2009年6月杭州写字楼市场深度调研报告

营销管理中心杭州写字楼市场简析一、杭州市场整体情况1、杭州写字楼市场发展阶段时间1995年以前1995199819982001200120052005至今阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火2、写字楼土地出让量分析表120052008写字楼地块出让列表年份宗数总出让面积（万）可建面积（万）总成交金额（亿元）楼面地价（元/）20052556209655839314020062622872493592863200735873271694675188200811341314909733747统计时间截至12月30日，资料来源国土资源网56228734209873271312863518837473140010020030040050020052006200720080100020003000400050006000总出让面积可建面积楼面地价分析2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。营销管理中心表22008年商业办公用地出让列表宗地名称土地坐落出让面积（M）土地用途成交价（万元）竞得人楼面地价（元/M）杭政储出20088号拱墅区,东至规划吉祥寺路,杭州瑞都房地产开发有限公司地块,西至规划道路,北至轻纺路4894商业金融业8414杭州华瑞香精香料有限公司4912杭政储出200811号滨江区杭高新收储20072号地块10418商业办公40520杭州国融物业发展有限公司3704杭政储出200812号西湖区转塘浮山单元C9地块18995商业金融业5719浙江钱江房地产开发实业有限公司1505杭政储出200813号西湖区转塘浮山单元C11地块27806商业金融业8362浙江钱江房地产开发实业有限公司1504杭政储出200823号滨江区西环闻涛地块2121921769商业金融业用地住宅用地61533杭州德圣房地产开发有限公司4782杭政储出200829号滨江区（动漫广场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路72878商务、办公、会展用地24158杭州白马湖生态创意城建设指挥部1657杭政储出200830号钱江新城（近江单元DC204地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园9986商业金融业用地24388杭州市居住区发展中心有限公司7878杭政储出200832号下城区创新创业新天地C地块27262商业金融业用地45827杭州新天地集团有限公司3056杭政储出200833号下城区创新创业新天地J地块5493商业金融、广场、停车场库用地7969杭州新天地集团有限公司3374杭政储出200834号下城区创新创业新天地O地块33270商业金融、教育科研设计用地43715杭州新天地集团有限公司3128杭政储出200835号下城区创新创业新天地D地块42184商业金融业用地72540杭州新天地集团有限公司30173、写字楼供应分析杭州市2008年2009年2月写字楼供应分区统计单位万平方米滨江区,54,10江干区,330,59拱墅区,59,11下城区,32,6西湖区,34,6上城区,45,8营销管理中心分析0809年全市将有200万集中供应，写字楼市场供小于求08年至09年2月主城区市场写字楼（销售）总供给约56万，其中约60供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万。根据汉嘉地产统计，0809年全市将有200万的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。4、整体销售情况写字楼成交趋势图3901931002341484027175061632654329502560581162456827281530974775991284893741366318461156191274816133114591182415204138471366114144129301309913890116981366414877152911400916371012345678910070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081002000400060008000100001200014000160001800020000成交面积万成交均价（元/）销售量07年1月份08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化35万方，年均去化量仅42万。价格近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1214万/间。5、客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。6、小结杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，0809共有200万供应量，写字楼市场供小于求。营销管理中心江干区为供给占整个市场近60份额，区域竞争激烈。二、杭州写字楼板块概述1、板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括钱江新城板块、滨江板块（高新功能主要为科研办公和商务配套2、文教板块核心驱动力大专院校等科研机构逐渐迁出文教区；文三路定位为“电子市场一条街”；区域内可供开发的土地有限租金/售价租金228元/天，多集中于2225元/天；售价114万元/；物业管理费34元/月租售状况大部分出租率在80以上；大多在0103年投入使用，物业交易不活跃；区域现状功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；营销管理中心办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点未来发展趋势区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；可出让地块减少，未来写字楼供应量减少客户特征行业以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；客户杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；以中小企业为主，大部分处于创业及发展初期，对价格比较敏感。