旧城改造项目可行性研究报告

XX市XX北岸东段旧城改造项目一、项目概况11项目名称XX市XX北岸东段旧城改造工程项目12投资方基本情况2006年10月12日，XX市城市发展有限公司和深圳XX置业集团有限公司签订了XX北岸东段旧城改造项目合作开发合作合同，开发内容包括本项目策划定位、规划设计、拆迁安置、土地平整、大市政建设、二级土地开发等。开发方式为由双方共同出资组建并成立XX城发置业有限公司，作为XX北岸东段旧城改造专业平台项目公司，负责本项目的经营开发，按投资比例享有收益。121XX市城市发展有限公司基本情况XX市城市发展有限公司是隶属于XX市人民政府的国有独资企业，于2000年5月成立，目前总资产规模为609亿元。公司主营业务为市政项目开发建设、旅游资源开发建设和经营，成片土地开发与房地产开发经营等。是XX市旧城改造的专业平台公司，受XX市人民政府委托为XX两岸（含XX北岸1539亩旧城改造、XX南岸即长提路1020亩旧城改造）、玉沙村511亩（城中村）等旧城区和城中村改造开发项目的业主单位。该公司目前成功运作的土地开发项目有黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水世界。市政建设项目有滨海西路一期、西环路、XX火车站广场、滨海立交桥；目前在建的项目有货运大道、西环路二期、滨海西路二期。旅游开发项目有海南省旅游名牌项目“假日海滩”等。122深圳XX置业集团有限公司基本情况深圳XX置业集团有限公司，系SUPERKINGTECHNOLOGYLIMITED与深圳XX实业发展有限公司共同投资组建的一家综合性投资开发公司，公司注册资金一亿元人民币。该集团投资业务包括房地产开发、酒店经营、游艇俱乐部和物业管理等。该集团目前拥有六家投资控股企业，集团总资产已超过10亿元。其中，集团旗下的三亚XX房地产有限公司是海南省房地产开发十大杰出企业。该集团主营业务为房地产开发，在深圳投资开发的项目有湖心岛度假公寓、XX新都等，其中XX新都商业中心成功引进了世界著名五百强企业沃尔玛和肯德基。湖心岛度假公寓位于深圳大梅沙旅游区，是深圳罕有的高尚岛屿度假物业。集团正在开发经营的项目还有“三亚时代海岸”，该项目是一个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，总占地面积约34万平方米，总建筑面积约52万平方米。其功能包括高层住宅、别墅、酒店公寓、星级酒店、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街等，是海南迄今最大的旧城改造项目。该项目于2004年被建设部中国房地产协会评为“中国度假旅游地产成功开发典范”，于2005年被海南省环境科学学会和海南省企业文化促进会评为“海南省最佳人居环境奖”。建成后的三亚时代海岸将成为南中国顶级的休闲度假社区。13项目的地理位置131XX北岸东段旧城改造项目地理位置XX北岸东段项目是XX北岸旧城改造项目（规划名称海甸金水岸）的重要组部分。XX北岸旧城改造项目位于XX海甸岛南端、沿江二路以南片区，东至XX与南渡江、横沟河分叉处；西至海关码头，全长2840M，宽约350M，用地面积约10258公顷，合约1539亩。项目区域被人民大道、和平大道切割为东、中、西三段。本项目位于东段，东起南渡江、横沟河分叉处，西至和平桥、和平大道，南至XX，北至海甸二东路的旧城区域，占地面积约522亩。14项目现状XX两岸现状航拍图141XX北岸东段旧城改造项目现状XX北岸东段片区包含过港、新安、一庙等3个村，东西长约750米，南北纵深平均约350米，占地面积约3478公顷（522亩），现状建筑面积约305879平方米，容积率为088，居民2415户，居住人口11748人。村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，而且由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。目前属于基础设施、公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪的现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位的提高。15项目的主要特点XX北岸东段旧城改造项目同属XX市“打造一河两岸，建设十里滨水长廊”项目的一部份，也是XX市独一无二的海、江、河、溪四水交界之地。滨水地区的开发已然成为国际性的潮流，本项目利用临近XX的地理特征，将水体引入区域组织与空间，构筑变幻绚丽的水城之都，必将成为未来XX之焦点。