佛山金海广场项目市场策划推广及租赁策略方案

1、金海广场项目市场策划推广及租赁策略广州高力国际物业服务有限公司二零零九年十月目录1佛山市写字楼、零售商业市场宏观分析.41.1 佛山市写字楼现时市场总体概况.41.1.1佛山市写字楼未来供应量（2009-2012 年） .51.2佛山市商业市场总体概况 .151.2.1商业组团概况 .151.2.2竞争对手分析 .161.3 金海广场项目分析 .211.4写字楼项目 swot 分析 .221.5swot分析小结 .242项目推广策略 .252.1目标市场 .252.2推广策略 .293租赁策略 .323.1租赁分区策略 .323.2主力承租户策略 .333.3分间单元策略 .333.4分间单元

2、租金策略 .343.5金海广场写字楼项目初步租金定价.343.6裙楼租赁策略 .343.8灵活的租赁机制 .413.9建议交付条件 .423.10租赁来访程序 .423.11与其他代理中介的合作 .441 佛山市写字楼、零售商业市场宏观分析1.1 佛山市写字楼现时市场总体概况佛山市写字楼主要集中于：祖庙商务区与季华路商务区两大区域。其中祖庙商务区由于受其发展空间及发展周期的影响，该区内的写字楼物业主要由早期建成的中低档写字楼和烂尾楼改造项目组成。而季华商务区则随着季华中心区规划推进，周边配套完善，新写字楼项目落成，区域将发展成为禅城中心商务区，近年来新建的相对较高档次的写字楼物业主要都分布在该

3、区内，使该区的商务办公氛围日渐成熟。另外，从祖庙商务区与季华路商务区未来的发展及定位上看，旅游、文化、商业产业将会是祖庙片区的发展重点，而商务、金融办公及商业则是季华路商务区的发展重点，这使两大片区的发展形成鲜明的差异。表：已建成 /已交付写字楼概况一览表行政租金水平均价典型物业( 元 / 平方米月 )区域百花广场20 元 30元25 元祖庙商务区环球国际35 元 50元46元华辉大厦40 元 45元27.5元（含管理费 15 元）创业大厦38 元 45元42元季华路商务区经华大厦40 元 45元43元区域特点1、 传统核心商业区域，商业氛围及片区发展、配套成熟；2、 已成熟区域，发展空间受限

4、，周边市政规划配套相对落后；3、 东华里片区的改造将使祖庙片区迎来新的发展机遇，但其受金融危机影响进展缓慢。1、 新旧城区分界线，核心区位明显；2、 是广州、南海、顺德进出禅城的主要出入口之一；3、 新兴发展区域，周边市政规划配套较为先进完善；4、 发展空间较大，是投资发展的热点区域。（资料来源：高力国际研究顾问部）从以上对比分析可以看出，季华路商务片区在政府对该片区的发展推动与支持下，凭着其自身的规划优势、配套优势， 结合新写字楼项目陆续落成以及祖庙东华里片区的改造建设，将使季华商务片区成为未来禅城中心商务区的地位。1.1.1佛山市写字楼未来供应量（2009-2012年）预计 2009 至

5、2012 年底 3 年内，佛山市中心区将落成供应的写字楼面积约为29万平方米。且未来供应量将主要集中于季华路商务区，其中除目前已动工的卓远国际、九鼎国际商业中心外， 未来还将有恒福国际商业中心、 宏昌大厦、星辉大厦、文华大厦、星光大厦等项目。表：佛山市写字楼预计未来供应量(2009-2012 年 )项目名称写字楼面积（平方米）预计落成时间卓远国际40,0002010宏昌大厦26,0002010星辉大厦16,5002010文华大厦10,0002010星光大厦20,0002010中宏大厦35,0002010恒福国际商业中心40,0002012九鼎国际城110,0002011金海广场36,00020

