审理预售商品房案件有关法律问题的探讨

1、审理预售商品房案件有关法律问题的探讨(1)审理预售商品房案件有关法律问题的探讨(1) 内容简介： 摘 要近年来我国的房地产交易日趋活跃，发展很快，预售商品房的交易方式应运而生。一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款，另一方面预购人的预付款项为房地产开发公司提供了工程建设款，用以解决经营能力的不足。预售商品房对 论文格式论文范文毕业论文 摘 要近年来我国的房地产交易日趋活跃，发展很快，预售商品房的交易方式应运而生。一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款，另一方面预购人的预付款项为房地产开发公司提供了工程建设款，用以解决经营能力的不足。预售商品房对于搞活房地产市场，加大房地产规模投入，起着

2、积极的作用。当然，它也不可避免地存在着一定的问题，如有些开发商违反房地产法的规定，不具备房地产开发权而从事房地产开发活动，从事房地产交易行为未依法办理有关转让手续，还有的开发商规避法律，投机取巧，牟取暴利。加之房地产业发展较快，法律相对滞后，有些纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。因此，全面贯彻房地产法，认真研究当前预售商品房案件的特点和难点对于建立预售商品房的正常秩序，维护预售人和预购人的合法权益，规范房地产市场，调整好房地产法律关系，提供有效的司法保障有着重要的作用。 拟就商品房预售中的按揭问题，预售商品房的条件、预售商品房的转让以及预售商品房案件中情势变更原则的适用等

3、四个方面的问题进行探讨。特别是对审判实践中经常遇到，又比较难把握的如何适用情势变更原则这一热点问题进行重点论述。 预售商品房又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。 预售商品房有以下几个特征： 第 一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第 二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第 三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第 四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。 一、预售商品房按揭的有关法律问题 预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。

4、它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人，银行是按揭权人。 预售商品房按揭的法律特征： 一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同；二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。 （一）预售商品房按揭的条件 商品房预售采取按

5、揭方式促销，对于预售商品房合同各方均为有利，但是由于预售的是未竣工交付的房屋，因此，存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以，应对以按揭方式预售商品房的行为，作出更为严格的限制。目前，我国法律对此尚无明确规定，笔者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行论述： 首先，按揭合同是要式合同，应该按照法对于要式合同的要求，办理各项手续方为有效。该合同中应明确按揭人与按揭权人及有关第三人的权利义务，规范按揭行为，以避免和减少纠纷的发生。同时，应办理登记备案手续，接受政府有关部门的监督。 其次，按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。从担保的角度讲： 按揭

6、属于特殊的担保形式，但仍然具有担保合同的从属性。它随着主合同的成立与生效而成立生效。因此，预售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同违反了国家和集体的利益，被认定为无效，作为按揭的从合同也必然无效。 第 三，按揭必须采取书面形式。由于按揭合同所涉及的具体内容较多，法律关系又复杂，如果不采取书面形式记录下来，不但难以严格履行协议，一旦发生纠纷，也因为缺乏合同依据，而难以正确处理。口头形式不具有法律效力。 第 四，按揭的标的物，即预售商品房应实行严格的登记制度，按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管，并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续。房屋竣工后，以房屋作为抵押物，按揭权人代领

7、房地产证，并办理房地产抵押登记手续。 （二）及时、正确地处理银行按揭纠纷 处理银行按揭纠纷必须从实际出发，依法规范银行按揭行为，保护各方当事人的合法权益，保障和促进银行按揭健康有序地发展。 1.根据当事人之间的权利义务关系，确定诉讼当事人的地位。不论银行与开发公司之间对购房人的购房贷款有无约定，只要房地产开发公司预售房屋时，列出了这种条件，其结果必然涉及到银行，因此，商品房预售方与预购方发生纠纷，银行应作为诉讼当事人参加诉讼。对于预售商品房合同的银行按揭权人起诉，向按揭人与担保人主张权利的，应将按揭人与担保人列 为共同被告参加诉讼。 对于按揭人不认真履行义务，到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房

8、屋的，可以判决按揭人偿还贷款加付利息或强制其腾房。也可以由按揭权人对按揭房屋进行拍卖。 3.对于按揭权人拒绝将按揭房屋交还已如期偿还按揭贷款及利息的按揭人，除了判决按揭权人交还房屋外还应该赔偿因此给对方造成的经济损失。 4.按揭贷款期间，按揭人不能擅自转让银行按揭房屋的使用权，对于按揭人擅自转让造成的后果，应承担相应的责任。 二、关于预售商品房的条件 中华人民共和国城市房地产管理法对预售商品房的条件作了明确的规定，商品房预售必须具备以下几个条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土

