博士学位申请流程图 - 威客中国

1、房地产企业精益化管理模式设计与应用研究目录一绪论 P21.引言2.国内房地产房地产业业现状分析3.目前国内房地产企业存在的主要问题存在的主要问题及趋势及发展趋势二精益管理思想及精益管理技术体系 P201.精益生产形成2. 精益生产方式的原则精益管理体系3精益生产体系精益技术体系三房地产企业精益管理模式的设计 P311.房地产企业管理模式的转变房地产企业推行精益管理的需求特性（全面质量管理，全面成本管理、全面效率管理）2.房地产企业精益管理体系设计房地产企业的精益管理架构与内涵3.房地产企业精益技术体系设计房地产企业精益管理的技术体系设计四应用实证分析 P571松江股份概述 P572松江发展战略

2、松江股份的精益需求P583项目应用实例松江股份精益管理应用分析 P594引用效果分析对比 P 59可以删除，内容合并到上一项五结论与展望P63写作基本要点：1、所有的分析要基于相关文献和行业或企业资料的分析，出处要明确标注引用的来源，不能成段的直接引用；2、数据性资料要做必要的分析和整理，同样要标明出处及时间等；3、第一部分绪论，要通过现状分析存在的关键问题以及问题的趋势，不需要分析的很泛泛，要聚焦的一两个关键点，比如项目流程、项目成本或项目质量等，就此做比较全面的分析，一定要有具体的数据和可靠观点的支持；4、第二部分是精益生产与精益管理的阐述，注意层次性和逻辑关系，不能东一下西一下，一定要系

3、统的展现精益的核心思想、目标体系、文化和制度特征、人与事的融合，以人为本的思维和领导过程等；技术体系就按照丰田屋（精益屋）的结构去论述准时化与自动化的结构、内容及二者的关系。这里，主要分析准时化运作流程对客户价值的体现，对价值创造过程的连续性、均衡性、稳定性、灵活性等特征及其技术实现方法。（这是引申到房地产企业价值流程管理的核心要点）5、第三部分是论文的核心与重点，是你的创新体现 ，所以，要突出精益管理思想和技术体系与 房地厂业价值流程创造过程的融合。重点是解决房地产流程的客户价值性需求，才能解决股东、投资人和政府乃至公众的需求，是根本，由此导出房地产项目的精益性开发、设计、施工和管理问题，从

4、这几方面逐步展开，既要倒入思想，也要倒入制程技术和手段，不能只是文字说明，要形成一个管理与技术体系，继而成为一种模式。这部分的分析要突出队员有问题的系统化解决，而不是只从某个方面解决。6、实证分析中不需要谈战略问题，就对比价值创造过程与方法就可以，以数据为依据论述精益模式的有效性。第一部分 绪论引言中国的房地产业历经近三十年的快速发展，尤其在近几年随着经济的升温，房地产已成了炙手可热的名词，房地产企业开始像十年前的家电企业一样群星闪烁，媒体制作的富豪榜上房地产企业家占了很大比例。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3

5、个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8，其中，新开工面积增长30.4。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9，销

6、售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。但是，随着地产行业的高速增长及大中城市房价的“几何级”攀升，国家为稳定行业发展和正常的经济运行，出台了一系列宏观经济政策，这就对地产企业造成一定的影响。2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其

7、中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。本文认为，随着国家宏观政策的调整；房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变；顾客对产品的质量、成本和个性化的要求越来越高；房地产企业之间的竞争日益激烈。为应对激烈的市场竞争，房地产企业需要及时转变现有的经营理念和管理模式，以响应快速的市场变化和顾客需求，在激烈的市场竞争中立于不败之地。因此，借鉴和应用流程管理在一般制造业尤其是类似行业

8、的成功经验，建立和完善企业新的精益生产为指导思想的流程管理体系，调整企业组织结构，完成企业深层次的竞争力的构建，充分整合和有效运用各种资源，获得长期稳定的竞争优势具有重要意义。 意见：数据的来源必须有引用，引用格式严格参照硕士论文写作规范的具体要求。第一章 国内地产企业现状分析11中国房地产业的现状111我国不同时期的宏观环境状况要区别宏观环境和微观环境，如果只分析宏观环境，那就界定为宏观环境状况。分析中要有必要的时间概念，以及环境对产业的影响的分析。此外，要对宏观政策和经济走势等做必要的发展趋势分析，由此才能因出后面的精益需求。目前我国房地产市场所面临的发展环境自地产行业发展到现今已经随国民

