中铁黄土岗产品定位及物业发展建议

1、引领南部、傲立京城,中铁北京黄土岗项目 市场研究及产品定位报告,谨呈：中铁置业集团,金网络置业集团北京公司 2010年02月,目录,物业发展建议,规划设计背景及原则,规划设计需要符合本案市场与产品定位的要求； 规划设计的指标应符合原已审批的规划指标； 规划设计的方案需符合规范及政府的相关要求，具有可实施性与可批复性。 在上述的设计背景和原则下，进行规划设计的方案尝试工作,4,总体规划,5,规划思路,考虑到高架铁路临近住区，因此于西侧地块靠近高铁一侧设置限价房与廉租房，形成“屏障”，尽量减少噪音对商品房的影响。 以“节地”为原则布置廉租房与限价房，在8300平米建设用地上实现了12万平米的保障性

2、住房指标，目的是尽量降低商品房的容积率，营造低密度社区。 保障性住房区设置独立的出入口，避免与商品房区的流线交叉，便于管理。 商品房中，以“洋房最大化”为布置原则，68层的花园洋房产品为绝对主力，比例占75%，同时配以25%的11层小高层。 在东、西地块中部用地条件优越的位置预留大面积绿化空间，通过景观化处理打造“楼王”。 为了使本案从项目周边车流量最大的京开高速上望去可以形成错落有致的天际线，营造良好的社区形象，因此地块中的北侧与西侧布置了11层与8层建筑，其余均为6层。 商业布置于东侧地块的南部，紧邻交通要道，易形成人流聚集效应，利于商业经营。 售楼处与商业结合设置，为售楼处变为商业提供了

3、条件,6,功能分区,功能分区图,7,方案指标,商品房实现容积率为1.38,8,日照分析,日照分析图,9,规划示意,SKP图,10,花园洋房产品形式解析,高度变化,花园洋房”最初是指带有庭院和车库的独院式平房或6层以下的多层板式建筑，强调景观均好性，绿化率高。近年来，土地的的稀缺使得容积率不断提升，低密度社区也悄然发生着变化，68层的建筑形式成为市场上洋房社区的主流产品，很多项目甚至把小高层也列入花园洋房行列,11,随着建筑形式与立面风格的发展与演变，花园洋房在空间组织上有了很大的突破。首层赠送花园，其它层赠送大面积的露台，户内也出现了宽厅、高厅、错层等设计，在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征,

4、花园洋房产品形式解析,空间多样化,12,随着别墅用地的稀缺，花园洋房利用空间设计的别墅化，在小高层、高层、别墅之间寻求产品设计的平衡，于是出现了顶跃、底跃，且得房率较高，深受市场青睐。 花园洋房在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、实用性与观赏性,花园洋房产品形式解析,13,花园洋房产品形式解析,在花园洋房的发展过程中，以价值创造为导向贯穿产品研发始终，赠送“空中院馆”或“入户花园”也曾一度盛行，是增加产品附加值的重要方式之一,14,花园洋房案例,紫金英郡（无锡,首创隽府（无锡,项目位于江南第一山的惠山南麓，占地6万平米，总建筑面积为12.5万平米，由英

5、国最大的工程顾问公司阿特金斯为项目进行整体规划，直接取材于原汁原味的英格兰建筑风格，展现了英国建筑特有的细致与完美,项目位于锡山东亭核心区域，占地16.3万平米，建筑面积约33万平米。容积率1.8，多层退台式花园洋房与水景高层错落相间，营造出纯粹美式的湖景洋房生活,15,花园洋房案例,首创国际城（天津,溪堤郡（天津,该项目位于天津市政府规划和建设的十个新家园项目中最先启动的华明新家园内，建筑风格为英伦风格，简洁、高雅的外立面彰显尊贵品质。项目总建筑面积约30万平方米，以3层联排别墅、57层电梯洋房为主，居住尺度宽松舒适，为业主提供了一个优美怡人的高尚居住社区,该项目位于滨海新区，代表了首创置业

6、的高端精品。项目占地23.3万平米，建筑面积55万平米，容积率为1.8，简约现代的建筑风格与其国际化的项目定位完美融合，5层花园洋房、板式高层、区域地标建筑共同构筑了国际城多元化的建筑形态,16,房型分布与设计思路,依照用地资源的条件，进行各面积等级的户型分布，其中： 东、西地块用地中心位置拥有良好的环境条件，因此设置为165平米的四居户型； 临近南侧主路位置由于一部分户型拥有底商，且会受到道路噪音干扰，因此设置的户型以95平米二居为主，同时选择135平米户型作为端单元，尽量做到户型价值最大化； 其余均为本案的主力户型135平米三居,户型分布图（跃层如何表示,17,户型设计技术要点,阔景洋房