9、地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。 （二）持有建设工程规划许可证 国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，

10、由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。 （三）按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交

11、付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。 （四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。 商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后，商品房预售活动必须按照房地产法

12、规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。但是房地产管理法实施前发生的房地产开发经营纠纷，是在我国房地产起步阶段迅速发展，缺乏经验，有关法律政策不够完善，房地产交易行为不够规范的特殊情况下发生的，因此，处理这一时期的纠纷，应该考虑具体情况。 在审判实践中，发现主要存在以下几种问题： 其一，一些开发商未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证即预售商品房。其 二，有些开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，但是建设资金不足，没有完成项目的基础工程，就预售商品房。其 三，有的开发商既取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，也

13、投入了一定比例的建设资金，但是，没有办理商品房预售许可证就预售了商品房。 对于以上问题，应如何处理，笔者认为： 应该考虑当时的实际情况，具体案件具体分析，不能一概而论。对于既没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，也没有投入开发建设资金，或投入的开发建设资金，没有达到规定的比例，又无法继续投资进行开发建设的，应认定商品房的预售合同无效。对于虽然没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，但投入的开发建设资金已达到规定的比例，进行了开发建设，在一审诉讼期间，有关主管部门同意补办土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的，补办手续后，可以认定商品房预售

14、合同有效。 三、关于预售商品房的转让 预售商品房的转让，是指商品房预售后 ，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。 对于商品房顶售后是否允许再行转让，在立法过程中，存在二种意见。一种意见认为，商品房预购人将未竣工交付使用的预售商品房再行转让，有利于搞活房地产市场，而且，从国外看，有不少国家和地区是允许的，可以借鉴，法律上应该允许。第二种意见认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上

15、升，使房地产价格上涨，损坏了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。立法部门研究认为是否允许再行转让与经济形势有关，与房地产市场的发育有关。商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，有各种不同的情况，有的为了谋利，有的个人购买后因需现金而转让，应当区别对待。因此，该法正式颁布时，作了灵活的规定。房地产法第四十五条规定： 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。目前，虽然国务院相关的法规尚未出台，但是，执法部门对于这一问题的认识，基本取得了共识。第一，我国预售合同转让在房地产市场中大量存在，它是房地产市场经济的

16、客观需要。它有利于扩大销售渠道，筹集资金，降低开发资金的占用，加速开发资金的循环，并分担风险，活跃繁荣市场。第 二，经有关部门办理了预售合同的转让手续，该合同又不损害国家和他人的利益，可以认定转让预售商品房的合同有效。对于未办理转让手续，但不损害国家和他人利益，在一审期间补办转让手续的，可以认定合同有效。预售商品房转让合同具备哪些条件方能认定合同有效，亦是审判实践中需要解决的问题。 （一）依照法律、法规、政策等规定允许转让的，可以转让，不允许转让的则不能转让。例如，广东省人大常委会颁布的广东省房地产开发条例第二十一条规定： “预购的房屋在末竣工并取得房屋所有权之前不得转让。法律法规另有规定的从

17、其规定。”在国务院作出具体规定之前，各地根据本地具体情况，所制定的地方法规是有效的。因此，在广东省预售商品房是不能转让的。 （二）预售商品房合同转让的标的物，必须是未竣工的、正在建设中的商品房。因为，商品房建成后，预购人也实际取得了房屋产权证，购房人再将该房转让给他人，已不具有预售商品房合同转让的法律特征，而是形成厂房屋买卖的法律关系了。 （三）商品房预购人必须持有经过登记备案的合同或转让合同，才能成为商品房的转让人。因为，设定登记备案的制度，是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。没有经过登记备案的预售合同缺乏有效性。这样的合同不能转让。预购商品房的合同转让给第三人。致使

18、新的预购人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。因此，转让合同也要经过登记备案，方可有效。 内容简介： 化学高考复习例题的选择与优化内容摘要： 高三复习是为了让学生整合知识与提升能力，如何提高课堂效率是教师关注的重点。针对高三化学复习的现状，提出了选择与优化化学高考复习例题是一个关键，指出要分析高考命题角度，通过对高 论文格式论文范文毕业论文 化学高考复习例题的选择与优化内容摘要： 高三复习是为了让学生整合知识与提升能力，如何提高课堂效率是教师关注的重点。针对高三化学复习的现状，提出了选择与优化化学高考复习例题是一个关键，指出要分析高考命题角度，通过对高考试题的整合并结合知识与学生实际来

