设备设施运行维护管理方案

1、中青旅酒店管理公司管理手册明确要求关于酒店设备运行维护管理工作将由酒店工程部负责落实广电大厦工程部运营管理方案第一章 部门简介第一节 部门简介工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良 好、舒适的工作环境。具体职责包括：一、负责大厦内机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。三、负责水、电、气、燃料等方面的能源消耗，保证大厦最大限度的节能。四、负责大厦环境保护工作。五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。第二节 管理范围1. 变配电系统： 电力变压器、高压配电柜、低压配

2、电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿 柜）、直流屏。发（备）电设备 楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房，根据设备需要而设置的配电箱 和控制屏。动力、照明设备。2. 防雷及接地系统。3. 垂直及特种交通系统：客用电梯、员工电梯（兼货梯、消防梯）、食梯。 立体停车设备自动旋转门4. 通讯系统：互联网接入 程控数字交换机。手机补盲寻呼机系统无线对讲机装置无线上网装置5. 音像系统：公共音响系统歌舞厅会议厅灯光音响设施。卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程6. 保安监控系统。7. 消防报警监控系统：紧急广播系统自动报警系统自动喷洒系统消火栓系统应急照明系统紧急出口指示灯卤代烷自动灭

3、火系统防火卷帘门消防通道门等。8. 楼宇自动化控制9. 电脑网络管理系统及综合布线10. 暖通空调系统：冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）空调器。空气处理机组。各类风机盘管及控制器。送、排风机。锅炉装置供暖设施及管线。防排烟系统。包括加压送风机，排烟风机。11. 燃气供给及监控报警系统：12. 给排水系统：储水池、水箱。水消毒器。水泵间冷水系统热水系统中水系统消火栓系统与自动喷洒系统。包括消火栓管道系统，喷洒管道系统，消防水泵，喷洒水泵，消防稳压泵，水流指示器，消火栓，自动喷洒头等。卫生洁具配水设备设施污水系统：隔油池、化粪池、积水坑等雨水系统井道、沟渠13. 厨房设备：各

4、种灶具、冷库、冰柜、洗碗机等。14. 洗衣设备：水洗机、干洗机、烘干机等。15. 健身康乐设施：16. 建筑及装饰：建筑结构、楼面（保温、防水、饰面）、地面（地毯、木地板、花岗石、地砖等）、墙面（涂料、壁纸、木墙裙、大理石等）、天花、门窗、五金锁具、家具（面漆、木器）、园区道路、标识系统第二章 部门结构第一节 工程部人员架构图（略）第二节 各岗位职责任职条件（略）第三节 各专业班组责任范围一、电气班组：1. 变配电系统：2. 防雷及接地系统。3. 垂直及特种交通系统：4. 消防系统强电部分5. 洗衣厨房设备电部分二、弱电班组：1. 通讯系统；2. 音像系统：3. 燃气监控报警系统4. 保安监控

5、系统。5. 消防报警监控系统：6. 楼宇自动化控制7. 电脑网络管理系及统综合布线三、水暖、空调班组：1. 给水排水系统；2. 暖通空调系统；3. 消防系统的排烟风机和水系统部分；4. 燃气供给系统；5. 厨房及洗衣设备的有关设施；四、综合维修班组：钳工；木工；油工；瓦工；地毯工；万能工；仓库； 建筑及装饰：综合维修保养五、工程值班室：1. 工程值班室的值班长由各值班工程师、专业主管轮流值班，随时监视大厦动力设备的运行状 况，采集相关信息。正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。2. 安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。3. 接收、分派、处理各部门的

6、工程维修单。4. 组织各专业对所辖设备5. 保管、出借设备机房等重点部位的房门钥匙。6. 发生重大事项负责向总监、经理及各专业主管报告。第三章 工程部维修程序工程部的维修工作都列入维修程序第一节 “维修单”的签发、各部门领班以上人员（特殊情况普通员工即可），均可签发“维修单”、“维修单”的信息来源主要通过：（一）各部门巡视所发现的问题；（二）客人的投诉。三、在签发的“维修单”中应注明：申请部门、故障部门、故障现象、申请人姓名、电话。第二节 “维修单”的登记一、各部门签发的“维修单”一律送至值班室。紧急情况打维修电话，由工程部值班员 填写“维修单”。二、值班室值班员需及时将“维修单”在“维修申请

