渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告

渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告建设单位陕西润泽房地产开发有限公司编制单位编制时间二一一年三月目录第一章总论411建设项目概况412项目建设的必要性513项目建设的可行性814项目可行性研究的依据1115项目主要技术经济指标1116可行性研究结论及建议14第二章项目背景1521渭南市概况1522渭南市经济社会发展状况18第三章市场分析2531我国房地产市场状况2532渭南市房地产市场状况2933项目的开发定位31第四章规划设计方案3641规划设计的指导思想3642规划设计目标3743规划设计依据3744总平面设计3745住宅建筑单体设计40第五章项目进度安排4151项目前期工作计划4152计划安排41521总体进度安排依据41522销售计划42第六章环境影响评价4361环境评价依据4362环境影响评述43621环境保护的意义43622环境影响4463环境保护措施44631设计阶段45632施工阶段45第七章工程招标方案47第八章项目总投资估算与资金筹措4981项目建设的投资估算内容4982土地费用4983建造费用49831建安工程费用49832前期费用50833城建规费50834室外配套工程费用50835工程监理费用5184管理费用5185销售费用5186不可预见费5187建设投资5188财务费用5289项目总投资估算52810项目建设资金筹措及使用计划528101资金筹措528102资金使用计划53第九章财务评价5491财务评价的原则5492财务评价基础数据的测算5493项目财务基本指标55931全部投资动态盈利能力分析55932清偿能力分析56933自有资金分析5694财务评价结论56第十章不确定分析57101盈亏平衡分析57102敏感性分析58第十一章社会效益评价61111对基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响61112对所在地居民收入、就业、生活质量的影响61113对渭南高新区财政税收的影响61114为渭南高新区增加优质房源62第十二章主要结论与建议63121主要结论63122对建设单位的建议63第十三章附件65第一章总论11建设项目概况111建设项目简介项目名称西海学府花园（以下简称本项目）项目位置本项目位于渭南市高新区广场西路西侧，新区北街以北，乐天大街以南，西侧为渭南高级中学。项目宗地现状本项目用地南北长约295米，东西长约218米，用地范围内土地状况良好，由北至南高度落差约1米，地块形状规则，地势较平坦，区域基础设施平均水平为“六通一平”。项目规模本项目所占用土地净用地面积6606860平方米（合约9910亩，无代征路）,土地用途为商住，土地使用权类型为出让，使用权终止日期为2080年1月4日。根据建设单位提供的本项目规划设计方案，本项目拟建总建筑面积264980，其中地上部分建筑面积为229980，其中点式住宅建筑面积124180，板式住宅建筑面积41800，综合楼建筑面积52000，商业建筑面积10000，幼儿园建筑面积2000；地下部分建筑面积35000，其中包括地下双层停车场约1500个地下停车位；另有地上车位2000个。项目综合容积率为348，建筑密度为21，绿化率为42，高层建筑均为剪力墙结构，最高建筑物万为32层。项目设计总户数1672户。本项目具体技术经济指标如下净用地面积（）660686居住总户数户1672总建筑面积（）264980地上建筑面积（）229980点式高层住宅（）124180板式高层住宅（）41800综合楼（）52000商业（）10000其中幼儿园（）2000地下建筑面积（）35000容积率348建筑密度（）1956绿地率（）35停车位（个）1700地上车位200其中地下车位1500112建设单位简介本项目的建设单位为陕西润泽房地产开发有限公司，具有国家三级房地产开发资质，公司注册资本人民币柒仟万元，法定代表人李章红，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），公司住所地为渭南开发区广通南路，其经营业务范围包括房地产开发、经营。12项目建设的必要性一、项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。本项目建设依据城市规划原则与要求，集中建设居民住宅小区和商业服务街，无疑将加快高新区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。二、项目建设是加快促进房地产业发展，壮大城市经济的需要渭南市作为拥有540万人口的大市，但城市建设和城市经济发展缓慢，对全市经济社会发展的带动辐射作用不强。加快渭南城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。根据渭南市政府发展的规划纲要的要求，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区。本项目的开发建设坚持“以人为本，责任为重，科学管理，稳健经营”的理念，立意高远，规划科学，设计超前，功能完善，不仅实现了城市存量资产的增值增效，促进了高新区乃至全市房地产业的发展，为促进高新区和渭南中心城市经济发展具有积极意义。三、项目建设是满足高新区居民和企业职工日益增长的住房需求的需要改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。