商品房买卖合同总结

根据对重庆公司已有诉讼案例的分析，结合网上能检索到的案例，我对整个商品房买卖过程中容易引起诉讼的环节进行了总结。对每一种诉讼类别进行了法律分析，并提出了一些建议与完善的措施，供参考，如下。一、认购阶段的诉讼风险在认购阶段，有两种认购形态。一是抵押房的认购，二是非抵押房的认购。从合同法角度看，认购协议和认购书都是无名合同，我国法律尚没有对这种合同进行规定；从法理角度看，认购协议和认购书都是预约合同，合同双方的主要义务是依据预约合同诚信地进行磋商，订立本约（商品房买卖合同）。尽管我国法律尚没有规定预约合同，但认购协议和认购书本质上仍然是一种契约，这应该是没有异议的，所以仍应适用合同法的规定。违反认购协议也即违约，应承担违约责任。由于认购协议和认购书中往往约定的是定金，并没有约定违约金，加之我国合同法规定定金罚则和违约金只能二选一，所以一方违约时，往往是按定金罚则来确定违约责任，这也使许多人主张认购协议是一种定金合同。以上是对认购协议和认购书的法律性质进行的分析，以下列举认购阶段常见的诉讼情形，并对其中的法律关系作分析。常见的情形有（一）我司未能在认购协议约定的时间内解除抵押，客户要求双倍返还定金（二）认购书已签，我公司无违约行为，客户要求退还定金或双倍返还（三）认购书已签，房价上涨，开发商企图毁约（一）我公司未在认购协议约定的期限内解除抵押，客户要求双倍返还定金。我公司在认购协议书中都约定了“如果不能在90日内解除抵押，客户可以选择解除认购协议，我公司退还定金，互不承担违约责任”这样的条款。这一条款不管从法律上是讲得通的，因为认购协议只是一种预约，开发商并不负必然的与客户订立买卖合同的义务。在实务中，法院对这一约定往往也是持认可的态度。如江涛、杨明霞诉恒大地产江津公司的案子，就是这种情形。在这种情形中，开发商被判双倍返还定金的可能性非常小，基本都是承担定金返还责任。由于我公司的目的是销售房屋，所以对认购协议中“90日”这一期限可以考虑适当延长，比如延长到6个月。这样可以给我公司更长的解除抵押的时间，以更好实现销售回款这一目的。此外，在认购协议中有“客户须于抵押解除后3日内前来签订买卖合同”这样的规定，而客观情况是签约的通知往往是以函告的方式向客户发出，而客户可能出于没有空余时间或者未能及时筹集好首付款等原因，未能在3日内前来签订买卖合同。所以在以后的认购协议中可以考虑将这一期限适当延长，比如延长为7天。这样既给了客户宽限期，也不至于拖延时间太长影响公司的销售回款。也正因如此，对于客户在合理的逾期期限内前来签到买卖合同并缴纳首付款的，我司应不追究其违约责任，而应该与之签约。综上，对这一情形的建议有以下几点1、将认购协议中“90日”内解除抵押的时间修改为“180日”2、将客户须于抵押解除后“3天”内的时间修改为“7天”3、对于合理的逾期期限内来签订买卖合同并缴纳首付款的，我司应予以同意（二）认购书已签，我公司无违约行为，客户要求退定金或双倍返还。在这种情形中，我公司无违约行为，但客户有时还是会要求退还定金或双倍返还。常见的理由有（1）客户年龄偏大，顾虑不能取得银行贷款；（2）签了认购协议后房价下跌，客户不想继续履约，拒签买卖合同；（3）签订认购协议后，国家提高贷款利率或出台限购政策，购房者拒绝继续履约；（4）在磋商商品房买卖合同时，双方不能就买卖合同的某些条款达成一致。最近的某客户诉自贡公司的案例就是属于上述第（1）种情形，客户签订认购协议后顾虑不能取得银行贷款于是提出了更名；但由于我司对认购协议更名的规定很严格（报主管副总裁），客户更名的要求并未得到我司同意，于是客户提起了诉讼。在这种情形中，从法律角度看我司完全可以不退还定金，但在实务中，我司往往从考虑公司品牌形象的角度出发选择退还客户定金。2010年发生的陈挚诉恒大地产重庆公司的案例则属于上述第（2）种情形，客户签订认购协议后，我公司按时解除了抵押并通知客户来签合同，但房价有些下跌，客户不想继续履约，于是起诉要求退还定金。此案最终和解结案，我公司退还了定金，理由是维护公司品牌。对于以上的这两种情形，我司在应对时该采取何种态度，我个人觉得需要分类考虑一、如果诉讼只是个案，例如上面的两个案例；我公司从法律上讲即使可以不退定金，在实务操作时也可以选择退还定金进行和解，一来是出于维护品牌的需要，二来是不要因为个案影响了公司的正常销售和运营；二、如果诉讼不是个别的，而是大规模的客户要求退定金（这种情形经常发生在房价下跌时），我司则不能轻易选择退还定金，因为一旦开始退还定金，则退还的数量将是巨大的；同时可能引起已经签了买卖合同的客户也要求解除合同，退还已付房款。