农产品国际物流园项目可行性研究报告

XX农产品国际物流园项目可行性研究报告建设单位XX县XX农业发展有限公司二0一二年七月目录第一章总论1第一节概述1第二节可行性研究编制单位1第三节承办单位概况2第四节可研报告编制的依据和范围2第五节可研报告概要4第二章项目提出的背景及建设必要性6第一节项目提出的背景6第二节项目建设的必要性8第三章市场需求分析11第一节农产品物流发展现状11第二节项目幅射区农业资源分析15第四章建设条件及建设选址18第一节项目建设地慨况18第二节外部配套条件24第三节建设选址27第五章项目建设方案28第一节建设内容及建设规模28第二节设计指导思想及功能分区30第三节工程技术方案32第四节规划方案42第五节建筑结构设计43第六节公用工程46第六章企业组织、劳动定员及人员培训53第一节企业组织机构53第二节劳动定员53第三节人员培训54第七章环境保护与劳动安全卫生55第一节环境保护55第二节劳动安全卫生56第八章消防与节能58第一节消防58第二节节能58第九章项目建设期管理60第一节实施原则与步骤60第二节组织机构与分工60第十章项目实施进度62第十一章投资估算63第一节投资估算63第二节资金筹措及使用计划64第十二章经济评价65第一节财务评价65第二节财务评价结论67第十三章社会效益分析68第一节主要社会效益分析68第二节负面影响与对策69第十四章风险分析及控制措施70第一节风险分析70第二节控制措施71第十五章工程招标方案72第十六章结论与建议77第一节结论77第二节建议78附件1、企业法人营业执照2、税务登记证3、企业机构代码证4、总平面布置图5、项目选址意见书6、项目备案证第一章总论第一节概述一、项目名称XX农产品国际物流园二、项目承办单位XX县XX农业发展有限公司注册资本1500万元人民币法定地址XX县XX街XX庄村三、法人代表法人代表四、项目建设地点XX县南环路南侧，XX路东侧。五、项目性质本项目内容为新建六、项目建设年限项目建设期为二年第二节可行性研究编制单位单位名称XX市工程咨询院工程咨询证书编号公司法人代表发证机关国家发展和改革委员会第三节承办单位概况XX农产品国际物流园项目由XX县XX农业发展有限公司承建,公司成立于2012年4月,注册资本1500万元,规划选址位于南环路南侧，县XX路东侧。规划总用地面积639亩，其中建设用地354万（531亩），总投资约11亿元人民币，总建筑面积388万，拟建设交易中心172万，果品交易区25万，酒店办公536万，大型零售市场109万，理货区12万，冷库23万，配套商业311万，配套住宅117万等。目前，公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、建设项目选址意见书（选字第3708282012040号）已办理完毕。公司经营范围是农产品研究开发；果蔬种植、购销；日用百货购销。公司法人代表XX，该项目在XX县南环路实施，该项目占地面积639亩，有较完善的存储等基础条件，项目实施后成为设备齐全，功能完善，技术先进，质量上乘的农副产品物流交易中心。第四节可研报告编制的依据和范围一、编制依据本可研报告编制的主要依据为1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3、投资项目可行性研究指南（试用版）4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）6、国家有关法律、法规及产业政策；7、有关技术标准、规范及规定。8、XX县城市总体规划9、济宁市国民经济与社会发展第十二个五年计划10、XX县XX农业发展有限公司为该项目可行性研究提供的背景资料和财务数据。11、其他现场调研资料。二、可研报告研究范围本可研报告范围包括1、根据国家有关政策，结合XX县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容3、建设条件及建设选址4、项目总体实施方案5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能6、企业组织及劳动定员7、工程实施进度安排8、投资估算和资金筹措9、项目实施风险及控制措施10、经济效益和社会效益评价11、招标方案12、结论及建议第五节可研报告概要一、伴随着山东省政府“突破农业发展”战略的逐步实施，XX县作为重要农产品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着国内甚至国际知名客商云集与此。项目建成后，将使XX县成为山东物流及经济交流中心，从而有利于提高XX县的知名度，项目投资规模大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动XX县经济发展。二、项目规划总占地面积639亩，主要进行农副产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输，其中建设用地354万（531亩），总投资约11亿元人民币，总建筑面积388万，拟建设交易中心172万，果品交易区25万，酒店办公536万，大型零售市场109万，理货区12万，冷库23万，配套商业311万，配套住宅117万等，分二年建成。