目前，市区居民收入已达7600余元，人们的收入水平与现时商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，建设各类经济实用房，解决城区居民住房需求，是目前小区开发建设的优势所在。自2002年以来，作为渭南城市新兴的工业企业区，渭南高新区凭借优越的地理位置、优良的投资环境、优惠的投资政策，吸引了国内外企业投资办厂，目前入区企业达到260家，加之渭南职业技术学院新校区、渭南技术学院新校区、渭南中学等一批学校（职业培训中心）和商业服务性企业入区发展，以及搬迁入区的市、区单位的不断增加，高新区内的常住人口快速扩大，致使区内现有的商品住房和商业服务用房建设已经不能满足需要。特别入区企业员工队伍的迅速壮大，加之商品住房房源短缺，为了解决企业内部职工的困难，部分企业和单位不得不在市区内为员工整体租房或集体购房，这不仅加大了职工购房成本和生活负担，也造成了市区内房价增长和资源浪费。本项目属商业用房和商品住宅综合开发项目。项目建成后，能够满足高新区居民和新建企业员工的住房需求，帮助企业解决员工生活、住房等后期后勤社会化问题。因而，从帮助企业解决后顾之忧，稳定员工生活，保证企业正常生产，促进企业快速发展方面而言，从满足居民生活服务需求来讲，实施本建设项目是非常必要的。四、项目建设是促进消费增长、加快经济发展的需要近20年多来，我国国民经济稳步发展，人民生活水平不断提高，温饱问题基本解决，沿海发达地区及部分大中城市已经走向小康。1995年撤地设市以来是渭南经济社会发展最快最好的时期，但是从拉动经济增长的因素上分析，渭南市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到65以上，而消费对经济增长的贡献率仅35左右。也就是说，渭南经济的快速增长主要得益于国家实施西部大开发战略和积极的财政政策的机遇。然而，随着国家积极的财政政策向稳健的财政政策的转变，随着国家宏观调控政策的深入实施，全市投资规模增幅将逐步下降，投资对经济增长的拉动作用将缩小。保持经济快速增长，加快经济社会发展，关键是要刺激消费增长，扩大消费规模，提升消费效益水平，加大消费对经济增长的贡献率和拉动力。而对于渭南高新区，近年来入区企业快速增加，工业经济发展迅速，但是服务业设施建设落后、规模小，服务业在高新区经济发展中所占地比重很小，造成了高新区产业结构的非均衡性，造成了与既定的高新区发展方向的偏差。本项目的实施，对刺激高新区房地产消费的增长，扩大房地产消费规模，对促进高新区商业设施的完善提高，加快服务业发展，推动高新区经济发展向工业和服务业共同发展的转变具有重要意义。13项目建设的可行性一、项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求九十年代初，我国住房制度改革已实质性启动，目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡，适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。国家已明确规定，取消福利分房政策，党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止，通过房地产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇中低收入家庭的住房需求，通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题，以逐步达到居民住房的小康目标。本项目的建设开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆、都将按照城市规划、土地以及房地产开发销售管理等相关的法律、法规和政策规定。因此，在国家法律法规、政策规定以及产业发展导向的层面上讲，本项目的建设是允许的、可行的。二、项目建设符合高新区城市规划和发展方向本项目位于渭南市高新区广场西路西侧，新区北街以北，乐天大街以南，西侧为渭南高级中学。根据渭南市城市总体规划、渭南市城市近期建设规划、渭南高新技术产业开发试验区中西部控制性详细规划，本项目所处区域规划为住宅区域，本项目规划设计定位为以商品住宅和临街商业用房开发为主的综合开发项目，符合城市总体规划和高新区中西部控制性详细规划的土地用途要求。本项目可以解决高新区居民和新建企业员工住房生活问题为主，以提升区域临街商业用房规模与价值为目的。本项目设计、建设坚持超前的理念，遵循美观大方，经济实用，环境优雅，设施完善的原则，在住宅开发上将现代风格，户型设计上既体现端庄大气，又彰显时尚美感，在套形上大中小兼有，以经济实用的中型套形为主，小区环境上突出绿色园林式的环境艺术，整体气势恢宏，在配套服务设施上坚持以人为本，完善到位，满足住户生活需求。在临街商业用房开发建设上，规划超前，设计科学，结构合理，美观实用，既能体现高新区主干道和商业中心街的功能，又能彰显高新区快速发展和城市建设的价值，因此，从土地使用、开发定位以及发展风格、发展方向上来讲，本项目符合城市规划要求，符合城市住宅小区的发展要求，是合理的、可行的。三、项目建设得到了高新区管委会及有关部门的大力支持本项目所处道路两侧多为农村宅基地。区域综合开发建设一直比较落后，建筑的密度、规划的科学性较差，土地价值和商业价值没有得到的开发利用。同时也影响了高新区城市发展的整体形象和服务业的快速发展。本项目的实施对于加快区域土地综合开发，提升区域土地资源和商业价值，推动城市建设和城市品位、功能的提高，促进高新区房地产业、商贸流通业、服务业的发展，对于解决高新区居民和新建企业员工的住房困难，满足群众快速增长的物质生活需求，均具有较大的促进作用和积极意义。高新区管委会对本项目的实施一直给予了高度重视和支持，为项目的建设创造良好的外部环境和条件。