步行街管理运营方案

1、金阳步行街商业运营管理服务方案 前 言非常感谢贵司 和广大客户的信任和支持，让我们有机会为贵司和广大客户提供物业服务。随着步行街商铺交付客户使用，以及步行街正式对外招商营业，各项物业管理服务逐步走向正常化、规范化。现结合项目实际情况并考虑未来物业管理服务工作的特点，根据我们从事物业管理服务多年的专业经验，特编写了【金阳·步行街商业运营管理方案】。专业而完善的物业管理能不但为业户提供安全舒适、优质和谐的生活环境，还能够协助项目树立品牌形象、促进物业的销售和租赁，提升物业的投资回报率。成功运营的商业步行街首先必须具有一流的硬件设施（包括市政、交通、商场乃至购物环境的硬件设施）；其次商业规

2、划应该具有多功能的购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等综合性商业模式；其三是商业步行街应该具有专业化/规范化的商业运营管理和物业管理服务，为顾客/投资者提供优质的商业环境，促进物业的销售和租赁，提升物业的投资回报率；其四是具备并实施多层次/多方面的商业整体形象推广宣传，树立商业步行街的商业经营品牌。因此，要使【金阳·商业步行街】项目成为当地并辐射周边地区（包括贵州省下属各个市/县，以及临界省市）的亮点商业中心，开发商良好的前期硬件投入是基础，后期配套完善的运营管理是保障，它要求房产开发企业具有卓识远见的思维和观念，能够并且愿意投入人力/物力/财力塑造商业中心的良好的营商环境，并且做好商业步

3、行街的市场定位、营商规划、市场推广、运营管理、文化特色、后勤服务等方方面面。“诚信经营，用心服务，和谐共赢”是【万宁物业】的企业理念，我们怀着万分诚意为贵司和客户提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，我们真诚期待与富有卓识远见的贵司一起携手共建【金阳·商业步行街】，共同缔造一个时尚、高档、优质的项目品牌。金阳商业步行街简介金阳步行街商业城位于贵州市省委、省政府锐意打造的贵阳城市新中心金阳新区，它扼新区中央政务区、中央商业区、中央居住区三大要脉，紧邻市级行政中心，南连兴筑西路，与快速干道贵金路贯通，紧连拟建中的奥体中心、大学城；北接观山西路，与建设中的金融中心接壤；东西两侧与173

4、万大型生态居住区碧海花园直接相连，位置优越，交通便捷。金阳步行街商业城是金阳新区重点建设的标志性商业项目，具有时尚购物、餐饮、休闲娱乐、综合文化、商务旅游等多种功能，是金阳新区“聚集人气、繁荣商业” 的综合性商业中心。金阳商业步行街总体规划南北长1200米，东西宽100米，总用地面积为12.3927万（185.89亩），规划为连接的浮岛式商业步行街，规模达11万，建筑层数为地上三层，局部四层和局部地下一层（其中地上商业面积8万，地下人防及车库面积约3万、园林绿化面积达到2万），拥有地下车位592个、地面车位数百个。步行街分为A、B、C、D、E、F、G七个商业街区，由22栋建筑单体组成，在A、G

5、、C、F区为主力店规划7栋建筑单体， B至F区将30米宽的城市道路分置为两条沿街区组团外围布置15米宽的单行道路，并在南北两端的A、G区合并，与城市主干道观山西路、兴筑西路连接。 公共配套设备设施：公共厕所6所、垃圾收集/中转站3个处、发电机房2个、变配电房3个、直升电梯24部、手扶电梯24部、火灾自动报警及联动系统1套、闭路监视监控与门禁系统各1套、停车场管理系统10套。公共服务配套：物业市场部、物业租赁中心、招商运营中心、步行街卫生站、工商注册/税务局、警务区、商业银行等。指导思想【金阳·商业步行街】位于贵阳城市新中心金阳新区，与贵州省会城市贵阳市老成区相接，开车达到市中心区行程

6、时间不足20分钟，拥有得天独厚的地理优势；是时尚居商品经营的典型代表，是21世纪步行街商业应景模式的宣言人，它以追求时尚、休闲商业为目标，创造流淌着高品质/高档次的商业品位，诠释人生之梦的创业致富的空间。是一个商业批发、零售于一体的大型综合性商业步行街。为配合倾心“建造值得信赖的西部商业批发交易中心”的品牌经营理念，金阳万宁物业公司全体同仁将竭尽所能致力提供专业优质的物业服务，我们基本指导思想是：l 发扬企业品牌精神，真挚付出提供优质服务我们将秉承【万宁物业】尊重客户、诚信服务的企业精神，重信誉、守纪法、真挚服务、忠于职守，市场部根据项目实际对物业工作专业细分，根据项目经营开发进度情况，分阶段