三、在符合项目整体规划构思的前提下，将项目建设以XX为中心200KM内的鲁、苏、皖、豫区域性大型农产品商贸物流中心。本项目将囊括以下业态交易区蔬菜交易区、果品交易区、精品交易区、水产交易区。（具体业态分布视招商情况定）仓储物流仓库区、冷库区、加工理货区、配送区。配套商业沿街商业、XX农产品物流园酒店、集休闲、娱乐、购物、餐饮等为一体，为市场经营户及客商打造一个一站式商务平台。配套住宅部分回迁户，户型设计注重功能性和实用性，紧凑且利用率高。四、该项目总投资为110000万元，其中土地成本12360万元，前期工程费6080万，建安工程费58200万元，配套费用14920万元，财务成本6000万元，营销费用3200万元，广告费用3800万，管理费用2000万，税金3440万元。项目投资回收期为71年（含建设期2年），经济效益显著。五、项目单位技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。六、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。第二章项目提出的背景及建设必要性第一节项目提出的背景一、农产品流通成为经济发展瓶颈我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为24亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。建设类似本项目提出的项目，兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。二、XX县具有成为大型农业集散基地的区位优势XX县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬34度52秒35度40秒，东经116度7秒116度30秒之间。地理位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积886平方公里，总人口62万。，是发展商贸流通业的风水宝地。以XX县为中心，向周边100公里辐射，是一个有62万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。发展大流通，实施商贸兴城，已成为XX县调整产业结构的又一重要战略决策。以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升XX县商贸流通业的层次。仓储物流中心项目的建设将对XX县加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。三、XX县具有农产品流通枢纽的资源优势XX县是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加上勤劳智慧的XX人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口130多个国家和地区，XX大蒜的出口量占全国出口总量的比重居全国县（市）区之首。XX县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、绿色蔬菜生产、加工、出口基地。XX的农副产品加工业十分发达，全县拥有恒温库1200多座，贮藏能力120万吨，拥有蔬菜和粮棉加工企业1200多家，农产品加工转化率达70。XX县工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企业。XX县第三产业发达。商场林立，贸易活跃，传统的大市场体系已经培育成熟，新生的人才、技术、金融等生产要素市场和产权交易市场也初步建成，这将为工农业经济的快速发展起到有力的推动作用。雄厚的资源优势使XX县具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。综合考虑以上述各因素，XX县XX农业发展有限公司领导层认为在XX县大型农产品交易集散基地具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于集团和当地经济的发展，故尔向XX县政府申报“XX农产品国际物流园”。第二节项目建设的必要性一、符合国家产业政策和发展方向仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是深化外贸体制改革的一项重大措施,它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。中共中央2004年1号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。