邢台市住房保障现状及对策研究

1、邢台市住房保障现状及对策研究摘要住房关系着广大人民群众的切身利益，而我国从上个世纪九十年代对住房政策进行大范围的改革以来，住房开始向市场化方向发展，这也就使得住房从单位分发福利向市场化商品形式转变，从而使得以政府作为住房问题解决主体逐步向市场调控为主体转型。同时，随着国内土地以及住房价格的迅速增长，高昂的房价也让大部分中低收入者面临着无力购房的窘境。所以说，有效维护中低收入者住房权益是目前我国各级政府以及社会所普遍关注的焦点问题，这也就要求政府必须要尽快创建出合理的住房保障制度，尤其是对收入较低、无收入者的住房权益的保障上要给予更多的关注与支持。基于此，本文通过对邢台市住房保障发展现状的分析研

2、究，运用相关理论与调查相结合的方法，对邢台市政府在住房保障方面的政策实施现状进行阐述。另外，本文还邢台市政府在住房保障方面的创新举措及其相关实践进行了分析，从而找出当前面临的问题以及问题产生的原因，进而提出健全邢台市住房保障的相应策略，以此来为创建符合中国特色的住房保障体系提供一定的参考。关键词：邢台市；住房保障；现状；制度目 录摘要2一、绪论5（一）研究背景及意义5（二）相关概念51.经济适用房52.廉租房53.公租房54.住房公积金5（三）国内外研究现状51.国外研究现状52.国内研究现状6（四）研究的主要内容、方法71.研究的主要内容72.研究的主要方法7二、住房保障的基本理论以及形式8

3、（一）住房保障的基本理论81.国家干预理论82.住房过滤理论83.倒U型曲线理论84.公平与效率理论8（二）住房保障的基本形式81.政府直接建造保障性住房82.政府间接建造保障性住房83.政府管制住房租金和价格9三、邢台市住房保障现状以及存在的问题10（一）邢台市概况10（二）邢台市住房保障现状101.邢台市住房保障体系102.邢台市住房保障管理机构10（三）邢台市住房保障存在的问题111.住房保障规章制度建设落后112.住房保障管理机构不合理113.住房保障融资渠道窄，金融配套单一114.准入和退出机制不健全12四、住房保障制度的国际经验以及启示13（一）国外住房保障制度131.美国的住房保

4、障制度132.日本的住房保障制度133.英国的住房保障制度13（二）国外住房保障制度特点131.住房保障制度的共性132.住房保障制度的差异133.国外经验借鉴14五、完善邢台市住房保障的策略15（一）建立统一的住房保障管理机构15（二）拓宽住房保障资金的融资渠道151.加强财政支持力度152.组建住房贷款担保公司153.建立专门的政策性住房银行154.创新金融服务15（三）完善住房保障制度161.制定准入和退出的接续手续162.增加中心人员编制163.完善可持续发展的供给方式164.加大跟踪监测监管力度16（四）邢台市住房保障的创新举措171.向外来务工人员提供公租房172.以有限产权形式出

5、售公租房173. 创新保障房办理方式，加强项目监管184.加大经适房的补贴力度185.创新物业服务模式186. 多渠道保证保障性住房的来源18六、结论20参考文献21一、绪论（一）研究背景及意义住房关系着社会各个群体的切身权益，随着我国实施改革开放政策的不断深入以及城镇人口的连年激增，使得各个阶层的收入差距逐渐被拉大，相应的也就加剧了住房问题的严重程度，最终演变为社会问题。由此我们可以得知，政府建立合理住房保障体系可以最大程度的满足城市中等收入以及低收入家庭满足其住房上的巨大需求，同时这也是当前我国政府创建和谐社会的重要任务。我国政府在联合大会当中也曾承诺国民将享有并且有权利获得能够满足其居住

6、需求的住房，同时这也是公民生存、发展权利中的基本构成内容。中共十八大上将住房、就业以及教育和医疗等民生问题提上了议事日程，并且我国政府提出要全面实现人人有房住、人人有病看、人人有学上的建设目标，从而使得住有所居成为全面保障公民住房权利的重要发展目标。另外，广大人民群众住房需求的充分满足也是中国共产党领导群众奔向新生活的伟大举措，这对于建设和谐社会、小康社会有着重要的历史意义。（二）相关概念1.经济适用房经济适用房从概念上指的就是政府出资建设的以满足特定群体居住需求的具有保障功能的商品房，其具有经济、适用以及政策与保障的特色2。2.廉租房廉租房从其功能上可以明显看出是相比于经济适用房价格还要偏低

