2008年12月南宁房地产市场研究报告-27doc-置业国际

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789南宁市房地产市场监测月报一、市场资讯央行下调存贷款基准利率108基点并降准备金率为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。人民币利率调整表2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789国务院十项措施扩大内需2010年底前投4万亿中国出台扩大内需10措施2010年底需投资4万亿一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。二是加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加大扶贫开发力度。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。五是加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789六是加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。中央七项工作落实促进房产市场平稳健康发展一加大投资力度和优化投资结构。中央出台的十条措施，主要有四类加快实施重大民生工程；加快在建重大基础设施项目建设；尽快启动一批有利于增强经济发展后劲的大型工程项目；加大力度支持产业结构调整和优化升级关键项目建设。二着力扩大消费需求特别是居民消费需求。要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。三促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。四努力保持出口稳定增长。加快实施出口市场多元化战略。积极扩大国内需要的先进技术、设备、关键零部件和能源原材料进口，增加重要战略物资储备。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789五着力提高企业素质和市场竞争力。最根本的是要激发企业的活力，促进企业发展。六认真做好金融财政工作。改进金融调控，综合运用多种政策工具，保持货币信贷合理增长。银行、证券、保险业都要加大对促进经济增长的支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求。促进股票市场稳定健康发展。七积极推进关键环节和重点领域改革。全面实施增值税转型改革；进一步理顺成品油、天然气价格形成机制；加快推进医药卫生体制改革，组织好改革试点，抓紧出台各项具体配套政策；进一步转变政府职能，提高办事效率。全面实施增值税改革平抑房价、拉动内需9000亿巨资投向保障房住房和城乡建设部副部长齐骥日前表示，将加大保障性住房建设，用3年多时间增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元，平均每年有3000亿元的投入。住房和城乡建设部官员二套房政策将适度调整在各地“抢救”楼市的背景下，“二套房政策是否会松动”的问题一直缺少官方表态。不过，住房和城乡建设部官员昨日透露，中央和地方会“更有力地”调整政策，促进住房消费，其中包括“二套房”政策。昨日，在接受媒体采访时，住房和城乡建设部副部长齐骥并未回避该问题。他说，目前已出台的“购买首套90平米以下自住商品房减免契税”等政策已经产生利好。“随着房地产市场的变化，无论是中央和地方，还会采取更有力的政策调整，来促进住房消费，包括自住和改善，在一定程度上也包括第二套住房的调整。”上海银监局二套房贷首付比例坚决不能下调2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789上海银监局在昨日举行的上海市部分中资商业银行“促增长、防风险”工作座谈会上强调，各商业银行在满足居民自住型购房贷款需求的同时，要切实加强个人住房贷款风险管理，继续严格执行二套房房贷政策。首购非普通住房首付40才享7折房贷利率建行上海分行今日公布居民首次利用贷款购买非普通自住住房的，借款人首付款比例在20至30（不含）的，利率下限不得低于贷款基准利率的08倍（含）；首付款比例在30至40（不含）的，利率下限不得低于贷款基准利率的075倍（含）；首付款比例在40以上的，利率下限不得低于贷款基准利率的07倍（不含）广西下调房产开发土地增值税预征率降低房企负担地税局近期公布从2009年1月1日起，广西房地产开发土地增值税的预征率将总体下调一个百分点，以进一步促进房地产市场平稳健康发展。