7、不断完善管理服务，在过程中逐步总结改进，通过发展商的全力支持和我们诚挚高效的服务，共同塑造【金阳·商业步行街】优质商业品牌。 l 履行项目服务职责我们以质量为企业之本，以岗位职责为依据，以客户为服务对象，严格履行物业管理人应尽的义务和职责，我们不但注重服务的过程，更看中服务的结果，着眼于服务的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实的短期行为，有阶段规划，更有长远计划，将服务概念扩展到物业管理服务的方方面面，承担全方位管理职责及赢取客户的认同，有效树立长远发展的服务品牌。l 管理服务原则我们遵循“服务第一，管理从严”原则，树立以人为本的思想，一切从广大客户的需求出发，推行全面、专业

8、的物业管理和服务，管理人性化、服务专业化，进行优质、贴心、到位的物业管理服务，同时要依法管理、从严管理、科学管理。实行专业管理与客户自治相结合的原则，尊重并按照广大客户的要求实施专业化/规范化/标准化的管理，共同搞好商业步行街的文明建设。服务理念l 员工人才是市场部的资本1.         先有满意的员工，后有满意的客户。2.         我们信任和尊重员工，相信只要提供一个适宜的环境，员工都能获得成功。3.  

9、;      致力培养每一位力求发展的员工，鼓励其主动性和创造性，并追求卓越的成就和贡献。4.        提倡简单的人际关系，倡导健康丰盛的人生。5.         团队精神是我们达成共同目标的保障。l 客户尊重客户，让客户满意1.         客户的满意程度是衡量我们成功与否的标准。2.

10、         尊重客户，理解客户，与客户善意的沟通，将客户视为我们的朋友。3.        为客户做到的都要尽力去做全心全意全为客户。4.         我们的使命是满足客户的服务需求，持续/超越实现客户的期望。l 管理专业规范学习创新1. 我们致力于专业化发展，着力提高员工的专业素质。2. 我们倡导企业行为的规范化，力求建立完善的内部运作机制。3.

11、 我们提倡信息资源共享，坦诚沟通，共同提高。4. 打破惯性，挑战自我，不断创新。l 服务诚实守信、持续进步1.         我们在服务活动中坚持诚实与正直，信守承诺。2.         我们追求服务的满意度，保障服务质量的持续提升。3、坚持不懈的武装自我，学习先进物业管理知识。服务标准我们根据步行街的硬件/软件配套状况，参照贵阳市区物业服务等级标准，合理制订/规划清远·金阳步行街服务标准，努力打造【金阳·商业步

12、行街】优质服务品牌，营造让客户经营着“称心、舒心、安心”的商业环境。项 目内 容 与 标 准（一）基本要求1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2. 对住宅步行街共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3. 服务人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业职业资格证书或者岗位证书。4. 有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5. 服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6. 公示服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7. 根据客户需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的

13、，公示服务项目与收费价目。8. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9. 按合同约定规范使用住房专项维修资金。10. 每年至少1次征询客户对物业服务的意见，并按客户提出意见进行改进。11. 加强与业户沟通，了解业户的愿望与要求，满足业户的合理需要，对客户的投诉应及时处理并记录，全年有效投诉率低于10% 。（二）房屋服务管理1. 对房屋共用部位进行日常服务管理，检修记录和保养记录齐全。2. 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向客户大会或者客户委员

14、会提出报告与建议，根据客户大会的决定，组织维修。3. 每日巡查1次步行街房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4. 按照住宅装饰装修有关规定和客户公约（客户临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修制度。装修前，依规定审核客户（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告客户委员会和有关主管部门。5. 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告客户委员会和有关主管部门。6. 步行街主出入口设有步行街平面示意图，

15、各组团、幢及单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1. 对共用设施设备进行日常管理养护（依法应由专业部门负责的除外）。2. 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3. 服务设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要并属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向客户大会或客户委员会提出报告与建议，根据客户大会的决定，组织维修或者更新改造。5. 消防设施设备

16、完好，可随时启用；消防通道畅通。6. 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7. 步行街主要道路及停车场交通标志齐全。8. 路灯、楼道灯完好率不低于90%。9. 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1. 步行街出入口24小时值勤。2. 对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3. 对进出步行街的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4. 对进出步行街的装修等劳务人员实行登记管理。5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告客户委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1.

