注入了大量的资本，拉动了西安其00000019971998199920002001200220032004200520062007他产业的发展。房地产投资额（亿元）增长率U本项目所在的小寨区域，未来7年有大量新项目开工或改造，因此小寨区域的经济有很大的提升。房地产市场总体销售情况单位亿元销售额3000028179U2003年以后，房地产市场发展迅速，市场进入增长高峰期。2500020615U2007年实现商品房销售额28179亿元，同比增加367。2000017129U近几年来越多的外地开发商纷纷进入西安市场，同时由于人15000民生活水平的不断提高，尤其是对住宅类物业的强劲需求，100008135472251355429促进了整个房地产市场发展。50003519325217740001998199920002001200220032004200520062007数据来源西安市统计局单位亿元36住宅各版块研究U西安市传统的住宅区域分为城墙内和东南西北五个区域，近几年随着西高新区和长安区的崛起，形成了7个区域鼎力的态势。U城南区和西高新区是传统上认为的高档城北区住宅区，住宅市场的发展比较成熟，曲江更是成为高档物业区的代名词。U近年来随着但是随着城东山水新概念的城西区提出以及政府和火车站的北迁，地铁2号线城中区城东区的修建，大明宫遗址的修复，使得城东和城北成为新一轮开发的热点。U绿地、恒大、紫薇等大开发商的进驻，加之居住环境的逐步改善、旧城改造和城城南区市基础设施的建设。使得这两个区域价位西高新区日益靠近城南和西高新。长安区37住宅各版块市场概况城东版块总体概况U城东区开发则相对分散，开发区域划分较为明显，其主要表现在以东二环为贯穿的地产开发带、以长乐路东段为新兴的开发区域及新近崛起的浐灞生态区为集中板块密集开发。U城东东二环及长乐路为贯穿的老城区地产开发集中区域依托相对完善的配套、便捷的交通发展的较好；浐灞生态区依托良好的自然景观资源、城市绿肺的功能定位迅速崛起，楼盘品质和档次在逐步提高；U土地增值潜力较大；U区域均价4500元/平米U08年10月开建的地铁1号线将极大的带动城东楼市的发展。代表性楼盘U中新浐灞，恒大名都，翠屏湾城南版块总体概况U城南区由于受到可供开发土地限制等问题，市场放量相对走缓，目前开发区域主要集中在丈八路沿线以中等规模社区开发为主，其他区域则主要以小规模社区高层建筑为主要开发类型。而曲江板块则因其高端的开发定位，目前主要集中为大户型规模性社区及别墅类物业开发为主。U城南区地产已成为全市发展较为成熟的区域，同时较早开发而带来土地资源日渐稀少等的限制也成为城南地产市场未来发展亟待解决的问题，目前开发区域已转移至相对土地存量较多的电子城区域和丈八东路沿线。而近两年强势崛起的曲江区域已成为城南地产发展的最亮点。U该区域价格跨度较大，从4,00012,000元/平米不等。代表性楼盘U中海国际社区，曲江大观园，九锦台38住宅各版块市场概况城西版块总体概况U城西区受到自身条件约束则地产开发进程相对迟缓，目前多以周边拥有相对完善的配套设施的区域为主要开发地段，诸如西稍门、土门等板块U西咸经济一体化使得城西区域成为西安楼市的焦点，但是受牵制于周边配套不完善，交通欠发达等限制，发展稍显缓慢。地铁一号线规划延伸至咸阳的确定，将更为便捷的将两市紧密连接起来，地铁沿线的经济发展也将愈显迅速，借力于快速交通轨道的人流优势，西咸共建区的繁荣进程也将全面提速。U均价3,200元/平米代表性楼盘U亿龙金河湾，阳光上林城，奥林匹克花园城北版块总体概况U由于政府和火车站的北迁，极大的推动了城北区域地产的发展，区域分布则主要以经开区未央大道沿线为主，同时张家堡区域由于其卓越的区位优势、良好的生态环境以及未来巨大的升值潜力一度成为城北高端居住项目的集中开发地U城北大明宫区域遗址公园建设、周边地区改造工程实施使得该区域也成为开发热土。U未央新城的规划提出让城北成为全市最受瞩目的区域U均价3,600元/平米；代表性楼盘U首创国际城，珠江新城，海珀兰轩39住宅各版块市场概况总体概况城中版块U西安的核心区域，是省政府、市政府所在地，既是办公区又是商业集中区域，城内商品房市场供应受其土地供应紧缺而始终处在放量相对较少的发展进程中。U商服用房类物业发展较为迅速，多以纯粹商业项目供应为主体，总体城内商品房开发量占全市比重已不足2。U良好的商业氛围、旺盛的市场购买力及强大的市场发展潜力保证了城内区商服用房市场正保持着年10左右的价格增长率高速发展，投资价值十分明显U城区均价在6,000元/平米代表性楼盘U和平大道，假日国际公寓西高新版块总体概况U西高新多年以来保持着其供需两旺的局面，同时也受到土地资源日趋减少的限制，开发密集区向南转移U作为高新区2期的郭杜也在迅速崛起，日渐扮演着高新未来置业新焦点的角色U区域供应房源较为完善，小中大类户型房源均有相对稳定及充足的房源向市场供应。U各类生活、医疗、市政等配套也积极跟进U均价在5,000元/平米代表性楼盘U紫薇田园都市，逸翠园，望庭国际长安版块总体概况U在西安第四次城市规划中，长安正式纳入大城南的范畴，独特的区位优势，将形成西安规模最大的新型聚居区U目前该区域已进驻了10余所高等院校，教育科技产业相当发达U经过多年建设，基础配套设施出具规模，使得宜居型增强U目前均价在3,5004,000元/平米代表性楼盘U雅居乐花园，盛世长安，芙蓉阁40商业市场供应施工面积3,50000500045003,00000U近5年西安商品房施工面积稳步增长，2007年达到40002,500003500了291595万平米。23000,00000U而办公楼和商业营业用房施工面积小幅变化，200725001,500002000年施工53914万平米。11500,00000U办公楼和商业营业用房施工面积占总施工面积的比1000500005例一直维持在17以上。0000020032004200520062007商品房施工面积办公楼和商业营业用房施工面积所占比例竣工面积U近60050003年西安商品房竣工面积稳步增长，2007年达到了45004833万平米，近年来的平均增长率达到了2264。5004000U2004年由于受全国地产开发热潮的影响，在施工和竣工40035003000面积上都有显著的增长。