2008年1-2月南京房地产市场研究报告

南京房地产市场简报2008年1月2月2008年1月2月南京房地产市场简报目录第一部分概述一、前言二、宏观经济运行情况三、最新政策情况第二部分土地成交与挂牌供应一、土地挂牌情况二、土地成交情况第三部分房地产市场动态一、南京市房地产市场供给（投资）情况二、住宅类成交量分析三、住宅类成交价格及面积分析四、2月份南京住宅市场TOP10第四部分江宁板块分析一、区域内1、2月份市场表现二、区域内在售房源剩余情况三、板块内项目概述后记附件1最新优惠附件2板块内08你上市项目概况第一部分概述一、前言由于房地产本身季节性原因，以及春节长假的影响，使得1、2月份南京住宅市场进一步萎缩。2月份南京住宅成交，所有板块都表现为下跌之势。江宁板块2月成交量降幅相对最大，一直处于遥遥领先地位的江宁板块，二月份退至第二位。其实，春节前后楼市的下滑已经不光是因为年关、政策环境、市场，整个的社会舆论都往房价下跌方向“统一口径”。春节后，随着一季度楼盘供应的大量增长，加上天气转暖，政策面也不时有利好出现，有关楼市“解冻”的期望值渐渐高了起来。各家地产商也三四月份，尤其是江宁板块将迎来楼盘上市上峰。春节前的大雪和宏观调控，让楼市越发转冷；春节前后维修基金缴纳调整和公积金上限调整，让不少买卖者重新有了信心。楼市“冰封”尚未化解，新一轮上市潮蓄势待发这是08年伊始12月份南京的房地产市场带给我们的感受二、宏观经济运行情况2008年南京市1月份主要经济指标指标时期单位数值比去年同期增长（）全社会固定资产投资1月亿元未公布未公布城市居民人均可支配收入1月元189417118居民消费价格指数1月1066未公布规模以上工业总产值（现价）1月亿元51622244社会消费品零售总额1月亿元未公布未公布进出口总值（按经营单位）1月亿美元333221财政收入1月亿元837346资料来源南京市统计局，最新数据至2008年1月12月我市社会发展的基本态势是良好向上的。全社会投资实现了平稳增长。截至07年12月全市全年房地产开发投资完成44597亿元。比去年增长27。三、最新政策情况1、公积金贷款额度提高在1月24日举行的南京住房公积金归集工作总结大会公开表示，将逐步提高南京公积金贷款额度，以扩大受益范围。同时，根据公积金缴存比例的变化，曾一度禁贷的万元楼盘、二次使用公积金贷款也有可能松动。2、储备金率上调为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。3、净地挂牌南京市政府224日发布关于进一步加强市级土地出让收支管理通知，本市今后在土地挂牌出让时将坚持净地上市，一律不得以毛地的形式推出地块。今年南京将继续控制土地出让地块的规模，原则上在100亩至200亩之间，开发周期限定在3年左右。控制出让地块规模是南京土地出让的一大趋势，以保证开发商在合理的开发周期内开发完毕，并在出让合同中明确。4、4月1日开始执行南京市维修资金管理办法今后所有商品住宅都统一按照是否配备电梯来交存维修资金。即配备电梯房屋按房屋建筑面积120元/平方米交存（经济适用住房按每平方米90元交存）；不配备电梯房屋按房屋建筑面积75元/平方米交存（经济适用住房按每平方米50元交存）。5、高档房标准上调自1月1日起，江南八区、江宁、江北高档房标准分别调整为9900元/、6000元/、4900元/。第二部分土地成交与挂牌供应一、12月土地挂牌情况2007年1月至2月，南京市发布国土使用权出让23号公告、08年第0102号土地出让公告、国土使用权出让溧水2008年1号公告，挂牌公示NO2007G115122、NO2008G01、02等共11幅地块，实际出让面积11647386平米；从区域分布看江宁2幅，城北3幅，城中4幅，河西2幅；从土地使用性质来看纯住宅用地为2幅，商办住宅金融等混合用地为9幅。实际挂牌情况见下图一月份挂牌情况土地编号地块位置板块实际出让（）容积率用地性质交付条件挂牌价格（万）NO2007G115鼓楼区东燕山路、西清河路、南集庆门大街、北汉中门大街城中429343327生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地毛地100000NO2007G116下关区东井村100号地块城北176751718二类居住、商业混合用地净地175000NO2007G117白下区中华路26号地块城中127239425商业、办公、酒店式公寓用地净地18000NO2007G118秦淮区双桥门西北象限地块城