贷款评估报告

1、泰安市正源房地产评估有限公司房地产估价报告估价项目：肥城市新城盛源小区 25 号楼 2 单元 2 层东户委托方: 程勇估价方：泰安市正源房地 产评估有限公司估价人员：于晓峰、梁新成估价作业日期：2010 年 3 月 17 日2010 年 3 月 18 日估价报告编号：泰正源评报字2010第 F0165 号1泰安市正源房地产评估有限公司目录 3 4 5 6 10 1234562泰安市正源房地产评估有限公司致委托方函程勇：受贵方委托，我公司评估人员根据估价目的，遵循估价原 则，按照评估工作程序，对估价对象房地产进行现场勘察，然后选用适宜的评估方法进行了评估测算，评估工作现已完成，现将报告主要内容

2、说明如下：估价对象：肥城市新城盛源小区 25 号楼 2 单元 2 层东户估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供市 场价值参考依据。估价时点：2010 年 03 月 18 日估价结果：人民币小写：441000.00元整，人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。报告的详细内容见房地产 估价结果报告及房地产 估价技术报告。此函泰安市正源房地 产评估有限公司二零一零年三月十八日3泰安市正源房地产评估有限公司估价师声明我们郑重声明：1、估价报 告中估价人 员陈述的事实，是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的 专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我

3、们与本估价报告中的估价 对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏 见。4、我们依照中华人民共和国国家 标准房地产 估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价 对象进行了实地勘察并作了 记录。6、没有人对 本估价报告提供重要 专业帮助。7、委托方对 其所提供资料的真实性、准确性负责。8、使用本报 告，请注意估价的假 设和限制条件及 报告说明。4泰安市正源房地产评估有限公司估价的假设和限制条件1、估价结果主要依据了以下假 设：、1、 具有自愿的 卖者和买者；、2、 为使交易完成及达到合理价格，有充分的 谈判周期；、3、 在这个周期内，市场状态、价格

4、水平是不变 的；、4、 估价对象能自由地在市 场上出售转让；、5、 不考虑特殊买家的附加叫价和短期 强制处分对价值的影响。2、委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。3、未经本评估机构书面同意不得向委托方和 报告审核部门之外的单位或个人提供，不得将报告的全部或部分内容公开于有关媒体上。4、本次评估只是客观地反映出估价 对象在本次估价目的下的市 场价值，但不是必须的成交价，其结果仅为委托方在本次估价目的下提供价格参考依据，不得作为其它用途使用。5、评估中没有考 虑将来国家宏 观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对价值的影响。6、本估价结果有效期自估价作 业截止日期之日起壹年内有效，

5、若在此期 间 由于国家政策、经济环 境及估价 对象自身状况 发生重大变动，且这些变动会影响评估结果，应对结果进行适当调整或重估。7、本次评估视估价对象不存在产权纠纷、其他的抵押权、担保权、租赁权等他项权力及影响为假设前提。8、估价对象的评估房地产面积以委托方提供的相关 产权资料为准。5泰安市正源房地产评估有限公司房地产估价结果报告一、委托方：程勇二、估价方：泰安市正源房地 产评估有限公司法人代表：梁新成资格等级：国家三级证书编号：103004三、估价对象：1、估价对 象区位状况：估价对象坐落于肥城市新城盛源小区25 号楼 2 单元 2 层东户，东临吉山路，西临凤山大街，南临肥桃路，北临盛世年华

6、小区。周围距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。2、估价对 象实体状况：估价对象建筑面积 139.01 ，配房（车库）面积 37.66 ，总层 6 层,在 2 层，经到房管局查询档案资料建筑质量检验合格报告该房产建于2007 年，房产设计用途为住宅，混合结构，水、电 等基础设施齐全，国有出让土地。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合结构，水、电齐全。3、估价对 象权益状况：房产证编号：肥房权证新城字第 S075267号登记产权人：程勇四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供市 场价值参考依据。五、估价时点：2010 年 03 月 17 日六、价值定义：根据估价目的，本报告所采

7、用的价 值标准为估价对象基于估价时点的公开市 场价值标准，所谓公开市场价值是指在公开市 场上最6泰安市正源房地产评估有限公司有可能形成或成立的价格。即交易双方都掌握了必要的市场 信息，有比较充裕的洽谈时间进行交易。七、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地 产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城市房地产抵押管理 办法。（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家 标准 GB/T502911999房地产估价规范；2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委 员会联合颁布建住房20058 号房地产 抵押估价指 导

8、意见。（三）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关 资料。八、估价原则：1、本次评估以独立、客观、公正为基本原则；2、以合法原则、谨 慎原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则为操作技术性原则。九、估价方法：估价人员经过认 真分析所掌握的 资料，根据估价对象的实际情况及本次估价目的，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。十、房地产变现能力分析：变现能力是指假定在估价 时点实现评估目的时，在没有过多损失的条件7泰安市正源房地产评估有限公司下，将房地产转换为现金的可能性。（一）估价对象在房产证所确定的合法用途前提下，独立使用性 较强，不宜分割使用、转让。（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时