16合作项目推介书编制依据1）XX市总体规划；2）中华人民共和国城市规划法；3）XX市XX北岸整体定位和发展战略；5）XX北岸（海甸金水岸）概念性规划设计；6）海甸金水岸规划深化设计；7）XX市旧城和城中村改造拆迁补偿安置指导意见。二、XX市城市房地产发展分析XX市位于海南省最北端，是全国最大的经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、科技、文化和商贸中心，处于华南经济开发区的前沿，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆和东南亚的枢纽，发展南华经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的自然环境优势和海洋景观优势。2004年，XX荣获“中国人居环境奖”，世界环保组织公布XX市大气环境质量在全球52个国家158个城市中排名第五。这里碧海蓝天、椰林婆娑，一派海岛浪漫风情。21XX市城市发展规划211XX发展的总目标未来XX城市建设的目标是，将XX市打造成为世界上著名的热带风光滨海特色的绿色国际性城市，努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地。212XX市发展规模人口发展规模近期2010年，总人口180万200万人，其中主要城区常住人口控制在129万以内；远期2020年，总人口230万250万人，其中主要城区常住人口控制在175万以内。主要城区建设用地规模近期2010年，建设用地1236平方公里，人均建设用地958平方米；远期2020年，建设用地2094平方公里，人均建设用地1196平方米。213XX经济发展阶段目标到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。22XX市房地产的特点221独特的自然环境优势独特的自然环境是XX房地产不可复制的核心竞争力。XX作为一座热带滨海旅游城市，它的自然、地理环境和资源是世人瞩目的。这里天蓝地绿、四季如春，是一个蓝色和绿色相结合的天堂，是一个可以把大海带到身边，把阳光洒向卧室的天然氧吧。随着人民生活水平的提高和消费能力的增强，把XX作为旅游休闲和度假胜地，不仅是新富裕起来的人们的现实需要，也是大多数人的一种生活愿景。因此为XX房地产的发展提供了广阔的前景。222房地产市场机会和增值空间巨大从资源的稀缺性和市场的全国性和世界性来看，XX的地产应该是具有无限价值空间的。但是，由于受过去积压房地产的拖累，尽管近年来XX的房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会城市的平均水平，还在倒数的位置上。平均房价每平方米才3000块钱左右。这种一流的资源、一流的环境和被低估的价格，已经引起了不少战略投资者的高度关注，也为开发商的低成本进入提供了历史性的机遇。XX房地产的价格正在积蓄着理性回归的巨大能量，从中长线看，更为投资者提供巨大的增值空间。23XX市房地产走势分析231土地供应有所紧缩、交易价格上升近年来，XX市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和人居环境建设提高到了一个新的发展水平，XX的投资魅力越来越得以显现。2005年10月21日，经过激烈竞争，美丽沙3300亩土地以人民币1808亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂牌方式出让实现价值最高的土地，意示着XX土地资源价值悄然回归。据海南省城乡经济调查队提供的调查资料，XX地区土地供给趋紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。据统计，今年第三季度交易价格比去年同期和上个季度上涨26，涨幅比上个季度高34。232房地产近期涨幅趋于平缓2006年XX统计年鉴显示，从2002年到2005年4年间XX商品房的实际销售量从2002年的567562平方米，上升到2005年的1318945平方米，房价上涨了882元平方米。根据国家统计局海南调查总队公布的XX市平均房价，2006年上半年XX商品房平均价格已突破3000元/平方米。造成XX地区房地产价格涨幅势于平缓的主要因素一方面受宏观调控政策的影响，银行贷款进一步缩小，有关土地出让政策不断规范；另一方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响的影响，新一轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。特别是别墅、高档公寓一直呈上升趋势，从2月份3728元/平方米上升至5月份突破4000元/平方米，到6月份已达4259元/平方米。