2008年3月广州市房地产市场调研报告

区域市场情况及竞争对手状况一、整体市场情况及特点1、房屋供应及交易数据2008年3月各区新建商品住宅交易登记面积情况如下图2008年03月各区新建商品住宅交易登记面积对比图1316038564581141132820955815450003006009001200越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区万平方米2008年3月全市十区新建商品住宅交易登记面积为3777万平方米，同比2007年3月下降368；与2008年2月份成交量水平相比出现一定幅度的回升（2008年2月份全市十区新建商品住宅交易登记面积2312万平方米）；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交2547万平方米，同比减少288。各区新建商品住宅均价对比见下图2008年03月各区新建商品住宅均价对比图11663851011949120957945883389455916552085783000450060007500900010500120001350015000越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区元/平方米2008年3月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为9316元/平方米，与2007年3月同比增长325，与2008年2月同期环比上升01。其中全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价5871元/平方米。存量住宅交易登记均价为4336元/平方米，与2007年3月同比增长187，与2008年2月同期环比下跌04，环比跌幅与新建商品住宅相差03个百分点。2、住宅供应迎来小高潮，新盘，旧盘新推齐开广州楼市经历了半年的观望期后，在3月又活跃起来。各区新货，新盘层出不穷，且以久无新盘面市的老城区和珠江新城迎来供应小高潮。荔湾区万科系列成为主力房源，万科金色荔苑住宅，商务公寓相继推出，4月预计康苑还有2期推出。天河区约有超过2200套左右的新房面市，珠江新城板块就有1500套左右；而金沙洲板块的保利西子湾2期，中海金沙湾，万科金域蓝湾，时代糖果等盘更是新货不断，累计供货量超过3000套。本月供应出现小高潮一方面说明在假期改革后，各发展商均看好上半年清明这个节点，提前开售或开盘，希望早一步抢到观望多时的客户，为五一积累更多人气。另一方面也可能是广州连续2个月的销售下滑，造成不少开发商面临资金压力，于是选择提前释放货量缓解压力。另外，按照工期计算，许多在05/06年期间推出的地块项目也会在今年开始陆续具备销售条件，因此2008年是前两年大量供地政策的“兑现”高峰年，新盘新货大量上市也在预料之中。3、房价回调明显，趋于稳定3月广州楼市房价回调明显，中心城区新盘价格普遍低于预计售价10左右，部分甚至超过20，如君汇世家预计售价超过3万元/，实际开售均价仅23000元/左右；郊区楼盘价格更是大幅回跌，金沙洲降幅最大，个别楼盘新货下降接近。31、老城区楼盘价格坚挺老城区楼盘由于地段好，配套齐全和供应量少等优势，价格最为坚挺，在万科金色系列3楼盘低价销售的影响下，荔湾区楼价稳定在了1200014000元/左右，而越秀区房价仍然在1500017000元/。32、天河、海珠、白云楼盘价格小幅下调中心城区楼价有小幅下调，但价格下调单位均为底层，朝向较差单位，各楼盘较好单位价格依然高企。如广州楼市具有代表性的珠江新城板块，目前价格回落至21000元/的位置，仅相当于去年8月份的水平，但该价格单位均是67楼底层单位，朝向也不理想。其高层较好单位价格依然在25000元/左右；海珠区各板块的价格则呈现不同程度的下降，但均不超过；白云区则下降幅度稍大，在方圆、新世界、万科等主力楼盘的价格回调下，稳定在了800010000元左右的水平。33、郊区楼盘抗跌性较差，价格大幅下降郊区楼盘由于地理位置偏远，交通不便，生活配套不齐全等劣势，下降幅度普遍较大，代表区域金沙洲更是由于受限价房的牵制，价格跌落幅度最大，普遍下跌40左右，其中中海金沙湾3月新货仅65007500元/，仅比其开盘价格高1000元/；同区域的恒大御景半岛洋房仅79809380元/，同比开盘1200016000元/下降接近40。其他区域如番禺、从化、南沙也都有不同程度的下调趋势，且幅度较大，最高有8折优惠出现。4、限价房、降价促销楼盘促成广州成交量回升据阳光家缘网签约统计，3月广州住宅共成交3893套，比二月的2220套增长了75。这说明部分发展商的降价促销得到了市场的积极响应；同时，保利西子湾、万科新里程两个限价房三月总共成交了1021套，占总成交数的26，对广州楼市成交回升做出了巨大贡献。