房地产企业的涉税事项及政策

1、用心构筑美好生活2021-5-241 房地产企业的涉税事项及政策 2010年6月 上海事业部财务部 用心构筑美好生活2021-5-242 前前 言言 税收的性质与作用：税收的性质与作用： 什么是税收？什么是税收？ 税收是国家取得财政收入的主要方式。税收是国家取得财政收入的主要方式。 税收的特点？税收的特点？ 税收具有强制性、无偿性、固定性。税收具有强制性、无偿性、固定性。 税收的作用？税收的作用？ 税收的作用：一、是筹集财政收入；二、是调控经济税收的作用：一、是筹集财政收入；二、是调控经济 用心构筑美好生活2021-5-243 我国税收种类我国税收种类 按征税对象的性质分为：按征税对象的性质分

2、为： 流转税流转税（增值税，消费税，营业税，关税增值税，消费税，营业税，关税）; ; 所得税所得税（企业所得税，外商投资企业和外国企业所得税，企业所得税，外商投资企业和外国企业所得税， 个人所得税个人所得税）; ; 资源税资源税（资源税，城镇土地使用税和耕地占用税资源税，城镇土地使用税和耕地占用税）; ; 行为税行为税（印花税，车船使用税印花税，车船使用税）; ; 财产税财产税（房产税，契税房产税，契税）. . 用心构筑美好生活2021-5-244 房地产企业所涉税项房地产企业所涉税项 征购土地阶段征购土地阶段: : 契税、城镇土地使用税、印花税契税、城镇土地使用税、印花税 开发建设、营销阶段

3、：开发建设、营销阶段： 营业税税金及附加、土地增值税（预征）、企业所得税（营业税税金及附加、土地增值税（预征）、企业所得税（ 预征）预征） 房产经营阶段：房产经营阶段： 房产税房产税 项目竣工阶段：项目竣工阶段： 土地增值税（清算）、企业所得税（清算）土地增值税（清算）、企业所得税（清算） 用心构筑美好生活2021-5-245 目 录 第五部分 营业税 第三部分 第二部分 第四部分 土地增值税 企业所得税 其他税项 第四部分 第一部分 个人所得税 用心构筑美好生活2021-5-246 房地产企业的涉税事项及政策 第一部分 营业税 用心构筑美好生活2021-5-247 一、营业税概念一、营业税概

4、念 是对在我国境内是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者提供应税劳务、转让无形资产或者 销售不动产的行为销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。为课税对象所征收的一种税。 房地产开发企业以房地产开发经营为其主要经营业房地产开发企业以房地产开发经营为其主要经营业 务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要 来源，其相对应的营业税税目为来源，其相对应的营业税税目为“销售不动产销售不动产”和和 “转让无形资产转让无形资产”。 用心构筑美好生活2021-5-248 二、营业税二、营业税征税范围、纳税人征税范围、纳税人 销售建筑物销售建筑物 或构筑物

5、、或构筑物、 销售其他土销售其他土 地附着物。地附着物。 转让土地使用权转让土地使用权 直接从事建筑、安直接从事建筑、安 装、修缮、装修等装、修缮、装修等 作业，涉及作业，涉及“建筑建筑 业业”税目；税目； 从事物业管理和其从事物业管理和其 他服务业，涉及他服务业，涉及 “服务业服务业”税目。税目。 销售不动销售不动 产税目产税目 其他其他 转让无形转让无形 资产税目资产税目 用心构筑美好生活2021-5-249 三、营业税的计税依据三、营业税的计税依据 房地产业房地产业 服务业服务业建筑业建筑业 l纳税人转让无形资产的转让额纳税人转让无形资产的转让额 l销售不动产的销售额销售不动产的销售额

6、l向对方收取的全部价款和价款向对方收取的全部价款和价款 之外取得的一切费用，如手续之外取得的一切费用，如手续 费、服务费、基金等等费、服务费、基金等等 l从事物业管理的单位，从事物业管理的单位， 以与物业管理有关的全以与物业管理有关的全 部收入减去代业主或承部收入减去代业主或承 租者支付的水、电、燃租者支付的水、电、燃 气等价款后的余额为营气等价款后的余额为营 业额业额 l建筑安装企业向建设单建筑安装企业向建设单 位收取的工程价款位收取的工程价款 l工程价款之外收取的各工程价款之外收取的各 种费用种费用 用心构筑美好生活2021-5-2410 5% 3% 销售不动产、 转让土地使用 权、服务业