9、经济的发展有了很大的变化，对房地产市场既有正面的影响，也有负面的影响。(1)房产行业启动初期(90年代)，为确保国民经济持续的高增长，以扩大内需为主要目的，国家以加大投资为主要手段，采取了多种有力措施拉动内需、促进国内消费。大规模的投资和大规模的信贷能够缓解由于商品房积压、拿地占用多数资金导致的房地产开发企业资金极度紧张的状况也在一定程度上带动了房地产市场的形成和扩大，增加房地产市场的需求量，有利于房地产市场的发展。(2)随着我国市场经济的快速发展(70年代末-1998年)，国家提出了福利分房制度改革的政策。以几个经济特区为首，逐步取消福利分房制度，并开始发展商品房住宅；并按具体时间表扩大到城

10、镇。自新中国成立以来，我国城镇居民已习惯了由国家或单位分配公有住房，从未把住房消费列入自己的正常消费。这一新政策取消了原福利分房，改为向职工支付货币形式公积金，由职工自主购买有产权商品住宅。这次改革将从根本上改变人们的消费习惯，使城市大规模商品房需求成为必然，为商品住宅地产迅速成长打下了重要的基础。(3)为实现福利分房向商品房开放市场平稳的过渡（1998年前后），国家出台了一系列具体措施，使人们能够尽快接受商品房购买的观念，首先是对开发商降低准入门槛，给予开发商优惠地价，宽松信贷以鼓励地产企业积极开发高质量的、有区别于福利建房的商品住宅；其次对购房者降低住宅出售价格；推行分期付款；提供各种信贷

11、优惠，自人民银行公布住宅担保贷款管理试行办法以来，各大商业银行纷纷推出多种住房信贷业务，延长贷款期限，提高贷款比例。这些措施很好的配合了福利分房改革政策的实施；有效增进了商品住宅的需求；为地产企业的建立和发展壮大提供了土壤。 (4)我国加入WTO后对国内地产的影响（2001年12月以后）。第一 ：随着房地产市场经济的深入发展，国有银行转制。房地产业作为资金密集行业，需要大量融资，受金融银行影响大，而入世后金融业受影响较大。一大批销售业绩不佳的企业将经受资金链断裂的严峻考验。积压房的清盘不可避免，价格水分空间越来越有限。第二：金融市场开发，外资银行进入，房产业有了更多融资渠道 。房地产生产要素土

12、地已利润更透明的土地挂牌拍卖形式出让。土地由政府或特定企业整理后，在交易市场挂牌，房地产开发企业根据土地规划和自身情况摘得开发权，使得土地使用权进入正常的市场化交易。同时消费者的贷款渠道、形式多样化，可选择多种形式取得购房所需的资金，房产消费全面启动。第三：资产重组、兼并收购。与其他行业一样，地产业进入资本市场。农村城镇化进程将使房地产业持续发展大有可为。规范化运作是上市的必由之路。企业谋求上市必须现在就规范运作。上市是融资的重要手段，股市向国际惯例靠拢，国家对上市企业资格认定上也将主要从企业的成长性和经济发展状况两方面审查。 （5）国家大力发展保障性住房近年来，除商品房外，为解决中低收入家庭

13、住房问题，国家近年来开始大力发展经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房。各地保障性住房开工、竣工面积均占房地产总建筑面积的相当一部分。目前，国家鼓励国有和民营地产企业加入到保障性住房建设中，并给予各种优惠政策。（6）节能环保对地产行业的要求在国家提倡低碳环保、降低GDP能耗的前提下，节能环保对地产行业的意义也越来越重要：环保无害建筑材料使地产行业供应链产生了变化；国家建设部门出台的住宅强制性节能标准直接影响地产企业开工、竣工的条件；节能的施工方法对地产项目的施工工序、施工进度产生直接影响。中国房地产业的发展受各个历史时期宏观经济政策的影响较强，但总体趋势是由闲散型、计划型向正规化、商业化方向发

14、展，由粗放型向集约性，精细化方向发展，所以，对房地产企业来说，也越来越需要精益化的管理。112 房地产投资现状现状与趋势。数据及相关论断的出处要标注。与趋势目前总体来看我国房地产投资稳步上升，地域热点明显。一线城市保持相当水平的情况下；二三线城市投资增长明显。2009年在全球金融危机的情况下，我国经济实现87的增长率，其中投资贡献率高达36。随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6，逐步上升至2009年的17，其对经济增长的贡献率也占到重要地位。从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率。 2010年上半年，全国房地产

