产权式酒店及酒店式公寓.ppt

1、产权式酒店及酒店式公寓相关知识培训,产权式酒店,产权式酒店概念,产权式酒店的性质,产权式酒店的类型及特点,产权式酒店的起源及发展,产权式酒店的运行机制,产权式 酒店,中国产权式酒店发展现状,产权式酒店在运营及交易上面临的问题,产权式酒店与各类投资方式的对比,产权式酒店的概念,就是由个人投资者买断 酒店客房的产权，即开发 商以房地产的销售模式将 酒店每间客房的独立产权 出售给投资者,每一套客房都各拥有独立的 产权，投资者如购买商品房 一样投资置业将客房委托 给酒店管理公司分取投资回 报及获取该物业的增值，同 时还获得酒店管理公司赠送 的一定期限的免费入住权,其实质就是迎合普通老百姓 的不动产投资

2、理财需求。产 权酒店商业模式和国外的权 益性房地产投资基金、房地 产有限合伙企业较类似，都 是为了帮助大众投资者共同 参与大型经营型住宿业房地 产的投资行为，目的是获得 房地产增值和经营收益,产权式酒店的性质,产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店,产权式酒店的类型及特点,产权式酒店的类型及特点,纯产权酒店,是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公

3、司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有,养老型酒店,时权酒店,产权式酒店的类型及特点,产权式酒店的特点,3、兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报,2、酒店式管理 产权式酒店是酒店

4、的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致,1、业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年,产权式酒店的起源及发展,起源,上世纪70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大耐的瑞士 人面对四季如潮的游客突发奇想；如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用 权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是 个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店（TIMESHARE HOTEL）”。 后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不 同的

5、是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房 分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客 房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的 免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权,中国产权式酒店发展现状,中国城市出现“产权式酒店,2000 年 10 月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。此后两年推出的“产权式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店，浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目,随着经济的迅速 发展，

6、产权式酒店 的概念逐渐被认可,旅游度假、商务 活动人士成为主 力消费群,要有足够的阳光、 休闲健身设施，国 外的产权式酒店多 建在有阳光、海滩 的地方,交换各地隶属于该 服务网络的任何一 家酒店的等值使用 权,分时度假 交换体系,配套设施,客户群,产权式酒店的 发展条件,中国产权式酒店的发展透析,消费观念,产权式酒店的发展与兴起,中国产权式酒店的发展透析,1995年开始，产权式酒店 在国内著名旅游度假区 不断开花。北京、上海、 深圳、海南等地已相继诞 生了300多家产权式酒店。 旅游与房地产相结合 的新兴物业开发模式 从2001年起风靡全国,随着国内经济和旅游 业的迅速发展，产权 式酒店这种深

7、受国外 中产阶级青睐的投资 品种登陆中国。从海 南岛到北京，从重庆 到上海，产权式酒店 在国内著名旅游及经 济繁荣城市已逐步形 成燎原之势,深圳大梅沙“雅兰酒 店”、三九集团“丹枫 白露”；北京的“金色 假日”、“快乐无穷大 龙庆（假日）乡村俱 乐部”；海南的“博鳌南 色海岸”、“南海传说”、 “三亚海景温泉大酒店”、 “黄金海岸花园”；上海 的“凤凰大厦”；秦皇岛 的“维多利亚海湾”、“碧 海蓝天”；大连的“海昌 欣城”；杭州的“黄龙 月亮湾大酒店,中国产权式酒店的发展透析,产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60是中产家庭投资，40左右是企业集团购买,有一定经济实力的 家庭和个

8、人,分时度假公司,一些公司或事业机构,他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假,购买动机为业务、或度假需要,购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱,客户构成分析,产权式酒店的运行体制,Add Your Text,产权式酒店的运行机制,1产权人体系主要由已经出售的客房的小业主和未售出的客房、不能出售的带有营业性质的公共配套的大业主共同构成了产权酒店的产权人体系,2合约体系主要业主和开发商签订的商品房买卖合约、业主和银行签订的借款合约、业主和酒店管理公司

9、签订的委托经营管理合约、持卡人合约、产权人和独立审计师事务所签订的委托财务审计合约等构成了产权酒店合约体系,3经营体系以酒店管理公司为主体，开发商垫付酒店开业的启动资金,4投资保障体系主要由开发商为各小业主获得银行按揭提供的抵押加阶段性担保、开发商对酒店正常经营提供的经营性担保、酒店管理公司的品牌经营保证、独立第三方审计师事务所对酒店经营进行的财务审计共同组成了产权酒店的投资保障体系,5利润分配体系是根据酒店的实际运营效益，经过严密合理的计算进行各业主的利润分配，分配的主要原则应遵循业权分配原则,产权式酒店的运行机制,产权式酒店的 运行机制,产权式在运营上酒店面临的问题,Problem1,Pr

