京山京源国际城市场调查与推广报告1624497967.ppt

1、京山京源国际城项目市场调查暨入市推广简报,前 言 我司于2月27日至3月2日对京山在售楼盘进行现场市场调查。 此次议题主要是建立在市场研究层面对产品、销售价格和产品的部分建议及预测,不过多涉及系统研究及实际中技术方面的可行性。通过后期的沟通及合作，我司将在本方案的基础上进行更深入的方案研究。 由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。 祝贵司“京源国际城”项目，圆满成功,1,第一部分 京山县宏观经济及城市概况 一、城市概况 1、地理位置、人口及人均可支配收入 2、区位交通 二、城市经济发展状况 1、工业经济 2、农业经济 3、旅游开发 三、城市建设及城市规划 1、城市建设 2、城市规划 四、

2、京山县新市镇目前房地产发展情况 五、重点楼盘分析 1、大龙京都花园 2、京源丽都 3、金茂银河湾 4、玉丰国际公馆 5、青龙花园 六、总结,第二部分 京山京源国际城项目 1、项目地理位置 2、项目目前情况 3、项目优劣势分析 1）优势分析 2）劣势分析 3）机会分析 4）威胁分析 3、本项目住宅部分销售价格预估 4、本项目的商铺价格预估 5、本项目去化量预估 第三部分入市推广建议 1、销售计划 2、各阶段要点 第四部 总结,目 录,2,第一部分 京山县宏观经济及城市概况,一、城市概况 1、地理位置、人口及人均可支配收入 京山素有“鄂中绿宝石”之美誉，地处大洪山南麓，江汉平原北端。东临安陆、应城

3、，西接钟祥，南连天门、沙洋，北倚随州。是大洪山国家级风景名胜区的核心景区之一。全县国土总面积3520平方公里，人口64万人。 京山县城区新市镇位于京山县域中部，溾水之滨。中共京山县委、县人民政府驻地，西北距荆门市区110公里，东南至武汉市130公里。2007年末新规划控制面积180平方公里，建成区面积14.3平方公里，城区人口13.58万人。 2008年全县地区生产总值达到105.1亿元，增长17.5%；完成地方财政总收入5.1亿元，增长23%；京山县城镇居民人均可支配收入达到了得9589元，增长19%；农村人均纯收入5362元，增长15,京山县地图,3,2、区位交通 京山区位优越，交通便利。

4、长荆铁路横贯东西，省道汉（口）宜（昌）、皂（市）当（阳）、应（城）随（州）、安（陆）京（山）公路呈“丰”型字贯穿全境，武（汉）荆（门）和随（州）岳（阳）高速公路交汇于工业新城东南12公里处。一个小时左右车程范围可达武汉、宜昌、襄樊、岳阳、随州、荆州等大中城市。 京山大交通格局基本形成 ： 航空武汉天河国际机场：距京山120公里，1小时左右可抵达。宜昌三峡国际机场，距京山180公里，一个半小时可到达。 铁路长荆铁路从境内穿过，是我国正在建设的东西铁路大动脉沿江铁路的重要干线，京山站是武汉至宜昌的首站，距工业新城1公里，年货运能力800万吨。武汉至宜昌城际客运列车每天开2对，规划每天开6对。 公路

5、境内有客运车辆320台，乘载座位数7600个，年旅客周转量1500万人次，货运车辆1620台，年运输能力5800万吨。京山长途客运站除开通湖北省内长途班车外，还开通了深圳、广州、上海、福州等外省专线。 水运武汉港、对外籍船舶开放，常年通航5000吨级以上远洋货轮，距京山120公里，1小时左右可抵达,京山县交通图,4,二、城市经济发展状况 1、工业经济 2007年全年完成规模工业总产值76.6亿元，增长34.7%；实现增加值24亿元,增长33.8%。全县规模以上企业达到150家，新增33家；其中亿元企业14家，新增2家。企业经营效益显著提高，规模以上工业企业产销率达98.2%，比上年同期提高1.