19、进行优化。主题词： 高考复习 例题选择 优化 长期以来，化学高考复习普遍存在着题海战术,凡是高考真题、各地模拟题悉数让学生去做，这样大大的加重了学生的负担。随着高考改革的推进和新课程的实施,促进学生全面自主和谐的发展和减负成为基础教育的主题。因此，化学高考复习必须要突破传统，提高效率。但是高三化学复习必须在有限时间内,将学科知识进行系统化、网络化、规律化和能力化。所以我们要认真的做好化学高考复习例题的选择与优化。理论依据 瓦根舍因等人发表了大量的论文和专著，使范例教学的主张形成了一个比较完整的理论体系。范例教学主张通过个别的范例来掌握一般的知识，它强调使学生从个别到一般，以点带面，举一反 三，

20、获得独立思考、独立解决问题的方法，从而理解带有普遍性的规律性知识。教学就是突出重点，抓住难点。作为重点的知识内容，就是范例。 研究的意义 很多教师在高三复习课都是目标明确直奔高考，选择历年高考题作为例题。但高考题命题的目的是选拔人才，题目强调区分度，而对知识的全面性、针对性就并不一定很强。而我们的化学高考复习必须要系统的复习，是以系统的掌握知识和技能为目标。往往会出现为了复习一个知识，要选好很多高考题，浪费了时间，使教学效果不能达到最优化。如： 201X江苏卷第20题 （1） 判断2SO2+O2 2SO3反应达到平衡状态的标志是 。（填字母） aSO2和SO3浓度相等 bSO2百分含量保持不变

21、 容器中气体的压强不变 dSO3的生成速率与SO2的消耗速率相等 e容器中混合气体的密度保持不变 如果把这道高考题作为例题，并没有把平衡标志的各种情况包含，知识不够全面，我们势必要引入更多的题目去诠释平衡标志问题，其中就会有一些重复的选项，会降低课堂的效率。所以不妨设计如下一个题组： 能够说明N2 + 3H2 2NH3反应在密闭容器中已达到平衡状态的是（ ） 容器内N 2、H 2、NH3三者共存 容器内N 2、H 2、NH3三者浓度相等 某时间内断裂3molH-H键的同时，断裂6molN-H键 容器内质量不随时间的变化而变化 容器内压强不随时间的变化而变化 容器内密度不再发生变化 容器内的平均

22、摩尔质量不再发生变化 容器内温度不再发生变化 显然，用这道题作为例题要更全面些，能更好的起到落实知识的作用。 我们一定要弄清高考真题与课堂例题的命题目的和使用目的是不同的，所以不能直接把一些高考真题作为课堂例题。要通过选择、整合、优化，以提高复习题的针对性，提高高三复习的效果。 3. 化学高考复习例题选择与优化的实施方案 3.1资料的收集与整理 第一步： 收集历年的高考试题、各地的模拟题以及一些典型的题目。 第二步： 将题目按块分类，如可将201X年高考题分为十块： 化学用语及其规律 物质的量与化学计算 氧化还原反应 物质结构和元素周期律 化学反应速率与化学平衡 电解质溶液 电化学与化学反应中

23、的能量变化 无机化合物 有机化学 化学实验。分类好了的资料使我们能更好的知道每个知识点命题的方向，也能使我们更快的找到题目，以便于我们进行整理。 第三步： 选题。要依据学科指导意见和考试说明进行选题，选择典型性和代表性的题目。 第四步： 整合与优化，将题目进行重组，删去重复的、无针对性的，尽量使该例题能全面的针对知识，且能培养学生的能力。一定要与学生实际接轨（要弄清楚学生会什么不会什么），一定要做到与高考题的接轨，要考虑题目的实际意义与价值。 32不同复习阶段化学高考例题的选择与优化过程 不同的复习阶段，进行例题的选择、整合、优化是不同的，第一轮倾向于知识性，追求全面与典型性，而二轮更多倾向于

24、能力和技巧方面。 3 21第一轮复习中化学高考复习例题的选择与优化 第一轮复习主要目的是要解决学生存在的知识缺陷，使学生的知识能够系统化、网络化。我们要弄清楚学生缺什么，然后我们有针对性的讲解和选题，让学生主动内化而使知识成体系。复习氯水时对例题的选择、优化过程如下： （1） 知识维度： 理解氯水的成分、氯水的酸性、氯水的氧化性、氯离子的性质。 （2）学生维度： 解决下列问题： 学生对氯水中主要成分存在认识上的偏差，很多学生认为是盐酸和次氯酸。 学生知道氯水具有强氧化性，但不知道在具体反应中是什么成分起作用。 学生对复杂方程式的书写和配平存在较多的问题。 （3）应考维度： 通过本例题使学生拥有