7、的一种由政府出资建设来通过租赁的方式来满足特定群体居住需求的商品房。3.公租房公租房从概念上可以得出首先其是由政府出资建设的，另外就是相比于廉租房更具有公共性，并且在租金上要更加贴近于城市中等以及低收入群体的消费或者居住需求。4.住房公积金住房公积金从概念上可以理解为国家政策范围内，由企业为个人所缴纳的住房贷款基金。住房公积金当前是我国住房保障体系当中的一项重要的内容，其对于满足社会各个阶层的住房需求起到非常大的促进作用3。（三）国内外研究现状1.国外研究现状（1）政府住房保障角色的相关研究丹尼森在对政府住房保障角色研究上将其分为社会、社会责任以及雏生三种类型；奎格利在对北美国家政府在住房保障

8、上的市场调控作用研究上，总结出政府主要在消费者权益保障以及促进社会公平和缓解住房压力等方面扮演者重要的角色；哈曼在政府干预住房市场研究上则认为当前政府应当在掌握人口增长走失以及商品房市场运行状况的基础上来执行其市场干预政策。同时，他还认为在市场经济比较健全的体制当中，政府的房屋补贴应当发放给需求的一方，也就是按照中低收入家庭人头来进行补贴；沙利文在对住房保障与城市中低收入者的相关性的研究上发现，保障住房有可能会加大贫富之间的差距，并且政府在进行住房补贴的推行上应当更多的给予中低收入者实物补贴，以此来提升住房补贴的实用性。（2）国外学者对我国住房保障的研究现状随着全球经济一体化进程的加快，使中国

9、成为世界主要经济体之一，中国的经济发展速度惊人，这反过来又带来了城市住房问题。目前国外学者对我国城市中低收入住房问题的研究较多：亨德森分析从社会的角度看，我国应从两个方面解决住房保障问题，一方面是解决城镇中低收入居民住房问题，也对进城务工人员的住房需求得到了充分的满足4。同时，他还强调政府应当将城市中的外来务工人员尽快纳入到保障住房群体中，从而在根本上满足这部分外来务工人员在住房上的巨大需求；马克、杜达在对我国公积金制度研究过程当中发现这项制度确实对部分群体的住房需求起到了很大的满足效应，但是更大的问题在于公积金对于城市中等以及低收入家庭来将，要想真正满足这部分群体的住房需求还远远不够。另外，

10、联合国所发表的一份关于我国中低收入家庭的住房研究报告当中也指出了这一问题。从国外学者对我国政府在住房保障体系研究的一系列成果或者观点上可以很明显的发现，国外学者大部分都关注住房保障的资金以及各项政策等方面，这样一个研究特点与国外本身住房保障的建设是十分有关的5。2.国内研究现状（1）住房保障领域研究刘波、刘继敏等人通过对东京以及纽约等发达城市住房保障制度的研究，他们认为当前我国要想创建出符合国情的住房保障制度，就必须要加大对国内住房市场的调节与管理的力度，全面提升对城市中低收入者的房租补贴水平；李志明对巴西政府在治理以及扶持城市中低收入者的住房需求满足的研究上发现，加大对贫民区以及控制房价等措

11、施十分有效；孙继芬认为随着我国城市化进程的不断加快，日韩等亚洲发达国家的住房保障制度对我国住房保障制度的发展有着重要的参考价值；柳德荣通过对西方发达国家在廉租房方面的措施研究，认为当前我国仅凭收取低廉房租等方式来加大社会融资的方式是不可行的；郭宏宇则认为当前以美国为代表的住宅金融市场面临着两难的境地，也就是政府财政与住房保障落后的问题，这对于我国正在推行的住房保障制度有着警示性的作用7。（2）住房保障制度领域研究陈淑云在研究中发现当前建设具有社会主义特色的住房保障制度，首先要解决住房市场中存在的贫富差距问题，同时她还认为政府相关部门将各类社会资本纳入到住房保障建设的行为能够为社会主义住房保障制

12、度建设提供有利的外部发展环境；李磊认为目前我国在住房保障制度建设中存在明显的供给不足、管理效率较低等一系列问题，而政府应该进一步增加房源、完善相关管理机构，以此来解决当前住房保障制度中存在的问题；楚道文提出公民所拥有的住房权实际上就是指的是要保障居民住有所居，而政府单纯的运用房产税来调控住房市场并不能够从根本上遏制房价虚高问题8；蒋来用认为资金是有效促进住房保障制度可持续发展的重点，这也就需要政府要加大对住房保障制度的资金投入力度，并且还要鼓励各类社会资本参与进来。从当前我国学者在住房保障制度的研究成果中可以发现，我国学者在研究内容以及重点日益多元化，但是依然存在缺乏有力个案研究，大部分学者只