要求各金融机构为农业提供资金支持，符合农产品批发市场是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点农产品批发市场家，国债资金的扶持政策有效拉动了社会对农产品批发市场领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到1655亿元，其中企业投资占总投资的934。二、响应山东省政府西部崛起战略山东省的区域经济发展明显呈现出东、中、西三个地域特征，发展水平整体上自东向西逐次递减。XX县的区域经济协调发展，就是要实现东、中、西三个地域的协调发展，核心是解决东西部地区发展失衡的问题。西部地区的重点则是启动内部活力和加大扶持力度。该项目响应了山东省政府的战略，是XX县实施可持续性发展的战略步骤之一。三、符合山东省政府加快发展县域经济的战略要求发展县域经济在山东有着特别重要的意义，山东省县域人口占全省总人口的75以上，国内生产总值占全省55以上，地方预算内财政收入占全省地方财政收入的35左右。同时，发展县域经济也是解决“三农”问题的关键环节，占全省总人口近80的农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设小康社会和全省现代化进程。正是由于县域经济的这种特殊重要的地位，因此，山东省委、省政府专门出台了关于加快县域经济发展的意见，把发展县域经济摆到了战略的地位，强调坚持促强扶弱带中间,大力发展县域经济。对经济强县下放权限、创造环境，实现率先发展；对欠发达县加大转移支付力度、培育自身“造血”能力，促进其跨越式发展。同时强化对口帮扶、落实帮扶政策，不断增强县域经济活力，提升县域经济的整体竞争力。根据XX县XX农业发展有限公司前提调查，调研结果如下1、该区域的农业基础好，且大蒜已形成产业链，没有一个综合性农产品批发市场。2、农产品交易行业竞争激烈，但经营分散，期待有效地进行市场整合，取缔露天和场外交易。3、撼动自发形成的市场地位仍需强势宣传进行引导。第三章市场需求分析第一节农产品物流发展现状农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，根据农产品的分类又包括粮食作物物流；经济作物物流；畜牧产品物流；水产品物流和林业产品物流。是以满足顾客需求为目标，对农业产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是农产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农产品保值、增值和组织目标。农产品流通物流。农产品流通物流是以农业产出物为对象，通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。由于农产品本身特质，以及产销地域广阔分散的特点，所以对农产品物流规划、方式和手段提出了比较高的要求，这个物流过程是目前农产品实现市场价值的关键环节。一、中国农业物流长期存在的主要问题1、农业物流的相关理论研究严重滞后由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分，对农业物流理论探讨的严重匮乏。降低农产品生产与流通的成本，引导农业生产资料的生产与配置，提高中国农业的整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物流的相关理论研究，在中国农业现代化发展过程中地位，没有受到应有的重视。2、农业物流的基础投入不足一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠帐使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年越有8000万吨果蔬腐烂，损失总值近800亿元。损失率为2530，可以满足2亿人口的基本营养需求。这与发达国家5以下的果蔬损失率相比，差距很大。3、农业物流信息体系不健全农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益是与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。2006年以后菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么明年蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和发布体系。4、农业物流成本偏高目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流“绿色通道”的原因所在。500毫升蒙牛奶的超市售价28元/包，其中运费要占10，更不要说低值低毛利的初级农产品了。5、农产品流通组织性差，效率低我国小生产与大市场的矛盾是制约市场农业发展的最大障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的重任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村，这样农产品流通需要长距离运输。