25、做氯水相关题的知识与能力。题 目 设计意图 （1） 氯水中存在微粒有 使学生掌握氯水的成分 （2）将氯水加入到FeCl2溶液中写出反应的化学方程式： 使学生理解氯水的主要成分 （3）将Cl2通入紫色石蕊溶液中出现的现象： 使学生理解氯水的酸性与漂白性 （4）将干燥的Cl2分别通入装有干燥红布集气瓶、装有湿润红布的集气瓶，分别有何现象？ 使学生理解氯水起漂白作用的成分 （ 5） 为使氯水中提高HClO的浓度，可加入（ ） A.CaCO3 B.NaHSO3 C.H2SO4 D.Ca2 使学生学会从平衡角度分析 （6）欲证明氯水中含有盐酸，可分别向样品中加入 试剂。 使学生学会物质鉴别的初步 （7）

26、在某NaOH溶液里加入几滴酚酞试液呈红色，逐滴滴加氯水，红色褪去。 原因可能有： a b 设计实验证明红色褪去的原因 使学生初步学会实验探究 3 22第二轮复习中化学高考复习例题的选择与优化 由于第一轮复习已经把高中知识详细的复习过了，对于第二轮化学复习的定位是很有难度的，一些教师把二轮复习用来重复一轮复习，只不过没有时间系统复习，只能选择一些重点知识而已。事实上第二轮复习主要是为让学生拥有更扎实的、更严谨的学科知识，掌握解题应试的技能，要使学生对高考胸有成竹。所以这时候大面积撒网已经行不通了，因为一知半解是无法解决问题的，无法应对高考的。我们应该从高考命题者的角度去分析、解剖高考题，找到知识

27、点与考点的结合点，这样才能更有效的提高复习的效率。这就要求我们上课选择例题时要更有针对性、典型性，并且要把高考考点放在第一位。所以我们应考虑如下几个维度： （1） 高考维度： 高考命题要求有区分度，尽量覆盖知识点。 （2）知识维度： 让学生掌握更严谨的学科知识素养，且能熟练、准确的解题。 （3）学生维度： 处于本阶段的学生往往某些知识一知半解，有无谓的失分，且无法站在命题者的角度去审视试题，甚至某些学生无法读懂化学试题中卷的大题目。分析已分类好的相关高考试题与模拟题 命题的角度 例题（按命题角度来编写题组）知识点与学生易错点I.选择题的设计方案 （以高考中重要的考点“离子方程式正误判断”为例）

28、命题的角度 知识点与易错点 1.是否符合客观事实 用稀HNO3溶液FeS固体： FeS+2H+=Fe2+H2S（08广东卷） 酸性条件下KIO3溶液与KI溶液发生反应生成I2： IO35I3H2O3I26OH （08天津卷） 苯酚钠溶液中通入少量CO2： CO2 + H2O + 2C6H5O- = 2C6H5OH + 2CO32-（08江苏卷） 学生容易忽视 中硝酸的强氧化性， 中酸性条件不能生成 OH， 中容易把产物 HCO3-写成 CO32- 化学式是否表示准确 用醋酸除去水垢： CaCO3 + 2H+=Ca2+ + H2O + CO2（08江苏卷） 氯气与水反应： Cl2H2O2HClC

29、lO（08广东卷） 石灰乳与Na2CO3溶液混合： Ca2CO32CaCO3（08天津卷） 碳酸钡与硫酸反应： Ba2SO42-= BaSO4（08四川卷） 硫酸铜与烧碱反应： CuSO42OH-=Cu2SO42（08四川卷） 用惰性电极电解饱和氯化钠溶液： 2Cl- + 2H+ H2+ Cl2（08江苏卷） 这是最易考查到的知识，关键要清晰哪些“拆不拆”的问题 3.是否漏掉离子反应（特别是进一步的氧化还原反应） 硫酸铜与 Ba（OH）2溶液反应： Ba2SO42-=BaSO4 少量SO2通入Ca2溶液中： SO2+H2O+Ca2+2ClO-=CaSO3+2HClO（08广东卷） 这是对思维严

30、密性的考查，尤其是 中的往往容易忽视 HClO的强氧化性 4.反应物产物的配比是否正确氢氧化钙溶液与等物质的量的稀硫酸混合： Ca2+OH-+H+SO42-=CaSO4+H2O（08广东卷） 氢氧化钙中应该含2个 OH-硫酸应该含2个H+ 5、原子是否守恒、电荷是否守恒 钠与水的反应： NaH2ONaOHH2（08广东卷） 利用腐蚀法制作印刷线路板： Fe3+ + Cu = Fe2+ + Cu2+ （08江苏卷） 学生容易考虑了原子守恒而忽视电荷守恒或反之 6.过量、少量问题的离子方程式 过量的CO2通入Ca2溶液中 ClOCO2H2O = HCO3HClO（08上海卷） 向Ba2溶液中加入少