15、开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。113

16、房地产业销售现状要求同上销售率空置率情况，地域分化明显。近几年，购房贷款利息、税费水平、户籍管理制度是影响居民购房的三大政策因素，2010年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是884和75。与此同时商品房空置率也有所上升，总空置面积超过8000万平方米，其中，空置期一年以上的为3000万平方米，占当年房屋竣工面积的144，高于国际常规空置率10的上限。根据上述分析，可以认为：全国商品住宅的销售率在国家调控的情况下仍然上升，总体形势乐观。但是近几年连续销售率相对较低、且、新开工面积较大的城市和地区应给予关注。由于销售率和空置率是房地产投资经营活动的一个结果，因此，

17、如果要对销售率和空置率的变化做出正确判断，必须全面的、动态地分析拆迁面积、施工面积、竣工面积的联动关系。114房地产市场价格现状要求同上，同时要考虑国家宏观调控的影响 在国家针对房地产业出台一系列的调控政策之后，虽然我国房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅明显趋于回落，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨

18、15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。 2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。可见国家的宏观调控政策对房地产的价格影响很直接，同时就房地产业目前的情况来看，确实存在着投资过热，需求过猛的现象，国家宏观调控政策的出台一定程度上也是客观形式所需，但由于我国国情的特殊情况，对房地产业的钢性需求仍在增加，所以宏观调控政策效果在较短时间内并不

19、是十分明显，但国家的宏观经济政策对房地产业的调控是一个长期的过程，这客观上也要求房地产业不能再仅仅依靠房地产需求来作好利润，而因该更加注重精益化管理。115融资现状2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。正如前所述：房地产是一种大投入、高价值的资产，无论开发与消费都离不开金融的支持。从购房者信贷方面

20、分析，对于多年来习惯于专注大企业、大投资、大项目贷款的中国银行业来说，将抵押贷款引入住宅市场，是银行业务的一次重要转变，而对于之前习惯了量入为出的广大百姓来说更是产生了巨大的变化。住房抵押信贷业务的迅速增长为银行业改善了资产结构；提高了银行信贷资金的安全性、盈利性；促进了住宅市场建造与消费的良性运转。从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：近年来受国家宏观调控政策的影响，银行对房地产发放贷款经历了宽松、从紧以及以调控房屋售价为目的的微调等多种变化，但总体上国内贷款占企业资金来源的比重一直在22徘徊。与之相比较，由于近年来地产业利润率的增加，自筹资金和其他资金来源所占比重不断上升。那么，在企业自

21、有资金不足、负债率偏高的情况下，自筹资金主要是依靠销售回款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的购房款除一部分首付来自自有储蓄外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论是销售资金还是建设资金，相当一部分都来自银行的贷款。由此可见，银行信贷房对于地产投资与消费的稳步增长都起了非常重要的作用。1.1.6房地产企业管理现状 这是本章的重点，主要是一种行业模式分析，定义管理的关键点就我国的房地产业整体而言，由于自身发展仅仅经历了短短30年的时间，而且地产企业平均公司寿命要远远少于这个时限，因此，地产行业所积累的管理经验较为不足，并且缺乏系统的专门的管理经验。目前我国房地产企业除少数几家有海外开发经验的大公

22、司以外，国内其他地产公司经营与管理模式，大多是按照传统的工业企业的模式稍作改进，并结合了以前国有建筑业企业的工作模式简单组合而来的。缺乏较为长远规划，在有了可供开发的土地资源后，规划较短，仅仅考虑现有资源的开发，往往是现有资源开发临近结束或已经结束后，才开始考虑后续计划，导致了许多企业无法持续经营，房地产生产管理链条缺乏连续性、牢固性；同时我国房地产企业管理过程粗放，大多数房地产企业是管理型企业，只掌握与房地产相关的资金管理等方面的东西，缺少真正房地产专业的技术和人力资源，使开发过程中许多需精细掌握的环节无法得到有效控制。1，2房地产项目运作模式1.2.1房地产是不是叫 项目开发流程？项目开发

23、流程房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。目前国内开发商的一般开发过程划分为两个阶段：分别是决策阶段和实施阶段。各个阶段又有若干步骤，图示如下：编制项目建议书编制可行性研究报告决策阶段编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工 竣工验收 动用开始 保修期结束设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段决策阶段实施阶段1.2.2 开发各步骤具体任务1.2.2.1 决策阶段任务：决策阶段在流程上主要是形成两份书面文件，即项目建议书和可