13、能够从大的层面上去研究相关的理论，缺乏对地方住房保障制度的相关研究。（四）研究的主要内容、方法1.研究的主要内容本文以邢台市住房保障体系为研究对象，通过对其现行住房保障体系及其发展现状及存在问题的研究与分析，提出相应对策。本文的主要研究内容分为六个部分：第一部分是绪论。本部分主要包括三个方面的研究背景、研究意义和内容。本部分主要阐述了住房保障制度的界定，同时也对本研究所采用的研究方法和研究内容的输出；二是对住房保障相关理论和形式进行论述；第四章是对国外发达国家在住房保障制度建设中的先进经验进行论述；第五章则是对邢台市当前现行的住房保障制度发展现状及其存在的问题进行研究，以此来分析出其产生问题的

14、原因，从而提出相应的应对策略；第六章是本次研究的结论部分，主要是对结论以及邢台市住房保障发展趋势进行展望。2.研究的主要方法本次研究所运用的方法主要包含理论实践结合法、比较分析法者两种方法。理论实践结合法主要运用在对国家干预、过滤以及倒U型曲线和公平效率理论进行论述，从而运用这四种理论来对邢台市住房保障制度的发展现状及其存在的一系列问题进行研究，从而试图提出相关的应对策略；在比较分析法的运用上，笔者主要是运用在对国外发达国家住房保障制度的研究上，并且对美国、英国以及日本和瑞典这些国家现行的住房保障制度中的共同点、差异和经验进行比较分析，以此来为邢台市住房保障制度的发展提供一定的参考经验。二、住

15、房保障的基本理论以及形式（一）住房保障的基本理论1.国家干预理论国家干预理论最早是由凯恩斯所提出的，这一理论主要是针对国家对经济进行干预提供一种合理的经济证明。1936年，凯恩斯在就业与货币通论当中就提出政府对市场进行干预的理论主张。同时，凯恩斯还从经济角度上强调政府的宏观干预能够对消费者的个人行为进行约束9。但是经济学家萨伊认为政府所提供的市场供给并不能够带来相应的消费需求的增长，这主要是因为在市场运行过程当中的边际消费比较稳定，并且人们都比较倾向于储蓄而不是消费，所以就会直接导致消费需求较低，从而出现市场供给与消费需求的失衡。所以，凯恩斯所提出的国家干预理论强调的就是政府应当介入到经济发展

16、中，通过行政手段来扩大国内消费需求，从而实现经济的稳步增长。2.住房过滤理论住房过滤理论作为当前政府制定住房政策的主要指导理论，其主要是因为这一理论能够从微观角度上展现出住房市场的内在运行原理，从而可以帮助研究者从高中低三个层次的收入阶层来匹配出住房市场的动态化模型。住房过滤理论最大的特点是耐久性，所以在同一个地理位置上的旧房屋的出售价格要低于新房屋的价格。3.倒U型曲线理论倒U曲线理论在发展住房保障体系在不同经济发展时期的动态发展规律。根据住房保障体系的内部运行机制和各时期发展的特点，为政府制定合理的住房保障政策提供理论支持11。4.公平与效率理论公平与效率是人类发展史上的一个永恒主题。同时

17、，它也是实现经济社会发展平衡的主要目标。西方学者对公平与效率优先研究主要有三个结论：一是以效率优先，这种观点强调效率是经济发展过程中的第一；二是优先兼顾公平，这一观点强调的是股权市场的发展13。（二）住房保障的基本形式1.政府直接建造保障性住房当前政府在住房供应上的直接提供有两种方式，一种是直接出售，一种是直接出租。根据笔者研究发现，政府对于尚没有能力购买房屋的城市中低收入者都是运用向其收取低廉的房租，而对于有一定经济能力而不能够真正能够购买市场住房的居民则运用出售的方式。2.政府间接建造保障性住房政府通过建造保障住房的方式通常是运用向开发商提供相应的补贴来组织开发商进行房屋的建设，政府则通过

18、制定出符合城市中低收入者收入水平的房屋价格提供给市场。当前政府为房地产开发商所提供的补贴方式有税款与地价款的减免以及提供低利率贷款等方式。3.政府管制住房租金和价格政府对住房租金以及价格上的管制主要是指政府对房地产企业市场权利的全面限制，基本内容则是通过政府制定出相应的规范以及激励制度来达到控制房屋价格的目的14。但是由于当前政府为了防止房地产开发商产生垄断行为而进行的全面限制行为则极容易使得住房市场的出现负面发展。当前政府在住房市场的管制上主要采用价格、租金以及设定严格的市场准入机制这三种方法。三、邢台市住房保障现状以及存在的问题（一）邢台市概况邢台市在地理位置上位于京津冀地区的中心地带，同