四、项目建设赢得了金融部门的肯定和支持陕西润泽房地产开发有限公司自成立以来，公司资产良好，财务管理规范，具有良好的信誉度和声誉。此次，陕西润泽房地产开发有限公司在渭南高新区管委会的大力支持下，实施建设本项目意在建设一个高档住宅小区和临街商业区，其规划设计功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合高新区房地产市场需求实际，符合高新区居民和新建企业员工的愿望和购买力，销售前景良好，资金回笼快。经过与有关商业银行接洽后，均看好本项目，表达了愿意给予资金支持的愿望。因此，在资金保障上本项目是可靠的、可行的。14项目可行性研究的依据本项目的可行性研究的依据有1开发商有关情况及项目提出的背景；2拟建项目的土地费用及土地使用证；3拟建项目的市政建设条件等；4拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；5建设单位提供的拟建项目规划设计方案总平图及技术经济指标；6资金筹措与使用计划的构想；7渭南市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；8国家发改委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。15项目主要技术经济指标151项目总投资项目投资估算总计为7397745万元，具体如下序号项目合计1土地费用4899622房屋建安工程费用54136003前期费用1624084城建规费1644365室外工程费2706806工程监理费568437管理费1311598销售费用2183849不可预见费34537410建设投资725284511财务费用14490012项目总投资7397745152项目计算期项目计算期为48个月，其中建设期历时24个月，经营期历时39个月，建设期与经营期交叉进行。153项目资金筹措及使用计划项目资金的年度投资使用计划详见下表序号项目合计第一年第二年第三年第四年1总投资739774539002373399821653063238011建设投资725284538302373324921653063238012建设期利息14490070000749000000002资金筹措739774539002373399821653063238021资本金1607370160737000000000023银行贷款1000000100000000000000024销售收入回款再投入464547512228683324921653063238025建设期利息1449007000074900000000154项目经济效益水平序号项目合计第一年第二年第三年第四年1销售收入10919200130788049596003109800154192011住宅收入8719200130788043596002179800871920111住宅销售面积2179800032697001089900054495002179800112住宅单位售价40000040000040000040000012商业收入1000000000300000450000250000121商业销售面积1000000000300000450000250000122商业单位售价100000010000001000000100000013停车位收入1200000000300000480000420000131停车位数量（个）1500000375600525132停车位单位售价8008008008002销售税金600556719332727781710398480621营业税（5）653942479801554907709622城市维护建设税（7）45781735910884539723教育费附加（3）19627439466523133土地增值税（2预征）109192130794959631098154194销售净收入102094521222868463722629076631441695155项目偿债能力依据“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“损益表”，可知偿还贷款年份在第2年，第2年还本付息额为11449万元，用于偿还贷款的资金来源为1237405万元。依据相关公式计算借款偿还期为193年,满足贷款机构的要求，项目具有较强的偿还贷款能力。156项目财务评价指标序号名称单位指标备注1总投资万元73977452总销售净收入万元102094523利润总额万元2811707税前4可分配利润万元1753906税后5税后投资利润率23716全部投资内部收益率3959税后7全部投资财务净现值万元1163471税后8静态投资回收期年252税后9动态投资回收期年272税后全投资财务内部收益率3959大于基准收益率12；财务净现值1163471万元大于零；动、静态投资回收期均小于项目的总开发期4年。16可行性研究结论及建议161主要研究结论（1）项目地理位置较好，房地产市场前景广阔，能够较快回笼资金；（2）项目财务评价的各项财务指标均达标，经济上可行；（3）项目抗风险能力优秀。162建议（1）项目的基础设施建设要做好规划和建设方案的设计，以超前的眼光建设高标准和高承载量的城市基础设施，防止后续的重复开挖；（2）建设单位应严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的拆迁安置及开发等全过程策划。建议投资单位以灵活、多样的经营方式，做好招商宣传工作。（4）加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。