2007年湘潭华天住宅项目开发可行性分析报告(doc 30)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。湘潭华天住宅项目开发可行性分析报告湖南华天大酒店股份有限公司二七年十二月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录第一部分湘潭市总体经济状况第二部分湘潭市酒店市场调查分析第三部分湘潭市房地产市场调查分析第四部分湘潭市建设路商圈概况第五部分项目基本情况及SWOT分析第六部分项目住宅部分投资估算第七部分项目住宅投资财务分析及结论FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。湘潭华天大酒店住宅开发可行性分析报告第一部分湘潭市总体经济状况一、湘潭市概况湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。的两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。地理位置湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，地跨东经1115811305，北纬27212805。东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地。气候湘潭属中亚热带季风湿润气候区，处于湘中南到湘北、湘东到湘西热量最富和热量较小两个地段的过渡带。四季分明，冬冷夏热；热量丰富，年平均气温1671740C；光照较足，历年平均日照时数16401700小时，占全年可照时数的38左右；雨量较丰，全年降水量为12001450毫米；无霜期长，年均280天左右，且光、热、水基本同季。水资源湘潭市水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为4092亿立方米，其中地表水3462亿立方米，地下水63亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到湘潭市总汇集面积达772万平方公里，总量为58134亿立方米，客水为本地水的185倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。地貌湘潭市总的地貌轮廓是北、西、南地势高，中部、东部地势低平，但地势起伏较为和缓，反差强度不大，近80的面积在海拔150米以下。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备。在全部土地总面积中，山地60776平方公里，占1212；丘陵96541平方公里，占1925；岗地160739平方公里，占3205；平原140681平方公里，占2805；水面42759平方公里，占853。行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整，至2002年末，全市辖湘潭县、湘乡、韶山两市和雨湖、岳塘两区，下设35镇、24乡和22个街道办事处。其中，湘潭县辖15镇7乡、湘乡市辖13镇5乡4个街道办事处、韶山市辖3镇4乡、雨湖区辖2镇4乡8个街道办事处、岳塘区辖2镇4乡10个街道办事处。交通、通讯水路湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。公路北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均经过湘潭，近段时间刚刚通车的长潭西线高速更是缩短了湘潭与长沙的距离。空港市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。铁路中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。通讯程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。工业湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。