30025002000U2007年办公楼和商业营业用房竣工面积6083万平米。20015001000100500000020032004200520062007商品房竣工面积办公楼和商业营业用房竣工面积所占比例数据来源西安市统计年鉴单位万平米单位万平米41商业市场需求60出租面积销售面积空置面积5040302010020032004200520062007数据来源西安市统计年鉴U市场需求方面，由于2005年市场供应的办公楼和商业营业用房有所减少，而此时对物业需求增大，因此造成出租面积出现了大幅增长，达到了14497。随后2006年随着大量新物业的入市及需求平缓，恢复正常水平。U销售方面，2005年出现小幅下降，2006年2007年新近供应物业增多，多数开发商采用散卖回收资金的方式，这段时间的销售面积出现大幅上涨，2007年达到了51万平米。U随着近年来西安经济的快速发展，对商业营业用房和办公楼的需求逐渐增多，因此空置面积在2007年只有68万平米，只占到当年竣工米面积的1/10。单位万平米422007年市场总体供需情况全市商品房供应成交量对比单位万平米供应成交U2007年西安全市商品房供应量11,200,06301万平方米，同比增长553,成交量1,37335万平方米，同比增长4067。1,000U大明宫遗址开发加速城北建设，众多新兴项目共同促进曲江800发展，城中村的改造，长安、浐灞等新区域的兴起，造成了60007684361,0630195801年供需两旺的态势。40068104U2002007年商品房总体供销比111，处于较平稳阶段。20062007各区域商品房销售面积和销售金额对比350销售面积（万平米）销售额（亿元）U由于城南区和西高新区进行房地产开发较早，区域内拥有大29436300量在建或拟建项目，2007年商品房销售面子占全市的52062502146320446U这两个区域内的商品房多为高品质的楼盘，因此销售金额占20014527全市的5545。15012572100871876207356U未来这两个区域仍是发展的重点，但随着城北未央、大明宫522150232859遗址区域以及城东的浐灞区域的兴起，使得西安的房地产的格0916720局更加多方面发展。城内区城东区城南区城西区城北区西高新资料来源西安市房管局43各类物业成交情况U2007年在成交的各类物业中普通住宅成交量所占比例最大，占到2007年五城区商品房成交结构了9201，其中本市的购房者占到了9成以上，2535岁的购房者占多数说明首次置业的需求旺盛。U由于近年来人民对生活品质的追求，以及07年政府对曲江区域的改造规划，别墅成交面积骤然上升，较06年增长了10427。普通住宅U商服用房方面由于受到成熟区域商业市场趋于饱和、新兴区域市别墅场消费力支撑不足等因素影响，因此较06年有所下降，平均成交价商服用房格为8169元/平方米。写字楼U写字楼平均成交价格为5058元/平方米，与去年同比上升107，但因其前几年空置面积太多导致销售面积有所减少。U较06年成交比例变化原因是主城区的商圈和办公地基本形成，对主城区未来各类物业成交比例展望商业和办公物业的需求有所减少，成交量不高。U由于政府新一轮的规划将对西安的城中村进行改造，计未来住宅将是市场的重点，成交量所占比例将进一步提高。商U商业方面而城内区主要以独立商业项目为主要供应类型，其他区住业宅用域则有少量纯粹商业项目在售，普通住宅项目底商类也占相当比例房。故未来西安城内区域外的大型纯粹商业项目将有很大发展潜力。办公用房资料来源西安市房管局442007年西安房地产政策环境政策法规出台时间主要内容影响2007318200751912月21日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，按揭成本增加，购房者心理压力增大，连续加这是继今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15息的叠加效应将被放大5次加息，会对投资型买家产生2007721日五次加息之后，央行在短短七个月时间内六次加息，次数一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投2007822之频繁、力度之大，均是近几年之最。机、投资行为方面产生作用。20079158月21日，中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款严控公积金基准利率的通知下发，规定从收紧银根的又一体现，直接影响是对投资性购2007年8月22日起，上调个2007821人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，上个人住房公积金贷款利率均上调从而进一步促进楼市的供需平衡。009百分点。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业二套房贷首付40，房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资11倍利率2007917购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40，贷款性购房。利率不得低于同期同档次基准利率的11倍。1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起税收政策开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于2007116房价波动造成一定影响。3060不等的土地增值税。452007年西安房地产政策环境政策法规主要内容出台时间影响这一政策延续着处理闲置土地，打击囤地的政策，从2月1日起，房1、关于房地产开发企业土地地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算增值税清算管理有关问题的2007114制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。