7、 建筑安装业 营业额营业额 服务业 5% 四、营业税的税率四、营业税的税率 营业税附加：营业税附加： 纳税人就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维建 设税、教育费附加、河道费等。（根据当地税务规定） 用心构筑美好生活2021-5-2411 五、纳税义务发生时间和纳税地点五、纳税义务发生时间和纳税地点 纳税义务发生时间： 为纳税人为纳税人收讫营业收入款项和索取营业收入款项凭据的当天收讫营业收入款项和索取营业收入款项凭据的当天，采用，采用 预收款预收款( (包括预收定金包括预收定金) )方式的为方式的为收到预收款的当天收到预收款的当天。 纳税人以纳税人以1 1个月个月为一期纳税，于为一期纳税，于

8、次月次月1 1日起日起1010日内日内申报纳税并结清上申报纳税并结清上 月应纳税款。月应纳税款。 营业税纳税地点： 原则上采取原则上采取属地征收属地征收方法，即在应税项目发生地纳税。方法，即在应税项目发生地纳税。 用心构筑美好生活2021-5-2412 六、税收检查重点营业税 开发开发 期间期间 其他：违约金、诚意 金及向客户收取的手 续费、咨询费、装修 改造费等价外费用。 房款收入、租金收入房款收入、租金收入 及服务收入等及服务收入等 定金、小订金定金、小订金 竣工结转收入后竣工结转收入后 ，主营收入及其，主营收入及其 他业务收入他业务收入 预收房款预收房款 用心构筑美好生活2021-5-2

9、413 六、税收检查重点营业税 1 以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品换取土地使用权、股权； 以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、 动迁补偿费等债务；动迁补偿费等债务； 2 3 将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、 奖励、分配给投资者；奖励、分配给投资者； 自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的 单位和个人；单位和个人； 4 5 将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的。将公共配套

10、设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的。 视同销售视同销售 行为行为 用心构筑美好生活2021-5-2414 资产负债表资产负债表 单位名称：xx公司20xx 年xx月xx 日单位:元 资资 产产行次行次年初数年初数期末数期末数负债和所有者权益负债和所有者权益行次行次年初数年初数期末数期末数 ( (或股东权益）或股东权益） 流动资产： 流动负债： 货币资金134,230,902.721,808,900.40短期借款34 交易性金融资产 交易性金融负债35 应收票据3 应付票据36 应收股利4 应付账款3815,245,615.9713,491,114.97 应收利息5 预收账款381

11、,967,932.0032,307,511.00 应收账款67,307,428.59495,000.00 应付职工薪酬39-205,246.69-94,877.28 其它应收款7335,318,862.28389,719,099.51应交税费40153,211,578.77152,858,811.01 预付账款81,202.661,202.66应付利息41267,539.001,872,773.00 存货9516,299,443.03540,202,427.03 应付股利42 一年内到期的长期债权投资10 其他应付款43313,243,301.28336,329,785.17 其它流动资产11

12、 一年内到期的非流动负 债 44 其他流动负债48 流动资产合计流动资产合计12893,157,839.28932,226,629.60流动负债合计流动负债合计483,730,720.33536,765,117.87 七、税收检查-报表内容 用心构筑美好生活2021-5-2415 利润表利润表 单位名称：xx公司xx 年xx 月单位:元 项项 目目行数行数本月数本月数本年累计数本年累计数 一、主营业务收入137,300.00124,760.00 减：主营业务成本 营业税费2,051.506,861.80 销售费用91,481.20155,072.10 管理费用2,518,709.183,510

13、,274.77 财务费用（收益以号填列）1,111.8838,836.47 资产减值损失-4,607.15-71,155.62 加：公允价值变动净收益（净损失以号填列 投资净收益（净损失以号填列） 其中对联营企业与合营企业的投资收益10 二、营业利润（亏损以“-”号填列） 11-2,571,446.61-3,515,129.52 营业外收入12 减：营业外支出13 其中：非流动资产处置净损失（净收益以-号填 列） 14 三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）15-2,571,446.61-3,515,129.52 减：所得税16 四、净利润（净亏损以“-”号填列）17-2,571,446.61