6、4个百分点。全县规模以上工业企业预计全年完成销售收入67亿元，增长30%；实现利税5.32亿元，增长22%，其中利润3亿元，增长22.5%。 支柱产业优势进一步凸显。机械、建材、冶金、化工、纺织服装、农副产品加工六大主导产业完成工业总产值73.5亿元，占全县工业总产值的96%。 招商引资和项目建设再上台阶。2008全年共实施招商引资项目161个，到位资金13.01亿元，增长43.6%；其中直接利用外资2109万美元，增长16.3%。 工业新城形成规模，重点项目进展顺利。开发区建设稳步推进。筹资6000多万元用于园区基础设施建设，园区规模扩大到首期规划的8.3平方公里，“三横三纵”道路全部硬化，

7、园区主体框架基本成型。2007年又有10家企业入园，园内企业达44家。永兴、钱场、亚太工业园渐成雏形，与开发区互为犄角，构筑了“一区三园”的格局。永兴水泥公司1万吨/日产水泥熟料二期工程，国宝桥米10万元/年国宝桥米工程等10个重点项目已分别建成投产和正在抓紧建设。伟嘉3万锭扩规、凯迪生物发电、温泉国际旅游度假村、中辰电子、贝添利电子、裕丰糖业等一批重点项目动工。 工业生产增长较快，经济效益稳步提高。在工业生产快速增长的同时，全县工业经济运行的质量稳步提高，全县规模工业实现利税48578万元，同比净增10221万元，同比增长26.6%，实现利润30173万元，同比净增8291万元，增长37.9

8、,5,2、农业经济 近几年来，京山县运用工业理念谋划现代农业，把围绕优势产业，走集约、集群发展之路作为重点，推动龙头企业发展壮大，运用工厂化生产、企业性经营方式，农业产业化进程不断加速。经过十多年的调整与发展，优势农产品基地和农业产业化龙头企业建设己具备一定的基础，优质粮、畜禽等优势产业的产业化经营格局初步形成。 “湖北一袋米工程”夯实优质稻产业优势。桥米是京山特有的优质大米，享誉全国，是全省第一个地理标志保护产品。 华中第一蛋鸡养殖基地壮大畜禽产业。京山县按照“区域化、规模化、专业化、优质化”的发展思路，积极推进养殖方式改革，促进全县畜禽养殖由分散饲养向集约化养殖转变，由数量扩张型向质量效益

9、型转变。 林权改革催热现代林产业。京山县作为全国首批生态农业试点县，从上世纪八十年代开始，逐年开发利用山水资源，林业发展主要是围绕现代林业示范市建设，以建设武汉后花园为目标，着力打造生态京山，建设功能较为完善的现代林业产业体系和生态体系，经过二十多年的不懈努力，取得了较好的生态和经济效益。 特色水域养殖凸显水产产业。在水产业发展上，京山县坚持抓规模实行板快推进，抓特色发展名特品牌，抓质量推进无公害生产，大力发展生态渔业。全县水产业人工养殖面积21.5万亩，其中精养鱼、鳖、龟面积8.5万亩,6,3、旅游开发 京山县旅游资源丰富，是名副其实的旅游资源大县。经过多年的开发与经营，已形成国家级风景名胜

10、区、国家水利资源风景区、国家森林公园三张旅游名片，休闲度假、生态观光、温泉疗养、宗教旅游、漂流探险等一大批旅游产品蓬勃兴起，武汉及周边市州第一二级客源市场逐步发育成熟，旅游业逐渐成为全县第三产业发展的龙头。 京山县加强对境内旅游资源开发和产业发展的统筹规划。 打造大洪山绿林文化、温泉休闲养生两大品牌，发展“绿林文化漂流探险旅游区、温泉养生休闲度假旅游区、虎爪山森林生态旅游区、观音岩宗教文化旅游区”四大板块，主要线路如下： “温泉空山洞惠亭湖虎爪山生态观光旅游线； 温泉空山洞天河绿林寨度假休闲旅游线； 惠亭湖鸳鸯溪天河水上体验旅游线； 空山洞鸳鸯溪绿林寨美人谷绿林文化旅游线； 八字门小焕岭罗家祠