17、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2. 步行街道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。3. 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4. 二次供水水池按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5. 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1. 有专业人员实施绿化养护管理。2. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3. 定期清除

18、绿地杂草、杂物。4. 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5. 适时喷洒药物，预防病虫害。管理目标根据步行街硬件/软件配套状况，结合项目实际情况及万宁物业公司多年的实践经验，市场部严格按照物业管理行业的标准和要求，循照万宁物业公司ISO9001：2000质量管理体系的方针和目标，全力实现公司持续发展的长远目标。追求目标：以公司经营为主导，为客户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。配合目标（如有需要）：为充分体现开发商建造金阳步行街的开发初衷，开创高档商业步行街的新时代，我们根据开发商的实际需要，做好开发商的参谋、帮手、伙伴，在项目招商过程中，从管理者的角度提出合理化建议，

19、营造良好的营商氛围。质量目标：l 客户对服务质量的综合满意率90%；l 在职员工培训及合格率达90%；l 档案资料管理完好率98%；l 服务受理/完成/回访率达95%；l 客户投诉记录/处理/回访率95%l 设备设施年度保养维修计划执行率90%；l 维修/急修及时率达90%；验收率达100%；返修率小于10%；l 绿化完整及长势良好率达90%l 环境卫生保洁率90%l 步行街除四害工作有效率90%l 不因管理过失而导致所辖物业区域发生重大安全责任事故。收费标准（仅供参考）序号项目/名称收费单价（元.月）单位备注1物业管理服务费3.00平方米按11万建筑面积计算，每月收入33万（设备维护、卫生保

20、洁、秩序维持、办公开支、人工福利待遇等）2商业推广服务费3.00平方米按11万建筑面积计算，每月收入33万（每年投入广告费约396万元包括媒介费、室外广告、报刊发行费等）3公共水电分摊费平方米按实际损耗计量计收4垃圾清运处理费20.00户每月上缴市容环境管理部门5门禁IC卡20.00个每个商铺配置数量为18张6装修保证金2000.00户装修入场前交付7装修垃圾清运费3.00平方米装修入场前交付8施工出入证工本费5.00个实行正/副证（合计10元）9施工出入证按金20.00个实行正/副证（合计40元）10装修申办资料费20.00次装修入场前交付11水费（含排污费）按当地政府规定执行12电费按当地

21、政府规定执行13专项维修基金按当地政府部门规定执行（物业交付时代收代存）14广告位租用费20.00平方米按500*250cm计算，室外广告牌位使用费为250元/月.个16宣传牌租用费300.00个每日费用为10元（收取按金300元）17商铺租赁意向订金2000.00间洽谈租赁签约前缴交费用，正式签约后转为租金18临时摊位租金举办活动时设立临时摊位，租金根据实际情况再定请根据实际情况自行调整！第一部分项目运营管理分析一、商业区域环境分析金阳步行街商业城位于贵州市省委、省政府锐意打造的贵阳城市新中心金阳新区。金阳新区东临黔灵山脉，南接三桥马王庙，西靠百花山脉，北与白云区相接。全区总面积198平方公

22、里，总人口18余万，下辖金阳街道办事处、金华镇、朱昌镇和阳关农场，共33个行政村、4个步行街（居委会）。新区气候环境宜人，属亚热带湿润温和型气候，年平均温度15，年平均降雨量1200毫米，天气环境质量保持国家二级标准，声环境质量达一类标准。交通、区位优势突出，贵遵、贵黄高等级公路及321、210国道穿境而过，贵阳环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让新区与老城实现无缝链接，已经开工的贵广快速铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇集，贵阳城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道路网络正在形成。贵阳新客站和客运站的建设及启用，将使金阳新区成为一个纵

23、贯南北、横接东西的交通枢纽和运输重镇。金阳新区采取政府主导、市场运作、社会投入的模式，筹措资金10亿元，强力推进“六有”民生行动计划，关注民生实现零的突破。通过市场化运作，累计完成投资545亿元，17平方公里基础设施建设全面完成，贵阳奥体中心、贵阳国际会议展览中心等一大批城市配套设施逐步建成使用，会展、商贸、酒店、物流等产业开始起步。为进一步加快金阳新区建设步伐，贵阳市委、市政府根据金阳新区建设发展的新形势、新任务，制定了关于加快金阳新区改革发展的意见，明确下一步的发展目标为：2013年前，基本建立行政区管理体制，在全面完成建设区开发建设的基础上，基本完善规划控制区范围内的基础设施、城市功能配