31、量的NaHSO3溶液 2HSO3Ba22OH- = BaSO3SO322H2O（08上海卷） 在稀氨水中通入过量CO2:NH3H2O+CO2 = NH4+HCO（08广东卷） AgNO3溶液中加入过量的氨水： AgNH3H2OAgOHNH4（08天津卷） 对学生来说，这是最难的，尤其象 的 这样讲题一定会比将高考题逐个分析给学生听要好的多，并且在每一个选项后面标上什么地方高考题也是别有用心，这就告诉学生这些知识真的很重要，许多地方高考都要考，学生也会重视。II.非选择题的设计方案 （以研究有机物的同分异构体为例） 二轮就不宜单独去选择如C7H6O2含苯环的同分异构体有多少种，因为这类问题一般都

32、是放在有机推断题中的，我们有必要让学生培养从读题解题的思维和能力。这样虽然会牺牲一些时间，但可帮学生建立一个题目的模型、培养思维的习惯，如果不在平时上课时培养，我们的学生很有可能只会做小题目，不会做大题目了。只不过我们最后落脚可以放在同分异构体上。高考题的非选择题是相对最严谨的，我们可以选择以高考题为载体，最后落脚到我们要求学生掌握的知识点、考点以及学生的易错点上，在知识点和考点上进行发散与延伸。如以201X海南第17题为载体编写： A、B、C、D、E均为有机化合物，它们之间的关系如图所示。 直链化合物A的相对分子质量小于90，A分子中碳、氢元素的总质量分数为0.81 4，其余为氧元素，则A的

33、分子式为_；A可以与金属钠作用放出氢气，能使溴的四氯化碳溶液褪色，则A的结构简式是_ D的同分异构体中，能与NaHCO3溶液反应放出CO2的有_种，其相应的结构简式是_。 （201X浙江高考题）同时符合下列四个要求的水杨酸的同分异构体共有_种。说明： 拓展 侧重于碳链异构与官能团异构，拓展 要求学生掌握有条件的同分异构体的种类（学生不擅长做有条件的同分异构体问题）。这样一道例题既可以培养学生的读题能力，也很有针对性，能有效的提高化学高考第二轮复习的效率。4 结束语 高考承载着太多，对我们高三的教师来说责任太重大。而课堂是高考复习的主阵地，高三复习课中例题的选择好差也直接会影响一节课的好差。所以

34、我们一定要选择典型的范例，通过分析高考命题的角度，结合知识和学生，进行优化。参考 周鑫荣. 一题多变的训练方式. 中学化学教学参考. 201X，（89）： 6972 随着我国高等教育改革的发展，高校周边成为了各种人群众聚集的地方，由于高校周边的特殊性和社会治理相对滞后性，高校周边安全隐患突出。这既有高校自身教育的因素，也有社会治理不到位的因素。为此，需要整合各方面力量，创新 论文格式论文范文毕业论文 【摘 要】随着我国高等教育改革的发展，高校周边成为了各种人群众聚集的地方，由于高校周边的特殊性和社会治理相对滞后性，高校周边安全隐患突出。这既有高校自身教育的因素，也有社会治理不到位的因素。为此，

35、需要整合各方面力量，创新高校周边环境治理路径，为大学生的健康成长营造良好的环境。【关键词】 高校周边 安全隐患 创新 治理路径高校周边环境是指以高校校园为中心，受到高校辐射带动，并与高校相互影响的自然环境与社会环境的总和。高校周边环境是因高校而存在，反过来对高校的改革发展又产生影响。高校周边良好的环境，能有效地促进高校的人才培养;反之，则直接影响高校的安全和教育教学改革的发展。就当前高校周边安全隐患和治理路径创新做一粗浅探析。 一、高校周边安全隐患主要问题随着我国高等教育改革的发展，我国逐步进入的高等教育大众化阶段。办学规模的扩大、在校生人数的剧增是高等教育大众化阶段高校最直接的一个表征。高校

36、办学规模的扩大和高校学生消费水平的提高，使得高校成为了一个“商机无限”的地方，因此，高校成为了一个巨大的“吸铁石”，吸引了各式各样人群的到来。大量人口的聚集和相对滞后的社会治理，使得高校周边的安全隐患比较突出。高校师生人身安全存在隐患。高校的聚集功能十分明显，一方面，高校把各类优秀人才和学生招进校园，另一方面各类捕捉“商机”的人员也聚集到校园周围。聚集在高校周围的人员十分复杂，有当地居民，也有外来人员;有经商的、打工的，也有社会闲散人员，还有一些流窜人员、复杂人群的聚集，使得校园周边环境十分复杂。这些人员中，由于目的不同，或是为了经济利益的争夺，或是为了土地权属的争议，或是为了个人权益的争纷，

