房地产成本控制精要

1、房地产成本控制精要第一项 .立项成本控制要点应用指南第二项 规划环节成本控制要点应用指南第三项 .招投标环节成本控制要点应用指南第四项 .施工环节成本控制要点应用指南第五项 .材料及设备米购环节成本控制要点应用指南第六项 .销售环节成本控制要点应用指南第七项 .工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项 .期间费用的成本控制要点应用指南第九项 .物业管理成本控制要点应用指南附件公司规化管理系列文件立项成本控制要点应用指南二立项环节的成本控制根据 项目开发方式的不同而有 所区别。该环节由于有国家 多项法规政策的限制，运作 时灵活度较小，基本原则是在国家规定围最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开

2、发前期 起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担控巴制要占八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、征地费用 新少交或晚交，力争减免项目部负责详见项目立项成本控制要点开发形式拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按 照公司工程体 系走；交政府部 分按有关规定 办理工程部、设计 部和审算部负责 自建部分；工程 部负责交政府部 分。规划条件满足公司利 益最大化，合理 提高容积率，降 低土地成本项目部、设计部负责买断容明确买断容明细项目部负责买付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责征土地断项目说明中项目开发成本构成表、附表一、

3、详见项目立项 成本控制要点 说明中项目开 发成本构成 表、附表一、表二及买断方三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责式的成本构成手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责开合作方式符合集团要求，有利于公司；项目部负责详见项目立项 成本控制要点 说明中项目开 发成本构成 表、附表一、表二及合作开 发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责合交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责3、作发第项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音” 的地位和作用：在规划环节

4、进行成本控制是实现事前控 制的关键，可以最大限度的 减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制容相当复杂，基本原则是，周密规划， 科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要 的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案（1 ）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息 分析规划要点确立可行性研究设 计任务书可行 性设计变更设计部负责，项目审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同(2 )方案评审组成可行性规 划评审委员会，对 方案进行评审、确 定。未通过的方案 进入可行性设计 变更环节，再重新 评审。由项目设 计、工程、 审算、财 务、销售等 各部门

5、组成 评审委员 会，总经理 负责(3 )设计成果对可行性规划 设计根据实际情 况进行细节调整设备选型方案 提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计(1 )设计方案根据项目前期 运营的情况和市 场分析制订设计 任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会(2)报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规性，材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计(1 )扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求部审核设计部负责，知会各部门(2 )成本概算根据扩初设计 招投标方案和

6、设 备选型、实体研 究、环境方案等因 素对总成本作出 概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责(3 )扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计(1 )地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助(2 )设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审(3 )桩基施工图设计调整5、施工图设计(1)施工图设计要求根据销售包装 设计、桩基设计、 功能设计及配套 设施等因素，在扩 初图基础上确立 施工图设计要求建安施工图中 结构造价、建筑造 价和环境设施费 等约占总造价 70%的部分属于 设计方可控部 分，应严格

7、审核。设计部和工程部负责，其他部门协助(2)报建政府部门报批费，按政府有关政策父纳。项目部(3)报施图(4) 审图(5) 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部(6)面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计(1)方案设计要求根据扩初设计 图、经营指导书和 实体研究的结果 确定方案设计要 求设计部负责，销售部协助(2)材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求 确定装修材料和 设备设计部负责制订装修设计 目标成本计划明 细表装饰综合价格拆分分析参见公司文件(3)招投标制订设计任务

8、书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计(1 )小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助(2 )市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责(3 )环境方案设计根据投资估算 和报批标准确立 环境设计方案目 标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会(4 )智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责(5 )销售承诺保持各部门与销 售部的信息畅 通，保障销售承诺 与实际功能的一 致性设计部负责，工程

9、部协助9、设计变更(1 )设计调整费用(2 )设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规10、材料设备(1)选型(2 )方案确定时间在扩初图确定前 确定材料设备，使 设计在图纸阶段 就考虑了材料设 备的安装设计部负责，工程部协助(3)采购招投标招投标评审委员会详见设备材料采购规其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项召投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉 及到工程、设计、审算、销 售等多个部门的实际运 作，在程序上没有太多变 数，但具体容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标

10、控制要控制什么怎么控制谁来控制参考文件占八、工程部负责建立承建商、工工程监理招程监理、材料及设投标合同；备供货商名册及设计部负责详见招投资料库。设计、环境、标管理规从公司认可名装修招投标第8条至册中的承建商、供合同。(1)资质货商、监理公司中审算部负责15条和扌(2 )管理水平投标管理1、投标(3 )技术力量选择投标单位。材料设备招程序单位的(4 )历史记录主办部门推荐投标合同。选择(5 )资金实力五家投标单位报销售部负责招投标工作组。营销、包装招(6 )合作经历投标合同。招投标工作小详见招投组审核、考察、评招投标评审标管理规估、筛选三家以上委员会审核第8条至投标单位报招投主管领导批15条和扌