3月份销售排名楼盘名称3月份销售套数1保利西子湾5732万科城新里程4483万科金色荔苑2244碧桂园凤凰城1555保利心语花园1276金碧新城1087山水华府二期1008富力桃园959富力院士庭9010时代花生二期7511万科金色家园7012翠城花园7013云山诗意人家6714金域蓝湾6015富力城花园5916金碧世纪花园5617锦绣新天地花园5418越秀上品轩5319骏鸿花园4920云山熹景苑48分析成交活跃的楼盘，不难发现，除两个限价房项目外，销售排行榜前20名的楼盘中的金碧新城、富力桃园、时代花生、金碧世纪花园、富力银禧花园等项目，均是在2、3月大力降价促销的项目，而万科金色荔苑、凤凰城美寓、保利心语花园等楼盘时定价低于周边在售楼盘现价的项目。因此在目前市场情况下适时降价促销，才是市场最能接受的方式。5、小户型渐成市场主流08年是“70/90”政策兑现的高峰年，大量受“70/90”限制的地块将开发完毕进入市场，从而改变广州大户型为主的供应结构。本月，小户型单位就已经开始在市场频繁显现，逐渐成为市场主流。最近开售的万科金色荔苑、广雅新地组团、中海金沙湾、汇峰国际公寓、裕富公寓和保利心语花园，均以90以下的单位为主，这批单位单价相对较低，总价不高的优势明显，属于市场需求热点。而本月新货中粮万科金域蓝湾、翠城花园五期叠翠峰、汇景新城中央庭园二期和君汇世家等户型面积均超过100，主力面积为150和200，以四房和五房为主。6、别墅新品纷纷入市，南沙渐成供应大区本月沉寂已久的别墅市场也迎来了小的供应高潮，累计有12个别墅盘旧货新推或推陈出新，其中珠江国际城、南沙奥园、南沙滨海花园、碧桂园泊林为新货面市，供应量较大；而逸泉山庄、天湖峰境等盘均为上期尾货，数量较少。从化依然是供应大区，别墅新货主要由珠投旗下2盘供应。而最近南沙和金沙洲别墅供应量增大，成为了市场较为瞩目的别墅密集地。从化南沙金沙洲花都增城东方夏湾拿碧桂园金域蓝湾一品树院荔湖城珠江国际城奥园御景半岛天湖峰境碧桂园泊林逸泉山庄滨海半岛雅居乐滨江花园7、广州楼市吹响优惠“集结号”本月广州楼市随处可见“优惠、打折、一口价”招牌，各大集团旗下楼盘更是进行联合展销，优惠不断。主要手段还是集中在特惠单位、底价开售、额外折扣、送管理费等传统的促销方法。而前几年在广州流行过的首期免息月供也再次现身。各区域楼盘优惠情况嘉裕君玥9套特惠单位1950020500元/时代花生9800元/起商铺16800元/起林海山庄7500元/起天河赛拉维最高优惠可达88折恒大世纪名门最后98套封盘价7300元/起金碧领秀国际16套南向景观楼王部分楼层一口价7300元/起富力银禧教师、医生、律师额外99折/加推20套特惠单位免全额契税富力君誉首期免息月供叠翠峰额外98折海珠合生楼盘每周五套极具投资价值单位金碧御水仅限四套3162元/起岭南新世界额外9折白云恒大云湖首次置业优惠二代居购房馈赠节日见面礼43万锦绣银湾十套特惠单位10000元/不限楼层不限朝向番禺星河湾限量发售送5万元酒店消费储值卡18席保利林语山庄7000元/起现场登记可获得96折，萝岗企事业单位额外99折其他恒大御景半岛100套/7折全江景准现楼79809380元送3000元装修10套独立别墅，5套联排别墅75折珠江国际城330日内部登记额外9折，仅限一日东方夏湾拿现楼别墅92折珠江业主额外98折业主介绍5000物管费源泉独立别墅9800元/起双联别墅7180元/起9500元/双拼别墅南沙滨海花园少量单位6250元起金地荔湖城160万，住别墅天湖峰境20套加推150万起勤天一品树院叠墅8100元/山房4300元/别墅南沙奥园3883元/起420日前购买可送一年管理费，五重3883元购房大奖，1、购房礼金卷38883元；2、家私礼卷3、电器礼卷4、入伙大礼包、2、南沙区企事业单位工作者裕富保利心语汇峰规划商业街太阳城广场裕富保利心语汇峰规划商业街太阳城广场二、区域住宅市场情况（以广州地区为例）天河区天河区在本月以新旧货平分秋色为特色，主要的产品供应集中在珠江新城板块、天河公园板块和天河东板块等，而供应结构都以清一色的大户型为主，主流大户型的面积更是集中在220平方米以上的珠江新城本月有了大量中小户型产品补充供应，掀起了一番新的竞争。珠江新城3月进入集中出货高峰期，保利心语2期、汇峰A栋国际公寓、太阳城裕富公寓3大新组团先后推出市场，货量近900套，与以往不同这次推货主要以小户型为主，一改珠江新城以大户型为主导的局面，主打投资型客户。同时备受市场关注的利雅湾南区“博雅首府”亦开放了两天的板房，但未公开发售。保利、裕富、汇峰短兵相接保利心语、汇峰公寓、裕富公寓3盘同属中小户型设计，产品上形成直接竞争，尤其是保利心语与汇峰国际仅一路之隔，遥相对望，竞争异常激烈。