24、行性报告。其中项目建议书主要包含：项目的必要性 ；项目的市场预测；产品方案或服务的市场预测；项目建设必需的条件。项目建议书是开发商向主管部门报送的前期文件之一，是决定项目是否有继续开展的可能性的重要文件之一。其编制的过程实际上包含着开发企业对项目的投资机会选择与决策分析，所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性；在机会筛选过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方

25、案，如认为可行，则提出切实的项目建议书。而可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的

26、社会经济效益。1.2.2.2.设计准备阶段任务：注意数字序号的先后和层次关系，这种顺序正好颠倒了1.2.2.2.1设计准备投资控制，主要包括：在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证；编制项目总投资分解规划；分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案；编写设计任务书中有关投资控制的内容；对设计方案提出投资评价建议；根据选定的设计方案审核项目总投资估算；编制设计阶段资金使用计划，并控制执行；编制各种投资控制报表和报告。1.2.2.2.2.设计准备进度控制，主要包含：分析和论证总进度目标；编制项目实施总进度规划；分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；审核设计进

27、度计划，并控制其执行；编写设计任务书中有关进度控制的内容；编制各种进度控制报表和报告1.2.2.2.3.设计准备质量控制：理解业主的要求，分析和论证项目的功能；协助业主确定项目的质量要求和标准；分析质量目标实现的风险、编制质量风险管理的初步方案；编制项目的功能描述书及主要空间的房间手册；编制设计任务书；比较设计放啊是否符合设计竞选文件的要求；编制设计竞选总结报告。1.2.2.2.4.设计准备合同管理，主要包括：分析和论证项目实施的特点及环境，编制项目合同管理的初步规划；分析项目实施的风险，编制项目风险管理的初步方案；从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议；根据设计竞选的结果，提出委托设计的合

28、同结构；协助业主起草设计合同；参与设计合同的谈判和签订工作；从目标控制的角度分析设计合同的风险，制定设计合同管理方案；分析和编制索赔管理初步方案，以防范索赔事件的发生。1.2.2.2.5.设计准备信息管理：建立项目的信息编码体系及信息管理制度；收集、整理和分类归档各种项目管理信息；协助业主建立会议制度，管理各种会议记录；建立各种报表和报告制度，确保信息流畅通、及时和准确；填写项目管理工作日志；每月向业主递交项目管理工作月报；运用计算机辅助项目的信息管理，随时向业主提供有关项目管理的各类信息、各种报表和报告；将所有项目管理信息分类装订成册，在项目管理工作结束后递交。1.2.2.2.6.设计准备阶

29、段的组织与协调：分析项目实施的特点与环境，提出项目实施的组织方案；编制项目管理总体规划；编制设计工作的组织方案，并控制其实施；组织设计竞选；组织设计方案评审，办理设计审批方案；根据设计竞选及评审结果，提出委托设计单位的监狱；协调设计准备过程中各种工作关系，解决有关纠纷事宜。1.2.2.3设计阶段任务：1.2.2.3.1.设计阶段的投资控制：在可行性研究的基础上，进行项目总 目标进一步的分析和论证；根据方案设计，审核项目总估算，作为确定投资目标参考，并基于优化方案协助业主对估算作出调整；编制项目总投资分解规划，并在设计过程控制其执行，在设计过程中若有必要，及时提出调整总投资分解规划的建议；审核项

30、目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算作出评价报告；根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时，对计划提出调整；从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助设计人员提出解决办法；审核施工图预算，必要时调整总投资计划；采用价值工程法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力；进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提出各种投资控制报表和报告；控制设计变更，注意检查变更设计的结构可靠性、经济性、建筑造型和使用功能是否满足要求。1.2.2.3.

31、2.设计阶段进度控制：参与编制项目总进度计划，有关施工进度与施工监理单位协商讨论；审核设计方提出详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求索赔；起草主要甲供材料和设备的采购计划，审核甲供进口材料设备清单；确定施工分包合同结果及招投标形式；督促业主对设计文件尽快做出决策和审定；在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交各种进度控制报表和报告（月报、季报、年报）；协调室内外装修设计、专业设备设计与主体设计的关系，使专业设计进度能满足施工进度的要求。1.2.2.3.3设计质量控制：确定项目质量的要求和标准，满足设计质监部门质量评定标准要求，并作

32、为质量控制目标值，参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等，根据业主的要求，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部分；研究图纸、技术说明和计算书等设计文件，发现问题，及时向设计单位提出，对设计变更进行经济合理性分析，并按照规定的程序办理设计变更手续；审核各设计阶段图纸、技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量获得有关部门审查通过；设设计进展过程中，审核设计是否符合对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工的可行性和结构的可靠性，以进一