第二章项目背景21渭南市概况211基本介绍渭南是陕西东部的新兴中等城市，她东濒黄河，西倚西安，南靠秦岭，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之称，今是西北地区的“东大门”。境内地势以渭河为轴线，划分为南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。渭南市现辖一区（临渭）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和高新技术开发区，110个镇，73个乡，13个街道办事处，196个乡镇办，180个社区居委会，3221个村委会，17882个村民小组，总人口5518763人户籍人口，全市总面积131万平方公里。境内交通发达，连霍、西禹高速公路，108、310国道，101、106等7条省道，同陇海、西延、西韩、西南等6条铁路纵横交错，构成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里432公里，高速公路总里程为2684公里，均居陕西省各市之首。渭南中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。通讯便捷，全市固定电话（含小灵通）用户数9484万部，其中乡村电话616万部，无线移动电话用户22929万部，互联网宽带用户达1452万户，均居陕西省第二。212自然资源1、地形地貌渭南市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在3302645米之间。2、气候水文渭南市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时25281小时，年均气温115136，0以上积温4250350229，在于10积温3780845094，光能辐射量118713418千卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天224天，年降水量508毫米608毫米，年均降水量570毫米。风向以东北风为主，年平均风速256米/秒。渭南市地表水资源量888亿立方米，地下水资源量151亿立方米，全市水资源总量2006亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的44。流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量48692亿立方米，可利用量555亿立方米。3、动物植物生态条件多样，生物资源丰富。全市有野生维管植物190余科800多属2500余种，栽培植物150多种，其中粮食作物17种，经济作物7种，蔬菜作物34种。野生动物360余种，其中鸟类211种，兽类150多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物23种。秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。家禽家畜20多种，人工栽培干鲜果树种类20种226个品种上，绿化树种20多种，观赏植物50科120属400种1000多个品种。林业用地387万公顷，林木蓄积量8681万立方米，森林覆盖率达293。天然草场148万公顷。4、矿产资源渭南境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏51种，可开发利用的矿产资源38种，其中能源矿产3种，煤、铀、地热；金属矿产13种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产22种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。原煤地质储量255亿吨，已探明储量50亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。钼矿探明储量150万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉276万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量和产量均居全国地级市第三位。石灰石探明储量108亿吨，大理石储量13亿立方米，年产水泥240万吨。分布在9县市、区的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。5、人文旅游渭南市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级24处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立，72峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。22渭南市经济社会发展状况221经济发展2010年，渭南市国民经济延续了2009年以来复苏向好势头，实现了快速发展的预期目标。据测算，2010年全市实现生产总值80142亿元，较上年增长15。其中，第一产业增加值12894亿元，增长73，第二产业增加值39455亿元，增长207，第三产业增加值27793亿元，增长106。农业生产稳步增长。全年农林牧渔业实现总产值2276亿元，按可比价较上年增长75。粮食产量2642万吨，增长78，是连续第八个丰收年份，其中夏粮产量1263万吨，增长80，秋粮产量1379万吨，增长75。全市蔬菜产量1918万吨，增长111，水果产量25424万吨，增长70。