2007年成都高档写字楼市场分析报告

三成都高档写字楼市场分析（附件成都高档写字楼调查详表）基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。18个典型竞争楼盘名单开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。1成都高档写字楼分布图从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。2成都高档写字楼物业类型从下表可以看出，写字楼商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。其中写字楼商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的3889；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量3333，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的2222；酒店写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的556。6417333322223889556012345678纯写字楼商务酒店写字楼写字楼商业酒店写字楼00050010001500200025003000350040004500频数百分比3成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析成都高档写字楼总建筑面积主要集中在56万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的1805；89万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量1805；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量697；67万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的666；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。如果本案容积率全部做满，本案地上建筑面积为488258平方米，再加上地下的建筑面积，本案的总建筑面积约为50000余平米，是目前成都高档写字楼最佳的体量。建筑面积频数总量最小值最大值占总量百分比50000平米以下26484624300405466975000160000平米7390891520006000042006000170000平米16200062000620006668000190000平米216796783967840001805100001平米以上22450331054591395742632TOTAL1493073724300139574100004成都高档写字楼层数、建筑高度分析成都高档写字楼的层数来看，普遍在40层以下，高层建筑高度中30层、35层、40层是分水岭，成都最高的写字楼项目为中银大厦其层数为39层，建筑高度为165米。成都高档写字楼中2630层的最多，共7个项目，占个数的3888；其次为3640层的写字楼，包括中银大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、川信大厦4个项目，占3569；其次为3135层和20层以下的电梯公寓，分别为3个项目，分别占个数的1661。成都高档写字楼建高度主要集中在98100米、118121米、153165米这三个高度区间内相对应。层数在30层以上，高度在100米以上的写字楼主要为冠城广场、川信大厦、中银大厦、民兴金融大厦、绿洲大酒店等项目，这些项目均代表了成都高档次写字楼的形象，为了凸现本案的地标性，尺度建议本案的层数至少在30层以上，建筑高度应超过100米。