最近北京通州的某些楼盘因为房价下跌，引起客户“维权”，要求退房和退补差价就是很好的案例，我司涪陵项目的降价事件也是一个佐证。在碰到此类情形时，我司应严格按照法律和协议的规定执行，不予退房退定金。对于国家收紧贷款或限购导致客户要求退定金的情形，也即上述第（3）种情形，在去年以及今年国家调控比较严的背景下，案例也是比较多的。在这类诉讼中，客户往往会援引最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的后半句因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人作为解除合同的理由。即认为提高利率、限购、国家的政策调整属于“不可归责于当事人双方的事由”。何谓“不可归责于当事人双方的事由”司法解释并未做出明确规定。但不少律师认为国家的政策性调整属于不可抗力或情势变更，客户可以援引上述司法解释解除协议退还定金。我个人认为需分类考虑一、如果只是金融性的政策（比如提高利率、准备金、征税），客户要求退房，从法律角度讲应该是比较难的，因为这些政策因素很难被认定为情势变更；我司也不应对此情形的客户进行退房；二、如果是因为限购，导致客户无法继续签订买卖合同的，则应该属于上述司法解释中“不可归责于当事人双方的事由”。在此情形下我司应退还客户定金。对于第4种情形，以合同条款的磋商不能达成一致，拒绝履行认购协议的，客户在诉讼中举证是比较难的。我司应在销售处公示已经备案的销售合同，并且对每栋楼的交楼日期等关键数据也应进行公示。综上，对这一类的诉讼有以下几点建议1、对于顾虑不能取得银行贷款或者因为房价下跌要求退房的，分类考虑如果诉讼只是个案，可以考虑退房；如果诉讼时群体性和普遍性的，严把退房的关卡；2、对于因金融政策收紧引起的退房要求，坚决不予退房，对于限购引起的没有签订买卖合同可能的，可以退房；3、加入规避政策性风险的承诺性条款。如下乙方承诺在签订本协议书之前已经对国家可能上调利率、提高首付款比例、限购、上调存款准备金率、征收房产税、出台调控措施等金融风险以及政策性风险有充分认识，同时承诺签署本协议后不得以上述原因作为拒绝履行本协议的理由，否则甲方有权不退还定金；但继续履行本协议书属于违法的除外；4、及时履行对客户的通知义务，妥善保留我方通知的证据；（3）认购书已签，房价上涨，开发商企图毁约这种情形经常出现在有房价快速上涨时期，签订认购书后开发商能以更高的价格出售该房产，于是毁约。由于我公司的楼盘定价都是统一定价，同时遵循的是快速周转的策略，这种情形在我公司的现实语境下没有探讨的必要。二、签订商品房买卖合同以后的诉讼风险商品房买卖合同签订以后，容易引起诉讼的环节有（一）购房者贷款申请未获得银行审批，要求解除合同；（二）银行已放款，客户未及时还款，银行要求我司承担保证责任；（三）房屋交接过程中，因装修存在瑕疵，客户拒绝接房，要求我司承担逾期交房责任或解除合同；（四）房屋交接过程中，客户以甲方的配套设施与广告宣传有出入拒绝接房或要求我司承担违约责任；（四）合同签订后，甲方存在规划设计变更导致客户拒绝接房；（六）逾期交房或未按时通水通电，客户要求承担违约责任；（七）房价下跌，客户要求退房；（一）购房者贷款未获银行审批，要求解除合同的情形依据商品房买卖合同的补充协议，在客户获得的银行贷款额度小于申请额度或者银行否决了贷款申请的情形下，如果客户逾期付款90日以上，我司可解除合同，同时客户需按房屋总价的10支付违约金。这种案例我司暂未碰到。但是最高人民法院商品房买卖合同司法解释第二十三条对此种情形作了规定因当事人一方的原因导致贷款合同未能成立的，对方可以请求赔偿；因不可归责于双方当事人的事由导致贷款合同未能成立的，出卖人应该退还已付房款。这个地方的问题和定金部分的解释是一样的，何谓“不可归责于双方当事人的事由”国家出台金融性政策收紧贷款算不算“不可归责于双方当事人的事由”2010年北京市有一个判例。该案中，购房者已经购买了两套房屋，2010年4月12日与地产公司签订了商品房买卖合同并申请贷款，该房为购房者第三套房；2010年4月30日北京出台政策暂停发放第三套房的贷款。