2009年11月深圳月报（定） - （下)

图5372009年11月深圳新盘上市房型表房型配比房型单位数（套）房型面积（）套数比例（）70646111200014421453200201149复式102102100别墅3232100其他000合计25902590100数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统A去化房型分析11月份市场新推产品的成交量以中小户型的成交为主，主要是因为本月上市的非常公馆大量成交所致，此项目在宝安西乡，主要供应产品为一房和二房，由于项目地理位置条件较好，单价和总价都较低，因此本月共销售了463套单位，其中一房占了397套。从去化比例来看，四房及以上产品去化率最高，本月共向市场提供174套单位，成交102套，去化率达5862，主要是供应较少，而供应的项目如龙岸、君汇新天、首地容御等销售情况较少所致。从目前市场情况来看，市场成交仍呈哑铃型分布，小户型总价低和大户型总价高的项目受到市场青睐。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话0755821738332表5382009年11月深圳市上市新盘供应成交情况表房型上市量套去化量套去化比例（）一房10475255014二房6811572305三房4641352909四房以上1741025862复式102131275别墅3200其他000合计25909323598资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析1、成交总量分析图5412008年11月至2009年11月深圳市商品住宅成交面积走势情况625779153915486480777465769662825143379230824955462801020304050607080900811081209109209309409509609709809909100911万平方米成交面积（万平方米）资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，全市商品住宅成交面积为4628万平米，环比减少327万平米，下跌660；同比减少1629万平米，下跌2603。本月成交量虽然较上月有小幅下降，但从下半年的成交走势来看，仍处于深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话0755821738333一个较好的走量，究其原因，一是经过一段时间观望后，房价的高企一直延续至今，且没有下调的迹象，部分消费者重新入市，另一方面，由于市场传言房产优惠政策即将取消，刺激了一部分人去搭乘所谓的“政策末班车”，再加上供应的相对稀少，造成了在房价居高不下情况下，市场仍能获得一个较好的销售业绩。2、成交结构分析各区域成交分析宝安、龙岗轮流争夺区域成交冠军，关内各区成交占比持稳11月全市共成交5197套，其中关内四区共成交1945套、成交面积为1651万平方米，占全市成交套数的37，成交面积的36；关外二区共成交3252套、成交面积为2958万平方米，占全市成交套数的63，成交面积的64；本月成交占第一位的为龙岗区，本月共成交1798套，1626万平方米，占全市总成交面积的35；区域成交主力是华业玫瑰郡、佳兆业上品雅园等项目；本月成交占第二位的为宝安区，本月共成交1454套，1332万平方米，占全市总成交面积的29；区域成交主力是非常公馆、金光华龙岸、招商澜园等；南山区本月成交1114套，成交面积为977万平方米，占全市成交总量的21；本月南山区成交主力为首地容御、依云伴山等；关内的罗湖、福田、盐田三区成交量互有涨跌，其中以罗湖区的华润幸福里、福田区的深港一号以及盐田区的金山碧海花园为主力成交。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话0755821738334图5422009年911月商品住宅区域成交面积比重对比图5782442223214333733293131350204060801009月10月11月罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统表5412009年1011月商品住宅区域成交面积区域10月成交面积（万）11月成交面积万同比增长（）环比增长（）罗湖33835919538621福田1861771339484南山11169772541246盐田1521382626921宝安1648133252771917龙岗15151626472733数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统面积段成交分析7090平方米以及350400平方米户型成交量涨幅较大11月90平米以下户型成交套数占全市成交套数总量的8070。其中50平米以下户型占1528，5070平米户型占2018，这部分户型主要以3号线城市公寓、深港一号等项目成交为主；7090平米户型占4249，是本月成交量最多的面积段，环比上升了7个百分点，这一部分成交主力既有非常公馆、华业玫瑰郡等小户型项目，也有一部分金光华龙岸等拼合大户型项目。