业主自管您怎么看？

1、业主自管，您怎么看？ 中华人民共和国物权法第八十一条指明了业主管理自身物业的三种途径或方式：自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就是说，在业主不愿委托具有独立法人资格的物业企业进行管理服务，也不愿自行管理小区事务的情况下，可以委托普通的自然人来为业主服务。 有人认为虽然法律出台，但实施起来还是比较困难，毕竟小区管理不是一时之事，就凭几个不懂物业管理的外行人怎么能完成小区的管理任务，怎么能代替专业的物业服务企业，何况他们还有自己的正常工作？但也有业主认为，业主自管的方式最“靠谱”,因为业主委员会的成员都是小区业主，最能了解大家需要的是什么。 对此，您怎么看？下面持不同观点：A:我个人

2、觉得业主自治管理方式不是很“靠谱”。在全球随着物业管理行业发展至今：第一，从美国成立世界第一个物业管理行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。到我国在1981年出现第一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展，已逐步形成了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。经过三十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。第二，房地产开发投资产品的多元化和现代化，信息技术、高新设备的投入，节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高，需要一大批具有相关专业资格和专业技术的人员进行管理和维护。在政策层

3、面，物权法、新物业管理条例等相继出台，是为了规范物业管理行为，强化社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；其中中华人民共和国物权法第八十一条指出自行管理或者其他管理人管理的方式是充分体现我国社会现代化民主决策精神，尊重民意的表达；业主自治的管理方式或许可停留在自建住房和集体户的小范围，对于现在主要的物业类型如：商业物业、住宅物业、工业物业、行政物业及城市综合体，不具有自治管理的可行性。B;业主自管还是不妥，因为没有专业的物业管理企业来对您所居住的小区进行全面管理，将会导致小区的房屋本体、基础配套设施设备得不到及时的维护管理，给小区业主的居家生活带来影响，同时也会影响到小区房屋的增值保值；另外

4、，业主自管期间如果发生的一些管理责任由谁来承担？管理者的福利、保险、工作期间发生了安全事故等行为如何保障。 不行。从物业管理的概念来看，理由如下： “物业管理是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。” 既然是对房屋及设施设备进行维修、养护、管理，如果没有相应的专业技术人员和服务队伍，根本无法进行。随着社会的发展，人民生活水平的提高，科学技术的进步，小区的设施设备越来越齐备、先进，对管理人员相关的专业知识和技术水平要求越来越高。从这一点来看，委托普通的自然人来为业主服务是不行的。从另一点来看，物业管理

5、“维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”就如部分业主认为的小区管理仅仅是保洁员打扫卫生，安保人员看看大门，巡查小区。就算有些低档小区没有其他设施设备，物业管理人员就做如部分业主所说的工作，但这项工作真正要做好也是长期的、经常性的、持之以恒的工作。毕竟物业服务公司隶属于具有独立法人资格的物业企业，有它的服务宗旨、服务理念、工作纪律，服务标准，服务时间等，属于正规的专业队伍，有保洁、保安方面的专业知识和业务技术水平，且能按照合同或协议按规定时间和标准履行自己的工作职责。如果委托普通的自然人来为业主服务，尽管有相关的纪律、制度，但随意性比较强，且不具备专业服务队具备的相关“宗旨、理念、纪律

6、、标准、时间”等。假设同一批员工服务同一个小区，一种情况是属物业服务企业，一种情况是属于普通的自然人，其效果是不同的。如果短期可能没有多大区别，但时间一长，区别就出来了。可行，原因有三，一是有业主自管模式的出现，让业主有了更多选择；二是对当前的住宅物业管理会带来很大的影响和冲击；三是当行业的所谓垄断局面打破后，迎面而来的危机感，对于传统的物业服务企业也会起到一定的推动和促进作用。C:在新形势下，现有的物业服务企业必须认真做好管理服务工作，努力提高每一分物业费的性价比，让小区绝大多数业主认可你，这样才有可能保持和延续自己的管理权，也才可能不被业主所抛弃、不被市场所淘汰。对于物业档次不高、建筑面积