6、10合计约 33万平方米（资料来源：高力国际研究顾问部）综上所述，未来写字楼新增供应的快速增长，必将加大写字楼市场的竞争压力，同时亦对写字楼市场的发展起到推动作用。对于新推出的写字楼项目， 通过塑造高品质的、具差异化及前瞻性的产品是未来屹立于市场的根本要素。1.1.2竞争对手分析(1) 现有竞争对手环球国际东建大厦华辉大厦大厦名称区域祖庙片区祖庙片区祖庙片区佛山恒安佛山市东建佛山华辉置业发展商置业有限集团有限公司公司建成年份2008 年1996 年2007 年标准层面积170012001500（平方米 )实用率约 70 65 70 层高（米）3.43.53.7净高（米）2.42.52.4业权卖

7、散单一单一管理费221015（元 /平方米）区位交通便区位交通便处于祖庙商圈利，但受周利，但受周核心区位，邻边道路影边道路影近广佛地铁祖响，项目的响，项目的庙路站，公共通往性限制通往性限制交通网络完较大，但未较大，但未备，但区内道交通情况来邻近的广来邻近的广路规划较旧，佛地铁祖庙佛地铁祖庙同时受广佛地路站开通建路站开通建铁施工及东华成将有效改成将有效改里片区改造建善其通往善其通往设影响，其周性。性。边道路堵塞现象明显。租金水平35 60 元40 45 元25 35 元（元 /平方米）含管理费 15元创业大厦经华大厦卓远国际季华路季华路季华路佛山市国资委佛山市宏城房地产开发有限公司1997 年1

8、999 年2010 年1370700130065 70 70 3.83.43.82.62.42.7单一卖散卖散75未定位于汾江南位于季华路位于季华路路，毗邻季华与普澜交界，与 325 国道路及广佛地邻近有公共交界，交通便铁季华路站，汽车站，交通利，周边路网交通便利。便利规划完善， 邻近广佛地铁季华路站。40 45 元40 45 元(2) 未来直接竞争对手分析与金海广场写字楼项目同期推出市场，并且软硬件设施均具相当竞争力的项目分别有：环球国际位置项目总建筑面积写字楼总面积城门头路11.6 万平方米24,000 平方米楼层14 层标准层面积1700平方米业权分散发展商佛山恒安置业有限公司地铁祖庙路

9、站落成时间2008年优势：1 、位于汾江路与城门头路交界，地理位置优越；2 、所处商圈为传统商业核心商圈祖庙商圈，片区发展成熟；3 、建筑规模宏伟，大厦楼高208 米，合共 51 层，是现时佛山最高的综合型商务大楼；4 、功能配套多元化，大厦内设有五星级酒店、公寓、餐饮购物以及多功能会议中心等一应俱全，便于写字楼客户的商务活动开展；劣势：1 、烂尾楼翻新续建项目，受原有建筑结构影响，装修改造空间有限；2 、柱网布局不理想，大部分单元内正中设置有立柱，不利于单元布局与使用；3 、业权卖散，不利于大厦统一规划营运，难以保障写字楼租户质素；4 、虽所处区位与地理位置优越，但受周边路网影响，项目的通往

10、性限制较大。东建大厦位置祖庙路项目总建筑面积4.5 万平方米写字楼总面积4 万平方米楼层33 层标准层面积1200平方米业权单一发展商佛山市东建集团地铁邻近地铁祖庙站落成时间1996年优势：1 、位于汾江路与城门头路交界，地理位置优越；2 、所处商圈为传统商业核心商圈祖庙商圈，片区发展成熟；3 、本地老牌写字楼，具一定的市场认知度；4 、统一业权，有利于大厦的统一规划与营运。劣势：1 、 1 996 年推出市场的写字楼产品，无论建筑风格、内装修风格、大厦硬件设施配置、建筑结构、 楼层高度以及走道宽度均已落后， 且经过多年的使用， 大厦已略显残旧； 2 、停车场面积小，停车位不足；3 、虽所处区