7、记录表”进行登记。第三节维修单”的派发一、对于一般的维修单，原则上应由当值维修员完成，值班员将“维修单”放入“准备 实施”栏中。二、遇有下列情况时，值班员和专业主管协商后，“维修单”可放入“延期”栏中。值 班人员明确通知提交申请部门，并做解释。（一）工作量较大须较长时间（一天以上）才能完成的工作。（二）当值维修人员已全部派出工作，而出现“维修单”即将积压情况。（三）属于各专业计划性维修范围的工作。各部门有制作、新装、拆除等工作量较大的工作，要由申请部门经理签字，报总经理批 准后才能进行。三、值班室值班人员和员工应根据紧急事故、客房、公共区域、内部办公室的顺序按轻 重缓急安排工作。如果情况确实紧

8、急，任何人都可提出，值班员迅速通知工程部有关人员紧急维 修。工程部员工应停下来其它不紧要的维修工作，去完成紧急维修。第四节“维修单”的执行一、当值员工从“准备”栏取“维修申请表”。维修工作完成后，请申请部门当班员工 签字确认。本人在“维修单”上签字。二、工作要高标准高质量：（一）、员工接受任务或维修单后，要带齐全必须工具尽快到工作现场进行工作。工作 完毕，由维修单申请部门员工（最好是领班、主管）签字确认，无维修单要事后补填。并尽快将 维修单送还值班室。重要事项要向值班人员和主管汇报。工程部安排的工作，一律由本专业主管 或领班确认完成，维修人员和主管要对确认的工作共同负责。（二）、如果员工在现场

9、不能决定或发生困难要如实向申请部门解释，并迅速向主管汇 报请示。不允许擅自决定不工作。（三）未经允许不能改变原有装修或设备系统。（四）较复杂或重点工作，主管要亲自交底，完成工作后，亲自检查。三、文明生产：（一）工作开始前，应用废床单进行遮挡或铺在地面上。（二）工作完毕后，要将废零件材料和杂物带回工程部。不得随意丢在客房或公共区域 等工作现场。如需请客房部清洁现场，一定要落实后，方能离开。（三）工作完毕，要料尽场地清，征得客房服务员同意后方可离开。（四）进入客房或重要部门，一定要有服务员或部门员工在场，如不能维修（客人在房 间维修后气味严重等情况），要请服务员签字认可暂不修理。第五节“维修单”的

10、完成登记、维修员工在“维修单”完成后，应迅速返回值班室、消单并进行完成登记二、“维修单”上应注明维修人及完成时间。三、值班室每天早 8： 00要清点“维修申请表”完成情况 , 填写好“维修申请统计表” 四、值班员，统计前一天工作情况，填写“维修单报表”。如果发现“维修单”数目完 不成，要向经理汇报。第四章 电气专业一、配电室运行管理规定1 目的 规范配电室运行管理规定，提高配电室管理水平。2 范围适用于工程部所有强电值班人员。3 职责3.1 工程部强电负责人负责配电室的运行及管理。3.2 工程部强电值班员负责配电室的值班工作。4 具体要求4.1严格遵守工程部安全运行管理制度。4.2 配电室全部

11、高低压开关柜由强电技术人员负责管理和值班。停、送电由值班人员负责完成，值班人员每日 8：30 认真记录高压计量表，并统计出前一天用电量。4.3 配电室严禁无关人员入内，进出配电室严格遵守配电室门卫制度。4.4 配电室每小时巡查记录一次，巡视中要保持与带电设备的安全距离，严格遵守配电室巡视制度并认真填写配电室运行值班日记，当在发生严重威胁设备或人身安全的 紧急情况下，应立即断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级，并将情况详细记 录在配电室值班记录本上，有调试协议的用户应立即通知供电局调度员。4.5 配电室内卫生要求每周保洁打扫一次，在打扫过程中值班人员要作好监护工作，严格遵 守工程部机房管理

12、制度。4.6 供电回路操作开关的标志要显著，停电检修拉闸后要挂标示牌，非有关人员决不能动。4.7 严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关 的整定值。4.8 严格遵守配电室安全防火制度4.9 电气运行值班人员，应对室内安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检 查。当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门。4.10 两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间联锁装置的完整可靠；没有装设连锁装置的则必须严格遵守共用电双方签定的倒闸操作协议，以防止反送 电源造成事故。用电单位变配电室内的电气设备，应统一编号，并应按规程的要求，定