33、步降低建造成本；协助智能化设计和供货单位进行智能化总体设计方案的技术经济分析；对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否符合，确保获得有关部门审查通过；审核施工图设计是否有足够的深度，是否满足可施工性的要求，以确保施工进度计划的顺利进行；对项目所采用的主要材料和设备充分了解其用途，并作出市场调查分析；对材料和设备的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本；会同有关部门对设计文件进行审核，必要时组织会议或专家论证。1.2.2.3.4.设计阶段合同管理：确定设计合同结构；选择标准合同文本，起草设计合同及特殊

34、条款；从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移；参与设计合同谈判；进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况检查，一级合同的修改、签订补充协议等事宜；分析可能发生索赔的原因，制定索赔防范性对策，减少业主索赔事件的发生，协助业主处理有关设计合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜；向业主递交有关合同管理的报表和报告。1.2.2.3.5.设计阶段的信息管理：建立设计阶段工程信息编码体系；建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；进行设计阶段各类工程信息的收集、分类存档和整理；运用计算机辅助项目的信息管理，随时提供项目管各种报表和报告；建

35、立有关会议制度，整理会议记录；督促设计单位整理工程技术和经济资料及档案；填写项目管理工作记录。1.2.2.3.6.设计阶段组织与协调：协调与设计单位的关系，及时处理有关问题，是设计工作顺利进行；协助处理设计与政府主管部门的联系；协调做好方案设计及.扩充设计审批的准备工作，协助处理和解决方案和扩初设计审批的有关问题；协调设计与招投标主管部门之间的关系。1.2.2.4与施工招投标有关的任务：1.2.2.4.1.与施工招投标工作有关的投资控制：审核概算和施工图预算；审核招标文件和合同文件中有关投资的条款；审核分析各投标单位的投标报价；定期提交投资控制报告；参加评标和合同谈判。1.2.2.4.2.与施

36、工招投标有关的进度控制：编制施工总进度规划，并在招标文件中明确工期总目标；审核招标文件和合同文件中有关进度的条款；审核和分析各投标单位的进度计划；定期提交进度控制报告；参加评标及合同谈判。1.2.2.4.3.与施工招投标工作有关的合同管理：合同划分子项目，明确各子项目的范围；.确定项目的合同结构；策划各子项目的发包方式；起草、修改施工承包合同以及甲供材料和设备的采购合同；参与合同谈判工作。1.2.2.4.4.与施工招投标有关的信息管理：起草和修改各类招标文件；在投资控制软件、进度控制软件内建立项目的结构和子项目的编码，为计算机辅助进度控制和投资控制奠定基础；招投标过程中各种信息的收集、分类与存

37、档。1.2.2.4.5.与施工招投标工作有关的组织与协调：组织对招投标单位资格预审；组织发放招标文件，组织招标答疑；组织对招标文件的预审和评标；组织和协调参与招投标工作的各单位之间的关系；组织各种评标会议；向政府主管部门办理各项审批事项；组织合同谈判。1.2.2.4.6.与施工招投标工作有关的风险管理：制定风险管理策略；在合同中采取有了的反索赔方案；制定合理的工程保险投保方案。1.2.2.5施工阶段任务：1.2.2.5.1.施工阶段投资控制：编制施工阶段年度、季度、和月度资金使用计划，并控制其执行；利用投资控制软件每月进行投资计划值与实际值的比较，并提供各种报表；工程付款审核；审核其他付款申请

38、单；对施工方案进行技术经济比较论证；审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜。1.2.2.5.2.施工阶段进度控制：审核施工总进度计划，并在项目施工过程中控制其执行，必要时及时调整施工总进度计划；审核项目施工各阶段、年、季、和月度的进度计划，并控制其执行，必要时作调整；审核设计方、施工方和材料、设备供货方提出的进度计划和供货计划，并检查、督促和控制其执行；在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每月、季、和年提交各种进度控制报告。.1.2.2.5.3.施工阶段合同管理：起草甲供材料和设备的合同，参与各类合同谈判；进行各类合同的跟踪管理，并定期提供合同管理的各种报告；处理有关索赔事宜，并

39、处理合同纠纷。1.2.2.5.4.施工阶段信息管理：进行各种工程信息的收集、整理和存档；定期提供各类工程项目管理报表；建立工程会议制度；督促各施工单位整理工程技术资料。1.2.2.5.5.施工阶段的组织与协调：参与组织设计交底；组织和协调参与工程建设各单位之间的关系；向各政府主管部门办理各项审批事项。1.2.2.5.6.施工阶段的风险管理：工程变更管理；处理索赔及反索赔事宜；处理保险有关的事宜。1.2.2.5.7.施工阶段的现场管理：组织工地安全检查；组织工地卫生及文明施工检查；协调处理工地的各种纠纷；组织落实工地的保卫及产品保护工作。1.2.2.6、动用前准备阶段的任务：1.2.2.6.1.