11、位与地理位置优越，但受周边路网影响，项目的通往性限制较大。卓远国际商务大厦位置季华五路（即：佛山大道与季华路的交界处）项目总建筑面积36,603.9 平方米写字楼总面积29,900 万平方米楼层23 层标准层面积1300 平方米业权分散发展商佛山市宏城房地产开发有限公司地铁邻近季华路站落成时间2010 年优势：1、位于季华路与佛山大道（即325 国道）的交界处，地理位置优越；2、所处区位为政府着力打造的商务金融核心区域季华路商业圈，区域优势突出；3、交通便利，路网完善；4、邻近广佛地铁季华园站；5、 5 a 写字楼配置，结合 11.5米高写字楼大堂，层高 3.8 米及外墙配置 low-e 中空

12、玻璃，使该项目在配置上对比目前佛山市写字楼场上其他产品有绝对优势。6、停车位配备充裕（合共： 400 个车位）。劣势：1 、大厦业权卖散，不利于日后对大厦统一规划营运；2 、受季华路绿化分隔带有碍该大厦的车流导入；创业大厦位置汾江南路与季华路交界项目总建筑面积写字楼总面积30,140 万平方米楼层22 层标准层面积1370平方米业权单一发展商地铁邻近地铁季华公园站落成时间1997年优势：1 、位于汾江路与季华路交界，地理位置优越；2 、季华路片区首批具一定档次的写字楼大厦，通过多年的经营，具有一定的市场认知度，有金地集团、凯德置地、毕马威等优质企业进驻；3 、邻近广佛地铁季华园站。劣势：1 、

13、停车位严重不足，经常出现停车堵塞现象；2 、规划配置落后，装修残旧；经华大厦位置季华路与普澜路交界项目总建筑面积写字楼总面积3 万平方米楼层30 层标准层面积1000平方米业权分散发展商佛山市国资委地铁邻近季华路站落成时间1999年优势：1 、位于季华路核心路段，地理位置优越；2 、周边配套、规划完善；3 、原政府物业，租户多为政府下属机构，承租能力强，租户质素有保障；4 、运营规划好，写字楼出租要求均为半层或整层，有利于大型租户的进驻。劣势：1 、大厦已由国资委处理卖散，影响大厦日常管理；2 、无中央空调配置，影响物业质素；3 、受季华路交通管制影响，客户不易于进入大厦；4 、停车位配置不足

14、财富大厦位置汾江南路电信大厦旁项目总建筑面积2.5 万平方米写字楼总面积楼层标准层面积2000 平方米业权拟卖散发展商佛山市智苑房地产有限公司地铁邻近地铁魁奇路总站落成时间2009 年优势：1、毗邻广佛地铁魁奇路总站及长途汽车客运站，交通便利；2、使用率高达80；3、大开间间隔，易于客户装修布局；4、前期只租不售，有利于项目的统一营运管理。劣势：1、大厦不配置中央空调，统一设置分体空调，硬件配置难以适应未来写字楼发展；2、除空调系统外大厦其他硬件配置相对较低，难以适应写字楼市场未来的发展（如：标准层层高只有3.6 米，首层写字楼大堂高度只有9 米高等）。图：金海广场直接竞争对手分布图创业大厦东

15、建大厦金海广场环球国际广卓远国际商务大厦财富大厦经华大厦现有写字楼各项重点指标评比评价标准比率评比细项评分 1-10环球国际卓远国际创业大厦经华大厦金海广场分数分数分数分数分数大楼实用率53.553.544楼层设计535333.5层高535333大楼外观335224电梯42.52.5222.51大楼功能40%空调系统32.52.51.512.5洗手间222112交楼标准433223停车位333113建筑规模332.8222.8装修材料333.51.51.534031.538.822.52233.3与地铁站距离8566782交通便利情况25%车行及交通管制855668公共交通便利度9766862

16、51717182122发展商背景 / 经验31.522223大楼运作20%物业管理质量86744.58业权情况9359552010.514151215餐饮4433344周边配套设施15%酒店444333便利店3122.533银行42334415111211.51314总比率100%7081.8676784.31.2佛山市商业市场总体概况1.2.1商业组团概况禅城中心区零售商业组团目前主要由四个商圈组成，分别为祖庙商圈、 季华路商圈和东方广场商圈。祖庙商圈禅城发展最早商圈，以祖庙路为主体，结合历史文化、民俗工艺、酒店服务、 休闲娱乐等资源优势形成综合商业区，目前该商圈拥有佛山最高档的酒店、完善的

