2010年济南经一路项目前期定位分析

1、项目前期定位分析,济南触动地产机构,2010年2月4日,目 录,公寓市场分析,市场供给存量分析 个案解析 在售项目对比分析 已售项目分析 未来市场供给分析 公寓市场特征总结,第一部分,写字楼市场分析,写字楼整体市场概况 区域市场供给存量分析 区域市场价格走势比 个案解析 投资类客户需求特征 2010年写字楼市场预判,第二部分,本项目定位思考,从市场角度的定位思考 项目属性分析 项目产品定位 开发资金风险抵抗分析,第三部分,PART 1 公寓市场分析,济南公寓市场分布概况,东部板块：鑫苑金座，中齐未来城，汇展A派公寓，丁豪蓝调国际等 市中板块：万达达人界，万豪国际公寓，诚基中心，名士公馆等 西部

2、板块：银座中心，重汽彩世界，香港国际等,市场供给存量分析,分析：官网统计2009年济南市公寓市场总供应量25.55万平米，4223套；据触动统计市场总体供应34.36万平米，6205套其中，09年新增供应量14.15万平米，2532套，成交量32.64万平米，5845套。2010年1月末，公寓剩余可售房源约1300套，其中LOFT剩余800套左右，近期开始认筹准备开盘的公寓约750套。2010年公寓市场可售供应量约5300套，其中普通居住型公寓有2900套，LOFT公寓有2400多套,在售项目分析,香港国际,位置：北园大街与黄冈交叉口西北角 装修状况：毛坯 公寓规模：四栋10层的小高层，底商为

3、上下两层，公寓规划总户数750套左右。 项目情况：B栋公寓，共240套，8月开始认筹，12月开盘，目前已基本售完，户型面积为40平米一室、60-70平米两室。目前北向两室户型价格5600元/平米（七层价格，南向户型比北向价格高200元左右）。该栋公寓两个单元分别为2梯14户和2梯16户。该项目目前正认筹3号住宅楼，3月份开盘，其余公寓预计5月推出。住宅底商均价为13000元/平米,丁豪蓝调国际,位置：化纤厂路中段，新馨家园对面 公寓规模：共4栋公寓楼，分别为23层、26层2栋31层，共计1110套。 项目情况：B座，388套房源，户型面积为：40平米一室（北向）124套左右；58平米一室22套

4、（北向）；72平米两室22套（北向）；82平米220套（南向）。 项目情况：项目9月25日开始认筹，10月11日开盘，开盘均价6100元/平米。北向40平米户型最畅销，南向82平米户型速度较慢，目前已基本售罄。现在正认筹C座，户型同B座，26层，442套房源，58、72各26套，82平米260套，40平米130套价格在63007000元/平米，已认筹230个号，近期开盘。楼层中间有走廊，两个单元，一个单元为两梯7户；另一个单元为两梯10户,位置：高新区国际会展中心后侧 装修状况：纯毛坯 公寓规模：总共三栋，东西塔27层，北塔31层，总建筑面积近23万平方米，共2908套。 项目情况：目前该项目

5、东西塔各有580套居住性公寓现已销售完毕，只有北塔还有240套房源在售。该栋公寓主要为商用，目前剩余可售房源为南侧24层以上楼层和北侧14层以上，面积为6078平米，12梯60户，通过消防门分割成3个单元。 价格：起价5100元/平米，24层北侧5700，南侧6006，均价5700元/平米,A派公寓（汇展香格里拉,位置：工业南路济南国际会展中心东300米 装修状况：精装 公寓规模：总共规划4栋，1240套，已经销售1#，现正认筹2#，310套房源。 项目情况：1#公寓09年8月开始认筹，9月份开盘。现在可售房源只剩少量82平米大户型。3梯20户，已售公寓均价6400元/平米。现在正认筹2#公寓