19、时也是整个河北省地区的新型的工业中心，市区总面积为12456平方公里。同时，邢台市本身具有非常悠久的发展历史，其是一座拥有三千多年历史的古城，这也就使得邢台市在历史文化上有着丰富的积淀，从而使得当地的旅游业为代表的第三产业发展也非常的迅速。目前邢台市在管辖上有两个辖区，分别为桥西区以及桥东区。目前邢台市作为河北省地区的新型工业发展地带，其开放基础非常的雄厚，从而使得其成为河北省进行全面改革开放的前言地带和窗口，成为华北地区最具有开放潜力的政策地区之一。另外，邢台市在交通基础建设上也非常的发达，京广、京九等多条高速都通过这一重要的地区，从而使得邢台市成为横贯我国南北以及东西地区的重要的交通枢纽，

20、这也为本地的工业以及交通运输业的发展创造了有力的发展条件。根据第六次人口普查，邢台市的总人口为710万人，同比上次普查增长了6%，根据2013年的一次人口调查，邢台市共有居民住户194万户左右，平均每户3.53人。由此我们可以看出，当前邢台市在保障住房的建设上不仅面临着人口的压力，同时也面临着经济发展与人口增长的严重的压力，从而使得有效解决本地保障住房问题成为当地政府面临的亟待解决的难题。（二）邢台市住房保障现状1.邢台市住房保障体系当前邢台市政府在住房保障制度的建设上主要涉及到经济适用房以及公租房与廉租房三个方面的内容。为了能够进一步加大对经济适用房的建设以及市场供应以及管理15。邢台市政府

21、依据国务院所颁发的相关意见，并且结合本市的住房保障发展情况，制定了邢台市住房保障管理措施：一是将本市的经济适用房定位在80平米以内的小户型，并且明确要求只有符合城市中低收入者的家庭才能够有权利申请。具体的要求如下：首先是在邢台市居住五年以上的非农户口家庭；其次是家庭年纯收入在8000元以下的，且居住面积在18平米以下的。所居住的房屋在三年之内没有出售或者转让的历史；再次是未婚以及丧偶或者离异等人员在向当地街道办事提出购买经济适用房的要求以后，除了必须要满足上述两个条件以外，还应当在其30周岁时带着本人所持有的相关的申购证件来向街道提出相应的申请，从而领取到住房申请表，再由街道办事处对其家庭情况

22、以及收入情况核实以后，进行申请登记和建档16。2.邢台市住房保障管理机构邢台市在住房保障管理机构在经过多年的发展以后，逐步实现了整个机构的日益健全和规范。上个世纪九十年代，邢台市成立了住房制度改革办。当时，邢台市政府将住房制度改革办与住房资金管理中心进行合并，并且将其规划为同一机构的两个部门，隶属于建设管理局管辖。2008年，邢台市政府又成立了公共基金结算中心，并且将这一中心归入到住房制度改革办，而这一结构的规格也从原先的科级直接上调到了副处级别。2015年，邢台市政府所印发的有关邢台市房屋管理机构编制的相关通知当中创建出邢台市住房保障中心这一新的结构，而且还设置了房屋租售以及信息审核、法规整

23、治等六个科室。（三）邢台市住房保障存在的问题1.住房保障规章制度建设落后当前邢台市政府在住房保障制度的建设过程当中，主要遵循国家城乡建设部以及河北省政府所颁布实施的一系列的规范规范与文件来进行具体实施的。邢台市政府所制定以及实施的住房保障制度规范主要有邢台市公租房管理办法、邢台市经济适用房管理办法以及邢台市中低收入家庭廉租房管理办法等17。从这些办法中我们可以看出，目前邢台市政府在对居民居住需求满足上，主要是针对于城市中低收入者，并且其保障层次也比较低，使得较高层次的规范无法在住房保障制度中得到更好地实现。所以说，在当前邢台市住房保障制度实现程度较低的情况下，限制或者影响其健康发展的因素也比较

24、多。由此，由于邢台市在住房保障制度上缺乏完善的法律规范，造成当地政府相关部门的责任模糊以及对住房保障群体的界定难度较大，从而使得住房保障的目标得以真正的保障本市居民的居住需求。综上所述，邢台市住房保障制度建设上的之后，使得其对当地住房制度的可持续、稳定发展造成了严重的阻碍，进而也就不利于邢台市种地收入家庭住房权益的正当维护。2.住房保障管理机构不合理邢台市政府住房保障部门作为邢台市住房保障的主要管理部门，近些年来，住房保障部门将多个部门逐步的整合到同一个管理机构当中，这一重要的调整使得邢台市在住房保障制度建设以及各项住房保障政策的实施上创建了良好的发展环境。但是由于邢台市住房保障中心在规格上属