表10文教板块典型楼盘扫描项目开发商建筑面积（万）物业管理元/月/租金/售价标准层车位（个）备注伟星大厦伟星集团3036元/月16元/天1025昌地火炬大厦昌地公司4536元/月16185元/天10001007部东芝合资电梯，B/C座分体空调，A座中央空调钱江科技广场颐高集团1536元/月1000以IT类企业居多，IT卖场的延伸耀江文欣大厦耀江集团1948元/月17元/天11001903部富士合资电梯，美国约克中央空调；入住企业多为IT类小型企业文三数码大厦颐高集团2536元/月17元/天200013楼是IT产品零售区，4层为游戏体验区，58层为IT产品批发区，913层为商务办公区，地下一层为配套服务区营销管理中心中科院科技园杭州中科院30入住企业享受国家优惠政策；小结约合18万，均投入使用；该板块中高档写字楼总供应量约为25万。3、武林板块核心驱动力市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失；黄龙商圈、钱江新城的兴起；商业氛围的增加带来了巨大商机租金/售价租金集中于335元/天；售价1218万元/；物业管理费68元/月租售状况平均出租率在80以上；在售楼盘较少，投资者较多区域现状杭州市传统CBD，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；目前是杭州政治、经济、文化中心；中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户未来发展趋势黄龙板块的兴起分流了部分高端客户；钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业；写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。客户特征行业以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主，客户入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；营销管理中心性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一表11武林板块典型楼盘扫描项目建筑面积（万）物业管理元/月/租金/售价标准层车位（个）华浙大厦5351315万65227个，800元/月元通大厦263010万3540个，800元/月新世纪大厦25210万3耀江发展中心38335114万6300个，1000元/个/月晶晖商务大厦312810万590个，800元/个/月白马大厦335418万830万/个越都商务大楼41216/1层4层LOFT优惠后45万/平200车位，150平写字楼可分配1个车库绿城深蓝广场35142万浙江环球中心51约25万6小结典型楼盘合计约33万，其中在建约10万；该板块中高档写字楼总供应量约为60万4、庆春板块核心驱动力杭州的华尔街，金融功能效应；杭州第一大道庆春路的通达性；具有的国际商务氛围租金/售价租金2835元/天售价116万元/；均价在13万/；物业管理费57元/月租售状况出租率在85左右；销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小区域现状杭州金融中心，资金流聚集之地；传统商业圈之一，商务氛围浓厚；营销管理中心金融保险证券机构汇聚地；中小型贸易公司、大型实业通信类公司混杂未来发展趋势区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；可出让地块减少，未来写字楼供应量减少营销管理中心客户特征行业以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主客户国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业金融企业实力雄厚，多租用大面积物业表12庆春板块典型楼盘扫描项目总面积（）标准层（）租金（元/天/）售价（万元/）物管费（元/月）车位数（个）入伙时间备注凯旋门商务中心3130030951996年三菱电梯三瑞大厦2120025只租不售451997年4部三菱电梯，中央空调，15楼食堂；只租不售远洋大厦277503只租不售452002年三菱电梯四部，特灵中央空调，三楼食堂；只租不售瑞丰国际商务中心510523351251412002年3部OTIS电梯，广州中宇VRV中央空调嘉德广场612603125300个，30万/个2004年OTIS电梯，中央空调，配有食堂，配有老总专属卫生间广利大厦617003516275300车位，32万/个2005年OTIS电梯，中央空调，2楼配有食堂，顶层会所；配有老总专属卫生间，整层出租银座大厦23105048157在建69得房率；11M挑高大厅；小结典型楼盘合计约27万，该板块中高档写字楼总供应量约为40万。5、城站吴山板块核心驱动力西湖大道的改造城站带来的便利交通营销管理中心未来地铁规划的利好高星级酒店和高档写字楼的建成使用租金/售价租金1428元/天，多集中于2228元/天；售价1317万元/；均价在14万/；物业管理费34元/月租售状况平均出租率在75左右；销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；区域现状写字楼规模小并分散，还没有形成真正意义上的商务圈；缺乏高档次的写字楼，大量以商住楼形式存在；写字楼使用率相对较低，入住企业以中小企业、外地企业驻杭办事处为主；大量小型服装贸易企业聚集；未来发展趋势城站的兴起将吸引周边县市企业、政府机关部门驻杭办事处入住；城站周边规划有大量的商场和高档宾馆，西湖国贸大厦、利群大厦等高档次写字楼落成使用提升该板块的整体形象，吸引高素质企业入住；客户特征行业各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业客户以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通表13城站吴山板块典型楼盘扫描项目开发商建筑面积（）标准层（物业管理元/月租金/售价入伙时间车位（个）备注香榭商务大厦香榭房产320004525元/天/2002年安装了卫星天线接收系统；大厦各个营销管理中心楼层和地下停车库都设有摄像头和24小时电子巡更系统中闽大厦中闽建设3815001420元/天/2002年烂尾楼改造而成，面积分割从100起；广复大厦广宇集团75（35万写字楼）17505025元/天联银大厦浙江职工经济发展有限公司147003214元/天/2004年150商住公寓，无中央空调系统耀江广厦耀江集团15501825元/天150分割出售，面积在140500之间；3部国产电梯雪峰大厦雪峰集团41000502元/天/2004年2004部三菱合资电梯；日本进口VRV中央空调伟星世纪大厦伟星房产21200361218元/天/2004年4部日立合资电梯西湖国贸大厦长宝置业总6