2、关于取消部分地方税行政减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成审批项目的通知2007627本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。土地政策3、招标拍卖挂牌出让国有建有助于规范土地招拍挂程序，在土地出让规模、开发周期等方面对设用地使用权规定（39号令）2007109开发商产生约束与强制作用；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促4、土地储备管理办法2007123进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。462008年西安房地产政策环境编号政策名称发布日期发布单位主要内容影响对建设用地备案的内容和范围做进一步细化；增关于进一步加强和改进建设用地备案加使用建设用地的国民经济行业分类指标和项目1工作的通知200811国土资源部建立土地审批情况和土地供应情况的快速反应机的位置坐标等；就土地供应新增存量用地和土地制；提高政府对土地做进一步调控的效率利用开发要求等指标2土地登记办法200813国土资源部对土地实行属地登记建立土地查询系统，实现土地异地可查性、信息资源的共享性商业银行等其他银行金融机构皆可发放贷款；经济适用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30，低于一般商业性房地产项目不得低于扩大了贷款人范围；放宽了贷款申请条件；明确35的规定；贷款利率按人民银行利率政策执3经济适用住房开发贷款管理办法200824央行和银监会行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10；个了利率优惠政策；放宽了贷款期限；规范了资金别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽管理至5年；对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向将会使市场更加明朗化，一些中低收到入家庭在规定保障对象出租廉租住房的租金收入免征营业购买这类保障住房时，也不会盲目跟从，而是根关于廉租住房经济适用住房和住房租财政部、国家税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用据自身情况而定。对个人购买经适房契税减半，4赁有关税收政策的通知2008319税务总局地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价对于中低收入家庭来说将减少中低收入家庭的购格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征房成本，让更多的中低收入家庭尽可能居者有其城镇土地使用税。屋为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行对个人住房贷款和企业融资的要求将更高，5人民银行决定上调存款准备金率2008416人民银行银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融审核也会更为严格，并且对于融资渠道单一的房机构人民币存款准备金率05个百分点，上调至地产企业也会产生影响16。一是严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。二是严格执完成全国宅基地使用权登记发证，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到6小产权房不给宅基地证2008717国土资源部行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请户。使被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅宅基地使用权登记的，不予受理。三是严格执行基地不具备登记发证的资格宅基地面积标准。472008年西安房地产政策环境编号政策名称发布日期发布单位主要内容影响扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机扩大商业性个人住房贷2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下7款利率下浮幅度20081022中国人民银行限扩大为贷款基准利率的07倍；最低首付款比例调整制。金融机构可在合理评估贷款风险的为基础上，对低风险贷款给予较优惠的利20。率，更好地为居民购买普通住房提供金融支持。同时，对高风险贷款实行较高的利率，主动识别和防范金融风险。在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，各国央行正相继采取降息等诸从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款多举措提高市场流动性予以应对，来有央行下调存款准备金率准备金率05个百分点；从2008年10月9日起下调一年效提振金融市场信心，促进经济稳定健8和存贷款基准利率2008109中国人民银行期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限档康发展。中国也开始把救市放在首位，次存贷款基准利率作相应调整。同时想刺激经济增长，把救市和经济增长放在控制物价的前面，也表明，去年来的紧缩经济政策，暂时告一段落。从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的387下调至中国人民银行年内第三360，下调027个百分点；一年期贷款基准利率由现降低契税和免征印花税、暂免征收土地9次下调存贷款基准利率20081030中国人民银行行的693下调至666，下调027个百分点；其他各增值税，有利于降低住房的建设成本和档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款交易成本，对于消费者而言本轮金融调利率保持不变。控的力度较小，积极作用