房地产行业年报前瞻：行业龙头增速稳健二、三线个股开始分化0206

1、 行业研究 证券研究报告 行业深度报告 增 持 市场表现 维持房地产行业 房地产行业 2011 年年报前瞻： 2012 年 2 月 6 日 行业龙头增速稳健，二、三线个股开始分化 2011 年行业运行情况： 增速回落，但好于市场预期：2011 年全行业实现销售额 5.91 万亿，同比 增长 12.1%。销售额增速较 2010 年的 18.86%降低 6.76 个百分点。行业 2011 年全年实现销售面积约 10.99 亿平，同比增长 4.9%。销售面积增速较 2010 年 10.56%的降低 5.66 个百分点。 资料来源：海通证券研究所 相关研究 板块后期需要重新关注什么？2011.9.22

2、 再看货币政策趋势和房地产板块走势 2011.7.11 经济担忧越大、地产调控越难加码从次 贷危机到欧债危机的思考 2011.7.10 五因素择股逻辑 2011.6.27 关注超跌地产个股 2011.6.8 房地产行业 2 季度投资策略：寻找可能的 超预期 2011.4.18 谁来分享保障性住房的千亿利润蛋糕？ 2011.3.15 房地产调控的延展路径和行业后期运行 投资放缓，土地明显趋冷：2011 年房地产投资为 6.17 万亿，同比去年增 长 27.85%。投资增速较 2010 年的 33.16%回落 5.66 个百分点。2011 年土 地购置面积为 4.1 亿平，与 2010 年基本持平

3、，同比增长 2.55%。 预计 2012 年 1 季度行业继续回落：海通中性预期下，房地产 1 季度新开 工增速将下降到 8.75%和 16.4%之间，房地产投资预计回落到 22.4%左右。 土地购置数据不乐观，1 季度增速有可能负增长。土地市场的不景气将使房 地产投资和新开工的回落保持到 2 季度。 重点跟踪上市公司运行情况总结： 重点公司 2011 年业绩情况：龙头公司 2011 年业绩锁定性较强，预计 2011 年业绩平均增长率在 26.07%。部分二、三线龙头公司 2011 年存在业绩下 调情况，从目前统计看二、三线公司预计 2011 年全年增长在 13.05%。 判断2011.3.1

4、8 重点公司 2011 年销售情况：一线龙头个股中招商地产、首开股份 2011 年 销售增幅较大。二、三线代表中福星股份、中南建设 2011 年销售较 2010 年增幅较大。 全行业运行较平淡: 在全行业 146 家上市公司中 72 家企业发布业绩预计公 告，其中预增公告 39 家，排除重组企业后的平均预增幅度为 139.99%；预 减公告 34 家，平均预减幅度为-39.39%。 房地产行业分析师 涂力磊 sac 执业证书编号： s0850510120001 电话email： 联系人 贾亚童 电话email： 维持行业“增持”评级。截至

5、 2 月 3 日，2011 年 a 股市场 pe（ttm）在 13.53 倍， 房地产板块 pe（ttm）在 13.83 倍。从年报预计情况看，a 股龙头地产企业年报 业绩基本稳定，无明显利空；二、三线公司存在业绩下调现象，但是在三季报修正 基础上下调幅度不大。在政策难言放松也难言加码的时间内，流动性放大信号（m1 和存款准备金）将成为改变行业当前预期的关键。 择股逻辑。未来择股思路可基于三条主线：1）看好龙头地产后期整合能力，推荐 万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、华侨城 a 和首开股份；2）具 备股权激励和股东增持的二、三线公司，推荐中南建设、冠城大通；3）股价充分 反映利空预

6、期，2010 年销售保持增长的个股，推荐福星股份。 风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1. 行业深度报告房地产行业 目录 行业 2011 年运行情况回顾 . 4 1.1 增速小幅回落，好于市场预期 . 4 1.2 对行业 1 季度运行趋势判断. 5 2. 重点跟踪上市公司运行情况总结 . 6 2.1 重点跟踪上市公司 2011 年业绩情况 . 6 2.2 重点跟踪上市公司销售情况. 7 2.3 全行业业绩预告情况. 7 3. 投资建议和择股原则 . 9 3.1 投资建议. 9 3.2 择股逻辑. 9 4. 风险提示