24、套和生态产业布局，建立合理的生态产业结构和产业体系，完善社会公共服务体系，把金阳新区建成生态型、园林式、数字化的新城区。总结：商业步行街未来的发展前景一片光明，商业潜力无限。二、商业发展趋势分析（一）2009贵州省9个地区GDP（表.1摘录贵州政府网）序号城市名称总收入财政收入1贵阳市GDP900亿元260亿2遵义市GDP720亿元114亿3毕节地区GDP446亿元85亿4六盘水市GDP415亿元73亿5黔南州GDP315亿元44亿6铜仁地区GDP244.8亿元27亿7黔西南州GDP230亿元45亿8黔东南州GDP268亿28亿9安顺市GDP195亿30亿分析：根据上表.1所示及政府公布相关经

25、济数据，贵阳市GDP位居全省第一，全市生产总值增长12%，其中，第一产业增加值增长7%；第二产业增加值增长13%；第三产业增加值增长14%。财政总收入增长12%，地方财政收入增长12%。社会消费品零售总额增长20% ，城市居民人均可支配收入增长8% ，农民人均纯收入增长10% 。这说明贵阳市整体消费水平稳中有升，为日后整体零售商业的可持续发展提供了有力的支撑和保障。（二）新区发展和人口密度（表.2摘录贵阳政府网）序号规划阶段起讫期限规划建设规模规划常住/流动人口1现阶段年平方公里万2发展阶段年平方公里万3成熟阶段年平方公里0万分析：根据表.2所示，按贵阳城市总体规划，金阳新区现阶段建设规模17

26、平方公里，预计规划常住/流动人口约18万人（实际人口约5万人），若以现阶段的人口密度和流量，如果商业步行街的终端客户以城市居民为主，它在现阶段难以满足超大规模和零售方式的商业经营的盈利需求。当然，从长远发展角度考虑，金阳新区商业地产的价值将会逐渐显现。（三）贵阳交通网络建设类别项目/名称定位规模及时速目标预计投入使用铁路贵阳至广州快速铁路客货兼顾、以客为主全长857公里，时速值200公里/小时2012年贵阳至重庆快速铁路客货兼顾、以客为主全长341公里，时速值200公里/小时2014年贵阳至成都快速铁路客货兼顾、以客为主全长663 公里，时速值350公里/小时2013年贵阳至昆明/长沙客运专线

27、客货兼顾、以客为主全长1140公里，时速值350公里/小时2014年公路厦蓉高速公路贵阳段全长约65公里，时速值110公里/小时环城高速公路全长112.5公里，时速值110公里/小时花溪二道全长17.7公里，时速值110公里/小时贵金线全长5.2公里，时速值110公里/小时航空已开通广州、上海、北京等重要事实航线分析：金阳新区作为贵阳市新的行政办公区域，未来的发展中心城市，交通、区位优势突出，贵遵、贵黄高等级公路及321、210国道穿境而过，贵阳环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让新区与老城实现无缝链接，已经开工的贵广快速铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇

28、集，贵阳城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道路网络正在形成。贵阳新客站和客运站的建设及启用，将使金阳新区成为一个纵贯南北、横接东西的交通枢纽和运输重镇。（四）分析结果如何在现有的资源和消费群体的竞争中取得成功，唯一的办法是充分形成特色化经营，如果以现有的经营模式与贵阳原有零售/批发市场和路摊零售经营的冲击，与之竞争会处于相对的劣势。但商业步行街的良性发展，不光是本地市场的发展，更要辐射周边区域市场的培育和发展，以争取不同区域消费人群的消费。根据上述分析，我们可以充分利用贵阳市省会城市的辐射影响力和地理环境优势，建造以青春时尚商品为主题的“西部商品批发交易中心”，配套豪华影

29、院+主题餐饮+旅游购物店+超市便利店。致力于打造辐射贵州全省和周边城市的时尚商品的直供批发/零售的经营策略。主题式“直供批发/零售商品”+“豪华影院+主题餐饮+旅游购物店+超市便利店”第二部分商业步行街运营策略一. 营商环境1.公共硬件配套金阳商业步行街总体规划南北长1200米，东西宽100米，总用地面积为12.3927万，建筑面积规模达11万，地上商业面积8万，地下人防及车库面积约3万（其中地下车位592个、地上临时车位约500个），建筑层数为地上三层，局部四层和局部地下一层。² 手护式电梯/直式客运电梯/观光电梯² 智能化闭路监控及门禁系统² 火灾自动报警及联