成都高档写字楼层数分析3734116673888166722225560246820层以下2630层3135层3640层不详00010002000300040005000频数占个数百分比成都高档写字楼建筑高度214227111155622221111111138890123456787478米872米98100米118127米153165米不祥00050010001500200025003000350040004500频数占个数百分比5成都高档写字楼售价、租金分析1）成都高档写字楼售价、租金一览表楼盘名均价（元/平米）平均租金（元/平米）销售周期销售率（）出租率（）开行国际广场1150013011个月75无（在建）城市之心100009046个月8085冠城广场10000100约5年多6080四川国际大厦910080约5年多5080威斯顿联邦880013034个月8595时代广场80009022个月8030天府中心700080未开盘无（在建）世都大厦700060约3年5060世代锦江62006018个月10095天府绿洲不售70含物管费无98川信大厦不售100无95民兴金融大厦不售75无90中银大厦不售60无90金俪大厦不售130无不祥锦江宾馆不售110含物管无60罗曼假日不售60无95绿洲酒店不售80无90皇冠假日酒店不售300无不祥2）成都高档写字楼销售情况、售价分析从上表可看出，纯写字楼大多数采取既租且售的政策，占64比例，完全不卖的占36的比例。在整个调查楼盘中，只租不售的楼盘占整个比例50。酒店和国家政策性企业投资的写字楼都只租不售，如四川省邮政局投资修建的天府绿洲、由中国银行投资修建的中银大厦、中国人寿保险公司投资修建的绿洲酒店、建设银行投资修建的民兴大厦等。在整个调查楼盘中，可以看出成都高档写字楼整体均价为8622元/平方米，人民南路沿线的超甲级写字楼价格最高，其次为市中心区域的高档写字楼，超甲级写字楼市场需求旺盛，销售周期相对较短，乙级或部分甲级写字楼销售周期相对较长。从下表可以看出，仅有开行国际广场1个项目的均价在10000元/平方米以上，占总量的877，是成都目前超甲级写字楼典范，其销售周期仅为11个月，销售率已达75，从开行国际广场的旺销可以看出成都市场对超甲级写字楼的需求很旺盛；均价在10000元/平方米的仅有城市之心和冠城广场2个项目，占总量的2207，城市之心和冠城广场的销售周期均较长，分别为36个月和5年多，销售率分别为80和60；均价为9100元/平方米的仅有四川国际大厦1个项目，占总量的1006，其是1999年开盘，销售周期至今已5年多时间，销售率仅为50；均价在80009000元/平方米的项目为威斯顿联邦大厦和时代广场2个项目，占总量的2591；均价在7000元/平方米的项目为天府中心和世都大厦2个项目，占总量的1053，它们基本代表了成都乙级写字楼水平；均价最低的项目为世代锦江，均价仅为6200元/平方米。建筑面积均价比较平均数分析均价均值频数建筑面积总量占总量比例占个数比例6200139574113957422661111700032423264846105322238000105459110545917121111880054191154191879111191006200016200010061111100006800021360002207222211500540001540008771111TOTAL6845222961607010000100003）成都高档写字楼租金分析总体看来，市中心的写字楼租金普遍要高于城区内其他方向、区域的写字楼，这与其交通、地理、配套、环境等方面因素不无关系。人民南路沿线的租金比顺城大街沿线高，总府路又比人南路稍高。这与地价和市场对项目的区位认可度相关。纯写字楼的租金主要集中在75100元/平方米之间，超过101元/平方米的有6个，最高平均租金为130元/平方米。在酒店内的写字楼租金以总府假日最高，达300元/平方米；由此得到这样一个结论，高档纯写字楼因为其配套设施及物业管理都具有高水准，因此，其价格会达到较高的水平。而酒店式管理或酒店内的写字楼，则因为其优良的物业管理水平，而提升其租金。从上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均达到80以上。而出租率与区域没多大关系，相反表现在产品特征上。其次人南沿线的写字楼要比市中心的销售理想，这与人南沿线的商业气氛和未来升值潜力密切相关。可以这么说，写字楼的类型并非完全是决定其租金高低的标准，最重要的是写字楼内的配套设施、物业管理水平。