17、教育、文化等相关配套设施。商业方面，该区域有百花广场、兴华商场、优越百货等大中型商业设施，是目前佛山最知名的商圈之一。季华路商圈以季华路为中轴，沿道路两侧发展， 并向东西延伸， 是政府重点发展商业、金融、商务办公的核心区域之一。经过发展，季华路周边商业元素不断丰富，东建世纪广场，顺联国际购物中心等商业项目相继在该商圈建成，同时亦已吸引百佳、好又多、 沃尔玛等大型商家落户于此。另外，正在规划及建设中的九鼎国际城和恒福国际商业中心的落成将大大提高季华路商圈的集客力与竞争力。东方广场商圈借助永安片区旧城改造的契机，东方广场应运而生， 凭借着其庞大的体量，组团式多主题并存的商业形态，造就其屹立于发展滞

18、后的旧城区，自成商圈，并且使该片旧区得到发展的生机， 目前围绕东方广场而形成的商业带已发展蓬勃， 结合东方广场， 使其成为目前禅城区最综合的商业组团之一。 多家大型之名商家已进驻该区域，例如：吉之岛、好又多、国美、苏宁。禅城中心区现有主要商圈所组成：所在区域名称主要商业项目百花广场、兴华商场、优越百货、玫瑰商厦、祖庙路沿线祖庙商圈品牌专卖商业街禅城中心区东方广场商圈东方广场、福星大厦、逸彩状元坊禅城嘉信茂广场、东建世纪广场、顺联国际购物中心、鸿季华路商圈业豪庭、新都会广场随着禅城中心区商业市场的快速发展，未来商圈主要向两个发展方向，一个方向是以季华五路向东延伸，规划发展为禅城的商业中心，另一个

19、方向则是未来的政治文化、人居、商业中心东平新城。但由于东平新城目前尚在初期建设阶段，片区配套与商业氛围均未完善，保守估计其发展需要 8 到 10 年时间，因此，季华路商圈将会是未来 3 到 5 年发展的首要重点区域。1.2.2竞争对手分析作为在季华商圈上的一个新生商业项目， 为使项目的规划布局更合理化， 成功推出市场，在项目推出市场前结合本项目的情况与特征， 对同商圈内的竞争对手展开有针对性的调查了解进行了解是必不可少的。图：金海广场竞争对手分布图新都荟广场鸿业豪庭金海广场东建世纪广场嘉信茂（禅城）东建世纪广场位置季华路与华远路交界商场总面积30,000 平方米楼层4 层单层面积7500平方米

20、业权分散发展商佛山东建集团地铁无落成时间2001年楼层租金管理费主要商业项目1120-160 元 /平方米男装、女装、个人护理、珠宝、钟表、眼镜、快餐、皮具皮鞋、化妆品260-100元 /平方米30/ 平方米男装、女装、皮具皮鞋、箱包、精品、内衣、书店、美容、美甲330-65元 /平方米儿童乐园、童装、男女装、儿童用品、内衣410-15元 /平方米餐饮、电动游戏中心优势：1 、地理位置佳，周边高尚住宅区，前期广告宣传做得较好，市场上有一定的品牌；2 、有足够的停车位，停车方便（车位数约600 个）；3 、租金管理费相对较优惠，进驻门槛低。4 、季华路行人天桥与商场二楼连通，有效增加商场人流。劣

21、势：1 、分区不明显，市场定位不清晰，且无主租户进场经营，难以吸引人流；2 、商场平面布局为“回字”形态，且全部商铺的装修分隔均为封闭式独立形式，造成二三线商铺可视面受阻，租值难以提升；3 、租户组合混乱，进驻品牌知名度低；4 、大部分商铺已出售卖散，管理公司难以统一管理与经营。鸿业豪庭楼层租金1 120 150 元/平方米2 60 元 /平方米34 40 元 /平方米5位置季华五路总面积11,000平方米楼层5 层单层面积2200 平方米业权分散发展商佛山鸿业集团地铁邻近地铁季华园站落成时间2006 年管理费主要商业项目银行、装饰公司5 元 /平方米银行、装饰公司（只含公共水电分银行、进出口