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话0755821738335图5432009年611月住宅成交各面积段套数比例情况01020304050607080901006月7月8月9月10月11月400以上350400300350250300200250144200120144901207090507050以下数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统户型成交分析一房户型成交上涨，复式成交减少11月三房以下的户型成交占比有小幅度上涨，其中以一房、二房为代表的中小户型成交为主，主力成交项目为宝安区的非常公馆、福田区的深港一号、龙岗区的华业玫瑰郡和3号线城市公寓；而前期较受市场欢迎的中大户型成交保持一个较平稳的态势，主力成交项目为南山区的依云伴山、罗湖区的华润幸福里；本月复式产品成交量有大幅减少，主要是因为市场供应较少所致，主力成交项目为南山区的首地容御等。图5442009年611月住宅成交各户型变化情况深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话075582173833601020304050607080901006月7月8月9月10月11月其他一房二房三房四房及以上复式叠加独栋联排双拼数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析1、面积结构对比大户型成交压力较大11月全市住宅市场中，主要成交面积段呈现供不应求的趋势，而阔绰性大户型消化周期相对较长，以当月的成交面积来测算新增供应的消化周期，50平米以下及400平方米以上本月无供应，因此消化周期为0，除此之外350400平方米面积段的产品消化周期最长，需要6个月才可销售当月供应，而消化周期最短的就是120144平方米面积段产品，仅需要030个月消化完当月供应，月度市场供不应求的情况十分明显。图5512009年11月深圳各面积段新增供应量消化期分析（当月供应/当月成交）深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383370000881061340301661371110606000000123456750以下5070709090120120144144200200250250300300350350400400以上数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统主要去化压力区集中在144平方米以上的产品区间从市场的存量情况来看，主要存量分布在90平方米以下的面积区间；从消化压力来看，350400平方米单位消化压力最大；根据市场当前的成交情况，大户型的去化压力比较大，144平米以上的大户型产品平均去化周期超过9个月；而目前去化压力最小的是144平方米以下的户型，平均去化周期基本在4个月左右，该面积段也是本月成交最为火热的面积段区间。图5522009年11月深圳各面积段存量消化期分析（当月存量/当月成交）334443408587115110392619142259034573169421414389802417619001093230073000000102030405060708001000200030004000500060007000800090001000050以下5070709090120120144144200200250250300300350350400400以上存量套数存量/成交数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383382、户型结构对比四房及以上产品去化压力较大，中小户型仍然较受欢迎11月全市住宅市场中，我们以当月的成交面积来测算新增供应的消化周期，除掉其它和别墅两种或因供应或因成交为零的两种户型外，发现三房户型去化情况最好，去化速度也最快，仅需要054个月消化；其次是一房，需要093个月来消化；二房和复式户型去化周期相对较长，而四房及以上户型的去化周期最长，达到168个月，但从整体来看，供不应求的形式仍比较明显。图5532009年11月深圳各户型新增供应消化期分析（当月供应/当月成交）0000681060541680930000051152其他一房二房三房四房及以上复式别墅数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统大户型产品存量显压力，三房以下户型去化相对稳定从绝对量来看，随着户型的增大，存量越来越少；从消化周期来看，别墅产品的消化周期较长，目前存量需要667个月才能完成去化，而其他户型产品以目前的存量来看，根据本月的成交情况，一房产品的成交情况是最好的，需要408个月就能完全去化，由于本月整体市场去化情况较好，因此所有户型去化周期基本在6个月以内，与10月消化周期大致相当，客观反映出本月成交的良好趋势。图5542009年11月深圳各户型存量套数消化期分析（当月存量/当月成交）深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383397440632740132965160082040841141960862366701234567010002000300040005000600070008000一房二房三房四房及以上复式别墅存量套数存量/成交数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统六、成交价格分析11月全市商品住宅成交均价为19580元/平方米，环比下降307，同比上涨5114。