7、 . 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3行业深度报告房地产行业 图目录 图 1 房地产行业 2011 年销售额同比增长 12.4%.4 图 2 房地产行业 2011 年销售面积同比增长 4.9% .4 图 3 房地产行业 2011 年新开工面积同比增长 16.1% .5 图 4 房地产行业 2011 年投资同比增长 27.85% .5 图 5 房地产行业 2011 年新土地购置费用同比增长 14% .5 图 6 房地产行业 2011 年土地购置面积同比增长 2.55%.5 表目录 表 1 全国房地产运行情况总结和预测.6 表 2 主要跟踪房地产公司 2011 年盈利情况调整.6

8、表 3 主要跟踪地产上市公司 2011 年销售情况 .7 表 4 全a股地产上市公司年报预告情况汇总 .8 表 5 房地产上市公司股权激励情况 .10 表 6 地产上市公司股东和高管增持情况 . 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 图 1图 2 9.48 较 行业深度报告房地产行业 我们的观点： 在经历近两年调控后，行业增速在 2011 年回落。全行业当年实现销售额 5.91 万亿， 同比增长 12.1%；实现房地产投资为 6.17 万亿，同比去年增长 27.85%。由于去年土地 购置面积增速仅为 2.55%，我们预计在当前市场情况下行业 2012 年 1 季度新开工增速 将下降

9、到 8.75%和 16.4%之间，房地产投资预计回落到 22.4%左右。 重点跟踪上市公司方面，预计龙头公司 2011 年业绩平均增长率在 26.07%，二、三 线公司全年增长在 13.05%。一线龙头个股中招商地产、首开股份 2011 年销售增幅较大。 二、三线代表中福星股份、中南建设 2011 年销售较 2010 年增幅较大。 此外，全行业 146 家上市公司中 72 家企业发布 2011 年业绩预告，其中预增公告 39 家，排除重组企业后的平均预增幅度为 139.99%；预减公告 34 家，平均预减幅度为 -39.39%。 从年报总结情况看，a 股龙头地产企业年报业绩基本稳定，无明显利空

10、；二、三线 公司存在业绩下调现象，但是在三季报修正基础上下调幅度不大。在政策难言放松也难 言加码的时间内，流动性放大信号（m1 和存款准备金）将成为改变行业当前预期的关 键。未来择股思路可基于三条主线：1）龙头地产，推荐万科、保利地产、招商地产、 金地集团、荣盛发展、华侨城 a 和首开股份；2）具备股权激励和股东增持的二、三线 龙头，推荐中南建设、冠城大通；3）股价充分反映利空预期，2010 年销售保持增长的 个股，推荐福星股份。 1. 行业 2011 年运行情况回顾 1.1 增速小幅回落，好于市场预期 经历近两年持续调控，行业 2011 年进入回落期。2011 年全行业实现销售额 5.91

11、万亿，同比增长 12.1%。销售额增速较 2010 年的 18.86%降低 6.76 个百分点。行业 2011 年全年实现销售面积约 10.99 亿平，同比增长 4.9%。销售面积增速较 2010 年 10.56% 的降低 5.66 个百分点。 房地产行业 2011 年销售额同比增长 12.4%房地产行业 2011 年销售面积同比增长 4.9% 7.0全 国 商 品 房 销 售 额 (万 亿 ， 左 轴 )100%13.0全国商品房销售面积（亿平）60% 6.0 5.0 同 比 变 化 （ %， 右 轴 ） 76.94% 5.27 4.44 5.91 80% 60% 11.0 9.0 7.74

12、 同 比 变 化 （ %， 右 轴 ） 43.63% 10.48 10.99 50% 40% 4.0 3.0 2.0 1.0 2.99 43.52% 2.51 -16.13% 18.86% 40% 20% 12.10% 0% -20% 7.0 5.0 3.0 25.05% 6.60 10.56% 30% 20% 10% 4.90% 0% 0.0 20072008200920102011 -40% 1.0 -1.0 20072008 -14.72% 200920102011 -10% -20% 资料来源：ceic、海通证券研究所资料来源：ceic、海通证券研究所 虽然市场销售明显回落，但是 20