11、标评审委员会及准。投标管理主管领导程序各类合同的招投标书容应包含：（1 ）工期；（2 ）工程造价或取费标准；主办部门起草、制1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环 境装修招投详见招投标管理规第6条、2、招投标文件（3 ）质量要求；定招投标标准文标合同。第16条至（4 ）付款方式；本3、审算部负20条、和（5 ）招标围；责材料设备招投标管（6 ）结算方式；（7 ）验收标准；（8 ）投标注意事项；招投标合同。4、销售部负 责营销、包装 招投标合同。理程序（9 ）废标条件（投 标书必须加盖投 标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12 ）定标方法；（13）投标单位

12、补 充意见；（14）标准合同条 文；（15 ）图纸、其他 要求等。招投标工作组审核招投标评审 委员会审核； 主管领导批准；详见招投标管理规第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、技术部门3、评标和定标(1) 技术性评标和定标(2) 经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负 责审核广告 包装费详见招投标管理规第21条至33 条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审 核、评定。主管领导批详见招投标管理规第21条至33 条、和招投标管理程序第四项工环节成

13、本控制要占应 施工环节的成本控制主要应注 意两大方面，一个是因各种变 更带来的费用，另一个是材 料、工程款的支付。由于市场 变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施 工计划和容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须 的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节(1)变更评估项目前期规划、 定位要全面、准 确，尽量避免在施 工中的重大设计调 整。加强施工前的审 核工作。全面考虑 工程造价，对可能 发生变更的地方有 预见性，并予以事 先约定。各部门全面评估 变更带来的各种变 化，为审批提供参 考依据。

14、审算部负 责计算变更 费用(含可能 引起的索 赔)。甲方项目 代表执行修 改的工期评 估。审算部成 本管理员负 责计算变更 后的成本现 状。详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？(2)变更的审核签认根据变更原因将 设计变更分成四 类，不同类别按相 应的审核签认流程 进行。经办部门？详见工程现场签证管理规第二条、第十三条设计变更通知单。发生变更项目的负责人详见工程现场 签证管理规第 5到第8条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签子后，才能有效。经办部门详见工程现场 签证管理规第 九到第十二条。(3)变更的审批主管总经理审 批后方可进行变 更。主管总经理详见工程现场

15、签证管理规第十三条。施工现场签证(1 )签证的必要性现场签证的确 认应严格按照合 同中所约定的条 款执行。经办部门(设计部或工程部)(2)签证的时限现场签证确需 发生，应坚持当时 发生当时签证的 原则。详见工程现场签证管理规第十条。控制要占 八、控制什么怎么控制谁来控制参考文件(续)2、施工现场签证(1 )签证的工程量认真核对签证 的工程量准确。签证的容、原 因、工程量应清楚 准确、无涂改、编 号准、全，并有监 理工程师的签字 确认。经办部门(设计部或工程部)详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？(2)签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见工程现场 签证管理规第 5到第8条。必

16、须遵循“先洽 后干”的原则。在 确认签证前，应按 相应审批程序报 审，通过后方可正 式签证。主管总经理详见工程现场签证管理规第十四条。（3）签证的反馈对工程变更应定 期进行分类汇总统 计分析，并根据统 计资料对控制工程 变更提出改进意 见。资料工程师详见工程现场 签证管理规第 十八、十九条。3、审图（1 ）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会 审会签及审批制 度。各专业互审互 签制度。力争在开工前 把图纸中的问题 修改完。甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包容（3）分包的 责任界定通过投标确定

17、配合费。应避免在施工过程中修改分包 方式、分包谷、围甲方代表详见施工环节 成本控制要点四、“总分包配 合费”而增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确设计部5、材料供应（1 ）选型（2）材料供 应方式（3）材料计 划（4）预留时间先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加限时编制材料计划。材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门主要解决的是材 料供应对施工环 节成本的影响， 详见施工环节 成本控制要点 五、“材料供 应”甲方代表6、工程款的支付(5) 付款进度(6) 工程进度按合同约定执 行付款。按进度付款。多层次多角度 审核工程进

18、度。(1 )付款的审批根据情况由不 同级别人员最终 审批。与监理工程 师审核完成 的形象部位预算人员审核工程价值量主管副总或总经理详见付款审批程序规附件2： “工程款付款流程”材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该 环节出现损失的概率，达到成本控制的目的控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计划采购招投 标及订立合 同时间暂缺工程部招投标规中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收 周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联

19、系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信 息，建立材料市 场信息库。审算部技术参数材料设备的技 术参数由设计 部确定或圭寸样。设计部招投标必须招投标的材 料设备要制定招 投标计划。不需 招投标的材料设 备，采用三家以 上厂家报价选 择。审算部详见招投标管 理规第六、条和设备材料 采购规第四条3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额 控制首次验收后 付款总额进度 控制。保修款般 不低于合同总 价的5%。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批 程序规附件“甲供材料付 款流程”和附 件7 “采购类 付款流程”依据合同中约定付款。4、材料验收数量验收几方共同确 认货到现场数量甲方