14、-3,515,129.52 七、税收检查重点-报表内容 用心构筑美好生活2021-5-2416 房地产企业的涉税事项及政策 第二部分土地增值税 用心构筑美好生活2021-5-2417 一、土地增值税概念一、土地增值税概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上土地增值税是对转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 ，就其转让房地产所取得的增值额征收的一，就其转让房地产所取得的增值额征收的一 种税。种税。 用心构筑美好生活2021-5-2418 二、土地增值税二、土地增值税征税范围征税范围 转让国有土地使用权转让国有土地使用权 土地增

15、值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国 有土地和出让国有土地的行为均不征税。有土地和出让国有土地的行为均不征税。 转让地上建筑物和其他附着物的产权转让地上建筑物和其他附着物的产权 土地增值税既对转让土地使用权课说，也对转让地上建筑物土地增值税既对转让土地使用权课说，也对转让地上建筑物 和其他附着物的产权征税。和其他附着物的产权征税。 有偿转让房地产有偿转让房地产 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等 方式无偿转让的房地产，则不予征税。方式无偿转让的房地产，则不予征税。

16、 用心构筑美好生活2021-5-2419 二、土地增值税二、土地增值税征税范围征税范围 房地产交换的房地产交换的( 不含个人自有住房交换的不含个人自有住房交换的)应征税应征税 合作建房合作建房 房地产建成后合作分房自用的暂免征税房地产建成后合作分房自用的暂免征税,建成后转让的应征税。建成后转让的应征税。 企业间以土地换房屋（不含合作建房）企业间以土地换房屋（不含合作建房） 应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计 征依据为房屋的交易价（或评估价）。征依据为房屋的交易价（或评估价）。 用心构筑美好生活2021-5-2420 三、土地

17、增值税三、土地增值税征税纳税人征税纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑 物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 （1 1）不论是法人与自然人）不论是法人与自然人 （2 2）不论企业性质如何）不论企业性质如何 （3 3）不论是内资与外资企业、中国公民与外籍个人）不论是内资与外资企业、中国公民与外籍个人 （4 4）不论部门，即包含工、农、商、学校、医院、机关等，只要是）不论部门，即包含工、农、商、学校、医院、机关等，只要是 有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。有偿转

18、让房地产，都是土地增值税的纳税人。 用心构筑美好生活2021-5-2421 四、四、土地增值土地增值应纳税额的计算应纳税额的计算 click to add title 土地增值税土地增值税 应纳税额应纳税额 计算增值额 增值额：收入扣 除项目金额 计算增值率 增值率：增值额 扣除项目金额 x100 确定适用税率 依据计算的增值率， 按其税率表确定 适用税率。 适用税率计算应纳税额 应纳税额：增值额 x适用税率扣除 项目金额x速算扣 除系数 用心构筑美好生活2021-5-2422 增值额的确定：增值额=转让房产收入-扣除项目金额 收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括纳税人转让房地

19、产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他货币收入、实物收入和其他 收入在内的全部价款及有关经济利益收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。，不允许从中减除任何成本费用。 对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入。对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入。 四、土地增值应纳税额的计算四、土地增值应纳税额的计算-计算增值额计算增值额 用心构筑美好生活2021-5-2423 扣除项目及其金额： 1 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额 ； 2 2、开发土地和新建房及配套设备的成本、开发土地和新建房及配套设备的成本( (简称房

20、地产开发成本简称房地产开发成本) )； 3 3、开发土地和新建房及配套设施的费用、开发土地和新建房及配套设施的费用( (简称房地产开发费用简称房地产开发费用) )，包括与，包括与 房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用； 4 4、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目。、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目。 5 5、加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支、加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支 付的金额与房地产开发成本之和加计扣除优惠。付的金额与房地产开发成本之和加计扣除优惠。 四、土地增值