13、期进行（或委 托）电器设备的预防性试验和继电保护的年度效验，并与历次试验结果对比、分析。 如果在配电室内进行设备维修工作时，首先严格遵守工程部计划停电工作程序。工 作过程中必须严格执行在电气设备上工作的技术措施和安全组织措施并应遵守根据 本单位实际情况制定的现场规程和制度。配电室的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技术，值 班负责人员需有实践工作经验的人员担任，并经领导批准。配电室的运行值班人员，一般不得少于两人。对于设备简单的和不重要的配电室，可由 单人值班。室内高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构。 单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工

14、作，也不能进行装设接地线工作。 配电室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按时移交。借用钥匙必须登记当日交回。 值班人员应注意，电器设备停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开 电源开关和未做好安全措施之前，不应触及设备和进入设备遮拦内。配电室的每台电器设备均应建立档案，认真填写电气设备记录卡，设备卡片应包括 设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点调度 编号等。相关支持文件工程部安全运行管理制度配电室门卫制度配电室巡视制度工程部机房管理制度配电室防火制度工程部计划停电程序在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施相关表格配电室运行值班日记配电室值班

15、记录本电气设备档案卡电机设备档案卡设备维修、维保记录表4.114.124.134.144.154.164.174.184.1956、配电室安全工作管理规定规范配电室安全管理规定，确保配电室工作安全运行2. 范围适用于工程部所有强电值班人员3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责配电室的安全工作。3.2. 工程部强电值班员负责配电室的安全运行。4. 具体要求4.1. 严格遵守在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施。4.2. 安全管理4.2.1. 电气工作人员必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，坚持“保人身、保电网、 保设备”的原则，切实保证安全运行和安全用电。4.2.2. 用电单位应设置

16、专职或兼职的安全管理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领导应重视电气工作人员规程的学习和培训工作，并应按规定的内容定期进行检查和考试。4.2.3. 任何工作人员发现有违反本规程，并足以危及人身和设备时，应立即制止。对认真遵守规程，防止事故发生者应给予表扬和奖励。对违反本规定者应认真分析，加强教育， 分情况严肃处理。对违反本规定造成严重事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。4.2.4. 各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备 （如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。事 后应填写正式事故报告报送供电部门用电管理单位。4.2

17、.5. 发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事求是，尊重科 学，严肃认真。要做到“事故原因不清楚不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育 不放过、没有采取防范措施不放过”的三不放过原则。4.3. 现场电气工作人员必须具备的条件4.3.1. 经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。4.3.2. 熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位，熟悉有关电气设备知识，并经考试取得合格证。4.3.3.掌握紧急救护法。4.4. 电气作业基本安全措施4.4.1. 安全管理要求电气设备的电压分为高压、低压。4.4.2. 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废物严禁随意抛弃，须收集

18、包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。4.5. 密闭地方的工作4.5.1.当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。4.5.2.可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害 气体。4.5.3. 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利 用适当设备进行处理直至安全检测合格，应采用风机通风来清除有害气体。4.5.4. 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。4.5.5. 工作照明应选用 36v 安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。4.6. 发生意外事故时的处理4.6.1. 应

19、对员工进行急救及消防知识的教育和考核。4.6.2. 对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。4.6.3. 当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机组停止工作。应尽快将伤员撤离工作区，放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过 程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。4.6.4. 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目进行。4.6.5. 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。4.6.6. 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。4.7

20、. 安全用电制度4.7.1. 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在 部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程 部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路 应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害 美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。4.7.2. 强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：4.7.2.1.根据工作内容和需要，填写工作票。4.7.2.2. 除特殊情

21、况外，原则上应有两人以上在一起工作。4.7.2.3. 应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。5. 相关支持文件在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施三、配电室设备巡检制度规范配电室设备巡检规定，确保配电室设备正常运行。2. 范围 适用于工程部所有强电值班人员。3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责配电室设备的运行及管理。3.2. 工程部强电值班员负责配电室设备的巡视检查工作。4. 具体要求4.1. 巡视4.1.1. 严格遵守工程部多级巡检控制程序。4.1.2. 配电室正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况加强巡视检查，并认真填写配电室运行值班日记。4.1.3. 运行中的高压电气设

22、备的绝缘部分应视为带电体，在未装设接地线前，应视为带电设备，不可直接触摸停电的电气设备。4.1.4. 值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，应与带电设备应保持安全距离。4.1.5. 10KV 高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于 4 米；室外应大于 8 米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手 套。4.1.6. 巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。4.1.7. 发现设备有问题应随时做好记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采