她是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市拥有FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家。经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头，以工程机械、交流电机、电线电缆为主要产品的机电工业；以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头，以高速线材及薄板、铝制品为主要产品的冶金工业；以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头，以有机颜料、染料、医药、农药为主要产品的化学工业；以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业；以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头；以高标号水泥、特种水泥、新型建筑材料为主要产品的建材工业；以江南机器厂为龙头，微型轿车为主要产品的汽车工业。还拥有电解二氧化锰、氟化盐、塔式起重机、电线电缆、交流电机、皮革、龙牌酱油等一批大国内外具有一定地位和声誉的工业产品。随着市场经济的发展，各企业的经济管理体制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展。生态农业湘潭属亚热带季风性湿润气候区，温和的气候，充沛的雨量，肥沃的土地，为湘潭的农业生产提供了良好的生态环境，她一直是中国的商品粮生产基地和湖南省瘦肉型牲猪基地。所辖湘潭县、湘乡市被列为全国“粮、猪百强县”之列。湘潭无论是农业机械化水平，农田有效灌溉面积和旱涝保收面积占耕地比重，农业人口人均用电量，还是主要农产品人均产量，均居湖南省前列。著名的农副产品有茶叶、晒黄烟、蚕茧、柑桔等，特别是盛产湘莲，湘潭县被命名为“中国湘莲之乡”。丰富的资源为深度加工和联合开发利用提供了广阔的市场与前景。外经外贸湘潭是全国出口商品生产综合基地，并有14家企业和公司获得进出口权。湘FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。潭常年出口品种有16类180余种，出口市场已发展到80多个国家和地区，形成了机电、化工、纺织、轻工工艺、建筑材料、农副土特产、五金矿产、冶金等系列出口产品。出口创汇金额和三资企业出口创汇均名列湖南省前列。经省市批准建立的市高新技术产业开发区、昭山商贸旅游开发区、商贸工业特区，湘潭县易俗河经济开发区等四个省级开发区均地处交通要冲，对外开放的条件都已具备，是湘潭招商引资的基地和对外开放的窗口，也是中外客商投资兴业的实地。目前区内已引进外资1亿多美元，创办三资企业70多个。智力资源湘潭拥有5所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学，还拥有12所中等专业学校，82所技术学校和各类成人高、中等专业学校，每年为全省乃至全国输送大批专业人才。全市有各类科研机械97所，各类专业技术人员7万余人，不少科研项目达到或接近世界先进水平。旅游资源在湘潭这块美丽的土地上，大自然造就了昭山、东台山、雨湖、韶山等秀丽迷人的风景；历史塑造了象云门寺、关圣殿、鲁班殿那样的名胜古迹；培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东、彭德怀、齐白石、黎锦熙、萧三等都诞生在这里。他们的故居和纪念馆及湘潭的风光名胜构成的独特人文景观，每年吸引着数以百万计的游客。二、湘潭市近年经济发展概况A、湘潭市GDP增长情况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。近几年，湘潭市经济持续快速增长。2006年实现地区生产总值4221亿元，按可比价计算，增长132，快于全省平均水平11个百分点，连续四年保持高于115的速度增长。B、湘潭市固定资产投资增长情况近年来，湘潭市固定资产投资保持较大规模。2006全社会固定资产投资超过200亿元，达210亿元。其中，房地产开发投资236亿元，商品房销售面积1664万平方米。C、湘潭市近年各项存款增长情况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。