租金均值频数总量最小值最大值占总量比例占个数比例5160元/平方米58002116566064111116170元/平方米62502125606569011117180元/平方米787543157580173922228190元/平方米83333250601001381166791100元/平方米100001100100100552556101元/平方米以上15083690510530049973333TOTAL100611818115630010000100006成都高档写字楼建筑特征分析1）成都高档写字楼建筑外立面分析楼盘名建筑外观开行国际广场后现代风格，采用“呼吸式生态幕墙”，LOWE中空镀膜玻璃，玻璃上下有通风的百叶城市之心采用KBF现代主义风格，裙楼花岗石，主楼采用银灰色中空热反射膜玻璃幕墙冠城广场典雅现代风格，复合铝塑板加全隐框镀膜玻璃幕墙川信大厦现代风格，裙楼为花岗石，塔楼全隐框镀膜玻璃幕墙威斯顿联邦大厦现代简约风格，铝板加石材加玻璃幕墙，时代广场后现代风格，玻璃幕墙加镀膜铝塑板天府中心新古典主义风格，LOWE中空镀膜钢化玻璃幕墙、干挂石材、铝塑板、铸铁花格世代锦江时尚现代风格，石材加外墙磁砖加玻璃天府绿洲时尚现代风格，高级铝塑板加中空热镀膜玻璃幕墙四川国际大厦新古典风格，外墙采用樱花红花岗石材，中银大厦现代风格，外墙大理石加玻璃幕墙世都大厦新古典风格，外墙干挂花岗石，轻钢龙骨铝塑板民兴金融大厦欧式风格，裙楼花岗石，主楼中空镀膜钢化玻璃幕墙金俪大厦现代风格，花岗石加宝石绿钢化玻璃皇冠假日酒店现代风格，外墙采用花岗石岩锦江宾馆欧式古典，外墙磁砖绿洲大酒店现代，钢化玻璃幕墙罗曼大酒店欧式古典，大理石加玻璃幕墙从建筑外观来看，高档写字楼的立面风格越来越趋向现代、简约、时尚。绝大部分的写字楼外墙都采用的是玻璃幕墙，其比例达到了60；而使用的普通磁砖作为外墙装饰的比例也达到了21；42的写字楼使用大理石与玻璃幕墙作为外墙装饰材料，使用铝合板和花岗石作为写字楼装饰材料的比例为53。这可能与玻璃幕墙能给人一种比较现代、档次高的感觉有关。写字楼建筑外立面已成为影响客户决定租售核心因素之一，在受调查的18个典型楼盘中，四川国际大厦虽然位于市中心顺城大街，内部装饰极尽豪华，但立面较呆板，缺乏层次感和活力，市场反应不强。其次，租售情况理想的写字楼外立面均采用中空镀膜钢化玻璃幕墙，目前成都最好的超甲级写字楼开行国际广场还采用了“会呼吸生态幕墙”，通过建筑设计及新材料使用解决了玻璃幕墙导致的空气流通缓慢的矛盾，“会呼吸生态玻璃幕墙”将是今后高档写字楼的发展方向。2）成都高档写字楼层高分析写字楼的层高是硬件要求的核心考核标准，国际标准甲级写字楼室内净高在26米以上。成都高档写字楼层高主要为36米，共8个项目，占总个数的4444；层高为37米的写字楼仅有开行国际广场1个项目，开行国际广场也是成都目前最高档的写字楼项目。作为甲级写字楼，36米的层高是成都甲级写字楼最基本的要求，由于本案适合打造超甲级写字楼，本案的层高应突破36米，建议与开行国际广场一样做到37米。成都高档写字楼层高分析112118422215564444556111155655602468103米315米325米33米34米36米37米00010002000300040005000频数占个数百分比3）成都高档写字楼单层面积分析成都高档写字楼的单层面积主要集中在10011200平方米、16011700平米及8011000平米这三个区间内。建议本案的单层面积控制在13001600平米，略比主流10011200平方米大。成都高档写字楼单层面积分析1341231355616662222556111116675561666005115225335445800平米以下8011000平米10011200平米12011400平米14011600平米16011700平米1701平米以上不详0005001000150020002500频数占个数百分比4）成都高档写字楼大堂面积、层高分析写字楼的大堂是体现项目档次、品质的核心组成部分，成都高档写字楼的大堂面积普遍在300500平方米，层高普通在9110米。从本次调查楼盘来看，大堂面积在301400的写字楼最多，共5个项目，占总数的2777；其次为大堂面积201300平米的写字楼，共4个项目，占总数的2222；大堂面积在401500平米及200平米以下的项目，各为2个，分别占总数的1111；大堂面积在901平米以上的项目最少，仅有威斯顿联邦大厦和中银大厦2个项目，占总数的111。从下表可以看出，大堂的层高在91米10米及556米的写字楼最多，分别为5个项目，分别占总数的2778，其中写字楼的层高在10米的项目有4个，包括中银大厦、绿洲大酒店、民兴金融大厦、川信大厦。建议本案的大堂挑高至少应在8米以上，尽量做到10米的层高。