21、应纳税额的计算四、土地增值应纳税额的计算-计算增值额计算增值额 用心构筑美好生活2021-5-2424 四、土地增值应纳税额的计算四、土地增值应纳税额的计算-计算增值额计算增值额 销售收入 实际支付的利息或包含在 10%之内的房地产开发费用 5%比例内的销售 费用、管理费用 销售额 开发直接 成本、开 发间接费 左项* （1+20） % 税金 扣除项目金额 开发直接成本：开发直接成本： 1、土地成本 2、前期工程费 3、建安工程费 4、基础设施费 价外费用 5、公建配套费 用心构筑美好生活2021-5-2425 四、土地增值应纳税额的计算四、土地增值应纳税额的计算-计算增值率计算增值率 增值率

22、即增值额与扣除项目金额之比增值率即增值额与扣除项目金额之比 举例举例:某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得1000万 元的销售收入（营业税率5%，附加费合计10%）。该公司为建 造写字楼支付了100万的地价款，建造此楼时投入400万元的 房地产开发成本（该公司同时建造别的商品房，不能按该出 售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出），计算该公司转让 此写字楼应纳的土地增值税。 第一步：确定转让房地产的收入：第一步：确定转让房地产的收入：1000万元；万元； 第二步：确定转让房地产的扣除项目金额：第二步：确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额100

23、万元，万元， 房地产开发成本为房地产开发成本为400万元，万元， 用心构筑美好生活2021-5-2426 四、土地增值应纳税额的计算四、土地增值应纳税额的计算-计算增值率计算增值率 房地产开发费用为（房地产开发费用为（100+400）*10%=50万元，万元， 与转让房地产有关的税金为：与转让房地产有关的税金为：1000*5%*（1+10%）=55.5万元，万元， 加计扣除额：（加计扣除额：（100+400）*20%=100万元万元 转让房地产的扣除项目金额：转让房地产的扣除项目金额：100+400+50+55.5+100=705.5万元万元 第三步：计算转让房地产的增值额：第三步：计算转让房

24、地产的增值额： 1000-705.5=294.5万元；万元； 第四部：计算增值额与扣除项目金额的比例：第四部：计算增值额与扣除项目金额的比例： 294.5/705.5=41.7% 第五步：确定适用的增值税率：如下表第五步：确定适用的增值税率：如下表 第六步：计算应纳的土地增值税额：第六步：计算应纳的土地增值税额： 294.5*30%=88.35万元万元 用心构筑美好生活2021-5-2427 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下： 级数土地增值额税率（%） 速算扣除系数 1未超过扣除项目金额50%的部分300 2超过扣除项目金额50%未超过100%的40 5% 3超过扣除项目金额100

25、%未超过200%的50 15% 4超过扣除项目金额200%的部分60 35% 四、土地增值应纳税额的计算四、土地增值应纳税额的计算-确定适用税率确定适用税率 用心构筑美好生活2021-5-2428 土地增值税计算表土地增值税计算表 编制单位: xx 公司单位:元 项项 目目金额金额备注备注 一一转让房地产收入总额转让房地产收入总额 二二扣除项目金额合计扣除项目金额合计1+2+3+4+5 1取得土地使用权所支付的金额 2房地产开发成本 其 中 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 六项费用 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3房地产开发费用实际抵扣数(取得土地成本+开发成本）

26、*10% 4与转让房地产有关的税金 5财政部规定的其他扣除项目 （取得土地成本+开发成本）加计20%扣 除数 三三土地增值额土地增值额 四四土地增值额与扣除项目金额之比土地增值额与扣除项目金额之比 五五适用税率适用税率 六六速算扣除系数速算扣除系数 七七应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税 八八已预缴的土地增值税已预缴的土地增值税 九九需补缴的土地增值税需补缴的土地增值税 用心构筑美好生活2021-5-2429 普通住房及非普通住房的标准：普通住房及非普通住房的标准： 1. 1. 住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上； 2. 2. 单套建筑面积在单套建筑面积在140140

27、平方米以下；平方米以下； 3. 3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格( ( 参考各地出台的政策）。参考各地出台的政策）。 可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足上述三个条件。可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足上述三个条件。 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的, ,应分别核算增值额应分别核算增值额. .不分别核不分别核 算增值额或不能准确核算增值额的算增值额或不能准确核算增值额的, ,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条( (一一 ) )项的