23、取措施处理，工作时严格严格遵守配电 室安全工作管理规定。4.2. 检查4.2.1. 配电室检查设备的正常参数及处理办法严格遵守配电室巡视检查标准。4.2.2.检查 201、202 主进柜开关是否正常，检查带电显示是否正常。4.2.3. 运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。4.2.4. 负荷急剧变化或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。4.2.5. 观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。4.2.6. 巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。4

24、.2.7. 检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象，严格遵守配电室电容器组的投入和退出的规定。4.2.8. 检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。4.2.9. 各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象。4.2.10. 检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、接线 端子是否有灰尘。5. 相关支持文件工程部多级巡检控制程序配电室安全工作管理规定配电室巡视检查标准配电室电容器组的投入和退出的规定6. 相关表格配电室运行值班日记四、配电室安全用具保管及使用规定1. 目的 规范配电室安全用具的

25、保管及使用的规定，确保配电室安全用具的正常使用。2. 范围适用于工程部所有强电值班人员。3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责配电室安全用具的管理。3.2. 工程部强电值班员负责遵守配电室安全用具的保管及使用规定。4. 具体要求4.1. 配电室安全用具应存放在干燥，通风处所。4.2. 绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。4.3. 绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。4.4. 绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用。4.5. 试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。4.6. 所有安全用具不准代替其它工具使用。4.7. 使用安全用具时，应进行详细检查，检查是否经试验合格，试验期

26、有效和符合安全用具的 要求。4.8. 高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备 上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适 应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。4.9. 绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全 用具。4.10. 绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。五、计划停电操作规定1. 目的规范工程部计划停电工作规定，确保计划停电的可行性。2. 范围适用于工程部所有强电值班人员。3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责计划停电的提出

27、及安排工作。32 工程部强电值班员负责计划停电后的检修工作及送电后的巡视工作4. 具体要求异常正常完毕*处理解决或向上级报告相关表格停电申请单六、发电机房管理规定1. 目的 规范发电机房管理规定，确保发电机的正常使用。2. 范围 适用于工程部所有强电值班人员。3. 职责3.1. 工程部强电工程师负责发电机房管理。3.2. 工程部强电值班员负责发电机房检查工作。4. 具体要求4.1. 严格遵守工程部机房管理制度，进出发电机房严格遵守配电室门卫制度。4.2. 发电机房钥匙由配电室值班人员管理。4.3. 发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。4.4. 机房内设备由专业技术人员负

28、责管理和巡视，严格遵守柴油发电机房巡视检查制度。4.5. 保持室内清洁卫生。4.6. 严格遵守柴油发电机安全操作规程，不得随意更改设备运行方式及整定值。4.7. 发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换 到发电机电源上。4.8. 发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之内正常发电送往电网。5. 相关支持文件 工程部机房管理制度 配电室门卫制度 柴油发电机房巡视检查制度 柴油发电机安全操作规程七、发电机安全操作规定1. 目的 规范发电机安全操作规定，确保发电机组的正常使用。2. 范围 适用于工程部所有强电值

29、班人员。3. 职责3.1. 工程部强电工程师负责发电机的运行及管理。3.2. 工程部强电值班员负责发电机的操作工作。4. 具体要求4.1. 自动状态4.1.1. 保持启动发电机的蓄电池组达到启动电压。4.1.2.4.1.3.4.1.4.4.1.5.4.1.6.4.1.7.4.1.8.4.2.4.2.1.4.2.2.4.2.3.4.2.4.4.2.5.4.2.6.4.2.7.4.2.8.4.2.9.4.3.4.3.1.4.3.2.4.3.3.4.3.4.4.3.5.4.3.6.4.3.7.4.3.8.4.4.4.4.1.保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。 曲轴箱油位保持在量油尺刻线 2 公分

30、的范围内。 燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。 发电机控制屏的“运行停止自动”开关放在“自动”位置。 机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。散热器风机开关打在“自动”位置。 机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电 开关，启动机房的进风和排风机。手动启动室内气温低于20 C时，开启电加热，对机器进行预热。 检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。 检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，如油位水位低于规定值应补充至于正常位 置。检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。 检验配电屏的试验按钮，观察各

31、报警指示灯是否接通发亮。 检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。 启动进风和排风机。按动发电机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位 按钮，待其警报消除，机组回复正常状态即方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音 正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常，启动成功。手动操作并联供电待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。 等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致时。 把待并车发电机的同步器手柄打在“和闸”位置。观察同步指示器的指示灯及指针。观察同步指示器的指示灯完全熄灭时或指针旋转到“ 0”位，即可打上并电和闸开关

32、。 机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。如果同步器和闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不准许并车，否则，将导致失 败。手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否和闸送电后再行 操作。运行安全管理 按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不得 低于150Kpa,冷却水温度不得高于95C。4.4.2. 注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充4.4.3. 勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常；4.4.4. 检查充电器是否正常充电。4.4.5. 倾听机器的各部分运转声响是否正常。4.4.6.