11、堂绿林寨红色旅游线； 观音岩芭蕉寺太阳寺宗教文化旅游线”六条旅游精品线路,7,绿林寨,虎爪山大口九级天溪,空山洞,惠庭水库,8,三、城市建设及城市规划 1、城市建设 2003年以来，京山城市建设围绕重点拉框架、主攻难点抓配套、突出亮点抓绿化，以工业新城基础设施建设、市民关注的公用设施建设、改善人居环境、提升城市品位的绿化建设和亮丽工程建设为重点，大力开展城市基础设施建设，实现了城市的跨越式发展。仅近两年多来共计投入建设资金累计达到了8.72亿元，完成大型重点建设工程项目近60个。 着力道路桥梁建设，构建城市骨架。2003年以来投资4.8亿元，先后完成了人民大道、新阳大道、绀弩大道、永兴大道、富

12、水大道、新阳大道、三王路等15条城区道路建设项目，共建道路长度18公里，面积42.6万平方米及其他8.3平方公里的新城市政基础设施。截止2008年春，建成区主次干道共有58条，道路总长173公里，道路面积265万平方米，形成了新市城区“东西五横、南北八纵”的道路骨架网络，城市道路结构得到改善。 配套市政公用设施建设，完善城市功能。投入600万元，建成了占地150亩的林家冲生活垃圾无害化处理厂，可满足城区生活垃圾50年的处理容量；计划投资4720万元的文峰污水处理厂，为京山首家日处理污水达3万立方米的污水处理厂，目前已完成项目立项、可研报告、环评、地勘报告和地质灾害评估、BOT招商等工作，预计

13、2009年5月正式试运营；同时，开展了人行道改造、下水道疏通等利民便民工程和城市亮化美化工程,9,突出城市绿化建设、提升城市品位。逐年加大城市绿化建设力度，两年来，共投入2000多万元，重点推出了“一二三四五”工程，即改造一条贯通城市东西的京山河，建设富水花园广场、人民广场两个广场，美化文峰公园、三角洲游园和纪念公园三个公园，栽植东西南北四片观赏园林公共绿地21.8万平方米，开辟五条环城绿带。 打造房地产精品工程，改善城市人居环境。近年来，通过引进外来资金进行房地产开发，使新市城区人均居住面积从过去几平米跃升到了现在32.6平米，涌现出了大龙京都花园二期、京源丽都、国际花园、玉丰国际大酒店、毓

14、秀花园等8个房地产精品住宅小区。28层高的玉丰国际大酒店，是目前荆门地区第一高楼。 狠抓园区建设，树立城市形象。京山经济开发区（省级经济开发区）位于县城以东，规划总面积11.18平方公里，园区内分为机械加工区、纺织服装工业区、医药及精细化工产业区、电子信息产业区、食品及农产品深加工产业区的五大类重点发展区域，成为骨干企业发育的孵化园，初步形成了产业集群优势。2003年以来，累计完成货币工程量4亿多元，目前已完成园区内“三纵五横”的主干道硬化，一、二期管线管沟配套，路灯安装及花坛、行道树、景观绿化带建设，水、电、通讯等基础设施齐备，30多家企业落户园区,10,2、城市规划 2007年6月，京山县

15、委、县政府邀请国家、省、市规划专家来京山开展城市规划调研，重新对城市发展方向进行了科学定位，确立了 “老城改造、东南发展”的城市发展新思路，确定了“一心、两轴、三区”的城市发展新格局、打造“武汉后花园”、塑造国宝桥米之乡（京山桥米）、历史文化之源（屈家岭文化、绿林文化、红色文化）、轻型工业之都（京山轻机、工业新城）、温泉休闲之城（汤堰温泉、惠亭水库、空山洞、文峰公园）”四张城市名片的城市发展总目标。 根据京山县城历史和发展现状，确立山水园林城市、生态宜居城市、新兴旅游城市和新型工业城市“四城一体”的城市发展目标。围绕这一目标，实施城市规划调整，构筑“以老城区核心商业区为中心，以轻机大道和京山河