40、动用前准备阶段的投资控制：编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划；进行投资计划值与实际值的比较，提交各种投资控制报告；审核本阶段各类付款；审核及处理施工综合索赔事宜；参与讨论工程决算中的问题；编制投资控制总结报告。1.2.2.6.2.动用前准备阶段的进度控制：编制本阶段进度计划，并控制其执行，必要时调整；提交各种进度控制报告总结。1.2.2.6.3.动用前准备阶段的合同管理：进行各类合同的跟踪管理，并提供合同管理的各种报告；处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷；处理合同中的未完事项。1.2.2.6.4.动用前准备阶段的信息管理：进行各种工程信息的收集、整理和存档；提供各类工程项目

41、管理报表；督促项目实施单位整理工程技术资料；组织提交竣工资料；组织编制重要设施的使用及维护手册。1.2.2.6.5.动用前准备阶段的组织与协调：组织和协调参建各单位之间的关系；向政府主管部门办理各项竣工入住事项。1.2.2.6.6.动用前准备阶段的其他任务：协助施工单位进行物业人员培训；剩余甲供材料物资的处置；参与各种仪式及活动。第二章 目前国内地产企业存在的问题通过近三十年的发展，我国的房地产业取得了飞速的进步，与国家经济共同成长，已成为国民经济的重要组成部分。据资料显示房地产业从1978年之前的平均占国内生产总值的05至15，上升至2010年的14的水平，其增长速度远远超过国家经济总量的平

42、均增长水平。随着近年来国民收入的增加、居民改善住房条件的需求越来越强，房地产在一定时期内仍将保持高位运行。但是与此同时，在地产业也有很多不利的现象：部分城市高房价泡沫；个别地块的“天价”地价；房地产企业在销售额很高的情况下仍未获得足够利润导致资金紧张等等。以上这些问题表明，房地产业在目前快速发展的同时也面临许多问题，从企业的角度分析，主要表现在以下方面： 1.管理方式粗放经营方式粗放、规模小是成立时间不长的我国企业的通病，而房地产业作为高投入、高风险、高收益的行业，本身具有一定的投机特性，这种特性在企业经营方针上就表现为急功近利；利润和业绩掩盖企业的浪费和不足。具体体现在：一、无视管理。多年的

43、“好日子”掩盖了房企的诸多管理问题，企业已习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题，而很少关注每天面对的管理问题。二、业务流程与组织机构设计不符。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。三、职责接口不合理、不明确。开发企业的业务流程比较复杂，需要多个岗位、多项工作，彼此交叉联系。因此，明确职责接口非常重要，避免负责工作饱和度不均。 四、制度没有体系化。许多企业几乎没有制度，即使有，也主要是车辆

44、管理、考勤管理等行政性的、个体存在的制度，没有将制度体系化。没有体系化的管理总存在漏洞，管理起来难易度也不一样。五、制度没有持续改进。任何管理制度都是对当前存在的问题和将来可能发生的问题所做出的规定，也就是说，这种规定只是某一时点上的静态的规定，而内外部环境等实际情况是不断发生变化的，是动态的。因此，任何管理制度都具有滞后性。只有通过持续改进，才能使管理规定达到动态的稳定，才能符合实际，企业的管理水平才能不断提高。我国房地产业发展到今天，已到了必须彻底解决企业质量的时候，要通过兼并重组，去粗取精，精细流程再造，持续改进等手段使粗放模式逐步转变为精益模式。2.多项目运营资源配置不合理近年来在国家

45、对房地产连续调控的形势下，我国房地产业已形成多个大型地产集团。地产集团以雄厚的资金为基础，利用资源技术优势，充分利用强大的营销资源和渠道，同时对多个项目进行综合开发。在这样的形势下，多项目管理成为不可缺少的管理手段，而目前我国地产企业在多项目管理中存在运营资源配置的不合理情况，主要有：项目管理机构与企业项目运作不相适应，管理层批准了项目后，企业就要面临项目管理组织结构的选择，企业可以选择传统的职能型组织、独立的项目团队或某种形式的矩阵结构，但事实上是：即便结构相同的企业，项目管理方式也会存在很大的差异，归根到底也是组织文化的差异，它对项目组织结构将产生直接的影响。多项目管理中的协调问题，在多项