中154141135商业、办公、娱乐、金融、酒店用地毛地300NO2007G119栖霞区仙林大学城中心区B3地块城北4005515商业用地净地3000NO2007G120鼓楼区清江村东宝路地块城中16594718二类居住用地净地18000NO2007G121栖霞仙尧路南侧海子口E1地块城北72395813二类居住、商业混合用地净地40000NO2007G122汤山街道宁杭公路北候家塘地块江宁328792408旅馆业、会议中心用地、二类居住用地毛地33700二月份挂牌情况土地编号地块位置板块实际出让（）容积率用地性质交付条件挂牌价格（万）溧NO2008G01溧水纬四路南，宁高高速东江宁78285513居住用地净地252NO2008G01建邺区河西中央商务区二期NO06地块河西14295535R6金融保险业用地商务办公用地净地4850NO2008G02建邺区河西中央商务区二期NO19地块河西16136235R6商业金融业用地；商务办公用地净地4300二、土地成交情况回顾2007年的土地市场，用“疯狂”来形容毫不夸张。与去年相比，南京土地拍卖会场出现少有的寂静，房价的“拐点论”“降价论”以及阶段内商品房成交数量的萎靡严重影响了相当一部分开发公司的开发战略。以往“抢购一空”“频现地王”的情况已经不再，楼市整体的低迷使得开发商拿地时更加理性。2月份土地成交土地编号板块实际出让（）用地性质成交总价（万元）单位地价楼面地价摘牌单位NO2007G116城北1767517二类居住、商业混合用地17500099015501江阴利昌房地产开发有限公司NO2007G117城中127239商、办、酒店式公寓用地18000141473329江苏鸿源房地产开发有限公司NO2007G118城中154141商、办、娱乐、金融、酒店用地300195144南京地灵房地产开发有限公司NO2007G119城北40055商业用地300074904993南京仙林新市区开发有限公司NO2007G120城中165947二类居住用地18000108476026银城实业股份有限公司NO2007G121城北723958二类居住、商业混合用地4000055254250南京市城市建设,钱塘房地产NO2007G122江宁3287924旅馆、会议中心、二类居住用地3370010251281南京中闻投资发展有限公司1月份土地成交土地编号板块实际出让（）用地性质成交总价（万元）单位地价楼面地价摘牌单位NO2007G115城中4293433酒店式公寓用地1000002329863南京联创科技股份有限公司NO2007G114江宁634881二类居住、商业混合用地3230050882544南京华光银河湾置业有限公司NO2007G112江宁56770二类居住、商业办公用地4340076452248江宁国有资产经营控股有限公司NO2007G111江北2354479二类居住12000510463下关城市建设,通力电梯销售有限公司NO2007G110江北124362住宅用地695559508南京六合区程桥镇建设开发有限公司NO2007G109江北946259二类居住、商业金融用地1561516501031南京新城意象房地产开发有限公司第三部分房地产市场动态一、南京市房地产市场供给（投资）情况从整体供给情况看，目前全市八大板块共有300多个在售项目，40个新开发楼盘，以及150余幅待开发地块。2008年南京还将总共上市商品住宅10617万平方米、1005万套；相比去年890万平方米、782万套的上市量有大幅提高，其中住宅面积增加20，住宅套数增加28。在1061万平方米的房源上市后，总体的楼市供求比将在1112之间。从销售看截止2008年1月30日，南京市1月份共认购住宅6943套，成交4712套，销售总量为11655套。与去年12月13657套的销量相比，1月份少卖了2002套房子。与此同时，认购和成交双双大跌，分别下降437和321；截至2月底，全市住宅认购量仅为2713套，同比下降4820，成交套数和成交面积分别为1743套和180040平方米，环比分别下降了6121和6198，同比分别下降5901和6495。二、住宅类成交量分析1月南京各板块认购成交统计2月南京各板块认购成交统计板块认购成交板块认购成交城北391196城北202176城东10998城东10245城南167180城南208147城中17392城中19937河西758558河西368277江宁16401633江宁764352江北12421475江北663587仙西76111仙西2524国家针对住宅市场所出台的一系列房地产与金融调控政策，以及春节长假对楼市的影响甚为显著，市场观望气氛也愈加浓厚，造成2月份南京住宅成交继续大幅下跌，所有板块都表现为下跌之势。