16、为城市空间的拓展主轴，以工业园区为核心的城市产业拓展区、以京山河下游至温泉度假区一线为重点的城市生活拓展区和集约紧凑、功能完善的城市老城核心区”的“一心、两轴、三区”城市发展新格局。根据新的城市发展思路，县委、县政府决定，京山今后的产业发展方向，将围绕城东工业区、城南旅游休闲渡假区和老城商业区来做文章,11,以城东新经济开发区和永兴工业园建设为重点，顺城市风向和山脉走势，将产业布局和交通布局结合，依长荆铁路、轻机大道、高压走廊构成的平行复合轴线来发展产业。最终突破新市和永兴两镇的行政界线，两园进行区域协作，延伸上下游产业，形成较为完整的产业带走廊。 在城区南部，将沿京山河进行拓展，以惠亭水库为

17、起源，以京山河为轴线，在京山河两侧向下游方向延伸发展，构筑“一片一线两点”的带状旅游发展格局。“一片”即南片，汤堰温泉旅游度假村，重点建设以健身休闲、医疗康复为主的旅游区；“一线”为京山河沿线的城市临河景观岸线，加强公共休闲设施建设，着重发展综合服务、生态休闲功能；“两点”为文峰公园打造开展革命教育、弘扬革命精神的文化生态旅游点，惠亭水库观光点，着力建设开展山水观光的滨水商务休闲区。 在原有老城区，建设以老城区为依托的商业、文化、行政、居住中心，不断完善老城区服务功能，使之形成一个城市核心区，并鼓励、引导、推行“退二进三”政策（退出第二产业、发展第三产业），逐步调整老城区产业结构，实现老城区原

18、有第二产业逐步向城东转移。 立足产业兴镇，推进小城镇建设。南片以钱场镇为重点，大力发展建材、蛋鸡养殖；北片以宋河镇为重点，东片以永兴镇为重点，大力发展乡镇工业；特色镇以绿林镇为重点，大力发展旅游等新兴产业,12,四、京山县新市镇目前房地产发展情况 目前京山县新市镇目前在售的楼盘主要有京源丽都、青龙花园、金茂银河湾、玉丰国际，正在预热的项目有：大龙京都花园，京源名邸。 以下是基本情况统计,13,1、大龙京都花园 地理位置：京山县城区北部 开发商：湖北京山大龙置业有限公司建筑面积：约250000 容积率：1.2 绿化率：35% 物业类型：高级公寓、排屋、别墅。 均价：2100元/ 户型：12730

19、0 ，平面户型约达二十余种。主力户型面积：133 、199 、214 。 楼盘综述：大龙京都花园定位京山县未来商业、居住、娱乐休闲中心。占地60000平方米的人民广场内规划有银行、邮政、百货、商业中心及展览中心；园区设置各类配套设施，如会所、幼儿园等。 项目1期、2期已经售罄，三期住宅已动工建设，位于一期、二期之间，总投资8000多万元，设计住房364套。户型为90-160平米，结构为5层花园洋房，全欧式建筑风格，全现浇建筑，全沥青道路。现接受预定，定金5万，预计6月开盘,小区规划效果图,小区实景,五、重点楼盘分析 目前，京山县新市镇在售的重点如下,14,大龙京都花园】小区楼盘套型图,3房2厅

20、2卫 129.93,3房2厅2卫 124.28,15,2、京源丽都 地理位置：新市城区种子公司旁 开发商：荆门恒海房地产公司 建筑面积：100000 容积率：2.14，2.3 绿化率：30% 物业类型：17栋多层住宅+底层商铺 均价：住宅1900元/ 户型：96、115、130 楼盘综述：项目共17栋多层，分两期开发，总规模10万方，住宅部分一期已经售罄，二期现已出售8成以上，小区配备3500商业街，现已销售5成以上。 临京源大道门面均价6300元/ ，小区内部门面均价2200元/ 。直接购买88折，3年返租76折,小区规划效果图,小区位置图,16,京源丽都】小区楼盘套型图,17,3、金茂银河