37、不可避免地产生矛盾，矛盾激化引发的冲突，对高校和高校师生的人身安全带来了隐患。在校园周边，林立的各种网吧、酒吧、歌舞厅、小旅馆、出租房等存在着无证经营的情况，经营者与高校学生之间由些细小矛盾引起的打架斗殴现象也时有发生;还有一些经营者为降低成本，没有按要求安装和配备必要的安全设施设备，特别是消防设施，这给在这些场所消费的学生人身和财产上的安全带来了隐患。更有甚者，如社会闲散人员、流窜人员，在高校周边游荡，时刻都威胁到高校师生的安全，尤其是位于城乡接合部的高校，师生遭到勒索、敲诈、抢劫、伤害的事件时有发生。食品安全存在隐患。饮食消费是高校学生最主要消费，高校学生消费的特点是希望得到“物美价廉”的

38、食品。由于高校学生人数众多，需要各异，对食品的要求是花样多、变化快，这对于首先要保证不同收入家庭的学生均能有饭吃、不能随意涨价的学校食堂来说，是巨大的挑战，无论是人工成本、原料成本等都无法满足所有学生时刻变化的需求，这为校园周边的餐饮业带来了“无限商机”。校园周边的小餐馆、大排档，甚至流动摊点以其花样多、口味好、价格低吸引了学生的到来，但是这样的就餐环境条件卫生差，有的摊点就是几块木板搭起来的，许多摊点是无证经营、无卫生许可，从业人员无健康证，有些商贩为谋取私利，购买变质大米、过期鱼肉、地沟油等原料，存在着传染病和食物中毒的隐患，且一旦发生食品安全事故，责任也无从追究，即便追查到相关责任人，他

39、们也无力赔偿。交通安全存在隐患。随着高校办学规模的扩大，许多高校纷纷建立了新校区，新校区大多位于公共交通不便的城郊接合部。这些地方，交通运输条件简陋，道路设施不完善，有的校园周边人流量大的地方没有人行道、没有路灯、没有隔离栏，有些交通标示也不清晰，加之过往车辆车速快，使得交通安全隐患十分突出。此外，由于学校提供给学生往返学校与市区的交通工具有限，这就为“黑车”提供了广阔的市场，一些农用三轮车、摩托车均投入了运送学生的行列，由于这些车辆不具备客运资质，一些司机又属无证驾驶，且这些车辆安全性差，极易出现交通事故，一旦发生交通事故，驾驶人员也无赔偿能力，学生的利益很难得到保障。精神文化产品存在隐患。

40、在高校新校区校园周边，由于远离城区，大学生需求的新闻出版、广播影视、文学艺术、网络文化等精神文化产品明显不够，不少商贩也窥见为大学生提供精神文化产品所带来的利益，于是，网吧、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、书店等在高校校园周边建成落地，这些场所一定程度上满足学生的精神文化需求，但为了降低成本，谋取更多利益，一些商贩没有严格按照国家对精神文化产品经营管理的规定从事经营活动，反而用一些黄、赌、毒的文化产品来吸引正处于成长期学生，对学生的身心健康带来了危害。由于这些场所和产品主要流通于城郊接合部的高校校园周边，相关的部门监管力量不足，难以做到实时监控，更多的是收到举报后进行一两次清理，但这些场所和产品的

41、成本低，即便进行了清理，又很快“死灰复燃”，这些对学生的精神文化需要也存在隐患。 二、高校周边存在安全隐患的原因分析高校周边环境对高校的教育教学和人才培养有十分着重要的影响，虽然有关各方对高校周边环境治理也给予了重视，但高校周边安全隐患依然存在，综合分析其原因，主要体现在下几个方面： 高校周边环境十分复杂。高校周边的复杂环境体现在三个方面，一是自然环境复杂，高校校园与周边自然环境相互交叉渗透，空气、水源、地质环境一样，“一损俱损，一荣俱荣”;高校与周边共用的水电网、通信网、公共交通及公共卫生环境等，使高校不可能脱离周边环境而成为独立的象牙塔。二是社会环境复杂，高校周边有居民区、商业区，有的高校

42、周边还有工业区、政府机关、科研院所等，不同的区域，功能不同，也就形成了复杂的社会环境;由于市区用地紧张，还有些高校或新校区不得不建在远离市区的小城镇或城郊接合部，这些区域社会治安管理力量和措施相对不足，校园周边环境比较复杂。三是人员情况复杂，校园周边人员各式各样，有当地居民，有固定场所的经商者，也有流动的小商小贩;有有证经营者，也有无证经营者;还有流动人口、社会闲杂人员，甚至流窜人员，复杂的人员情况给高校周边环境治理工作，带来诸多难题。高校周边环境综合治理体制机制不顺。这一方面来自政府思想上的认识，一些地方党委政府认为自身的工作以经济建设为中心，主要精力放在抓经济建设上，而对高校周边环境整治工

