丽江房地产开发项目可行性研究报告

前言2003年，中央政府批准XX撤地设市，原XX县的行政区域，划分成古城区和玉龙县两地。2009年，根据XX城市规划，新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道；本项目为XX失地农民安置地合作开发项目（项目名称为XXXX）就位于古城区西北部雪山路与玉福路交叉口东南角，紧邻雪山路东侧。本文通过对“XXXX”开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据“XXXX”当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。经过多方面的研究分析认为，在XX目前的房地产形势下，在项目所在的位置，经过市场定位和相关的经济测算，开发建设“XXXX”项目是可行的。第一章项目概况一、项目名称项目名称XXXX二、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性、开发经营策划、项目的规划设计、建筑方案设计、公用工程、环境艺术设计等进行分析评价。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资分析和风险分析进行评价。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。三、报告编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、XX市规划局规划条件；5、国务院发展研究中心信息网（WWWDRCNETCOMCN）6、国家发展和改革委员会（HTTP/WWWSDPCGOVCN/）7、XX政务网（WWWLIJIANGGOVCN）8、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；9、XX市房地产年鉴；10、现场勘察和实地调研所得资料；11、XX市中介代理公司提供的资料；12、项目概念规划设计方案。四、项目概况“XXXX”项目位于XX市古城区西北区域，雪山路与玉福路交叉口东南角，西侧紧邻雪山路，东面为吉鑫苑小区，北面临玉福路；项目西面（雪山路）对面为福慧学校，从玉福路往东300米即为香格里拉大道（XX电信、中级人民法院、玉龙大酒店交叉口），项目沿雪山路往南300米即为福慧路。从图面上可以看出我们的项目所在的地块地与市中心紧接，周边基础配套设施齐全，交通便利，由避开了市中心的喧哗，为居住用地提供较好的环境。世界文化遗产XX古城位于整个区域的东南面，距离项目地块直线距离约18公里，XX黑龙潭位于项目东北面，沿玉福路直线距离约14公里，该项目优异的区域为以后居住、休闲、商网集聚了很好的条件。项目总用地面积约348亩，属于XX市确定的两大行政中心和住宅新区之一，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整，具备通水通电条件。并确定该地块的主要用途是住宅用地（兼容商业服务设施），容积率0，表明项目除达到基准的收益率外，还能获得超过收益，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）10，基本可行。4、项目资金筹措通过现金流量表可以看出，项目最大累计负净现值为710024万元，即项目启动资金缺口为710024万元，需采用自由资金或者社会融资、合作的方式解决项目资金启动资金缺口。项目启动后，可采取施工单位垫资和预售的方式，解决项目建设过程中的资金缺口，随着建设项目的不断进行，资金流量不断增值，用货币形式反映的已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值不断体现，如何筹措和管理资金，是本项目成功实现的一个重要问题。（1）项目融资渠道筹措和利用自有资金710024万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金和筹措一部分社会资金。房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，通过房屋预售弥补在开发过程中的资金不足。施工单位垫资施工单位垫资建设已成为开发商解决前期资金紧张最常用的方法。（2）资金的运用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收、缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题1资金本问题主要包括以下几个方面由于资金的时间价值形成的利息、风险的影响、通货膨胀和汇率浮动对资金实际价值的影响、银行借款的成本率。2优化使用周转资金问题具体优化方法有分期分年度办理银行保函和保险费、向分包商转移资金压力、及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。5、盈亏平衡分析（1）销售量盈亏点分析从项目销售收入表、成本支出表和现金流量表可以看出，按方案成本和销售收入，项目需完成住宅销售量的98，商业销售量的976，项目处于盈亏平衡点状态。（由于车位销售额小，对项目盈利影响小，故不考虑车位的盈亏分析，该组合为众多组合中的一个），方可实现项目的保本盈利。（2）销售价格盈亏点分析在保持方案中成本不变、销售周期不变的情况下，项目住宅销售价格为34421元/平方米，商业销售销售价格为7766元/平方米时，项目处于盈亏平衡点状态。