22、公司、贸易公司摊及清洁）美容、贸易公司、进出口公司移动公司优势：1 、地理位置优越，位于季华公园北侧，坐享无敌园景；2 、设置门前广场并配置停车位，便于停车；3 、季华路上首个采用观光电梯，且定位高档的商住两用大楼，具有一定的市场认知度；4 、招商银行佛山分行的进驻，带动其裙楼物业的出租。劣势1 、裙楼面积小，不利于商场用途的规划，除首层物业用作街铺，其余物业的只能用作办公用途；2 、写字楼大堂的设置对首层商业造成分隔，导致首层商铺门面的连贯性受到影响；3 、裙楼电梯选型与配置落后，候体时间相对较长；4 、季华路车流大、车速快，不利于该大厦的车流导入。嘉信贸商业广场（禅城）位置季华路与岭南大道

23、交界总面积规划建筑面积10万平方米， 现已开业面积约 50,000平方米楼层地下一层，地上3 层共 4 层商业单层面积约 12,000 平方米业权单一发展商新加坡嘉德置地地铁无落成时间2009 年楼层保底租金管理费 /扣点比例业态布局负 150 80 元 /平方米25 元管理费品牌折扣（服装）、电玩中心、儿童乐园1120 180元 /平方米服装、皮具皮鞋、美容、快餐、个人护理、珠宝2100 120元 /平方米扣点 15%20%超市（沃尔玛）、儿童用品、精品、美容、美甲、玩具360 70 元 /平方米超市、服装、精品优势：1 、发展商新加坡嘉德置地及主力店沃尔玛，使该项目由立项开始已受到本地市场

24、的关注，因此有较高的知名度；2 、四层停车场设置于商场的侧面且停车位配置充足，并与商场各层连通，有利于顾客车辆的存取；3 、业权统一由嘉德置地持有，有利于商场统一营运管理。劣势：1 、虽位于季华路与岭南大道交界，但受季华路下沉隧道的影响较大，商场可视面严重受阻，且岭南大道扩建后亦不利于该商场车流的导入；2 、离季华路核心商业带尚有一段距离，周边物业多以办公楼与住宅为主，商业氛围有待培育；3 、场内规划未完善，商铺布局稍乱；4 、沃尔玛作为主租户，对商场的整体档次有一定影响。新都荟商场位置季华路与汾江南路交界商场总面积26,000平方米楼层3 层单层面积7000平方米业权统一业权，且统一包租于好

25、又多发展商佛山市英业房地产开发有限公司地铁季华园站落成时间2003年楼层租金管理费业态布局1快餐、服装、精品、电玩中心、化妆品、美容、银行248 元 / 平方米超市、家电3超市优势：1 、位于季华路与汾江南路交界点，同时也是未来广佛地铁季华园站的上盖物业，地理位置优越；2 、商场业权统一且由主力店好又多统一对商场进行包租，有利于商场统一营运管理；3 、主力店好又多及首层知名餐饮连锁麦当劳、大家乐的进驻使该商场的知名度得到提升；4 、配置大型露天停车场及地下停车场，停车位充足。劣势：1 、由好又多统一包租后分拆出租，不利于大业主的投资回报收益；2 、场内主以好又多超市为主，零售业态比例相对较少，

26、商场缺乏综合元素。1.3 金海广场项目分析金海广场位于禅城区季华五路北侧，汾江南路东侧，邻近325国道及佛山一环，雄踞季华路与汾江路交汇处，地理位置优越。据了解，季华路作为广州、顺德进出佛山主要通道的同时，亦是禅城城市发展的中轴，禅城政府拟将其打造成为“佛山第一街 ”，其发展定位为： 金融商务中心， 以发展商务办公及其配套服务为主的商务区域。除金融商务外，也将重点发展商业零售业服务，并适当发展高档居住、文化娱乐和休闲游憩。季华路将成为城市人流聚集区域和城市的核心功能区域。完善多功能的规划将为季华路商业圈的写字楼物业带来极大的升值空间。金海广场的总建筑面积60595平方米，其中商业写字楼面积为4