13、11 年房地产投资为 6.17 万亿，同比去年增长 27.85%。投资增速较 2010 年的 33.16%回落 5.66 个百分点。从近 5 年平均数来看，2011 年投资基本处于健康水平。2011 年行业新开工面积为 19 亿平米， 2010 年增长 16.1%。 新开工增速较 2010 年的 40.56%回落 24.46 个百分点。市场销售难度加大对 2011 年新 开工产生较大影响。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 图 3图 4 258 16.36 10.26 25% 9.54 15% 5% 22.09% 6.17 20 15 10 5 7 6 5 4 3 2 1 图 5图

14、6 6 114.13 70% 40% 48.7327.75% 20% -4.39% 0% 5 4 3 2 1 行业深度报告房地产行业 房地产行业 2011 年新开工面积同比增长 16.1%房地产行业 2011 年投资同比增长 27.85% 全 国 本 年 新 开 工 房 屋 面 积 (亿 平 ， 左 轴 )55% 全 国 本 年 完 成 投 资 额 (万 亿 ,左 轴 ）40% 0 7.93 同 比 增 长 （ %， 右 轴 ） 11.64 20.38% 16.44% 13.52% 7.50% 19.00 45% 40.56% 35% 16.10% -5%0 1.94 同 比 增 长 （ 右

15、轴 ,%） 30.20% 23.39% 3.62 3.12 2.53 4.83 16.15% 33.16% 35% 30% 27.85%25% 20% 15% 10% 5% 0% 200620072008200920102011200620072008200920102011 资料来源：ceic、海通证券研究所资料来源：ceic、海通证券研究所 行业 2011 年土地购置面积为 4.1 亿平，与 2010 年基本持平，同比增长 2.55%。 房地产行业 2011 年新土地购置费用同比增长 14%房地产行业 2011 年土地购置面积同比增长 2.55% 140 全国土地购置费用（百亿，左轴） 8

16、0% 全国本年购置土地面积（亿平，左轴） 80% 120 100 80 60 40 20 同 比 增 长 （ %， 右 轴 ） 59.96 60.24 31.34% 30% 38.15 23.03% 66.01% 100.00 60% 0.47% 0% 50% 14.13% 10% 3.66 同 比 增 长 （ %， 右 轴 ） 4.02 3.94 3.19 10.04% -2.22% 4.00 -18.92% 4.10 25.21% 60% 40% 20% 2.55% -20% 0-10%0-40% 2006200720082009201020112006200720082009201020

17、11 资料来源：ceic、海通证券研究所资料来源：ceic、海通证券研究所 1.2 对行业 1 季度运行趋势判断 我们预计 2012 年上半年行业将继续保持回落趋势。海通中性预期下，房地产 1 季 度新开工增速将下降到 8.75%和 16.4%之间，房地产投资预计会回落到 22.4%左右。土 地购置数据不乐观，1 季度增速有可能会负增长。土地市场的不景气将使得房地产投资 和新开工的回落保持到 2 季度。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6行业深度报告房地产行业 表 1 全国房地产运行情况总结和预测 时间 海通 2012 年中性预计 海通 1q2012 中性预计 时间 海通 2012 年

18、中性预计 海通 1q2012 中性预计 商品房 销售面积（亿平） 9.48p12.00 1.84 商品房 销售面积同比（s） -13.7%s9.2% 4.03% 新开工 面积（亿平） 20.67n22.17 4.42 新开工 面积同比（n） 8.75%n16.40% 12.7% 土地购置 面积（亿平） 3.89l4.51 0.78 土地购置 面积同比（l） -5%l10% -4.46% 房地产 投资（万亿） 6.99i7.24 1.08 房地产 投资同比（i） 13.35%l17.28% 22.4% 资料来源：海通证券研究所 2. 重点跟踪上市公司运行情况总结 2.1 重点跟踪上市公司重点跟踪