21、湾 地理位置：京山小中路2号（原金茂机械厂） 开发商：湖北金茂房地产开发有限公司 建筑面积：163288 ，地下8600 m2 绿化率：32% 物业类型：规划18层高层，11层小高层住宅楼，6层住宅楼。一期1栋小高，2栋多层。 均价：多层1900元/ ，小高层2100元/ 户型：104-130 楼盘综述：项目紧临京山县城市中心，基地西临大桥路为主要连接城市中心道路，东南面为烈士公园，南临浍水河及沿河大道，自然条件比较好,小区规划效果图,小区位置图,18,金茂银河湾】小区楼盘套型图,322 130.32,322 124.55,321 104.63,19,4、玉丰国际公馆 地理位置：京山县轻机大道

22、与新市大道交汇处 投资商：湖北玉丰集团 开发商：湖北纯誉房地产开发有限公司 建筑面积：70000余万 物业类型：两层地下室，一四层为商铺，五楼是空中花园,酒店从六楼开始，共27层。 均价：2100-2700元/ ，均价2400元/ 户型：107-139 楼盘综述：京山地区第一高楼。地下二层设有一百多个停车位，地下一层规划大型超市，地上一至五层规划大型商场、娱乐健身、特色餐饮、商务办公等多功能商业区，6楼以上为四星级酒店,项目规划效果图,项目区位图,20,玉丰国际公馆】小区楼盘套型图,21,5、青龙花园 地理位置：京山新市大道新华书店旁 开发商：京山轻机集团京源房地产开发有限公司 物业类型：总规

23、划24栋，多层19栋，小高层5栋。 均价：多层1950元/ ，小高层2300元/ 户型：主力户型125、130. 楼盘综述：楼盘销售情况欠佳，售楼部现场氛围差，工地现场杂乱。 楼盘负面消息较多，影响销售,小区实景,小区建筑分布图,22,青龙花园】小区楼盘套型图,3房2厅2卫 130.89,3房2厅2卫 125.01,23,六、总结 目前，京山县新市镇城区内的房地产呈现以下发展： 一、随着城镇居民的生活水平的提高，新市镇在建的商品房向小高层，高层住宅方面发展，住宅的品质比以往有所提高。 二、多层住宅的在17002100元/平方米左右，小高层在19002300元/平方米，高层的在21002500元

24、/平方米。 三、购房者主要是京山县城区及京山县其它镇的居民，外地购房者较少。 四、在增量房方面，购房者大部分是改善性购房。 五、通过调查，各楼盘的主力户型面积在120140之间,24,第二部分 京山京源国际城项目 1、项目地理位置： 项目位于京山县新市镇京源大道以面，城中路以北，紫霄路以西,项目所在地,25,2、项目目前情况 通过现场调查，2、3号楼目前已建三层左右，其它的还没有开始建，如下图所示,2、3号楼的建筑工地,紫霄路上的户外广告,售楼部,墙体广告,26,3、项目优劣势分析 1）优势分析 地理位置：本项目位于京山县城关老城区，是京山县城关金融、经济中心。 土地升值潜力：本项目位于京山县

25、城关主干道京源大道，是京山县政府规划发展的主干道。 规划优势：本项目占地面积较大，易于进行整体规划，可以利用最新规划理念进行项目现有资源的的整合，本项目规模大，具有多种的发展空间。 2）劣势分析 交通状况：公共交通路线不多，市民多以电动三轮车作为代步工具,存在较大的安全隐患。 项目开发周期：本项目分二期开发,开发周期长，短期内难以形成完善商业氛围。 投资吸引力：目前京山县新市镇整体商业氛围不浓，街面转铺、空铺较多，对于投资者的吸引力较差。 城市整体商业规划氛围较差：大型商业项目较少，主要是以临街商铺为主,27,3）机会分析 经济发展良好：随着湖北省中部崛起的发展与京山县整体发展规划，京山县与荆

26、门市的整体发展将会在政策上有坚实的保证，经济运行的质量将会有明显的改善。 旅游业快速发展：随着京山县风景区的建设与农家乐的发展，2008年全年京山旅游接待人数达40万人，比07年增长26%。 工商业发展机会：随着京山县新市镇城市向东发展的契机，本项目的商业部分将会有较大的商业机会 交通状况改善：随着汉荆公路与随岳高速公司的修建，京山县的道路交通将得到进一步的提高。 4）威胁分析 城区人口收入较低：对项目的商业部分的销售有一定的抗性。 开发环境：由于京山县新市镇的房地产处于原始起步阶段，一定程度上威胁到项目的开发信心。 结论：本项目在地理位置，开发时机，竞争对手方面均具有一定的优势，由于目前京山