30、动系统² 背景音乐及应急广播系统² 停车场管理系统² 公配电设备及后备电源设备总结：商业步行街的硬件投入比较完善，已具备并可满足整个商业运营的实际需求。2.公共服务环境商业性的公共服务建设和完善，应以满足顾客/消费者特定的衣食、住行、生产、生活、发展和娱乐的需求。公共服务满足顾客/消费者的生活与发展的某种直接需求，能使顾客/消费者受益或享受，有助于顾客的经营发展，有助于提升消费者的认同，有助于营造良性循环的营业氛围。序号项目/名称功能/作用简介建议1垃圾收集及中转站及时处理商业街日常垃圾，营造整洁环境日产日清，避免堆积污染2公共厕所方便顾客（/租户/消费者生活的配

31、套设计需合理，做好标识牌3垃圾收集箱方便顾客/（租户/消费者生活的配套采用环保分类，做好标识牌和指引4仓储设施方便顾客/（租户储存商品的配套房天面重新开辟，低租金、免管理费5物资转运站方便顾客/租户货品装卸每栋商业楼开辟一处物质装卸区6儿童乐园方便一家假日休闲，留住消费者商铺中心街开辟儿童游乐设施7休闲设施提供方便消费者的休息场所/设施根据环境增加休闲/休息区及座椅8商业信息发布区介绍商业街布局/商业品种/交易信息出入口设置电子信息显示屏幕9商业信息查询方便消费者及时查询需要的商业咨讯商业区出入口按经营划分设立一个商业查询显示平台序号项目/名称功能/作用简介建议10公共电话亭方便客户/租户/消

32、费者的临时性需要增加多种经营及完善通信服务11电信营业厅方便客户/租户开通电信电话/网上宽带集中一区域，在提供服务配套外，又可出租物业收取租金12邮局快递方便顾客/租户物资流转集中一区域，在提供服务配套外，又可出租物业收取租金13商业银行方便顾客/租户/消费者资金流转/储存集中一区域，在提供服务配套外，又可出租物业收取租金14空巴快线方便并满足来自四方的顾客/租户/消费开设空巴快线营业厅，并公布应运时间15工商税务登记注册方便租户办理营业执照集中一区域16文化广场进行文艺演出或与当地政府举办公益文化活动，吸引市民前来观光消费利用商业街区进行规划建设，争取政府支持17商业街警务区履行政府赋予的职

33、能维护商业街安全步行街服务大楼18步行街服务站履行政府赋予的职能开展相关管理步行街服务大楼19步行街卫生站履行政府赋予的职能开展卫生治疗步行街服务大楼20招商中心负责招商相关工作出入口大楼一楼21物业管理中心服务商业街物业管理服务区域楼一楼1.3交通网络建设俗话说，“酒香不怕巷子深”，但对于金阳商业步行街项目而言，如果没有良好的外部交通环境，即使占据有利的地理位置，也会将客户拒之门外。商业项目所在区域的交通环境对于商业项目的运营起着至关重要的决定作用，而交通流线的通畅与否，又是交通环境中的重要指标之一。因此，商业步行街项目的投资、开发、运营，首先应该考虑整个商业经营定位的交通环境，建立起交通流

34、线（即商业步行街为中心而到达客源的交通的主次线路）的便捷性。 项目/名称线路规划建议过境交通步行街前后直接衔接通往贵阳老城区的三条城市主干道增加步行街口的公交停靠站台到达交通主要是上下班交通和购物交通两种，由步行街内南北向的XX路与XX路组成。开设为双向单行车道停车场主要以室内车位为主，确保地面交通网络的顺畅实行停车场收费管理系统，提供购物免费优惠公交首末站公交车辆连接贵阳市区、火车站、机场、汽车站、周边生活密集居住步行街与交通部门协商开通，并划出专设站台空巴快线连接贵阳机场，迎接四方来客与空客巴士联合经营临时售票点二. 步行街商铺营销推广招商手段基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，项

35、目产品应向中高档次发展，在项目定位、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行升级，经我司反复推敲，我司建议项目推广主题定位为：“西部购物天堂金阳步行街”1.项目品牌的构建广告创意促销方式现场包装品牌核心广告语公共关系人员培训2.项目推广2. 1推广机构² 设立市场部：主要职责对外招揽客户资源，取得客户联系方式；与客户的直接沟通，推介/介绍项目情况；接待客户的电话咨询，解答客户提出的问题；与客户洽谈租赁铺位相关事宜；掌握并了解负责区域客户的营业信息；向客户提供合理化营运建议受理并协助客户办理经营相关事项。² 设立公关部：主要职责是与政府部门保持良好的沟通关系，争取政府部门对项目