其中，别墅成交均价为48806元/平方米，普通住宅成交均价为17833元/平方米；本月成交均价继续保持上月的高位运行，普通住宅成交均价较上月有小幅上涨，主要因为本月在售的项目，如首地容御、华润幸福里、金光华龙岸等中高端项目成交比重较大，尤其是以首地容御的大量成交带动整体市场均价的高位运行。尽管自2月份以来，房价连续两个月环比下滑，但由于有前期快速上涨的基础，目前的小幅回调仍建立在高位的基础上，而且目前市场供应量相对偏紧，开发商资金又充裕，因此即使后市受限于成交量，但价格大幅下调的空间在目前的市场气氛下可能性不大。图5612008年11月2009年11月深圳市商品住宅成交均价走势图深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话075582173833101295512429113711135011461129061334014808158561945120482202001958015105051015202505000100001500020000250003000035000400000811081209109209309409509609709809909100911元/平方米环比变化成交均价（元/平方米）均价环比数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统各区域成交价格分析各区价格变化不大，处于小幅震荡全市各区域成交均价与上月相比变化不大，涨跌都处于小幅的范围内，相较而言，宝安区的成交均价下跌幅度稍大，本月宝安成交均价为17479元/平米，环比下跌1209。与上月相比，本月宝安区成交缺少圣莫丽斯、鸿荣源熙龙湾等高价楼盘支撑，因此价格出现下滑，本月主力成交的非常公馆、金域豪庭、招商澜园等项目都处于中低价段。本月全市成交价格最高的区域仍然是罗湖区，成交均价为33370元/平米，环比上涨326。区域的主要成交楼盘京基东方颐园和华润幸福里对区域成交均价起到了最主要推动作用。南山区成交均价为28503元/平米，环比上涨1098，南山区成交均价上涨主要是因为多个高端楼盘放量成交所致，如首地容御、十五峯花园、君汇新天、宝能太古城等。其余各区成交均价变化不大，主要是目前市场的成交结构变化不大，大户型、高价位产品仍然占据市场相当大的份额，因此也造成了房价的居高不下。而且量作为价的先行指标，在销量未出现明显变化前，价格的变化也不会出现太大波动，即使销量开始下行，要反映到价格上仍需要一定的延滞期。图5622009年11月深圳市各区域住宅成交均价（元/平方米）深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383311333702645428503281451747912085195800500010000150002000025000300003500040000罗湖福田南山盐田宝安龙岗全市数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统户型成交价格分析普通住宅均价为17833元/平方米；别墅均价为48806元/平方米本月普通住宅价格仍然维持高位运行，主要因为本月住宅项目中，成交主力项目福田区的深港一号、罗湖区的华润幸福里等高端项目的成交带动全市整体项目均价的高位运行。整体市场住宅成品的成交当中，一房产品成交价格出现大幅上涨，主要是因为本月销售的中小户型项目多为中高端项目，并且有一部分由小户型拼合而成的高端项目，导致中小户型产品的成交价格出现不同程度的涨幅，其中一房户型成交价格上涨幅度较大；另一方面，在别墅产品方面，由于本月没有独栋别墅成交，因此别墅的成交均价较上月有较大幅度下跌，而像叠加、联排、双拼等成交均价的变化不大，销售的项目与上月类似。图5632009年11月深圳市各种房型成交价格情况（元/平方米）深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话0755821738331213352194101585218801172651920427882054103539790100002000030000400005000060000其他一房二房三房四房及以上复式叠加独栋联排双拼数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统面积段成交价格分析70120平米成交价格仍呈现普遍上涨的态势11月份，深圳商品住宅各面积段的价格呈现不同趋势，144平米以上的大户型产品的成交价格变化不大，而70120平米的面积段成交价格上涨，其中，7090平米的成交均价为16290元/平米，环比上涨1330，90120平米的成交均价为20902元/平米，环比上涨1217。由于近期几个在售的中小户型楼盘都处于关内，因此成交均价较高，而别墅产品由于仍是前两个月在售的项目，因此价格变动幅度不大。