没有成规模、有实力的流通组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足，农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、效率低。二、提升农产品物流水平的主要对策1、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的市场能相互协调配合，形成体系。既要加强市场硬件建设，亦要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成熟。抓好已建市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施和配套服务建设。2、重视农产品初级市场的建设鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办好集贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥作用的基础和依托。3、有计划地培育并加快发展期货市场。目前，由于现货市场发展还不充分，能独立承担市场风险责任的经营主体还很缺乏，应重点发展远期合约交易，在远期合约逐步标准化的基础上发展合约转让。要加强对期货交易有关情况和知识的宣传教育，帮助生产者、经营者更好地了解和利用期货市场。市场建设必须注重培育其健全统一、灵活开放、竞争有序的市场功能，健全交易秩序。目前应抓紧制定和完善分行业市场的建设标准、市场管理条例、期货管理规则。4、加快农业信息化建设市场导向机制的完善有赖于信息网络的建设，要彻底改善信息化建设中的“城市化”倾向。信息服务体系的建设不仅要重视信息的采集和硬件建设，还要加强综合分析信息、处理信息的能力水平；不仅要有微观和局部的信息，还必须有宏观的和全局的信息；不仅要有现状的信息，还必须有预测未来的信息；不仅要为政府决策服务，更要为农民生产应用服务。这就需要农业信息服务部门充分联合农业技术研究、经济研究、社会研究等部门的专家进行综合分析和决策，提高信息本身的科学性、应用性和有效性。在信息传递过程中，必须改变乡村是现代化信息网络上的盲点的局面，使之成为农业信息网络建设的重点和亮点。而且要根本改变农村信息利用低、服务对象偏离生产者的倾向，使农业信息的受益人由目前的管理者阶层向生产者和经营者阶层转变。各个涉及农业部门的纵向信息网也要加强横向交流。尽早建立汇总信息、综合分析信息的权威部门，负责收集各种渠道的信息源，通过专家分析预测形成更高级的信息向社会主要是向生产者群体发布，充分利用现有媒体对农业信息的扩散作用，利用广播、电视、报纸等宣传媒介免费或政府出资向农民传递农产品产销信息。第二节项目幅射区农业资源分析一、XX县综合条件宏观经济总量增势明显，综合实力进一步增强。初步核算，2010年，我县实现地区生产总值10309亿元，按可比价格计算比上年增长129，其中第一产业增加值3544亿元第二产业增加值2985亿元，比上年增长236；第三产业增加值378亿元，比上年增长186。三次产业结构比例为343828953667。二、XX县农业条件农业生产形势良好，农村经济迅速发展。2010年，全县农林牧渔业实现现价总产值6595亿元，比上年增长394。其中，农业产值4821亿元，比上年增长239；林业产值045亿元，比上年增长802；牧业产值1494亿元，比上年增长978；渔业产值036亿元，比上年增长3002；农业服务业产值199亿元，比上年下降368。粮食生产喜获丰收，粮食亩单产4836公斤，比上年增产26公斤，增长054，粮食总播种面积233647亩，比去年减少76300亩，下降2462，全年粮食总产113万吨，比上年减少363万吨。由于今年雨季较长影响了棉花的生长，棉花总播种面积655034亩，比上年增加35371亩，增长571，棉花单产87公斤，比上年减少7公斤，棉花总产58345吨，比上年增加4674吨，增长87。受2009年大蒜价格较好的影响，2010年大蒜收获面积548843亩，比上年增加99662亩，增长2219，大蒜总产量518004吨，比上年减少50507亩，下降888，但今年大蒜价格却创历史新高，农民获利匪浅。畜牧业生产呈现平稳增长，全县生猪、肉用牛、羊、家禽分别出栏343万头、17856头、3863万只和56046万只，分别增长83、894、435、176；肉类产量为385万吨，同比增长462，禽蛋产量415万吨，增幅与去年持平。林业造林面积457公顷，比上年下降2121，零星植树11905万株，比去年增加3305万株，增长3843。全年渔业水产品产量2918吨，比上年增长242。XX县内除有一家专业的大蒜市场外，没有专业的农产品物流交易平台，农产品的交易全部露天交易或场外交易，本项目承担着引领XX传统农业向现代农业的转型升级的重要使命，因此决定了本项目的定位以“集批发、零售、展示、交易、仓储、物流配送功能为一体，具有强大辐射力的大型现代物流交易中心”。