随着金融体制改革积极推进，信贷结构不断优化,2006年末全市金融机构各项存款余额3863亿元。D、湘潭市近年城镇居民人均可支配收入增长情况近年湘潭市城镇居民人均可支配收入持续增长，2006年突破万元大关，达10495元，居民生活得到有效保障。收入增加的原因一是由于企业效益好转，公务员工资调整等因素使得工资收入稳步上扬，二是居民投资意识加强，财产性收入有所增加，三是养老金与离退休金调高等。湘潭市近年各项指标统计汇总表经济指标数值年份2003200420052006FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。国民GDP总值（亿元）26711133278134036703102042211320固定资产投资（亿元）89841342814595210房地产开发投资（亿元）11915541918236人均可支配收入（元）76718602968510495结论从上表所列数据可以看出，湘潭市国民生产总值提高，固定资产投资、房地产开发投资的增速日益加快，使得湘潭市的居住环境和城市各区域的生活配套逐渐完善。从湘潭社会消费品零售总额和人均可支配收入的逐年递增，可以了解到湘潭市人民的生活水平和生活质量在近几年有了很大的进步。随着人们生活水平的提高，人们对居住的要求也从以前的满足基本居住需求，上升到对居住品质和居住环境的更高要求，而数据显示宏观经济环境的高速发展为湘潭市的房地产的发展提供了一个非常理想的平台。第二部分湘潭市酒店市场调查分析一、湘潭酒店调查统计湘潭酒店名录名称星级地址盘龙山庄5河东梦泽山庄5市政府后韶山亿豪大酒店5韶山南环路湘潭宾馆3韶山西路199华宇大酒店3建设南路韶山德盛宾馆3龙腾达酒店3建设北路160新莲城宾馆2建设北路号花园酒店2东风路东风广场岚园大酒店2岚园路4号华都大酒店2建设南路FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。鸿达酒店2建设北路26号韶山市沁园春宾馆2英雄路49号韶峰宾馆2韶山冲韶山银峰宾馆2英雄路金芙蓉大酒店2芙蓉路金砂宾馆1谭邵路72岚园宾馆0岚园路4号九汇大厦0雨湖路142号嘉园大酒店0韶山东路韶山宾馆0韶山冲志成连锁酒店经济型共四家湘潭市微园宾馆市宝塔街道葩金路7二、主要酒店调查统计湘潭主要酒店调查统计酒店名称酒店地址酒店规模星级客房价格入住率客源服务嘉园大酒店韶山东路18号，基建营旁98间，其中标双92间，商务间6间无标双248元，商务间388元90以上外地本地各占一半位置好，好停车，房间大盘龙山庄（生态豪华商务酒店）红旗大道1号309间，其中豪套14间，别墅型8套五星级，别墅型标双538元，豪套1480，别墅型2888488865左右外地35，政府接待40，基地25环境好，绿化率高，房间大，服务好梦泽山庄（商务度假酒店，香港亿豪管理）市政府后，由政府、湘钢、亿豪投资120间，其中含450主席，套间45套五星级标双308元，豪客358元，套间558元70政府接待环境较好，服务好华宇大建设南路已开130间按高星标双不详散客新装修FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。酒店（试营业）68号级标准建设260元岚园大酒店建设路口181间无标双228元90以上散客，外地占60老店，地段好，价格适宜志成连锁酒店四家，开业三家每家在80110间之间经济型标间108元90以上散客，本地为主经济实惠韶山亿豪大酒店（豪华度假酒店）韶山南环路320间，占地20万，10栋别墅，15间豪客，会议中心客容400人，五个会议室五星级标间308元，豪客358元不详游客，会议风景秀美，世外桃源，服务质量高三、酒店各案调查湘潭盘龙山庄大酒店1、酒店介绍（2001年开业）湘潭盘龙山庄大酒店座落在湘潭红旗大道上，酒店风光迤俪，是集客房、餐饮、会议、商务、康体娱乐于一体的园林式五星级酒店。山庄占地160亩，建筑面积近6万平方米，楼高7层，位于山庄中央位置的晶宫、明苑和星殿，拥有309间套客房、别墅，室内布置豪华典雅，设备齐全。顶级套间首屈一指，商务楼层、无烟客房、女士客房各具特色全部客房可同时接待788人入住。山庄风格典雅温馨，并独设空中花园，使人有“居高揽胜，心旷神怡”的感受，大堂为1000余平方米，圆形玻璃顶的天花板可以将自然光引入室内，给人一种自然温和之感。