表明面对岛外购房者为主的别墅、高档公寓价格呈现稳中有升的态势。233房价中长期呈上升之势海南省建设厅房产处认为，无论如何，XX的存量房产和土地正在被迅速消化，供求关系的天平必将重新向房地产商倾斜，因此楼价的稳步攀升也在情理之中。随着XX基础设施不断完善，大项目的不断投产，土地资源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。但是由于地域、经济和开放程度等原因，XX房地产价格同岛外省会城市相比，还存在较大落差。XX是中国最大特区海南省的省会城市，拥有阳光、空气、海岸三大资源，其房地产价位明显偏低，与我省良好的生态环境和气候条件极不相称，房价有逐步回归合理价位的内在动力。因此，房价将呈现上升势头。从2006年的XX市房地产销售情况来看，XX楼市在宏观调控下，实际销售状况超过预期，表明海南楼市的抗压能力很强，因为海南楼市有鲜明的独特性，在地理、气候、品质、价格上有很强的市场需求。世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，长寿之乡等等，已成为XX市的金色名片，对许多人还是有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序的发展。24本项目市场前景分析本项目位于海甸岛南端XX北岸，乃XX市门户之地，历史上XX的通商口岸、渔港均起源于XX附近，现在仍然保存有诸多码头、宗庙等历史遗迹。该区域是核心滨水区，独特的地理位置，优美的滨海景观，连接东西海岸的咽候，有很浓的商业氛围和得天独厚人文景观，为世人瞩目。随着世纪大桥的建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城、南方明珠等许多成片开发的高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致、热带风情浓郁、公共设施完备、人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨海区之外，最为耀眼的地段。2005年，香港新世界以公开拍卖的方式，一次性售让XX美丽山3300亩滨海土地，计划投资一百亿元打造XX未来国际海岸的主流生活。海甸岛环岛公路的方案已经出台，不久市民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路的修建将大大提升海甸岛房地产特别是近江海房地产的价值，本项目地段之优越，尽揽XX滨水区之特质，具有唯一性滨海稀缺资源，以其规模优势、资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业的精华和典范，迎接滨海新商业时代的到来，因此拥有该地段坐等升值一点也不为过。三、项目背景和政策支持31XX市旧城改造背景旧城区和城中村由于基础设施、公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪的现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位的提高。为推动XX城市化进程，建设优美滨海生态城市，提升城市形象，增强城市功能，优化投资环境，改善城市人口居住和生活水平，构建和谐社会，XX市将旧城区和城中村改造作为“十一五”期间“八大工程”之一的“品质XX工程”。作为海甸岛瑰宝之中瑰宝的XX两岸由于交通不畅、环境恶劣，与“最佳人居”环境格格不入，因此XX两岸（项目名为“海甸金水岸”）旧城改造与位于XX市金贸区核心地带的玉沙村（项目名为“玉沙村RBD”）共同被纳入XX市首期重点旧城区和城中村改造项目。32政府对项目的重视为了提高XX两岸居民的生活质量，提高XX市的环境品质，XX市政府决定将XX两岸打造成突出热带海岛特色，展现南洋建筑风格，增加绿色公共空间和公共设施，建设最佳人居环境的精品项目。本项目在改造开发模式上，XX市政府采取“统一规划、政府主导，市场运作、有序开发”模式和“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的开发原则。项目业主单位与社会资金通过资金合作、项目合作、周转房建设、安置房建设、基础设施建设及二级房地产开发等多种形式参与开发，共享收益。本项目享受政府多项优惠政策，包括XX市政府提供配套周转资金；优先配置代为处置的停缓建项目和储备地等相关资源，为开发商进行周转房和安置房建设；坚持实行政府零收益政策原则；收取的旧城改造项目地价中由市政府分配部分作为旧城改造市政基础设施的建设费用；土地整理改造后用于拆迁安置部分土地出让金按先征后返的程序办理；旧城改造项目减免收取城市设施建设配套和有关行政事业性收费；政府确定合理的用地指标，保障旧城区和城中村改造建设项目增值收益；政府保障投资者合法利益，充分利用土地储备整理开发，开发银行贷款资金保障以及与项目投资者协议等多种模式建立投资者资金安全退出机制。