肉、蛋、奶产量分别为1783万吨、857万吨、3356万吨，依次增长128、101、132。工业生产高开趋走。今年规模以上工业呈现出前半年高开高走，后半年逐月回稳的态势，全年实现工业总产值93824亿元，增长348；实现增加值30517亿元，增长231。固定资产投资持续增长。全市固定资产投资增速虽较上年大幅回落，但仍保持了较高的增长态势，全年全社会固定资产投资74225亿元，增长457，其中城镇固定资产投资完成6066亿元，增长327。居民消费依然旺盛。今年以来，渭南市继续挖掘消费潜力，全年实现社会消费品零售总额23183亿元，同比增长186。其中，乡村实现零售额6154亿元，同比增长196；城市实现零售额17029亿元，增长182。城乡居民收入显著提高。全年城镇居民人均可支配收入15918元，增长166，农民人均纯收入4372元，增长22。财政收入持续增加。全年财政总收入达到749亿元，增长145，地方财政收入完成34亿元，完成预算任务的10215，增长204。市场物价同比上涨。居民消费价格同比上涨39。其中，城市上涨38，农村上涨40。分类别看，食品价格上涨96，是拉动物价上涨的主要因素。222社会事业发展各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。全市共有各类科研机构25家，科技人员68万多人。高新技术企业发展到12家。民营科技企业发展到350家，技工贸总收入达5亿元。各级各类学校3132所，在校学生956万人。其中，全日制高等院校2所，在校学生25万人。职业教育发达。各类职业技术学校发展到277所，年输出各类技术人才45万人。“渭南技工”是陕西五大职教品牌之一，渭南技术学院成为全国“职教名校”。全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。现有四个县市区的154万农民参加了新型合作医疗保险。全市共有医疗机构324个，从业人员17169人，床位10680张，4个试点县参合农民154万人，参合率86，医疗条件不断改善。电视和广播综合覆盖率达8952和8552。渭南体育馆设施良好，曾成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，五味什字、千树万树梨花开等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。23城市发展现状渭南中心城区处于渭河冲积平原区，海拔330500米，地势南高北低，气候温暖，年均气温131136，0以上积温4900，年降水量520毫米620毫米，年太阳总辐射11831309千卡/平方厘米。年均风速16米/秒。渭南中心城市历史悠久。自公元360年城池始建至公元1934年间，城市发展局限于氵尤河以东区域。解放初，城区面积仅2平方公里，人口2万有余。陇海铁路通车后城区开始向氵尤河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到10平方公里，人口10万人左右，并在现今的市政府区域形成城市中心。改革开放以后，特别是撤地设市十年来，随着经济、社会的发展，城市建设日新月异，城区向西发展至零河，城市中心也由以前的市政府区域向西迁移到东风大街与前进路交汇区域。目前，渭南市中心城市东西绵延15公里，南北宽2公里，建成区面积316平方公里，现有人口335万人，形成了南靠陇海铁路，北依渭河的带状城市格局。渭南市是陕西省新兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政治、经济和文化中心，以能源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主导产业，工商贸协调发展的新型现代化中等城市。撤地设市以来，中心城市建设累计投入资金13亿元以上，完成了60多项重点工程，城市基础设施水平进一步提升，城市功能日趋完善。建成水厂2座，日供水能力10万吨；污水处理厂一期建成，日处理污水6万吨；天然气管网55公里，年供气600多万立方米；改建和新建广场3个，城市公共绿地面积达到90公顷，绿化覆盖率达到2461，有24家单位被命名为省、市级“园林式单位”；城市公交车辆130台，公交线路11条213公里；城区出租车辆近千台。加快渭南中心城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。渭南市第二次党代会报告指出“经过二十年或更长一段时期的努力，把渭南建成西北地区的社会进步的文明城市、环境优美的生态城市、实力雄厚的经济强市”。根据渭南市城市发展规划，到2020年，城市人口将达到50万人，城市建成区面积达到50平方公里。渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“十一五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区，加速“西进北扩”步伐，使中心城市建成区面积达到40平方公里以上，人口达到40万人以上。重点是依据城市总体规划，按照适度超前、配套完善、统一规划、建设精品的思路，着重搞好道路、供排水、供电、供热、供气、绿化、治污等项目建设，逐步完善城市基础设施体系。24渭南高新区概况陕西省人民政府1988年批准设立渭南经济开发区，1992年又批准设立渭南高新技术产业开发试验区，2010年9月26日经国务院批准，正式升级为国家级高新技术产业开发区。渭南高新区是国家关中高新技术产业开发带的重要组成部分，是渭南市对外开放的窗口，是渭南科技创新和体制创新的基地和实验区。