33、 手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。4.4.7. 留意发电机或电器设备是否有焦糊等异味。4.4.8. 发现有不良情况，应即处理解决；严重的应停机处理。4.4.9. 凡故障停机，需把故障消除，然后按动机组上的重复手挚，机组方可再进行运作。4.4.10. 对各运行参数，每小时抄录一次，并认真填写柴油发电机运行记录表。4.5. 停车4.5.1. 总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。4.5.2. 发电机空载运转十分钟后停车。4.5.3. 停止机房的风机、冷却水泵等。5. 相关表格柴油发电机运行记录表八、强电系统设备维保检修要求及标准1. 目的 规范强电系统设备维保检修要求及标准

34、，确保大厦强电设备的正常使用寿命。2. 范围适用于工程部所有强电值班人员。3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责强电设备维保检修安排和检查工作。3.2. 工程部强电值班员负责强电设备维保检修工作。4. 具体要求4.1. 强电设备维保时间安排严格遵守强电系统维保计划表。4.2. 强电设备维保工作中要严格遵守在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施。4.3. 检修的目的：电器设备在运行过程中，由于受到机械磨损、负荷冲击、电磁振动、气体腐 蚀等因素影响，总会发生一些零件的磨损、变形、紧固件的松动、绝缘介质的老化等变 化。这些变化在初期是可以通过维护保养来发现的并达到改善的。4.4. 实行设备计划保

35、养、检修有如下好处 :4.4.1. 可以预防设备过早地磨损和突然损坏，能保持设备良好的技术状态。4.4.2. 可以及时发现设备缺陷和隐患，采取技术措施，避免设备事故的发生，延长设备整体使用 寿命。4.4.3. 可以有较充分的时间做好检修前的各种准备工作，有利于缩短检修时间及提高检修质量。5. 保养检修要求5.1. 高压设备：对于高压设备的检修、测试，耐实验应由供电局来做或与设备厂家定维保协 议，配电室设备的检修如下。5.1.1. 电力变压器：变压器的检修分为大修、小修、周期小修，对室内变压器至少每年小修一 次，干式变压器如不经常过负荷可 10 年左右大修一次清扫项目也属于小修范畴，本大 厦为室

36、内干式变压器。5.1.1.1.处理日常巡视中所发现的缺陷。5.1.1.2.测量变压器一、二次绕组的绝缘电阻值，20度时最低值为300MQ。良好值450MQ,并记录。5.1.1.3.清扫变压器的外壳及瓷套管。5.1.1.4.检验引线，接头接触是否良好，有无过热现象。5.1.1.5.紧固各连接点螺丝及垫块螺丝，接地是否良好。5.1.1.6.变压器温度控制系统各连接点是否紧固良好。5.1.1.7.三项绕组温度巡检是否正常，历史最高温度并记录。5.1.2. 高压开关柜，真空断路器，二次回路及操作机构应每年检修一次：5.1.2.1.检修断路器的行程及三项同期。5.1.2.2.真空度检查，灭弧室有无漏气。

37、5.1.2.3.预防性实验，绝缘电阻，交流耐压（以上工作应由厂家完成）。5.1.2.4.清除绝缘撑板，绝缘杆，绝缘子上的尘土。5.1.2.5.检查紧固各部连接螺栓，检查传动机构，保持干净的润滑油。5.1.2.6.检查辅助开关是否良好。5.1.2.7.二次回路接线是否良好，遥测二次回路的绝缘电阻值，并记录不低与2MQ。5.1.2.8.二次回路的熔断器是否完好，继电保护装置组试验5.1.3. CT，PT 及避雷器：运行中的 CT，PT 应保持清洁，每一至两年进行一次预防性实验，避雷 器应在每年雨季前进行一次实验。5.1.3.1.绝缘电阻应不低于1000MQ与初始值比不应有明显变化。5.1.3.2.