四、项目改造定位、建设规模和内容为了加快推进“品质XX”的工程建设，XX市政府将XX南北两岸（一河两岸）旧城改造纳入专项规划，在规划空间营造及两岸布局上形成高度统一，有效地解决两岸城市功能配套与协调问题，通过对资源的整合，高标准设计、高质量建设、高水平管理，打造类似于南京秦淮河、天津河、天津海河的滨水岸线，建设十里滨水长廊。41XX北岸东段定位与规划自1988年海南建省以来，海甸岛迅速崛起，已成为XX市重要的商住、商贸、科教基地。目前区内繁荣，交通发达（已建成三纵四横，环岛路正在修建中），而位于海甸岛最南端的XX北岸东段三江汇合滨河地带，区位优势十分明显，极具商业价值。本项目功能定位聚居住、商业、休闲、娱乐、旅游等为一体，以实现完善社区功能、改善人居环境、改变城市形象、提高城市品位、增加就业、实现多赢格局为总体目标。东段区设计43项目规划指标表总建筑面积（平方米）名称住宅商业其它容积率建筑密度绿化率备注XX北岸东段20万10万20304044建设规模和内容441本项目改造范围为XX北岸的东段，即规划中的“XX之源”，位于XX市海甸岛沿江二路以南、XX以北、和平大道、和平桥以东旧城区域，东西长约750米，南北纵深平均约350米，占地面积约3478公顷（522亩）。442本项目改造成内容为1）XX北岸的东段，即规划中的“XX之源”，522亩土地一级开发。其中拆迁总面积305879平方米，拆迁户数2415户，安置房建设面积约20万平方米，相应的“三通一平”等市政配套建设等。2二级房地产开发，项目土地整理完成后，将提供500亩开发建设土地。东段效果图五、组织机构与劳动定员81机构设置本项目作为海南省“十一五”规划重点建设项目，由业主方XX市城市发展有限公司和投资方深圳XX置业集团有限公司共同组建项目公司（XX城发置业有限公司）负责建设，项目公司由深圳XX置业集团有限公司实施控股，按双方出资和投资比例，享有收益分配权。公司实行董事会领导下的总经理负责制。下设办公室、财务部、总工办、拆迁部、开发部、市政项目部、房产开发部、规划部、招商部、安置部等部门。82劳动定员本项目管理从双方股东各职能部门抽调核心骨干，并根据工程进展情况向社会招聘各专业管理、技术人员，同时聘请有经验、有能力的中介机构作为项目顾问，统一协调、领导项目的实施。83建设管理为加强本项目建设管理，业主方XX市城市发展有限公司主要解决拆迁安置问题，而投资方海南建信投资管理股份有限公司主要负责资金筹措、管理和房地产项目开发事项。充分利用项目公司这个平台，双方互信互助，精诚合作。为使各项目工作能高效率运转，本项目拟采用专业化合同发包方式进行开发建设，合同发包采用“政府监督，社会监理”原则，实行招投标办法。招标投办法委托招投标办公室编制，以公正、公平的原则选择相应单位中标。具体如下1）房屋拆迁工作，由项目业主通过公开招投标选定拆迁公司，按照有关拆迁管理办法和拆迁程序由拆迁公司具体负责拆迁，区旧城改造指挥部、各街道办事处、各居委会派人进行动员和协调。2）房屋拆迁补偿工作，由项目业主通过公开招投选定具体拆迁评估资格的评估公司进行拆迁补偿标准评估工作。3）工程施工建设通过公开招投标选定施工单位，按建设工程施工合同负责进行。4）工程监理通过公开招投标选定具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量、进度、支付的监理。5）房产销售通过公开招投标选定具有专业经验和实力的房地产经纪公司，采用委托承包方式完成。这种管理模式的优点在于能够有效利用各种专业资源，增强对整个项目管理的专业性和合理性。六、项目实施进度61建设进度计划根据项目现状、项目建设内容和规模及政府要求，北岸东段项目建设期定为4年半，即2007年7月至2011年12月。62分期建设规划XX北岸东段改造建设表1234分期时间安排用地面积（亩）保留面积（亩）可建设用地面积（亩）现有建筑面积（）一期20077200812130013076470二期200912010063000300177400三期2010720111292227252009合计总建设期4年半522225003058796789分期时间安排保留建筑面积（万）拆迁面积（万）安置房建设面积万商品房建设面积万一期2008012009608510二期200972010120171130三期2011120111205526合计总建设期4年0212166注1、拆赔比按11计算。2、拆迁面积约30万按货币赔偿与产权调换比为37。63实施步骤1）组织成立项目公司（XX城发置业有限公司），建成组织构架，制定项目工作计划、业务流程及办事规则，以便项目实施有章可循。