图5642009年11月深圳市各面积段成交价格情况（元/平方米）1594315540162902090217080253022953949620441031983600100002000030000400005000060000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383313七、热点板块分析图5712009年11月深圳市各区域供求关系图010002000300040005000600070008000罗湖福田南山盐田宝安龙岗可售成交数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月深圳房地产市场交易量仍然处于一个高位，南山、宝安、龙岗是全市的热点成交区域。从热点成交板块来看，要么是区域概念性强，规划以及发展前景好的地方，如龙华片区，要么是区域发展较好，新盘供应凸显性价比的项目，如宝安西乡、龙岗中心城等。表571龙城板块主要在售项目概况项目名称新推案时间当月成交面积M2当月成交均价元/M2累计销售率开发商华业玫瑰郡20096152357785908747深圳市华业有限公司万象天成2009710712784397947深圳市东部开发（集团）有限公司中海康城一期20081209785394857140深圳中海地产有限公司公园大地200911038128155038121深圳市鸿荣源房地产开发有限公司资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统龙岗中心城本月新推绿景大公馆一个项目，其余均为在售项目。目前龙岗中心城供应的项目以中小户型为主，价格相对全市仍处于洼地，如华业玫瑰郡在售均价约为8590元/平米、万象天成在售均价为8439元/平米、中海康城国际在售均价为9485元/平米，与关内动则2万每平米以上的价格相比，价格优势相当明显。随着大运会的逐渐临近，制约龙岗中心城的交通瓶颈慢慢解决，地铁线的开通无论从心理上深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383314还是实际上都拉近了龙岗中心城与市中心的距离。在目前高企的房价下，龙岗中心城供应的产品从单价、总价以及质量和配套上都有比较强的竞争力，对于刚性需求群体来说，是一个不错的选择。图572宝安中心区板块项目位置分布数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383315八、项目解析关外小户型产品成市场焦点在目前深圳楼市房价高企的情况，一部分有着迫切需求的购房者，在自身资金实力尚存一定困难的情况下，将眼光更多的投入到关外的小户型产品，这些项目多分布在关外发展相对成熟或者规划概念较好的地方，而且价格与质量都具有较大的诱惑力，随着城市化的进展，制约区域发展的交通以及配套硬件设施都将逐步得到改善。因此，此类产品在市场上获得热销。本月的热销项目中，宝安西乡的非常公馆，均价11000元/平米，推出单房、一房、二房产品，11月共销售出463套22099平米，成为全市的月成交套数冠军；龙岗中心城的华业玫瑰郡开盘以来，多次加推仍然在市场掀起一波又一波销售热浪，本月共销售304套23577元/平米，目前在售均价仅8700元/平米，与关内的新房价格相比，有着巨大的价格优势。适合青年白领首次置业的佳兆业上品，凭借实际销售11000多元/平米的价格，本月也取得了开盘以来最好的销售业绩，共销售183套15125平米。表58111月深圳小户型项目概况项目名称区域档次新推案时间成交面积M2成交均价元/M2累计销售率开发商非常公馆宝安区中档200911722099110008381深圳市宝安区西乡镇物业发展公司华业玫瑰郡龙岗区中低档20095152357787008760深圳市华盛业投资有限公司佳兆业上品龙岗区中档2009102515125125002512佳昌信咨询投资有限公司深港一号福田区中高档2009111411905280002179深圳市皇城地产有限公司数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383316第六章办公物业市场一、市场综述2009年11月份全市办公物业新增供应面积为1481万平米，成交299万平米，供应量集中在宝安、福田、龙岗三个区域，成交量以福田区为主。深圳近年的办公物业供应呈现项目个数少，单体面积大，去化时间长的特点，大量新增供应集中在福田区，因此成交量也以福田区最为突出。本月全市办公用房成交均价25773元/平米，环比上月下降1174，同比08年同期增长2859。由于档次和价位较低的金谷4号大量成交，拉低了整体的成交均价。本月金谷4号成交均价为19391元/平方米，成交面积为1071268平方米，销售面积排名第一，占整体成交面积的358。图6112008年11月至2009年11月深圳市办公物业供求走势图0500010000150002000025000300003500040000024681012141608110910930950970990911元/平方米万平方米供应量成交量成交价格资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统表611深圳2009年11月办公物业各类指标变化表指标2009年10月2009年11月环比增幅同比增幅供求比10201007647供应量（万M2）0148110053021成交量（万M2）2782997554950成交价格（元/M2）292022577311742543成交总额（亿元）8137715178759深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383317资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析2009年11月，全市办公物业供应量为148143平米，成交量达到29898平米，供求比为102，成交量仅占供应量的两成，未来去化压力仍然较大。