10月天津住宅市场

10月天津住宅市场低迷楼市有所回暖政府救市伴随房交会低迷楼市有所回暖一、商品房总体销售情况分析2008年10月，全市商品房共成交4148万平米，环比上月上涨了333；本月成交价格为6669元/平米，环比下降了182。与去年10月份相比，总成交量下降了491，成交额下降512，均价也下降了29。从上图明显可以看出全市商品房成交量较之9月份有所上升，传统的“银十”虽然没有出现，但是10月份的成交量已经让我们看到在价格有所下调、政策出现松动后，刚性需求依然存在，并且有所释放。二、商品房住宅销售情况分析1、商品房住宅成交情况如图所示，伴随着房交会的成功召开和万科魅力之城、恒大金碧天下、保利上河雅颂几个项目开盘的热销，使得本月全市商品住宅成交量较上月继续回升，上涨376，主要是由于市内六区外的区县成交所拉动；成交均价上由于市场的持续低迷，一些急需工程回款的开发商纷纷降低了自己的利润率，使得全市整体成交均价有所下降，为507。2、市内六区本月商品房住宅成交情况本月市内六区商品房住宅成交量824万平米，较上月828万平米下降了048；销售金额797亿元，较上月791亿元上涨了075；市内六区商品房平均价格9673元/平米，较上月9557元/平米上涨了121。从以上数据可以看出市内六区本月市场整体情况与上月相比变化不大，市内六区的价格坚挺使得成交量依然处于低迷状态。市内六区各区域成交量状况从图表可以本月成交量依然低迷，与上月相比涨幅较为明显的是和平区和红桥区，和平区上涨110，主要是由于犀地开盘当天推出了均价10000元/平米左右的小户型，导致热销，红桥区上涨100，由于逸都城市岛推出了7000元/平米的特惠房，刺激了区域内的刚性需求，使得成交量有所上升。河东区降幅最多为351，格调竹镜和融科金月湾并没有延续开盘时的热销，河北区由于没有新的项目推出，价格上涨，成交量下降229。南开区虽然中新城上城、嘀哒本月开盘热销，但是区域内其他项目销售并不理想，使得成交量下降80,河西区几乎无变化。市内六区各区域成交价格状况本月在楼市持续低迷的情况下，除河北区和河西区价格依然呈上涨外，其余各区均出现小幅降价，降价幅度最高的为和平区主要是因为犀地开盘当天的低价，现均价虽调整到14000元/平米，但若是诚意购买依然可享受优惠，其旁边的西康路36号高层部分已12000元/平米清盘，因此推测12000元/平米可以购买到犀地产品，导致和平区均价下降75；而红桥区均价下降是逸都城市岛的特惠房成交所拉动。河北区均价92696元/平米，价格上涨184，为涨幅最大的区域。3、郊县市场本月商品房住宅成交情况天津市本月成交量上涨主要由郊县成交量大幅上涨所拉动，共成交354万平米，较上月上涨了512；均价为5731元/平米，下降21。本月成交额较上月上涨了478，合计203亿元。从这个数据上我们可以看出，价格的下调刺激了区域的刚性需求，使得成交量有所上升。其中成交量涨幅较大的分别位于武清区、蓟县、津南区、大港区，其中武清区涨幅1174，主要是保利上河雅颂项目开盘热销所造成，蓟县涨幅3571，主要是由于恒大金碧天下的开盘和持续热销，其联排别墅在40005000元/平米被大规模需求所造成。津南区上涨809，由于永泰红的领世深白和领世达观在月初直降1200和1800元/平米的优惠活动所造成。大港区本月成交量有所回暖，涨幅948，福惠华庭的10月18日开盘对其成交量有所影响。4、重点郊县成交状况本月重点郊县共成交商品住宅1825套，环比上月1415套上涨了289。上涨主要由东丽区、津南区、开发区、北辰区的上涨所造成，其中东丽区由于万科魅力之城开盘当天200套的热销所造成，并且在开盘后组织新业主进行了“魅力宜家行活动”备受好评。开发区上涨389，主要由于万科金域蓝湾“十一”黄金周期间的通过“购房送地下车位”和降价导致项目成交量上涨。北辰区涨幅149，主要是由于“泽天下”的一降到底4680元/平米和城际美景洋房4500元/平米起价吸引了部分红桥、河北、南开的客户购买所造成。西青区成交量降幅114，市场比较沉闷。从价格上看，在楼市持续的萎靡后，除东丽区由于万科东丽湖湿地别墅的开盘，成交均价较高拉动东丽区价格上涨102外，其他各区域成交均价均呈下降趋势，津南区、北辰区、开发区在价格下降后带来了需求，可以看出这些区域刚性需求仍然存在，而塘沽区和西青区价格下降，但是去年和上半年的规模性成交使得区域需求能力明显减弱，因此成交处于不理想状态。10月份，我们虽然没有迎来传统的销售旺季，但是却给我们带来了较之近半年楼市持续萎靡后的一丝喜悦。在成交量方面，市内六区除个别项目以低价促成成交，大部分项目依然呈现着宁可不成交也不降价的态势，这里不乏一些销售过半的楼盘；城市外围，各个项目则打响了价格战的枪声，“城际美景”、“泽天下”、“领世深白”、“金碧天下”纷纷成了楼市降价的代名词，价格的下降带来了人们购买房屋的欲望，房交会的成功召开为这些购买人群更是搭起了一座便捷的桥梁，房交会举办的一周内楼市每天晴朗，成交量均较高。而“魅力之城”的开盘热销又为成交量上涨增添了重重的砝码。城市外围的市场表现让我们在寒冬中看到了一丝希望，坚定了开发商和购买者的信心。本月下旬，国家也参与到“救市”的行列中来，天津市也出台了8条救市的政策，新的政策将从11月1日开始实行，预计在11月的后半段和12月，“政策”是否能救市的效果将有所显现。预计，11月、12月仍然为楼市泡沫的挤压阶段，部分项目在成交量较低的情况下将挤压自己的泡沫，筹款过冬，