19、上市公司 2011 年业绩情况年业绩情况 从我们统计情况看，一线龙头公司 2011 年业绩锁定性较强，预计 2011 年业绩平均 增长率在 26.07%。部分二、三线龙头公司 2011 年存在业绩下调情况，从目前统计看二、 三线龙头公司预计 2011 年全年增长在 13.05%。 表 2 主要跟踪房地产公司 2011 年盈利情况调整 证券名称 万科 a 保利地产 金地集团 招商地产 投资 评级 买入 买入 买入 买入 2010 0.66 0.83 0.60 1.17 eps 2011q1-q3 0.33 0.58 0.11 1.21 2011e 0.85 1.10 0.69 1.50 2011

20、 年预计 增长率 28.94% 32.53% 15.00% 27.81% 2011 年业绩 预测调整（%） 评级 调整 维持 维持 维持 维持 原因 一线龙头公司平均 26.07% 金融街买入 0.590.600.6815.42% 维持 首开股份 荣盛发展 买入 买入 1.17 0.71 0.25 0.51 1.12 0.81 -4.2% 14.51% -5% 下调 维持 华发股份 滨江集团 世茂股份 嘉凯城 鲁商置业 福星股份 格力地产 华业地产 天房发展 京投银泰 中国国贸 张江高科 广宇集团 金科股份 买入 增持 增持 增持 增持 买入 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 买入 0

21、.92 0.71 0.75 0.62 0.44 0.71 0.25 0.45 0.20 0.36 0.12 0.31 0.44 0.10 0.33 0.10 0.49 0.06 0.06 0.51 0.29 0.27 0.20 0.18 0.12 0.02 0.15 0.54 0.95 0.81 0.93 0.11 0.51 0.82 0.38 0.73 0.27 0.18 0.18 0.31 0.66 1.12 15.43% 14.08% 24.13% -82.26% 15.65% 15.49% 52.00% 61.18% 35.00% -50.00% 50.00% 0.00% 50.00%

22、 1015.00% -11% -60.99% -16.30% -21.93% -58.81% -38.14% -14.36% 下调 维持 维持 下调 维持 维持 下调 下调 维持 下调 下调 下调 维持 维持 全年销售推进低于预期 根据业绩快报调整 根据业绩快报调整 北京销售推进低于预期 全年销售推进低于预期 根据业绩快报调整 全年可结算地产收入减少 二、三线龙头公司平均 13.05% 注：上市公司 2010 年每股收益按最新股本计算 资料来源：公司业绩预告、wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7行业深度报告房地产行业 从统计情况看，在 21 家重点跟踪企业中，2

23、011 年业绩增速超过 25%的有 9 家；0% 到 25%之间的有 8 家，4 家企业业绩低于去年同期。整体而言，龙头个股业绩表现依旧 强于二、三线公司。 2.2 重点跟踪上市公司销售情况 一线龙头个股销售基本符合市场预期，其中招商地产、首开股份 2011 年销售较 2010 年增幅较大。二、三线代表公司略低于市场预期，部分企业较 2010 年有 30%以上下降。 福星股份、中南建设 2011 年销售较 2010 年增幅较大。 表 3 主要跟踪地产上市公司 2011 年销售情况 企业名称 万科 保利 金地 2011 年海通预计 销售额 （亿元） 1215 736 288 2010 年年 审计

24、销售额 （亿元） 1081.6 570 260 2011 年计划新年计划新 开工计划 （万平） 1329 284 2 月月 3 日市值日市值 （亿） 856.53 635.28 241.46 销售比 市值 1.42 1.16 1.19 2011 年销售增速年销售增速 (%) 12.33% 29.12% 10.77% 招商 华侨城 华夏幸福 206 170 165 146.25 29.43 143 320.62 422.31 112.53 0.64 0.40 1.47 40.85% na 460.65% 首开 金科地产 金融街 荣盛 亿城股份 嘉凯城 鲁商置业 华发股份 建发股份 华业地产 福星