但随着11月深圳市取消外资购买商办物业的限制性政策后，作为一直以来较收受外资投资性需求亲睐的产品，未来一段时间办公物业的成交将有较好的回升，有效地减少去化压力。图621深圳市2008年11月至2009年11月办公物业供求情况比对085057400400031400029134134000024020100000100200300400500024681012141608110910930950970990911万平米供应量成交量供求比资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析1、供应总量分析09年11月，全市共有三个项目取得预售许可证，共为市场提供805套、148143平米的办公用房。新增项目分别是宝安区的万骏经贸大厦（267套、19704平米）、福田区的东海商务中心一期（290套、100371平米）、龙岗区的珠江广场（248套、28068平米）。福田区作为深圳的CBD中心，商务办公氛围非常显著，近年大量写字楼供应均集中在此区域，随着城市化规模扩大及关外相关配套设施的完善，宝安、深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383318龙岗区呈现一定的办公物业需求，关外写字楼供应逐渐增多。图631深圳市2008年11月至2009年11月办公物业供应走势235417006160605657359079201481024681012141608110910930950970990911万平米资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析1、成交总量分析环比增长755，同比增长4950，市场活跃情况强于去年同期2009年11月份深圳市办公物业共成交299万平米，环比增长755，同比增长4950。成交量集中在福田区，共成交29578平米，占全市办公物业成交量的9893。金谷4号、NEO企业大道、卓越世纪中心等项目是成交主力。福田区作为深圳的CBD，其浓厚的商业氛围吸引大量商务人士聚集，09年全市新增办公物业集中在此区域，办公物业的成交量也以该区域为主，未来全市的办公物业成交量仍将集中在福田中心区。随着“前海中心区”的规划出台，南山区的商务价值与日俱增，南山区的办公物业价值受到市场的认可，在售的天利中央广场是南山区的写字楼成交主力，本月共成交2套、320平米。09年以来全市各区域的住宅成交量节节攀升，相比之下，办公物业成交量波动较小。11月17日，深圳取消商业限外令，并从18日开始执行，香港人、台湾人、澳门人以及境外人士现在都可以个人名义在深购置写字楼，这一政策的执行将有利于增加全市办公物业去化量。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383319图6412008年11月2009年11月深圳市办公物业成交量走势223604307719112517688480476192278299024681008110910930950970990911万平米资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交区域分析11月份深圳办公物业成交面积集中在福田区，占到全市办公物业成交面积的9成以上，南山区的天利中央广场二期成交319平米的办公物业。宝安、龙岗、罗湖、盐田均没有办公物业成交。图6422009年111月深圳办公物业区域成交面积比重对比图31681253935975305567366362939518960068900984494229451989338834327304865224811397110015657854910700020004000600080001000009109209309409509609709809909100911宝安区福田区南山区资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383320表6412009年11月深圳办公物业区域成交面积表区域10月成交面积11月成交面积环比增幅同比增幅宝安区0000福田区263122957812412156南山区152931979141031龙岗区0000罗湖区0000盐田区0000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统五、均价分析2009年11月深圳办公物业全市成交均价25773元/平米，环比10月下降1174，同比2008年11月增长2859。本月成交办公物业主要以福田中心区的办公物业为主，均价19391元/平米的金谷四号共成交10713平米，位居全市成交总量第一；均价28819元/平米的NEO企业大道共成交7882平米的办公用房，位居全市第二；卓越世纪中心剩余量已不多，目前在售价格在32000元/平米以上，本月成交量在6000平米以上。