36、开展的支持；收集当地投资群体和潜在客户的资料和联系方式；掌握当地政策的最新动向；掌握商铺客户的动态和要求。2.2商铺出租组合（1）、整层租用² 租赁期为5年或5年以上：租金优惠价给予9.3折，铺面广告位免费使用5年。² 租赁期为10年或10年以上：租金优惠价给予9折，铺面广告位免费使用10年。（2）、单间铺位租用² 租赁期为5年或5年以上：租金优惠价给予9.6折，铺面广告位免费使用5年。² 租赁期为10年或10年以上：租金优惠价给予9.3折，铺面广告位免费使用10年。2.3商业推广方式（1） 招商中心展示：招商中心备齐商铺的各方面资料，从所见、所闻全方位

37、让买家了解信息；（2） 商业文化展示：设立文化广场，每月/每周未进行文艺演出或与当地政府举办公益文化活动，吸引市民前来观光消费，并充分利用现场展示商铺招租和商业商品信息；（3） 室外广告：设立室外静态广告或电子液晶信息栏，公布步行街商业（商铺招租、商品推介）信息，以第一时间将商业信息进行传播给予广大消费者，引起他们的共同关注，为商业经营注入新的包装形象和营商氛围。（4） 媒体报道/宣传：充分与当地媒介（电台、电视、网络、报刊）进行步行街商业信息的报道/推介，短时间内通过小众传播和媒体抄作宣扬步行街商品的热销热点，引起社会舆论，提高步行街销售商品知名度，促进物业出租。（5） 特色特价商品优惠促销

38、：定期促销推介（如春节年货展销等）或与当地政府部门共同举办惠民商品促销活动，吸引消费者的光临，形成滚滚人流，在带来巨大消费力的同时提升步行街的商业氛围；（6） 娱乐推介：以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。（7） 专题招商：在步行街或贵阳市中心广场组织专题招商会，或组织到经济发达地区商品经销成熟的市场（如服装批发）进行招商发布会，以吸引本地或当地的客户资源到步行街开设专营分店。三. 商业步行街经营业态规划商品永远是吸引顾客的根本，在品牌品类同质化严重的商业时代，步行街应引进了拥有市场认同感的自主品牌和不同价格档次的

39、经销产品的直接供应商，通过地区代理批发（含零售）的形式进行运作，为贵州地区及相邻省会地区的零售商提供商品的交易平台。区域名称经营项目规划招商要求与标准A区1楼 餐饮酒家1、具有独特的贵州餐饮文化特色，2、注册资本达到30万元以上2楼餐饮酒家1、具有独特的贵州餐饮文化特色，2、注册资本达到20万元以上3楼餐饮酒家1、具有独特的贵州餐饮文化特色，2、注册资本达到10万元以上B区1楼 旅游纪念精品经销区1、具有贵州文化特色纪念 2、注册资本达到20万元以上2楼美食餐饮1、具有贵州文化特色纪念 2、注册资本达到10万元以上3楼美食餐饮1、具有贵州文化特色纪念 2、注册资本达到5万元以上C区1楼成人/小

40、孩服裝批發區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上2楼成人/小孩服裝批發區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上3楼成人/小孩服裝批發區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上-1楼大型购物超市国内知名品牌，注册资本1000万元以上D区-1楼大型购物超市国内知名品牌，注册资本1000万元以上1楼 美容美发商品批发/零售区1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上2楼美容美发商品批发/零售区1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上3楼美容美发商品批发/零售区1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上E区1楼 牛仔服裝批发/零售區1、知名

41、品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上2楼牛仔服裝批发/零售區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上3楼牛仔服裝批发/零售區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上F区1楼 鞋業批发/零售區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上2楼鞋業批发/零售區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上3楼鞋業批发/零售區1、知名品牌，2、厂家直销批发，3、租赁期5年以上G区1楼 银行、工商局、电信、招商处提供便民商业服务2楼TK夜总会、酒吧1、注册资本50万元，2、有娱乐经营执照，3、租赁期5年以上3楼豪华影院1、注册资本50万元，2、有影业经营执照，3、租赁

42、期5年以上四. 统一招商建议通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，实行统一规划/招商经营，盘活步行街商铺经营，营造良好的商业氛围，有利于商铺物业的升值。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及商业项目的规划、设计、招商、销售、 工程等所有环节，对管理公司的综合运营能力要求极高。若商业步行街经营不善而导致步行街冷冷清清、返租回报承诺无法兑现等，其存在负面的社会影响。1、 物业返租/代租/代售序号类别期限回报率（%.年）回报偿付方式责任风险管理费税费备注1返租3-5年总房款的3%管理公司按月给付管理公司承担回报金的风险，但享有回报差额收入权利在给付回报款扣除并支付在给付回报款扣除并支