第四章建设条件及建设选址第一节项目建设地慨况一、建设地区介绍1、建设地区概况XX县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬34度52秒35度40秒，东经116度7秒116度30秒之间。地理位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积886平方公里，总人口62万。XX县历史悠久，人杰地灵，是中华民族灿烂文化的发祥地之一。XX在夏商时代为有缗国，春秋战国时代为宋国之缗邑，秦朝设郡县，西汉时，因在XX境内的高平山为汉武帝之子昌邑王凿墓时，挖出金子而定名为XX县。XX县是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加上勤劳智慧的XX人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口130多个国家和地区，XX大蒜的出口量占全国出口总量的比重居全国县（市）区之首。XX县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、绿色蔬菜生产、加工、出口基地。XX的农副产品加工业十分发达，全县拥有恒温库1200多座，贮藏能力120万吨，拥有蔬菜和粮棉加工企业1200多家，农产品加工转化率达70。XX县工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企业。XX县第三产业发达。商场林立，贸易活跃，传统的大市场体系已经培育成熟，新生的人才、技术、金融等生产要素市场和产权交易市场也初步建成，这将为工农业经济的快速发展起到有力的推动作用。XX县基础设施齐全，功能完备，具有现代化的与国际接轨的各种通讯设备。完善的基础设施条件，为该市经济全面发展提供了十分有利的条件。2、项目建设地点该项目选址于山东省济宁市XX县XX镇南环路南侧，县XX路东侧，交通、供电、供水等配套条件较好。二、自然条件1、地形地貌境内地质构造以断裂为主，宽缓的波状褶曲为辅，为一由南向北倾斜的单斜构造。处在菏泽、鱼台断层凹陷的北翼，南界处为第三系断层，北界处为太古界寒武、奥陶系地层。地层产状平缓，倾角一般在815度之间。仅个别地段因构造的关系，地层倾角变大。XX县境内地貌特征可划分为两大地形，即黄泛平原和低山丘陵，5个微地貌地形，即荒岭坡、近山阶地、微斜平地、缓平坡地和洼地。XX平原为黄泛冲击平原，面积为88021平方公里，由于黄河泛滥时流向流速的不断变更，形成复杂的地貌特征，有微斜平地、缓平坡地和洼地。微斜平地，地势平缓，比降一般小于1/8000，地面高程3537米，土层深厚，地下水资源丰富，土壤多为潮土类，主要分布于各乡镇。缓平坡地是河流泛滥漫流沉积而成，按地面形态可分为缓岗、岗坡、洼坡三种。洼地由静水沉积而成，根据地面形态又可分为浅平洼地、背河槽状洼地、碟形洼地。洼地的边缘与地面的高差为051米。XX境内丘陵面积很小，只有羊山、葛山、胡集镇的郭山口三处面积为035平方公里。其地址特征为寒武纪、震旦纪石灰岩构成的青石山，为剥蚀低山，山顶平缓，呈岛状突出于平原之上，海拔高度为90105米。2、气象条件XX县境内属温暖带季风型大陆性气候，具有冬夏季风气候特点，四季分明，雨与热同期，风与寒双至，典型的中国北方气候。降水较为充沛，有利于农作物的生长和人类居住。春季气候多变，4、5月份多南北大风，气温回升快，降水稀少，常发生春旱；夏季，XX在暖湿的东南季风控制下，水气充足，降水多，湿润而炎热，暴雨多集中在7月和8月；秋季是气候最稳定的季节，此时高空暖高，垂直结构稳定，云雨较少，多呈晴朗而万里无云、秋高气爽的天气，温度适宜，瓜果飘香，稻香鱼肥，有利于农作物的收割与种植，也是修身养性，滋补身体的大好时节；冬季XX县在蒙古高压的控制之下，多刮北风，雨雪较少，气候寒冷而干燥。XX年平均气温为138度，历年气温比较稳定，年平均降水量为6945毫米。累年平均风速为31米/秒，其中春季风速最高，夏季风速最低。、水文XX县地处南四湖西，黄泛平原的下游，历史上饱受黄河决泛冲击，上游的河水常年经过乡注入到南四湖，因此XX县境内河流众多，截至2006年，全县有大、中、小河道24条，河流总长度为3076公里，河堤总长度为5724公里。直接流入南四湖的河道有4条，形成4个水系。东鱼河水系东鱼河（原称红卫河）是南四湖流域第一排水大河，是60年代为调整湖西万福河水系减少南阳湖汇水面积大的负担，治理万福河流域尤其是下游地区（XX、鱼台等县）洪涝灾害而新开挖的一条大型骨干排水河道。上游始于东明县刘楼村南，XX县境内河段长215公里，流域面积5663平方公里，其支流有白马河、惠河。老万福河水系老万福河发源于XX镇刘堂村，于高河乡东佳村出境，流经鱼台县宋湾东入南阳湖。XX境内长度为145公里，县内流域面积34942平方公里，XX境内支流有白马河、苏河、东沟、莱河金济河。