由于金谷四号的大量成交，导致全市均价回落一成。图6512008年11月2009年11月深圳办公物业成交均价走势图205483006223038239242266821598205072499024580369722852529202257731000015000200002500030000350004000008110910930950970990911元/平方米数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383321第七章商业物业市场一、市场综述2009年11月深圳楼市商业市场新增项目7个，共为市场提供商业物业1167万平米，环比上月供应面积增长1095万平米，增幅152183，同比2008年11月供应面积增长567万平米，增幅9450。11月份全市商业物业成交面积317万平米，环比上月增加221万平米，增幅23021，同比2008年11月增加149万平米，增幅8869。本月商业用房供求比1027，成交量不足供应量的三成，未来仍有较大去化压力。本月全市商业用房成交均价18166元/平米，环比上月下降798，同比08年11月增长3313，成交区域集中在龙岗、宝安区，福田区也有少量成交。图7112008年11月至2009年11月深圳市商业物业供求走势图0500010000150002000025000300003500000020040060080010001200140008110910930950970990911元/平方米万平米供应量成交量成交价格数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383322表711深圳2009年11月商业物业各类指标变化表指标2009年10月2009年10月环比增长同比增长供求比113310277970357供应量（万M2）07211671520839450成交量（万M2）096317230218869成交价格（元/M2）19742181667982250成交总额（亿元）1905752026313092资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析本月全市商业物业供应面积1167万平米，成交面积317万平米，供求比为1027，成交量不足供应量的三成，未来商业去化压力较大。图721深圳2008年11月2009年11月商业物业供求比走势02804614905601602109314007907801613302700002004006008010012014016000020040060080010001200140008110910930950970990911万平米供应量成交量供求比资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383323三、供应量分析1、供应总量分析2009年11月深圳商业物业新增供应1167万平米，新增供应项目7个，其中四个为住宅底商，分别是宝安区的熙龙湾花园二期、龙岗区的绿景大公馆及南山区的三湘海尚花园、新天湾畔；另外三个项目均为写字楼底商分别是宝安区的万骏经贸大厦、龙岗区的鹏达摩尔城、珠江广场。商业供应受住宅或写字楼项目的供应影响依然较大。图731深圳2008年11月2009年11月商业物业供应量走势600948102117407511622257162711072116700020040060080010001200140008110910930950970990911万平米资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交分析1、成交总量分析2009年11月深圳市商业物业共成交317万平米，环比上月增长221万平米，增幅23021，同比增长149万平米，增幅8869。11月17日，深圳取消商业限外令，并从18日开始执行，香港人、台湾人、澳门人以及境外人士现在都可以个人名义在深置业商铺，受此政策的影响，本月商业物业成交量大幅增长。由于商业物业区域供应结构中主要集中在宝安、龙岗片区，受区域商业市场氛围还有待成熟等因素的影响，未来商业去化量仍有较大压力。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383324图7412008年11月2009年11月深圳市商业物业成交量走势16843715206606510914930720212611309631701234508110910930950970990911万平米资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析11月份深圳商业物业成交面积集中在龙岗、宝安两区，龙岗区成交量占全市成交量的9346，宝安区成交量占全市成交量的554，福田区有少量成交，罗湖区、南山区、盐田区本月商业物业无成交。深圳商业物业市场成交量以住宅底商为主，大量住宅底商集中在龙岗、宝安区域，因此这两个区域商业物业成交量一直占主导地位。