7、不大、设施设备相对简单的项目业主自管是可行的，在物业管理中，最大的价值体现在物业的保值增值上，建议大型项目，10万平方米以上的建筑面积，请专业的物业管理服务公司管理是有必要的，否则物业小区品质服务难以保证，时间一长会影响到物业的本体完好和设备正常，同时大量的人员流失培训也得不到保证。D:1.中华人民共和国物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。我个人认为业主自行管理就应彻底的自行管理，做到财务，清洁工，保安，工程，管理人员都是小区的业主；如果能做到这一点我个人非常赞同业主自行管理！2、其实在物业管理这一行不得不承认存在着一批好的物业管理企业

8、，只要选好管家那就没必要自行管理！3、业主自行管理在经过一段时间的实践也有可能适合物业行业未来的发展！有待观望！ E: 业主自治的管理方式也好，专业的物业管理服务企业管理也好，关键在于业主的满意程度，专业的企业进驻小区管理，因为是企业管理必须考虑到利润，往往业主认为服务收费与实际服务满意度不符，由小区业主自治的管理，负责管理的人员都是小区业委会的成员，虽然收费上相对于来说肯定比专业的企业管理低，但是，业主本身自己有工作，对小区的管理也常是及义务管理，不能够做的更专业化，收上来费用开支的透明度管理上也是一个问题，无论是什么管理模式，还得根据业主的评价来定。F:业主自管可行。这样会增加物业管理市场

9、的竞争力，会促进物业管理专业企业更具规范意识。有压力企业才会有动力。否则就会被淘汰。然而业主自管的模式形成，需要从法律角度给与支持和配合，否则也会带来很多业主之间的猜忌和矛盾。无论采取何种形式进行物业管理都需要专业的方法，负责人的态度与阳光化的透明度。专业公司发生的问题，在业主自管的方式下一样会出现。G:一直以来物业管理条例都以“专业管理与业主自治相结合”来表述物业管理这个含义。但自诞生物业管理这个行业以来的很长一个时期中，由于一些物业管理企业的执业操守和专业水平问题，导致物业管理与服务的消费群体开始出现了对“别人”管理自己的物业失去了信心。同时也有部分业主朋友往往以“为广大业主维权的名义谋取

10、个人私利”等因素所致诸多矛盾，渐渐地将业主自管的话题凸显到了台面上。H:业主自管还是物业企业专业管理其结果都是要符合广大业权者的利益和需求，通过科学管理让物业保值增值，并不是说是业主就一定有诚信，就一定管理的比专业企业好。业主自管也是一种经营方法，要不要成立企业主体（法人组织）？是“家家户户都派人参与”还是选出一部分业主，或是在外聘专业机构？要不要公示收支账目？要不要行业资质？要不要选聘从业员工，员工的社保福利有没有保障，要不要签订劳动合同？需不需要第三方监督等等.，最终是不是又回归到“变相”的专业企业管理的轨道上来呢！社会进步的表现之一就是分工的细化，专业化。物业管理行业的诞生也是一次社会进

11、步的证明。但所有的新生事物都要经过时间和问题的洗礼方能成熟起来。不能因为这个行业在成长的历程中出现了一些纠结与矛盾，大家就盲动的否定专业管理的价值。如果推行业主自管，就要有充分的法律平台来支持。这个法律平台包含的内容不仅是国家出台的相关法律法规，同时有可能是对既定的，正在成长中的中国物业管理行业的颠覆。比如，业主自管要不要资质，参与的业主要不要物业管理相关的资格证书？成为业主的条件相对简单，只要有自己名下的物业就可以成为业主。然而，能不能科学的打理物业就不一定。大部分业权者都有自己的谋生平台和本身的事业。个体业主的自信我们不能否认，但业主可不可以自管值得深思，如果买了房子都来自管，那么生活来源

12、出处在哪里，管理费出处在哪里？为此本人提出以下观点：1、 健全第三方监督机制与实实在在的市场化竞争机制；2、 推进物业管理企业专业化进程，完善和明确“业主自治”的方式和功能；3、 与时俱进的创变出多样化的管理模式应当是我们需要探讨的焦点；4、 是否采取业主自管自家的物业还是专业的物业公司管理仅仅是信任危机导致的话题。因此，物管企业与业权人之间的信任机制要合理的设计与累积。 业主自管，该如何面对骨感的现实自治和自管是两个截然不同的概念，自治是法律所规定的业主权利，自管是手段，我们对业主自治是无条件支持的，但业主自管是值得商榷的，就自管问题我们来讨论一下。自管如果单独业主的商场、写字楼就不存在问题