新万福河水系新万福河是19561957年原万福河刘堂坝上段纳入南大溜，进行裁弯取直治理后命名的。源于定陶县大薛庄，于马庙乡陈海村流入XX，至卜集乡张烧饼村东出XX，于济宁郊区大周村南流入南阳湖。XX境内长度为309公里，境内流域面积36035平方公里，境内支流有彭河、友谊沟、吴河、金成河、老西沟、大沙河。北大溜水系源于羊山镇关帝村东，于卜集乡后张村出境，至济宁郊区大王楼村东南流入南阳湖。县内总长20公里，县内流域面积11416平方公里，境内支流是蔡河。地下水XX县地下水垂直可分为淡咸淡三层。中层咸水不适人畜饮用，没有开采价值。深层淡水平均在地下150米以下，开采起来比较困难。浅层淡水平均在地下1030米，水层厚度925米。XX境内地下水资源现状年为195亿立方米，水资源较为丰富，有利于的农业发展。从水质上看，地表水呈弱碱性，总硬度在121297之间，属轻度硬水或硬水，水质一般，绝大部分符合农业灌溉要求。地下浅水层水质总硬度一般在2040德度之间，属弱碱性水，符合农田灌溉标准。地表水地表水资源可利用量2亿立方米，其中拦引湖水排灌区6000万立方米，结合区2000万立方米，井灌区500万立方米，合计8500万立方米；引黄河尾水3000万立方米；蓄积当地径流水排灌区1100万立方米，结合区1800万立方米，井灌区3200万立方米。池塘、水坑蓄水500万立方米，深河槽蓄水2000万立方米，合计蓄水总积量2500万立方米。4、建筑物地基评价（1）基土工程地质评价第一工程地质层，人工填土该层土土质成分较杂，均匀性较差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数N63545击，承载力标准值FK80KPA，不宜接作为建筑物地基持力层，应进行夯实挤密处理。第二工程地质层，粉土该层土受上层土覆层影响，地层厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数N63548击，承载力标准值FK105KPA，可用不建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。第三层工程地质层，粉质粘土该层土在部分区间缺失，平均标准贯入试验锤击数N63539击，承载力标准值FK120KPA，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。第四层工程地质层，粉土L平均天然含水率W285，天然孔隙比E0803，压缩系数A12010MPA1，压缩模量ES121786MPA，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63565击，承载力标准值FK120KPA，可作为建筑物地基持力层。第五工程地质层，粉质粘土平均天然含水率W325，天然孔隙比E0934，压缩系数A12024MPA1，压缩模量ES1279MPA，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63550击，承载力标准值FK130KPA，可作为建筑物地基持力层。第六工程地质层，粉土平均标准贯入试验锤击数N63578击，承载力标准值FK130KPA，可作为建筑物地基持力层。（2）场地稳定性分析A、场地地震分析依据中国地震动参数区划图（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值005G，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据建筑抗震设计规范的规定进行相应的抗震设计。B、场地土与场地类别根据建筑抗震设计规范规定，场地土类型属国软场地土，场地类别为III类。C、场地稳定性评价综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。（3）基础形式及持力层选择依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高380M处，持力层选择第三、四工程地质层粉质粘土、粉土，承载力标准FK120KPA，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。（4）地下水水质评价场地地下水水位埋深约0914M，经取术分析，地下水PH75，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。第二节外部配套条件一、社会经济条件宏观经济总量增势明显，综合实力进一步增强。初步核算，2010年，我县实现地区生产总值10309亿元，按可比价格计算比上年增长129，其中第一产业增加值3544亿元第二产业增加值2985亿元，比上年增长236；第三产业增加值378亿元，比上年增长186。三次产业结构比例为343828953667。1、工业经济恢复性增长，效益水平快速攀升。年初，我县把恢复企业生产和保工业经济增长作为首要任务来抓，由于措施得力，工业经济低开高走，全面回升。