房产税、土地使用税税收政策讲座

1、1,房产税、土地使用税税收政策讲座,青州地税局,2,城镇土地使用税,一 纳税义务人 二 征税范围 三 计税依据 四 税率 五 应纳税额的计算 六 税收优惠 七 纳税义务发生时间 纳税地点,3,纳税义务人,凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人；外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。 1拥有土地使用权的单位和个人。 2拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。 3土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。 4土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税,4,征税范围,城镇土地使用税的征税范围，包括在城

2、市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。 上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认： 1城市是指经国务院批准设立的市。 2县城是指县人民政府所在地。 3建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地,5,计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准每平方米。 纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定： 1由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 2尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确人的土地面积为准。

3、3尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整,6,税率,城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下： 1.大城市1.530元；（人口在50万以上 ） 2中等城市1.2 24元； （人口在20万50万 ） 3小城市0.918元； （人口在20万以下 ） 4县城、建制镇、工矿区0.6l2元,7,应纳税额的计算,全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额 例题：设在某城市的一家企业使用土地面积为10 000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每

4、平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。 年应纳土地使用税税额=10 000 4 =40 000（元,8,税收优惠,法定免缴土地使用税的优惠： 1国家机关、人民团体、军队自用的土地。 这部分土地是指这些单位本身的办公用地和公务用地。如国家机关、人民团体的办公楼用地，军队的训练场用地等。 2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 这部分土地是指这些单位本身的业务用地。如学校的教学楼、操场、食堂等占用的土地。 3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。 宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。 公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览韵用地及其管

5、理单位的办公用地。 以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆使用的土地。 4市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 5直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 这部分土地是指直接从事于种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。 6经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。 7. 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地,9,纳税义务发生时间,1纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税 2纳税人购置存量房，

6、自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。 3纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇士使用税。 4纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。 5. 纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税,10,纳税地点,城镇土地使用税在土地所在地缴纳。 纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确身,11,房产税,一 纳税人 二 征税对象

7、三 征税范围 四 计税依据与税率、税额计算 五 税收优惠 六 纳税义务发生时间 七 纳税地点,12,纳税人,1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 （5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 2009年1月起外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，也应纳房产税,13,征税对象,房产税的征税对象是房

8、产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税,14,征税范围,房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 1城市是指国务院批准设立的市。 2县城是指县人民政府所在地的地区。 3建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 4工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政

9、府批准,15,计税依据与税率、税额计算,1）地上建筑物 计税方法 计税依据 税率 税额计算公式 从价计征 房产计税余值 1.2% 全年应纳税额应税房产原值（1扣 除比例）1.2% 从租计征 房屋租金 12%（优惠税率4%） 全年应纳税额租金收入12% （对个人出租的房屋、单位向个人 出租用于居住优惠税率4,16,计税依据与税率、税额计算,2）地下建筑物 工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额应税房产原值（1原值减除比例）1.2%。 商业和其他用途房产，以房屋原价的7080%作为应税房产原值 应纳房产税的税额应税房产原值（1原值减除比例）1.2%。 房屋原价折算

10、为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 出租的地下建筑（与地上房屋相连），按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税,17,计税依据与税率、税额计算,3）投资联营房产 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税（被投资方缴）；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税,18,房产原值,房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等

11、设备；各种管线；电梯、升降机、过道、晒台等。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值,19,房屋附属设备和配套设施的计税规定,从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行： 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计人房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值,20,税收优惠,一）国家机关、人民团体、军

12、队自用的房产免征房产税。 （二） 国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （四）个人所有非营业用的房产免征房产税。 （五）经财政部批准免税的其他房产,21,财政部批准免税的其他房产,1损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 2纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 3在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。 4从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税,22,纳税义务发生时间,1纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。 2纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。 3纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。 4纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税