购房者起诉要求解除合同退还已付房款的诉讼请求得到了法院的支持。由此可见，法院对政策性的因素往往是倾向于认定为“不可归责于双方的事由”。我司应在补充协议中细化哪些因素是“属于乙方的原因”，对客户贷款未获批准必须及时补交房款的情形进行列举，如一、因乙方资信原因导致的贷款未获批准的；二、因乙方未按银行的要求提交资料或者提交资料不实的；三、因乙方的个人条件不符合银行的放款条件的；四、其他因乙方原因导致的未能获得贷款的情形由于我司营销管理制度对退房把关的比较严，需报集团副总裁审批，诸如此类的个别要求退房的案例容易操作；如果是因政策性因素引起的大量客户要求退房，不仅操作起来比较麻烦，而且容易影响公司的现金流。在房价下跌时期尤其如此。因此，对此种诉讼情形提出如下建议1、对乙方不能获得贷款但应履行补交房款的情形进行列举；2、加入乙方对金融风险的承诺性条款（条款内容和认购协议中的承诺性条款一致）3、对以国家贷款收紧为由主张退房的客户严把退房关卡；4、及时履行我方协助办理银行贷款的义务；及时履行通知义务并保留证据（二）银行已放款，客户未及时履行还款义务，银行要求我司承担保证责任；我司与银行签订的按揭贷款合作协议中，我司为客户承担的是连带责任保证，保证期间一般为客户签订买卖合同后至抵押登记办理完毕前。该保证期间较短，客户在这段时间内不及时还款的可能性很小，但也有个别案例。如2010年光大银行诉我司的案例，在该案中由于银行起诉时已过保证期间，我司最终未承担保证责任。由于我司对退房的把关比较严，如果出现了我司在保证期间内被诉的情形，我司应尽力与银行协调让银行行使抵押权而不是要我司承担保证责任。对这种诉讼类别提出如下建议1、在与银行签订保证合同时重点注意保证期限，只能将该保证期限限定在抵押手续办理完毕之前，禁止进行全程担保；2、在补充协议第二条第（二）项第5款中约定客户不履行还款义务导致我司承担保证责任的情形下客户应负担的违约金；3、及时与银行沟通，尽力使银行行使抵押权，严格控制回购；（三）房屋交接过程中，因房屋装修存在瑕疵客户拒绝接房的情形从法律上讲，这种情形下的法律关系并不复杂房屋达到了交接标准买受人应履行收房的义务，收房中或收房后的质量瑕疵，出卖人应承担瑕疵担保责任。但实际情况没有这么简单，这也使得交房成为困扰我司的一个问题。首先对此进行法律分析。我司在商品房买卖合同第七条第（二）款约定的房屋交接条件中，设定了房屋交接的两个要件一是取得竣工验收备案登记，二是装修质量符合附件四的要求。但附件四只约定了房屋各部分装修所应使用的材料品牌，并未约定质量标准。这使得如何判断房屋已经达到交付标准本身就成为一个问题。因此首要解决的，就是明确我司商品房买卖合同中交房条件。商品房买卖司法解释第十二条、十三条对房屋主体结构质量问题以及房屋质量问题严重影响正常居住使用（如未通水通电）这两种情形，赋予了买受人解除合同的权利。由此推知，这两种情形下客户拒绝接房的，法院也应是给予支持的。但我司在房屋交接实务中并不常出现这两种问题，常见的是装修瑕疵，如渗水、墙面空鼓、石材有色差、墙砖破裂、墙纸掉落等。这些问题并没有达到严重影响买受人正常居住使用的程度，同时也不是房屋交接的要件，因此不构成拒绝接房的理由。在法院的判决中，也是采取的这种态度，业主以质量存在瑕疵拒绝接房要求开发商承担逾期交房责任的诉讼请求，基本都得不到法院的支持。王素英诉恒大基宇公司，喻建诉恒大重庆公司都是因为装修瑕疵拒绝接房的案例。这两个案子最终结果都是原告撤诉，我司也未承担任何责任，但可以预见到如果法院判决，原告胜诉的可能性也不大。但是我司在交房条件中承诺了装修标准要达到附件四中约定的标准，为了进一步明确房屋交接的质量标准，很有必要在补充协议第四条中增加以下条款乙方不得以房屋质量、装修存在瑕疵为由拒绝接房。对于房屋交接时的质量、装修瑕疵，乙方应先予接房，接房之后由甲方按照合同的约定进行修理、修复、更换、重做等。乙方拒绝接房的，视为该房屋已实际交付，甲方通知的收楼日视为实际交房日期。补充协议第十条也应进行相应修改乙方在交楼日如对装饰、装修、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决。但乙方在收楼日不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。