据悉，房地产项目的不同性质适用不同的预征率房地产开发企业开发的经济适用住房，暂不预征土地增值税；开发的普通住宅，按05的预征率预征土地增值税；开发的非普通住宅，按115的预征率预征土地增值税；开发的商铺和其他房产，按153的预征率预征土地增值税。12家银行注资千亿编织高速路网力助广西拉动内需意向贷款金额12135亿元11月19日，广西签约合作银行数量最多、签约金额最大的银企战略合作项目诞生12家驻桂银行集体出手，与广西高速公路建设企业广西交通投资建设集团有限公司签下12135亿元的高速公路建设意向贷款合作协议。南宁首届二手房交易展示会隆重举行11月15日由当代生活报、南国城报联合主办的南宁首届二手房交易展示会在广西展览馆隆重举行，据悉这是南宁市首次举办的大型的二手房交易展示会，这也是今年低迷楼市十一黄金周后的第一个大型展会，10月份以来国家出台的相关救市政策必大大刺激了消费，势必迎合了市民长久以来对二手房购买的迫切需求。将刺激众多购房市民走出观望态度，做出购买行为，达成可观的成交量。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789受国际经济形势影响北海钦州房产销售下滑受国际经济形势、国家金融政策、投资政策和土地政策等宏观调控的影响，今年前10月，广西北部湾经济区四个核心城市之中的北海、钦州两市房地产投资增幅出现回落，房地产成交量明显下滑。此间广西统计部门公布的数据显示，今年1至10月，北海市商品房销售面积7933万平方米，同比增长2546，比上半年回落4478个百分点；1至10月商品房屋销售额2351亿元，同比增长4484，比上半年回落6721个百分点。【政策解读】为应对国际金融危机，我国确定了扩大内需重大决策，进而出台了一系列政策以促进经济增长。其中央行于9月份开始三个月内连续四次降息也是6年来首年降息，降息对刺激国内消费产生了重大影响。房地产业作为国内经济增长的重要支柱产业，长期的低迷态势受到了政府的高度关注，国家于近期联系出台了一系列救市政策，但救市政策推出的意图只是为“保市而不保价”，因此在新政下高价位运行的地区成交依旧没见好转，特别是具体细则的不明确使市场成交依旧未见回暖。二、土地市场江南区壮锦大道一宗仓储、批发零售用地有待出让南宁市国土资源局将于2008年11月24日至2008年12月4日将以挂牌方式公开出让位于江南区壮锦大道西面地块，地块编号为GC200844。由0518030、0518550两宗地组成，实际出让面积41316879平方米（折合619754亩），其中0518030宗地实际出让面积34711772平方米（折合520677亩），0518550宗地实际出让面积605107（折合99077亩）；土地批准用途为仓储用地、批发零售用地；土地使用年限仓储用地50年，批发零售用地40年主要规划设计条件13容积率15，建筑密度40，10绿地率20；批发零售用地比例为2025，其余为仓储用地。挂牌起始价为人民币34万元/亩，竞买保证金为人民币10000万元。该项目必须建设成建筑面积60万平方米以上的大型专业农产品物流中心，具体建设要求详见本期挂牌文件。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789南宁市2008年第十七期国有建设用地使用权挂牌公开出让西乡塘区江北大道北侧地块有待出让2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789南宁市国土资源局将于2008年11月24日至2008年12月4日将以挂牌方式公开出让位于江北大道北侧地块，地块编号为GC200845。该宗地实际出让用地面积2914316平方米（折合43715亩）。土地批准用途城镇住宅用地、批发零售用地。土地使用年限为城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。主要规划设计条件容积率38；建筑密度30，绿地率35；批发零售建筑面积比例控制在355，其余为城镇住宅；住宅商品房套型建筑面积90平米以下建筑面积必须占住宅建设总面积70以上。挂牌起始价为人民币131万元/亩，竞买保证金为人民币1000万元。西乡塘区江北大道北侧地块有待出让南宁市国土资源局将于2008年11月24日至2008年12月4日将以挂牌方式公开出让位于相思湖西路以西，广西民族大学以东地块。地块编号为GC200846该宗地实际出让用地面积768876平方米（折11533亩），土地批准用途城镇住宅用地、批发零售用地。土地使用年限为城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。主要规划设计条件容积率435，建筑密度35，绿地率35；城镇住宅建筑面积97，批发零售建筑面积比例控制在35；住宅商品房套型建筑面积90平米以下建筑面积必须占住宅建设总面积15以上。挂牌起始价为人民币142万元/亩，竞买保证金为人民币300万元。