山庄设有大小餐厅（酒吧）18处，可同时服务888人。零点、团体、婚寿喜筵均可接待，24小时点餐、送餐。主营湘菜、粤菜、小吃和主流西餐。山庄还配备有功能先进的各种会议室12间，盘龙厅可容纳300人，其他会议室分别可容纳1080人不等。会场内备有同声传译、多媒体投影、实物投影、电话会议等多种先进的会议设备。山庄还拥有规模宏大、风格各异、温馨浪漫的娱乐中心。桑拿、舞厅、KTV、斯诺克、棋牌室、美发美容、按摩中心、游泳、健身、球类场地网球、乒乓球、FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。游艇、钓鱼、飞镖、游览车、茶艺表演、大型演唱、公园景区、空中花园等项目一应俱有，能全方位满足客人需求。2、酒店设施服务设施商务中心、票务服务、租车服务、洗衣服务、商场、停车场；会议设施会议厅、商务中心会议室；餐饮设施唐雅园中餐厅、阳光之城咖啡厅（西餐厅）、秦风阁风味餐厅、梦溪轩酒吧、抚琴台茶艺室；康乐设施游泳池、健身房、桑拿浴室、按摩室、棋牌室、桌球室、乒乓球室、网球场、卡拉OK厅、美容美发室。四、湘潭市酒店发展现状及分析1、湘潭旅游资源丰富湘潭市拥有中国红色旅游的第一品牌韶山旅游区，同时拥有彭德怀纪念馆、齐白石故居及纪念馆、水府旅游度假区和昭山风景区等。旅游资源十分丰富，具备了很大的招徕国内外游客潜力。2、酒店客源丰富且未来增势强劲客源之一旅行社客人。湘潭境内有旅游景点100多处，不仅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景观，而且有丰富的人文资源。湘潭培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东以及彭德怀、罗亦农、黄公略、陈庚、谭政，文化名人齐白石、黎锦熙、萧三等诞生在这里，红色旅游资源和红色旅游为湘潭一大特点和优势。韶山是世界级旅游圣地，国家级风景名胜区，全国优秀旅游城市。客源之二市委、政府相关部门。当地政府接待贵宾、招商引资等活动频繁。客源之三会议代表。当地行政事业单位、大型企业接待、会议及休闲的需求大。客源之四休闲度假。湘潭市民日常休闲喜欢去高星级的宾馆酒店。客源之五世界各地及中国各省市的进出过往客人。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、酒店服务逐渐走高依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征，也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。而如香港亿豪酒店管理公司的入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。4、旅游休闲型酒店为主湘潭高档商务饭店、度假型饭店、旅游休闲型饭店等特色饭店不断涌现，大致可以看出以旅游休闲为目的酒店的比例是最高的。丰富的旅游资源、便利的交通，为湘潭酒店带来了大量的旅游客；此外，湘潭本地也非常喜欢在酒店休闲娱乐。5、经济型酒店开始出现如志成连锁酒店已在湘潭开了四家酒店，目前已有3家开始营业，因其客房经济实惠，酒店入住率非常高，一般达90以上。6、酒店行业前景被看好作为一种必要的商务配套，酒店在经济开放的社会生活中必不可少。随着湘潭市经济的快速发展，前来进行商务洽谈和观光旅游的人数成倍增长，业内人士估计，未来10年内，星级酒店的入住率将维持在75以上。专家预测，酒店业将成为未来10年内湘潭最具经营价值的行业之一。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第三部分湘潭市房地产市场调查分析一、湘潭市部分在售楼盘资料湘潭主要在售楼盘统计项目名称物业形态楼盘地址总建筑面积均价备注帝景国际住宅，裙楼商业芙蓉东路13万，共800户，有一栋公寓，开盘价2200元/，后涨价起价2180元，均价2400元三栋高层，裙楼22万，销售率70怡景财富广场5A写字楼，住宅芙蓉路与宝塔路交汇处西北角5万写字楼2880元，住宅2350，车位7万/个销售率95，住宅销售率85，物管费18元/金湘潭商业广场产权式商铺，商务公寓韶山中路，基建营边4万商铺B18000元/，商铺F112000元/回报率五年7，8，9。