成都高档写字楼大堂面积分析2211345277711112222111155655616670123456200平米以下201300平米301400平米401500平米9011000平米1001平米以上不详00050010001500200025003000频数占个数比例成都高档写字楼大堂层高5225222778111111112778111111110123456556米758米819米9110米10米以上不详00050010001500200025003000频数占个数比例5）成都高档写字楼公摊率分析从下表可以看出，成都高档写字楼公摊率主要在2630，共10个项目，占总数的5556；公摊率在31以上的项目仅有2个，占总数的1111。成都高档写字楼的公摊应控制在30以内，尽量不要超过30。成都高档写字楼公摊率分析121023556111155561111166602468101220以下2125263031以上不详000100020003000400050006000频数占总数比例6）成都高档写字楼停车位分析绝大多数的办公物业都是采取地下停车位的方式，达到了95的比例；有5个写字楼采取地面不停车方式，其比例为26；地面停车与地下车位结合的办公物业占此次调查样本的63。也有的采取的是地下车库与立体车库结合的方式。需要说明的是，基本上所有的纯写字楼和酒店内的写字楼都是采用地面停车与地下车位相结合的方式，地下车位的开发量及使用程度占主要地位。从车库收费情况来看，多数采取按一个标准车位收费，也有的采取灵活收费方式，如按排气量。从调查得知，车位租金在300元以下的4个，占21；300400元/月的7个，占368的比例；400500元的9个，占47的比例。在配套上，90都采用了IC卡智能化管理系统，开行国际广场的停车场还采取了一卡通计费系统。另外从总建面和车位数量来看，按照国际上写字楼标准每200平米配备一个车位的标准，只有21的写字楼达标，16的勉强达标；而53的都不达标。按照国际甲级写字楼标准每6090平米出租面积配一个车位的标准，成都没有写字楼达标，开行国际广场的车位配置最高按108平米配置一个车位。7成都高档写字楼裙楼分析1）成都高档写字楼裙楼业态分析成都高档写字楼裙楼业态主要以金融业配套为主，共6个项目，占总数的3333；其次为高档百货和纯配套的裙楼业态，分别为4个，分别占总数的2222，如川信大厦美美力诚百货、威斯顿联邦大厦仁和春天百货、天府绿洲华励百货等。成都高档写字楼裙楼业态主要是以金融业写字楼配套为主，本案所在的提督街与顺城街交汇处现已聚集了建设银行、工商银行、深圳发展银行、兴业银行四大银行，以西沟头巷为界，提督街西侧已与顺城大街形成了“金融一条街”，金融业配套的裙楼业态也是本案的发展方向。成都高档写字楼裙楼业态分析14346333322221667222255601234567金融业配套纯配套金融业高档百货其他000500100015002000250030003500频数占总数比例2）成都高档写字楼裙楼层数分析成都高档写字楼裙楼层数主要为5层，共8个项目，占总数的4444；其次6层裙楼，共4个项目，占总量的2222；裙楼层数为3层项目仅有2个，占总数的1110。成都高档写字楼裙楼层数分析284111144445565562222111055655602468101层2层3层5层6层8层不详00010002000300040005000频数占总数比例8成都高档写字楼配套分析1）成都高档写字楼会所及配套设施分析楼盘名会所及配套设施开行国际广场美容美发，茶楼，咖啡厅，健身房，人文书吧，员工餐厅，邮局，银行，会议室，商务中心城市之心多功能会所内有茶楼、咖啡厅；会议室、商务中心冠城广场员工餐厅、会议室、海鲜酒楼川信大厦红照璧健身中心约660平米（器械房、体操房、桑拿房、淋浴室）、员工餐厅（200人）、力诚咖啡吧（美美力诚百货内）威斯顿联邦大厦商务会所约700平米，主要经营咖啡和酒吧；银杏餐饮、美容美发、保健康体中心（跳操区、器械区、棋牌室、桌球室、乒乓球室等）时代广场空中商务仓设有咖啡厅、健身中心、美容美发、商务酒廊、医疗服务中心等；员工餐厅、商务酒楼、茶坊；国际会议中心、银行、商务中心天府中心商务中心、信息中心、物业服务中心、银行中心、中餐厅、茶楼、咖啡厅、西餐厅、400余平米的商务会议中心、健身中心从以上楼盘的配套设施来看，成都高档写字楼配套主要为会议中心、商务中心、银行、邮局、员工餐厅、健身房、美容美发、茶楼、咖啡吧、高档餐厅。其中会议中心、商务中心、员工餐厅、银行、邮局、茶楼或咖啡吧是必备的配套设施，美容美发、健身中心则可以提升写字楼档次和品质，时代数码大厦还配备了空中游泳池。