25、于副处级，其行政级别比较低，从而使得住房保障中心在处理国土以及公积金和其他行政问题上容易遭遇到级别或者权力范围问题。另外，当前邢台市住房保障中心在住房保障政策的推行上效率较高，从而使得在住房保障中心所需要承担的工作内容也就涉及范围较大，主要涉及住房、收入审查以及配租、房屋退出等多个领域的内容，这也就直接造成住房保障中心工作人员的工作负荷比较大。以此同时，由于邢台市政府住房保障部门在住房资讯以及机构的研究上比较缺乏，从而使得其在住房保障上研究程度比较低，导致其政策的制定上非常不合理。3.住房保障融资渠道窄，金融配套单一邢台市在进行保障住房的建设过程当中，由于当地房地产企业的资金过于紧张，再加上融

26、资渠道比较狭窄，使得邢台市住房保障中心不能够依据上级政府所颁布实施的保障住房投资协议来对当地房地产开发商进行资金的扶持，而这些保障住房的资金主要是由河北省政府以及邢台市政府所共同出资的，这也就使得这部分资金成为邢台市住房保障最为重要的一项扶持资金，然而除去这一资金支持之外，当前邢台市房地产开发商所能够进行融资的渠道则比较狭窄，从而使得其不能够顺利的进行保障房的建设。比如邢台市公租房，其资金的主要来源就是由中央以及河北省与邢台市共同出资的一笔专项资金，而这一资金则是由当地的管委会进行发放，但是由于种种原因，使得这笔资金款项无法顺利到达各个房地产开放商手中。4.准入和退出机制不健全从当前邢台市保障

27、住房市场准入制度的发展现状上说，其主要是从户籍以及人均收入和家庭居住面积等几个角度上来对申请人进行评价，但是由于保障住房在认证条件越来越多元化以及越来越细化，从而使得其在市场准入条件的设置上更加狭窄，最终导致符合准入条件的种地收入家庭不能够被纳入到保障范围之内。四、住房保障制度的国际经验以及启示（一）国外住房保障制度1.美国的住房保障制度首先是创建完善的住房保障法律体系。完善的住房法律保障体系主要涉及公租房的补贴以及公共居住房屋的补贴等多项内容，而这些法律规范就为本地住房政策的顺利实施提供制度上的保障；其次是美国住房保障制度在财政投入上比较大；再次是美国住房保障猪肚在扶持资金的融资渠道上比较宽

28、。具体来讲，联邦委员会以及以及贷款公司与管委会等住房保障信贷机构能够为申请人以及房地产企业提供相应的资金支持。2.日本的住房保障制度日本作为老龄化程度较高的一个国家，从上个世纪九十年开始就陷入到老龄时代，为了能够更好地保障老龄群体的健康以及生活标准，进而满足其居住需求，日本政府将公共福利以及满足居民的居住需求，运用多样化的扶持措施来促进本地公共住宅的无障碍发展。同时，日本政府还鼓励民间融资集团来进入到公共阻碍市场的发展当中，从而有效帮助政府在解决本国老龄化居住问题。3.英国的住房保障制度英国作为全球最早实施政府干预住房保障问题以及创建民众福利的国家。英国在19世纪八十年代所实施的住房法律就主要

29、对本国的城市中低收入者的住房问题进行解决18。英国最早实施的住房保障措施当中是创建公共住宅，并且以低于市场的价格来出售或者租赁给中低收入群体，而这一措施不仅加大了政府财政支出负担，从而造成英国税收负担突然加重。自从撒切尔开始担任英国首相以来，使得英国原先实施的住房保障体系得到了彻底的改革，政府开始运用更多市场化的手段来解决当地居住的住房问题，并且使得英国进入到住房的私有化时代19。（二）国外住房保障制度特点1.住房保障制度的共性首先是政府颁布实施完善的住房保障规范。住房保障作为与民众生计有着密切关联的公共产品，政府在进行制度建设以及实施上必须要考虑到这项制度的合理性以及涉及范围上要广泛，从而能

30、够真正的保障住房保障政策本身的权威性，而不能够仅仅停留在政策层面上；其次要设计相应的住房管理部门。土地作为一种比较稀缺的市场发展资源，所以住房本身对于人类社会的发展来说，就是一种稀缺的资源。所以说，一国要想充分的解决城市中低收入者的住房问题，只是单纯实施相关的法律规范是不能够完全解决问题的，更多的还要创建相关的管理部门来执行这些政策措施。2.住房保障制度的差异首先，住房保障的方式有很大的不同。这主要是因为与国家的制度和保障制度不同，所以在国家的住房保障上存在很大的不同，其次，住房补贴有很大的不同。住房补贴主要是由住房建设和使用两个方面的补贴20。补贴住房建设是指政府对廉租住房的补贴；而住房补贴