6、310套，户型为48平米一室、52平米一室、89平米两室。现已认筹100多号，认筹到200号开盘，预计过完春节开盘。2期两栋公寓楼预计在2010年5月份以后销售，价格在65007000元/平米，3梯20户,中齐未来城,位置：文化东路与山师东路交叉口，原山艺对面。 公寓规模：共13栋塔式18层（产权层9层），户型面积：2438平米，总建筑面积8万平米。 项目情况：1月1日开盘，首先销售的是沿街综合楼，目前有3栋楼在售，分别是沿街商用公寓和两栋住宅公寓，共计713套，26738平米；商铺1428套，24480平米。 公寓成交均价：23621元/平米；商业成交均价：24000元/平米。公寓销售246

7、套，商业销售648套。现在优惠幅度较大，95折,万豪国际,位置：经一纬五路口 装修状况：精装 公寓规模：总建筑面积4万平米， 362套。 项目情况：层高3.3米，共22层，户型面积为4553、60、80平米的一室和96、119平米的两室。 1月9日开盘，销售均价10500元/平米。目前还有100多套，销售率50,发祥1号公馆,已售项目分析,根据已售公寓项目分析： 1、公寓产品的户型面积绝大部分保持在30-65平米之间； 2、公寓产品在济南一直处于较高的销售速度，月均销售100套以上。诚基中心LOFT产品，不仅受居住者欢迎，大量商用客户也选择这一产品。所以，尽管单价很高，同样保持了较高的销售速度

8、,楼盘名称：重汽彩世界 项目位置：北园大街与黄冈路交叉口 装修状况：毛坯 项目规模：建筑面积15万平方米，8栋 10-11层小高层，共2160套。 户型面积：30-80平米一室、两室、三室 项目情况：08-4办卡认筹 08-10-25 2#、4#、6#、8#楼开盘，价格4400-5100元/平米 09-6 7#楼开盘，均价：5200元/平米 09-8 3#楼开盘均价：5200元/平米 09-9 1#楼开盘均价：5200元/平米 09-10 5#楼开盘 均价：5800元/平米。 2010年1月，住宅销售完毕，销售周期15个月,重汽彩世界,项目位置：和平路47号（原山建工学院校址） 装修状况：毛坯

9、 户型面积：LOFT公寓，层高5.2米 项目规模：33万平米， 项目情况：分四期开发，前三期公寓，24万平米，3335套。四期为商业。07-12认筹，08-1开盘均价12000；2010-1 剩余200套，目前价格：15000-19000元/平米。销售周期2年,诚基中心,楼盘名称：鑫苑金座 位置：高新区工业南路 装修状况：毛坯 户型面积：3060一室 项目规模：1500套 项目情况：开盘价格:4800元/,目前6000元/ 销售周期：15个月,鑫苑金座,项目名称：万达公寓 户型面积：40-65平米 装修状况：精装 规模：1栋，28层，624户 价格：均价10000元/平米，最高 11000元/

10、平米 销售周期：3个月,万达.达人界,未来市场供给分析,触动认为：通过上述可预见项目明年初市场可供应量分析，预计市场潜在供给量约4000套，平层公寓2300套，loft公寓1600多套,楼盘名称：盛世名门 占地面积：300亩 建筑面积：21万平米 规划户数：1926 车位：1005 开盘时间：5月 项目情况：本项目共销售5栋住宅和1栋公寓，另6栋高层为回迁安置房。一期开盘为3#、4#、5#住宅与6#公寓，其中公寓90套，户型为40平米一室(72套)，60平米两室（18套）。住宅共280套，户型为80-90平米三室、90-100平米两室、130平米三室。住宅价格预计6500-7500元/平米，公

11、寓7000元/平米。 注：公寓楼位于项目最南侧，仅靠火车道，受噪音影响较大,盛世名门,欧洲城,建筑面积：26万平方米 居住户数：1611户 项目情况：住宅部分由11栋楼组成，其中包括10栋高层和1栋小高层。1-6#楼为安置房总建筑面积7.75万平方米，7-11#楼为商品房总建筑面积4.52万平方米。总居住户数1611户。户型设计有一室两厅，两室两厅，三室两厅，面积从50-130平米,公寓市场特征总结,注：已售 ：在售 ：潜在供应,整体市场户型配比,整体市场客户群体,综上所述：公寓市场总价相对偏低，受市场刚性需求影响，整体市场去化速度相对较快,整体市场价格区间,以东部与西部公寓均价6000元/平