江宁板块2月成交量降幅相对最大，由1月1633套的成交量下降为352套的成交量，降幅达7844，使得成交量一直处于遥遥领先地位的江宁板块，2月退至第二位；江北板块2月成交量也出现较大幅度的下降，由上月1475套的成交量降至587套的成交量，降幅达602，相比江宁板块降幅相对较小，因此浦口板块本月成交量升至第一位；河西板块2月的成交量也出现了下跌，由上月558套成交量下降至277套成交量，降幅为5036，成交量仍位居第三位；城南板块2月的成交量降幅相对最小，为1530；城中板块仍然是当月成交量最低的，其成交量由上月的92套下降为37套，降幅为5978。三、成交面积及价格分析1、2月份成交价格区间分布对比分析（如下图）房地产市场从07年底开始降温，而物价飞涨至今，相当一部分的购房者对于房价的承受能力和预期值也在降低。从拐点（07年10月）我们可以看出40006000元/的产品占据的市场份额到08年2月明显萎缩，而4000元/以下的产品则开始膨胀，提高了市场“占有率”，表明部分中低收入购房者受到了政策及市场的影响；而800010000这部分价位的购房人群则由于则身条件的支撑，受市场影响波动不大，随着市场总量下降，份额反而有所上升，价格区间百分比（08年2月）百分比（07年10月）4000以下3575260740005000150622525000600085613906000800079012738000100002458198310000以上8154952月住宅成交价格区间分布图4000以下3540005000155000600096000800088000100002510000以上84000以下40005000500060006000800080001000010000以上07年10月住宅成交价格区间分布4000以下254000500023500060001460008000138000100002010000以上54000以下40005000500060006000800080001000010000以上2、2月份成交面积区间对比分析面积（）80以下80100100120120140140160160以上百分比（08年2）12393249171716386261531百分比（07年10）127525221856211579814342月份住宅成交面积分布80以下12801003310012018120140161401606160以上1580以下80100100120120140140160160以上07年10月成交面积分布80以下,127580100,2522100120,1856120140,2115140160,798160以上,143480以下80100100120120140140160160以上如上图所示，2月份南京楼市住宅成交面积，80100的户型占成交市场的32及100120、120140及160以上户型面积各占成交市场的1517左右，其次，面积140160的房源占了市场的6，而80以下小户型则占市场的12，面积居中的房源成交状况较之前相对突出。四、2月南京市场TOP102月份南京销售TOP10名次楼盘板块均价成交认购项目地址1花雨南庭城南8500288雨花东路2大华锦绣华城江北4800284浦口区浦珠北路3百家湖西花园江宁6500241江宁开发区利源中路4大地伊丽雅特湾城北8500183栖霞区和燕路5南京国际小商品城江宁2700151禄口镇秦禄大道6天润城江北4800141浦口区沿江街道7万豪中心公寓城中13000141中山北路215号8阳光聚宝山庄城北6500125玄武区玄武大道9碧瑶花园河西9000118奥体中心乐山路10东郊小镇江宁5500117麒麟镇宁杭公路以北（数据来源南京网上房地产）本月的销售排行打破了一贯江宁、江北独霸前三的惯例，前十名的中，江宁仅占三列席位，分别为百家湖花园（NO3）、国际小商品城（NO5）及东郊小镇NO10。而本案周边区域内楼盘受推房源数量及推盘日期的影响，本月并无突出表现。第四部分区域市场分析一、江宁版块12月份市场秀2008年的南京楼市将处于低位盘整期，08年江宁板块的特点是主体上市区域越来越远，从去年的岔路口、东山镇、将军山已扩至方山、九龙湖等较远的区域。