27、县新市铺的商业氛围不浓厚，市民投资意识不强，本项目商业部分的销售推广要有一定的宣传与引导,28,3、本项目住宅部分销售价格预估 在本项目周边正在销售的销售有：南边有金茂银河湾；西边有京源丽都；北边有青龙花园、大龙京都花园、玉丰大厦,本项目为小高层项目，在参照对象方面主要以青龙花园、银河湾、玉丰大厦为主要的参加对象。 本项目的建筑规模在6万方左右，小于以上三个项目。 在距离上，金茂银河湾项目与本项目的距离最近，银河湾的销售价格对本项目的影响最大；再者，本项目均为小高层住宅，在规划方面应好于青龙花园与银河湾，青龙花园是准现房，风险小于本项目与银河湾。 本项目小高层的销售价格应在21002300元/

28、平方米之间。 结合其它的比较因素，本项目当前的销售价格在2280元/平方米左右。 由于金融危机对我国房地产的影响很大，对于未来房价的涨跌，目前还没有一个明确的趋势。当前价格仅为均价预估，实际销售价格应按根据不同楼层、朝向来具体划分,29,4、本项目的商铺价格预估 本项目的商业部分分布于1、2、3号楼的底层。其中2号楼底层的商铺已与荆门的“东方百货”签定了租赁协议。 目前在新市镇有商铺销售的楼盘仅为“京源丽都”项目，京源丽都“临京源大道的商铺销售价格为6500元左右，目前购买商铺打88折，实际价格在5720元/平方米，如果包租三年，打76折，实际价格在4940元/平方米。而目前京源丽都附近商铺的

29、月租金在1535元/平方米左右，租金与销售价格的比为1：1601：350左右，投资回报率在4%5%左右。 毓秀商业街目前的月租金在3550元/平方米，兴业步行街商铺的月租金在2550元/平方米。 通过调查，本项目所在的路段的月租金在2040元/平方米，按投资回率5%，根据以下公式可以计算出： 租金与售价转换公式如下： P=（R-C）(rK) 其中， P：为销售价格； R：为租赁价格； C：为有关手续费用，在此忽略为0； r：为投资回报率； K：为转换系数； 转换系数K=（1+r）n/(1+r)n-1 其中： r：为投资回报率 n：为商业用地使用年限，本案的使用年限为40年，在此n为40,30,

30、因此： （一）用20元/月为基本月租金，做一个推算，推算结果如下以投资回报率r=5% 平均销售价格在4118.2元/ （二）用40元/月为基本月租金，做一个推算，推算结果如下以投资 回报率r=5% 平均销售价格在8236.4元/ 综合以上分析，本项目商业部分的销售价格在42008200元/平方米之间。 其中集中式非临街商铺的销售价格为： 一层60007000元/平方米 二层30004000元/平方米 三层25003000元/平方米 临街式独立商铺的销售价格在：8000元/平方米 （具体的销售价格应与商业定位，业态定位，业种，商铺面积大小等有关,31,5、本项目去化量预估 京山县新市镇现有居民1

31、35800人，按户均3.12人计算，京山县新市镇城区有43526户，按每年5%的家庭要更新住房，每年有2176户会购房或换房，目前京山县城区户平均面积101平方米计算，京山县每年需要的成交量在22万平方米左右。 根据大龙京都花园二期的销售速度来计算，大龙京都花园二期共369套，于2006年10月份开盘销售，2009年2月份还剩2套，而三期的364套要到09年的6月份才开始销售。该楼盘的月均去化量为2025套左右。 京山县其它楼盘的去化量如下,从上表可以看出，京山县新市镇各楼盘的去化量较为平稳，本项目若推广渠道与促销跟得上，月均20套的销售速度一般没有多大的问题。可以推导出本项目的销售周期在1822个月,32,第三部分入市推广建议 1、销售计划,备注：