2021土地估价理论与方法-土地估价方法综合练习（精选试题）

1、精品文档_土地估价理论与方法-土地估价方法综合练习1、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的（）。a.报酬递增、递减原则b.替代原则c.合法原则d.变动原则2、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的（）大于转换用途所需的费用。a.减少额b.数值c.增加额d.收益3、市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。a.完全相同的土地交易b.类别多样的土地交易c.类似土地的交易d.典型的土地交易4、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与

2、估价目的相对应的（）求取。a.宗地内外开发投入的费用总和b.宗地内外受益分摊的开发费用总和c.宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费d.宗地外受益分摊的开发费用5、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元平方米，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为（）。a.2.0b.2.5c.3.od.4.o6、运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括（）等。a.统一付款方式b.统一币种和货币单位c.统一交易方式d.统一产权性质e.统一采用总价7、下面属于收益性房地产的是（）。a.旅店b.商

3、业写字楼c.政府办公楼d.公园e.未开发土地8、市场比较法估价需具备的条件是（）。a.同一供求范围内b.估价时点的近期c.有较多类似土地的交易d.所处的地区房地产市场较活跃e.房地产交易发生较少的地区9、在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要调查的方面包括（）。a.土地的位置b.土地的面积、大小、形状、地质和水文状况、平整程度c.城市规划条件d.土地的权利e.土地的开发成本10、成本法中的投资利息的计算基数包括（）。a.土地取得成本b.开发成本c.管理费用d.销售费用e.销售税费11、某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了

4、土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：建筑面积20000，容积率为5；全部用于出租，出租率为80;同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元平方米；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；房屋重置价格为2000元平方米，耐用期为50年，残值率为0；有关出租成本有房产税（按年租金的12计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元平方米）；房地产综合还原率为10。根据上述情况回答以下问题。该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。a.13456b.14019c.15216d.1877612、某市区现有一栋1997年6月建成的办公

5、楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：建筑面积20000，容积率为5；全部用于出租，出租率为80;同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元平方米；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；房屋重置价格为2000元平方米，耐用期为50年，残值率为0；有关出租成本有房产税（按年租金的12计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元平方米）；房地产综合还原率为10。根据上述情况回答以下问题。该宗土地在估价时点的单价为（）元平方米。a.27047.5b.2504

6、8c.5410d.501013、收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、公益公园、仓库、农地等。14、不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。15、土地市场比较活跃的地区，对各类土地的估价一定都能采用市场法估价。（）16、收益还原法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，不是过去的因素而是现在的因素。17、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。a.10.2b.1

7、1.0c.11.3d.11.518、某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.o。选择某比较案例的成交价格为1800元平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8，则待估宗地土地价格为（）元平方米。a.2743b.2744c.2746d.274919、有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼

8、近法计算中的投资利息为（）元。a.18000b.8934c.22500d.2263420、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用三年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元，若综合还原率为8，折现率为12，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。21、对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。a.1b.2c.3d.422、宗地估价的一般程序为（）a.确定估价基本事项；拟订估价作业计划；收集资料实地踏勘；分析整理相关资料；选定方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书b.收集资料实地踏勘；拟订估价作业计划；确定估价基本事例；分

9、析整理相关资料；选定方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书c.确定估价基本事项；收集资料实地踏勘；分析整理相关资料；拟订估价作业计划；选定方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书d.收集资料实地踏勘；确定估价基本事项；拟订估价作业计划；分析整理相关资料；选定方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书23、地价评估的程序，是以（）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。a.接受估价委托书b.确定估价基本项目c.拟订估价作业计划d.收集资料24、建筑平面图可以了解（）等内容。a.宗地形状b.地上建筑物形状c.分布、各层次的构造d.覆盖率限制e.建筑物高度25、一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。a.社会b.经济c.政治d.环境e.文化26、通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如（）等内容。a.容积率b.建筑物高度c.覆盖率限制d.环境e.用途和利用限制27、评估一个商铺的市价，不宜采用的评估方法是（）。a.市场比较法b.收益还原法c.成本法d.路线价法28、估价师要根据（）来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。a.适宜性b.经验c.案例d.最佳使用方式29、土地价格调整与估价额确定包括（）步骤。a.准确性分析b.适宜性分析c.调整d.复