2）成都高档写字楼会议室分析楼盘名数量配置开行国际广场2个41同声传译、投影显视、VSAT卫星通讯（全球语音传送）城市之心大小2个，7F投影显示、幻灯放映、会议扩音系统等冠城广场4个，4F幻灯放映、多媒体、音响、白板等川信大厦5个，37F全套音响均由美国进口，配备了高分辨率投影仪、视频，以及41同步翻译系统，按五星级酒店标准装修威斯顿联邦大厦1800平米大中小3个41同声传译、视频会议、投影显示、电子表决、身份确认、会议摄像等多功能系统，全部采用PHILIPS设备时代广场大中小3个，22F41同声传译、投影显示、视频系统、会议摄像等国际会议功能天府中心微蜂窝数字覆盖系统、多媒体演播会议系统、从上表可以看出，具有国际化水准的高档会议室已成为甲级写字楼的必然趋势。以上7个楼盘中，只有4家装有与国际接轨的41同声传译系统，在空间和功能上都能兼顾大中小型企业的需要。其中只有5个设置了全数码功能。在调查中发现，客户对多媒体会议的使用率较高，如投影、幻灯、电子白板等，对同声传译的使用率普遍不高。41同声传译系统等高档设施配置主要是提升写字楼档次和形象。3）成都高档写字楼电梯分析按国际甲级写字楼标准电梯服务面积33003900平方米吨台的配置标准来看，成都的高档写字楼全部不达标。但开行国际广场采用瑞士迅达原装进口的MICONIC10智能电梯，其智能分层的功能保证平均候梯时间不超过27秒，比国际甲级标准40秒还快，智能电梯也是本案需要借鉴的配套之一。在电梯品牌中，79的写字楼都选择的是外资品牌，如三菱、日立、德国帝森、美国多快、瑞士迅达等，15选择的是合资品牌。电梯进深普遍较小，12米宽的占315；近68的写字楼电梯进深只有15米宽，182米宽的很少。受调查的写字楼中，电梯运行速度普遍在25米/秒之间，而货梯则要求速度相对慢一点。9成都高档写字楼智能配套分析楼盘名智能化安防设施通讯设施空调类型开行国际广场智能管家、一卡通系统、5A智能化系统闭路电视监控系统，24H全方位监控、楼宇自动喷淋系统、气体灭火系统、电子巡更系统VPN系统、10平方米有一对信息点（语音数据各一个）、电视广播系统、远程视频会议系统、电话通讯系统、卫星通讯系统VCOS商务办公中央空调，分户独立计费，可调节温度，各层新风机组送风城市之心5A智能化系统24H监控报警系统、楼宇自动监控，楼宇自动喷淋及全智能烟感控测器六类综合布线，共2300个数据信息点，1500个语言信息点，美国特灵中央空调，燃气无压热水锅炉供热，电制冷，各层新风机组送风川信大厦3A级日本松下保安监控系统，奥地利EBG自动消防监控、自动喷淋、消防广播美国ATT智能综合布线，每12平米一个信息点美国约克智能冷暖空调，每座配有温控调节器。（传统中央空调）无送新风系统世代锦江3A24H保安、闭路监控、智能门禁综合布线高速宽带分户式中央空调天府绿洲5A红外监控，楼宇自动监控数据通信自动化，宽带、卫星通信美国约克中央空调，冰蓄冷低温送风威斯顿联邦5A1R系统西门子楼宇自动化，24H监控一卡通门禁，电子巡更1000M主干光纤6类综合布线，卫星通信、美国特灵中央空调，热水锅炉供热，无新风系统冠城广场3A楼宇自动监控、车库自动化管理共3500个信息点，每1015平米一个信息点。电话每单元2门美国特灵中央空调，每层新风量6000，每4米一个风口，热水锅炉供絷四川国际大厦5A美国BAS楼宇自动化网络监控，松下自动报警喷淋及烟感系统共3000个IDD信息点，5个卫星接收天线，德国科隆综合布线，10平米一个信息点美国特灵中央空调，锅炉式供热，无新风系统天府中心5A闭路电视监控系统、电子巡更系统、消防系统、公共广播系统主干网采用1000M光纤，每5平方米一个数据点，每10平方米一个语音点，每户一个多媒体箱、电子多媒体信息导航系统、有线电视系统小型中央空调系统，无新风系统中银大厦3A楼宇自动监控、自动报警喷淋、IC卡自动管理共2000个信息点，每15平米一个信息点中央空调锅炉集中供热世都大厦3A自动消防与普遍结合。宽带及中国电信DDN美国特灵中央空调，分消防广播，24H监控户式自控调温，无新风系统时代广场5A闭路监控、电子巡更、楼宇自动喷淋，气体灭火消防广播1000兆宽带510平米一个信息点，无线上网系统分户式中央空调，自动计费民兴金融大厦5A24H监控，烟感与自动喷淋系统，红外线报警网通IP专线、宽带美国约克空调，每层两台新风机，新风量8000/H从上表可以看出，实行5A智能化管理的写字楼共8个项目，占44比例，而在国外5A级智能化是非常普通的一种标准。其次写字楼中90都装有中央空调，而且几乎全是烧的柴油，对环境污染较大。有36都没有送新风系统，99都是外资品牌。在信