25、股份 世茂股份 京投银泰 格力地产 滨江集团 广宇集团 北京城建 中南建设 153 143 130 114 20 43 65 42 65 13 75 51 6 20 50 13 55 85 100 54.45 162 96.08 21.22 50.42 42 70 建发 37.5 亿，联发 40.6 亿 22 43.54 50 12 19 110 22 63 53.35 381 330 408 148 180 60 66 150 145.73 125.59 187.38 152.82 37.54 70.36 48.15 60.71 158.66 59.79 54.00 106.88 37.93

26、 30.21 90.99 22.74 106.26 98.22 1.05 1.14 0.69 0.75 0.53 0.61 1.35 0.69 0.41 0.22 1.39 0.48 0.16 0.66 0.55 0.57 0.52 0.87 53% 162.63% -19.75% 18.65% -5.75% -14.72% 54.76% -40.00% 10% -40.91% 72.26% 2.00% -50.00% 5.26% -54.55% -40.91% -12.70% 59% 注：华夏幸福 2011 年销售中地产销售 128.24 亿元，其余为商业和园区综合；建发股份销售中建发完成

27、50 亿元，参股公司联发完成 40 亿元 资料来源：公司业绩预告、wind、海通证券研究所 2.3 全行业业绩预告情况 截至 2012 年 2 月 3 日，在全行业 146 家上市公司中目前累计有 72 家企业发布业 绩预计公告。在已经发布公告企业中，预增公告 39 家，排除重组企业后的平均预增幅 度为 139.99%；预减公告 34 家，平均预减幅度为-39.39%。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8行业深度报告房地产行业 表 4 全 a 股地产上市公司年报预告情况汇总 股票代码 000011.sz 000040.sz 000043.sz 000046.sz 000090.sz 0

28、00517.sz 000537.sz 000546.sz 000609.sz 000711.sz 000809.sz 000909.sz 002305.sz 600007.sh 600052.sh 600053.sh 600067.sh 600159.sh 600185.sh 600240.sh 600684.sh 600696.sh 600732.sh 600734.sh 600745.sh 600773.sh 600791.sh 601588.sh 000038.sz 000150.sz 000558.sz 000567.sz 000608.sz 000628.sz 000638.sz 0

29、00668.sz 000918.sz 600162.sh 600215.sh 600620.sh 600683.sh 600807.sh 000506.sz 上市公司 深物业 a 宝安地产 中航地产 泛海建设 深天健 荣安地产 广宇发展 光华控股 绵世股份 天伦置业 铁岭新城 数源科技 南国置业 中国国贸 浙江广厦 中江地产 冠城大通 大龙地产 格力地产 华业地产 珠江实业 多伦股份 上海新梅 实达集团 中茵股份 西藏城投 京能置业 北辰实业 *st 大通 宜华地产 莱茵置业 海德股份 阳光股份 高新发展 万方地产 荣丰控股 嘉凯城 香江控股 长春经开 天宸股份 京投银泰 天业股份 中润资源

30、预警类型 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预增 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 预减 续盈 预告净利润 同比变化幅度（%） 100.00 55.30 104.00 81.53 100.00 78.00 190.00 928.00 140.00 121.63 153.50 70.00 50.00 50.00 0.00 100.00 800.00 50.00 60.00 68.52 290.00 500.00 500.00

31、50.00 150.00 50.00 100.00 18.99 30.00 50.00 50.00 30.00 0.00 0.00 10.00 20.00 -66.20 -98.88 -59.91 -70.00 -98.84 -80.00 wind 净利润 增速一致预期（%） 0.00 0.00 10.66 229.36 109.37 45.04 0.00 0.00 165.13 0.00 0.00 0.00 77.21 87.47 190.46 0.00 50.58 0.00 94.20 72.19 37.40 0.00 0.00 0.00 0.00 139.53 0.00 126.04 0