20、工地代表或专业工程师负责监控验收详见设备材料采购规第八条质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验收物业公司5、材料保管与保修材料保管在合同中明 确货物的卸货 和保管的责任 承担者工程部详见设备材料 采购规第九 条、第十三到十 六条材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期第六项肖售环节成本控制要点应用指南 销售环节的成本一般是按比 例控制，但一旦制订了费用 目标总额，具体的单项支出 就必须严格控制。由于销售 涉及的部门比较多，所以各 部门乃至总经理都需要分工 负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长

21、 线考虑控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件(1 )费用总额确定费用目标总额项目部1、营销方案(2) 市场信息收集(3) 营销计划(4) 营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部详见营销费用管理规(5)营销方案审批征求各方面 意见，按审批 流程操作主管总经理详见营销操作流程规2、营销现场费用(1 )现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制销售部部门经理(2 )现场销售 器具费(3 )卖场、现 场包装费(4 )销售模型 费用(5) 宣传资料 及礼品费(6) 展销费销售部专业经 理和部 门经理详见营销包装操作规(7)计划额度控制额度调剂和超额审批制度主管总经理详见营

22、销费用管理规3、媒体选择（1 ）媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规部评审销售部详见招投标管理规招投标评审委员会4、样板房装修（1 ）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规和设计规划管理规（2）材料米购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规（3）信息米集及招投标招投标招投标评审小组详见招投标管理规(4)样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业管理规(5)材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理设计部 负责，物 业、销售部配合详见营销包装操作

23、规控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件(1 )销售折扣占八、待定销售前台负责待制订相关管理办法5、销售销售前回款(2 )回款周期待定台负责，财务监督详见回款管理规6、销售营销部补充条(1 )承诺的给制作楼书负责，设待制订相关管理办款及承出承诺分类计、工程法诺监督(2 )设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房(1 )交房日期(2) 保修期(3) 质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽 商延长保修期交房验收协 议客户服务中心 负责，销 售前台、物业公司协作详见补偿管理规&其他(1)中介费待定销售部(2)与销售相关的其他费用(如因销售要求而发生的设 计洽

24、商变更费)严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变更管理规等工程预决算环节成本控制要点应用指南I第七项工程预决算环节的成本控制 难点在于有关监控信息的及 时和准确性。这些信息可以来 自合作方、第三方，和自己的 调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规或不 负责的实际操作。控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算(1)乙方预算容的审查先由造价比例 大的项目看(地 面、墙面、部分家 具)，缩小及调整 面积。注意报价拆 分、施工方法、报 价及招标方法不 同会影响成本的 问题审算部负责，设计部协助参见公司有关文件2、钢筋用量的核实(1 )施工图 中的钢筋用量(2)洽商、变

25、更的钢筋用量选择并委托现 场管理经验丰 富、职业道德良 好、工作认真负责 工程造价咨询公 司进行钢筋量计 算工作财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算管理规审算部专人负 责抽查与核实工 程造价咨询公司 的钢筋用量计算 工作工程造价咨询 公司与审算部相 关人员必须下现 场了解乙方绑扎 钢筋情况审算部经理监督3、价差的调整(1 )材料价差(2) 人工价差(3) 费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格(材料、人工、费 用)变化情况当价格出现异 常波动时，应立即 与相关单位商量 对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理规4、洽(1 )图纸

26、审工程部项目部1、设计部详见正在草商、变更核负责组织各专业负责建筑专拟中工程预的费用(2)因市场共冋审图，实行专业图纸质量决算管理规控制因素甲方对业负责制的审核图纸的修改监理公司审图2、工程部(3)现场签施工单位审图负责其他专证甲方对图纸做业图纸的审出重大修改之核前，应进行方案经3、工程项济比较目部负责现现场签证中，应场签证的监明确发生费用的控原因和责任4、审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性(负洽商)及经济性控制要控制什么怎么控制谁来控制备查文件占八、(1 )工期(2)质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制5、违约与索赔1、工程项目 部负责施工 合同术

27、条款 的监控2、审算部负 责施工合同 中合同条款 经济部分的 监控工程部项目经(3)配合管理负责各施工方 理的配合问题工程项目部负责施工过程中协调、配(4)停工、窝工当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算详见正在草拟中工程预决算管理规审算部负责违约费用的核实第八项菊间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人 工、行政三块费用组成。由 于地产业务的周期变化，期 间费用的灵活性很高，更需 要加强对期间费用的计划控 制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导 监督其他部门的有关费用支出情况。控制要控制什么怎么控制谁来控制参考文件占八、1、财务费用(1)公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制1、财务部负责年 度资金计划2、财务部与审算 部配合控制占压 资金量详见付款审 批程序规中 工程款付款 流程、营销费 用付款流程(2)地价款的支付制定项目总体开发计划项目部负责项目总体开