38、泄露电流（可两年一次）。5.1.3.3.工频放电电压应为 2333KV。5.1.3.4.清扫及外观检查，紧固连接点螺丝。5.1.3.5.清扫紧固及外观检查。5.1.3.6.绝缘电阻与初始值及历次数据比较，不应有明显变化。5.1.3.7.交流耐压实验，实验电压 30KV。5.1.3.8.控制回路绝缘电阻不低于2000 Qo5.1.4. 高压绝缘工具：对绝缘棒、验电笔、绝缘手套、靴、垫应定期进行，由供电部门进行实 验。5.1.4.1. 绝缘手套绝缘靴应每半年实验一次 8KV 15KV。5.142.绝缘棒、验电笔，绝缘棒每年一次交流耐压实验105KV验电笔每半年一次交流耐压实验 105KV。5.1.

39、5. 配电室消防设备：对消防设备应每月不定期的进行一次小检，每季度进行一次大检，并应 有保安消防主管人员参加。5.1.5.1. 小检内容：外观检查，压力检查，压力是否在规定内。5.1.5.2. 大检内容：消防设备是否在有效期内，压力值是否在规定内5.2. 低压设备5.2.1. 低压设备的检修应根据高压设备的检修同时进行，安排到位。具体内容如下：5.2.1.1. 定期检查各部位的完整性，接触是否良好，有无过热现象。5.2.1.2. 各传动部件动作是否灵活，可靠有无锈蚀和松动。5.2.1.3. 检查各机构磨擦部份的润滑情况，工作是否正常。5.2.1.4. 紧固所有进出线螺丝，同时进行内部清扫。5.

40、2.2. 防雷与接地系统：接地电阻率的测试应在每年干燥季节进行，每年的 3月至 4 月进行。5.2.2.1. 低压避雷器运行中应定期清扫检修，避雷器清扫工作应随同线路清扫同进进行，每 季至少一次。5.2.2.2. 检查绝缘套管有无破裂，电极有无烧伤，导线接触是否良好。5.2.2.3. 运行中内部有无响声，密封是否严密。5.2.2.4. 配电室的接地检测应每年一次，大厦接地极的摇测、记录。5.2.2.5. 配电室内的设备外表卫生每月底进行一次打扫，卫生应每班清扫。5.3. 发电机5.3.1. 发电机各保护装置动作情况每月检查一次，并空载试车 15 分钟，每月两次。5.3.2. 每年检查、效验总开

41、关及各接线处连接情况。5.3.3. 每次工作满 200 小时更换一次机油与过滤器。5.3.4. 每两周进行卫生清扫，室内卫生每班一次。5.3.5. 蓄电池组每周检查一次，电压外观接线情况，充电情况检查。5.3.6. 蓄电池组的更换应急时汇报，一般应两年左右更换一次或与厂家联系。5.4. 电动机：电动机应根据运行时间进行检修，如更换轴承必须认真填写电机检修记录 表。具体时间：5.4.1. 电机运行 900 小时后（ 4 个月 小修）：5.4.1.1. 检查表面是否清洁，通风是否良好。5.4.1.2. 检查电机的温度，声音是否正常。5.4.1.3. 测量电机运行电流并核对指示仪表。5.4.2. 电

42、机运行 1800小时后（8个月 中修）：5.421.遥测电机相间、相对地绝缘。5.4.3. 电机运行6000小时后（年大修）：5.4.3.1.根据电机状况，清洗或更换新轴承。5432根据绝缘老化程度对定子绕组喷浸绝缘漆5.4.3.3. 检查铁芯线箍是否松动。5.5. 电气维保检查标准：检杳部位检杳项目检杳内容音响异常声音轴承温度测定温度振动振动大小加油油量定子温度手摸外壳及通风情况负荷电压、电流与机械连接的部件皮带皮带张力有无损伤固定各个固定点有无松动绝缘绝缘电阻测定外表整洁清扫电气控制有无异常过流超载各连接点有无松动，过热现象各整定值是否正常配各个保险有无熔断噪声、异味有无异常响声和焦味电接

43、触器灭弧情况各触头接触热续电器保护能否动作箱接线端是否紧固，有无松动断路器正常信号及控制是否正常手动装置是否正常5.6. 维保工作完成经工程师检查无误后认真填写定期维护作业书，每月进行统计填写设 备维保记录表。6. 相关支持文件在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施7. 相关表格强电系统维保计划表设备维保记录表电机检修记录表 定期维护作业书（干式变压器） 定期维护作业书（高压柜） 定期维护作业书（电容器组） 定期维护作业书（直流屏） 定期维护作业书（低压配电柜） 定期维护作业书（强电井） 定期维护作业书（电动机） 定期维护作业书（启动控制箱） 定期维护作业书（防火卷闸） 定期维护作业书（租区