2010年末全县规模以上工业企业209家，完成工业总产值9148亿元,比上年增长43；完成产品销售收入8968亿元，比上年增长42；实现增加值2436亿元，比上年增长1381；实现利税984亿元，比上年增长363；实现利润657亿元，比上年增长515；全县完成高新技术产业总产值1156亿元，比上年增长3033，占总产值的比重为132，比年初增长06个百分点。建筑业增加值完成379亿元，比上年增长1713。第二产业增加值完成2985亿元，同比增长236。2、农业农业生产形势良好，农村经济迅速发展。2010年，全县农林牧渔业实现现价总产值6595亿元，比上年增长394。其中，农业产值4821亿元，比上年增长239；林业产值045亿元，比上年增长802；牧业产值1494亿元，比上年增长978；渔业产值036亿元，比上年增长3002；农业服务业产值199亿元，比上年下降368。粮食生产喜获丰收，粮食亩单产4836公斤，比上年增产26公斤，增长054，粮食总播种面积233647亩，比去年减少76300亩，下降2462，全年粮食总产113万吨，比上年减少363万吨。由于今年雨季较长影响了棉花的生长，棉花总播种面积655034亩，比上年增加35371亩，增长571，棉花单产87公斤，比上年减少7公斤，棉花总产58345吨，比上年增加4674吨，增长87。受2009年大蒜价格较好的影响，2010年大蒜收获面积548843亩，比上年增加99662亩，增长2219，大蒜总产量518004吨，比上年减少50507亩，下降888，但今年大蒜价格却创历史新高，农民获利匪浅。畜牧业生产呈现平稳增长，全县生猪、肉用牛、羊、家禽分别出栏343万头、17856头、3863万只和56046万只，分别增长83、894、435、176；肉类产量为385万吨，同比增长462，禽蛋产量415万吨，增幅与去年持平。林业造林面积457公顷，比上年下降2121，零星植树11905万株，比去年增加3305万株，增长3843。全年渔业水产品产量2918吨，比上年增长242。3、基础设施固定资产投资固定资产投资保持较快增长，结构日趋优化。2010年，全县规模以上固定资产投资完成502344万元，比上年增长527，其中城镇投资完成421956万元，同比增长556；农村投资完成80388万元,同比下降30。从投资构成看，第一产业投资完成5012万元，同比下降12；第二产业投资完成214596万元，同比增长166，其中工业投资完成205665万元，占第二产业投资总额的9584；第三产业投资完成110830万元，同比增长1229。三次产业所占总投资的比重分别为149824918。房地产开发投资完成89681万元，比上年增长633，商品房销售面积1533163平方米,比上年增长769。二、其他配套设施、供水项目建设地点位于XX县南环路，属城市自来水管网覆盖区，完全可以保证自来水供应。、供电项目场址属XX县供电公司供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。第三节建设选址一、场址选择原则1、符合XX县长期战略规划；2、符合XX县经济和社会发展规划；3、水、电、交通等配套条件良好。二、选址评述项目北临南环路，南临空地，西临XX路，东临空地。四至范围距规划建设的高速公路路口约5KM，西向到G105国道线约3KM；南向规划中的环城快速路出口约3KM；北向相邻金宇家居城，紧靠市区，到县城中心约15KM。本项目的选址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。项目所在区域地势平坦，无名胜古迹、文物和自然保护区，周围无机场、通讯设施、军事设施等。选址所在地地质结构稳定，不压矿，也没有断层通过，场地平整，工程地质条件良好，交通便利，基础设施完善。本项目附近生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。第五章项目建设方案第一节建设内容及建设规模一、建设内容该项目为XX农产品国际物流园建设工程。项目主要共分交易、信息、仓储、配套服务四个区。（一）主要建设内容经济技术综合指标项目单位数量总建筑面积M38800916水果交易区M2500000大型零售市场M10900012理货区M1200088商业配套M2710580冷库M2300000酒店办公M5360014汽车维修M410062多层住宅区M5300020高层住宅区M4900025联排住宅区M1500095交易中心M1720020容积率15建筑密度4768绿化率12停车位辆750（二）配套基础设施建设1、辅助设施新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助设施，400立方米消防水池一座。2、垃圾堆场新建垃圾堆场1处，位于市场东北角，配置垃圾清扫、装车及运输设施1套。3、总图建停车场一处，面积约13500平方米。4、公用工程设施建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、消防、外管网等公用工程。