虽然裕富公寓位置靠近跑马场，但对于珠江新城的开车一族来说也仅仅是23分钟的车程。三项目定位各有高低保利心语花园占地22万平方米，由八栋32层住宅以南北两个“L”型联体，围合15000中央立体园林，针对珠江新城密布是钢筋水泥建筑，定位珠江新城立体园林社区，主打立体园林、温馨生活的概念，D栋开盘均价17500元/平方米，带2000元/平方米装修标准，比1期14000元/平方米的价格略有提升，在珠江新城实属中档。位于保利心语南侧的汇峰国际公寓为汇峰苑推出的最后一栋产品A栋，纯小户型公寓，定位为国际级的一流酒店式公寓。聘请仲量联行作为其楼宇的物业管理公司。在规划设计方面，新加坡DP、AEP、香港梁志天室内设计等三大国际级设计大师联手打造，开盘前发展商预期定价25000元/平米，由于受到市道低迷及保利心语的低价冲击，最后开盘定价为21000元/平方米，附送3000元/平方米装修标准，在三个小户型项目中仍为定位最高。裕富公寓为珠江太阳城新一期产品，位于黄埔大道南侧，北面被联通大厦遮挡，楼距较近，南面望小区园林。珠江新城唯一购物中心太阳城广场将落成于小区的南端，将拉动珠江新城东区商业气氛发展，改变现时人气不足的局面。同时跑马场改造方案一直处于研讨阶段，亦是市场关注的焦点，因此裕富公寓主打投资性公寓，东区住宅产品相对整个珠江新城处于低位，未来升值的空间较大。开盘首推产品定价1500016000元/平方米，价格为3盘最低，同时附送2000元/平方米装修，定位中档。开盘业绩心语独秀保利心语3月16日抢先公开发售，采用自然销售的方式，首推180套，开盘约销售100套，一扫珠江新城住宅项目近期成交低迷的阴霾，热销的是东向南北对流的107方三房单元。汇峰国际公寓的发售时间本定于2月底，由于市场观望情绪较重及项目定位较高，开盘时间一拖再拖，在保利心语低价策略先发制人后，汇峰终于揭开了价格的面纱，2000022000元/平方米，比保利心语高2000元/平方米以上不等，同时于3月22日开盘，推出的470套产品仅售出不到30套，成交惨淡，卖得较好是北向楼距较阔的51方一房厅。虽然在品质上比保利心语略高，但在市场不景气的时期及竞争产品地域相邻的环境下，价格才是最能触动消费者心理的重要因素。裕富公寓与汇峰同时于22日开盘，首推160套，现场仅来了不到50台此前VIP登记的客户，首日仅售出52套，同样不尽如人意，主要卖出的是东北向单边位68平米一房一厅户型及178平米南向三房户型，虽然保利心语不能销售“日光”，但其先入为主及低定价策略还是在竞争中取得先机；汇峰由于其价格定位与市场接受程度之间存在落差，且在选择发售时机上一拖再拖，没有根据市场的变化而调整策略，是其开盘失败的主要因素。综合3个盘的销售情况珠江新城置业的客户注重户型的朝向和居住的舒适性。心语、裕富产品选择性较强保利心语主推主力户型为7080平方米（50）两房和107134平方米（50）三房，3梯6户设计，选择类型较丰富，其3房134平方米单位带入户花园，舒适性较强。而其两房单位普遍存在次卧开间少，空间狭窄的缺点，同时卫生间位置设计不合理，设于入门口，整个室内走动线路设计不够分明，干扰性较大。裕富公寓的产品面积区间68179平方米，户型包括68平米一房两厅、97平米两房、110179平米三房两厅，3梯7户设计，其中68平米一房两厅户型可间隔出客厅作房间出租，改成两房一厅，投资性较强，该户型较受到客户的追捧。而南面西南向的178平米方大三房设计景观开阔，兼带入户花园，客厅和两个卧室均可望远眺珠江公园，缺陷是主人房西南向，望中心园林和跑马场。汇峰国际公寓是最纯粹的小户型公寓，面积区间为4085平方米，分单间、1房1厅、2房1厅三种户型，2梯12户设计，私密性较差，与一般酒店式公寓较不同之处在于其有9户单元带阳台设计，通风性有所提高，但南向楼距极窄，相距不到10米，其西、南向单位均无景观资源，视野较压抑，加上2000022000元/平方米的高价，性价比不高，目前珠江新城尚未完全成熟的情况下，投资回报率低营销概念各出奇招虽然三个盘同处珠江新城黄金地段，但各盘的形象卖点还各有不同保利心语“别样的生活，别样的选择”，着重生活化概念汇峰国际公寓国际酒店式公寓，瞄准珠江新城外企高端客户，由仲量联行提供优质、全面、酒店式尊贵服务。裕富公寓形象较模糊，虽然拥有珠江新城唯一购物中心，但核心卖点不明确，楼盘形象没出来。老城4月份新货概况区域楼盘名货量预计价格推出时间户型（套）金色康苑二期近2004月底79122越秀区金色荔苑二期256约110004月初4053保利西子湾55665004月中限价房白云中海金沙馨园25061504月中限价房岭南新世界335100004月初岭南雅院1374月中7584海珠区光大水岸榕城300左右980013800五一前后40120天河博雅首府139套30000以上4月中197385珠江怡景湾360套80004月开板房88120番禺祈福水城12万90004月底64174三、发展商动态发展商动态点评与美国温德姆酒店国际酒店集团签订战略合作协议近期将携手开发重庆和广州增城两家豪华五星级酒店。