44、配电箱） 定期维护作业书（污水泵） 定期维护作业书（防雷接地装置） 定期维护作业书（设备控制柜）九、电梯运行及使用管理规定1. 目的 规范电梯运行及使用管理规定，确保电梯的正常使用。2. 范围 适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责电梯管理。3.2. 工程部强电专业电梯维修工负责电梯运行及使用工作。4. 具体要求4.1. 每天开梯后应进行一次电梯全段运行状况检查。4.2. 电梯使用者应按有关规定乘坐，正确使用和爱护设备。4.3. 大件及笨重物品的运输应使用货梯，严格按电梯的载重体积和载重质量规定执行，并设专 人管理，严禁进入客梯。4.4. 本公司普通

45、员工不得乘坐客用电梯。4.5. 如发现违章乘坐电梯现象，相关部门根据规定予以严肃处理。十、电梯保养管理规定1. 目的 规范电梯保养管理规定，确保电梯的使用寿命。2. 范围 适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。3. 职责3.1. 工程部强电负责人负责电梯保养管理。3.2. 工程部强电专业电梯维修工负责遵守电梯保养管理制度。4. 具体要求4.1. 对电梯保养管理制度，应由电梯维修人员与电梯公司配合检查及完成情况，严格遵守电 梯例行保养周期表。4.2. 检修及保养内容要求如实填写电梯保养记录表，并要求电梯维修人员跟踪并协助维保 商进行工作。4.3. 对维保厂商的保养工作进行检查，不合格要求之处

46、必须指出并要求整改。4.4. 如遇夜间进行维保工作，电梯维修人员必须在次日进行检查核对。4.5. 如需要更换备件时，应及时通知工程部经理。5. 支持表格 电梯例行保养周期表 电梯保养记录表十一、旋转门（一）、操作规程：按操做说明书控制面板（二）、巡视制度：1 、每天检查转门转动是否正常，如有异常，立即处理；2 、如有急停或其它事情发生，导致转门不转，应立即处理，使之转动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；3 、每天检查转门门翼间是否有障碍物，如有应清除干净。（三）维护与保养定期检查门保险，如有烧坏的，立即更换。十二、平滑门（一）巡视制度：1 、每天检查平滑门滑动是否正常，如有异常，立即处理；

47、2 、如有停止或其它事情发生，导致平滑门不动，应立即处理，使之滑动，及做好突发 事故时门内人员的疏散工作；3 、每天检查平滑门门间是否有障碍物，如有应清除干净。十三、擦窗机（一）、擦窗机采用吊臂俯仰、有轨、吊篮载人式擦窗机，规格型号：（现场察看） 型 号： 额定载重： 升降速度： m/min 走行速度： m/mi 俯仰速度：（二）、为了能安全作业和操作，在每次使用擦窗机之前都要对机械、电器各装置进行全 面检查，确认无任何异常现象后方可开始工作。（三）、操作规程：1 、接电源；2 、在台车侧操作控制擦窗机；3 、在吊篮内操作控制擦窗机。（四）巡查制度：1 、检查擦窗机的电器控制箱是否关闭；2 、

48、定期检查擦窗机内对讲机电源是否有电，如无，立即更换；3 、定期检查制动装置。十四、立体停车设备定期维修、保养更换零部件，确保设备正常运转。一级保养内容 （在每天设备使用前进行）：1. 清扫设备表面的灰尘；2. 检查所有安全保护装置是否可靠；3. 检查电机的声音、温度是否正常；4. 检查制动器制动是否准确、可靠；5. 检查所有限位开关的动作是否准确、可靠；6. 检查电器保护开关工作是否正常、可靠；7. 检查操作箱上所有指示装置是否完好；8. 检查报警装置是否工作正常；二级保养内容 （除安排一级保养内容之外，每月中进行一次）：1. 清扫电器保护开关上的灰尘；2. 检查所有限位开关固定螺栓是否松动；

49、3. 检查平移车台及升降车台传动链条的松紧程序；4. 检查减速机的油位高度，若为终身维护减速机则按减速机说明书进行；三级保养内容 （除安排一、二级保养内容外，每月底进行一次）：1. 设备运转第一个月后，必须更换减速机油，同时将减速机内部的油污冲洗干净，减速机 使用40#机械油或 90#工业齿轮油，若为终身免维护减速机则按减速机说明书进行：2. 检查一层横移车板车轮、上层横移框架车轮、升降车板传动动轴支撑、链轮组各轴承是否完好，并为需要加油的轴承进行加油；3. 对设备整个的机械系统和电气系统进行全面检查；十五、防雷接地系统 每年雨季前检查接地网、线。 每年雨季前摇测接地阻值。 确保防雷系统功能。