43、付返租5年以上总房款的3.5%2代租3-5年实收租金向管理公司支付佣金为月租金的50%产权人自行承担产权人自行承担产权人自行承担5年以上3代售按委托价代售总房款的2%产权人自行承担产权人自行承担产权人自行承担2、 租金价格策略商业步行街商铺物业租金的定价策略应事实求是地根据本地区的经济发展规模、消费人群、日客流量、消费力等因素，以及参考项目周边竞争物业总体规划、规模、租金、物业素质等方面综合考虑和比较，最终确定项目近期和长期的物业出租价位（自行确定）。序号商铺区域面向方位分租面积租赁期限租金参考价优惠折扣备注1整栋/整层租用5年以上提供免租期吸引大商家进驻2一楼临街商铺单间1-2年60-100

44、元9.8折租金可实行年均递增模式3-5年60-100元9.3折租金可实行年均递增模式3一楼中心街铺单间1-2年50-80元9.8折租金可实行年均递增模式3-5年50-80元9.3折租金可实行年均递增模式4二楼单间1-2年40-60元9.8折租金可实行年均递增模式3-5年40-60元9.3折租金可实行年均递增模式5三楼单间1-2年30-50元9.8折租金可实行年均递增模式3-5年30-50元9.3折租金可实行年均递增模式3、 租售物业税费（1） 物业销售税税种税率（%）备注营业税5%按合同金额计算印花税3%00按合同金额计算土地增值税2%按合同金额计算城建税7%按营业税的7%计算附加税3%按营业

45、税的3%计算（2） 物业出租税税种税率（%）备注公司性质个人性质房产税12%4%营业税5.5%3%管理公司在实施物业返租/代租/代售活动期间，涉及物业产生的各种税费，在签定物业返租/代租/代售协议时应明确纳税的主体，避免产生不必要的误会。第三部分步行街物业管理及商业运营方案一. 物业接管验收为确保步行街的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护客户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。1、管理内容：（1）. 跟踪并记录在建楼宇/设备隐蔽工程问题，提出合理化建议；（2）. 了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；（

46、3）. 编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（4）. 与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收；（5）. 记录及提交验收结果/报告，并要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（6）. 与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（7）. 与开发商、施工单位联合进行物业交接：l 核对、接收各类房屋和钥匙，并加以整理分类存放；l 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；l 核对、接收各类设施设备，并进行投入运行/使用；l 核对、接收各类配套设施物品，并加以登记台帐存档；l 核对、接收各类配置标识标牌，并加以登记归类存档；l

47、其他2、 实施措施：（1）. 组建前期建设介入小组，负责跟踪并记录在建楼宇/设备隐蔽工程问题，提出合理化建议；（2）. 组建接管验收小组，负责接管验收工作；（3）. 开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；（4）. 掌握物业验收的标准和程序；（5）. 制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。（6）. 接收/接管各类设备及设备资料，并分类建立设备台帐。（7）. 接收/接管各类设备资料，并分类建立设备资料库。（8）. 其他二. 业主收楼入伙办理业主入伙提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给客户留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。1、 管理

48、内容：（1）. 与开发商协商接收客户资料清单；（2）. 建立初期的客户资料库及通信手册；（3）. 整理并分类存放物业单元钥匙；（4）. 与开发商商议并制订收楼通知书，明确收楼流程、条件、日期、应付费项目及金额；（5）. 准备业主物业交付所需资料和物品；（6）. 布置业主入伙现场，为业主办理物业交付手续提供一条龙服务；（7）. 按接收物业流程办理物业交付手续：l 收取（复印）客户收楼证明资料（如入伙通知书、房屋买卖合同、身份证和各类必备证明）；l 收回客户按规定填写的各类文件（如入住登记表、防火责任书等）；l 收取客户应缴纳（预交3个管理费、维修基金）费用；l 办理物业交付手续，客户签名接收物业

49、相关物品（房屋钥匙、IC卡、礼品等）；l 由物业助理或工程技工陪同客户检查房屋设施，抄摘水电表读数；l 对验房交接中发现的房屋质量问题，经客户确认后，填写物业验收交接表，并与客户约定时间，及时解决。2、 实施措施：（1）. 制定物业交付程序，准备各有关所需资料；（2）. 按照客户物业交付程序，安排工作流程；（3）. 策划客户入伙现场布置方案；（4）. 热情接待，百问不厌，虚心听取客户意见；（5）. 按规定办理客户入伙手续。（6）. 记录并跟进物业交付期间发现的工程遗留问题；（7）. 按幢/层/房号建立客户资料档案；（8）. 重新整理通信手册；三. 步行街商铺营业管理（一）、步行街营业/歇业时间