辖区面积49平方公里，规划控制面积31平方公里，辖3个街道办事处，区内总人口近8万人。渭南高新区位于秦、晋、豫黄河金三角腹地，是中原通往西南、西北的必经之地。渭南高新区按照“高标准规划、高起点建设、高水平管理”的要求，对高新区的规划进行了重新修编，并根据城市功能要求，设置了六大工业园区。大规模加强基础设施建设，开发崇业路以西的13平方公里土地，形成了“三纵三横一环”的新城市框架，建设城市中有花有水、花园中有城市的环境，让城市与环境共存，不断提升城市辐射、扩张、服务功能。结合渭南城市西扩战略，按照“渭南中心城市的现代化新区”和“工贸技型的高新区”的定位，重新编制了渭南高新区控制性详细规划，设置了六大产业园区，描绘出城市中有花有水、花园中有城市的优美环境，城市与环境共存，不断提升城市辐射、扩张、服务功能。渭南高新区依靠其地理优势、资源优势、环境优势、市场优势，已形成了以机械工业、电子工业、医药制造业、精细化工业、新材料生产、农副产品加工为主的六大产业园区。以八鱼油脂、高迪尔果汁、大农饲料为代表的农副产品加工业；以金城工业园有色金属加工为代表的新材料研发基地；以渭河煤化工集团、中众化工公司为代表的精细化工产业；以美国独资陕西线艺电子有限公司；海泰电子为代表的电子工业；以陕西北人印刷机器制造公司、合容电器为代表的机械加工业；以利君现代中药公司、陕西容厦药业有限公司为代表的医药制造业。便捷的内外交通渭南高新区汇集着公路、铁路的便捷优势，陇海铁路、西潼高速公路、310、108国道、101省道穿境而过。距西安国际航空港98公里，空运也十分便利。区内“井”字型骨干道路框架形成，其中5060米宽的主干道18公里，道路总长32公里。连接陇海线的14公里的渭化铁路专用线建成投运。完善的基础设施高新区依据渭南市总体规划编制了面向21世纪的分区规划和产业规划。设置了工业园、高科技园、教育科技产业园、物流产业园、农副产品加工园、休闲度假区、中央商务区、行政管理区和高尚住宅小区。基本实现了“六通一平”（供水、排水、污水、道路、供电、通讯、土地平整）。健全的服务体系金融、保险、劳务、信息等中介服务机构健全，国有四大银行均设有分支机构。教育体系完善，职业高等教育2所，民办职业教育学校100余所。区内住宿、餐饮、娱乐设施齐全，渭河花园酒店、华都酒店、绿景园和高新幸福城高尚主宅、渭南贸易广场等，可为您商务和生活提供良好的服务。高效的优质服务渭南高新区实行党政经一体化的管理体制，行使地市一级的经济管理权限。实行“开放式运作、封闭式管理”，管委会对建设项目的立项、规划定点、征地、工商、税务登记办照等手续，实行“限时送达服务制”，设立了投资服务中心，恪守“你来投资，我办手续，限时送达”的服务承诺。开通了“企业110”服务热线电话。严格控制各类到企事业单位的行政检查，努力创造为企业服务；营造“企业合法经营、政府处处不在”的环境。规划目标优化整体结构，完善功能布局，强化城市形象，明确区域地位。通过合理规划布局使开发区成为经济繁荣、环境优美、富有活力、适宜创业发展及生活居住的产业园区及城市新区，并成为体现全新现代化城市形象的陕西东大门。第三章市场分析31我国房地产市场状况311房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长332，其中，商品住宅投资34038亿元，增长329，占房地产开发投资的比重为705。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长120。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积4055亿平方米，比上年增长266；房屋新开工面积1638亿平方米，增长407；房屋竣工面积760亿平方米，增长45，其中，住宅竣工面积612亿平方米，增长27。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积410亿平方米，比上年增长284，土地购置费9992亿元，增长659。12月当月，房屋新开工面积186亿平方米，同比下降11；房屋竣工面积275亿平方米，下降34，其中，住宅竣工面积219亿平方米，下降45；土地购置面积4889万平方米，增长15，土地购置费1061亿元，增长58。312商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101，增幅比111月提高03个百分点。其中，商品住宅销售面积增长80，办公楼增长219，商业营业用房增长299。2010年，商品房销售额525万亿元，比上年增长183，增幅比111月提高08个百分点。其中，商品住宅销售额增长144，办公楼和商业营业用房分别增长312和463。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长115；全国商品房销售额10201亿元，同比增长219。313房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长254。其中，国内贷款12540亿元，增长103；利用外资796亿元，增长660；自筹资金26705亿元，增长488；其他资金32454亿元，增长159。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长173；个人按揭贷款9211亿元，增长76。31470个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64，涨幅比11月份缩小13个百分点；环比上涨03。12月份，新建住宅销售价格同比上涨76，涨幅比11月份缩小17个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨85，其中普通住宅销售价格上涨72，高档住宅销售价格上涨128；经济适用房销售价格上涨10。