公寓3000元/销售率90，已销售1年三和医药物流中心产权式商铺芙蓉东路1号258万9800元/（二楼）回报率10年10一次性支付三年租金销售率差，因工程进度慢，投资者信心不足金侨中央广场政府广场东侧12左右2500元/销售率90FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。高层住宅，金侨书香庭苑多层小高层住宅步步高产权商铺霞光东路与吉安路交汇处172万住宅多层1700元/高层2200元/，商铺8800元/，回报率8住宅已售完，商铺不详建鑫城市广场住宅，裙楼商业河东大道规划60万，一期6万住宅2500元/售VIP卡，8月开盘莲城商业步行街商业，少量住宅，步步高开发建设路口30万，一期规划55万门面F116800元/，复式F26800元/，2楼商铺8000元/销售率85二、湘潭市房地产发展现状1、房地产发展迅速据湘潭市相关部门提供的数据，2007年湘潭城市中心区在建和预备建设的房地产项目将达到30余个，总投资超过40亿元，总计开工面积近200万平方米，而这一数字相当于2002年到2006年的总和。而仅在湘潭市委、市政府周围1000米内的楼盘供应量达到100万平方米。2、东城片发展迅速FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。从湘潭的城市郊区到城市中心，东城片区只用了不到5年。从2003年的第一座住宅小区奠基，到2006年末的100余万平米建筑即将投入使用，东城片已占据了湘潭房地产市场的半壁江山。随着各路地产开发商铺天盖地的销售攻势，在市民眼里湘潭的河东已不在是以前的那块瞒荒之地了，新的楼盘遍地开花。特别是在湘潭市委、市政府周围。金侨世纪苑、金侨书香庭院、金侨中央花园、多FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。菱华城、帝景国际、建鑫城市广场、九州怡景苑、柏丽广场、湖湘家园、湘江明珠、东园家园、湖湘名都、通苑家园、宝园花苑等数十个项目比肩而立。3、大批外来开发商看好湘潭市场外地的地产大亨纷至沓来，如长沙的帝景、浙江的建鑫、多菱华城等。这场刚开始不久的湘潭地产业之战已经进入了各路开发商竞相争夺的白热化状态。湘潭已经进入地产业的“战国时代”。4、市场竞争激烈近几年湘潭的房地产开发主要集中湘潭市委、市政府周围，由于地理位置相近，建筑风格与配套设施又基本相同，开发商在项目规划和主推户型策略上的“不约而同”，导致了各个楼盘间的同质化竞争。据了解，湘潭城市中心区大量地产项目，在宏观政策调控下，产品特点不明显，市场产品趋于同质化，市场竞争尤其显得激烈。5、楼盘品质比较落后相对与株洲、常德、浏阳、岳阳等地级城市，湘潭的楼盘无论是在品质上还是在运营上，整体上都处于比较落后的阶段，尤其是大量无序的重复开发，导致了较为严重的恶性竞争。在许多业内人士眼中，河东地产个盘竞争的胶粘已成为不争的事实。6、商业规模和体量过大，各自为中心湘潭商业楼盘众多，且规模和体量过大，各自为中心，没有发挥产业的积聚效应和互补优势。虽然市场存在着一些过度开发，但开发商还是寄希望于未来长株潭融城所形成的区位优势和行政中心东迁所带来的巨大人气。7、浮华之下暗藏危机在2004年以前，湘潭的楼市价格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的楼盘价格开始节节攀升。2006年初湘潭市楼盘的平均价位达到1400左右，而到了2007年楼盘的平均价位已涨到了1800元/平方米。一些较高品质的楼盘拉升了FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。湘潭的整体房价。在湘潭中心区的某些楼盘已经超过了2100元/平方米，其涨幅之大是湘潭历史上绝无仅有的。湘潭房地产行业发展迅速，一片繁荣景象。然而在浮华的背后，却暗藏危机湘潭地产后势可能供大于求。由于目前湘潭房地产主要供应湘潭本地市场，无论是住宅还是商业物业的开发量，都大大超前了本地市场的消化能力。湘潭的城市人口只有73万。而到2010年湘潭市将新增的住房套数超过5万套。也就是说，它至少需要近20万人口来消化。而商业地产则更加饱和，据不完全统计，单是2007年的上市量，就已经达到近100万平米左右，需要至少60万人口来支撑，这意味着，未来的10年甚至更长的时间里，湘潭的地产销售都将面临巨大的压力。