（由于车位销售额小，对项目盈利影响小，故不考虑车位的盈亏分析，该组合为众多组合中的一个）（3）成本盈亏点分析在保持方案中销售价格不变、销售周期不变的情况下，项目工程直接成本增加45时，项目处于盈亏平衡点状态。（该组合为众多组合中的一个）6、敏感性分析分别对土地、建安成本、销售价格进行敏感性分析，具体分析如下表敏感性分析表单位万元序号不确定因素变化幅度净利润销售净利率内部收益率财务净现值1基本方案023247311119821006210297526141629671253建安成本101674198755251144101224376571665销售价格1034250815192599178说明财务净现值按10的贴现率、3个月为一个计息周期计算。项目对建安成本级销售的敏感程度较高，在项目开发过程中，需严格控制成本支出，有效提高项目的整体收益。经过2008年房地产市场的低迷，2009年以来房地产市场进入一个高速发展期，未来几年内，房地产市场不会出现2008年的波动，将进入一个持续发展期，价格向上增长的幅度将会有比较明显，项目应尽可能的尽快出货，最大限度的降低项目后期风险，提高项目抗风险能力。7、经济分析结论本项目财务效益一般。通过敏感性分析，可知项目抗风险能力不强。在较为不利的环境下，也能获得有一定的的经济回报。第九章环境保护与劳动安全一、建设地区的环境现状概述1、项目的地理位置（1）XX市位于云南省西北部，地理坐标为25592756，东经992310131，东西纵横最大横距2125公里，南北最大纵距2135公里。全市面积21219平方公里。2005年末全市总人口为11376万人。该地块对外交通主要利用新建的雪山路南行200米至福慧路（直通至长水路），雪山路将是南北贯穿XX城区的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即为香格里拉大道，交通非常便利，有明显的交通优势，很快将变成XX居民的休闲散步好去处。2、与本项目有关的原有污染及环境问题本项目所在区域原为荒地，无严重污染环境问题。规划区内大气质量，水环境及噪声环境无严重问题。3、主要环境目标及质量标准、大气保护目标以项目规划区内的空气环境为大气环境保护目标，执行大气环境质量标准、大气污染物综合排放标准。、水环境保护目标以项目规划区内的水系水体为水环境保护目标，执行地表水环境质量标准污水综合排放标准。、生态环境保护目标以规划区内的地域为保护范围，保护目标为固体废弃物的排放和规划区内的植被。、噪声保护目标以规划区内范围为噪声保护对象，执行城市区域环境噪声标准。二、项目污染物的产生及对环境的影响1、主要污染物及预计排放情况本项目为民用类设施，可能产生的污染主要是环境污染，也就是项目在施工及运营过程中所产生的生活污水废水、生活垃圾、生活噪声，此类污染可能会对2号地块周边造成环境污染。主要污染物及预计排放情况可参下表主要污染物及预计排放量类型内容排放源头污染物名称处理前产生浓度及产生量排放浓度及排放量大气污染物施工期间场地周围施工粉尘少量少量水污染物施工污水、废水生活污水、废水BOD5、CODCR、动植物油、SS、残留农药化肥等少量少量固体废弃物规划区内及施工场地内生活垃圾和建筑垃圾少量少量噪声规划区内及施工场地内施工噪声生活噪声及交通噪声施工阶段有生产噪声、后期为规划区道路交通噪声其它2、施工期间环境影响简要分析、对空气环境的影响施工期间会产生一些粉尘、烟气等有害物质；该类物质为无组织不连续排放，对周围环境产生短期影响。其影响范围小，影响程度轻。、对地表水的影响施工过程中所产生的施工废水和生活污水，含有BOD5、CODCR、固体悬浮物、动植物油、泥沙等，对环境有一定影响。、噪声的影响运输时有交通噪声，不定时，只属短期影响。施工时人工作业程度较高，机械化程度低，控制夜间施工后，对周围的环境影响不大。、固体废弃物的影响少量的建筑垃圾和施工期施工人员生活垃圾由专人负责，及时集中清运，运至城市垃圾处理场进行处理。、对生态环境的影响规划区原为荒地，原有的生态环境质量不高，新的建设对生态环境影响不大。3、运行期间环境影响简要分析、对空气环境的影响居民居住基本不产生大气污染。、对地表水的影响运行期间，因生活活动将会产生一定量的生活污水、废水，在其中含有BOD5、CODCR、动植物油、固体悬浮物、残留农药及化肥等，由区域建筑内排污系统收集、汇聚，并由化粪池初步分解处理后，排入市政排污管道，到达污水处理厂处理达标后排放。绿化面积区域可能产生少量渗透水残留农药影响。区域地表雨水基本呈自然状态排放，经有组织地收集后排入周边水域或市政雨水管道。、噪声的影响基本无噪声影响。、固体废弃物的影响运行中因生活活动产生的废弃物，集中收集清运。生活垃圾由专人负责，固定收集点，定期清运，运至城市垃圾处理场处理。公共区域及绿化环境由专人负责清扫。、对生态环境的影响绿化条件的改善可促进生态环境的改善。三、项目拟采取的治理措施和预期效果1、环境污染的治理本项目中所产生的污染物，通过集中收集和有效组织，形成一定程度的体系，并有市政基础设施支持，环境保护设施可有序进行。本项目建成后所产生的主要污染物为生活污水，生活垃圾。生活污水由区域内建筑排水系统收集，并由化粪池初步处理后，进入市政污水系统，经污水处理厂处理达标后排放，不会造成水系的污染。生活固体废弃物将根据市政卫生管理条例的有关规定，设立相应的垃圾收集点，定制专门的垃圾收集制度，并根据节能减排的处理措施，进行分类回收，按相关规定妥善处理生活垃圾，确保不对XX市政环境造成污染。本项目为居住小区，因此不会产生工业废气，不会对XX的大气环境造成污染。