7、135平米,18,户型设计技术要点,7.2米南向宽厅，通透明亮，强化观景效果，舒适感强，为该户型一大亮点,双明卫设计，采光通风良好，提升了户型的品质感,主卧套的面宽尺度宜人，功能齐备，为经典舒适型卧室设计,次卧面宽舒适，与主卧套形成“静区”，功能流线清晰,19,户型设计技术要点,情景洋房 165平米,20,户型设计技术要点,玄关拥有衣帽柜、对景等，礼仪功能齐备，又可与入户花园形成“双玄关,书房布局具有灵活性，既可单独设置（如图所示），也可与主卧套合并，专供主人使用,主卧套的面宽尺度宜人，功能齐备，空间利用充分、合理,入户花园为户内情趣空间，并为玄关、餐厅提供了良好的采光条件，即为该户型的设计亮

8、点,21,户型设计技术要点,幻景洋房 95平米,22,户型设计技术要点,舒适型两居的经典设计，功能齐全、动线清晰、分区明确,23,户型设计技术要点,廉租房户型图,限价房户型图,24,精细化设计思路,首层下跃+庭院,本案的首层户型为跃层，下跃至地下，局部为下沉式庭院，房间可采光,25,精细化设计思路,中间层采取出挑、退台的方式增加立面的层次感，同时为户型提供附加值,中间层出挑、退台,室内,露台,室内,露台,室内,露台,室内,露台,二层,三层,四层,五层,26,顶层上跃+超大露台,精细化设计思路,建筑顶部为跃层，可以在室内增加挑空空间，并在控制建筑面积的基础上，赠送超大露台，以提高单方售价,27,

9、建筑设计风格,本项目为城市中的高品质洋房住区，因此，其立面应在满足洋房空间设计特点的基础上，予以高价值感，同时在设计理念及社区整体感的营造方面与竞争项目形成差异化优势，摆脱区域传统思维惯性，实现市场高度,设计风格,古典地中海风格,28,建筑设计风格,风格解析,门廊、 半圆形拱门、局部镂空，与露台结合设计； 具有手工质感的墙面； 白色、黄色、红褐是该风格的代表色调； 在地中海风格基础上，强调檐口及线脚的设计，并于窗间墙上加设装饰纹样，以此体现品质感； 呈现出亲切、自然、和谐的立面效果,29,建筑设计风格,风格示意,30,景观设计风格,社区内近5万平米的绿化面积及东西两侧7万多平米的代征绿地形成为

10、本案服务的“大景观”环境； 以景观最大化的原则布局建筑、组织功能，并形成“中央景观组团绿地庭院/露台景观”具有层次感的立体式园林； 代征绿地由于规模较大，又兼具公共属性，可考虑以“公园式”园林为主，保证高绿化率，同时设置一些活动、休闲场地,设计理念,大 景 观,31,景观设计风格,设计风格,自然主义成品式园林风格,风格解析,不追求规整、庄重，强调回归自然； 在自然布局中寻求层次感与秩序性； 丰富的绿植与花卉搭配营造出温馨、亲切之感,32,景观设计风格,风格示意,33,景观设计风格,景观结构示意,景观绿化带将保障性住房与花园洋房自然地分隔,中央景观,重要景观节点,主入口景观,组团式景观,中央景观

11、,组团式景观,重要 景观 节点,34,宜居科技,生态的生活低成本低能耗，营造健康社区环境,户内空间自平衡通风系统,户内空间地板采暖系统,经济、节能，让房间自由呼吸,每户配置1台通风机组，合理转换内外气流，保证室内90%以上空间实现自然通风。进风口内装有过滤及消音装置，确保进入室内空气的洁净度及屏蔽掉室外噪音。置于吊顶内的风机，通过排风口将污浊空气排到室外，保证户内每个角落的空气能形成流通。 该系统具有经济、噪声低、占用空间少等特点,散热均匀、舒适节能,地板采暖属于大面积辐射采暖，它与传统采暖方式的区别在于，传统散热片采用高温差、低流量方式采暖，此种方式在高温水的条件下散热效果更明显，供水温度一