中心区的项目销售压力很大，一些楼盘在销售中期甚至出现了客户零来访量，后续客户严重不足。同一区域同时上马这么多楼盘，市场还是很难消化的。据相关部门提供的数据，目前湘潭河东市政板块在售及即将上市的住宅小区项目有近20个，其中总建筑面积达10万平方米以上的住宅小区近10个，再加上周边待开发的土地较多，可以预计未来5年河东市政板块有供大于求的隐患。8、河东地产急需对接“外地市场”不少湘潭地产商除坦言竞争压力很大外，同时也普遍认为湘潭的地产也还存在较大的上升空间。随着长潭西线高速公路拉通以后，从省会长沙到湘潭的车程大大缩短，这也使得长沙市民来湘潭置业成为可能，相比长沙3000多元/平方米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。的平均房价来说，湘潭的房价还是很有竞争力的。对于河东市政板块而言，在湘潭市政中心东迁，河东路网不断完善，生活、商业配套设施日益健全，且有紧邻株洲的区位优势；湘潭河东市政板块的目标客户群已不仅仅局限于湘潭范围。通过业内人士了解到，仅在2007年春节期间，就有数位长沙和株洲市民前来购房。而通过电话进行咨询的外地客户更是络绎不绝。在这些外地业主有近七成来自省会长沙。这些年来随着长株潭一体化进程的加快，湘潭到长沙的交通越来越方便，使得许多人“工作在长沙，居住在湘潭”的梦想得以实现。湘潭居长沙不到40公里，而湘潭的房价仅为长沙的1/2。如此巨大的价格反差，也使得许多一时无法在长沙买房的长沙市民，选择在湘潭置业。虽然湘潭的地产业逐步开放，但湘潭的房地产运作还不够成熟，许多地产开发商依旧固步自封。其销售网络和销售手段并不能适应日益扩大的外地市场。究其原因在于湘潭的地产商对外地市场没有一个明确的认识，依然等同于本地市场对待。因此造成了本地销售与外地需求之间的矛盾。如何有效的对接外地市场，这将是湘潭房地产行业今后所要面临的又一次机遇和挑战。湘潭房地产市场河西片区与河东片区对比一、湘潭河西片区总结（1）产品类型主要以多层住宅为主河西区域内项目基本为多层住宅，比如城郊香樟园、金源小区、南岭花园等，均规划为多层住宅项目。（2）整体价格水平较低由于区域内住宅以多层建筑为主，建安成本较低，加之河西的经济及城市发展速度较慢，价格一直在中低水品徘徊，目前的均价水平在15001600元/左右徘徊。（3）市场供给较少，难以满足河西较大的市场需求现阶段内，河西在建和已建成项目较少，市场竞争力不强，但消费者的需求量上涨，供应量不足。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二、湘潭河东片区新市政府片区总结（1）产品以小高层、高层为主河东区域是湘潭市的新发展区域也是目前湘潭市的重点发展区域。因此，河东的项目规划时也处处体现项目的高档次和高品位，因此小高层住宅和高层住宅是河东房地产产品的主导。（2）均价水平达到2100元/2600元/之间由于河东区域为湘潭市发展重点扶持发展区域。区域内环境较好，升值空间巨大，且项目档次定位较高，因此均价水平都达到了2100元/以上。（3）市场供给量较大，竞争激烈，长远发展潜力巨大区域内项目较多，主要以高层，小高层为主，项目档次相近，产品特点不明显，市场竞争较激烈，但长远发展潜力巨大。（4）房价还具有较大上涨空间湘潭房地产市场的快速发展，使湘潭市的房价得到了较大幅度的上升，价格从2004年的1000元左右节节攀升到2007年的1800元/。一些较高品质的楼盘拉升了湘潭的整体房价。河东已经有价格超过2200元/的项目。按照目前湘潭房地产行业的发展状况，房价还将有较大涨幅。（5）产品规划档次逐渐升高随着大量外来开发商加入竞争，导致了开发水平飞速提高，消费者对住宅产品的档次要求也越来越高。一些规划科学、绿化景观优良、环境好、配套设施齐全的项目得到了市场的认可。在此市场需求基础上，开发商开发产品档次进一步提高，也出现了以“东方名苑”为代表的大型高尚社区。三、项目所在区域典型楼盘调查1、帝景国际帝景国际位于芙蓉路与丝绸路交汇处，湘潭市委对面，是湘潭重点发展区域，项目占地面积18亩，建筑面积达到了10万多平米，容积率4，绿化率30，以3FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。