43、作重视不够，措施不力，甚至一些地方党委政府认为学校周边环境是学校自己的事情，与地方政府没有多大的关系，所以在工作上被动应付，没有真正把学校周边环境的事情当大事来抓;另一方面是措施不力，有些地方政府认为，高校周边环境整治，主要是治安问题，由公安机关一家处理就行了，但涉及交通、卫生、工商、税务、文化等方面的问题时，公安机关又无能为力。而对学校提出的要求，一些地方党委政府往往“口头上很重视，实际上不重视”、“说起来很重要，做起来不重要”，这使得高校周边环境治理工作很难落到实处，长期以来，高校保卫部门安全防范的管理权限仅限于校园内部，在整治周边环境时，由于没有执法地位和执法权限而显得有心无力。 三、创

44、新高校周边环境治理路径党的十八届四中全会提出全面推进依法治国，为高校周边环境治理进一步明确了方向，有关各方要认真贯彻落实党的十八届四中全会精神，积极主动探索创新高校周边环境治理路径。创新机制体制，建立健全多方参与的高校周边环境治理的大格局。以机制建设为抓手，整合各方资源，各司其职，齐抓共管，形成高校周边环境治理的大格局。在具体操作层面上，首先建立由地方党委政府牵头、多方参与的高校周边环境治理工作联席会议制度，定期召开联席会议，通报、研究、推进高校周边环境治理工作。其次，把高校周边环境治理纳入目标管理体制中，进行目标考核与评估，把考核评估的结果作为评价部门和个人年度工作的重要依据，对于表现优秀、

45、成效显著的部门或个人给予表彰，对于工作推进不力的部门或个人给予批评通报，督促其整改，对给工作造成重大损失的，要追究部门或个人的责任。再次，加强对高校周边环境治理的检查督查，突出问题导向，通过现场办公会、现场推进会的形式，发现问题当场研究、当场解决，提高解决问题的时效性。创新内容与方法，强化大学生安全防范意识。要从培养合格的社会主义建设者和接班人的高度出发，充分认识大学生安全教育的重要性，创新教育内容与方法，增强教育的效果。高校要根据学生的认知特点、心理特征和思想状况，进行有针对性的教育。在教育内容上，多用身边的案例来教育学生，多教学生实用性强、操作性强的安全防范知识，力求在教育内容上吸引学生;

46、在教育方法上，采取学生喜闻乐见的形式，如案例分析、讨论，情景表演，多媒体技术展示和实践演练等，力求在教育方法上吸引学生;在教育的时间节点上，要注意一些特定的时间，如新生入学和毕业生离校，每学期开学和放假前，以及节假日前后，要重点对学生进行安全教育，切实增强学生的安全防范意识和法制意识。创新硬件与软件，提高高校校园周边环境治理的实效性。要加强高校校园周边的硬件、软件建设，进一步加大人防、物防、技防力度，维护高校周边的安全稳定。在队伍建设方面，一是要抓好校园保卫人员的培养、管理和使用，特别是要加强培训，提高他们的工作质量和效益;要加强管理，关心他们的生活和工作，增强主人翁意识。二是要建立一支由当地

47、执法部门、社区干部、高校保卫人员等组成联合工作队伍，定期或不定期沟通信息，整合资源，形成合力，共同推进校园周边环境的治理工作。在基础设施建设方面，地方党委政府要在公共安全、交通设施、公共服务等方面下大力气，从硬件方面提高校园周边环境治理的有效性。在信息化建设方面，地方党委政府和高校各司其职，加大技防建设力度，加强信息沟通与资源共享，实现校内外信息一体化建设，把校园周边环境治理工作的信息化水平提到一个新台阶，强化信息技术在校园周边环境治理中的功能。高校周边环境治理工作是一项具有长期性、复杂性的系统工程，需要整合地方党委政府、社会各界和高校各方面的资源，齐抓共管，形成合力，共同推进高校校园周边环境

48、治理，为大学生的成长成才创造良好的环境。【参考文献】童金元.高校周边环境存在的问题与治理对策.黄冈职业技术学院学报，201X林生.高校周边环境现状问题与治理对策.内蒙古师范大学学报，201X 民事简易程序，是指基层人民法院及其派出法庭审理简单民事案件所适用的一种简便易行的诉讼程序。民事诉讼法中 关键词： 转为,普通,程序 浅谈商品房预售的立法完善_经济法论文 关键词： 原因分析,商品房,收入 关键词： 商品房,预约,协议 工作总结与计划范文一 、近段时间工作总结在我来到这里的两个多月的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，我感觉有必要对自己的工作做一下总结: 目的在于吸取教训，提高自己，以至