31、指的是在政府购买公共住房的，用于购买住房的部分，由农业家庭的税收减免或使用现金支付给住户租金的直接补贴。3.国外经验借鉴首先是健全的住房保障制度。当前美国、英国以及日本和瑞典等国外发达国家在住房保障建设上主要遵循的是创建完善的法律体系，从而使得国内住房市场能够在法律允许的范围内进行顺利的运行，而完善的法律也是每一项制度得以顺利运行的重要基础，这也就要求当前邢台市政府要想真正的实现对城市中低收入者进行住房需求的充分满足，就要创建出完善的法律制度；其次是增强政府在住房保障问题上的宏观引导。当前国外发达国家在住房保障的建设上主要还是采取政府引导的方式，这主要是由于保障住房本身就属于公共物品的范畴，这

32、也就要求邢台市政府不但要加大对于保障住房建设的资金扶持，同时还要鼓励各大企业以及社会组织来参与保障住房的建设过程当中。比如日本政府对住房合作社进行建设以及宏观指导就是一种有效的管理以及保障措施，从而充分解决本国种地收入群体的居住需求。五、完善邢台市住房保障的策略（一）建立统一的住房保障管理机构当前邢台市政府应当将人力资源、公积金管理和社保与规划和民政等多个部门进行联合，从而在此基础上创建处住房保障管理机构。同时，邢台市政府还应当将物价局以及财政局和建设委员会等多部门的职能也规划到住房保障管理机构当中。目前，邢台市可以考虑在人力资源和社会保障局、公积金管理中心、国土资源和房屋局、规划局、民政局等

33、部门的基础上建立住房保障委员会作为住房保障的统一管理机构,同时,将隶属于建设委员会配套建设职能、物价局的定价职能、财政局的资金筹集职能等划归到住房保障委员会。住房保障委员会由区长担任主任,由相关单位的主要负责人担任委员,区长主要负责协调与住房保障相关的各部门之间的工作,委员会不是常设机构,可以不用定期召开会议,主要任务是保证保障性住房建设的顺利开展。（二）拓宽住房保障资金的融资渠道1.加强财政支持力度邢台市应当对本地区的经济发展水平，要结合本地居民的实际住房需求情况，运用以人头补贴的方式来创建符合本地住房保障现状的一系列的住房保障政策。另外，邢台市政府在对本地财政状况进行研究分析以后，要从原有

34、的砖头补贴逐步向人头补贴进行转化，从而使得砖头与人头两项补贴可以进行充分的融合，最终以人头补贴来作为本地补贴的最终方式，这样不但能够有效地提升城市中低收入者在住房保障上的得到充分的满足，同时也能够避免由于间接补贴而造成的受帮助者而造成的经济损失。2.组建住房贷款担保公司当前邢台市通过对当地经济发展情况为基础，结合国外的先进的发展经验，运用创建出住房保障抵押结构，来对城市中低收入者，特别是中低收入家庭的购买能力要进行资金以及政策上支持。从发达国家创建先进的住房保障企业的经验来说，住房担保企业必须以政府为主导，以保障住房全面满足居民的住房需求，这不仅可以给当地居民购房的难度可以有效地降低，而且还可

35、以通过减少利息的方式来提高地方、中低收入者的购房能力。3.建立专门的政策性住房银行哲理的政策住房银行指的是由中央政府作为主要参与者，在财政上给予个地方政府资金上的支持，同时还要实施多向政策来降低贷款利率以及创建出符合城市中等以及低收入群体的购房贷款需求21。除此之外，社会各个团队也应当参与到公租房的建设过程当中，而邢台市政府应当在这方面积极地吸收国外的先进发展经验。4.创新金融服务为了能够更好地帮助本地种地收入家庭在房屋购买以及建设上的融资问题的解决，邢台市政府可以通过创建出信贷银行来设置出先存再进行贷款。同时，邢台市政府还能够通过对资产证券发展来对本地保障住房的建设以及加强对种地收入群体保障