与上月相比，新建住宅销售价格上涨03。其中，商品住宅销售价格上涨03，其中普通住宅销售价格上涨04，高档住宅销售价格上涨02；经济适用房销售价格上涨01。12月份，二手住宅销售价格同比上涨50，涨幅比11月份缩小06个百分点；环比上涨05，比11月份扩大02个百分点。315全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为10179，比11月份回落141点，比上年同期回落187点。从分类指数看房地产开发投资分类指数为10387，比11月份回落095点，比上年同期提高345点；本年资金来源分类指数为10266，比11月份回落208点，比上年同期回落811点；土地开发面积分类指数为9603，比11月份回落039点，比上年同期提高034点；商品房待售面积分类指数为10366，比11月份提高056点，比上年同期提高679点；房屋施工面积分类指数为10481，比11月份回落144点，比上年同期提高230点。316未来趋势预测可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余，刚性需求仍在增长，经济适用房、普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。同时，商品住宅价格将稳中有升。我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。未来全国房价持续上涨的趋势不会改变，从目前年全国房地产总体市场价格走势看，国家相继出台针对房地产行业的宏观调控政策，给整个房地产市场带来了较大的冲击，导致房地产销售价格上涨幅度持续放缓，但其意图并不是为了打压房地产市场，而是为了让房价回到更加理性的轨道，整体房价持续涨的总体趋势不会改变。土地市场长期趋紧造成的市场长期供给短缺和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大等，都是房价不断提高的原因。对于未来房地产业的主要发展趋势，我们预测虽然2010年我国房地产业进入了一个调整时期，但作为国家重要经济支柱的房地产业未来仍将保持健康、稳定的发展势头A、房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇，随着社会经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的重要的支柱产业之一，并且其关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高。B、城市化进程的加快，为房地产业的健康发展提供了必要条件。C、城市居民的自住和改善型住房需求，将为房地产业的健康发展提供充足的空间。对于未来房地产市场的未来发展趋势将表现为2011年中国房地产市场在成交量上可能会受到政策性的影响，但是因为市场供求结构的稳定，整体发展态势依然会向上发展，与2010年相比照，整体会呈现“量稳价升”的趋势A、国民经济的持续稳定增长，对于整体房地产市场起到了稳固作用；B、城市化进程的加快必然拉动住房需求；C、房地产中介市场发育将逐步成熟；D、房地产市场的竞争将更加注重品牌与品质；E、国家政策保证房地产市场更加平稳健康发展。32渭南市房地产市场状况近年来随着国家一系列住房政策的出台，城镇职工收入不断提高，部分外出务工人员返乡进城购房，人们的购房需求空前高涨。从2008年进行的第二次经济普查结果看，渭南市房地产业在单位总量、内部结构、经济实力等方面与第一次经济普查相比，都有新的变化，呈现出单位总量增加、经济实力增强、竞争能力提高、发展速度迅猛等特点。房地产业已成为渭南市经济增长的重要力量。一、发展简况2010年，渭南房地产业持续快速发展，主要呈现以下特点1、房地产开发规模增长较快，住宅投资占据主导地位2010年,全市完成房地产开发投资额420818万元，与上年相比增长492。全市房地产开发企业共新增固定资产189404万元，比上年增长75。以住房建设为主导，一直是渭南市房地产房屋用途结构中最鲜明的特征，同时商业营业用房在满足人们投资需求方面也发挥了积极的作用。从投资规模看，2010年全市商品房投资中住宅投资达342387万元，比重为8136，居主导地位，办公楼、商业营业用房和其他类，分别完成投资6560万元、61871万元和10000万元，比重分别为156、147和238。从施工面积看，2010年全市商品房屋施工面积38906万平方米，其中住宅施工面积32015万平方米，比重为8229，也占据着主导地位，商业营业用房施工面积6105万平方米，比重为1569，办公楼用房施工面积409万平方米，比重为105，其他配套房屋建筑施工面积377万平方米，比重为097，其中，本年新开工面积的指标反映也较为明显，在全部新开工面积23263万平方米中，新开工住宅面积比重为8329。2、商品房销售量增价提，售价呈现出持续走高的趋势商品房销售量快速增长，空置率大幅降低。2010年，房地产开发企业销售商品房面积达到13972万平方米，实现销售金额246952万元，分别比上年同期增长392和554。2010年商品房屋空置面积为887万平方米，仅占竣工面积的1177，比2009年减少407个百分点,空置率降低，其中空置一年至三年的待销面积为429万平方米。商品房销售以住宅为主。从销售商品房屋的结构分析，2010年全市住宅实际销售12787万平方米，比重高达9152，商业营业用房实际销售979万平方米，比重为7，住宅在商品房的开发和销售中占据着绝对的地位。