28、免税规定项的免税规定. . 五、减免税优惠五、减免税优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和2020 的，予以免税。增值额超过扣除项目金额之和的，予以免税。增值额超过扣除项目金额之和2020的，应就其全的，应就其全 部增值额按规定计税。部增值额按规定计税。 用心构筑美好生活2021-5-2430 六、纳税义务发生时间六、纳税义务发生时间 因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 目前，房地产开发企业在商品房开发项目竣工结算前取得的商品房销售目前，房地产开发企业在商品房开

29、发项目竣工结算前取得的商品房销售 收入，按预征率预征土地增值税，收入，按预征率预征土地增值税，预征率为预征率为1%1%，（参考当地税务政策），（参考当地税务政策） 于次月初与营业税同时申报。于次月初与营业税同时申报。 待项目峻工办理结算时，再按项目增值情况，依税率及上述计算方法进待项目峻工办理结算时，再按项目增值情况，依税率及上述计算方法进 行结算，多退少补。行结算，多退少补。 用心构筑美好生活2021-5-2431 七、土地增值税的清算七、土地增值税的清算 清算分为清算分为“自行清算自行清算”和和“要求清算要求清算”两种两种 根据国家税务总局制定了的国税发根据国家税务总局制定了的国税发200

30、991200991号号 土地增值税清算管理规土地增值税清算管理规 程程纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。 用心构筑美好生活2021-5-2432 七、土地增值税的清算七、土地增值税的清算 税务机关可税务机关可要求要求纳纳 税人进行土地增值税人进行土地增值 税清算的情况：税清算的情况： 已竣工验收的房地产

31、已竣工验收的房地产 开发项目开发项目 取得销售取得销售 （预售）（预售） 许可证许可证 纳税人申纳税人申 请注销税请注销税 务登记务登记 1、已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上； 2、或该比例虽未超过85%，但剩 余的可售建筑面积已经出租或自 用的 满三年仍未销售完毕的 未办理土地增值税清 算手续的，应在办理 注销登记前进行土地 增值税清算 用心构筑美好生活2021-5-2433 八、土地增值税八、土地增值税-2010-2010年发文年发文 上海市地方税务局上海市地方税务局. 沪地税财行沪地税财行20101号号关于土地增值税清算管理有关关于土地增值税清算管理有关

32、 问题的通知问题的通知 国家税务总局国家税务总局. 国税函国税函2010220号号 关于土地增值税清算有关问题的通关于土地增值税清算有关问题的通 知知 国家税务总局国家税务总局 国税发国税发201053号号 关于加强土地增值税征管工作的通知关于加强土地增值税征管工作的通知 用心构筑美好生活2021-5-2434 清算税务所关注的事项（参照国税发200991号 ） 1 1、清算审核包括案头审核、实地审核。、清算审核包括案头审核、实地审核。 2 2、审核房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清、审核房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清 算；对于分期开发的项目，是

33、否以分期项目为单位清算；对不同类型房算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房 地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 3 3、审核收入情况时，结合销售发票、销售合同等，重点审核销售明细表、审核收入情况时，结合销售发票、销售合同等，重点审核销售明细表 、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 。 用心构筑美好生活2021-5-2435 清算税务所关注的事项（参照国税发200991号 ） 4 4、在审核扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但

34、未取得合法凭、在审核扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭 据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，都必须是据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，都必须是 实际发生的。这一点与房地产企业所得税中对有些成本费用可以预提扣实际发生的。这一点与房地产企业所得税中对有些成本费用可以预提扣 除的规定不同。除的规定不同。 5 5、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（ 回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 6 6、公共配套

35、设施的界定是否准确。、公共配套设施的界定是否准确。 用心构筑美好生活2021-5-2436 7 7、建安发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工、建安发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工 程施工合同记载的内容相符。程施工合同记载的内容相符。 8 8、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣 除项目。除项目。 9 9、参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公、参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公 布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。布的单位定

36、额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 1010、建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。、建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 清算税务所关注的事项清算税务所关注的事项（参照（参照国税发国税发200991号号 ） 用心构筑美好生活2021-5-2437 清算税务所关注的事项清算税务所关注的事项（参照（参照国税发国税发200991号号 ） 1111、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营 活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 1212、是否将利息支出从房地产