46、目环境中，企业对项目进行管理的总体目标是所有项目的共同成功而非个别项目的成功。但通常情况下是每一个项目经理都会倾向于选择对自己项目有利的行为，使自己项目得到高层最大的支持，从而获取较高的资源优先级别。一旦各个项目间的协调沟通不畅，将会出现以下最常见的问题：全面性的进度滑坡，一个项目的延迟造成其它项目的连锁反应;资源利用效率低，出现不和谐的波峰和波谷;关键资源“瓶颈”使多个项目实施耽误。3.成本较高，存在严重浪费现象房地产业属于资金密集行业，一个项目投资少则几亿元，多则几十亿，在整个资金使用过程中，稍有不当就会产生浪费现象，产生浪费的主要环节按时间分为项目前期、中期和后期。项目前期的浪费：项目前

47、期由于决策失误会产生很大的浪费，如各种原因造成很多项目土地闲置的时间过长，在这段时间内没有给客户创作价值，造成浪费；前期融资策略失误，导致项目中途停工，产生浪费。中期浪费是在项目开工后施工阶段产生的浪费：设计不合理，产生不必要的成本增加，且不能增加使用功能，比如桩基选型不合理造成的浪费等；施工过程中施工工序调配不当产生的浪费，没有最大限度使用并行和搭界工序造成工期增加；不必要的销售费用造成浪费，很多企业营销不合理，在没有深入研究，精确细分市场的情况下，盲目投入大量广告资金，往往无法达到预期效果。后期浪费发生在工程竣工阶段，因设计图纸的“错、漏、碰、缺”及设计的不合理性，不适合人性化的要求，不符

48、合客户的要求，造成已完成施工的工程由于无法通过验收，或使用中业主投诉，使开发企业不得不对缺陷部位拆除、重新整改以达到使用效果，产生了资金和人力的浪费。除了明显的浪费现象以外，目前国内地产企业的项目成本过高也是一个突出问题，而造成问题的原因是多方面的，除土地价格因素外，融资手段单一、过程控制不合理、人员专业水平不高等都是重要因素。而值得注意的是，由于近年来城市地产价格持续走高，地产企业的成本和浪费问题往往被利润和销售额所掩盖，被许多企业忽视。4.质量不稳定近年来随着房地产开发进程的持续高速发展，各种质量问题投诉和质量事故也从未远离地产行业。从质量问题产生的原因来看，主要有以下几种：首先是设计原因

49、产生的质量问题，由于施工图设计深度不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要，设计人员对房地产业普遍关注的放渗漏、防开裂的要点认识不足，部分设计人员不了解施工重点和难点、设计图与工程质量保障性和施工易建性脱节。建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范情况普查显示，全国没有一家设计单位的施工设计图，没有出现违法强制性规范的情况，最少的2条/套，最多的达420条/套。设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足，单纯靠加强现场管理的办法，很难避免不出现质量问题。其次是监理对质量问题的影响，由于市场发展部均衡，有些地区相当一部分监理单位不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监

50、理工程师行为不规范。监理旁站范围、方法要求不明确，旁站和记录往往只是走过场；尽管监理工作时间长、人员多，但监理费用远远低于设计费、销售代理费，显示出行业普遍不重视监理作用；监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提高，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展。施工单位造成质量问题的原因：相当一部分施工企业注册资本低资信差，总体素质不高；劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强；由于采用项目承包制，工程质量好坏与项目经理和项目领导班子的管理水平、管理能力有很大关系，而项目经理的素质差异很大；施工企业对项目部支持监管少，施工管理出现后，施工企业高层对项目部资源、技术的支持部明显。以上这

51、些项目运作中的问题，都是产生质量问题的重要原因。5.工程效率低 相当一部分工程存在工程施工效率低的情况，导致工程前松后紧，前期进度缓慢，后期赶工的情况，严重的甚至造成工程延期，给企业带来损失。造成效率低的原因主要有：组织机构设置不合理，有的环节人员过多，有的环节人员不足，造成工程项目推进缓慢；施工工序安排不合理，资源利用率不高等。 不仅如此，工程效率与工程质量作为两个相关的方面，应该同时重视，才能作出“又好又快”的项目。6.客户满意度待提高，忽视消费者个性需求近几年由于地处行业的热度提供，房价高位运行，房地产业的投资回报要明显高于社会平均投资汇报率，这也使诸多投资者在操作项目时对利润的期望值提