50、 经营类别营业区域营业时间歇业时间酒店/餐饮业A/G区不限不限批发/零售业B/C/D/E/F区08:3019:30管理公司办公室08:3017:30备注具体开歇业执行时间以商业步行街出租实况确定为准。(二)、管理规定1. 在营商户必须在规定时间内准时开门营业和停止营业(非限制时间经营户除外)，在营商户因特殊情况延迟结束营业时应提前知会管理公司进行登记备案。 2. 商户开业前应提前清理铺前/铺内卫生，开启铺内灯光，排列好商品，做好营业迎客准备。3. 歇业后，商户应清理铺前地面卫生，切断铺内电源、水源、气源，检查铺内不存在安全隐患后关闭门窗后方可离场。4. 步行街商铺作为经营场所，商户人员必须遵守

51、步行街管理规定，铺位不得寄宿。5. 营业过程中，商户营业员应熟悉本经营品牌产品性能，做到对待客人热情周到、满意服务；6. 步行街商铺禁止携带带宠物或存放易燃易爆物品； 7. 每月最后2天为商户盘点日，步行街歇业时间顺延2小时。 8. 商户装修必须遵守装修管理规定。 四. 物业客服管理1、服务内容1) 负责业主接收物业或商铺交付租户的相关手续；2) 负责商户装修的申请受理/审批/办证/巡检/违章整改敦促等工作；3) 负责巡视房屋及公共设施，做好公共区域环境卫生/消防安全管理工作；4) 负责公共设备设施的维修受理、下单安排、跟踪和回访验证工作；5) 负责商户家政（如卫生保洁、急修等）服务的受理登记

52、/下单安排/跟踪和回访工作；6) 负责步行街门禁IC卡的出售/办理/收费/注册/存档等工作；7) 负责商户投诉处理工作及日常商户联系、沟通协调工作；8) 负责开展步行街服务质量调查等工作；9) 负责住宅单元物品搬出的放行及人员身份的核对等工作；10) 负责步行街日常公共管理事务的文件的撰写/发布/登记/回收/摄像/存档等工作；11) 按市物价局公布收费标准和有关管理规定，及时向客户、使用人通知收取及催缴相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况； 12) 负责组织各部门开展服务质量工作检查，发现问题敦促限时改进，事后复检验证；13) 负责市场部内部行政事务、文档的管理； 14)

53、 在公司职能部门的指导下，开展各项有偿服务；15) 完成上级交待其他工作。2、实施措施（1）物业交付服务规程 l 验明客户资料： 客户本人办理：客户身份证、收楼通知书、房屋买卖/租赁契约； 客户委托他人代为办理：除上述资料外，还需提供委托人身份证及委托书； 单位购买：除上述资料处，还需提供单位证明及个人身份证明。 l 填写资料或签署协议：填写商户登记表、签订相关协议。 l 收取费用：预收3个月物业管理费，专项维修基金，3个月脯租按金。 l 发放物品并确认：房屋钥匙、商户手册、房屋水电图。l 房屋验收及整改：指导客户（商户）按“房屋质量验收登记表”逐项检查验收；查抄水表、电表、煤气表底数并共同确

54、认；质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上；报送开发商进行工程质量问题的返修工作；维修部复检合格后联系客户再次验收，验收合格请客户（商户）在“客户报修处理登记表（维修工作单）”上签字确认。 l 房屋托管：签订托管协议，查抄托管前的房屋水表、电表读数。l 资料归档：收楼通知书、客户/受委托人身份证复印件、单位证明、商户登记表、协议等。 （2）装修管理实施规程l 业主/商户确定室内装修方案，并将装修申请表、装修工程保证书、商铺室内装饰装修管理协议、装修设计图纸、装修公司资质证书等并递交市场部物业部；l 物业部登记客户提交资料并移交工程部审核，由分管工程主管审核后报公司领导审批，符合要求后反馈物业部通知业户办理入场装修手续；若部分装修项目未符合安全规范/要求的，及时通知业主/商户/承建商商议改正。l 业主/商户交清装修保证金、装修余泥清运费后，物业部发给住宅装修施工许可证，业户/承建商负责人持许可证为装修施工人员办理施工出入证。l 装修须缴交费用：装修保证金2000元/单元，余泥清运费按￥3元/M 2 ，出入证工本费￥5元/证、按金￥20元/证。 l 装修时间：每日可施工时间是上午9时至12时、下午14时至晚上18时，中午12时至下午14时及法定假日不可进行任何噪音工程