恒大结盟国际巨头特朗普联合竞标广州东塔与美国最大房地产开发商之一特朗普TRUMP集团及香港房地产投资公司东方地产集团OPG结盟，未来将在中国主要超大型城市的顶级豪宅及超高层建筑领域上展开合作。恒大恒大上市“搁浅”在资金收紧的调控背景下，如果海外资本市场大门也迟迟难以扣开，将会对不少房地产企业的资金链造成压力。招商地产位于番禺金山大道地王项目已拿到规划和施工许可证，预计今年八、九月份可以推出第一期产品该项目总建筑面积约70多万平方米，相邻有一个建筑面积达39万平方米的创意产业园。首期推出是地块西部的连排别墅主团，主力户型面积是200平方米左右的双连排单位以及六连排单位，总套数约200多套。该项目也成为招商地产进军珠三角的第一步。保利地产2月实现销售面积166万平方米，销售认购金额71亿元。08年12月累计实现销售面积243万平方米，同比增长10428；实现销售认购金额157亿元，同比增长10385。目前确认的157亿元销售资金，可以有效地为该公司在08年战略发展提供资金保证。四、政策、行内热点41房企IPO不得用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地中国证监会发行部有关人士近日表示，中国证监会依然支持优质房地产企业通过IPO或借壳等方式上市，通过资本市场实现做大做强；但同时强调，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。对于该规定我们的主要观点如下第一，首先证监会的发言进一步表明了监管部门依旧支持房地产行业的健康发展。支持优质房地产企业通过资本市场实现做大做强。这从政策层面而言进一步澄清了前期关于停止房地产企业上市的传言。此外，近期通过的滨江房产、合肥城建1920,035,186,吧也从实事上证明了上市融资渠道并未对房地产企业关闭。此外，目前还有5家房地产企业在审。第二，虽然相关规定早已在发审委内部执行已久，但是再次明确表态进一步表明监管部门防止出现通过IPO来造成各种“地王”效应的态度。第三、上市公司是否可以通过增发等再融资手段来拿地，似乎证监会暂时还没有对外明确表态。42人行上调人民币存款准备金率05个百分点中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。本次提高存款准备金率后，最明显的表现就是房地产行业的贷款规模将有所紧缩。对于部分资金融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，应该又是一次冲击。从目前的情况来看，房地产行业的资源整合，将是今后发展的主要趋势。滚动开发能力强、融资手段多样、经营思路明确的公司会进一步在调控中获取更对多的优势。中粮地产中粮集团拟将其直接或间接持有的9家房地产公司股权注入中粮地产。4、3政府工作报告为房地产政策定调政策主要内容一要健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给，同时加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，各级政府还都要增加这方面的资金投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，包括合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地，并建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告。同时要求“要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”。政府的相关行动和言论也似乎在向外透露保障性住房将成为调控方向之一。我们认为，目前保障性住房的供应面积仍然远小于市场需求。因此对市场的实质冲击有限，主要的影响还是在于心理层面。但是，保障性住房制度的提出无疑对广大中低收入者是一个利好消息。4、4广东省地产商会成立，富力地产董事长李思廉为会长3月18日，广东省地产商会在广州举行成立大会，会议选举了富力地产董事长李思廉为商会会长，同时选出的还有10位执行会长以及10位常务副会长。由广东省工商联倡导、广东各大发展商共同发起的广东省地产商会，是广东首个地产界的民间组织。商会集中了一大批广东省房地产业界实力企业，如合生创展、恒大集团、雅居乐地产、碧桂园集团、杰伟置业、奥园集团、宏宇集团、祈福集团、