12、米计，LOFT按11000元/平米计，一室总价在30万元以下；一室一厅在30-40万；两室一厅40-45万；75平米以上45万以上。LOFT在40-80万,PART 2 写字楼市场分析,写字楼整体市场概况,从济南建设网，网上备案透明数据显示，济南2009年初至12月底写字楼总供应量1816套，面积23.57万平米，销售514套，6.24万平米，成交量只占总供应量的26.5%，存量为17.33万平米。从上表看出，济南写字楼供应严重大于需求。09年济南写字楼总销售量偏低，说明济南疯狂的楼市行情，并没有给写字楼市场带来急剧增温，相反写字楼市场依然比较平和，供给明显大于需求，去化速度慢,写字楼市场区域

13、分布,济南的写字楼市场主要集中在以上几大板块：东部奥体板块（黄金时代广场，鲁邦广场，理想新城，中铁汇展国际等），二环东路板块（发展大厦，东环国际广场，嘉恒商务大厦）经十路板块（中润广场，润阳大厦，名士杰座等），山大路板块（赛博数码广场，数码港，嘉馨商务大厦等），乐源大街板块（中信广场，天业国际，银座索菲特，中银大厦等）以及纬二路板块（万达广场，开元广场，明湖天地，及保利大名湖等,项目位置：历下 济南市经十东路以北，体育西路以东 交通位置：济南市经十东路以北，体育西路以东，途径项目的公交车次有：K139、115、119、303、305、306 奥体西路站下车。 最新动态： 黄金时代广场位于济南市

14、经十东路以北，体育西路以东。一期共三栋写字楼，C座（22层的）7月27日已开盘，交房时间2010年10月份交房。预计11月份B、D两栋写字楼（22层）开始动工。写字楼整层面积约1100-1500平米,黄金时代广场,理想新城.群英会,项目名称：群英会 项目位置：高新区 工业南路与世纪大道交汇处 开盘时间：2009年9月份开盘销售 入住时间：2010年5月份之前 物业费：1.7元/平米 绿化率：43% 最新动态：目前在售房源主要为商住两用的公寓，房源面积为70-120平米左右，可自由分割。均价4060元/平米，最高价4800元/平米,项目名称：鲁邦广场 项目地址：历下区经十路北，体育西路以西 开发

15、商：济南鲁邦置业有限公司 总建筑面积：90648M2 项目简介：1栋楼25层2010年投入市场。目前没有正式投入市场,鲁邦广场,项目名称：中铁汇展国际 项目类型：公寓,商铺,写字楼 高新区 国际会展中心西侧 交通位置：工业南路与崇文路交汇处，会展中心以西 项目情况：中铁汇展国际位于高新区国际会展中心西侧。项目预计2010年3、4月份开盘销售，目前5栋楼已封顶。预计2011年9月份交房。中铁汇展国际项目占地面积45381平米，规划总建筑面积192342平米，项目规划为商业步行街、 开盘时间：预计2010年3-4月份开盘销售,中铁汇展国际,嘉馨商务大厦,项目名称：嘉馨商务大厦 地址：花园路154号

16、 开发商：济南万汉城房地产开发有限公司 均价：起价9500元/m2，最高价9660元/m2 租金：1.5-2元/m2/天 物业费：3.5元/m2/天 总建筑面积：2.07万m2 车位：地下一层二层共100多个车位 户型：80-110 m2 层高： 3米 开盘时间：2009年8月 简介：一栋楼，总共14层，130套房子，2009年8月以8500元/m2的价格，99折优惠投入市场，截至2009年11月销售率90%，目前只剩8层以上90平米左右户型，售价9500起，最高9660元/m2,鲁商广场,项目名称：鲁商广场 地址：经十路与玉函路交叉口 开发商：鲁商置业有限公司 占地面积：89400平米 总建