9、，因存在短期内强制处分、潜在购买 群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能 实现的价格一般比公开市场价格要低。（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额 和清偿顺序与处置方式和 营销策略等因素有关。一般说 来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较 短，但变现价格一般 较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业 税及部分手 续费。（四）估价对象可能会由于房屋 现状变更、国家经济 形势、城市规划、环境变化以及房地 产市场价格波动、房地产 税费调整等不可 预见因素，导致房地产价值产生波动。十一、房地产抵押估价报告使用提示：（一）估价对象状况和房地 产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可

10、能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外 损害，能正常维护使用，且未增加法定 优先受偿款，房地产市场没有大的波 动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地 产抵押价值基本保持 稳定。（二）对抵押期间可能产生的房地 产信贷风险，估价报告使用者 应给予关注 : 估价对象可能会由于房屋 现状变更、环境变化以及房地 产市场价格波动、房地产 税费调整等原因 导致房地产抵押价值减损。估价报 告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响。8泰安市正源房地产评估有限公司十二、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原 则，按照评估工作程序，选取适宜的评估方法，最终确定估价对象在估价 时

11、点的公开市 场价值为：人民币小写:441000.00元整，人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。十二、估价作业日期：2010 年 3 月 17 日2010年 3 月 18 日十三、估价报告应用有效期：自估价作业截止日期之日起壹年内有效十五、注册房地产估价师：泰安市正源房地 产评估有限公司二零一零年三月十八日9泰安市正源房地产评估有限公司房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象建筑面 积 139.01，配房（车库）面积 37.66 ，总层 6 层,在2 层，经到房管局查询档案资料建筑质量检验合格报告该房产建于 2007 年，房产设计用途为住宅，混合结构，水、电 等基础设施齐全，国有出让土地。房产设计

12、用途为住宅，实际用途为住宅，混合结构，水、电齐全。 二、区域因素分析：估价对象坐落于肥城市新城盛源小区25 号楼 2 单元 2 层东户，东临吉山路，西临凤山大街，南临肥桃路，北临盛世年华小区。周围距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。三、市场背景分析：肥城市位于泰安市西部，属 鲁中经济区，有多条国道、省道，高速路通过 ，交通便利，有利于同全省建立密切的 经济，科技和文化联系。逐步建立起适应社会主义市场经济发展和国际经济接轨的运行机制，努力培植 现代化产业结构体系，利用区位优势，资源优势和国家产业政策加快城市建 设的进程。随着新一轮城市总体规划的实施，整体经济形势的好转，估价对象房地

13、产的保值增值潜力得到充分 发挥。四、估价方法选择：根据以上情况及估价人 员掌握的现有资料，结合估价对象自身特点与评估目的，选用市场比较法进行评估。五、估价测算过程：市场比较法基本公式：10泰安市正源房地产评估有限公司比准价格 =可比实例价格 ×交易情况 ×交易日期 ×区域因素 ×个别因素修正系数修正系数修正系数修正系数1、选取交易可比 实例根据现场勘察情况及交易情况， 选取三宗与估价 对象在用途、建筑结构、区位等方面相同或类 似的房地产交易可比实例列表如下：实例项目坐落用途结构所在层数交易情况单价（元/）交易时间ABC估价对象盛源小区盛源小区盛源小区盛源

14、小区住宅住宅住宅住宅混合混合混合混合2222正常正常正常2510253024902009920099200992、交易情况修正实例 A、B、C 均为正常交易，所以无需进行交易情况修正。3、交易日期修正实例 A、B、C 均为近期交易，由于近期以来，同类地段同类物业房产成交价格基本 稳定，故无需进行交易日期修正。4、区域因素修正取估价对象区域因素 为 100，将影响区域情况的各因素赋与不同的权重，然后将交易 实例与估价对象分别比较，逐项打分，汇总之后确定修正系数。区域因素 交易实例ABC估价对象/11泰安市正源房地产评估有限公司商服繁华程度20202020距商服中心距离10101010公交状况10

15、101010交通道路通达便捷程度10101010公共基础设施配套完善度20202020公害发生的程度10101010城市规划限制10101010景观影响10101010合计1001001001005、个别因素修正取估价对象个别因素为 100，将影响个别情况的各因素 赋予不同的 权个别因素/交易实例ABC估价对象土地使用权类型及年限20202020建筑层次20202020平面布局15151515建筑结构10101010装修标准16171415新旧程度10101010便利利用程度10101010合计1011029910012重，然后将交易实例与估价对象分别比较打分，汇总之后确定修正系数。6、求算估价对 象的价格泰安市正源房地产评估有限公司利用基本公式及以上数据 计算，可得三个交易实例的比准价格分 别为：项目ABC交易价格 （元/）251025302490交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/101100/102100/99比准价格 （元/）2485.002480.002515.00比准价格差异不大，取其算 术平均数作 为估价对象的评估结果单价，即：（2485.00+2480