商品房销售价格逐年攀升。近些年渭南商品房价格呈现出持续走高，不断攀升的态势。其中2010年多层住宅的平均价格水平约2500元/平方米，小高层、高层住宅平均价格水平约32003500元/平米。根据以上的分析，我们可以看到在国家对各省会城市推出“限购令”后对其房地产市场带来了较大的冲击，使得更多的投资者将目光转向了周边城市，带来了一定的市场需求；随着渭南市经济的快速发展，势必吸引更多的投资者前来投资，同时提高了当地居民的收入水平，加强了区域目标消费人群的购买力，未来渭南房地产市场势必延续2010年持续快速发展的势头继续健康发展。33项目的开发定位331客户定位项目面向投资和自用两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下（1）目标市场定位本项目所处位置是渭南高新区范围内，属于城市次中心区，是城市发展的增长极，结合本区域较强的教育优势以及周边湿地公园优美的自然环境，越来越多追求生活品质的人群将入住本区域。本项目将立足渭南本土，预计主要购买者中以本地人为主，约占70，外地人购买约占30，。（2）目标客户群定位第一类经济基础雄厚，先富起来的人士1）经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；2）企事业机关之高层国家干部；购买心理分析以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，追求品质生活，消费心态是为了得到高信价比的商品。故此该客户群，首要考虑的因素为环境，其次才考虑价格及回报率的问题。对一系列促销措施的需求不太高。本项目的数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。第二类经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士1）在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士；2）营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；3）渭南创业，并已取得一定成就的外地成功人士；4）曾拥有较多房地产，现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部；购买心理分析以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作，该类人士多选择面积在100以上的户型，部分资金周转能力稍强的人士将选择更大面积的户型，该类人士对户型的设计要求较强，以自主为主。第三类经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户1）在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；2）从事IT、保险、艺术相关职业等，较高收入的自由职业者；3）已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部；4）拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士；5）有较多积蓄的个体户；购买心理分析以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购中小面积的住房,该类客户最注重经济实用以及总价,其次才是位置和环境等因素,考虑到区域的实际收入。第四类团购客户1）陕西境内其他城市的富裕人士；2）政府部门；购买心理分析随着陕西的整体发展，外地消费者构成了较大的团购消费群，这些消费群体为改善居住条件，较热衷环境优美，配套设施齐全，交通方便，有特色的小区。332项目定位项目理念定位高端品质社区，最大限度的利用西海湿地公园、城市次中心区和高级中学等三大资源优势。333价格定位1、定价指导思想随着渭南高新区房地产市场的高速发展，本区域房地产市场被房地产投资普遍看好，增值潜力较大，预计未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势。由于本项目是高档住宅项目，故在定价上应在周边类似竞争楼盘的均价以上浮动。2332定价方案一、定价原则（一）体现物业价值价格是衡量物业价值的唯一的量化指标，价格定位要结合策略性考虑，坚持一房一价的价值定位；（二）反映市场供求市场需求与价格是动态的，价格定位要结合市场环境的动态变化，灵活掌握定价范围，注意物业升值的技巧操作，让置业者感受到“月月有新价，季季不同值”；（三）确保销售速度,加速资金回流。二、定价策略（一）定价策略目前主要是实行“谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进行销售为目的采取“低开高走”的定价策略，并实行有效的控制。（二）基本定价依据本楼盘定价的主要是依据周边多层楼盘的价位,结合楼盘自身的特点及周边高层住宅楼盘的价格、高层住宅在当地的发展趋势所制定。第四章规划设计方案41规划设计的指导思想（一）从城市角度出发，注重与环境相协调设计力求与城市的整体风格和定位相协调，创造富有现代居住观念的高品质居住环境，力求人与人的和谐相处。采取小区带状中心绿地渗入组团的手法，加强绿化、对外开放、使内外环境融为一体。同时在建筑造型上力求丰富多变，避免山墙面对街道空间的单调感、压抑感。（二）从基地自身出发，寻找特色寻找诸多制约因素和有利因素，结合住宅项目自身特点寻求适合本地块特征的规划布局形式。总体布局上以小区中心绿地为构图中心，围合式的布局令住宅都能面向内部绿地，争取户户均能