一月份就在整体楼市走下坡时，江宁板块月认购量1640套，超过全市总认购量的1/3，以1633套的月成交坐上1月南京楼市板块销售的头把交椅。但和07年12月相比，认购量大跌534，成交量下跌319。销量缩水一方面因为新上市房源不足，仅有协众雅居、中浩大城小室和罗托鲁拉小镇推出新房源；另一方面，购房者不再轻易出手。魔方48认购310套，商铺南京国际小商品城成交542套，两者成为1月江宁板块卖得最好的楼盘。进入二月份，江宁认购跌破千套大关，仅有764套；成交量仅为352套，还不及过去旺季时一个礼拜的成交量。岁末年初的大雪给交通带来的不便，随之而来的春节打乱了正常的购房计划，“天不时”的情况下江宁楼盘遇冷也在情理之中。春节过后，从各售楼处的来访来看准购房者也比年前“回暖”了一些，从成交量来看，可基本都是“看看”，出手的并不算多。二、周边区域部分在售楼盘剩余房源情况案名在售物业类型均价（元/）剩余套数东渡国际青年城7080两房、100115三房5400550010余套协众雅居4050公寓4600203世纪东山110以上剩余房源540030套左右龙湖文馨苑无可售47000嘉顺广场118三房60004康桥水案4473公寓483040余套武夷绿洲70多两房54004丹佛小镇88100三房53005900/东方龙湖湾63194510040左右（数据来源售楼处市调，统计时间截至0839）目前江宁较好位置的楼盘未受到市场波动及价格的影响，保持着较快的销售进度。但是以前“百花齐放”的盛景已经难以再现。客户带着观望的心态以更加理智和挑剔的心态去选择房源。因此，在客观条件无法改变的情况下，结合活动做好营销才能立于不败之地。三、板块内项目情况1嘉业广场元月26号开盘,3幢高层共178套,均价在4500左右,最高价6000元/,最低价3900元/。主力户型97三房,70二房,118三房和120左右四房，该部分房源为两年前定出，目前为正式签约，在售6套价格在6000元/左右。2东渡国际3月1日推出05幢，主要户型为7080的两房、100115的三房，公示价为5730元/，优惠后价格约53005400元/。目前仅剩下十余套房源。（VIP卡优惠200元/，一次付款优惠380/）3魔方48约有一百五十套左右抵押保留房源，预计后期可能上市。4青山湾预计于3月即将推出10幢11层小高层，顶楼为200多跃层，均价5400元/，80两房，110三房，120四房。5世纪东山在售均价5400元/，一次性付款99折，跃层130150/套，5100元/，80户型5600元/。4月份推出两幢约260套11层小高层。6天泽苑目前剩余少量130多户型，下期预计3、4月份上市80120主力户型，均价约57006000元/。7龙湖文馨苑6、7月将推出4幢小高层约300套,户型为90110两房和三房，目前成交均价在45004700元/。8康桥水岸目前均价4700元/，预计下月推出180240的别墅，价格未定，5、6月份将推出二期小高层，户型面积80130左右，售价约在5000/以上。9恒大绿洲16幢小高层已经动工，预计“五一”之后上市。项目总建筑面积约23万平方米，规划建设16幢小高层和3幢高层，户型面积主要集中在90160平方米，部分精装修，预计毛坯约6000多元/平方米，精装修约8000多元/平方米。10金域蓝湾精装修产品，预计上市时间为08年7月，规划建设18层住宅45栋、30层住宅10栋、沿街商业楼5栋、幼儿园1座。后记2008年国家的宏观调控将会继续，其力度、深度都将会影响整个江宁房地产；随着本案区域内的08年商品房的大批量上市，江宁板块房地产竞争未来的主要战场势必将以其为焦点；08年江宁板块的特点是主体上市区域越来越远，从去年的岔路口、东山镇、将军山已扩至方山、九龙湖等较远的区域。08年作为全国房地产市场的调整年，这股调整之风将直接影响到江宁乃至整个南京08年房地产市场的表现；“价格”会是所有关心房地产的人们永久关注的焦点附件13月上演的“优惠行”板块楼盘优惠措施威尼斯水城按揭98折，一次性付款96折万江共和新城按揭98折，一次性付款96折江岸水城按揭99折，一次性付款97折天华绿谷庄园按揭97折，总价优惠5000天润城购房96折，送1万购房抵用券，2000元健身卡，前50名客户抽最高奖值48万装修款江北旭日上城老带新送10年物业费，1万车位抵用券，2成首付，300余套房源采用4500元一口价，其余房源94折协众雅居一次性付款95折，按揭98折东渡国际VIP卡优惠200元/，一次付款优惠380/世纪东山按揭99折，一次性付款98折江宁康桥水岸一次性付款97折，6成98折，按揭