二、经营范围1、主要经营农副产品；2、果蔬种植购销；3、与市场交易有关的信息咨询、资金结算、商业服务等；4、设施出租及相关服务；5、农产品研发三、经营方式1、各经销商自行组织货源，先行检验检测，参照市场指导价格，实行电子撮合、交易，最后实行电子结算。2、交易区内实行分行划市，按照不同品种或产地，各经销商在指定区域指定区域批发交易。第二节设计指导思想及功能分区一、指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流中心。二、功能分区园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。绿化用地指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中交易用地内又细分为水果、蔬菜批发交易区、冻品批发交易区、干货（副食）批发交易区四大片区；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功表41规划功能分区用地汇总能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中配送功能主要包括进出口产品配送和第三方物流配送；加工功能主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的粗深加工等；交易功能主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品交易；仓储功能主要包括保税仓、大宗农产品存储等；综合服务功能主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农产品展销、办公、生活等。三、交易原则本项目建成后，项目将具备完善的检验、农产品研发、储藏、交易、运输、结算等功能。市场交易将遵循“快捷、方便、公平、公开、便于管理”的原则进行。第三节工程技术方案一、生产工艺流程1果蔬批发交易区货物流程果蔬批发交易区货物流程相似，可分为进货流程（图图33农产品流通多级体系示意图52）、采购流程（图3）。图52果蔬批发交易区进货流程货车进场是否需注册货主（批发商）刷卡称重按重量收取佣金货车进档位是办理IC卡否客户进入市场采购车停放区采购商选购商品对手交易装货上车场内运输图53果蔬批发交易区采购流程2干货、冻品批发交易区货物流程来货车进场运至附近仓库登记入库；买家进场档位看货、询价、侃价商定价格配货称货（计件）交现金（赊账）档位工人送货至车辆停放处、装货上车批发完成。3加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货运至加工档位卸货进档加工加工完成，装货上车往外配送。4认证农产品加工配送区货物流程直接疏港（港车）加工贴标注册菜场或注册收购站仅加工仅贴标直接输港报关、封车，输港抽检信息中心检测中心抽检抽检抽检5仓储区货物流程（1）低温库工艺流程检测分拣包装速冻冷藏配送（2）常温库工艺流程检测分拣包装入库配送二、货源供应方案本物流园的货源来自全国乃至世界各地，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。三、主要设备及生产控制系统31本项目有以下主要设备1运输设备各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等；2冷冻、冷藏设备；3输送设备各类输送机、铲车及叉车等；4包装及检重设备主要包括包装机、自动称及选别机等；5食品安全检测装置及仪器设备；6监控设备；7消防设备；8计算机控制系统。32生产及控制系统1进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；2货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。四、仓储区有普通产品存储、气调库、冷库等几种方式。仓储区占地约9763亩。总存储量31万吨，存储的农产品品种有粮食、副食品、农副产品。1、自动化冷库低温冷藏库主要用于农产品贮存和部分冷冻原材料的暂存，根据设计规模要求，拟建冷藏库2000吨。采用单层设计，库内净高50M,平面尺寸2124M,冷藏库总建筑面积504平方米。速冷间室温2330，冷藏间室温1820，为保证库内温度需采用在库内墙、屋顶、地面喷涂聚氨酯隔热工艺，并附设必要的隔汽层、防潮层以提高隔热层的隔热效果，建立冷却水循环系统以节约生产用水。制冷系统自动化指整个制冷系统全自动控制，无人值守操作。氨压缩机自动开停机，自动增、卸载，蒸发式冷凝器自动开停，氨泵自动开停，所有冷间温度自动控制，所有冷风机自动融霜，全部制冷机、设备自动安全保护。1自动化冷库相比手工操作具有以下优势（A）全自动化控制或局部自动化控制，可以提高制冷系统的可靠性，保证使用效果。（B）采用手动操作，人具有一定的滞后性，在氨压缩机自动增、卸载，蒸发式冷凝器开停，氨泵开停，所有冷间温度控制方面，反应远远