27、5000平方米（ 1楼 3 楼： 8555平方米， 4楼 26楼： 36445 平方米），地下室建筑面积 15822 平方米，是一座楼高26 层的高级商务综合大楼。大厦拥有逾400 个停车位（ 3 层地下室及大型户外广场），外墙采用目前世界上最先进的外墙工艺 low-e 玻璃构建而成 ，结合时尚简洁的竖线条外立面设计，将使金海广场成为未来季华路上一道亮丽的风景线。本项目作为季华路沿线唯一南向独享季华公园景观的写字楼物业，结合其全景观空间设计， 使季华公园的绿色环保元素融入大厦的每一个角落。另外，规划建设中的广佛地铁季华公园站位于金海广场的南侧，地铁建成通车后， 季华公园站将通过地下隧道的形式连

28、通金海广场，使金海广场成为地铁沿线少有的地铁上盖物业之一。？综上所述， 优越的地理位置，便利的交通，完善的多功能的片区规划建设、项目坐享景观的稀缺性以及具前瞻性的规划设计和地铁上盖物业， 将会是金海广场未来推出市场的亮点。1.4写字楼项目swot 分析本节将在分析项目自身的优劣势（ swot 分析）的基础上，结合区域办公楼市场的未来供应、竞争项目分析，探讨金海广场写字楼项目定位，为制定有效的、新颖的市场推广策略奠定基础。(1) 项目优势（ strength ）区位优势：该项目地处禅城核心区季华商圈，随着禅城的经济发展南移的步伐，季华商圈的核心地位尤为突出，区位优势明显；位置优势：该项目位于季华

29、路黄金区位，是禅城南北城区的核心分界点，毗邻广佛地铁季华路站，佛山一环亦近在咫尺，地理优势稀缺难求；硬件优势：由于该项目业主在项目规划建设初期的前瞻性考虑，造就项目的硬件配置优于市场上绝大多数物业，如：楼层高度、楼宇智能化、全景落地玻璃设计等均在市场上有较大优势；实用率高：该项目办公空间实用率较佛山其他写字楼高；景观优势：绿色 /环保办公是未来写字楼发展的主流，而恰恰该项目就拥有得天独厚的绿色景观（季华公园），且全无遮挡，这是市面上其他同类物业无法媲美的。(2) 项目劣势（ weakness ）受该项目建筑结构影响，各层的剪力墙设置不利于大开间办公室布局；项目所在道路车流较大，且项目停车场出入

30、口位于大厦的背面，将不利于客户车辆的进出；该项目作为租售项目，单元出售后的租赁价格不等，各业主间易产生租金竞争，不利于大厦的管理。(3) 市场机会（ opportunity ）禅城商务经济重心整体向南移至季华路已是必然事实，该项目的建成推出亦是顺应经济发展而应运而生，有充足的环境支撑点；随着发展，季华商圈的商务办公氛围已形成，而成熟的片区环境则有利于企业进驻及发展；佛山写字楼市场已有项目的硬件差，服务落后，其多年来缺乏新的优质物业供应，导致市场发展停滞不前，项目的推出可以凭借其硬件优势更易于切入市场；陶瓷、家具、钢铁等佛山支柱产业的日益壮大，带动其相关后勤配套产业的发展（如：贸易、物流等），同