栋28层电梯高层住宅为主，自建了羽毛球馆、幼儿园、康体中心等生活配套设施，是一个居住，消费，投资型的综合物业。帝景国际销售均价起价2100元/，均价2400元/2、金侨中央广场金侨中央广场位于湘潭市丝绸中路，项目由金侨集团开发，开发商实力雄厚，全项目占地面积24300，建筑面积116077，是由六栋24层电梯高层，一栋20层电梯高层所组成，周边市政府、军分区等市政大楼林立，项目的潜在价值得到了有利的提升。销售价格起价2000元/均价2400元/3、建鑫城市广场建鑫城市广场位于河东大道与丝绸路交汇处，处于是湘潭重点发展区域内，项目总规划面积为26亩，总建筑面积将近119890，容积率695，项目以6栋电FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。梯高层为主，其中一栋19层酒店式公寓，5栋1928层电梯高层，总共规划了944户。销售价格前期均价2100元/，现销售均价2300元/四、项目所在区域竞争楼盘主力客户群体分析项目名称竞争楼盘客户分析建鑫城市广场据调查建鑫城市广场将目标客户群体锁定在整个湘潭区域高收阶层，项目紧邻三大桥，位于河东主干道旁，主要客户群体为公务员、个体户居多。在此投资的客户占了相当一部分比例。帝景国际据调查此项目的客源区域主要分布在湘潭河东片区，由于这地段价值比较突显，吸引了一部分长沙投资客在此投资置业。主要客户群体为公务员、个体户、企事业单位高级管理人员、教师等优质群体。湖湘家园据调查项目主要客户群体为公务员，其次为湘潭各企事业单位的职工。项目紧邻一绿化公园，有着较好的景观资源，选择在此自住的比较多，投资客户占极少比例。金侨中央广场金侨地产是本土少数品牌地产之一，对湘潭购房客户群有着一定的品牌号召力。客户来源区域相对其他项目比较均衡。金侨中央广场主要的客户群体为公务员、企事业单位职工以及FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。在湘潭做生意的个体经营户。小结分析竞争楼盘的主力客户群体均来自河东岳塘片区；公务员、企事业单位职工、个体户三大优质客户为众多项目争夺的目标群体；品牌的影响力不容忽视，提升品牌价值是本项目开发的关键点；湘潭客户购房的主要意图以改善居住环境为主，对于投资住宅产品意识较为淡薄；第四部分建设路商圈概况湘潭建设路口商圈处于建设路与河东大道交汇处，是目前湘潭河东新城区最繁华的地段，该商圈辐射范围为整个河东地区。十年河西，百年河东。湘潭城市东进，建设路口商圈发展迅猛，且后劲十足。1、交通优势河东交通便利，国道贯穿南北，坐拥汽车东站，上瑞、京珠、长潭西线高速近在咫尺。2、土地丰富商圈辐射范围内具备丰富的土地资源，且较小的拆迁难度，融城中心，资源汇聚，财富主流。新经济荟萃，外资巨鳄抢滩圈地。新商圈能迅速发展城区环境，是未来湘潭置业投资的首选之地。3、商业配套齐全类型主要商业物业及配套百货或超市步步高华隆店、莲城商业步行街餐饮肯德基、米罗咖啡、香榭丽舍、卡布奇诺宾馆岚园宾馆、华都大酒店、盘龙山庄大酒店银行建设银行、农业银行、工商银行公交1、南路、3、5、10、15、19、23、105、101、118等线路FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第五部分项目基本情况一、湘潭国际金融大厦项目简介湘潭国际金融是湘潭市目前唯一建筑高度超百米的高层多功能综合大厦，是湘潭市城市标志性建筑。该大厦地处的湘潭新城区建设路口，是湘潭市两大中心商圈之一，且该商圈更具发展潜力。整个大厦占地面积为9000平方米，总高度1176米，共33层（包括地下室），总建筑面积4908735平方米。其中，地下层面积1452802平方米，塔楼五层、十六层、二十八层为设备层、六至十五层、十七层至二十七层、二十九层至三十层为写字楼或酒店用房，三十一层为电梯机房，三十二层为玻璃罩多功能厅。二、项目背景湘潭国际金融大厦于1993年8月动工，1995年7月封顶，后陆续又进行了一些改造工程由湖南大学设计研究院设计，中外合资湘潭国际金融大厦有限公司开发，湖南省建三公司承建。整个大厦除向中国银行湘潭分行出售1101811平方米，其余3806924平方米对外招商。