13、了，业主喜欢自己管理或雇佣任何人管理都是可以的，只要满足顾客的需求、没有违法相关法律就太正常了。而在小业主聚集的小区里，这就是问题，而且会产生后果，甚至产生不可挽回的恶果。广大业主的感觉是业主委员会成员都是业主，会把公共区域和公共设施的管理当作自己家里事一样尽心尽力，交给自己人管理放心，还能够省下很多费用，业主了解业主，知道业主所求，这我不质疑，但这正是埋下隐患的开端。1、首先质疑的是业主在管理物业的专业性和服务性，自己当家为自己做事的想法虽然好，但是要实现这个目标存在三个难题管理的专业性、经营者的能力和居民的全力配合。 参加过物业师考试的朋友都知道，一个合格的物业师要有二十几门专业知识才能考

14、下证书，我个人认为，这种繁琐的工作让没有系统学习培训的业主完成，在没有利益的驱动下，是个无法完成的任务。物业行业的言传身教、系统培训是三十年物业人积攒下来得财富，特别是设备、设施、房屋本体保值增值的管理上，更加需要专业知识，仅凭和善和理解是做不到的。另外由业主去服务业主，服务态度就是面临的问题，没有经济利益，单凭一腔热血加上公益心，短时间大家都可以承受，时间长了义工也不是无偿的了，站在同一起跑线上，为朋友、邻居可以保持笑容，一旦面对陌生且有怨气的其他业主，就没有理由继续矜持下去了。2、业主自管，将面临违法的后果。虽然物权法有了这样的规定，但不代表业主自管就可以违反其他的法律，如国家的工商管理法

15、、税法。不能以自管名义偷逃税款，不能脱离行业主管部门的监管。行业管理体现在资质管理上，能够获得资质获得管理权限的前提是要办理营业执照，营业执照的办理是要有注册资本（用此资本来承担有限责任确保业主公共设备、设施的安全可靠和风险担当）。同时还需要进行税务登记，保证国家税收没有流失。另一方面没有办理税务登记就没有合法发票，不能提供发票将是业主拒绝交费最合法的理由，业主自管后，收费将成为自管一道无法逾越的鸿沟。3、业主自管，将无力承担风险。全体业主的集体财产委托给几个业主管理，即便把这几个业主所有的财产都抵押上，也没有公共设施的价值高，一旦由于管理原因造成损失，谁来为此埋单？最终的风险还是转嫁给了全体

16、业主。因此，交给没有资本的人管理是不安全的；换句话说，业主有了资本，但没有既得利益，又有谁能无偿用自己的资产来承担这个应该是所有人的风险呢？4、这样看来，业主自管将是问题，这就有人会提出，业主还要自管，通过办理合法手续不就完全可以达到目的了吗？这的确是一个看似完美的解决办法，从实际经验来看，即便能够办理合法手续后，自管与托管就没有了差别，业主自管和专业的物业管理在费用上仅能够相差10%的管理费，但要承担小区的全部风险。专业的管理公司形成规模后，综合的经济效能会有提高，在费用上不一定输给业主的管理队伍。“业主自行管理”模式，除非不存在任何经营行为，否则很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务

17、公司提供保安、保洁、绿化等专项服务。由于这种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病，因此尽管它的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但很难真正成为业态的主流。 5、国家行业管理机关为了确保物业行业的服务质量，从2011年开始办理资质时，需要有注册物业管理师，这又给业主自己管理增加了一道门槛，业主为此去参加考试可能性也不大。另外，全体业主如果对一个合法的、有资质的、有民事行为能力的物业服务企业都不相信，难道能相信几个邻居吗？他们仅凭公益心和热情去担当全体业主的财产是有风险的。6、物业服务管理还是要交给市场，企业能够生存下来，靠的是市场规律，物业管理企业也需要效益，获得利益方能驱动社会发展，企业有效益才有热情，才能更好的为业主服务。我们应该看到，我国住宅物业管理历史很短，是由传统房管发展为专业化、企业化和一体化的招投标现代物业管理模式的过程中，出现一些矛盾，需要磨合，这很正常。我国住宅区物业管理仍处在起步阶段，无论是法规的建立，还是管理的水平，都有待逐步健全和提高，此时就更需要业主和管家彼此之间的宽容、理解和合作。我们不要因为企业化住宅物管出现一些问题，就急于否定“管家”。从利益角度看，小区既是业主的幸福家园，也是物业