2）前期开发根据政府统一用地规范，特别新设立的用地指标，进行前期项目的立项、可行性研究、规划设计等任务。3）筹资投资方筹措拆迁安置专项资金，筹资渠道主要有贷款、企业自筹及其他筹资方式。4）拆迁进行拆迁前调查、数据汇总，拆迁评估、拆迁公示、折迁动员等工作，按政策规定进行安置补偿及组织拆迁。5）土地整理包括各个单项土地的整理时间，进度安排，市政工程的配套建设等。6）土地出让收回投资，并进行下一期土地储备整理工作。7）房地产开发通过拍卖、挂牌、招标或其它方式取得土地综合开发权，实施综合开发。七、投资估算与资金筹措71项目总投资估算本项目拆迁总成本约5亿元，平均每亩拆迁成本约为95万元。72资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是企业自有资金，二是银行贷款，三是合作引资及其他融资渠道。八、项目经济效益分析81一级土地开发收益预测本项目开发建设投资总额约10亿元，其中一级土地开发总投资约5亿元，开发可建设用地面积500亩，平均每亩开发成本约95万元。结合本项目的优势和XX市土地市场情况分析，预计土地整理后每亩售价在120万元以上，根据政府在旧城改造中实行政府零收益的原则，本项目一级土地开发收益为一级土地开发收益522亩（120万元亩95万元亩）13亿元本项目一级土地整理后出让可收回投资，偿还贷款本息，还有盈余13亿元，投资收益率达26以上，收益率非常理想。但与一级土地开发收益相比较，本项目最大利润点在于二级房地产开发，公司通过介入一级土地开发进程，参与XX市旧城区和城中村改造的周转房、安置房和土地整理等项目建设，与XX市政府委托的项目业主单位建立旧城改造与土地出让捆绑合作开发模式，共同进行二级房地产开发，投资收益会更丰厚。82二级房地产开发销售收益预测821销售收入预测本项目房地产开发建筑总面积约30万平方米，依据XX市房地产价格走势和该区域的比较定价相结合原则，就XX北岸东段综合预算定价为每平米5000元。1）XX北岸东段销售收入30万平方米5000元平方米15亿元822销售费用估算销售费用由广告费、市场推广费、销售人员工资和销售提成款、办公费用等组成，按销售收入的5提取。销售费用15亿元5075亿元823销售税金及交易费估算根据现行税收法规规定需缴销售收入55营业税及附加、销售收入005印花税、土地增值税和交易手续费等，因此现按销售收入的10预计销售税费。销售税费15亿元1015亿元824项目开发成本项目开发成本拆迁成本建筑成本销售费用销售税费5亿元4亿元075亿元15亿元1125亿元825总销售利润销售利润销售收入项目开发成本15亿元1125亿元375亿元826总投资收益率总投资收益率销售利润项目开发成本375亿元1125亿元34827二级房地产开发投资收益二级房地产开发利润总销售利润一级土地收益375亿元13亿元245亿元二级房地产开发成本项目开发总成本拆迁成本15亿元5亿元10亿元二级房地产开发投资收益率二级房地产开发利润/二级房地产开发成本245亿元/10亿元25因此本项目在财务上可行，但需加强成本控制，有效防范投资风险，以确保收益的实现。九、风险分析91政策风险2006年上半年全国房地产投资增幅为2350，虽然与上年同期比下降了52个百分比，但其增长速度还是超过了国民生产总值增长率的2倍以上，面对过度膨胀的房地产开发热潮，中央政府陆续出台了一些宏观调控政策进行平抑，2006年5月国务院出台新“国六条”13天之后，国家九部委又联合颁发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，深入贯彻房地产调控的精神，提出了平方米以下住房须占项目总面积七成以上、购房不足年转让须交营业税、空置年以上商品房不得作为贷款抵押物、个人房贷首付比例不低于三成、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型、土地闲置年将被收回使用权等八项具有较强操作性的措施。近期又在酝酿提高土地“一费两税”征收标准。由于房地产开发周期长、资金大，国家加强宏观调控、金融紧缩，一定程度上会造成购房者观望，开发成本上升，缺乏信贷资金支持等不利局面。本项目投资额大，投资周期长，主要面向岛外市场，因此更大的政策风险存在于银行对异地买房者提供按揭贷款的限制。因此，在进行项目开发时，应十分关注和仔细分析国家房地产政策的变动趋势，正确认识海南房地产现状，准确定位自己开发的项目，不好高鹜远，整体规划，分期实施，成熟一片，开发一片，通过一级土地市场资金回笼、多方开拓融资渠道和妥善控制好开发建设资金等手段，加强防范由政策变动引发的风险。92供求风险由于XX市属于新近发展起来的城市，城市规模不大，工业化程度较低，X