17、筑面积：21万平米，两栋楼 容积率：2.8 车位：地下一层二层1300个 户型：150-2000m2 层高：3.5米 价格：14000元/m2 开盘时间：2009年5月,简介：两栋楼8层，6部电梯，依靠 附近便捷的交通、完善的商务配套，自2009年6月投入市场，价格未变，一直保持14000元/m2。截至现在写字楼已销售50%，由于剩余户型较大去化较难,项目名称：名士杰座 地址：经十路与浆水泉路交界口路南 开发商：山东南丰房地产发展有限公司 总建筑面积：20086 容积率：2.8 车位：40-50个 户型：40-1000m2 均价：8124元/m2 开盘时间：2009年7月 简介：总建筑面积20

18、086，共18层，12层为配套品牌商业，318层为商务办公，其中商业面积1372，办公面积18601，已售11157m2，剩余7456平米,名士杰座,项目名称：润阳大厦 地址：历下区经十路175号 开发商：山东润阳置业有限公司 总建筑面积：58430 容积率：6.0 车位：40-50个，13万一个 户型：40-1000m2 均价：12000元/m2 ，全额9折，按揭9.2折 开盘时间：2010年1月 简介：润阳大厦主体分成东、西两栋高层商业楼，西侧塔式商务写字楼92.45米，东侧板式商用楼高29.8米,润阳大厦,恒展商务大厦,项目名称：恒展商务大厦 地址：历山路与花园路交叉口 开发商：济南房地

19、产开发总公司 占地面积：3300平米 总建筑面积：1.3万平米 容积率：3.93 车位：地下一层二层70个 户型：70-219m2 层高：3米 价格：均价9500元/m2 物业费：3元/m2/天 租金：2元/m2/天 开盘时间：2008年7月 清盘时间：2009年12月,简介：地上11层，地下二层。2008年7月以7780元/ m2的价格投入市场，截至2009年6月70-80平米小户型去化完，100-219平米户型均价上涨到8800元/ m2，2009年9月剩余高层大户型9套房源，均价9500元/平米,天业国际,项目名称：天业国际 地址：泉城路268号 开发商：天业恒基股份有限公司 占地面积：

20、2966平米 总建筑面积：3.3万平米 容积率：9.82 车位：地下一层二层93个 户型：45-60m2，一层1个280平米户型， 为提高去化速度特意全部隔成小户型。 层高：3.5米 价格：均价12000元/m2 物业费：4元/m2/天 租金：3元/m2/天 开盘时间：2009年12月 清盘时间：目前底部商铺，写字间被整体团购，目前对外售的为8-12层，阴面户型,简介：地上14层，地下二层，一层31户。1至4层为商铺。11月认筹期内每平米优惠200元，整体团购的价格为1万/平米,丰利大厦,项目名称：丰利大厦 地址：泉城路318号 开发商：山东福丰年有限公司 总建筑面积：2万平米 容积率：2.0

21、 车位：地下100个 户型：45-60m2，一层1个280平米户型，为提高去化速度特意全部隔成小户型。 层高：3.5米 价格：均价9600元/m2 物业费：3元/m2/天 租金：3.5元/m2/天 开盘时间：2005年7月 清盘时间：目前底部商铺，写字间被整体团购，目前对外售的为8-12层，阴面户型 简介：一至五层为商场，六至十层为公寓式写字间，中央空调供暖，商业配套完善,万达广场,项目名称：万达广场 项目地址：经四路1号 开发商：万达集团 总建筑面积：4栋17万平米 容积率：3.5 车位：1：1 户型：70-300m2 层高：3.9米 价格：均价12000元/m2 租金：3元/m2/天 开盘

22、时间：目前处于认筹阶段，这月开盘 简介：由于其知名度和品牌影响力，认筹很快，无任何优惠,明湖开元广场,项目名称：明湖开元广场 地址：趵突泉北路1号 开发商：新开元置业 占地面积：2.8万平米 总建筑面积：9万平米 容积率：2.5 车位：700个 户型：50-600m2 层高：4.3米 价格：均价14000元/m2 租金：3-4元/m2/天 开盘时间：2009年9月 简介：目前销售90%，剩余以大户型为主，目前99折优惠,明湖天地,项目名称：明湖天地 地址：经一路 开发商：明湖天建建设发展有限公司 占地面积：4万平米 总建筑面积：10万平米 容积率：2.5 车位：1：0.5 户型：150-220