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、市场供求31市场预售分析“市场供应充足，10月份攀高峰”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789“五一”过后市场可销商品房供应较为稳定，至10月市场可售面积打破了近几个月的平静再次攀高。低迷的楼市尚未完全消化近几个月可售物业，当前市场可销商品房供应较为充足，未来市场竞争将会更激烈。32市场销售分析“市场持续低迷，商品房成交不断走低”传统“五一楼市黄金周”并没能给市场成交带来起色，6月份后市场成交持续走低。910月新政的出台虽对楼市有利好作用，但具体细则迟迟未确定加重市场观望情绪,市场依旧低迷，传统的楼市“金九银十”在惨淡的成交中告败。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178933量价走势分析“市场成交量价齐跌，楼市形势不太乐观从上图可知，近几个月南宁商品房销售价格不断下滑，销售价格的下跌主要是由于各盘加大了打折优惠额度，但价格整体下降幅度不大，小幅的降价并未带动销售，楼市成交依旧逐月走低。说明在长期低迷的楼市下，传统的打折优惠的营销方式并不能很好的刺激楼市成交，价格依旧是楼市成交的最敏感因素。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789四、市场价格41各区在售楼盘整体均价行情“兴宁区住宅销售价格回落较快，其余各区趋于平稳”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789五、新预约项目“以住宅预约为主，各盘预约形式各不同”11月各区住宅销售价格变化幅度不大，其中青秀区住宅依旧保持高价位运行，达4791元/，位居六区之首；西乡塘区、江南区、良庆区销售均价均有所回落但下降幅度不大，基本在100元以内；兴宁区本月住宅供应量较少，可供应楼盘主要集中的快环，而快环两盘及老城区的澳门街高额的让利及降价销售拉低了区域整体销售价格，本月兴宁区住宅售价回落高达200元/以上。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789本月共新增14个预约项目，其中住宅物业新增12个，商业物业新增2个。分区看，新增项目主要集中在青秀区，该区本月共计新增8个预约项目，占总预约项目的一大半，其次为西乡塘区共计新增4个预约项目，良庆区为一个，其他区域本月暂无新增预约项目。从预约形式看，商铺及本分地段较好的楼盘主要采用高额预约金的形式抬高预约门槛以此聚齐较多诚意客户，其他预约楼盘降低预约门槛以期在较短的时间内聚集大量的客户，但这种预约手法不能很好的聚齐有效客户。从预约优惠方式看，大部分楼盘都加大了对预约客户的优惠，个别楼盘除普通的优惠外还举办相关活动以次汇聚客户。从预计的开盘时间看，本月预约的楼盘大部分将于近期开盘，由此可以看出近两个月将迎来市场供应高峰。六、新开盘项目“开盘成交状况不一，资金主要流向低价开盘及具有资源优势的项目”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789本月共有15个项目开盘销售，其中以住宅开盘销售为主共计10个，商铺开盘共计5个。分区看，新开盘物业主要集中在青秀区及西乡塘区，其中青秀区7个，西乡塘区5个，2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789江南区3个，青秀区依旧是市场供应主力。从成交上看，本月开盘的所有项目共推1849套住宅物业，开盘当天共计成交726套，整体销售率为39，整体销售并不乐观。本月开盘的项目除部分低价开盘项目如振宁现代鲁班及景观资源较为优越且销售价格不高的项目如盛天熙园、瀚林华府、南湖西岸取得不错销售成绩外，其余均较为惨淡。个别高品质楼盘，高举品质大旗高价开盘但销售情况并不理想，说明价格是当前开盘销售成败的最中要因素。从成交均价看，本月开盘的大部分旧盘销售价格均比上期有所回落，回落额度不一也成就了不同的销售情况，大幅降价楼盘销售情况较好，下降幅度较少的销售情况一般，销售价格虽有一定下降但仍处于高价位运行的物业销售较为惨淡。七、市场热点“楼市营销活动较少，活动规模小”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789本月南宁楼市开展营销活动的楼盘较少，活动主要集中在青秀区。其中西乡塘区西湖东郡开展了湖生活系列活动，但活动规模较小，所取得成果并不明显。保利21世家周杰伦模仿秀及蓝波湾的户外竞技游戏由于互动性较强得到了众多客户的参与，此外借助活动举行团购活动如恒大苹果园也受到了市场的较多关注。说明在楼市低迷状况下，小规模的舞台活动所取得效果已不