12、般在90左右；而大面积辐射采暖则采用低温差、大流量方式，不需要高温热水，供水温度一般为4050（体感35左右,35,宜居科技,户内空间浮筑楼板,浮筑楼板是在结构楼板上铺设一层弹性垫层,再在弹性垫层上做一层刚性保护层。人们在楼板上活动产生的振动被弹性垫层吸收,避免振动通过楼板或墙体传到周围空间产生噪音污染,吸音、防震，创造良好的声环境,36,宜居科技,户外空间太阳能照明,节能、美化环境,运用太阳能技术，把照明设施做成花卉样式,在进行节能照明的同时，还可以作为景观装饰。 有些节能照明设施具有一定功能性（如：驱蚊,37,宜居科技,户外空间环保透水砖,具有透气透水性好，降噪、防滑、耐磨、色彩多样，装饰

13、性好，能够调节地表的温度和湿度，消除“热岛现象”等特点。 适用于人行步道、坡道、水景周围等区域,自动调节地表温度及湿度,透水性铺装与地面绿化结合,38,宜居科技,户外空间雨水收集系统,对于硬质地面，如主要道路或水泥铺面，利用地面坡度和设置雨水渗透口使雨水均匀地渗入地下；对于半硬质地面，如镶草卵石、块石铺面，雨水直接渗入。 雨水利用设施包括：屋顶收集池、管道、地下水池、水处理设备等，经处理后的雨水可作为小区景观、绿化、道路冲洗用水。 屋面雨水大部分（6070）通过屋面绿化储存起来，经过蒸腾作用向大气散发，其余部分则经排水管系统向地面渗透或储存，并为水景创作提供主要的水源,节约水源、调节空气湿度,

14、39,商业 定位,商业选址,由于东侧地块的南部紧邻交通要道，易形成人流聚集效应，利于经营，因此将商业配套以底商形式设置于此,商业定位,集中型 精品化 风情商业街,集中设置，以服务社区为主，同时辐射周边区域； 在业态选择、规划与组织上，走精品化路线，化整为零，实现最高效益； 底商与住宅风格保持一致，为古典地中海风格，易形成错落有致、尺度宜人的风情感受,40,商业 定位,商业业态,考虑到业态需要支持一定的租金回报率，同时不对社区的高品质居住产生负面影响，并要规划一定服务于社区的业态，因此，本案商业进驻的业态主要规划为精品店、便利店、中高档西式餐饮（由于是底商，不允许见明火，因此不能设置中餐）和其他

15、社区配套服务型商业,41,售楼处设计要点,售楼处选址,售楼处与商业结合设置，设置于东侧地块的东南角，为其转变为商业功能提供了条件与氛围,42,售楼处设计要点,设计要点,整体建筑面积控制在1000平米，首层面积约600平米，二层面积约400平米； 首层层高6米，二层层高为3.5米； 强化售楼处入口的标识作用，并提供适当尺度予以宽敞感觉； 注重售楼处周边景观设计与氛围营造，建立体验式营销情境系统； 售楼处内部各个功能空间分隔明确； 首层主要以服务功能为主，二层以样板间和业务员办公区为主； 售楼处内部应展现出亲切、舒适、阳光的高品质感； 需考虑预留访客车位10个,产品定位,纯品墅化洋房,高品质纯洋房

16、社区,风情化 建筑风格,别墅化空间布局,主题式 园林景观,产品定位,洋房最大化不仅造就了低密度居住区，而且为“中铁”的品牌塑造提供了良好的产品基础。 城市罕见的大规模洋房住区予人优越的居住感受。 洋房所具有的院落式布局可增进邻里交流，营造情景式生活空间。 宜居的建筑尺度拉近了居者与自然的互动关系,高品质纯洋房社区,产品定位,产品比例 依照对市场的研究与分析结果，并根据本项目的定位与经济技术指标，特对商品住宅提出以下产品配比,别墅化空间布局,产品定位,空间布局 庭院、露台、宽厅、高厅等空间设计在别墅中运用较为普遍，因此当这些空间出现在洋房中时，无疑会成为设计亮点及卖点，同时为增加项目的附加值做出贡献,产品定位,考虑到社区的规模、所处环境，以及客群对洋房的心理诉求，本项目的花园洋房需要呈现出亲切、自然、和谐的视觉体验与居住感受，选用风格特征明显，同时兼具价值感的立面风格,风情化建筑风格,产品定位,社区内近5万平米的绿化面积及东西两侧7万多平米的代征绿地使得项目本身具有良好的小环境。 园区外的代征绿地景观既具有服务于本项目的功能，又兼具公共属性，因此应以“公园式”园林为主。 园区内的景观应配合建筑风格进行“主题化”设计，旨在增加产品卖点，易于传播，同时利用相似的景观元素符号把东、西两个住宅地块贯穿起来，使之具有