32、.00 56.76 36.28 39.90 27.24 22.19 22.60 0.00 5.98 12.94 0.00 0.00 83.32 0.00 10.59 2010 年 净利润增速（%） 80.53 48.81 328.33 -69.51 91.93 -69.62 30.38 -87.93 395.68 238.97 159.13 12.94 15.78 -58.29 -70.76 -49.73 82.80 -91.53 -38.72 149.61 111.27 -8.55 -43.22 -77.10 38.41 49.11 687.05 -64.81 -89.20 2202.91

33、31.94 67.57 24.63 51.67 19.14 29.88 50.11 -18.02 23.89 -90.05 29.83 82.56 63.01 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9行业深度报告房地产行业 002016.sz 002244.sz 000838.sz 600766.sh 000505.sz 000897.sz 600193.sh 600275.sh 600615.sh 600753.sh 000502.sz 000803.sz 002059.sz 600576.sh 600634.sh 600767.sh 600777.sh 600890.sh 000656.

34、sz 000981.sz 002133.sz 002146.sz 002208.sz 600383.sh 000979.sz 002285.sz 世荣兆业 滨江集团 国兴地产 st 园城 st 珠江 津滨发展 创兴资源 st 昌鱼 丰华股份 东方银星 绿景控股 金宇车城 云南旅游 万好万家 *st 海鸟 运盛实业 新潮实业 st 中房 金科股份 st 兰光 广宇集团 荣盛发展 合肥城建 金地集团 中弘股份 世联地产 续盈 续盈 续亏 续亏 首亏 首亏 首亏 首亏 首亏 首亏 扭亏 扭亏 扭亏 扭亏 扭亏 扭亏 扭亏 扭亏 略增 略增 略增 略增 略增 略增 略减 略减 -68.56 -92.0

35、0 -96.00 -82.07 -70.00 -90.00 -90.00 -50.00 -60.00 2.76 0.00 -316.36 -329.68 0.00 0.00 0.00 0.00 158.67 122.38 320.16 0.00 0.00 0.00 0.00 -40.28 -45.00 0.00 0.00 0.00 -37.77 0.00 0.00 0.00 10.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -88.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 254.11 0.00 0.00 0.00 0.00 -13.75 5.38 -25.11 29

36、.36 -48.09 -6.82 -43.65 3405.72 601.32 148.05 279.23 -1075.12 -3007.23 -65.11 479.18 1027.32 128.99 502.88 -68.40 -252.03 -810.21 -179.80 97.71 -1343.79 -934.05 -158.08 152.51 60.29 资料来源：海通证券研究所 3. 投资建议和择股原则 3.1 投资建议 截至 2 月 3 日，2011 年 a 股市场 pe（ttm）在 13.53 倍，房地产板块 pe（ttm） 在 13.83 倍。从年报总结情况看，a 股龙头地产企业

37、年报业绩基本稳定，无明显利空； 二、三线公司存在业绩下调现象，但是在三季报修正基础上下调幅度不大。未来择股思 路主要集中三条主线。 3.2 择股逻辑 3.2.1 龙头公司依旧是稳健选择 从以上分析中不难看出，2012 年龙头个股在资金面安全性和整合市场能力方面均具 备更强优势，继续推荐万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展和首开股份。 3.2.2 从股权激励角度考虑业绩稳健性 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 2 - - 2 2 7 - - 1 1 行业深度报告房地产行业 从股权激励角度分析，中南建设和荣盛发展行权要求较高。 表 5 房地产上市公司股权激励情况 公司名称 苏宁

38、环球 荣盛发展 股权激励数 量（万股） 6693 4800 占方案推 出时总股 本比例 3.93% 3.35% 行权 价格 7.88 9.15 行权条件 要求 roe20%；要求行权 期间的每一年的净利润增 长率35% 要求 roe15%；要求行权 期间的每一年的净利润增 长率35% 行权时间 5 年，一年的等待期之后 分四次行权，比例分别为 30%、25%、25%、20%， 从 09 年开始分 5 年行权， 2010 行权 15%，2011 行 权 20%，2012 行权 30%， 2013 行权 35%。 股价 5.38 8.2 2010 0.45 0.71 eps 2011e 0.49

