上海爱博商业广场项目可行性分析研究报告(doc 6)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料上海爱博商业广场项目可行性报告2009年9月上海爱博商业广场有限公司（注册资金人民币1000万元）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料上海爱博商业广场可行性研究报告上海爱博商业广场有限公司一本项目的经营业态定位区预性商业广场本项目位于上海市区未来城市副中心虹桥枢纽地区爱博家园的中间位置，从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的未来市场定位区域性商业配套中心。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的招商。（一）项目定位的SWOT分析项目优势1）区位本项目位于虹桥枢纽地区未来的城市商业副中心，东西贯通，交通便捷。2）规划是目前虹桥枢纽域内，唯一的中高档商业消费场所，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。3）硬件项目所在的区域道路宽度，消防设施，车库条件等均具备良好商业物业的硬件能力。4）理念营造出与虹桥枢纽原有的消费观念不同的中高档次高品质的现代消费经营理念。5）人气本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展项目劣势1）项目在虹桥枢纽域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。2）项目的周边的商家，对商业市场的形成起了一定的冲淡作用。3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对周边过高，使这些商户在投资上形成一些困难。市场机会1）目前，虹桥枢纽区域内没有一个完善的中高档商业消费场所，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。2）区域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。3）现有规划中虹桥枢纽市场区域内的商业环境，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。4）周边的商业环境，在终端消费者心目中定位为中低档产品的消费场所。5）对于品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于周边的市镇具有很强的合理性。6）现在虹桥枢纽市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。7）现在虹桥枢纽区域周边原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。（二）定位的优势A、可以使商户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发现在周边的零星商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料如果本项目商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目明显处于不利地位；B、有深厚的市场容量我们的这个定位就目前情况，虹桥枢纽区域的房地产蓬勃发展将带动商业环境的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对日常生活的商业消费的需求量较大；C、目前在该区域集中的商业中心相对较少，且高档品牌集中的区域更少，因此本项目有着很大的发展空间；D、项目周边现在虽人气不旺，但未来交通条件十分理想，且项目所在商铺前面步行道空间较大，满足发展各种类型商家的硬件需要；E、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化；F、良好的市场操作性我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的租赁招商、促销准备活动。（三）目标客户群的定位根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。A、隐性客户群被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为知名零售行业的商户。B、显性客户群可分为投资者和经营者A、投资者1、本区域内的商铺投资者；2、看好本区域服务商业发展前景的其他地区的投资者；B、经营者1、经营知名品牌的加盟者或连锁店；2、一些准备设立服务机构的经营者；3、本区域的中高档品牌经营者；4、看好本区域商业发展前景的其他地区经营者；二本项目商铺的租赁方案此次本项目商铺租赁的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在1000万元左右。根据市场分析，销售方式主要采取租赁方式。就是客户一开始先付总租赁金15作为租赁定金，并与开发商签订一至二年的租赁合同，租金按市场价计算，交房时一次性付清一年租金。根据我们对虹桥枢纽市场的实地调查发现，虹桥枢纽商铺月租金为3258元/不等。商业广场总租赁面积为30670平方米。虹桥枢纽区域内的月租额可以分为7590元/月的低价段，90140元/月的中价段，140180元/月的高价段。虽然90140元/月占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，定位较高，故取中段价位的均价110元/月和高价段的均价180元/月为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价145元/月。投资回报分析。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报，爱博家园配套商业设施是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于中高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。根据投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于下一期商铺的租赁，发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如600，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担200元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。对于我们这个项目，这种租赁方式是可行的，尤其在爱博商业广场真正形成后。因此针对这种情况，发展商就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。具体的招租方式不管是以普通租赁还是为投资户进行招商，开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位中高档生活商业中心，因此建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下1、推出品牌商家进驻优惠策略品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌经营商及单位设立办事机构，在租金上给予一定比例的优惠，如在租赁价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租；2、针对目标客户采用DM策略对于一些目标客户,可以通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。3、设置专职人员对于租赁招商处可以设置一个租赁商铺的专职人员，主要负责商铺的一系列问题和情况，也包括租赁招商过程中各种服务。三招商推广策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与招商策略紧密配合，从而达到热租和旺租的效果。（一）推广主题基于前面的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展，必将带动商业消费的长远发展，从而使租赁本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心；2、本项目位于虹桥枢纽新城区的中心位置，东西贯通，交通便捷，况且商铺前面的空间较大，对发展休闲商业极具潜力；3、项目独创性以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点，我们的“有”未来的商业中心；我们的“优”合理的租价；我们的“奇”商铺和社区为一体。（二）项目形象包装1、主题广告语FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料建议以“建造美丽家园爱博商业广场”为主题，进行广告诉求；2、项目导视系统建议本项目的导视系统表现手法采用多样化，更能充分的将本项目的形象及主题表现出来，因此可以在面向社区的楼上悬挂条幅，并在华翔路、北翟路和未来枢纽地区等客流量较多的地方设立导视牌；3、现场包装1）、条幅目前整个项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告用在华翔路、北翟路和未来枢纽地区等重点公路、此项目标志性楼体两旁显著的楼群上，突出内容为一些醒目的广告语和租赁热线等。例如2）道旗为营造整体现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，建议在北翟路华翔路和枢纽主要中心道路上布设道旗，道旗内容以发布商业区租赁招商信息及商铺的发展潜力为主。（三）“造势”策略针对本项目目前的招商状况，为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及品牌区的发展前景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场更加关注本物业，加强客户的投资信心。在造势阶段建议在电视上进行广告宣传时以整个商业广场为重心，适当的突出中高档商业区的发展，局部中体现出社区商业广场的重要价值。根据调查，因为本项目是新型项目，对消费者的心理影响不是很大，为了改变这种现象，我们策划出若干个方案，可以更好的配合前面的宣传。（方案计划随后提交）两个方案可以同时进行，这样可以更好的把西湖商业街高档家居装饰区的形象宣传到人群的各个层面。（四）常规宣传安排1、报纸广告目前在上海市覆盖面较广的报纸媒体为新闻晨报和新民晚报A、新闻晨报每天在上海市的投放量为250万份，只在周一，二，五发行彩版广告，彩色整版广告市场价为24000元。B、新民晚报每天的总投放量为340万份，其中在上海市投放290万份，在虹桥枢纽投放地区投放5万份，彩色整版广告市场价为27000元。根据这些情况，报纸投放应以新闻晨报和新民晚报为主，选用1/2的版面，（这样费用不大，可集中在一个时段持续进行，建议集中在九，十月中下旬）诉求项目地理位置及中高档商业区的发展前景，从而引出本项目未来巨大的市场潜力。2、软性文章报纸软性文章目标性较强，可以在新闻晨报和新民晚报上有针对性的发表软性广告，内容同样诉求虹桥枢纽地区爱博商业广场的地理位置、投资潜力及开发商多种招商经营的方式。3、宣传单张由于宣传单张的制作成本低廉，适合大量的派发，建议制作本项目商铺的招商宣传单张，可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力，制作要求能充分体现本项目优越的地理位置、项目的商业定位及爱博商业广场的经营发展前景，同时可以附上商铺的投资回收效益分析案例（见附件二）。建议单张的开张可选择8K或16K双面，制作数量大约10000份。主要投放对象针对区域内的商铺经营者。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房