图7422009年111月深圳商业物业区域成交面积比重对比图02040608010009109209309409509609709809909100911宝安区福田区龙岗区罗湖区南山区盐田资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383325表7412009年1011月深圳商业物业区域成交面积表区域10月成交面积（）11月成交面积环比增长同比增长宝安区19041754788568福田区13231513864252南山区0001035龙岗区7569296082911715267罗湖区0000盐田区0000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统五、均价分析2009年11月深圳商业物业成交均价18166元/平米，环比10月份下降798，同比2008年11月增长3313。商业物业成交价格与片区地理位置紧密相连，本月商业物业成交主要集中在龙岗区，以华南国际纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料物流区二期项目为成交主力，成交价格略有下降。图7512008年11月2009年11月深圳商业物业成交均价走势图1482928434253432015522198209872293824535229832974720298197421816610000150002000025000300003500008110910930950970990911元/平方米数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383326第八章产品分析一、产品综述1热销、滞销产品热销产品项目首地容御销售状况首地容御位于南山区华侨城香山西街北侧，波托菲诺纯水岸四期对面。项目占地3401001，总建筑面积约20474578，规划由7栋33层高层、5栋12层小高层组成。首地容御2期2批15022034房单位于11月22日开盘，仅余几套3032楼单位（32层为顶楼），报价3200033000元/平米。产品亮点1、交通十分便捷。地铁1号线世界之窗站、白石洲站（在建）；公交深南路、沙河东路沿线众多车次；华侨城区域至世界之窗的业主班车，或B603线即可抵达。2、周边配套齐全拥有中央教育科学研究所南山附属学校（九年制）、华侨城中学、华侨城小学、沙河小学等众多基础设施，配套完善。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话075582173833273、户型方正实用该项目全部产品均为大户型结构设计，主力户型为181249平米两种户型，实用率高；户型方正，且户户朝南，保证各单位通风采光良好，视野开阔。滞销产品项目金水湾御园销售状况金水湾御园位于盐田区盐田港后方，盐田路西面，北山道南面，项目占地面积11700，总建筑面积4451728。共560套住宅，其中以多功能精品小户为主。项目由四栋二十三层框剪结构的塔楼组成，停车位共215个，其中地下室176个，地面19个。地下室一层，裙楼三层。首层为商铺；二层自设3000主题式商业配套；三层为转换层，四层以上为住宅，户型以单房、一房一厅一卫、二房二厅一卫为主，部分三房二厅一卫。项目于08年1月开盘，目前剩余36平米、52平米和74平米户型，均价11500元/平米，按揭99折，一次性付款98折。产品不足1、空气污染严重金水湾西北约15公里处有一座日处理垃圾450吨的盐田垃圾焚烧厂，盐田陆域恰好在垃圾焚烧厂出是山体的大豁口，所以决定了整个陆域的风向呈东北、东南向，当刮东南风时，整个陆域都处于垃圾焚烧厂的下风口。这对金水湾居住环境造成严重威胁。2、噪音污染严重北山道双向6车道与深言二通道接驳好后，货柜车的频繁光顾将对金水湾片区造成严重噪音污染。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话075582173833282著名开发商项目万科第五园五期万科第五园五期占地面积84万平方米、建筑面积12万平方米，容积率144，总供应单位约为1034套。户型类型包括庭院别墅（190240平方米，四房、五房）、叠院HOUSE（130160平方米，三房、四房）和景观高层单位（70110，二房、三房），其中庭院别墅约102套、叠院HOUSE约180套、景观高层752套。项目于11月14日开盘，户型面积在110、130、155平米左右，目前均价20000元/平米，含装修费2000元/平米。热点描述热点一紧邻轴线居住区项目地处深圳北部坂雪岗片区的南部片区，也是坂雪岗片区内最大的居住片区（片区整体规划居住面积为80万平方米）。同时，该片区又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力区域。热点二完善的社区配套万科第五园占地55万平米，拥有完善的社区配套。一二三期6000平米商业已经陆续开业，面点王、深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383329中国银行、华润万家、紫苑茶馆等知名商家已进驻、规划中的配套还包括两个幼儿园、两个小学，以及后期规划的体育公园等。热点三知名开发商万科作为国内房地产企业的龙头，其品牌早已深入人心，旗下的各开发项目大都成为业内津津乐道的知名楼盘，第五园作为深圳的又一品牌产品，自然享有不可复制的美誉。热点四完善的交通网络目前坂雪岗大道已全线建成通车。