50、 取得合格证书并存档。第五章 弱电组一、弱电专业制度和工作要求1. 目的 明确指定弱电专业人员在日常工作中的专业制度和工作要求，并严格按照工作标准操作。2. 范围 适用于所有弱电专业人员。3. 职责3.1. 工程部经理每月定期巡视检查弱电专业的各项工作进度及完成情况。3.2. 弱电专业工程师每天跟进本专业的当日的工作并进行检查验收。3.3. 弱电专业员工严格按照此制度执行，认真完成每项工作。4. 程序要点4.1. 此制度应遵照工程部工程部管理制度。4.2. 定期对所有弱电设备进行检查，确保设备正常使用率达 98%以上。4.3. 经常检查煤气报警装置工作状况。4.4. 当接到报修单后，在十分钟内

51、到现场。4.5. 在客房要文明施工，做到：4.5.1. 到客房工作时要有礼貌，仔细认真进行工作，尽力解决问题，使客人满意。4.5.2. 使用白布单，在可能有污染处做好施工保护，确保施工场地干净。如因其他原因造成污染 也应及时通知客房部，以便安排客房部做二次清洁。4.5.3. 语言文明。对客人要做到轻言轻语。4.6. 当遇较大或较严重的问题时应及时向上级汇报，并通知经理。4.7. 完成工作后填写相关记录，并保证施工质量。记录应详细体现在弱电工作日志上。4.8. 严格按照制定的各项规章制度检查设备，包括检查项目，巡检时间，相关维护等。4.9. 在处理故障设备时，应及时向上级汇报情况，并快速排除故障

52、，降低最小损失。4.10. 如遇特殊问题时，先确认实际情况，马上通报专业工程师，如问题严重则上报经理。4.11. 对机房重地做到无杂物、灰尘，干净整洁。4.12. 在设备运行中，记录应详细工整。如遇与本专业无关问题及时向相关专业通报。4.13. 弱电人员按时到岗，认真仔细工作，遇问题时及时上报，严格按工作流程处理问题 二、弱电专业设备管理制度1. 目的 要求弱电人员在日常工作中仔细维护保养好本专业的所有仪器设备，对所有设备的安 装、养护、维修作好记录，并保证设备正常运行。2. 范围 弱电专业所有员工3. 职责3.1. 弱电人员对每台设备的安装、调试、维修做好详细记录，确保设备正常运行。3.2.

53、 弱电工程师在每次维修、维保后对设备运行情况跟进，保障设备运行正常。4. 弱电专业设备管理制度4.1. 保障安装后所运行的所有设备运行正常，完好工作效率为 99%以上。4.2. 定期为设备内部进行除尘，用高压空气吹除电路板上的灰尘。4.3. 按各系统定期维保作业书中的要求对所有设备进行维修保养。4.4. 定期安排打扫机房卫生，保证设备所在机房工作环境良好。4.5. 每月对系统所控设备进行检查时，同时检查监控设备的工作状况。4.6. 每新添加设备时，及时填写弱电专业设备档案，保证设备有序运行。4.7. 设备出现故障后，应及时抢修，同时通知工程师，组织维修，保证设备马上恢复正常。4.8. 当维修后

54、，认真做好记录，并填写好弱电专业设备档案。5. 相关表格 弱电专业设备档案三、弱电专业检修、维护保养制度1. 目的 定期维护保养设备，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命。2. 范围 弱电专业所有员工3. 职责3.1. 工程部经理对每月的维保记录进行审阅3.2. 弱电主管对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。3.3. 弱电工作人员每月必须按照维保计划表对设备进行全面维护保养。4. 弱电专业检修、维护保养制度具体内容4.1. 弱电专业人员对设备检查应按照维保计划表和各系统检查流程要求进行巡回检查，并做好检查记录。4.2. 在巡回检查中如发现事故隐患应及时向上级汇报。4.3. 弱电专业工程师制定弱电系统专业检修计划表。4.4. 认真填写 定期维护作业书，并严格按照作业书中规定仔细检查设备的运行情况。4.5. 当班的员工执行定期维护作业书中的任务，执行后填写定期维护作业书。4.6. 弱电工程师审阅后应签字、审批。4.7. 在进行维保工作中做到认真仔细，严格按定期作业维护书的各项维保操作。5. 相关表格消防设备 / 设施年度检查表火灾自动报警系统定期维护作业书气