49、于把工作做的更好，自己有信心也有决心把下一步的工作做的更好。下面我对2011年上半年工作总结汇报如下：我是今年三月份到公司工作的，在没有负责市场销售管理工作以前，我的销售经验不足，仅凭对销售工作的热情，而缺乏奶粉行业销售经验和行业知识。为了迅速融入到这个行业中来，到公司之后，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场，取得了良好的效果。通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对奶粉市场有了一个大概的认识和了解。现在我逐渐可以应对客户所提到的问题，把握客户的需要，基本良好的与客户沟通与信任。所以经过努力，对市场的认识也有一个比较透明的掌握。在不断的学习产品知识和积累经验

50、的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个提高，针对市场的一些变化，现在能拿出一些方案应付一些突发事件。存在的缺点：对于奶粉市场了解的还不够深入，在与客户的沟通过程中，过分的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。本职的工作做得不好，感觉自己还停留在一个一般促销人员的位置上，对市场促销人员的管理，培训，指导力度不够，工作计划工作总结与计划范文()。我容易比较狂傲、办事不够职业化如赌气不配合等，这些都是阻碍我在工作的道路上继续前进的绊脚石。在今后的日子，我都会有针对性地修正自己的不足。二下半年工作计划在下一步工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：1、做好基础工作，为下一步工作做好铺垫

51、。基础工作在这个行业中很难做，下一步要做好每个店的月平均销量，按送货次数分解计划，做到有的放矢。维护好客情，做好与客户的关系，经常与客户沟通。对销售点的其他品牌做好记录，做到对他们销售形式与方式了如指掌，针对他们做自己的销售计划。2、完善促销制度，加强促销员的管理。促销管理是老大难问题，促销人员出去，处于放任自流的状态。完善促销人员管理制度的目的是让促销人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高促销人员的主人翁意识。培养促销人员在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。3.灵活运用活动，提高销售质量现在奶粉市场品牌很多，但主要也就是那几家。在近

52、段时间销售产品过程中，牵涉问题最多的就是过去客户的流失。在下一步的的销售工作中我认为产品的活动力度做一下灵活的运用，这样可以提高销售人员及店老板积极性。 在奶粉区域，我们产品的知名度与价格都很有优势，外界因素减少了，加上我们的销售人员的灵活性，我相信我们做的比原来更好。4、销售目标下一步的销售目标最基本的是做到根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每一次送货，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。三我的建议1.创造良好工作环境，提高工作效率。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。形成互相学习，互相帮助的氛围，能提

53、高工作的积极性，不要互相贬低，互相利用。2、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是我们的根本。在下一步的工作中建立一个和谐的团队作为一项主要的工作来抓。以上是我的一些不成熟的建议和看法，如有不妥之处敬请谅解。 周工作总结与计划各位家长、小朋友们：大家好！ 近几日虽然是阴雨绵绵，但咱们过得忙碌、愉快而充实，现将周工作总结如下：一、上周工作总结：1、在周一的晨检中，本班幼儿的个人卫生做的很干净，头发洗了，园服也很整洁，只有极个别幼儿指甲没剪，幼儿都保护自己很好，没有带外伤的幼儿，孩子们都能高高

54、兴兴入园。2、本周孩子们进行了正常的教育教学活动，还贯穿了幼儿的常规训练，比如：上操、吃饭、上床睡觉的安全等，孩子们都能按老师的要求积极参与，成效还不错，另外，我们应做好安全工作总结。3、本周接连几天下雨，早晚天气还是有点冷，温差比较大，流行病偶有发生，希望家长朋友们给孩子做好预防工作，本周除王宁、张凯、张亚楠三个小朋友请长假外，其他幼儿请假的少，所以，本周幼儿的出勤率比较高，只有极个别的孩子带药了，老师都能及时给孩子喂药，让孩子勤喝水，午休时能给孩子盖好被子，保证了每个孩子都能健康的入园学习。4、本周还进行了老师、家长和小朋友“收旧废料”手工作品展，由于我班家长朋友们的积极参与，我班制作的手工作品件数多、质量好，在此，（尤其是赵凌楠的爸爸、祁芳芳的妈妈、吕晶乾的妈妈、张虹宇的爷爷）对各位家长的支持表示感谢。二、下周工作计划：1、由于早晨天气有点冷，周一根据天气情况给孩子穿园服，给