37、开发成本中调整至开发费用。、是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 1313、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支 出。出。 1414、在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照、在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照 公允价值和营业常规进行业务往来。公允价值和营业常规进行业务往来。 用心构筑美好生活2021-5-2438 房地产企业的涉税事项及政策 第三部分企业所得税 用心构筑美好生活2021-5-2439 一、概念： 企业所得税是以企业取得的企业所得税是以企业取得的生产经营所得和

38、其他所得生产经营所得和其他所得为为 征收对象所征收的一种税。征收对象所征收的一种税。 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税 用心构筑美好生活2021-5-2440 二、计税依据： 为纳税人的收入总额扣除各项成本、费用、税金、损失为纳税人的收入总额扣除各项成本、费用、税金、损失 和其他支出后的和其他支出后的净所得额净所得额。 * * * 净所得额净所得额 企业的会计利润额、企业增值额企业的会计利润额、企业增值额 * * * 区别计算非完工产品与完工产品区别计算非完工产品与完工产品 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税 用心构筑美好生活2021-5-2441 利润表利润表 单位名称：xx公

39、司xx 年xx 月单位:元 项项 目目行数行数本月数本月数本年累计数本年累计数 一、主营业务收入137,300.004,124,760.00 减：主营业务成本 营业税费2,051.50206,861.80 销售费用91,481.20155,072.10 管理费用18,709.183,510,274.77 财务费用（收益以号填列）1,111.8838,836.47 资产减值损失-4,607.15-71,155.62 加：公允价值变动净收益（净损失以号填列 投资净收益（净损失以号填列） 其中对联营企业与合营企业的投资收益10 二、营业利润（亏损以“-”号填列） 1171,446.61284,870

40、.48 营业外收入12 减：营业外支出13 其中：非流动资产处置净损失（净收益以-号填 列） 14 三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）1571,446.61284,870.48 减：所得税1617,861.6571,217.62 四、净利润（净亏损以“-”号填列）1753,584.96213,652.86 七、税收检查重点-报表内容 用心构筑美好生活2021-5-2442 三、税率：三、税率： 基本税率采用基本税率采用25%25%的比例税率。的比例税率。 另外：高新技术企业按另外：高新技术企业按15%15%的税率；小型微利按的税率；小型微利按20%20%的的 税率；沿海城市（如上海浦东新区

41、等）原享受税率；沿海城市（如上海浦东新区等）原享受15%15%优惠税优惠税 率的分五年逐步过渡至率的分五年逐步过渡至25%25%。 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税 用心构筑美好生活2021-5-2443 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税 四、企业所得税的缴纳方法与纳税期限： 实行按年计算、分季预缴、年终汇算清缴、多退实行按年计算、分季预缴、年终汇算清缴、多退 少补的征纳办法。少补的征纳办法。 纳税人于季度终了纳税人于季度终了1515天内预缴，年终后天内预缴，年终后4 4个月内汇个月内汇 算清缴。算清缴。 对于未完工产品采纳预缴的方式对于未完工产品采纳预缴的方式 用心构筑美好生

42、活2021-5-2444 房地产企业房地产企业企业所得税（企业所得税（根据国税根据国税31 号文号文 ） 五、未完工开发产品应纳税额：五、未完工开发产品应纳税额： 应纳税额应纳税额= =（预收帐款（预收帐款* *毛利率毛利率- -相关税金相关税金- -期间费期间费 用）用）* *税率税率 相关税金：营业税金及附加、预缴的土地增值税 期间费用：销售费用、管理费用、财务费用 用心构筑美好生活2021-5-2445 关于关于计税毛利率计税毛利率: : 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区 和郊区的，不得低于15，此前的规定是20% 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得

43、低于10%，此前的规定是15% 开发项目位于其他地区的，不得低于5，此前的规定是10% 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差 异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税（根据国税根据国税31 号文号文 ） 用心构筑美好生活2021-5-2446 开发产品已开 始投入使用 开发产品竣工 证明材料已报 房地产管理部 门备案 开发产品已取 得了初始产权 证明 国税发国税发200931号第三条规定，除土地开发之外，其号第三条规定，除土地开发之外，其 他开发产品符合上述条件之一的，应视为已经完工他开发产品符合上述条件之一的，应视为已经