52、高，而且由于销售行情看好，企业更多关注于地价、容积率、销售周期等因素，对消费者需求考虑的相对较少。尽管目前这样的企业在经营收入上并未因此受很大的影响，但从长远来看，一旦房价趋于稳定，这样的企业将在竞争中处于劣势。除以上这些房地产企业自身的问题以外，由于近年房价的增长，国家从宏观政策方面持续出台了对房地产行业的调控措施。国家的调控政策包括了从土地、融资、销售、客户贷款、房产租赁等方方面面，可以说给房地产行业带来了不小的影响，但是国家的宏观政策并不是为了打压房地产行业，而是为了使房地产业可以长久的健康发展，所以房地产企业应该从解决自身问题的角度出发，同时考虑宏观政策的影响，改变目前的传统经营模式，

53、转变为目前最为先进的精益生产管理模式，使企业能够长久可持续地不断发展。第二部分 精益管理思想及精益管理体系第三章 精益生产方式的形成本章首先直接导入丰田生产方式和精益生产即可，不需要做过多的铺垫，也不需要做过多的比较分析，讲明基本背景，为解决什么问题而创建，取得什么样的经济效益和社会效益，当前是什么水平和社会认知程度等。下面两部分分析，切勿大量直接引用，只要有引用就必须加标注，而且应该是正式的图书、专注和学术期刊，不能简单从网上下载或粘贴！1丰田生产方式产生丰田生产方式与其他生产方式相比，特点和内涵包括： 1.1、准时生产准时生产是相对于非准时生产而言的，准时生产指只有在需要的时候，按必需的产

54、量生产所需产品。准时生产从效率上来讲大幅度减少了闲置、作业切换时间、库存、劣制品、不合格供应商、产品开发设计周期等。减少了不必要的生产浪费，一定程度上提高了生产效率。1.2、看板管理看板管理是指利用看板传递物料搬运指令信息和生产指令信息。这种方法，使得导致成本提高的零部件库存减少甚至接近零，从而一定程度上实现了较高的生产率。1.3、员工参与部分权力下放，员工参与管理，充分调动员工积极性，从而降低产品返修的碧绿率，客观上有助于和谐企业文化氛围的形成。2精益生产方式产生与其他生产方式相比，精益生产方式的特点更为明显：2.1.使用精简的方法，实现组织机构精简，去掉多余环节和机构。在生产过程中采用先进

55、的柔性加工设备，减少非直接生产工人的数量。另外，采用JIT和看板方式管理物流，大幅度减少甚至实现零库存；同时减少库存管理人员、设备和场地。2.2.团队工作组合并行设计。精益生产强调团队工作方式进行产品的并行设计。团队工作组是指由企业各部门专业人员组成的多功能设计组，对产品的开发和生产具有很强的指导和集成能力。团队工作组是企业集成各方面人才的重要组织形式。2.3.准时供货。准时供货保证了最小的库存和最小在造品数，从而减少了浪费。为实现准时供货，供应商、合作厂商要建立良好的合作关系，互相信任，相互支持，利益共享。2.4.充分发挥员工的积极性和创造性，使员工积极参与企业生产，提出自己的意见和建议，对

56、于有助于企业发展的意见和建议要及时采纳。2.5.以客户为上帝，与用户保持密切联系，想客户所想，急客户所急，将用户纳入产品开发过程，以多样化产品满足客户的需求。上面内容不系统，直接拿来的嫌疑很大，答辩前要通过软件检索确认，估计难以通过，要变成自己的思维和语言来阐述。建议 第四章精益管理体系一，经营思想经营的目的是为实现利润最大化。而如何实现最大化的利润，却因经营思想不同而导致经营方法的不同。企业的经营思想可分为成本观、售价观和利润观三种，如下图所示：直接拷贝的内容要控制量和方式，而且这样的图形描述也不经典。叫成本观、利润观更恰当。利润成本利润成本利润成本利润成本利润成本利润成本观本成观价售观润利想思营经的业企1.成本观：成本观经营思想是以成本为中心，加上预定的利润即得出售价。即售价=成本+利润 例如：生产成本为500元，利润预定为20%，即100元，则售价为600元。当市场需求增加时，企业随需求的增加提高售价，从而获得更多的利润。这类产品大多属于垄断厂商的产品。 2.售价观 售价观经营思想是以售价为中心，当市场售价降低时，成本没变，利润随之减少。即利润=售价-成本 例如：商品市场售价为600元，目前生产成本是500元，利润是100元。当市场原因使售价变为550元时，成本仍为500元，利润就降为50元。这样的经营思想的不足