从市区出发，可经彩田、皇岗、福龙、布吉、侨香等多个入口进入南坪，从南坪快速经坂雪岗大道回到第五园，更加快捷和便利，而临近项目的地铁5号线也在施工当中，社区设有3000平米的公交总站，339、328、317等多条公交线路，可轻松实现工作与生活的切换。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383330二、案例分析项目熙龙湾表821项目概况表项目名称熙龙湾项目位置深圳市宝安区宝安中心区甲岸路与海秀路交汇处物业类型普通住宅销售价格普通住宅25000元/开发商深圳鸿荣源房地产开发有限公司代理公司中原地产代理（深圳）有限公司数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统熙龙湾位于宝安中心区甲岸路与兴华路交汇处，由N23和N10两宗地块组成。东临深圳实验学校，南接规划中的小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区。项目于09年11月21日推出2期5栋全新海景单位，主要户型为130180平米的34房，价格区间为2200030000元/平米，均价约25万元/平米。区位环境宝安轴线生活区项目位于深圳宝安中心区的核心地段，各类配套比较完善。作为深圳高端居住最具核心竞争力的湾区，项目所在片区众多的利好因素，将在未来逐步释放，居住功能也将逐步完善。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383331图821熙龙湾周边环境数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统交通环境地铁到家门项目近邻地铁一号线及多路公交线路；东区至地铁一号线新安站步行约5分钟。售楼处至地铁一号线宝安中心站10分钟。建筑布局园林设计项目由6栋塔楼和2栋洋房组成，呈半围合式布局。园林采用欧式新古典主义风格，面积约6万，充分利用建筑与地势的高差关系，并设计大量的人工地形，配与浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典风格与自然景观完美结合的效果。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383332图822熙龙湾建筑布局及园林设计数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统户型设计纯大户方正实用项目主力户型为170平米左右的四房和200平米左右的五房，面积最小的户型为128平米的三房。户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分采用双阳台、双露台、大尺度的户型设计，通风采光效果极佳，为宝安中心区绝版的纯大户型社区。图823熙龙湾131三房两厅两卫户型图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383333户型特点1、户型均南北朝向2、户户朝阳3、大部分采用双阳台、双露台、大尺度的户型设计。成交走势分析熙龙湾位于宝安中心区甲岸路与兴华路交汇处，由N23和N10两宗地块组成。总占地面积约12万，预计总建筑面积约40万，分两期开发建设，一期开发N23地块，二期开发N10地块。11月21日，加推2期5栋全新海景单位，目前起价27000元/平，此批单位位于小区中轴线上，10楼以上均可看海景。图824熙龙湾成交走势2452023749235972457625865256542542026573220002400026000280000102030405010511101218101925102631112811915111622112329元/平米套成交套数成交均价数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统项目综合分析知名开发商重金打造的知名项目，除了完善的设计理念和配套以外，项目自身的素质也提升了整个小区的品质。一线海景资源及片区规划利好是该项目核心竞争力，豪宅氛围的确立使得该项目备受关注。强有力的营销策略奠定了项目成功的基础，采取少量多批的推售策略，使得每次推出的单位都有足够的客户资源作为支撑。该项目前期推售单位热销，能使后续推售的单位销售更为顺利，也使得该片区被更多置业深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383334人群所关注和认知，区域价值也能进一步得到传递和提升。深圳11月房地产市场研究报告2009克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司深圳市罗湖区天安国际大厦C座2008室电话07558217383335第九章营销媒体一、营销透析1、营销综述11月深圳房地产市场成交量小幅回落，开发商仍保持较快的推盘节奏。在11月的营销活动中，预热蓄水的活动形式占38，主要有开放样板房和VIP优惠申请等形式；营销推广占39，主要表现形式为新开盘和加推，优惠促销、事件营销和客户营销分别占518、712和23。11月市场去化速度较快，再加上无传统节假日，开发商组织的营销推广及客户营销的活动较少，推出的优惠幅度也较小。图9112009年11月