31、时亦对本地办公物业的需求起到一定的拉动作用；广佛同城化正逐渐顺利推行，带来地处广州的金融、高科技类企业的业务配套设施在佛山的设立（如：客服中心、数据库等）。(4) 市场挑战（ threat ）未来南海金融服务区（桂城）的发展将有大量优质物业推出市场，结合服务区自身的规划与定位及政府优惠与奖励政策，将对该项目所在的区域形成直接的竞争；季华片区原已有一定量的写字楼物业，结合商圈东段的建设发展，未来区内写字楼供货量充足，会对该项目形成最直接的竞争（如：恒福国际、九鼎国际、卓远国际等）；金融海啸的爆发导致全球经济出现前所未有的衰退，外资企业投资进驻及本地企业扩充的步伐相应减慢，这都不利于该项目的推出；

32、本地产业链结构及客户群类型是写字楼市场发展多年都停滞不前，市场平均租值不高，在一定程度上限制了项目的定价。1.5swot 分析小结项目优势地处禅城核心商务区的季华商圈位于季华路黄金区位硬件配置优于市面其他物业拥有得天独厚的绿色景观物业实用率较其他写字楼高市场机会所处低区的经济发展趋势强劲周边配套设施环境成熟市场内的优质物业少佛山支柱产业日益壮大， 带动其他后勤配套产业的发展广佛同城化项目劣势各层剪力墙的设置不利于大开间办公室布局停车场出入口设置位置不利于车辆出入项目散卖，租赁竞争激烈市场挑战政府对桂城南海金融服务区的激励政策使其大大提高竞争力季华片区内的写字楼供应量充足， 竞争激烈全球金融海啸

33、的后期影响强劲市场租值不高，对该项目的定价造成阻碍2 项目推广策略2.1目标市场按照“季华中心商务区”定位，季华路今后将是以金融、保险、商业、贸易、商务、酒店、办公、信息、咨询、会议、展览、文化、娱乐以及科研与技术服务等第三产业为主体，辅以便利的交通和现代的服务，是城市人流聚集区和城市的核心功能区域。基于区域发展前景，政府的持续推动及广佛商务圈的加快建设，该中心商务区在吸引跨国500 强企业的进驻上将更具吸引力，同时，随着季华路中心商务区的发展逐渐成熟，季华中心商务区将会是佛山区域内的中小型制造业企业总部及贸易、物流、专业服务、 it 、高科技等企业开展其办公、会议、公关、展示、社交等多层次的

34、商务活动的首选驻地。高力国际根据金海广场项目的性质和市场的需求，把目标市场分为不同等级。第一等级， 即核心客户市场是该项目锁定的主要目标客户群，如首选金融相关行业、保险及银行业、 专业服务公司及跨国 500 强企业等。因此类公司已大部分与广州高力国际有长期的接触， 这类目标客户将由我司商业代理部直接面对面联系。 在这一等级内租户将会收到关于 金海广场 项目租赁方面和市场变化方面的最新信息， 以及被邀请参加为项目推广而举办的各类型活动。 第二和第三等级的目标市场将会根据其不同的市场需求而订立。在下面的金字塔形图表中详尽说明了我们如何把市场分为不同的等级，这也将帮助我们根据其不同的等级使用针对性的

35、市场推广及宣传方式， 尽快引导不同等级的目标租户进入决定阶段。不同的市场推广形式及工具将有目的的针对不同的分类而设定。与目标决策人直接面对面沟通 / 不间断地跟进上门拜访，递交楼书传 媒 活 动 / 广告 / 高 力 独 家客户资料库核心市场金融及专业服务、跨国 500（第一等级）强企业佛山支柱产业类、电次核心市场子 it 类、后勤服务类（第二等级）一般目标市场其他各类型行业（第三等级）根据我们和为大型项目成功完成的推广计划的经验，在金海广场 项目推广期间，我们特别给该项目设定了以下各种推广工具及形式。同时也将通过这些方式把确定的项目定位和品牌定位讯息推广到市场。我们的目标客户着重于以下五大类：银行、保险、证券类金融及房地产企业佛山地区总部上述客户需求办公物业主要作为区域总部之用，需求面积一般1500 3000 平方米左右的， 该类型客户对办公物业的区位条件、硬件配置、 物业形象以及物业内租户结构与质素都要求比较高，因此一般位于城市中心商务区。目标客户：凯德置地