39、0.81 进度 董事会 预案 roe14%，净利润增长率6 年， 年的等待期之后分 保利地产57040.96%9.9720%，营业利润占利润总3 次行权，比例为 30%、 10.680.831.1 额比重不低于 90% 要求 roe10%；要求行权 30%、40% 6 年，第一、第二、第三 华业地产8001.24%8.14期间的每一年的净利润增个行权期分别有 40%、9.270.450.73 长率50%30%、30% 中南建设 宋都股份 名流置业 3000 2603 3000 3.25% 4.85% 1.17% 11.27 9.17 1.15 roe15%，净利润增长率 30% roe10%，

40、净利润增长率 10%，营业利润占利润总 额比重不低于 90% roe6%，净利润增长率 100% 4 年，一年的等待期之后 分三次行权，比例为 40%、35%、25% 6 年， 年的等待期之后分 3 次行权，比例为 40%、 30%、30% 5 年， 年的等待期之后分 3 次行权，比例为 30%、 35%、35% 8.41 8.06 2.23 0.630.9 董事会 预案 董事会 预案 roe14%，2011、20124 年，一年的等待期之后 万科 a110001.00%8.89和 2013 年各年净利润增长分三次行权，比例为7.790.660.85 率20% 要求 roe10%；2010、

41、40%、30%、30% 自股票期权授予日起六 冠城大通20002.72%10.42011、2011 各年净利润增 年，行权比例 40%、30%、6.95 0.71.1 长率25% 要求 roe12%；要求以 30% 华侨城 a50004.50% 2005 年为基数，每年的净 利润增长率20%，主营业 从 06 年开始 2 年限售，6 年匀速解禁 7.550.970.62 务收入增长率20%。 要求 roe10%；净利润增 金地集团99374.00%7.84长率不低于 20%；销售收入7 年，后期年均 20%5.40.60.69 年增长率不低于 30% 新湖中宝 中国宝安 南国置业 新湖中宝 2

42、630 1200 27336 2.41% 0.20% 5.19 14.6 6.12 要求 roe12%，净利润增 速 2011 不低于 11 亿，2012 年不低于 18 亿，2013 年不 低于 27 亿 roe6%，净利润增长率 20% roe15%，净利润增长率 25% 4 年， 年等待期之后分三 次行权，每期 30%，40%， 30%。 6 年， 年的等待期之后分 3 次行权，比例为 50%、 15%、20%、30%、30% 五年，1 年的等待期之后 分 4 次行权，比例为 20%、 20%、30%，30% 3.39 13.18 5.8 0.35 0.45 0.4 0.32 注：股价数

43、据为 2 月 3 日收盘价，行权价格根据最新股本推算 资料来源：上市公司股权激励方案、wind、海通证券研究所 3.2.3 大股东和高管增持后保证利益一致 大股东和高管增持行为体现出上市公司和管理层对公司长期发展的信心。从这一角 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11行业深度报告房地产行业 度出发，华侨城 a、冠城大通和珠江实业满足择股条件。 表 6 地产上市公司股东和高管增持情况 名称 中国宝安 长春经开 华侨城 a 运盛实业 冠城大通 阳光城 中国国贸 珠江实业 南京高科 华业地产 荣盛发展 泰禾集团 苏宁环球 万泽股份 荣安地产 增减仓参 考市值(万 元) 28530 16627

44、9197 2112 1443 2999 2553 2230 932 798 530 353 220 218 196 上一次增持时间 2011 年 7 月 6 日 2011 年 1 月 24 日 2012 年 2 月 2 2011 年 19 日 2012 年 1 月 20 日 2011 年 10 月 28 日 2011 年 5 月 30 日 2011 年 12 月 28 日 2012 年 1 月 10 日 2011 年 12 月 29 日 2011 年 6 月 28 日 2011 年 12 月 23 和 27 日 2011 年 7 月 4 日 2011 年 12 月 28 日 2011 年 9