44、完工 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税（根据国税（根据国税31 号文号文 ） 六、开发产品完工认定条件六、开发产品完工认定条件 用心构筑美好生活2021-5-2447 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税（根据国税（根据国税31 号文号文 ） 七、成本、费用的税务处理七、成本、费用的税务处理 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分 期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本已销开发产品计税成本与 未销开发产品计税成本。 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金 及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可

45、售 面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品 的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售 面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面 积单位工程成本 。 用心构筑美好生活2021-5-2448 营利性配套设施的营利性配套设施的 处理规定处理规定 非营利性配套设施非营利性配套设施 税务处理税务处理 设备维修金的扣设备维修金的扣 除除 维修费用的扣维修费用的扣 除除 尚未出售的已完工开发产品、已售开发产品（包括共用部 位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生 的维修费用，准予在当期据实扣除 已计入销售收入的共用部位、

46、共用设施设备维修基金按规定移 交给有关部门、单位的，应于移交时扣除 配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与 地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建 造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理 配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产 权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位 的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行 处理外，其他一律按建造开发产品进行处理 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地 下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 七、成本、费用的税务处理 房地产企业房地产企业企业所得税企业

47、所得税（根据国税（根据国税31 号文号文 ） 用心构筑美好生活2021-5-2449 借款费用借款费用 支付境外机构的销支付境外机构的销 售费用售费用 按揭销售开发产按揭销售开发产 品保证金品保证金 合资建造的邮电通讯、学合资建造的邮电通讯、学 校、医疗设施校、医疗设施 应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、 单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的 差额应调整当期应纳税所得额 凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品 时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也 不得作为费用在当期税前

48、扣除，但实际发生损失时可据实扣除 支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收 入10%的部分，准予据实扣除。该规定意味着对佣金实行限额 扣除，而不是全额扣除。但是该规定不适用于支付给境内企业 的佣金 可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用 性质的借款费用，可直接在税前扣除。 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税. 成本费用税务处理成本费用税务处理 用心构筑美好生活2021-5-2450 自用开发产品折旧自用开发产品折旧 整体报废或毁损整体报废或毁损 收回土地使用权损失收回土地使用权损失 利息费用利息费用 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他

49、成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明 文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借 款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损 失按有关规定在税前扣除 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其 净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除 其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除 折旧费用 房地产企业房地产企业企业所得税企业所得税. 成本费用税务处理成本费用税务处理 用心构筑美好生活2021-5-2451 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，成本对象由企

50、业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定， 不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意 计税成本确定原则计税成本确定原则 定价差异原则定价差异原则 功能区分原则功能区分原则 分类归集原则分类归集原则 可否销售原则可否销售原则 权益区分原则权益区分原则 成本差异原则成本差异原则 八、计税成本的核算“六个原则六个原则” 用心构筑美好生活2021-5-2452 基础设施建设费基础设施建设费 开发间接费开发间接费 公共配套设施费公共配套设施费 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工

51、程费 土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 开发产品计税成开发产品计税成 本支出内容本支出内容 八、计税成本的核算“六项费用六项费用” 用心构筑美好生活2021-5-2453 对完工成本对象应负 担的成本费用按已销、 未销和固定资产进行 分配； 其中应由已销开发产 品负担的部分，在当 期申报时进行扣除。 对完工成本对象分为开 发产品和固定资产；分 别计算予以扣除。 按其性质、经济用途 及发生的地点、时间 进行整理、归类； 将其区分为应计入成 本对象的成本。 合理的划分为直接成 本、间接成本和共同 成本； 并按规定将其合理的 归集、分配至已完 工、在建和未建成本 对象。 对未完工和尚未建

52、 造的成本对象负担 的成本费用，分别 建立明细台帐； 待开发产品完工后再 予结算。 八、计税成本的核算“五道程序五道程序” 用心构筑美好生活2021-5-2454 共同成本和不共同成本和不 能分清负担对能分清负担对 象的间接成本象的间接成本 的分配方法的分配方法 指按已动工开发成本对象 占地面积占开发用地总面 积的比例进行分配。 对土地成本，一般按占地 面积法进行分配。 指按期内某一成本对象预 算造价占期内全部成本对象 预算造价的比例进行分配。 对不同成本对象共同负担 的借款费用等，按直接成本 法或按预算造价法进行分配。 八、计税成本的核算“四把尺子四把尺子” 指按已动工开发成本对象建 筑面积