（华天可收购对外招商的3806924平方米物业）三、项目大楼原设计功能表层次建筑面积（）原功能设计中银已购1394375设备用房、车库3424413540商场9352523510商场3369902商场43779商场51102设备层、游泳池、网球场、机房9244261102客房71102客房81102客房91102客房101102客房FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、项目住宅SWOT分析S（STRENGTH优势）W（WEAKNESS劣势）1）湘潭新城中心2）交通道路较为方便；3）投资前景看好；4）靠近长沙南城出口；5）华天品牌开发；6）华天提供星级物业管理7）交通方便、周边学校、医院、市场等生活配套齐全1）住宅规模较小、缺乏小区景观环境；2）项目住宅部分临马路，有噪音污染；3）点式建筑加上高层住宅，使得项目户型不具竞争优势；O（OPPORTUNITY机会）T（THREAT威胁）111102客房121102客房131102客房141102客房151102客房161102设备房171102办公用房181102办公用房191102办公用房201102办公用房1102211102办公用房1102221102办公用房1102231102办公用房1102241102办公用房1102251102办公用房1102261102办公用房1102271102办公用房1102281102未定29104796未定30101458未定3166824未定329478未定33489未定合计49087351101811FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1）长株潭一体化的继续推进；2）湘潭新城中心区商圈的长远发展；3）准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险。1）国家房地产宏观调控政策的影响；2）湘潭河东片区房地产总体市场竞争激烈，尤其是项目所在片区高档楼盘竞争激烈。第六部分项目住宅部分投资估算一、项目住宅主要经济技术指标及投资测算项目单位数值比例（）备注1、规划总用地37333356亩2、总建筑面积20800地上建筑面积16800住宅建筑面积15300商业建筑面积1500其中地下建筑面积4000含地下车库、人防3、建筑密度304、绿地率305、容积率456、车库个65二、项目住宅开发投资估算湘潭项目住宅开发成本初步估算表（基准方案）序号费用项目建筑面积单位成本（元/数量万）项目目标总成本（万元）备注住宅规划用地面积037333356亩）总建筑面积208含地下室面积地上总建筑面积168不含地下室面积其中住宅建筑面积153商业建筑面积015项目数据情况地下室建筑面积041土地费用53616890011土地获得价款900001607万/亩12土地转让税费00013拆迁安置补偿费0FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2前期开发费用17921地质勘察费1681022前期可行性研究费168523报建费用1681206商业部分90015135住宅部分701531071单位建筑成本未摊入地下室成本序号费用项目建筑面积单位成本（元/数量万）项目目标总成本（万元）备注24项目设计费（含施工设计、园林设计等）201683425三通一平费168103工程建设费用2970单位成本未摊入地下室成本）31建安工程费10001681680含建安成本、消防、电梯、强弱电等32基础设施工程费200168336含供水、供电、智能、通讯、给排水、电视、景观绿化、道路等配套33公共配套设施费地下车库（含人防）476168800（地下室共计4000平米,每平米造价按2000计算）其他80168134含物管用房、综合用房等公共配套34工程监理168204财务费用1681201500万开发贷款，利率按8，时间为1年5直接成本（1234）41706管理费用16842直接开发成本的17销售费用168158销售额的25左右8不可预见费用16883直接开发成本的29营业税及附加168347销售额的5510开发总成本1684799预计销售收入面积均价金额住宅部售收入商业门面部分015100001500FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21AS