45、月 28 日 变动期间 公司股价 18.09 9.26 6.98 4.19 6.67 6.25 8.81 7.64 9.32 7.18 8.24 4.82 8.13 4.04 5.59 当前 股价 13.18 4.83 7.55 4.18 6.95 6.45 9.37 7.75 10.08 9.27 8.20 5.25 5.38 4.40 5.27 占总股本 比例（%） 1.50% 5.02% 0.21% 3.04% 0.29% 0.17% 0.05% 1.16% 0.19% 0.17% 0.19% 0.02% 0.02% 0.10% 0.02% 增持方 大股东 大股东 大股东 大股东 大股东

46、 大股东 大股东 大股东 大股东 大股东 大股东 董事长个人 高管集体 大股东 高管集体 2011 年 业绩 预减 预增 预增 预增 预增 是否有连续增持计划 有可能继续增 未公告 不超过总股份的 2% 未公告 不超过总股份的 2% 未公告 不超过总股份的 2% 不超过总股份的 2% 不超过总股份的 2% 不超过总股份的 2% 完成 2%增持承诺 未公告 未公告 未公告 未公告 资料来源：公司增持公告、wind、海通证券研究所 4. 风险提示 房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影 响行业未来发展。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 买入 增持 中

47、性 减持 卖出 2. 中性 行业深度报告房地产行业 信息披露 分析师声明 涂力磊：房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息 均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点， 结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司：万科 a（000002.sz）、保利地产（600048.sh）、招商地产（000024.sz）、金地集团（600383.sh）、华侨城 a（000069.sz）、金融街（000402

48、.sz）、首开股份（600376.sh）、北京城建（600266.sh）、苏宁环球（000718.sz）、万通地 产（600246.sh）、荣盛发展（002146.sz）、滨江集团（002244.sz）、广宇集团（002133.sz）、亿城股份（000616.sz）、新潮 实业（600777.sh）、华业地产（600240.sh）、天津松江（600225.sh）、天房发展（600322.sh）和广宇发展（000537.sz）。 投资评级说明 1.投资评级的比较标准类别评级说明 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较 个股相对大盘涨幅在 15%以上； 个股相对

49、大盘涨幅介于 5%与 15%之间； 标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或 行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的 涨跌幅为基准； 投资建议的评级标准 报告发布日后的 6 个月内的公司股价（或行 业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的涨 跌幅。 股票投资评级 行业投资评级 增持 减持 个股相对大盘涨幅介于-5%与 5%之间； 个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间； 个股相对大盘涨幅低于-15%。 行业整体回报高于市场整体水平 5%以上； 行业整体回报介于市场整体水平-5%与 5% 之间； 行业整体回报低于市场整体水平 5%以下。 法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公

50、司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下， 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致 的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能 会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的 投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其

51、特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属 关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或 复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公 司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且 不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公

52、司的经营范围包括证券投资咨询业务。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 13行业深度报告房地产行业 海通证券股份有限公司研究所 汪异明所 长高道德副所长路 颖副所长江孔亮所长助理 （021）63411619 （021）63411586 （021）23219403 （021）23219422 kljiang 宏观经济研究团队 李明亮（021）23219434 汪 辉（021）23219432 刘铁军（021）23219394 策略研究团队 陈瑞明（021）23219197 吴一萍（021）23219387 荀玉根（021）23219658 基金研究团队 娄 静（021）23219450 单开

53、佳（021）23219448 倪韵婷（021）23219419 罗 震（021）23219326 唐洋运（021） 联系人 高 远（021）23219669 李 宁（021）23219431 周 霞（021）23219807 联系人 王 旭（021）23219396 汤 慧（021）23219733 李 珂（021）23219396 王广国（021）23219819 联系人 陈 瑶（021）23219645 伍彦妮（021）23219774 桑柳玉（021）23219686 曾逸名（021） 金融工程研究团队 吴先兴（021）23219449 丁鲁明（021）23219068 郑雅斌 （021）23219395 联系人 冯佳睿（021）23219732 朱剑涛（021）23219745 固定收益研究团队 姜金香（021）23219445 徐莹莹 （021）23219885 联系人 武 亮（021）23219883 黄 轩（021）23219886 政策研究团队 陈久红（021）23219393 陈峥嵘（021）23219433 联系人 倪玉娟（021）232198