53、占开发用地总建筑面积 的比例进行分配。 对单独作为过渡性成本对象 核算的公共配套设施开发成本， 一般按建筑面积法进行分配。 直接成本法。指按期内某 一成本对象的直接开发成本 占期内全部成本对象直接开 发成本的比例进行分配。 用心构筑美好生活2021-5-2455 企业在结算计税成本企业在结算计税成本 时其实际发生的支出时其实际发生的支出 应当取得合法凭据计应当取得合法凭据计 入计税成本。入计税成本。 “三项预提三项预提”（应付（应付 ) )费用外。费用外。 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、 物业完善费用（物业完善费用（物业管理基金、公建维修基物业管理

54、基金、公建维修基 金或其他专项基金）金或其他专项基金）可以按规定预提。可以按规定预提。 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可 按预算造价合理预提建造费用。按预算造价合理预提建造费用。 出包工程未最终办理结算而未取得全额发出包工程未最终办理结算而未取得全额发 票的，在证明资料充分的前提下，其发票票的，在证明资料充分的前提下，其发票 不足金额可以预提，但最高不得超过合同不足金额可以预提，但最高不得超过合同 总金额的总金额的10%. 八、计税成本的核算“三项预提三项预提” 用心构筑美好生活2021-5-2456 企业所得税汇算清缴表 中华人民共和国企业所得税年度纳

55、税申报表（中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（a a类）类） 税款所属期间： 年 月 日至 年 月 日 纳税人名称: 纳税人识别号: 金额单位：元（列至角分） 类 别 行 次 项目金额 利 润 总 额 计 算 1一、营业收入（填附表一） 2减：营业成本（填附表二） 3 营业税金及附加 4 销售费用（填附表二） 5 管理费用（填附表二） 6 财务费用（填附表二） 7 资产减值损失 8加：公允价值变动收益 9 投资收益 10二、营业利润 11加：营业外收入（填附表一） 12减：营业外支出（填附表二） 13三、利润总额（101112） 用心构筑美好生活2021-5-2457 企业所得税汇算清缴表

56、 类 别 行 次 项目金额 应 纳 税 所 得 额 计 算 14加：纳税调整增加额（填附表三）新所得税申报表.xls 15减：纳税调整减少额（填附表三） 16其中：不征税收入 17免税收入 18减计收入 19减、免税项目所得 20加计扣除 21抵扣应纳税所得额 22加：境外应税所得弥补境内亏损 23纳税调整后所得（13141522） 24减：弥补以前年度亏损（填附表四） 25应纳税所得额（2324） 用心构筑美好生活2021-5-2458 企业所得税汇算清缴税前扣除的规定 一、扣除原则： （一）企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予 在计算应纳税所得额时扣除。 （二）企业应纳税所得额

57、的计算，以权责发生制为原则，属于 当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入 和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收 付，均不作为当期的收入和费用。 （三）费用的扣除必须遵循实际发生的原则，估计的费用不得 扣除。 用心构筑美好生活2021-5-2459 二、工资薪金支出 1、企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。 2、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受 雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基 本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员 工任职或者受雇有关的其他支出。 企业所得税汇算清缴税前扣除的规定 用心构筑美好生活20

58、21-5-2460 3、关于合理工资薪金问题实施条例第三十四条所称的“合理工资薪金”， 是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪 金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性 确认时，可按以下原则掌握： （1）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度； （2）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平； （3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行 的； （4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。 （5）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。 企业所得税汇算清缴税前扣除的规定 用心构筑美

59、好生活2021-5-2461 三、职工保险费用支出 1、企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职 工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费 、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。 2、除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务 院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资 者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。 3、企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国 务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。 企业所得税汇算清缴税前扣除的规定 用心构筑美好生活2021-5-24

60、62 四、职工福利费、工会经费和职工教育经费的支出 1、福利费 （1）企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。 （2）关于职工福利费扣除问 实施条例第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容： 为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职 工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医 疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、 职工交通补贴等 按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等 。 企业所得税汇算清缴税前扣除的规定 用心构筑