36、住房抵押贷款证券化发展来体现出住房金融的优势，进而可以让本地的购买资金支持享受到更多的资金支持。（三）完善住房保障制度1.制定准入和退出的接续手续居民家庭收入在动态变化时，应制定廉租住房、公共租赁住房和商品房和商品房之间的双向转换的具体操作程序，公开渠道的不同类型的住房。以确保住房保障对象的家庭收入变化，及时调整到自己的收入水平，以适应住房。考虑到该地区的大学生和进城务工人员不能享受廉租房待遇，但也买不起经济适用房，应将其纳入公租房保障对象。邢台市政府在完善好准入机制后，也要制定好保障房退出机制。当前法律规定当经济适用房、公租房入住群体在家庭收入增长较高或是购买了其它房产后，应该选择主动退出，

37、然而在实际操作发现一旦申请对象获得了保障房入住资格后，几乎没有人愿意选择退出，即使很多保障房家庭成员收入已经迈向了高收入群体，他们仍然在享受着国家的福利，甚至有个别群体将保障房出租给他人获取私利，这些现象都严重的破坏了保障房退出机制。因此，政府应当完善好保障房退出机制，坚决剔除已经不满足申请标准的对象，然而这些在现实中很难实施，主要是政府相关部门对申请对象的收入无从考证，对已经入住对象的个人信息没有继续更新，针对不愿搬离的高收入住房群体也没有相关的法律法规约束措施。针对这种情况，政府一方面要设立一个专门登记机构，在保护居民收入私密性的同时，加大加强对保障房入住群体收入登记，详细了解其资产配置情

38、况。另一方面，进一步完善好保障房退出法律法规制度，对享受国家保障住房福利的高收入群体及时督促其搬离，确保真正需要保障房群体的入住权利。2.增加中心人员编制住房保障管理是一项复杂的系统工作，需要一定的人力资源支持。区住房保障中心负责所有工作中的木材，包括审查收入、户籍审查、房屋审查、公示、等待、出租、退出等多个环节，包括住房保障和社区事务，也做好协调工作的民政部门、社会保障部、居委会、物业管理公司等部门。区住房保障中心目前工作人员少，任务重，一人多工作成为常态，因此，应加大中央编制工作，改变一个人多工作现在提高住房管理专业水平，能有效保障住房出入境安全，顺利实施工作3.完善可持续发展的供给方式可

39、持续发展实现保障性住房的可持续发展是保障住房保障的关键。加快保障住房的有效流动是保障中低收入家庭住房保障的必要条件。在区住房保障中心可以采取以下几种方式来稳定住房的可持续性：首先对经济适用住房实行分期付款购买，结合补丁组合模式；二是鼓励小负担得起的住房建设，避免出现廉租房、公租房、经济适用房过度供应。4.加大跟踪监测监管力度监控一是保障住房供应范围分为不同层次，要包括在住房保障中低收入群体进行资格审查，对经济适用住房的申请人本人提供和有关部门可以核实家庭收入和资产审计严格，根据实际情况的审计，低收入群体根据实际闲置困难程度，分别进入相应的保障住房供应水平。三是进一步强化住房保障公平的原则，完善

40、审计制度和宣传，加强宣传，通过虚假信息骗取租房人的保护，加大处罚力度，通过作弊提高利用自律对象确保房屋的处罚，加强社会监督，加强对监督住房分配管理部门和人员保护的具体实施、完善工作，系统流程，提高透明度，使经适房群体享有充分的知情权。（四）邢台市住房保障的创新举措1.向外来务工人员提供公租房公租房所设置的市场门槛是决定公租房能够充分满足当地居民住房需求的关键内容，如果设定的市场准入门槛比较高的话，那么就会直接影响当地房屋的出租的比率，同时也不能够真正实现对城市中低收入者住房需求的真正满足；如果市场准入门槛设置的过低的话，则必须有充足房源作为前提或者保障。所以说，当前邢台市结合本市住房保障制度的

41、发展现状以及居民的住房需求，从而制定出合理的公租房市场准入标准与群体。特别是邢台市政府将外来务工人员纳入到公租房准入群体当中，这主要是解决以往外来务工人员居住面积较小、多人混居等乱象，从而使得外来务工人员的居住质量难以得到充实的保障。同时，外来务工人员本身收入水平比较低，从而也就不能够有能力支付市场价格的住房，进而也就形成了外来务工人员陷入到严重住房问题。由此，邢台市政府为了能够解决长期工作于城市且享有住房保障权利的外来务工人员的居住需求，邢台市相关部门与管委会联合向外来务工人员提供价格低廉的公租房，从而有效保障了外来务工人员应有的住房权益，同时也提升了公租房本身的市场吸引能力，体现出公租房本