本项目进行建设后，将原有的荒地进行环境改善和设置中心绿地，建立绿色生态环境，将会进一步改善规划区域生态环境和景观效果。2、项目环境保护治理措施和预期效果本项目区域环境的保护，主要通过对施工期间施工粉尘、施工垃圾和施工废水的控制，尽量减小污染程度和范围，减少施工对环境的污染。运营期间，主要通过完善的小区设施与市政设施的相互结合，配备完善的管理机制，避免生活污水和生活垃圾对环境的污染，并通过小区绿化来提升整体的绿色生态环境。项目环境保护治理措施和预期效果见下表项目拟采取的治理措施及预期效果类型内容排放源污染物名称治理措施预期治理效果大气污染物施工期间场地内及周围施工粉尘施工场地及运输道路洒水减少粉尘污染水污染物施工污水、废水生活污水、废水BOD5、CODCR、动植物油、固体悬浮物、残留农药及化肥进入城市污水处理厂进行深度处理达标排放固体废弃物规划区内施工场地生活垃圾建筑垃圾有完善的制度，分类回收，专人清运至市政垃圾处理场规划区内清洁整齐，无固体废弃物污染噪声科学而完善的施工作业时间，禁止在夜间施工，控制施工噪声生态环境设立绿化景观和中心绿地，形成绿色生态，改善区域生态环境其它四、水土保持措施本项目规划区内无大型的土石方工程，建设对目前规划区内现状水土保持影响较小。并将荒地改造，植被恢复，从一定程度上治理了当前的水土流失。项目建设完成后，规划区内的植被将大大改善，更有利于水土保持。五、消防安全规划区位于城市中心，城区消防车辆可有效保护。规划区外道路上有市政消防管网保护。由城市供水管网建立规划区内消防管网，室外消火栓沿室外道路布置，每个消火栓保护半径为120米，一但失火能够快速有效提供消防灭火用水。各单元房楼梯间内各层都有手提式灭火器配备，提供快速可靠的灭火及自救保障。所有电力线路采用套管暗埋，提升美观性又可有效防止电气火灾。第十章项目建筑节能减排措施一、项目引入节能减排的原因党中央提出要把我国建设成为节约型社会，胡锦涛总书记、温家宝总理相继提出要建成节能型住宅和公用建筑，这是根据我国资源紧张、能源不足、浪费较大和结构不合理等现状提出来的。我国是资源和能源短缺的国家，资源、能源的有效利用是保持经济可持续发展的关键。我国人口多，人均资源相对贫乏，煤炭、石油、天然气、可耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为世界平均值的1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6左右。我国经济目前正处在快速发展时期，在建设过程中需要大量资源和能源，如果不转变经济发展方式、不调整结构、不实施节能战略目标，不仅会给我国资源、能源和环境带来压力，还将难以保持经济可持续发展。2010年，节能减排已经以“低碳经济”的崭新概念出现在我们的生活当中。“低碳经济”是指在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。而住宅小区如何实现节能减排、实现低碳、实现真正的适居，也成了一个新的课题。二、本项目的节能减排措施XX属于滇西北高原地区，气候早晚温差较大，紫外线强度较高，太阳能资源丰富。结合本项目的自然特点，经过研究，本项目是通过如下方式引入低碳经济措施，现实节能减排的效果。1、设计阶段在产品标准中实现（1）墙体、屋顶设计中尽量使用高性能的保温、隔热材料，减低传热系数，如采用LOWE中空玻璃，更加起到保温隔热的作用；屋顶采用遮阳隔热技术，使得业主在使用工程中尽量减少采暖负荷，实现后期节能的目标；（2）根据地区特点，项目采用太阳能供热的方式，充分利用太阳能资源；（3）优化施工设计，避免建筑材料重复和浪费使用；（4）在绿化景观设计中，以低排放为指导，不片面的追求绿化效果，尽量多选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态绿化，尽量减少使用人工草坪等吸附能力基本为零的绿化方式。2、施工过程中做到节能减排（1）加强施工管理，节约用水用电，减少建筑垃圾，减少施工扬尘；（2）优化施工流程，提高工作效率，建设材料浪费，在施工中选择排放较少的操作方式进行3、营销过程中的低碳生活宣传在营销推广过程中将日常生活节约、节能减排，装修等过程中的低碳生活概念向客户做积极的宣传。第十一章项目开发经营风险分析一、政策法规风险本项目开发的土地权属和定向开发系政策法规影响程度较大的两个因素。因此，在处理过程中，要注重把握政策依据。须按有关规定尽快取得该幅土地使用的权属。另外，对本项目的报建、用地、预售等环节做好申请和核批工作，以尽快取得各项审批手续，不影响项目的开发建设和销售。要充分利用政策法规，及时化解风险。二、工期、质量风险在本区域开发房地产项目，虽然具有诸多有利条件，但以往各种案例表明，房地产项目开发期越长，市场可变因素越多，所以应尽早推向市场，抢占市场。在项目实施过程中，务必要确保工程质量，以争创优良工程。三、销售风险房地产项目的风险主要来源于房屋销售、成本控制以及社会购买力的变化。一方面要采取积极主动的销售策略，规避工程完工后房地产空置的风险，售价跌落的风险，可通过预售的安排等方式来避免。预售时，还应注意一个问题，这就是开发商风险降低意味着与其交易的客户风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预售，则售价就会被压得较低。另一方面，购买力风险作为一种需求风险，在市场经济体制中，同样是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。因此销售环节至关重要，在