10、oblem 2,Problem3,产权酒店把业主和酒店的开发者及经营者在利益和风险上拴在了一起. 投资时间如果太长，投资者面临的风险会非常大,面临着巨大的法律风险 其一，由于违法，可能导致合同无效。其二，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。其三，在委托管理机制方面存在严重问题,产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权必须受到一定限制。因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。只有酒店法人公司才具有这个酒店实体的经营权,产权式酒店在交易过程中存在的风险,在酒店经营过程中 相关政策出

11、台、大的市场变动会带来一定的风险,这种风险主要来自 开发商，如果开发 商恶意欺诈或经营 公司在酒店营业中 经营不善，一旦产 生经营风险，投资 者投资回报就没有 了保障,2、回报率风险,4、租赁经营过程中存在的风险,1、市场风险,3、权属风险,在酒店经营过程中 相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险,对于签订的租赁合同后，在出租过程中存在的损坏及经营收入问题的解决,产权式酒店风险应对及投资建议,造成以上种种 风险的主要原 因在于，信息 的不对称以及 投资者对转让、 出租、担保等 专业投资知识 的欠缺,明确房屋权属,产权证的办理问题，虽然国家没有明文规 定必须办理，建议投资者在前期对项目的合

12、法性以及开发商的资历，一定要有一个冷静 的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有 物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划， 如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就 必须得办理,担保机制是否健全,在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？ 担保公司的资金实力如何？另外，还应特别 关注担保形式是什么？还应注意担保的内容 是什么,是否有完善的 退出机制,所投资的物业有没有完善的退出机制，对于 投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投 资期满之后，如果不想继续投资的话，能否 “全身而退”的问题,产权式酒店能够受到热捧的原因,产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项 连带回报,投资轻松、风险小、 回报丰厚,具有服

13、务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济和房地产业的发展,地段好，出租市场广，其回报率会在5%到10%左右。总体来看，产权式酒店与高价楼盘相比，投资回报率还是相对比较高一些，因为它的市场需求还是比较大的。是目前市场较为理想的一种投资性产品,由于投资轻松、风险小、回报丰厚，产权式酒店被比喻为“不动产投资中的最后一只原始股”。但高回报率亦伴随有经营风险，提醒投资者，开发商的资质、诚信以及酒店经营管理水平是保障投

14、资者获得投资收益的关键因素,产权式酒店与传统投资方式的比较,产权式酒店与高端住宅、商铺产品相比,投资产权式酒店与投资股票证券比较,新型产权式酒店,增加担保机制,投资回报不再使用物业 和投资者分成的方式,比如第一城的投资回报固定在每年 8.3%，其中包括 6%的现金回报与2.3%的回报等值的酒店享用权,比如第一城最短投资期限为3 年，最长为 8 年这些项目还建立了退出机制，如第一城项目中规定，3 年之后，对于那些不愿意继续委托出租，而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方或经营公司，让投资者全身而退,在投资者最为关心的投资安全性问题上，设立了担保机制,酒店式公寓,酒店式公寓概念,酒店式公寓特点

15、,酒店式公寓的投资前景,与公寓式酒店的本质区别,酒店式 公寓,酒店式公寓起源,酒店式公寓的概念,酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中,酒店式公寓的起源,酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形，不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评，随着发

16、展又漂洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展,酒店式公寓的特点,完善的服务和管理,家庭式的居住布局,目标市场主要针对居住市场中的 较长期外籍居民,包括家政服务、安全服务、交通服务。 居家格局，居住舒适度高。 主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者，放长假来华旅游者,酒店式公寓的特点,酒店式公寓的特点,户型从几十平方米到几百平方米不等 可满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。装修格调多种,酒店式的服务、公寓式的管理 亚洲兴起的一种只做服务、没

17、有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店，会所等多功能为一体,酒店式公寓的特点,Click to add Text Click to add Text Click to add Text,项目本身的设计个性化突出 不同于一般住宅管理形式，因为客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，消除房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务,自住的最大特点

18、是方便自由、价格较低 随时可以得到酒店式服务，如洗衣、换被单等。公共设施类似于酒店，彰显居住者的身份,酒店式公寓的特点,酒店式公寓投资前景,目前，国内最大、中城市已经形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。是房地产业的一种新模式，它拥有更多的更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业无法比拟的,公寓式酒店与酒店式公寓的区别,酒店式公寓与公寓式酒店的本质区别在于： 酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。 而公寓式酒店却没有产权,产权式酒店与酒店式公寓的比较,产权式酒店开发注意事项,产权式酒店作为在中国房地产大潮中方兴未艾的一种营销和投资模式，其市场是靠卖方推动而非买方需求推动的，因此，作为产权式酒店的操作主体-房地产开发商，必须对其有一个全面的认识： 1、认清产权式酒店投资需求有待引导、消费观念有待激发，开发商要下大力气引导消费者，培育消费者，要运用好的促销手段，示范方式、典型案例吸引消费者。 2、产权式酒店的成功