42、身福利特点。2.以有限产权形式出售公租房当前邢台市在解决城市中低收入家庭的居住需求上主要采用的是出售的方式，具体的来讲，主要包含三个方面的内容：一是邢台市政府规定承租人自申请之日开始，满五年以后就可以申请购买所租赁的房屋，并且这一公租房是由政府以及当地银行与房地产企业联手建设，这不仅能够符合城市种地收入者的家庭生活水平，其产权也就被限制为小产权；二是邢台市政府以出让政府所出售的公租房在出租五年以后可以恢复到商品房的市场状态，这也就能够让其产权从公租房的小产权逐步放大到完全产权；三是邢台市政府在公租房的产权出让上是以房屋本身的造价为标准的，而具体价格则是要相关部门与物价部门联合制定出房屋出售的最

43、终价格；四是市民在申请购买公租房时，可以选择分期付款或者一次性支付房屋款项，而这里需要注意的是，如果申请者一次性支付房屋款项的则不用再需要支付租金；而选择分期付款的市民则要按照房屋的面积缴纳相应的租金；五是申请人与房地产企业在签订销售合同过程当中，应当将房屋价格、付款的方式以及双方的权利与义务进行明确，并且在申请人付完房屋的款项以后，还需要到相关部门进行产权登记；六是邢台市政府规定市民所购买的公租房只能够用于申请人家庭成员居住，不得用于出租、转增或者闲置，而通过继承以及其他家庭购买或者赠予等方式获得公租房的申请人则不再享有公租房的优惠条件，或者由于申请人本身特殊条件所需要将房屋进行转让的，则其

44、房屋要由政府部门进行房屋的回购，其回购的价格一般为原市场销售价格加上银行利息22。3. 创新保障房办理方式，加强项目监管将保障住房项目的申请标准进行创新，加强对项目审批的严格审核。同时，还要加大扶持资金的筹措力度，以此来保障保障住房建设的资金充足。对于邢台市棚户区的改造要加大政策扶持力度，从而在根本上体现保障住房的保障作用。除此之外，政府相关不么还要对住房保障部门的工作流程、方法以及工作效果进行定期检查与抽查，尤其是对保障住房建设的施工情况、竣工、开工进行严格的审核。4.加大经适房的补贴力度2015年，邢台市实施的“先买后补”的政策，针对于本市经济适用房的补贴力度进行进一步的加大。同时，邢台市

45、政府在补贴的发放上依据困难家庭程度以及相关标准来进行尽最大程度的保障本市每一户困难家庭都能够住上房。这也是邢台市政府在住房保障上的又一重要的新举措。5.创新物业服务模式受保障对象收入条件的限制，若政府主导的保障性住房项目物业服务完全采用市场机制 运行，其正常运转难度较大，宜采用“双轨制”运行，即按照保障对象自主买单一部分，外加政府补贴一部 分的原则，政府补贴部分采用“暗补”方式进行，即由物价部门按照略低于或与物业服务成本价持平的原则 核定物管费缴交标准，补贴资金在住房保障专项资金和租金收益中调剂。物业服务收费采用“酬金制”方式： 物业服务企业收取物业管理费后，按约定比例或者约定数额提取酬金，其

46、余全部资金用于物业服务合同约 定的支出，不足部分由住房保障中心承担。其次是物业大修统筹。针对当前保障性住房项目后期大中修和更新改造难度较大，特别是定销商品房、销 售性经济适用房的物业专项维修资金归集难度大的问题，可改变这部分保障性住房物业专项维修资金的归 集模式。针对定销商品房和销售性经济适用房物业，可采用物业专项维修资金“分期”归集的方式，即保障 对象每月或每年缴交一定额度，或与物业管理费捆绑收取的方式，存入住房保障中心设立的物业专项维修 资金专户，专项用于定销商品房、销售性经济适用房物业的物业大中修和更新改造。6. 多渠道保证保障性住房的来源 首先是加快廉租住房建设力度。在我区当前公共租赁

47、房存量不多、受益群体相对固化，市场租赁房市场未 充分建立，市场租赁房租赁价格与公共租赁房租赁价格存在较大差额，廉租住房租金补贴和租金核减额度 难以有效补充市场租赁住房租金的前提下，应按照以实物配租为主，租金补贴和租金核减为辅，优先满足“双 困”家庭，低收入家庭其次的原则，加快廉租住房建设力度，确保廉租住房的有效供给。 其次是在现有廉租住房房源供给不足的情况下，将部分存量公共租赁房分离为廉租住房。将公共租赁房 租赁户中符合廉租住房保障条件的家庭纳入廉租对象进行管理，保障方式定为租金核减，挖掘直管公产潜 力，做大廉租住房增量。再次是接管部分破产企业房产作为廉租住房。前些年，我区部分国有破产企业，如川染厂、铁合金厂等， 其单位房产因客观条