23、平米，主力户型168m2 层高：3.3米 价格：起价9000元/平米，均价11000元/m2 租金：3-4元/m2/天 开盘时间：2009年9月 简介：目前销售90%，剩余10套,分析：2009年底济南市场写字楼存量约17.33万平米； 东部奥体板块存量最多，约11万平米； 其次为二环东路板块，存量约3.6万平米； 再次经十路及泺源大街板块，存量约2.4万平米； 纬二路板块存量不足0.33万平米，其余板块已无存量,区域市场供给存量分析,区域市场价格走势比,分析：09年济南写字楼市场价格走势平稳，在住宅市场异常火爆的情况下，写字楼的市场显得非常逊色，价格没有大的改变，整体市场需求量也唯有很大改变

24、，目前市场价格最高的写字楼为经十路的鲁商广场，而经一路附近写字楼价格在8500到9000左右,中小户型写字楼的投资者，以私营业主、高级白领、高级公务员为主，换句话说，主要是个人投资者。例如早期的创展中心 、城市33东环国际，和目前市场在售的晶都国际商务公寓、大舜天成、自由城。 而对于户型面积较大的纯写字楼产品，情况有所不同。2007年之前，写字楼投资者以个人投资者为主；2007年以及今年的上半年，随着国家放开对金融保险行业投资房地产的限制，众多金融企业，尤其是保险公司开始大量买进办公物业，成为2007年写字楼市场的消费主力，同时极大提高了市场消化量。例如，安邦保险购买晶都国际写字楼整层，太平洋

25、人寿购买中润世纪广场1栋小高层，兴业银行、齐鲁证券合力购买了银都国际的大部分货量等等 未来两到三年内，各大银行、保险公司等金融机构将加快在二线城市的布点，对办公物业的需求将持续放量，他们和其它一些有实力的大型企业，将是济南写字楼市场的主要投资者,投资类客户需求特征,2010济南写字楼市场主要供量预测,从2009济南整个写字楼市场来看，整个市场存量以东部高新区和二环东路为主，市场供应大于需求。 市场需求分析得出：济南写字楼市场有呈两极化发展的趋势，即朝高端奢侈、壮丽华美方向发展如中润世纪广场和朝精致小户型发展如新开盘的天业国际，主力户型以45-60平米，整体去化较好。而大户型整体价格高，出租和销

26、售都面临困难，典型的例子如鲁商广场、明湖开元广场等。 市场去化速度看：交通位置的便利程度、地理区位的知名度和商业配套的完善程度是影响去化速度的重要因素。此外，由于二三线城市，小企业居多，他们经济实力相对比较薄弱，需求以区域环境、地理位置知名度和配套设施相对较差的小型为主。整体市场去化速度较慢。 从价格上看：济南写字楼市场除纬二路、山大路其他片区均价都在1万元以上，其中以东部奥体片区、泺源大街及以鲁商广场为代表的经十路均价最高，其他片区均价目前都在9500-10000之间，价格比较稳定，基本没有波动,写字楼市场供求分析,综上所述，济南写字楼市场的主力需求集中在市区核心地段和产业集中带，除此以外，

27、其它区域的写字楼大多处于缓慢去化状态，销售价格比住宅略高，写字楼供给明显大于需求,PART 3 本项目定位思考,从市场角度的定位思考,基于以上对市场的分析，现总结特征如下： 1、在09年住宅市场火爆销售的大背景下，济南房地产市场表现的一片繁荣，住宅成为各项物业中的销售冠军，从市场情况可以看出，济南房地产市场以住宅为主导，供需非常活跃，整体上供给小于需求， 2010年济南住宅市场依旧保持旺盛的需求局面。 2、公寓市场表现相对抢眼，特别是在09年下半年住宅中小户型稀缺、整体房价不断上涨的情况下，公寓成为年轻客群和投资者的青睐对象，市场需求旺盛，去化速度非常快。预计2010年公寓市场需求仍然强劲，特别是地段相对好的公寓项目去化速度较快、价格相对高。 3、相比住宅、公寓来看，写字楼的销售保持不温不火，市场供给明显大于需求，价格提升缓慢，即使地段较好的项目也难以实现快速销售。 4、综合以上市场因素和本案的自身条件，建议项目定位