乙方拒绝接房的，视为该房屋已实际交付使用。除此之外，合同附件四对装修标准的约定太过于粗糙，而买卖合同第七条约定的交房条件偏偏又约定了“装修质量应符合附件四的约定”。在这种语境下，我司应细化附件四的内容，对房屋交接的具体装修标准进行完善，同时将合同第七条“装修质量”修改为“装修标准”，因为附件四没有约定“质量标准”，只是约定了品牌，一字之差谬以千里。当然，如果房屋质量、装饰确实存在瑕疵，则我司构成瑕疵履行，应依法承担修理、更换等违约责任。同时，我司如果承担了相应的修理责任，有权依据施工合同向施工单位追偿或追究其违约责任。这一层关系是与交接房屋完全不同的另外一层法律关系。以上只是法律上我们可以完善的地方。实际上，客户作为购房者，其最终目的是购买房屋进行居住，而不是与开发商进行诉讼。我司在尽量完善商品房买卖合同中的法律漏洞的同时，也应本着诚实信用的原则，及时解决购房者在收楼时提出的问题。购房者收楼时提出的大部分问题我司应该都是能通过修理、修复、更换、重做来解决的，这一行为给公司增加的成本并不会很大，给公司品牌和形象带来的效果可能并不比上百万的广告投入差。更何况这部分成本本应由施工单位来承担。当这部分成本数额较大时，我司也可以考虑由我司与施工单位共同来分担这部分成本。综上，对房屋交接中因质量、装修瑕疵引起的接房纠纷，提出如下建议1、在补充协议第四条和第十条中增加相应条款，约定在质量、装修存在瑕疵时客户不得拒绝接房，否则视为房屋已实际交付使用；2、完善附件四的内容，明确房屋交接的装修标准，而不仅仅是列明装修材料的品牌；同时将主合同第七条中“装修质量”修改为“装修标准”3、在房屋交接时，会同施工单位及时解决业主装修上存在的瑕疵，这部分义务本来就是我司应履行的瑕疵担保责任4、在装修瑕疵是个别性的时候，由我司自行修理解决；在装修瑕疵普遍大量存在时，应追究施工单位的违约责任（四）房屋交接过程中，客户以甲方的配套设施与广告宣传有出入为由要求我司承担违约责任或欺诈销售的责任广告宣传一般应被认定为要约邀请，但在特殊情况下可能被判定为要约而成为销售合同的一部分。商品房买卖合同司法解释第三条对相应要素做了规定一、承诺的设施需在开发规划范围内；二、对房屋设施所作的说明和允诺具体确定；三、对合同的订立及房屋价格有重大影响。消费者权益保护法第49条规定了欺诈销售的双倍赔偿制度，尽管对商品房这样的大额商品，法院在适用这一惩罚性规定时会比较谨慎，但并不是说没有这样的判例。2006年上海市的张兴龙诉渔阳地产公司就是这样的一个案例，因为开发商实际交付的房屋与宣传资料以及合同中有较大出入，最终被法院认定为欺诈销售而承担了双倍赔偿。针对这种情形提出如下建议营销部门对规划范围内的设施设备做宣传时，不宜将承诺太过具体化，对配套设施的规格可以进行一定程度的夸大，但不应做不实的宣传；将配套设施的承诺写进合同则应慎之又慎。由于广告宣传主要是营销部门的职责，我部也仅能提供上述建议，并在面临诉讼时应对诉讼，除此之外无更好的措施。（八）合同签订后，甲方存在规划设计变更导致客户拒绝接房；陈绍芳、吴金聪诉恒大重庆公司就是这样的一个案例。购房者购买的是底层房屋，我司在买卖合同中承诺赠送125平米的绿地花园归乙方管理使用，但后来我司对规划进行了变更，花园面积减少到了80平米。我司并未在设计变更后及时将变更事项通知客户，法院最终的态度也是倾向于支持客户的退房请求。由于在买卖合同第十五条规定了在规定了规划设计存在变更时客户有选择退房的权利。同时，商品房销售管理办法第二十四条也规定了客户在规划设计变更时退房的权利，而且没有给予合同双方自行约定的可能。这使得我司不能在补充协议中作类似于“面积存在差异时客户选择不退房”这样的自由约定。我司应注意以下几点1、对于补充协议第十四条第（四）款第1项中底层花园的面积，需进行核实后才能写进商品房买卖合同；2、在补充协议第十四条第（四）款第1项中补充约定实际交付乙方使用、管理和养护的花园、绿地面积以房屋交接时的实测面积为准；乙方不得以实际交付的花园、绿地面积小于本协议的约定要求解除买卖合同和补充协议，否则需按本协议第二条第（一）项之规定承担违约责任；3、不要将赠送的或归乙方管理使用的花园绿地写进主合同文本，也不要将其画进户型图；（九）逾期交房或未按时通水通电我司作为房屋开发商，最主要的义务便是按照合同的约定向购房者交付房屋。而公司交房往往是以批次进行，我司并不能